【地产前期定位方案】-湖南省-长房时代城一期产品定位策划方案
长房时代城广场招商与经营管理方案
1、滨江新城建设，加快河西先导区新商业中心的成型 2、住宅市场政策性调控，导致地产投资群体转向，为商业地产投资带来市场 契机 3、城轨、地铁建设，完善河西交通体系，提升了市政新区的商业价值。
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
一、项目商业SWOT分析
威胁（T）:
1、项目拥有近10万㎡商业物业，但前期商业业态规划欠合理，从而导致存在 一定的内部竞争，为后期剩余产品的招商带来威胁。 2、目前的人流动线的设计以及商业规划的不合理，将增加21栋北入口部分商 铺招商难度，同时易产生商业死角。
目 录
第三章 招商销售策略 第四章 商业经营管理组织架构及管理职责 第五章 商业经营管理服务模式
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
第一章 项目回顾
一、项目概况 二、项目商业物业现状 三、项目招商及经营现状
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
一、项目概况
长房时代城项目矗立于市府与国 家级麓谷科技园双重地带，为长沙 “西拓”腹地，政府规划大笔勾勒的 板块蓝图中心，先导区发展枢纽的重 要地界。项目东临玉兰路，南邻河西 最成熟的商业主干道、也是通向高新 区的主干道——桐梓坡路，北邻麓天 路，占地220亩，规划总建筑面积约 40万平方米，是一个集高尚住宅、高 档公寓、五星酒店、甲级写字楼及大 型商业于一体的城市生活综合体。
长房· 时代城
商业招商与经营管理方案
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
我们扎根湖南12年，业务遍布湖南全省
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
12年，我们成功为近20个大型商业项目服务
长房· 时代城 商业招商与经营管理方案
长沙方略地块城市综合体项目定位及商业发展初步思考_143p_前期策划
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中心商圈分析
中心区商圈分布于星沙大道以西、
特立路以南，京珠高速以东、漓 湘路以北区域，是星沙最成熟， 也是星沙最大的商圈，它以通程 商业广场及周边为中心，其辐射 范围涵盖星沙及周边乡镇。本商 圈经营类别丰富，商业经营面积
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《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网 点设臵一个市中心商业整体规划，星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。
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所等，各个档次都涉及。
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中南汽车世界商圈分析
中南汽车世界商圈基本位于
中南汽车世界中心干道卫星 路，基本类型以满足中南汽
类型 超市 餐饮 万佳惠、幸福生活超市
主要商业物业及配套
鹅羊山寨、人民公社、中南食府、湘西酒家、灶王爷、农家老妈等
各类排挡，露天夜宵摊，果汁饮品，特色小吃
宾馆
银行 公交
双舟大酒店
建设银行 501，127，101，102，808，703等
本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情 况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次 低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属 于空白状态。
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某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
时代倾城(长沙)营销执行方案共61页文档
曾经梦想有一座房子，面朝大海，春暖花开；
如今却把梦想遗忘在内心最深处，可以选择向这个世界将就！
并不是梦想不再，只是现实让我们选择遗忘……
时代倾城——200万方的超级大盘
因为足够大 所以可以承载更多人的梦想
因为足够大 有美术馆、有湖、有艺术跑步道，有……
——《约翰·克利斯朵夫》
“生”与“死”的分野，就在于—— 你依然持有自己的梦想，还是被现实磨灭了梦想，只剩下物质的空壳。
要有正确的目标与梦想，并且为之奋斗 才能体会到存在的幸福。
上行人群——遭遇人生交叉点
曾经梦想站在珠穆朗玛的主峰上高举双手； 曾经梦想是一个自由自在的驴友； 曾经梦想一直坚持创作自己的音乐； 曾经梦想做一个笔下生花的油画家； 曾经梦想有一段王子公主般的浪漫爱情……
湖南师大附中星城实验中学
地铁4号线规划，2019建成
滨江新城，复合型新都会核心
项目配套利好
配好利好
明发国际购物广场 （2019年开业）
简介
总用地约474亩。大型商业综合体，投资近40亿元，打造40万平方米集购 物、餐饮、休闲娱乐、星级宾馆、公寓酒店等设施于一体的纯商业中心。 开业时间将与时代倾城一期交房时间同期。
环球奥特莱斯
