房地产业合作建房的账务处理
企业与房地产企业合作建房的账务处理【会计实务操作教程】
实务中，企业拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常 见，这样与具备房地产开发经营资质的企业合作联建就会应势而生。本 案例中，A 企业以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可 证》，但是由于不具备开发资质，无法取得《预售许可证》，即便与 B 企 业合作开发，也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完毕产权登 记后进行房屋的二次转让。所以实质上应该明确该商住楼的销售主体是 A 企业，B 房地产企业只是受托代建和代理销售而已。
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4 个条件则比较困难，实际上房地产企业以代建合同的名义进行开发销 售，一般不可能不垫付建设资金，特别是销售合同由 B 房地产企业与买 方签订，也存在销售主体与开发主体不一致的情况。国家税务总局《关 于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554 号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单 位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户 手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修 建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。尽管该案例中房地产企业并没 有取得土地使用权，但是如果不能满足代建房屋的 4 个条件，仍然存在 由主管税务机关参照以上规定按照“销售不动产”征收营业税的可能。 目前散见的地方税收政策均规定，凡不同时符合上述条件的，不论委托 建房单位与房地产开发企业如何签订协议，也不论房地产开发企业的财 务和会计账务如何处理，应对房地产开发企业与委托建房单位的全额结 算收入按“销售不动产”税目计征营业税。
房地产开发账务处理流程和分录
房地产开发账务处理流程和分录房地产开发，就像是一场浩大的工程，既刺激又复杂，简直就像在搭建一座巨大的积木城堡。
不过，光有想法可不行，咱们还得把账务处理搞明白，才能把这座城堡搭得稳稳的。
今天就跟大家聊聊房地产开发的账务处理流程和分录，确保大家在这个复杂的世界中不迷路。
1. 账务处理的基础首先，咱们得搞清楚什么是账务处理。
简单来说，就是把每一笔钱的来龙去脉理清楚，就像追踪一只丢失的小猫一样。
房子好比一块蛋糕，大家都想分一块，但每个人都得看好自己的那份。
房地产开发的账务处理，主要包括几个步骤。
1.1 资金的流入与流出房子要建起来，先得有资金嘛！资金的流入一般来自预售款、贷款、投资等。
这些钱进账的时候，你得像个会计小能手一样，迅速把它们记上去。
比如，客户交了预售款，那你就得在账本上记上“银行存款”这一栏，记得笔顺要稳，要清晰！记住，钱进来可得有个数。
而流出就更有意思了，房子盖起来可不是白花花的银子！建筑材料、人工费、设计费……一大堆开支等着你去记录。
这时就得用到“工程建设支出”这个科目了。
每一笔支出都要仔细记账，不然到最后你可能连自己的钱花在哪儿都搞不清楚。
1.2 预售款的处理好，接下来咱们聊聊预售款。
很多人买房都是先交点定金，之后再分期付款。
这个时候就涉及到一个叫“预收账款”的科目。
预售款一入账，你可得把它细致入微地分类，清楚哪一笔是客户A，哪一笔是客户B，别到时搞混了，哭都没地方哭。
记得有个朋友，买房的时候把自己的预售款弄成了“往来款”，结果后面一查，恨不得把账本都撕了。
小心驶得万年船，分录可不能随便哦！你得把这些钱记成“预收账款”，等后续交房的时候再转到“营业收入”里，完美无瑕。
2. 成本的核算接下来就是成本核算啦！房子盖好后，成本核算可是必不可少的环节。
想象一下，你花了那么多钱，怎么能不知道它们都花在哪儿了呢？这可就像给朋友做菜，材料买了很多，但最后只知道盐放多了，真是悲剧！2.1 建筑成本的分录在建筑过程中，你的每一笔支出都得入账。
房地产的账务处理流程
房地产的账务处理流程
好嘞，咱们通俗点说，房地产的账目管理，就像是家里管账一样，不过规模大多了，规矩也多了不少。
收集小票对对账：每次花钱或者收钱，都得留个凭据，就像超市购物的小票，得有人仔细核对，看看是不是真的花了这笔钱，花得对不对，然后经理和财务的小伙伴也得看看，都点头了才行。
报销就像报销车票：比方说，买了建筑材料，或是设计图的钱给了，得有人拿着单子去财务那儿报销，财务看过没问题，就安排付款，同时记个账，说这笔钱花哪儿了。
工程款按进度给：盖房子，有时候得请外边的建筑队，不能人家干完了你才给钱。
得看着工程进度，干到一定程度，财务就要根据工程部的报告，按时给人家拨款。
记账就像写日记：每笔收支，财务都得写成“会计语言”，做成记账凭证，就像写日记一样，记录每天发生了什么。
查错不能少：写好的“日记”还要有人复查，看看有没有写错的地方，确认无误了，就正式记到账本上。
