房地产规范化设计管理体系建立

•项目组设计经理制 •前期方案+项目设计管理
•专业组主管负责制 •强大的技术支撑平台 •技术支持+质量控制
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
❖ 2.3.1 设计管理业务流程的意义
梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入 条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理 效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制
•扩初设 计
•施工图设 计
•工程施工配合、销售配合及入伙配合
•设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工
•主体结构施工至 具备预售条件
•工程施工 至竣工验 收
•销售及入伙配合
•成 本 •估算
•测算
•预算、标底、合同 价
•进度款、工程 变更、招标采 购
•结算
•说明及图例： 一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。
项目开发部
• 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 • 负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成
各政府相关部门的申报审批工作
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
•3.2.2 组织与架构优化
•案例分析一：北京金地2006设计部组织架构图
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
•操作型(运营型)
•管控模式
二. 1.2 设计管理模式的分类
•设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应
•职能型 •公司型(项目制型)
•矩阵型
•项目管控模式
二. 1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考
•组合1
•组合2
•多项目区域总部 •多项目跨区域整合 •多项目 跨区域
•多项目 单区域
二：房地产的运营体系
•非运营会议系统
二：房地产的运营体系
•两个重要的运营决策会
二：房地产的运营体系
•两个重要的运营管理会
三：房地产的计划管理概述
❖3.1项目计划管理是房地产企业项目管理的重点
• •
三：房地产的计划管理概述
❖3.2项目计划管理本质与关键要素
• •
三：房地产的计划管理概述
❖3.3 一体化的计划管理体系的建立
•3.3.1 建立一体化计划管理体系的目标
三：房地产的计划管理概述
❖3.3 一体化的计划管理体系的建立
•3.3.2 一体化计划管理体系的特点
•
一个目标+二个体系+三个层级
三：房地产的计划管理概述
❖3.3 一体化的计划管理体系的建立
•3.3.3 项目计划分级体系：三层次+四要素
三：房地产的计划管理概述
❖设计管理三大目标
品质保证、进度控制、成本控制
二：房地产企业不同发展阶段的管控模式与设计管理模式
❖1.1 企业管控模式的分类 ❖1.2 设计管理模式的分类 ❖1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考 ❖1.4 设计管理资源配置基准
二.1.1 企业管控模式的分类
•财务型(投行) •战略型
•组合1
•组合2
•多项目区域总部 •多项目跨区域整合 •多项目 跨区域
•多项目 单区域
•战略型+矩阵式 •战略型
• 价值链型 •操作型
一：房地产开发流程
❖1.4 房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系
一：房地产开发流程
❖1.4 房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系 •矩阵式管理
•方案设 计
•扩初设 计
•施工图设 计
•工程施工配合、销售配合及入伙配合
•设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工
•主体结构施工至 具备预售条件
•工程施工 至竣工验 收
•销售及入伙配合
•成 本 •估算
•测算
•预算、标底、合同 价
•进度款、工程 变更、招标采 购
•结算
•说明及图例： 一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。
一：房地产设计管理的范畴与定义 ❖产品的战略
涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式
❖产品的策略
选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略并不仅指导项目策划 、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储 备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。
产品策略为企业发展服务 产品制造过程必须符合企业产品发展策略
•集群式 •复合职能型 •项目制型(大、小) •职能型
二. 1.3 企业管理模式与设计管理模式的优化组合之思考 ❖设计管理模式发展 •标准化设计水平
•职能型
•项目制型 •复合职能型 •集群式
•战略合作水平
二. 1.4 设计管理资源配置基准 ❖人员配置基准目的
合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效 利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基 于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度
•销售配合资料
•产品、技术创新研发
•销售示范区设计
分阶段业务流程图
设计流程框架图
二：房地产的运营体系
❖2.3房地产运营体系案例解析
二：房地产的运营体系
❖2.4房地产运营管理架构
•2.4.1 项目运营组织架构与决策机构
二：房地产的运营体系
二：房地产的运营体系
•2.4.2 项目的管理目标
二：房地产的运营体系
•2.4.3 运营会议系统：
• a. 运营决策会
• b. 运营管理会
•开盘销售
•竣工
•工程施工阶段
•入伙 •入伙管理阶段
•拓
展
•组织项目论
证
•设计流程阶段
•销售管理阶段
•营
销
•初步产品定
位
•设 计 •规划要点/规划草案
•工 程
•组织项目策划/ 产品、市场及客 户定位研究
•概念规划设 计
•营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备
•销售事务管理
•入伙事务管 理
一：房地产开发流程
❖1.4 房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系 •弱矩阵
一：房地产开发流程
❖1.4 房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系 •强矩阵
二：房地产的运营体系
❖2.1房地产运营管理： •2.1.1 定义
二：房地产的运营体系
二：房地产的运营体系
二：房地产的运营体系
房地产规范化设计管理 体系建立
2020年7月14日星期二
•第一部分 房地产开发流程与运营体系
•目 录
•1 • 房地产的开发流程 • 房地产的运营体系
