宝龙天津津南项目可研报告
天津项目市调报告
天颐津城，总占地1800亩，其中 高尔夫占地1000亩，规划建筑面 积62万。
碧桂园地块，一期占地1000亩， 建筑面积96万平米，以洋房别墅
区域内地产项目共计占地19205为亩主。（不含 本案地块、示范镇二期和中滨城）规划 中信地产地块，共计3700亩，规
划建筑面积不大于281万平米。以 低密度住宅为主。
总建筑面积885万平米，主要以低密度住 海尔地产地块，共计885亩，计划
宅为主，辅以部分高层、小高层建 万两 平个米产项。目品，规。划建筑面积约85
恒华天嘉湖花园项目，共计占地 470亩，建筑面积172700平米，以 低密度别墅为主。
星耀五洲共计占地11000亩，其中土 地4100亩。共计建筑面积300万平米， 其中商业40万。
中心城区
八里台工业区
八里台镇
滨海新区 核心区
八里台规划
—项目地块处于南部旅游区，环境资源优势明显。
西青微电子园区 京基高尔夫
双湖微电子功能区
津南新城
八里台工业区
鸭淀水库 旅游度假区
八里台镇区
低碳产业发展带
津南农业科技园
低碳文化旅游带
津南天嘉湖旅游区
一轴
以洪泥河为轴，形成镇域生态景 观轴，贯穿一心两带
清与北京接壤，向东经过津 南，发展滨海新区。
中央在全国会议上也明确指 出要“推进天津滨海新区的 开发开放”，将滨海新区纳 入全国总体发展战略布局。
津南简介
—天津“金三角”，老城与滨海新城的纽带。
津南—天津市的环城四区之一，位于 天津市东南部，海河中下游南岸，全 区总面积387.84平方公里，辖8个镇1个 办事处，全区人口45万。素有天津“金 三角”之称。既是美丽富庶的鱼米之 乡，又是正在崛起的外向型工业重地 。
天津市公安局津南分局业务技术用房融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)
天津市公安局津南分局业务技术用房立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章天津市公安局津南分局业务技术用房项目概论 (1)一、天津市公安局津南分局业务技术用房项目名称及承办单位 (1)二、天津市公安局津南分局业务技术用房项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、天津市公安局津南分局业务技术用房产品方案及建设规模 (6)七、天津市公安局津南分局业务技术用房项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、天津市公安局津南分局业务技术用房项目主要经济技术指标 .. 9项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章天津市公安局津南分局业务技术用房产品说明 (15)第三章天津市公安局津南分局业务技术用房项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)天津市公安局津南分局业务技术用房生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）天津市公安局津南分局业务技术用房项目建设期污染源 (31)（二）天津市公安局津南分局业务技术用房项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章天津市公安局津南分局业务技术用房项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、天津市公安局津南分局业务技术用房项目总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、天津市公安局津南分局业务技术用房项目资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章天津市公安局津南分局业务技术用房项目综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：天津市公安局津南分局业务技术用房投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该天津市公安局津南分局业务技术用房项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
津南区小站镇舜新城市广场三期融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)
津南区小站镇舜新城市广场三期立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章津南区小站镇舜新城市广场三期项目概论 (1)一、津南区小站镇舜新城市广场三期项目名称及承办单位 (1)二、津南区小站镇舜新城市广场三期项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、津南区小站镇舜新城市广场三期产品方案及建设规模 (6)七、津南区小站镇舜新城市广场三期项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、津南区小站镇舜新城市广场三期项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章津南区小站镇舜新城市广场三期产品说明 (15)第三章津南区小站镇舜新城市广场三期项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)津南区小站镇舜新城市广场三期生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）津南区小站镇舜新城市广场三期项目建设期污染源 (30)（二）津南区小站镇舜新城市广场三期项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章津南区小站镇舜新城市广场三期项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、津南区小站镇舜新城市广场三期项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、津南区小站镇舜新城市广场三期项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (86)第十三章津南区小站镇舜新城市广场三期项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：津南区小站镇舜新城市广场三期投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该津南区小站镇舜新城市广场三期项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
天津市津南区人民政府关于印发津南区新型城镇化发展“十四五”规划的通知
天津市津南区人民政府关于印发津南区新型城镇化发展“十四五”规划的通知文章属性•【制定机关】天津市津南区人民政府•【公布日期】2022.09.13•【字号】津南政发〔2022〕11号•【施行日期】2022.09.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文津南区人民政府关于印发津南区新型城镇化发展“十四五”规划的通知津南政发〔2022〕11号各街镇，各委、办、局，各直属单位：《津南区新型城镇化发展“十四五”规划》已经区人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
2022年9月13日津南区新型城镇化发展“十四五”规划“十四五”时期是津南区推动高质量发展，构建新发展格局的关键时期，为全面贯彻党的十九大及十九届历次全会精神，深入贯彻落实习近平总书记对天津工作“三个着力”重要要求和一系列重要指示批示精神，认真落实市委、市政府和区委决策部署，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，服务和融入新发展格局，笃定高质量发展不动摇，落实国家和天津市新型城镇化战略要求。
按照“三绿色—生态”发展思路，加快建设绿色生态示范区、创新发展聚集区、会展经济功能区，积极争创“双碳”工作先行示范区，探索符合津南区特点的文明、宜居、承载力强和可持续发展能力强的新型城镇化道路，进一步提高津南区的城镇化发展质量，促进城乡一体化和区域协调发展，特编制本规划。
本规划主要明确津南区未来推进新型城镇化的总体目标、重大任务、空间布局、实施措施，提出城镇化体制改革创新的主要方向，是指导津南区新型城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划。
本次规划期限至2025年。
一、开启城镇化高质量发展新征程（一）基本概况津南区地处天津市东南部，海河下游南岸，地理坐标北纬38°50'02"～39°04'32"，东经117°14'32"～117°33'00"。
天津项目可行性研究报告(模板参考)
天津投资建设项目可行性研究报告如何编写可行性研究报告投资分析/实施方案报告说明—天津，简称“津”，别称津沽、津门，是中华人民共和国省级行政区、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的环渤海地区的经济中心。
截至2018年，全市下辖16个区，总面积11966.45平方千米，建成区面积1007.91平方千米，2019年末，常住人口1561.83万人，城镇人口1303.82万人，城镇化率83.48%。
天津地处中国北部、海河下游、东临渤海，是中国北方最大的港口城市，国家物流枢纽，北方国际航运核心区，首批沿海开放城市，是中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点、“一带一路”交汇点、亚欧大陆桥最近的东部起点，位于海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”“河海要冲”之称。
天津是自古因漕运而兴起，唐朝中叶以后成为南方粮、绸北运的水陆码头；金朝在直沽设“直沽寨”；元朝设“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心；明永乐二年（1404年）正式筑城，是中国古代唯一有确切建城时间记录的城市；清咸丰十年（1860年）天津被辟为通商口岸后，西方列强纷纷在此设立租界，天津成为中国北方开放的前沿和近代中国洋务运动的基地。
历经六百多年，造就了天津中西合璧、古今兼容的独特城市风貌。
全球硅胶行业的发展历史悠久，目前硅胶产品在市场随处可见。
从18世纪，开始发明硅胶管到如今的硅胶行业蓬勃发展，硅胶行业经历了从无到有，从简到繁的过程。
当前正处于兴盛阶段。
该xx项目计划总投资10909.99万元，其中：固定资产投资8481.94万元，占项目总投资的77.74%；流动资金2428.05万元，占项目总投资的22.26%。