月底算总账：每个月底，就像家里月底盘算一样，财务得汇总所有的账目，做成财务报表，看看公司现在有多少钱，赚了多少钱，花了多少钱，现金流怎么样。
缴税不能忘：算完账，还得算算该给国家交多少税，按规矩按时交上去，不能偷懒。
卖房的钱怎么算：卖房子收到的钱，一开始先算“预收款”，等房子真给买家了，这时候才把盖房的成本算进去，然后才能说这部分钱算是收入了。
整个过程就是这么个意思，每一步都要细心，合法合规，这样才能保证公司账目清晰，健康发展。
房地产行业的账务处理
房地产行业的账务处理营业收入要根据不同经营方式具体确认。
一般说来有以下方式：Ol(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，02(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；03(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；04(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
涉及到的土地使用权一般企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；工业企业一般不使用：预收账款、预付账款，而房地产行业使用这两个科目。
工业的“生产成本"，房地产改为"开发成本"，它下边一般是设六个常用的二级科目，分别是：土地出让及拆迁安置补偿费;前期工程费;基础设施工程费配套设施工程费建筑安装工程费开发间接费Ol买地：产商开始经营，首先重要的是买地，一般房地产商会通过国土资源交易网或者其他渠道看卖地消息，我们以最终的土地成交价格做账，还有和签订的购地合同中相关的印花税，契税，一并作为土地成本入账。
借：开发成本----土地征用及开发补偿费贷：银行存款02前期工程费。
在用地以后开始进入对土地的勘测检查等，这也是建造工程前一个重要的环节。
地址勘察费、文物勘察费、水文勘察费、沉降观测费、日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、基础桩应变费，这些都需要计入前期工程。
借：开发成本----前期工程费贷：银行顽金03开始规划设计房子问题。
包括项目的整体效果图、施工设计图、景观设计、排水设计等，这些都是规划设计费。
借：开发成本----前期工程费----规划设计费贷：银行/现金04开始准备施工，施工之前需要去办理各种证件，项目报建费、施工许可证、人防报建费等借：开发成本一-前期工程费一--行政规划及报建报批费贷：银行存款/现金05招标，把工程发包出去。
对一家企业实施合作建房方案会计账务处理的探讨
对一家企业实施合作建房方案会计账务处理的探讨【摘要】本文以房地产开发企业的合作建房项目为例，仅从会计的角度出发，探讨该方案如何进行会计账务处理。
方案：甲方拟用土地使用权和乙方合作建设一个写字楼工程项目。
甲方投资的是土地使用权200万元（尚未摊销），乙方投资的为货币资金300万元。
工程项目交付后房屋及土地使用权全部归属于甲方，由甲方负责办理房屋产权登记并计提折旧。
此写字楼的使用年限为50年，双方协定乙方享有该房屋30年的经营权。
在会计上如何进行账务处理?笔者认为，此问题可以有三种账务处理方法，但各有优缺点，作者提出自己的见解，仅供各位会计人员参考。
一、第一种方案写字楼产权全部归属于甲方，乙方享有该房屋30年的经营权。
甲方出售的是30年经营权，账务处理如下：借：固定资产500万元贷：长期投资（或在建工程）200万元其他业务收入300万元／30＝10万元(每年确认，不一次性确认)其它应付款（或其他负债科目）290万元（设立明细科目）将对该房屋每年计提的折旧和缴纳的房产税等有关费用和其他有关费用作为其他业务支出处理，按规定缴纳营业税及附加税。
有所得额时根据有关规定弥补以前年度亏损后，再缴纳所得税。
即：借：其他业务支出贷：累计折旧应缴税金——应交房产税应交税金——应交营业税金及附加此种方法的优点：能做到收入和支出的配比，税负较轻。
此种方法的缺点：资产负债率较高。
二、第二种方案甲方拥有土地的使用权，且已作“无形资产”会计账务处理，尚未摊销无形资产，并反映在其公司的账簿中，拟将此块土地作为投资。
如果甲方和乙方单独设立一套账簿反映该合建项目，双方协议委托甲方、乙方或第三方对此项目进行管理，甲方的账簿处理将比较简单，即：借：长期股权投资（或在建工程）200万元贷：无形资产200万元工程竣工后，甲方可以将该房屋作为接受捐赠固定资产作会计处理，按照《税法》规定，确定接受捐赠固定资产的入账价值，并通过“待转资产价值”科目核算。
合作建房的会计处理
利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业
所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不 能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前 扣除相关的利息支出。
笔者认为：应成立非参与管理，以 甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一
