【善意取得：案例及展开(三)】登记在善意认定中的作用

【善意取得：案例及展开（三）】登记在善意认定中的作用

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作者 | 司伟(最高人民法院民一庭法官)

不动产场合，登记在判断受让人善意时的作用

案例3-1-1：中国农业银行股份有限公司常德武陵支行(以下简称农行武陵支行)与常德市本惠机电供销有限公司(以下简称本惠公司)、桃园县农村信用合作联社(以下简称桃园信用社)、陈国文财产损害赔偿纠纷案【最高人民法院(2015)民申字第588号】

最高法院再审审查裁判要旨：

物权法第106条所称受让不动产物权的善意是指对不动产登记的信赖，即信赖登记权利人为真实物权人，不知道或者不应当知道真实权利人的存在。

根据本院再审查明的事实，农行桃源支行所属的底层一间已经卖给陈国文，农行武陵支行所属的底层四间和四、五层楼亦已通过拍卖程序卖给甘军，因此在转让给本惠公司前，常德大厦的实际共有权人应为陈国文、甘军、桃源信用社和护城信用社。但由于均未办理过户变更登记，对交易相对人而言，实际所有权人并不明确。而且案涉房产一直由陈国文占用，农行武陵支行对陈国文参与买卖的行为未明确表示反对，并配合办理了过户登记手续。本惠公司对不动产登记和占有的信赖应当受到法律保护。农行武陵支行再审提交的刑事判决和裁定亦不能证明本惠公司与陈国文有串通诈骗的故意。综合上述全部案件事实看，原判决认定本惠公司构成善意取得并无明显不当。

案例3-1-2：高雷与武汉津汉房地产开发有限公司(以下简称津汉公司)、武汉世纪金星科技有限公司(以下简称世纪金星公司)及中国信达资产管理有限公司湖北省分公司(以下简称信达湖北分公司)所有权纠纷案【最高人民法院(2015)民申字第419号】

最高法院再审审查裁判要旨：

世纪金星公司从津汉公司受让案涉房屋的行为是否有效，取决于是否符合以下三个要件，即受让财产时处于善意、价格合理、财产已办理登记手续或交付。经查，高雷向一审法院提起本案诉讼时，津汉公司已将案涉争议房产通过房地产管理部门办理完毕登记变更手续并已过户至世纪金星公司名下，且原审期间高雷并未主张和提交对价存在不合理情形的相关证据。因此，世纪金星公司受让该不动产时是否善意是判断和认定其与津汉公司之间房屋买卖行为是否有效的关键。

本案中，世纪金星公司通过中介机构万家乐公司介绍购买诉争房屋时，由于诉争房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下，房地产管理部门登记信息亦未显示津汉公司出售的涉案房产存在权利瑕疵，且世纪金星公司为保证交易安全还随万家乐公司一同前往房屋所在地查看了房屋状态，津汉公司亦按其承诺在成交后将租赁关系转移至世纪金星公司名下，故二审法院认定世纪金星公司在购买房产过程中已尽必要的注意义务，具有事实根据。高雷以世纪金星公司未实际支付购房款为由申请再审，请求确认津汉公司与世纪金星公司构成恶意串通而非善意，法律依据不足。基于上述理由，本院认为二审认定世纪金星公司属善意取得并无不当。

(相关案件事实补充：)案涉房产被法院执行过程中的生效民事裁定书裁定过户给信达湖北分公司所有，但该裁定书没有向房地产管理部门送达，信达湖北分公司亦没有办理取得房屋所有权证，案涉房屋的所有权和土地使用权仍登记在津汉公司名下。

评论

案例3-1-1和3-1-2非常典型地反映了不动产登记在认定不动产受让是否善意中的法律意义。物权公示原则最根本的作用则在于给物权的各种变动提供具有公信力的法律基础，不动产登记的公信力来源于国家行为的支持，均表现为两个方面:

其一，依据物权公示方式所取得的权利具有绝对的效力，可以排斥其他人在同一标的物的权利;

