土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范188P
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范P资料
土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到
理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备 制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
1
土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还 不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用
1、从空间上来讲，成片（或连片）开发及分片开发两类。 2、从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形 式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式； 3、从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二 进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转 用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，
由土地一级开发企业按区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城 市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会 公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者 要求的建设条件（熟地)，根据城市经济发展对土地需求或政府的土地供应计划，以招标、拍 卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划1.土地一、二级联动开发认知(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取4.土地一、二级开发核心内容（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题）2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约1. 土地增值税的合理计算与减免策略2. 二级开发中的各种税费的减免策略3. 土地价款支付的谈判和执行4. 缴税的应用技巧.....................六、土地一二级开发项目的营销策略1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销2.二级土地的营销策略案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。
玩转土地一二级联动,请收好这份攻略
03
组织土地一级开发项目招标、评标、定标 等过程，选择合格的开发企业。
04
对土地一级开发项目进行监管，确保开发 质量和进度。
企业角色和责任
参与土地一级开发项目的 投标，争取获得开发权。
负责筹措资金、组织人力 物力等资源，实施土地一 级开发项目。
根据政府规划和要求，制 定详细的土地一级开发方 案。
对开发完成的土地进行整 理和基础设施建设，达到 规定的标准。
对企业的意义和优势
降低开发风险
一二级联动开发可以降低企业在 土地获取、规划调整等方面的风 险，提高项目成功率。
提升品牌形象
通过与政府合作，企业可以获得 更多政策支持和资源倾斜，提升 品牌形象和市场竞争力。
拓展业务领域
一二级联动开发涉及多个领域， 如房地产开发、基础设施建设等 ，为企业提供更多业务拓展机会 。
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签署正式合同
在达成一致意见后，签署正式的土地一级开发合同。
土地储备阶段
土地征收与拆迁
按照国家法律法规和合同约定，完成 土地征收和房屋拆迁工作。
土地指标调整
根据市场需求和规划要求，调整土地 使用性质和容积率等指标。
土地平整与基础设施配套
进行场地平整、道路修建、供水、供 电、通讯等基础设施建设。
土地出让阶段
出让方案制定
制定详细的土地出让方案，包括出让地块、出 让方式、出让价格等。
出让公告发布
在指定媒体上发布土地出让公告，邀请意向受 让人参与竞拍。
成交确认与公示
完成土地竞拍后，确认成交结果并进行公示，确保公平公正。
投资款返还阶段
投资款结算
根据一级开发过程中的实际投入，与政府或相关 部门进行投资款结算。
土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
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经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
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财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
土地一级开发模式的法律风险研究
土地一级开发模式的法律风险研究土地一级开发是指对原始农田、荒地和丘陵等进行开发，包括填埋、围垦、矿山开采等，是土地资源开发的首要环节。
在土地一级开发过程中，涉及到的法律风险是十分复杂和多样化的，需要企业和相关法律机构进行深入研究和探讨。
本文将对土地一级开发模式的法律风险进行详细解析，以期为相关企业和法律部门提供参考和警示。
土地一级开发模式的法律风险主要包括土地使用权、环境保护、安全生产、国有土地拆迁补偿等方面的风险。
具体包括以下几个方面：1.土地使用权风险在土地一级开发过程中，土地使用权是企业进行开发的前提和基础。
土地使用权的取得和变更必须符合相关法律规定，否则将面临强制停工、罚款甚至违法拘留的风险。
土地使用权的转让和抵押也需要符合相关法律法规，否则可能导致土地使用权被撤销或产生纠纷。
2.环境保护风险土地一级开发涉及到大量的土地资源开采和围垦填埋等行为，易导致环境污染和生态破坏。
相关企业需要严格遵守环保法律法规，进行环境影响评价和污染治理，否则将面临高额罚款甚至刑事责任。