达产年营业收入18246.00万元，总成本费用14327.37万元，税金及附加187.56万元，利润总额3918.63万元，利税总额4646.69万元，税后净利润2938.97万元，达产年纳税总额1707.72万元；达产年投资利润率35.92%，投资利税率42.59%，投资回报率26.94%，全部投资回收期5.21年，提供就业职位280个。
某新城项目案例分析报告(PPT 36张)
借力 天津 大道 直达 双城
借力 海河 教育 园区
津南 区发 展核 心区 域
产品 内容 丰富
配套 设施 完备
规模
品牌
交通
教育
区位
产品
规划
营销动态
高调拿地，总价地王，媒体大肆渲染，引发市场首次关注
2010年5月
营销动态
借助春季房交会项目首次正式公开亮相 2011年4月25日
营销动态
以南开富力城为首的多处外展场集中蓄客，进行全城覆盖
项目首推B区货量（2011年）， 其次推H区；
项目产品分析
项目首推B区产品主要以90平米三居、小两居为主
项目B区面积和户型统计（建筑面积约33万平米）
户型配比计算 户型类型 64平米（大一居） 85平米（小两居） 各户型面积 4224 46998 各户型面积比 1.28% 14.19% 各户型套数 66 558 各户型套数比 1.90% 16.09%
津南新城项目案例分析
碧桂园项目组
2011年5月29日
PART1
基 础 信 息 产 品 打 造 营 销 推 广
目录
PART2
PART3 PART4
应 对 策 略
PART1
津南新城
基础信息
天津碧桂园
项目基础信息
地理位置：天津市津南区天津大道与东沽路交口，距离本项目约6公里
项目四至：东临塘沽、西临双港镇、南临老海河、北临 滨海高科技术产业园区
以富力地产为首，自2006年进入天津市以来，先后打造了富力城、富力津门湖、富力桃园、富力中心等 项目，并以高端住宅为主，在天津的品牌认可度较高； 富力地产打造的富力城项目是天津市第一个大型旧城改造项目，得到了南开区乃至天津市人们的认可， 是当前天津市核心区域重点高端项目；
天津临港经济区南部区域钢材堆场工程融资投资立项项目可行性研究报告(中撰咨询)
天津临港经济区南部区域钢材堆场工程立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目概论 (1)一、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目名称及承办单位 (1)二、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程产品方案及建设规模 (6)七、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章天津临港经济区南部区域钢材堆场工程产品说明 (15)第三章天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目市场分析预测 15第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)天津临港经济区南部区域钢材堆场工程生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目建设期污染源 (31)（二）天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (63)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (65)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目投资估算与资金筹措 (67)一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目总投资估算 (72)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (73)投资计划与资金筹措表 (73)三、天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目资金使用计划 (74)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (75)一、经济评价的依据和范围 (75)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (77)（二）综合总成本估算 (77)综合总成本费用估算表 (78)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (79)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (80)财务现金流量表（全部投资） (82)财务现金流量表（固定投资） (84)五、不确定性分析 (85)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (87)第十三章天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目综合评价 (88)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：天津临港经济区南部区域钢材堆场工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该天津临港经济区南部区域钢材堆场工程项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