个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳 税，利润分成。会计处理为： 1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前
借：营业税金及附加 66.6 万
贷：应交税金应交营业税 66.6 万 1200－1120－66.6=13.4 万元应计入甲公司当期
应纳税所得额。
续案例 1：假如分房时无法计算计税成本，则将投 资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理， 即：1200 万×15%（假如项目所在地计税毛利率为 15%）×33%=59.4 万元
期费用时
借：银行存款专户 贷：其他应付款甲公司
乙公司
同时，甲公司在投入资金时 借：应收账款项目部
贷：银行存款一般结算户
2.在领取"四证"后，以甲公司名义用土地使用权 作抵押物取得银行借款时 借：银行存款 贷：短期借款
3.支付土地价款或工程款时
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1.收到乙、丙公司投入资金时 借：其他应付款 1200 万
贷：预收账款 1200 万
2.根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税 借：待摊费用预交营业税金及附加 66.6 万
贷：应交税金应交营业税 66.6 万
3.待计算出计税成本,结转收入、成本时 借：营业税金及附加 66.6 万
贷：待摊费用预交营业税金及附加 66.6 万
剩余归甲公司所有，当年 11 月南苑小区开发完成。 假如"首次分配"时，能够计算出计税成本为 2800 元/m2。
合作建房的账务及税务处理--浅谈以物易物合作建房的账务及税务处理
浅谈以物易物合作建房的账务及税务处理罗维芬/文随着近几年来房地产市场的持续升温，以各种方式投资房地产开发的经济活动越来越多，合作建房方式便是其中之一。
合作建房是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金。
对于合作建房，由于《企业会计制度》未有明确规定，且会计制度与税法规定存在较大差异，相关的税收处理实践也不多，因此，企业若不注意把握，很容易遭到处罚。
因此，笔者拟就合作建房中纯粹“以物易物”方式的账务及税务处理在此做一浅谈。
一、土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权（一）账务处理在这一合作过程中，双方的交换形式是以物易物，它是企业之间的一种互惠行为，根据《企业会计制度》的有关规定属于非货币性资产交易，应按“非货币性交易”有关规定进行账务处理。
（二）流转税处理甲方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，因而，合作建房的双方均发生了营业税的应税行为，根据国家税务总局《关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函［1995］156号，以下简称 156号文）规定，应对合作双方分别征收营业税。
由于双方没有进行货币结算，因此应按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第15条规定分别核定双方各自的营业额。
根据上述规定，交换日甲方应做账务处理：借：固定资产──房屋及建筑物（换出资产的账面价值＋应支付的相关税费）贷：无形资产──土地使用权（账面价值）应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款乙方应做账务处理：借：无形资产──土地使用权（换出资产的账面价值＋应支付的相关税费）贷：开发产品──房屋（账面价值）应交税金──应交营业税等（按《实施细则》第 15条规定核定的营业额×适用税率）其他应交款同时将该项土地使用权计入该项目的成本：借：开发成本──土地使用权贷：无形资产──土地使用权借：开发产品──房屋贷：开发成本──土地使用权（三）所得税处理企业会计制度规定：非货币性交易一般不确认损益，只有在涉及补价的情况下，收到补价的企业才确认损益。
合作建房的会计和税务处理
合作建房是以房地产开发企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，参与分配的形式包括开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品等。
合作建房合作者可能以货币或者非货币资产投入。
一、会计处理企业根据所在类型执行会计制度的情况分别依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等制度核算。
合作建房合营方按符合商品销售收入实现条件确认收入。
执行会计准则的的企业，按《企业会计准则第40号——合营安排》第十五条规定：确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入。