一旦引发环境污染事故，企业还将面临环境修复和赔偿的法律责任。
3.安全生产风险土地一级开发涉及到大型机械设备的使用和施工作业，存在坍塌、爆炸、火灾等安全风险。
相关企业需要建立完善的安全生产管理制度，保障员工的人身安全和生命健康。
一旦发生安全事故，企业将面临高额赔偿和刑事责任，并可能被责令停工整顿。
4.国有土地拆迁补偿风险在土地一级开发过程中，涉及到对原始农田、荒地和丘陵的围垦填埋，必然会涉及到农民的土地拆迁和相应的补偿问题。
相关企业需要按照国家规定的程序和标准进行拆迁和补偿，否则将面临行政处罚和赔偿义务。
涉及到土地征收的法律程序和程序不规范也容易引发纠纷和诉讼，增加企业的法律风险。
二、土地一级开发模式的法律风险预防与应对1.加强土地使用权管理企业应严格遵守土地法律法规，合法取得和变更土地使用权，做好土地使用权的登记和备案工作，保证土地使用权的合法稳定。
一二级联动开发的风险把控
一二级联动开发的风险把控虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算，最终通过一二级联动开发获取更大的利润。
因此，越来越多的房地产企业开始尝试一二级联动开发模式。
然而，笔者在实践中遇到的案例表明：一二级联动开发仍然存在诸多法律风险，如何应对这些风险是一二级联动开发能否成功的关键。
实例解析笔者的某一客户计划与某市政府合作开发该市某镇，通过发展花卉产业、健康产业、旅游产业以及对该镇的整体改造，将该镇打造成以花卉为特色的低碳环保旅游风情小镇。
为此，双方签订了该镇《建设项目投资合作开发合同》（以下称为“该合同”），就土地一级开发、二次招商等问题进行了约定，一些条款便涉及到一二级联动开发的内容。
笔者将以相关条款为例，结合此类项目的实践经验，对一二级联动开发所涉及的法律风险进行说明。
首先是约定“保本回报”的法律风险。
该合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。
该约定可能导致该合同被认定为借款合同。
《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
”在前述合同条款中，“保本”本身就包含着不承担经营风险的含义，而开发企业作为提供资金的当事人，按年化收益率 18 %取得固定回报可被认定为“收取固定数额货币”。
因此，该条款极有可能导致该合同被认定为借款合同。
一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率四倍的部分无效。
而该合同中约定的土地一级开发增值收益等额外的收益将无法得到实现。
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。
土地一级开发实施后带动二级开发，形成联动开发。
土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理投资开发，达到“三（五或七）通一平”（熟地），最终实现土地出让过程。
政府按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发规划，先后完成征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，是土地达到出让标准条件的过程。
土地一级开发的模式有如下两种：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。
（二）市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。
土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。
以上两种土地一级开发模式的优劣势如下表所示：我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，该条例中第三章有关规划和环境建设中规定：“中关村科技园区土地一级开发，应当服从中关村科技园的同意规划。
”该条例没有对土地一级开发定义进行界定，至今土地一级开发仍然以地方政府确定的效力层次低的行政规范红头文件或政策作为依据，给开发企业带来不确定性的法律风险，具体如下：（一）再融资困难风险承包人先利用股权投资，成立项目公司，股权投资不能满足土地一级开发的需要，然后以项目公司为主体进行再融资。
一二级联动项目有哪些坑需要提防？
一二级联动项目有哪些坑需要提防？(朋友圈里有更多干货)我们都知道，一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发。
一级开发也就是生地变为熟地，毛地变为净地的过程，通过参与一级整理获得一级收益。
一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地，赚取二级开发收益，从而实现一二级联动。
一二级联动项目一直是很多企业颇为喜欢的拿地方式，一是土地价格较为低廉，二是获得规模化土地，三是可以提前锁定土地。
在广东、河南、陕西、山西等地一二级联动都是市场上比较主流的土地获取模式，部分地区甚至只有参与一级开发才有机会获得房地产开发用地。
提前锁定一宗优质的一二级联动项目，无论是出售一级权益合作开发亦或是自己开发都能获得比较理想的效益。
对于确定性市场，前期控制足够的土地也是降低一级开发风险最有效的手段。
01那么核心问题来了，参与一级开发并完成后，如何获取土地？答案我们都知道，现在只能通过招拍挂在公开市场获取土地，这是唯一的办法。
但是大家想问的肯定不是这个，而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地，对不对？通常的想法是，通过一级开发，参与企业可以获得两方面的优势：一是提前了解地块的整理成本，间接地就知道出让价格，便于提前分析测算，利于公开市场竞价。
二是提前与当地政府建立联系，尤其是国土、规划、人防、消防、环保、交通等等，前期手续办理可以提前准备，便于拿地后快速开工。
但上面提到的两点仅仅是优势，并非拿地的充分必要条件。
须知，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到了某些承诺的。
在这个前提下，相关部门就会充分运用智慧及经验，在确保合法合规的框架内，保证你拿到地。
最普遍的做法，是在挂牌条件上做文章。
企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册资本金、业态要求（比如酒店、写字楼）、自持体量要求、返还要求、保证金要求、提前签署开发协议要求（涉及税收承诺），甚至设计单位及施工单位资质要求。