津南区人民政府关于印发天津市津南区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要的通知
津南区人民政府关于印发天津市津南区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要的通知文章属性•【制定机关】天津市津南区人民政府•【公布日期】2021.04.01•【字号】津南政发〔2021〕3号•【施行日期】2021.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济运行正文津南区人民政府关于印发天津市津南区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要的通知各街镇，各委、办、局，各有关单位：《天津市津南区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》已经区人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
2021年4月1日（此件主动公开）天津市津南区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要“十四五”时期是津南在全面建成高质量小康社会基础上，开启全面建设社会主义现代化新津南新征程的第一个五年，是抢抓重大历史发展机遇、推动实现绿色高质量发展的关键时期。
根据《中共津南区委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，编制《津南区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，科学编制并实施好国民经济和社会发展第十四个五年规划，对于加快实践“三绿色一生态”战略目标，建设绿色生态发展示范区、会展经济功能区、创新发展聚集区，具有重要意义。
本规划坚持目标导向、问题导向、实干导向和结果导向，各项目标任务坚持定量化、项目化、清单化，阐明“十四五”时期的发展目标、发展任务、发展重点和政策取向，是市场主体的行为导向，是政府履行职责的重要依据，是未来五年津南区发展的宏伟蓝图，是全区人民共同奋斗的行动纲领。
第一章夯实高质量发展基础，顺应未来变化形势第一节“十三五”时期发展成就“十三五”以来，全区上下坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党中央决策部署和市委工作要求，团结带领全区人民，积极践行新发展理念，按照建设绿色环境、构建绿色产业、打造绿色人文、营造海晏河清政治生态的工作思路，全力落实在“津城”与“滨城”中间地带实施规划管控、高标准建设绿色生态屏障，积极推进与海河教育园区一体化发展，快速推动国家会展中心建设，坚定不移地走上绿色高质量发展之路。
津南房地产调研报告5篇
津南房地产调研报告5篇(实用版)编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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津南区人民政府办公室关于印发津南区综合交通运输“十四五”规划的通知
津南区人民政府办公室关于印发津南区综合交通运输“十四五”规划的通知文章属性•【制定机关】天津市津南区人民政府办公室•【公布日期】2021.12.01•【字号】津南政办发〔2021〕28号•【施行日期】2021.12.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】交通运输综合规定正文津南区人民政府办公室关于印发津南区综合交通运输“十四五”规划的通知各街镇，各委、办、局，各直属单位：《津南区综合交通运输“十四五”规划》已经区人民政府同意，现印发给你们，请照此执行。
2021年12月1日目录第一章“十四五”发展基础与存在问题第二章面临形势第三章“十四五”规划基本思路第四章发展目标第五章重点任务第六章实施计划第七章保障措施津南区综合交通运输“十四五”规划第一章“十四五”发展基础与存在问题1.1 发展基础1.1.1 “十三五”津南区发展总体情况津南区是天津市四个环城区之一。
位于天津市东南部，海河下游南岸。
总面积387.84平方公里，耕地22万亩，人口59万，辖8个镇和地处市区的长青办事处。
经济发达，社会繁荣，特产富饶，气候宜人。
素有天津“金三角”之称。
既是美丽富庶的鱼米之乡，又是正在崛起的外向型工业重地。
津南区经济发展生机勃勃，各项事业长足进步，综合实力不断增强。
“十三五”期间津南区坚定不移推进“一屏”“一谷”“一展”“一带”“一稻”五个一重点工程落地落实。
海河南岸绿廊初步呈现，绿色生态屏障建设展现新形象；引进创新企业，承办智能大会，“天津智谷”改革发展取得新成效；国展大道等多个配套道路全部开工建设，国家会展中心建设实现新突破；组建成立会展经济区管委会，海河中下游高端服务业发展带汇聚新动能；小站稻智能加工中心竣工投产，小站稻振兴计划激发新活力。
“一屏”：高标准建设绿色屏障为强化双城之间绿色生态屏障功能，优化城市空间布局，市委、市政府决定在滨海新区和中心城区中间地带实施规划管控建设绿色生态屏障，规划面积约736平方公里。