合作者通常投入现时货币或者土地使用权，换取开发产品。
（一）投入现时货币的会计处理1．房地产开发企业取得的投资款实质为销售款。
取得投资款时，借记“银行存款”等科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。
2．投资方房地产企业。
投资时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
分配开发产品时，借记“开发产品”科目，贷记“应付账款”等科目。
（二）以土地使用权投资开发项目的会计处理1．房地产企业将土地使用权投资其他房地产开发项目，但没有形成股权。
转出土地使用权时，借记“预付账款（土地使用权的公允价值）”等科目，贷记“无形资产——土地使用权（账面价值）”、“营业外收入（差额）” 等科目。
取得开发产品时，借记“开发产品”，贷记“预付账款”等科目。
2．其他企业以土地使用权投资于房地产开发项目，也没有形成股权。
房地产开发企业取得土地使用权时，借记“无形资产——土地使用权”科目，贷记“递延收益”科目。
分配开发产品时，借记“递延收益”、“营业税金及附加”科目，贷记“主营业务收入”等科目。
“合作建房”的财税务处理及案例分析（二）
上期小编已经啰里八嗦地把“合作建房”的基本含义进行了阐述 本期小编再来详细地讨论一下“合作建房”的财税处理流转税 【含附加税费】 税的涉税处理对于“合作建房”的流转税处理，在以前营业税时代，国家税务总局的国税函发[1995]15 6号对其做了非常明确的规定，但是“营改增”以后，增值税该如何处理并没有明确的规定。
因此小编认为： 应当遵循经营业务的实质，按经营业务的实质来进行流转税税务处理 【此处只讨论增值税的处理】 。
方式一不成立独立法人公司，一方出地，一方出资金建成后分房的“合作建房”。
在出地环节，应当视同“以物易物”进行税务处理。
即出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；出资方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作双方应分别按照“转让土地使用权”和“销售不动产”进行增值税处理。
在对分配后的房屋进行再销售时，各自按照“销售不动产”进行增值税处理。
方式二成立独立法人公司，风险共担的合作方式。
在出地环节，即出地方将土地使用权进行投资，应该视同销售，缴纳增值税。
方式三不承担风险，只取得固定利益。
该类合作方式，根据取得的实际利益类型【参考法释【2005】5号第二十四至二十七条】 ，分别适用不同的增值税相关规定。
如：出资方只收取固定的货币资金利益，则整个合作协议实质为借款协议，参照借款经营业务进行增值税处理。
企业所得税的涉税处理就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：若企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
对于不成立项目公司的“合作建房”，根据国税发【2009】31号文第五章特定事项的税务处理规定，按照以下规定进行企业所得税的处理：1凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
房地产行业会计账务处理
房地产行业会计账务处理房地产行业是一个重要的经济领域，与之相关的会计账务处理也显得尤为重要。
在这个行业中，会计账务处理不仅仅是为了记录和核算企业的财务信息，更是为了提供决策支持、控制风险和满足法律法规的要求。
下面将从几个方面来介绍房地产行业会计账务处理的相关内容。
房地产行业的会计账务处理涉及到资金的筹集和使用。
房地产企业通常需要大量的资金来购置土地、建设房屋并进行销售。
在资金筹集方面，企业可以通过银行贷款、发行债券等方式来获得所需的资金，这就需要会计人员及时记录和核算这些资金的来源和使用情况。
在资金使用方面，会计人员需要确保房地产企业的资金使用符合相关的法律法规，并及时核算资金的流动情况，以便及时发现和解决问题。
房地产行业的会计账务处理还涉及到土地和房屋的购置、开发和销售。
房地产企业通常会购置土地、建设房屋并通过销售来获取收入。
在土地和房屋的购置方面，会计人员需要记录和核算土地和房屋的成本，并及时计提折旧和摊销，以反映其价值的减少。
在土地和房屋的开发方面，会计人员需要记录和核算开发成本，并及时计提盈余公积金和开发成本的摊销。
在土地和房屋的销售方面，会计人员需要记录和核算销售收入，并及时计提应收账款的坏账准备，以准确反映企业的经营状况。
房地产行业的会计账务处理还涉及到税务的处理。
房地产企业通常需要缴纳各种税费，如企业所得税、增值税、城市维护建设税等。
会计人员需要及时计算和记录这些税费，并按照法律法规的要求进行申报和缴纳。
同时，会计人员还需要与税务部门进行沟通和协调，以确保税务处理的准确性和合规性。
房地产行业的会计账务处理还涉及到财务报告的编制和分析。
房地产企业需要按照相关的会计准则编制财务报表，并及时披露给投资者和其他利益相关者。
会计人员需要对财务报表进行审核和分析，以提供给管理层和投资者有关企业经营状况和财务状况的信息，从而支持决策和评估企业的价值。