金星大道与雷锋大道交汇处，是中南地区最大的国际顶级奢侈品购物中心。
（2019年8月开业） 商业面积500亩。引进国际100余个一线奢侈品品牌进驻。如：LV、爱马
仕、Gucci、劳力士、轩尼诗 、卡地亚、 Fendi 等。
项目规划利好
配好利好 滨水新城
简介
2019年，长沙市政府，将滨水新城（湘江新区）与滨江新城、洋湖垸、 梅溪湖、岳麓大学城、同时列入大河西先导五大重点核心启动区。五大片 区同时启动建设，项目所在在地是滨水新城核心起步区。 滨水新城规划：高端国际生活区——CLD、集旅游、购物、休闲、文化娱 乐等功能于一体的大长沙生态城区。
最新出炉湖南一线城市某房地产项目前期定位详细报告142PPT
保障房建设工作重心转向后续管理。 2014年全国保障房建设的工作重心开始由建设数量上转移至
求质求量、发挥实效。2014年3月3日全国政协十二次会议提 出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住 房后续管理。2014年3月8日，在第十二届全国人民代表大会 第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分 配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。 今年各地保障性安居工程建设按照中央政策要求，正在陆续 完善保障房的分配、入住、退出等机制。
各地“新国五条”细则落实力度不一，多数地方温柔出台。
大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标，在公布细则的城市 中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上
海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。其中，北京进一
步明确提高二套房首付比例至70%，其他大多城市表明将适时或由人 民银行当地支行确定时机进行调整；此外，关于20%个税征收，仅北 京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提 及。
2014年
xxxx项目前期定位报告
总体目录
第一章：宏观背景 第二章：市场情况分析 第三章：项目属性界定 第四章：项目目标定位 第五章：项目地块分析 第六章：项目产品定位建议 第七章：经济效益测算
第一章
宏பைடு நூலகம்背景
1、经济及房产环境分析
国际经济环境：全球经济增长呈现冷热不均局面，政策空间受到政治和经 济双重约束。世界经济形势存在诸多不确定因素，复苏前景不容乐观。
国内经济环境：受年中“钱荒”的影响，CPI六月虽有所增加，但PMI持续 低位，说明实体经济受挫严重，制造业发展举步维艰。
持续走低的CPI： 6月CPI涨幅反弹至2.7% 创4个月新高。但是仍然低于 3%，食品价格增速有所增加，依旧是影响CPI的主要因 素。 CPI持续在低水平，表明整体通胀压力趋于缓和，给宽 松的货币政策提供较充裕空间。
长沙房地产项目前期规划市场定位报告
长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发 展。
城南板块： • 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区 域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市 发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： • 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城 的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善， 且无优势景观资源。 麓南板块： • 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景 观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技 园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： • 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北 的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较 多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民 对区域认同度低。 星沙板块： • 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核 心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业 购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施 需进一步完善。 市府板块： • 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。
配套跟进
•引入教育配套持续发力 •客户：因低价范围扩到 市区边缘 •有商铺正在招商启动， 商业休闲广场配套成型 •客户：全市及州县投资
产品升级