津南区人民政府办公室关于印发津南区进一步做好工业园区（集聚区）治理工作实施方案的通知
津南区人民政府办公室关于印发津南区进一步做好工业园区（集聚区）治理工作实施方案的通知文章属性•【制定机关】天津市津南区人民政府办公室•【公布日期】2021.06.25•【字号】•【施行日期】2021.06.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】社会工作正文津南区人民政府办公室关于印发津南区进一步做好工业园区（集聚区）治理工作实施方案的通知各街镇，各委、办、局，各直属单位：《津南区进一步做好工业园区（集聚区）治理工作实施方案》已经区人民政府同意，现印发给你们，请照此执行。
2021年6月25日津南区进一步做好工业园区（集聚区）治理工作实施方案为进一步做好工业园区（集聚区）治理工作，按照《天津市双城中间绿色生态屏障区规划（2018－2035年)》《天津市人民政府办公厅关于印发天津市工业园区（集聚区）围城问题治理工作实施方案的通知》（津政发〔2018〕16号）《津南区工业园区（集聚区）围城问题治理工作实施方案》（南党办发〔2018〕49号）等有关文件规定，加快中央生态环境保护督察整改工作，结合我区实际情况，制定本方案。
一、指导思想深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，以生态文明建设为统领，依据《天津市双城中间绿色生态屏障区规划（2018－2035年）》、城市总体规划、土地利用总体规划、工业布局规划，在完成全市工业园区（集聚区）围城问题治理三年行动工作基础上，进一步将工业园区（集聚区）治理工作推向深入，统筹推动长期治理类工业园区（集聚区）治理工作。
二、工作目标按照《天津市津南区绿色生态屏障区（一级管控区）规划2018－2035年》“到2035年，实现三产融合，传统农业转变为现代农业，多元化的农业经济形态，拓展农业产业链条；以农产品为主体的绿色制造业；服务业发展水平显著提升，成为绿色产业区”。
长期治理类工业园区的治理要根据我区绿色生态屏障建设进度要求，做好谋划，加紧实施，为生态屏障建设留出空间和时间。
某5号地市场定位报告
124918 4001
128919
150.00 200.00
15120.0 544.3
15664.3 7680.5
1810.81 128919 127.72 128919 1947.12 128919 473.805 128919 144.402 128919 671.931 128919 3364.98
市场的需求空挡，销量基本可以保证。 第二年的开发量应在5-6万平米左右,正常的市场消化量,面临较多的竞争 第三年的开发量在3-4万平米左右,市场对项目基本认可，是攫取利润的最佳
时机
区域价格增长幅度研判
目前咸水沽在售项目价格的年平均增长率在8%左右 项目的销售价格预期目标增幅建议保持在10%每年的速度
成本因素
面积
拆迁补偿费用（还迁房建设费用+前期支出费用）
土地挂牌底价
土地取得
土地契税及交易手续费 土地整合费用
拆迁实际超出部分
小计土地取得费用
开发前期准备费
主体建筑安装工程费
建设投资
红线内配套费 非营业性公建配套（含物业维修基金）
开发间接费
小计直接成本
小计直接成本 合计成本（不含税费）
面积
单价 费用（万元） 14708.3
初步定位
面向咸水沽组团内购房群体的 区域诉求的
面向中端或者高端客户的 市镇中心项目
二、区域竞争环境研究
区域在售项目描述
博雅名邸
爱丁堡 水岸华庭
米兰阳光 景明花园
惠丰小区
目前区域在售项目多处于销售尾期或销售空挡期， 其中米兰阳光、爱丁堡、水岸华庭、博雅名邸为外来开发商，其余多为本地开发商； 新增供应量目前来看基本是本次招拍挂土地。 区域项目目前多以强调各自特色，形成产品的差异化进行竞争。
天津津南区主要竞争对手调研报告
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博强耀华 建筑未来生活
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博强耀华 建筑未来生活
终端包装
咸水沽-津九轩
水墨兰亭 通用陆院 福林庭院
品牌形象
品牌调性：现代城居 品牌命名：“天地源 津九轩” 品牌定位： 高端现代城居 品牌口号：传世大家 名门官邸 品牌元素：字体变形标志+文字标志
品牌基色：金黄+黄褐色
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传世尊邸 领聚中央
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策略提炼：地处中央、新古典建筑、依水畔公园、近学府地
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终端包装
咸水沽-津南新城
水墨兰亭 通用陆院 福林庭院
品牌形象
品牌调性：现代复合风格 品牌命名：“津南新城” 品牌定位：天津大道上的第三都会 品牌口号：四大品牌 联合造城 品牌元素：以“津南新城”书法字为标识 品牌基色：中国红+黑白
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首席华贵府邸 领袖学府区精英门第
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策略提炼：海河教育 人文尊邸、6分钟生活圈、新古典建筑、法式层 进园林 五星级生活氛围
终端包装
咸水沽-大城赞
水墨兰亭 通用陆院 福林庭院