房地产行业的会计账务处理涉及到资金的筹集和使用、土地和房屋的购置、开发和销售、税务的处理以及财务报告的编制和分析。
房地产会计账务处理流程
房地产会计账务处理流程1.企业设立和注册阶段：房地产公司在设立注册之初，需要进行会计核算账务处理的准备工作。
包括开设银行账户、设立各种会计科目和账户等。
2.各类合同签订和履行阶段：房地产公司在进行开发、销售和租赁等业务活动中，需要签署合同。
在这一阶段，会计部门需要按照合同的约定记录相关账务信息，例如签订销售合同，按照合同约定的金额和支付方式记账。
3.建筑项目立项阶段：这一阶段主要是指房地产公司启动投资决策，并进行项目前期准备工作。
会计部门需要跟踪项目的预算、资金筹集和支出情况，保证项目的会计核算准确性。
4.建筑项目施工阶段：建筑项目的施工阶段是整个过程中最为复杂和时间较长的阶段。
会计部门需要关注施工进度、成本核算、工程款支付、合同履行和变更等情况，并及时进行账务记录。
5.房地产销售阶段：在销售阶段，会计部门需要及时核算房地产销售收入，包括预售收入和现售收入，并按照相关准则和法规进行会计处理。
同时，还需要核算销售成本和评估库存房地产资产价值。
6.租赁管理阶段：在房地产公司进行租赁业务时，会计部门需要维护租金收入和租金预收账户，并按照相关规定处理会计核算。
同时，还需要跟踪租赁合同履行和退租等情况，并及时记录相关账务。
7.财务报告编制和审计阶段：房地产公司需要按照会计准则和中国证监会等监管机构的要求编制财务报表，并在年底进行审计。
会计部门需要整理会计记录，做好相关财务报表编制工作，并协助审计工作的进行。
8.税务申报和缴税阶段：房地产公司需要按照税法规定进行及时的税务申报和缴税。
会计部门需要提供相关会计数据，协助税务工作的办理，并确保合规和准确无误地缴纳税款。
9.附属单位和分支机构管理阶段：房地产公司的附属单位和分支机构的会计核算也需要会计部门进行管理和处理。
会计部门需要负责协调和统一各个单位的会计处理流程，并及时核对相关账务。
房地产会计账务处理流程是一个复杂的过程，需要会计部门做到严谨、规范和准确。
同时，会计部门还需要与其他部门密切配合，及时获取相关信息。
合作建房的会计与税务处理分析
合作建房的会计与税务处理分析当前，在国家对房地产市场宏观调控政策不断加码的影响下，房地产开发企业资金链逐渐绷紧。
融资渠道不畅的开发商可能会寻求合作开发，以维系生存或最低的预期利益。
合作开发具有多种形式，其中以不成立合营企业的合作开发形式较为常见。
但这种形式下，投资双方不同的纳税处理方式给财税人员带来一定困惑。
「案例」鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2009年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用权，天峰公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成。
土地使用权已经办理变更登记。
2011年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。
鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2009年1月公允价值为50000万元，2011年2月账面价值为28400万元。
天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。
2011年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，天峰公司分得房产的出售收入为70000万元。
「分析」一、供地方鸿宇公司的会计及税务处理1. 投入土地营业税纳税处理。
合作建房以双方共同立项为前提，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。
因此，在共同立项条件下，土地使用权变更登记，天峰公司也享有50%的土地使用权。
根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
上述合作建房属于纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。
【税会实务】合作建房利润分成如何进行会计处理-
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【税会实务】合作建房利润分成如何进行会计处理?
A公司是一家房地产开发经营企业，最近准备与一家企业合作开发一个项目，对方只负责出一部分资金，A公司负责开发，开发完成后再按房屋销售收入的25％分配给对方。
如何才能把销售收入分给对方?假如对方提供土地，A公司负责开发，又将如何处理呢?(1)取得土地使用权时，先按预估价做账：
借：无形资产——土地使用权
贷：应付账款(2)摊销无形资产时的会计分录为：借：管理费用——无形资产摊销
贷：无形资产——土地使用权(3)开发商品房时，按无形资产摊余价值结转开发成本：
借：开发成本
贷：无形资产——土地使用权
(4)按照实际分配金额，由出土地的一方向土地所在地地方税务局申请开具土地转让发票，房产开发公司据此入账，并调整房屋销售成本：①若分配金额大于预估金额，则：