一二级联动开发的法律分析
一二级联动开发的法律分析一、一、二级联动开发的概念及历史所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。
二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。
一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
2004年8月31日之前，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。
即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
2004年8月31日之后，土地走向了市场化。
过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。
土地一二级市场被政府清晰划界。
但是，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，可以通过特定的安排达到目的。
二、一二级联动开发的市场现状——以北京为例2004年8月31日以后，一二级联动开发较之前大幅减少。
但是，通过特定安排实现的一级房地产开发商参与二级开发的现象仍普遍存在。
北京大钟寺国际广场即是由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目。
位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内较大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。
除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等知名楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。
三、一二级联动开发对房地产开发商的有利之处（一）利节省成本一般情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。
（二）熟悉项目状况从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。
四、在招拍挂情形下实现一、二级联动开发的方式（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
学习土地一二级联动开发模式心得体会
通过对土地一、二级联动开发模式及案例分析的研究，更加深了自己对土地一级开发、二级开发及一二级联动开发的认识，理清了几种开发模式的优缺点和存在的法律风险。结合当下土地市场的发展规律不难看出对于我们集团公司来说采取一二级联动开发模式更符合集团的发展理念，将更有利于高质量发展。
万科集团董事长郁亮曾说过"做听话的开发商"，其中的道理不言而喻。土地市场开发归根到底还是政府主导的市场，政府才是真正的甲方，我们土地开发企业绝不能干一锤子买卖，只求发展，而漠视商业道德。作为在省内土地市场占据举足轻重中我们要快速迈过低级的厚黑学、中级的高级黑，向着郁亮所说和谐社会阶段奋斗，努力做好企地关系，与政府结成紧密的利益共同体，走向人人大同的和谐社会。
任何一种土地开发模式都不是万能的，都有其存在的风险，我们要通过采取有效的规避手段，设法一定预判，把控开发中的各个环节，实现区域成功运营。如对投资大、培育周期长、时间成本高的大规模土地一二级联动开发项目，建议采用总公司负责制，有利于充分发挥集团公司运营大项目的资源优势，保证项目启动运营。另外，在联动开发时需着重考虑：1、资金到位的时间、资金安全保障问题；2、如何与政府确定土地进入二级市场招拍挂时，摘牌单位资质和摘牌壁垒设置问题；3、需要的资金规模和融资渠道设置问题；4、增值收益利润分成的明确约定问题。鉴于此，建议公司在采用一二级联动开发模式时，采取净地开发，减少一级开发的融资压力；明确土地出让增值部分的分配。
土地一级开发法律风险与规避
74城市开发URBAN DEVELOPMENT 2012.02房地产开发一般由土地一级开发和土地二级开发两大部分构成。
我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，至此，对有关于土地一级开发中的法律关系，我国还没有一部统一的法律对其做出相应规制。
绝大多数地区还是以地方政策或操作惯例的方式予以执行。
当缺失了立法对法律关系的调整时，法律关系主体在实施此类法律行为时，就存在无法可依的现状，只能靠政府确立的极具不确定性的行政规范文件作为依据，给开发者带来严重的法律风险。
投产成本控制及融资法律风险与规避房地产行业具有投资数额大、投资回收期长的特点，开发过程中，需要金融业的密切配合，这一点在国内外都土地一级开发法律文/ 宋安成是如此。
也正因为这一点，金融业的任何变化，都会对房地产业产生影响。
对于融资风险的规避，首先作为房地产开发企业，应对土地一级开发前期进行缜密的财务筹划与调查分析。
在市场调研中，土地一级开发多为新城建设，取得的各项资金数据没有确定性，可充分利用政府拟开发项目的原始资料加上周边区域等关联项目的开发补偿政策及事实效果比较，充分估算实施过程中的财务风险。
此阶段最好能邀请投资管理、法律、规划、税务、建筑造价等专业人士参与。
其次，拓展多元化的融资渠道，化解融资难问题。
目前，全国各地都在探索房地产融资的新模式，实际上，在这一过程中，政府提供相当的融资担保并明确担保条款对融资是非常有利的。
根据土地一级开发融资的需要以及相应投资资金风险的分析，确定需要贷款的数量。
该贷款或其它融资项目，若有政府出面协调并提供相应担保，可最大限度降低企业的投资风险，并获得融资支持。
最后，在开发过程中，应严格成本控制，并有效运用合同管理控制财务风险。
在成本控制中，重要的一条是要切实把握企业与政府的投资投入与收益分配比例，包括需要政府投入的项目和具体的政府利益分配，比如说拆迁费用可由政府投入或部门投入。
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训一级开发的主要步骤包括土地整理、规划和设计、建设和管理等。
土地整理是指对一定范围内的农村土地进行清理、整理、合并等工作，以提高土地利用效益。
规划和设计是在土地整理的基础上，根据开发的目标和要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地用途和开发的方式。
建设和管理是指按照规划和设计方案，对土地进行开发和建设，同时进行相关的管理和运营。