品牌形象
品牌调性：现代风格 品牌命名：“大城赞” 品牌定位：15万平米都会人文建筑 品牌口号：茂川地产 用心出品 品牌元素：建筑立面简化图形标志+中英文字
品牌基色：深灰、金色
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宽墅·禅境·心院 / 梦幻原乡 新英伦创意洋房
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策略提炼社区、U-HOME 智能系统
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策略提炼：天津副都心、双城交通、低密板块、文化教育核心区、天嘉 湖生态、纯正英伦建筑 、海尔数字化家居
终端包装
品牌基色：黄金+红色
天津市津南区人民政府_企业报告(业主版)
中标结果公告
天津市津南区人民政府采购
2 家具项目 TJJN-2022-ZJ-0063
中标结果公告
天津市津南区人民政府采购
3 家具项目 TJJN-2022-ZJ-0207
中标结果公告
中标单位
中标金额（万元） 节支率 公告时间
天津市红桥区誉荣办 公家具销售中心
1.0
1.0% 2022-06-23
天津市滨海新区金鑫 盛家具商行
0.4
TOP3
天津市津南区人民政府采购家具 项目 TJJN-2022-ZJ-0207 中标结果 公告
天津市红桥区誉荣 办公家具销售中心
0.2
2022-06-23 2022-04-08 2022-08-31
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（3）图书档案设备（3）
重点项目
项目名称
中标单位
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
天津市津南区人民政府采购家具 项目 TJJN-2022-ZJ-0137 中标结果 公告
天津市红桥区誉荣 办公家具销售中心
1.0
TOP2
天津市津南区人民政府采购家具 项目 TJJN-2022-ZJ-0063 中标结果 公告
天津市滨海新区金 鑫盛家具商行
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
天津市津南区人民政府机关定制 天津市红桥区誉荣
保密柜
办公家具销售中心
1.0
2022-06-27
TOP2
天津市津南区人民政府采购五节 天津市红桥区誉荣
柜
办公家具销售中心
0.2
2022-09-13
TOP3
天津市津南区人民政府关于印发津南区推行工程建设项目“多评合一”工作实施意见（试行）的通知
天津市津南区人民政府关于印发津南区推行工程建设项目“多评合一”工作实施意见（试行）的通知文章属性•【制定机关】天津市津南区人民政府•【公布日期】2018.11.23•【字号】津南政发〔2018〕23号•【施行日期】2018.11.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】工程质量安全监管正文津南区人民政府关于印发津南区推行工程建设项目“多评合一”工作实施意见（试行）的通知各街镇，各委、办、局，各直属单位：《津南区推行工程建设项目“多评合一”工作的实施意见（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
2018年11月23日津南区推行工程建设项目“多评合一”工作的实施意见（试行）为贯彻落实市深化行政审批制度改革工作精神，按照《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号）、《天津市人民政府关于印发天津市工程建设项目审批制度改革试点实施方案的通知》（津政发〔2018〕22号）要求，结合我区实际，决定选择津南开发区东区成片未开发建设区域内的工程建设项目为试点，推行工程建设项目“多评合一”工作，现提出如下意见。
一、总体要求以全面提高行政效能为目标，切实深化行政审批制度改革，整合优化工程建设项目评价评审流程，探索开展区域化评审，实行统一评估、上报评审、统一共享的服务新模式，切实减少审批环节，压缩审批时限，全面提高政务服务质量和水平，进一步优化全区投资软环境，推动我区绿色高质量发展。
二、工作内容根据试点区域实际情况，由开发区管委会统一组织编制区域建设项目环境影响评价、节能评价、地震安全性评价等区域性专项评价报告，经相关主管部门评审批准后，纳入区域规划管理要求。
单个工程建设项目以本区域的环境影响评价、节能评价等区域性评价的审查意见为重要依据，符合管理要求的，不再编制专项评价报告，简化审批环节，优化审批流程。
试行期间，纳入“多评合一”的事项，应根据法律、法规的新增、变更、废止及时做出相应调整。
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投资发展中心市调时间：2010年5月26至28日城市概况2009年津南区主要经济技术指标 常住人口（万人）54.5户籍人口（万人） 41.16其中非农人口：12.18 城市GDP （亿元） 230 在岗职工平均工资（元/年）企业：26397 事业：59406 机关：63066社会消费品零售总额（亿元） 93.7 城市三产业结构 1.71：60.04：38.24 项目所在区的主导产业第二产业结论：选址项目所在城市与选址标准有一定的差距。
数据来源：津南区2009年统计年鉴●津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是天津市的四个环城区之一，是联接市中心区和滨海新区的重要通道。