借：产品销售成本
应付账款
贷：银行存款
②若分配金额小于预估金额，则：
借：应付账款
贷：产品销售成本
银行存款。
新准则中建造合同的账务处理
新准则中建造合同的账务处理新准则中建造合同的账务处理主要包括收入确认、成本确认以及相关的会计记录。
建造合同是指承包商与客户签署的一份协议，明确约定了建筑项目的范围、价款、期限等关键条款。
根据新准则，建造合同的账务处理需要遵循以下原则和步骤：1.收入确认：根据新准则，合同的收入应该在履行合同的过程中逐渐确认。
确认收入的时间点取决于合同的履行进度以及合同条款的约定。
一般来说，收入的确认应满足以下两个条件：一是收入的产生有可能对企业的经济利益产生经济实际实惠；二是收入的金额能够可靠地计量。
在建造合同中，收入的确认通常依据合同进度、工程量以及纳入收入考虑的一系列因素，确保收入能够准确地反映合同履行的实质。
2.成本确认：在建造合同中，成本确认是指将与合同履行相关的成本进行确认和记录。
根据新准则，成本应当按照与合同履行相关的预计产生额度进行确认，即按照完成度和已发生的成本进行计量。
根据实际情况和合同的约定，可以采用不同的成本计算方法，如直接成本法、完工百分比法、单项工程分摊法等。
成本确认应当基于已发生的实际支出并按照合同约定的金额进行计量。
3.相关会计记录：除了收入和成本的确认，建造合同的账务处理还需要进行相关的会计记录。
这包括建立与建造合同有关的会计科目、建立与该合同有关的会计凭证、建立与该合同有关的账簿等。
比如，在确认收入时，需要在收入科目中确立相应的分录，同时在相应的应收账款科目中进行确认。
在确认成本时，需要在成本科目中确立相应的分录，并在相应的应付账款科目中进行确认。
此外，还需要建立相应的往来款项账户、费用清单和控制措施，以确保建造合同的会计处理准确可靠。
总结起来，根据新准则，建造合同的账务处理需要根据收入确认、成本确认以及相关的会计记录进行。
在确认收入和成本时，需要根据实际合同进度和成本支出情况进行计量，并建立相应的会计科目和凭证。
同时，在进行收入和成本确认时，还需要将相关的款项进行确认和记录，以确保建造合同的账务处理符合准则的要求，能够准确反映合同履行的实质。
房地产在建工程会计账务处理流程
房地产在建工程会计账务处理流程房地产在建工程的会计账务处理，这事儿可有意思啦！咱先说说啥是房地产在建工程。
简单来讲呢，就是那些正在盖着的房子、正在搞建设的小区之类的项目。
这时候的账务处理就像是在照顾一个正在成长的小娃娃，得小心翼翼又有条有理。
一、建工程的成本核算。
在建工程的成本那可是由好多部分组成的。
比如说土地成本，这可是个大头。
开发商买地花的钱就得算进去。
这就好比是给小娃娃买个大宅子，这个宅子的钱就是基础成本啦。
还有建筑安装工程费，这就是那些盖房子的工人叔叔们的工钱，还有买建筑材料的钱。
想象一下，这就像给小娃娃买衣服、买吃的一样，都是让这个小娃娃（在建工程）长大（建成）的必需品。
另外呢，还有一些基础设施建设费，像小区里的水电线路铺设啊，这些费用都要计入在建工程的成本里。
二、账务处理的开始——工程物资的核算。
工程开始的时候，咱们得有物资啊。
这时候如果公司采购了工程物资，那就得记账啦。
如果是用银行存款买的工程物资，那就得这么记：借：工程物资，贷：银行存款。
这就像是你给小娃娃买了个新玩具，你得在小本子上记一笔，你从存钱罐（银行存款）里拿出钱来买了这个玩具（工程物资）。
当这些工程物资用到在建工程里的时候呢，又得记账啦，借：在建工程，贷：工程物资。
这就好比是把玩具给小娃娃玩了，玩具就变成了小娃娃的一部分（在建工程的一部分）。
三、工程建设过程中的费用处理。
在建设过程中，还会有好多其他的费用呢。
比如说工程人员的工资，这可不能忘了。
要是给工程人员发工资了，那就是借：在建工程，贷：应付职工薪酬。
然后把应付职工薪酬付出去的时候，再记一笔借：应付职工薪酬，贷：银行存款。
这就像给照顾小娃娃的保姆发工资一样，这个工资也是小娃娃成长成本的一部分。
还有那些工程借款的利息，如果符合资本化条件的话，也要计入在建工程的成本里。
比如说借：在建工程，贷：长期借款——应计利息或者应付利息。
这就好比是小娃娃借了别人的钱，产生的利息也得算到小娃娃长大的成本里。
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理
涉及房地产开发合作项目业务合作双方的会计处理摘要：房地产开发合作项目中涉及置换业务时，置换双方会计业务的处理。
关键词：房地产开发合作项目置换会计处理0 引言近年来由于国家对房地产开发行业的要求越来越规范、严格，尤其是在对资金需求上往往使得该行业无力周转，因此合作建房业务油然而生；但合作建房大多涉及置换业务，对于非房地产公司来说，属于特殊业务，没有置换的经验和成熟的操作模式，经常会出现合作方式变动的情况，因此要求会计人员需要随着角度的不同掌握好会计主体不同感觉。