•商业配套启动、沿江产 品升级为楼王 •客户：预计全市范围 •别墅和集中商业陆续面 市，提升项目居住品质
大社区氛围
•大居住社区 •客户：扩展到省内进城 •综合型城市社区
形外周边仍旧以原始自然街铺和零散的临建民房为主
原始建材市场 物流基地 荒滩 临建
原始自 然街铺
在建中的奥特莱斯 地产打造到城 市绿地广场
原始建材市场 物流基地
2460亩占地的 地产新城
资源：项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多
重原生态景观资源
植被
洼地
长沙房地产营销策划方案书
长沙房地产营销策划方案书一、目标市场分析长沙是湖南省的省会城市，也是该省经济、政治和文化中心，具有良好的发展潜力和经济基础。
近年来，随着城市化进程的推进和人口的持续增长，长沙的房地产市场迅速发展。
因此，我们的目标市场将是长沙市的中产阶级和富裕阶层。
1.1 中产阶级中产阶级是长沙市的主力消费群体之一，他们在经济状况稳定的情况下具有较高的购房能力。
由于他们对住房品质和居住环境的要求较高，我们将重点推广高品质的住宅项目。
1.2 富裕阶层富裕阶层是长沙市的高端消费人群，他们在购房时注重房产的价值保值和升值潜力，也注重房产的投资回报率。
针对富裕阶层，我们将推出高端别墅和豪华公寓等项目。
二、竞争分析长沙市的房地产市场竞争激烈，有许多国内外知名的房地产开发商进入该市场，同时还有许多本地开发商竞争。
为了在市场上脱颖而出，我们需要进行充分的竞争分析。
2.1 主要竞争对手2.1.1 中海地产中海地产是长沙市最大的房地产开发商之一，拥有丰富的开发经验和规模化的资源优势。
他们的项目质量和服务水平普遍较高，具有较强的品牌效应。
2.1.2 绿地地产绿地地产是中国知名房地产开发商，也在长沙市有一定的市场份额。
他们的项目定位高端，注重产品的独特性和设计感，在目标市场中有一定的竞争优势。
2.1.3 万科地产万科地产是中国最大的房地产开发商之一，在长沙市也有一定的市场份额。
他们注重产品品质和社区配套设施的建设，对于中产阶级人群具有一定的吸引力。
2.2 竞争优势分析针对竞争对手的分析，我们将确定我们的竞争优势，以实现在市场中的增长和发展。
2.2.1 品质优势我们将注重产品品质的提高，通过选用高品质的建筑材料和设计，提供舒适的居住环境和良好的居住体验，以满足中产阶级和富裕阶层的需求。
2.2.2 服务优势我们将建立完善的售后服务体系，提供及时、周到的客户服务，为客户解决问题和提供有效的解决方案，提高客户满意度，增强品牌口碑。
2.2.3 价格优势我们将通过优化资源配置和成本控制，确保产品的竞争力价格，提高产品在市场中的吸引力。
某地产项目前期定位策划案
二、 项目分析
项目竞争分析
周边重点项目概况1-3号路
开元上城
➢ 项目位置：集英街与郑开大道交会处 ➢ 规划用地： 18613.19平方米 ➢ 建筑面积： 89000 商业2250 ➢ 建筑类型：多层、小高层、高层 ➢ 物业类别：高层住宅、商业 ➢ 开 发 商：河南开元名都置业有限公司 ➢ 商业特点： 8万平米大型商业广场
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
市场特点： 汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政 机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
项目品质： 高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别项目最高价在万元以上。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
购房客层： 西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务 员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
• 多----土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。 • 大----大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在10万平米以上。 • 强----开发商实力强，楼盘品质高，客户购买实力强。 • 烈----竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。 • 少----专业型产业商业少，目前开发项目多为综合体商务。
60万 87万 67万 76万
郑汴一体化发展-开封 GDP
GDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅达到20%左右，总体经济 运行形势平稳、保持较快的增长势头。
郑汴一体化发展-开封 文化
湖南长沙省府板块项目定位及设计报告(46页)
心
寓、商业
2万
售罄
融城国际大酒店
酒店、写字楼、酒 店公寓、行政公馆
2万
建设中
奥林匹克花园
住宅、酒店、写字 楼
规划中
写字楼年底或 者明年动工
新城国际公馆
住宅、写字楼、商 商住楼3万,办 住楼、商业 公楼4万 (预计)
规划中
湘府东苑 普通住宅、商业楼 约3万
规划中
湖南立达湘府大 厦
写字楼、底商
约2万
规划中
市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
3.1 项目定位体系
区域典型项目：长沙标志商务中心