●津南新城地处津滨走廊，是双城发展带动下的潜力区域。
◆ 本案——天津市中心城区 25公里 ◆ 本案——滨海国际机场 20公里 ◆ 本案——于家堡 30公里津南区发展规划结论：选址项目在城市发展区域上符合选址标准，位于区域的核心区。
数据来源：市规划局网站◆发展定位：津滨主轴南翼新兴产业基地；海河中游南岸现代服务业中心；中心城市南部生态宜居宜游城市。
◆城市发展战略：东进、西连、南生态、北提升。
◆人口规模：到2020年，规划常住人口控制在85万人以内，其中城镇人口79万人，乡村人口6万人。
◆城镇体系：津南区城乡体系结构为新城--中心镇--一般镇--中心村四级结构。
◆津南新城：定位为全区行政、经济、文化、现代服务中心。
到2020年新城常住人口40万人。
津南新城规划⏹新城城区总用地面积66平方公里。
其中海河教育园区占地37平方公里，办学规模20万人，居住人口10万人，由高职园、高教园和高研园三部分组成，其中首期规划7所职业院校，居住人口4万人。
⏹一期高职园定位为国家级高等职业教育改革实验区，天津市七所职业院校入驻。
⏹二期高教园定位为教育部属高等教育示范区，南开、天大等知名学府入驻。
⏹三期高研园定位为天津市高端科技研发创新示范区，高端科研单位入驻。
资料来源：津南区规划及海河教育园宣传册津南新城交通规划资料来源：津南区规划及海河教育园宣传册⏹咸水沽环线、津沽路、津岐路：均为现有道路，目前均在整改优化中。
⏹天津大道：连接小白楼中心商务区与于家堡、响螺湾中心商务区，全长37公里，双向8车道，设计时速80公里。
10年10月通车。
⏹津沽二线：高速路，津港公路至海防路，全封闭、全立交、双向四车道道路。
城市商业概况结论：选址项目较少竞争，但对于现有10万人的镇来说，已有一个华润万家，再进驻500强超市需要评估各主要商业网点概况 月壇商厦 1.2万平米 百货 商业步行街 3.8万平米零售 国美电器 电器 华润万家 超市 供销商场 零售 津嘉宁家居装饰城零售批发数据来源：市场调研城市房地产市场概况2007年2008年2009年全区房地产投资额（亿元）10.58 40.95 57.53全区房地产施工面积（万平米）107.49 388.63 616.34全区房地产竣工面积（万平米）42.72 78.28 106.43全区房地产销售面积（万平米）19.12 61.95 148.31全区房地产销售额（亿元） 6.23 37.54 90.82全区商品住宅均价（元/平米）3258 6060 6124数据来源：统计公报、统计年鉴结论近两年随着市政府南迁和滨海新区建设的加快，影响到津南区的认知度逐年提升，房地产的开发得到快速的发展，市场供给量、消化量和销售均价逐年增加。
3公里商圈人口结论：选址项目商圈人口与选址要求有一定差距。
1.5公里商圈人口 户籍人口 约6.0 常住人口 约8.0 3.0公里商圈人口 户籍人口 约10.0 常住人口 约12.0数据来源：津南区2009年统计年鉴 项目三公里商圈基本涵盖咸水沽镇核心区域，据2009年津南区统计年鉴数据显示，2009年末咸水沽镇年末户籍人口10.09万人。
海河教育园区规划有10万的居住人口，一期09年开建，10年底建成，11年首批进驻5所高职院校。
结论：选址项目房价符合选址标准项目名称 产品及建筑类型 市调时刻点的均价 沽上江南 高层毛坯 7500 枕流 GOLF 公寓 高层毛坯 7200 天地源 高层毛坯 二层底商 7800 18000 星耀五洲 排屋/精装 高层 15000 9000 碧桂园 排屋毛坯 预计12000 金地叁拾峯高层毛坯预计9000数据来源：现场市调结论：选址项目可参考的成交地价为258万/亩和365万/亩，建议本项目地块控制在300万/亩以内。
数据来源：津南区国土局土地成交公告地块编码面积(亩) 用途 土地单价（万元/亩）成交日期 2010-11-A-K 1934 商住 3652010-4-28 2009-20-22 885 商住 97 2010-1-15 2009-24 93 商办 126 2010-4-15 2009-19 13 商住 3082010-2-22 2009-25 154 商办 962009-12-28 2009-07 230 商办 602009-11-2 2009-12 49 商办 652009-11-2 2009-14 133 商住 2582009-11-2 2009-15 54 商住 135 2009-11-12 2009-01 20 商办 732009-11-27 2009-11 3715 居住 97 2009-11-2 2009-17 21 居住 239 2009-11-27 2009-02 36 商住 712009-9-14 2008-13 394 商住 912009-2-24 2008-10 12 商住 3362009-2-26 2008-12 286 综合 702009-2-24 2008-244 95 居住420 2008-12-29 2008-06 937 商住82 2008-9-9 2008-0841 商住 490 2008-8-14 2008-0930 商住 205 2008-11-27 2008-01 237 商住80 2008-4-21 2008-02 366 商住87 2008-3-10 2008-0382 居住 73 2008-2-25地块交通情况结论：选址项目交通条件符合选址标准地块周边公交情况 有无 公交站点 公交线路数量东 无 0 南有1条西 无 0 北无数据来源：现场考察地块周边道路情况 有无 隔离带道路级别/宽度 东 有 双向8车道 南 有 双向6车道 西 无 双向4车道 北无双向2车道地块东南侧月50米有横跨津沽大街的过街人行天桥。