1 置换业务1.1 置换业务介绍以房换地、以地换房业务，通俗地称为置换业务，本身应当属于合作建房中的一种，通常是一方有土地资源，另一方有开发的资质和能力，双方进行合作，有的时候也用在拆迁改造的方面，但是由于房地产开发业务的复杂性，具体操作起来也是多种多样，从土地拥有方的角度来说有以下几种形式：①土地使用权和房屋所有权互换：即最基本的以地换房（对方是以房换地）；②土地使用权的互换：即土地置换；③房屋所有权的互换：即房屋置换；④土地租赁权和房屋所有权互换：如用若干年的土地使用权换取到期后房屋的所有权；⑤土地使用权入股，包括：风险共担、利润共享的分配方式；按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式；按一定比例分配房屋的分配方式。
1.2 合作建房的优点①资源得到充分利用：合作建房可以使开发单位的开发资金和土地使用者的土地等资源得到充分利用，双方各取所需。
②专业化分工：由于社会化分工越来越专业，房地产开发又具有占用资金量大、开发周期长、环节多、不可预见性多等因素，因此合作建房对于双方来说，都是理性的选择。
③节约资金成本：对于开发单位来说，合作建房通常是相当于把土地成本的大部分延期支付，对于资金占用量大为减少，节约了资金成本。
④节省时间和环节：对于开发单位来说可以节约土地购买方面的时间和环节，对于崇尚“时间至上、现金流至上”的企业来说，也就相当于节约了成本。
合作建房相关会计处理问题
合作建房相关会计处理问题第一篇：合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题合作建房相关会计处理问题-1案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
合作建房会计处理探讨
合作建房会计处理探讨随着经济的发展和建筑行业的不断壮大，合作建房已成为一种广受欢迎和受到重视的建筑方式。
但是，在合作建房的过程中，会计处理显然是一个重要的问题。
本文将探讨合作建房会计处理的相关问题，为相关人员提供参考和建议。
1. 合作建房的会计处理合作建房，顾名思义，就是多个单位或个人共同出资建房的一种形式。
在这种情况下，会计处理涉及到多个单位或个人的财务。
具体地说，会计处理主要包括以下几个方面：1.1 投资方的会计处理投资方，特别是个人投资者，应注意开设专门的账户，将其投资款项和建筑款项分开处理。
建筑款项的收入和支出要建立对应的会计科目，以便于核算和分析。
对于公司或企业投资者，应经常性地进行会计核算和审计，对项目的投资收益进行计算和评估。
此外，还需要建立相应的资产管理和财务控制制度，确保资金的使用合理、透明和规范。
1.2 合作方的会计处理合作方，尤其是专业建设单位，应结合实际情况进行会计核算和分析。
具体操作包括结算公共经费和住宅建设基金，合并和分摊建设成本和利润等。
在进行会计处理时，需注意与投资方之间的分工和协调。
另外，还要制定相关的合同和协议，确保各方间的权益得到保障，并避免出现潜在的会计风险。
2. 合作建房的财务分析合作建房不仅涉及到复杂的会计处理，还需要进行合理的财务分析。
合理的财务分析可以有效地评估项目的投资收益和风险程度，为项目的进一步发展提供决策参考。
在进行财务分析时，需要考虑多个因素，如项目建设的总投资、资本金构成、建设周期、投资回报率等。
同时，还需要分析项目面临的风险和挑战，如市场变动、政策环境等。
在进行财务分析时，要以客观、科学的态度来处理数据，避免夸大或低估项目的风险和收益。
此外，还要注意数据的来源和真实性，以及分析方法的合理性和适用性。
3. 合作建房的会计管理制度为了确保合作建房的会计处理和财务分析得以顺利进行，需要建立相应的会计管理制度。
会计管理制度包括多个方面，如会计核算制度、成本核算制度、收支管理制度等，涉及到多个部门和岗位的协同合作。
合作建房会计处理
案例补充如下信息：经年金资本化估值技术处理，测算该房地产每年净收益为600万元，市场法确定该房屋价值为6 000万元，房屋资本化率8%，土地资本化率6%。
协议期满时，该房屋转让市场价为1 500万元。
1. 出地方会计处理。
（1）确定土地使用权价值及收益分配率。
根据A0=600，VB=6 000，RB=8%，RL=6%；确定VL=（A0-VB×RB）÷RL=（600-6 000×8%）÷6%=2 000（万元），即出地方以价值2 000万元土地使用权与房地产公司联合投资开发房地产。
开发完成后，双方按其出资额分享协议期房地产收益，该分配率为2 000∶6 000=1∶3。
因此协议期间，出地方每年确认分享收益=1 000×1÷4=250（万元）；不考虑资金时间价值，协议期按直线法确认每年投资回收额=2 000÷10=200（万元）。
（2）会计处理。
协议期初：会计分录：借：长期应收款2 500（250×10）；贷：递延收益2 500。
协议期第1~5年：按权责发生制要求，每年会计分录：借：递延收益250；贷：其他业务收入200，投资收益50。
协议期第6~10年：每年实际收取租金=1 000×40%=400万元。
按权责发生制要求，每年会计分录：借：银行存款400；贷：长期应收款400。
借：递延收益250；贷：其他业务收入200，投资收益50。
协议期满：长期应收款余额=2 500-400×5=500（万元）；房屋市场价值为1 500万元，会计分录：借：固定资产——房屋1 500；贷：长期应收款500，银行存款1 000。