其二，第三人由此对该公示方式所形成的信赖亦会受到法律的保护。

物权以一定方式公示出来，接下来的问题就是该种公示在交易中具有何种效力。对此，法律引入权利外观原则，赋予物权公示以权利正确性推定效力。所谓权利外观也称信赖保护，它是指当从事交易的当事人以某种典型的、可识别的、有期限的外部表象作为权利的典型外观形式的话，那么法律对交易当事人就该外观形式产生的信赖应当给予保护，该外观形式就被视为真实情况，除非当事人知悉真实的权利状况。权利外观的引入旨在保护交易中因信赖权利存在的外观状态而实施交易的善意第三人，进而维护正常的市场秩序和交易安全。可以说，权利外观原则也是善意取得的理论基础之一。

物权公示的权利正确性推定效力为世界许多国家或地区立法多采认。如：

《德国民法典》第892条第1款规定:“为以法律行为取得土地上的某些权利或者此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议己被登记或者不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分己登记于土地登记簿中的权利方面受限制的，仅在该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。”

《德国民法典》第893条规定:“某项权利被为某人的利益而登记于土地登记簿，且给付系基于该项权利而向此人履行，或者，就该项权利而言，在此人和他人之间，实施不在第892条规定之列的、包含权利处分的法律行为，准用第892条的规定。”

通过上述条款，德国民法把权利取得人的信赖与某种客观事物联系起来，其基点就是公示的“善意推定”，即推定不动产登记簿上记载的权利人及其权利为正确，且推定权利人善意地拥有权利。由于不动产登记是一种客观现象，第三人在物权取得是可以比较容易、清晰地知悉前手交易的状态。故依此为标准判断第三人对前手交易瑕疵是否善意时，不但符合交易的常规，而且符合物权法的法理。更为重要的是，法官对第三人的这种善意也很容易作出判断。[1]

从德国法的规定看，其善意要件并不要求取得人负有任何注意义务，因为取得人的善意与不动产登记簿不正确的权利外观之间并不存在因果关系。哪怕不动产登记簿不正确发生在取得人查阅过不动产登记簿之后，或者是在登记申请被提交之后，皆不影响他根据这个权利外观受到善意保护。权利外观并不是促使他为法律行为的动因。因此，即使他怀疑不动产登

记簿的正确性或者是对不动产登记簿不正确的发生持间接放任的态度，或者他根本不信任不动产登记簿的正确性，也不能动摇客观的权利外观。[2]

在瑞士民法典中，对于善意认定的要求更加严格，该法第973条规定:“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或者其他权利的人，均受保护。”[3]第974条规定:“(1)物权的登记有缺陷的，该登记对于知悉或应当知悉该瑕疵的第三人无效。(2)凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。(3)因前款的登记使其物权受到侵害的人，得授引该登记的瑕疵，对抗恶意的第三人。”

可见，瑞士法要求取得人不仅要信赖不动产登记簿的正确性和完整性，而且没有理由怀疑不动产登记簿登记的合法性。对取得人而言，法律假定不动产登记簿公信力制度要求的前提条件都已经具备。基于善意推定，取得人可以认为不动产登记簿的登记是正确的和完整的，他不必通过查阅不动产登记簿的凭证来核对债权行为是否有效，也不用证明自己对登记簿内容的明知，因为登记簿的内容原则上被视为是已知的。

但是，为了防止这种做法带来的不利后果，第970条第3款也要求任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩，此外，如果原权利人能证明他有理由怀疑取得人的善意，那么这种善意推定将被推翻。这就要求取得人必须注意那些可能会动摇他对不动产登记簿产生信赖的事实。如果他怀疑不动产登记簿的正确性，或者怀疑不动产登记簿之外的事实，那么他将对此负有进一步调查的义务。[4]

我国台湾地区“民法典”第759条之第1项规定了登记效力之推定及善意第三人之保护：“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。”“因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响。”也就是说，此项规定赋予了登记以公信力，因信赖登记而取得不动产权利之第三人可受保护。

[5]

综上可见，对于不动产善意取得人的保护一般均是建立不动产登记的公示及权利推定力甚至是登记公信力的基础之上。通说认为，我国《物权法》第16条的规定，也是对不动产登记权利的正确性推定的规定。基于不动产登记的公示原则及不动产登记簿的权利推定效力，不动产登记簿记载的内容应推定为受让人知晓的内容，因此，受让人基于对不动产登记薄上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时，应推定受让人是善意的。