投资负责地块概况地块位置津沽路与体育场路交汇西北角用地性质商住综合用地面积CAD实测146亩建筑面积待定商住比例待定容积率待定。
预计3.5绿化率待定建筑密度待定规划内容待定其他限制条件（限高退线等）待定超市进驻意向待定拆迁情况（拆迁量、补偿方式及标准等）需拆迁的物业有三中、食品街、体育局、商业局、文化局、睦安公寓、育文里、育才里、供销商厦地块政府报价单位地价：500万元/亩楼面地价：2143元/平米总地价：7.3亿元数据来源：拓展提供朝东方向朝南方向朝东方向朝南方向朝东方向朝南方向朝东方向朝南方向地块内部实景地块内部商业街体育场路沿街商业及供销商厦地块总结地块周边环境评价：◆地块位于津南新城咸水沽镇的核心商业区，具有一定的商业价值；◆但地块东南侧200米有一面积约10000平米的华润万家，直接影响到本地块大型外资超市网点证的规划及外资超市的进驻。
◆地块上现有物业类型多且沿体育场路和红旗路有2000年以后的多层建筑，拆迁难度大，若不能拆迁直接降低地块的商业价值。
地块选址条件评价：◆从交通、位置、房价方面来看符合选址条件；◆从人口、地价、城市规划方面来看，不符合选址条件；◆若超市意向进驻，则项目符合规划6.5万平米的mall的条件。
地块综合评价：因地块3公里商圈人口基数不够，若500强超市能进驻，则项目初步具备规划城市综合体的条件。
关于地块下一步应重点落实的问题：⏹地块进驻大型超市的商业网点证；⏹ 500强超市进驻的可行性；⏹地块拆迁量、拆迁方式、拆迁时间、补偿标准；地块初步定位定位依据：◆地块三公里商圈人口基数少，为降低风险建议规划6.5万的标准店。
◆因地处核心商圈，尽可能的规划商业街，增加商业价值。
◆因区域对外来购房者的吸引力有限，住宅在产品规划中以消化速度快的主流产品为主。
◆未来市场放量大，大盘间的竞争激励，建议项目快速开发、快速销售。
主题定位：津南新城最高档、业态最齐全的现代化时尚感的城市综合体。
建筑风格建议：现代风格产品配比建议：产品类型建筑面积（万㎡）面积占比备注城市广场 6 17%商业步行街 5 15%酒店式公寓8 24%酒店 2 6% 商务酒店住宅13 38% 高层合计34 100%地块可研项目名称 建筑面积（万㎡） 建造单价（元/㎡）建造总价（万元） 室内游乐园 10 5,000 50,000 室内水上乐园 2 5,000 10,000五星级度假酒店 5 12,000 60,000 主题酒店 3 10,000 30,000行政公寓 9 4,500 40,500OUTLETS 5 3,500 17,500 渔人码头 6 3,500 21,000酒店式公寓20 4,500 90,000 度假别墅 28 4,500 126,000商业地下室 10 4,000 40,000 合计98 485,000 ●土地成本：7.52亿元 ●建造成本：●营销管理成本：1.06亿元●各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：2.97亿元 ●财务费用：0.87亿元产品类型 建筑面积（万㎡） 建造单价（元/㎡） 建造总价（亿元） 城市广场 6.00 3,000 18,000商业步行街 5.00 2,800 14,000 酒店式公寓 8.00 2,600 20,800 酒店 2.00 7,100 14,200 住宅 13.00 2,600 33,800 地下室 7.00 3,000 21,000合 计 41 121,800 总结：项目投入测算说明：上述税收中土地增值税采用核定征收，住宅1%，商业2%项目收入测算产品类型建筑面积（万㎡）销售率销售单价（万元/㎡）销售额（亿元）城市广场 6.00 0 0商业步行街 5.00 100% 2.00 100000 酒店式公寓8.00 100% 0.85 68000 酒店 2.00 0 0.00 0住宅13.00 100% 0.80 104000合计34.00 272,000项目净现金流项目总收入- 项目总投入=2.46亿元项目现金流量表时间节点合计2011年2012年2013年2014年支付工程款情况(123,720) (28,754) (59,548) (35,418) 0支付土地款情况(75,190) (37,595) (37,595)支付其他费用情况(10,322) (2,145) (3,545) (3,063) (1,570)银行融资情况70,000 30,000 40,000销售回款情况261,600 23,488 110,512 107,312 20,288支付营业税及附加(14,558) (1,307) (6,150) (5,972) (1,129)支付土地增值税(4,296) (395) (1,817) (1,753) (331)支付企业所得税(9,810) (881) (4,144) (4,024) (761)支付银行贷款本息(78,652) (33,708) (44,944)当期资金盈余情况15,052 (17,588) 37,712 23,374 (28,446)累计资金盈余情况(17,588) 20,124 43,498 15,052◆项目总建筑面积34万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积26万平米，持有面积8万平米；◆在持有面积中城市广场6万平米，酒店面积2万平米，持有物业估值合计约为8亿元（不含地下）。