•2 • 房地产的计划管理概述
•3
一：房地产开发流程-----总的流程与框架图
•项目论证阶 段
•项目立项
•项目策划阶 段
•设计管理阶 段
•主体结构开工
二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。
•：代表关键里程碑
•：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
•：配合专业的任务。
一：房地产开发流程 ❖1.1 房地产开发阶段划分与职责层级
二：房地产的运营体系
•2.1.2 运营管理中心的职能
二：房地产的运营体系
•2.1.2 运营管理中心的职能
二：房地产的运营体系
•2.1.2 运营管理中心的职能
二：房地产的运营体系
•2.1.3 运营管理的重点
二：房地产的运营体系
❖2.2房地产运营体系内容：
•2.2.1 投资决策 •2.2.2 阶段性成果 •2.2.3 运营决策 •2.2.4 计划管理 •2.2.5 成本管理 •2.2.6 资金管理 •2.2.7 知识管理
一：房地产开发流程 ❖1.2 房地产的开发流程图解（一）
一：房地产开发流程 ❖1.2 房地产的开发流程图解（二）
一：房地产开发流程 ❖1.2 房地产的开发流程图解（三）
一：房地产开发流程 ❖1.3 房地产设计研发流程构建的体系框架
一：房地产开发流程
❖1.4 房地产企业不同发展阶段的组织管理模式与管理流程体系
•工程施工阶段
•入伙 •入伙管理阶段
•拓
展
•组织项目论
证
•设计流程阶段
•销售管理阶段
•营
销
•初步产品定
位
•设 计 •规划要点/规划草案
•工 程
•组织项目策划/ 产品、市场及客 户定位研究
•概念规划设 计
Hale Waihona Puke Baidu
•营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备
•销售事务管理
•入伙事务管 理
•方案设 计
•案例分析二：06~07深圳金地设计部构架图(改进前
)
•设计总监
•部门经理
•部门副经理
•项目 •（建筑师)
组
•项 •项 •项 •目 •目 •目 •组 •组 •组 •1 •2 •3
•项
•建 筑
•目 研
•组 发
•N 组
•专业组
•
•
材行
•
•
•
•
料政
结
设景室
组
秘
•构 •备 •观 •内
书
•组 •组 •组 •组
❖3.3 一体化的计划管理体系的建立
•3.3.4 项目计划体系与管理计划体系的关系
三：房地产的计划管理概述
❖3.4 项目的关键节点计划
•3.4.1 如何确定项目的关键节点
三：房地产的计划管理概述
•3.4.2 项目关键节点的内容： • a. 里程碑节点 • b. 体现项目管理思想的节点
三：房地产的计划管理概述
❖人员配置基准的作用
企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配
❖案例:某大型地产公司人员配置基准
三.建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系
❖3.1 建立规范化管理体系的意义
规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理 业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目 开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营 能力，打造企业核心竞争力
配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及 供应商评价)
三.2 体系建立的组成要素与核心内容 ❖ 其它部门在设计管理过程中的职责
成本管理部 ❖ 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标 ❖ 随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标 ❖ 负责组织方案设计招标中的各项工作
市场营销部 ❖ 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 ❖ 负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议 ❖ 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容
三：房地产的计划管理概述
三：房地产的计划管理概述
•3.4.3 房地产项目50个关键节点
第二部分 如何建立规范化的房地产设计管理体系
目录
•1 •房地产设计管理的范畴与定义 •房地产企业不同发展阶段的管控
•2 模式与相应设计管理模式 •建立精细化市场需求下的规范化
•3 设计管理体系
•4 •设计管理效率指标
二、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。
•：代表关键里程碑
•：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。
•：配合专业的任务。
设计流程框架图
拿地节 点
论证阶段 策划阶段
•5 •设计管理通病与案例分析
一：房地产设计管理的范畴与定义 ❖房地产设计管理的范畴
涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟 踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图 设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后 期客服的维修、整改的技术支持等。
❖房地产设计管理的定义
契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业 发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程 及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造 过程中实施的涉及设计内容的管理。
三.2 体系建立的组成要素与核心内容 ❖ 2.3.2 业务流程
•主线流程
•概念设计 •方案设计 •扩初设计 •施工图设计
•主线部门 •设计部
•配合部门
•营销 •成本 •工程 •开发 •物业
总的房地产运营框架图
•项目论证阶 段
•项目立项
•项目策划阶 段
•设计管理阶 段
•主体结构开工
•开盘销售
•竣工
方案报建
设计管理阶段
工程管理
• 概念 规
• 划草 案
概念规 划方案
•方案设计
•扩初设计
建筑 、
规划 方案
•结构设计
•设扩备选初计•建型设筑平面
实施方案设计阶段
•施工图设 计
施工图 设计
部 品
设 计 及
定 板
•施工图设计指引
•模型研究
•部品材料调研
•部品材料清单 • 部品材料定板封样
三.2 体系建立的组成要素与核心内容
❖3.2.1 设计管理职责
❖3.2.1.1 一般意义下的设计管理职责
负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标 的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)
材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发
开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 组织并参与主要材料、设备的调研, 与成本管理中心