一级开发的重点是提高土地的利用效益，通过合理规划和设计，实现土地的最优配置。
一级开发的常见方式包括农地流转、土地出租、土地承包等。
农地流转是指将集体经济组织或农民个人的农村土地转让给企事业单位或个人，由其进行开发和经营。
土地出租是指将闲置的农村土地出租给农民、企事业单位或个人使用，由其进行开发和经营。
土地承包是指将农村土地承包给农户，由农户负责耕种和管理。
一级开发实施的同时，还需要进行一二级联动开发。
一二级联动开发是指一级开发和二级开发之间的协同发展。
一级开发是基础，为二级开发提供了土地和基础设施；二级开发是延伸，通过增加附属设施和服务提供，实现土地的增值和运营收益。
一二级联动开发的主要内容包括经济产业开发、基础设施建设和公共服务配套等。
经济产业开发是指在一级开发的基础上，通过招商引资、引进优质项目和企业，发展农村特色产业，促进农民增收。
基础设施建设是指在一级开发的基础上，通过投资建设道路、供水、供电、排污等基础设施，提供便利的生活和工作环境。
公共服务配套是指在一级开发的基础上，建设教育、医疗、文化等公共服务设施，提高农民的生活质量。
一二级联动开发需要实施统筹规划和协调管理。
统筹规划是指将一级开发和二级开发的规划和设计相结合，统筹安排土地利用和发展方向。
协调管理是指在一二级开发过程中，通过加强协作和合作，解决开发过程中的问题和矛盾，实现资源的合理利用和充分发挥。
总之，土地一级开发和一二级联动开发是农村土地开发的重要环节，通过合理规划和有序实施，可以促进农村现代化和农民增收。
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发，是指在城市规划和土地利用中，将土地的一级开发（即土地的征用、拆迁和基础设施建设）和二级开发（即土地的使用权出让和开发建设）相结合的一种开发模式。
这种模式在我国的城市建设和土地利用中占有重要地位，但同时也引发了一系列的法律问题。
二、土地一二级联动开发中的法律问题土地一二级联动开发中的法律问题主要涉及到土地使用权的出让、转让和抵押，以及土地征用、拆迁的补偿标准和程序等方面。
其中，最为关键的问题是土地使用权的出让和转让。
根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权的出让应当遵循公开、公平、公正的原则，但是，在实际操作中，往往存在着土地使用权的出让价格偏低、出让程序不规范等问题。
三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例在我国，土地一二级联动开发中的行政诉讼案例屡见不鲜。
比如，某市的一块土地在一级开发过程中，由于拆迁补偿标准过低，导致拆迁进度缓慢。
二级开发单位为了尽快进行土地开发，便通过政府部门将拆迁补偿标准提高，并进行了强制拆迁。
这一行为引发了被拆迁人的行政诉讼。
四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法对于土地一二级联动开发中的行政诉讼，应当从以下几个方面进行解决：首先，应当规范土地使用权的出让和转让行为，确保土地使用权的出让和转让遵循公开、公平、公正的原则。
其次，应当完善土地征用、拆迁的补偿标准和程序，确保被拆迁人的合法权益得到有效保障。
土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了
⼟地⼀⼆级联动（流程技巧风险）看这篇就够了写在⽂前地产公司的⼟地来源⽆⾮是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期⼟地市场愈发地⽕爆，招拍挂拿地更多地是在拼⾃持、拼⽆偿移交、拼现⾦流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转⽽在做收并购和资产收购类项⽬，但是这种项⽬往往存在较多的问题，风险不可控，⽽且市场上所剩的优质项⽬也并不多了。
很多公司⼜想到了⼀⼆级联动，这是⼀种不错的拿地思路。
本⽂就作者参与的多个⼀⼆级联动项⽬，并最终挂⽹拿地的经验，做⼀些分享。
⼀⼆级联动，指的是房地产公司参与从⼟地⼀级整理到⼟地挂⽹，最终取得⼟地的全过程。
⼀⼆级联动的项⽬常见的有旧城改造和新区⼟地开发与熟化两种。
⼀⼆级联动的优势在于既可以通过参与⼟地⼀级整理获得⼟地⼀级开发的利益分成，⼜可以通过⼀些特别的⼿段低价获得⼤量成⽚的⼟地，是很多⼤型地产公司增加⼟地储备所梦寐以求的。
第⼀部分获得⼀⼆级联动的项⽬需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响⼒往往来说⼀⼆级联动项⽬都是由地⽅政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分⾥⾯，如果你总结之后都会发现，很多公司在⾃⼰的发源地或者深耕的区域，是会有⼀些⼀⼆级联动的项⽬的。
原因何在，⼀来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源⽐较丰富，能够接触到最新鲜的项⽬信息，也⽐较容易利⽤资源拿到项⽬。
⼆来是在地⽅深耕多年，开发实⼒和品牌接受程度有⽬共睹，地⽅政府更愿意接受这类企业，毕竟玩⼉砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是⼀个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能⼒⾸先应当知道地⽅政府对于该项⽬的需求，⼀般来说地⽅政府基于财政的压⼒，政绩的表现，⼼⾥的⼤好蓝图得不到实现。
在项⽬之前⼀定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引⼊产业、城市发展还是解决⼟地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解⾃⼰公司有⽆相关勾地的IP、题材，能否讲出⽣动的故事，最好是能有⼀两个成熟落地的项⽬，作为案例，说服⼒才会强。
图解｜什么是土地一二级、二三级联动开发？
图解｜什么是土地一二级、二三级联动开发？土地一二级联动开发模式详解
土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至
参与区域整体规划，分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁
定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍
卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土