名称：长沙标志商务中心 位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、天 心区政府） 规模：11万平米 建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A座 ）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座）以及 一栋18层国际商务公寓（D座）组成 ； 配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街 ，五星级酒店 ，娱乐中心等 政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心 区政府、天心区公安局、天心区法院、湖南省商检局、 五凌电力、电力科技园、省人才交流中心； 面积单元：一般都在300平方米以上，多数购买半层或 整层； 入驻企业：央企、电力公司、证券公司
1 市场环境
长沙房地产
房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势
2009年11月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元/平方米、%）源自序号 城市1 武汉
2 太原
3 郑州
4 合肥
5 南昌
6 长沙
住宅均价
5934
4762
4850
4742
5091
4263
房价属于正常健康水平
数据来源：各市统计局
某楼盘前期定位策划
南国新城前期调研定位策划案目录第一节长沙市房地产发展形势及政策分析 (1)一、2005年长沙房地产市场运行基本情况 (1)二、2006年我国房地产业发展的政策导向 (6)三、2006年房地产发展趋势展望 (8)第二节区域结构调查与城市发展规划调查 (10)一、地理位置及概况 (10)二、公共设施状况 (10)三、交通道路体系状况 (10)四、区域性质与功能特点 (11)五、规划展望 (11)第三节区域个案调查 (11)第四节项目SWOT分析 (29)第五节市场需求分析 (31)第六节项目思路 (39)第七节项目定位 (40)一、项目定位之基准 (40)二、项目市场定位原则 (42)三、市场定位（开发档次） (42)四、价格定位 (45)五、客户细分 (45)六、客户定位 (49)七、功能定位 (52)八、建筑规划设计建议 (53)九、户型定位 (61)第八节开发经营指导思想 (64)第一节长沙市房地产发展形势及政策分析从全国来看，2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快的增长势头得到一定的遏制。
以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。
在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳，二手房成交增幅减缓，房地产抵押登记继续攀高，房屋拆迁量下降，国家宏观调控效果开始显现。
随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，我市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。
一、2005年长沙房地产市场运行基本情况1、务实基础，固定资产投资稳步增长长沙市固定资产投资从1998年的148.43亿元，大幅上升到2005年的881.44亿元（2000年后平均增长率为51.8%），成为推动长沙经济增长的强大动力。
长沙市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日趋完善，城市功能明显增强，城市规模初见雏型。
中原长沙中房华厦城项目概念定位
国家的战略布局重心由东部沿海到内陆西部，再到中部地区； 中部崛起中，湖南扮演了重要角色，定位为中部崛起的引擎之一。
70-90年代 改革开放
集中全国财力，优先发展 沿海地区。
1978年，十一届三中全会 作出的决策；
1979年，批准广东、福建 的对外经济活动实行特殊 政策和优惠措施，并决定 在深圳、珠海、厦门试办 经济特区；
长沙被湘江、浏 阳河、京广铁路 所分隔；
传统主城区主要 集中在湘江以东， 京广铁路以西及 浏阳河以西区域， 芙蓉区基本涵盖 了主城区
湘
江
主城区 芙蓉区
京广铁路
浏阳河
区位优势：政治、经济、商务、文化、交通信息中心
➢政治中心：省委、省政府（二院）、省军区等60多个单位和部门云集区内; ➢经济：国家各类银行的湖南省分行及各类金融、证券、保险业的办事机构和营业点纷纷聚集在芙蓉区; ➢商务：以通程、华天、湘泉为代表的三星级以上宾馆70%聚集在芙蓉区，以顺天财富中心、亚大时代、 第一大道为代表的高档写字楼鳞次栉比。国内外工业企业在这里聚集，商务活动频繁; ➢文化：省花鼓戏剧院、湘剧院、长沙晚报报业集团、省图书馆等众多文化新闻单位驻于区内; ➢交通信息：五一大道、芙蓉路、韶山路、人民路等20多条城市主干道纵横交织、穿境而过，107、319 国道交汇于此， 长沙火车站、长沙汽车东站矗立城中，黄花国际机场毗邻而居，省邮电指挥中心屹立 区内，交通便利、通信快捷。
➢浏阳河以东：依托隆平高科技 园，大力发展总部工业和楼宇 工业，加快拉通路网架构，加 大基础设施建设，全速推进东 岸城市化进程，打造创业之区。
楼宇经济，中央商务区
依托隆平高科， 发展总部工业和
➢ 城市快速轨道交通与长株潭城际轻轨的建 设，为长株潭融城加快了步伐，已具备大 长沙雏形；