地的经验。
一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目，就是要打动政府。
1、勾地能力是基础
(1)想地方政府所想
(2)自我优势分析
(3)战略合作背书
2.资金实力是关键
(1)启动资金
(2)长周期的融资能力
(3)二级拿地的配资能力
3.团队配置是保障
(1)一级开发团队
(2)专业设计团队
(3)产业招商运营团队
(4)二级开发团队。
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土地一级开发模式及比较
一、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较
1、重庆——政府主导型模式 重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府， 代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、 水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，
1、内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000 年 12 月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开 发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划„„”。但该条例并未对土地一级开发的涵义 做出界定。 2002 年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中提出中关村科技园土地一级开发是 指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《 北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002] 1100 号)对土地一级开发的涵
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土地一级开发概况
土地一级开发概况
全国土地一级开发产生及基本情况 北京土地一级开发现状
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（一）我国城市土地一级开发产生的背景
1. 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切 需要新型的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开 发的能力。
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一、土地一级开发失败案例的教训和警示
1、房地产通常拿地方式 2、失败案例
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一、房地产企业通常的拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
资本市场（收购）
二级市场
一二级联动
直接进行 项目转让
股权收购
商品房包销
承包经营
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
- 4-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
一、土地一二级开发失败案例的教训和警示
土地一二级联动开发操作实务 及法律风险防范 Mobile Research Activites of ETRI
主讲人：董振武
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房地产企业风险防范体系
最好的不一定是最适合
从 管 理 角 度 看 房 地 产 企 业 法 律 风 险 防 范 与 应 急 预 案
的
最适合的才是最好的
人力资源管理
制度流程
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
2005年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第二条 规定，本办法所 称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等 方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。 有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、 市政配套管线铺设到宗地红线的状态。
一 级 开 发
二 级 开 发
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土地一级开发模式及比较
土地一级开发模式及比较
一、当前全国土地一级开发的主要模式
二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较
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土地一级开发模式及比较
一、当前全国土地一级开发的主要模式
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还 不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用
（2）财政性
（3）全局性
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土地一级开发基本概念
四、土地一级开发与二级开发的关系
在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是 土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。 一级开发开发商取得一级开发权，只是受政府委托从事“三通一平”等工作，并未享有该 片土地的使用权。一级开发完成后，想要对同一片土地进行二级开发，必须再到市场上通过招 拍挂，通过竞争取得二级开发权。
九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一
浙江义乌土地一级开发失败案例 1、情况反映 2、土地使用权出让合同 3、催款函
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二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件
1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
对土地一级开发较为一致的看法：
必须符合城市规划的要求， 应对土地进行基础设施的建设和投入； 土地一级开发的结果，应达到可以熟地 出让的要求。
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵 2、土地一级开发内涵的三要素
组织结构
目标管理
经营计划
战略计划
从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道
投资决策阶段 土地获取阶段 规划设计阶段 建设施工阶段 销售物业阶段
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土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件
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土地一级开发基本概念
三、土地一级开发的性质和特点
2、土地一级开发的特点 土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使
用规划的落实，是一级开发商受雇于政府的行为，一级开发的结果当然要由政府承担。政府
作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在一级开发活动中有所体现，这就致使 土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。 （1）政治性
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土地一级开发概况
二、北京市土地一级开发情况 1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。
3、推动了土地储备制度的实施。
4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地
制度和建设项目的顺利实施。
6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。
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权属流转的 过程
利益协调 的平台
调控土地 的手段
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土地一级开发基本概念
二、土地一级开发的内容
土地一级开发的内容，主要包括： 1、征地补偿、拆迁安置； 2、土地平整； 3、市政基础设施和公共配套设施建设；
按期达到土地出让标准的土地开发行为。
1、从空间上来讲，成片（或连片）开发及分片开发两类。 2、从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形 式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式； 3、从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二 进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转 用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建
土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到
理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。 从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备 制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，
由土地一级开发企业按区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城 市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会 公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者 要求的建设条件（熟地)，根据城市经济发展对土地需求或政府的土地供应计划，以招标、拍 卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵 二、土地一级开发的内容 三、土地一级开发的性质和特点 四、土地一级开发与二级开发的关系
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土地一级开发基本概念
一、土地一级开发的内涵
义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按
照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的 存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础 设施建设的行为。
权的房地产开发商来完成。
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土地一级开发概况
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程
2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的 实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化 的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的 土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一 向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得