从整个协议期看，如不考虑时间价值，出地方累计实现投资收益=50×10=500（万元），即以价值2 000万元土地使用权投资，获得2 500万元收益，实现投资收益500万元；协议到期时，出地方以其尚未收回收益权500万元和1 000万元货币资金“换取”出资方房屋，取得完全产权。
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房地产业合作建房的账务处理
合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。
合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是双方分别以土地使用权、货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
根据《企业会计制度》的规定，合作建房的会计处理，应遵循实质重于形式的原则，具体情况具体分析。
对于第一种方式，应按照《企业会计准则-非货币性交易》进行会计处理；对于第二种方式，应按照《企业会计准则-投资》进行会计处理。
《营业税问题解答（之一）》（国税函发[1995]156号，以下简称《解答》）规定，合作建房的第一种方式，双方应分别缴纳营业税；第二种方式，则要视提供土地使用权的一方是否共同承担合营企业的风险来确定是否缴纳营业税。
同时，根据《企业所得税暂行条例》的规定，第一种方式还需缴纳企业所得税。
下面举例分析合作建房业务的会计处理与税务处理。
例：甲公司是一家工业企业，在市区有一块闲置的土地。
乙公司是一家房地产开发企业。
2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议，约定甲公司提供该闲置的土地（账面价值600000元），乙公司提供资金，合作建房两栋（结构、面积相等）。
2004年12月，房屋如期建成，双方各分得一栋房产，乙公司为此共支付开发成本1000000元，此时甲公司的土地使用权的账面价值500000元，市场价格1200000元。
建成后，两栋房屋的市价为3000000元，甲公司将分得的一栋房屋作为固定资产管理，乙公司将分得的另一栋房屋作为库存商品房入账。
假定甲、乙公司均座落在市区，企业所得税率为33％。
一、甲公司的会计与税务处理
1、2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议。
此时，由于土地使用权尚未发生转移，会计上和税务上仍需对土地使用权按月进行摊销。
2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一栋。
根据《解答》的规定，在合作建房过程中，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，对甲公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征税；对乙公司应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
假定税务机关核定土地使用权的价格与市价相同，均为1200000元，则计征营业税的计税依据应为600000元（1200000÷2）。
应交营业税＝600000×5％＝30000元；
应交城建税＝30000×7％＝2100元；
应交教育费附加＝30000×3％＝900元。
根据《契税暂行条例实施细则》的规定，土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，交换价格相等的，免缴契税。
根据《企业会计准则-非货币性交易》的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是部分土地使用权和部分房屋所有权的相互交换，属于非货币性交易，应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的实际成本。
借：固定资产 283000
贷：无形资产 250000
应交税金-应交营业税 30000
应交城建税 2100
其他应交款-应交教育费附加 900
同时，由于土地上已建有房屋，应将另一半的土地使用权价值转入房屋成本。
借：固定资产 250000
贷：无形资产 250000
根据税法的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是用部分土地使用权换取部分房屋所有权，应计算转让部分土地使用权的收益317000元（市价1200000÷2－账面价值500000÷2－税费33000）；而会计上不确认收入。
因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额317000元。
此时，甲公司房屋的账面价值是533000元（283000＋250000），而计税成本是850000元（一部分土地使用权的计税成本600000＋另一部分土地使用权的账面成本250000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。
二、乙公司的会计与税务处理
1、2003年8月，乙公司与甲公司签订合作建房协议。
此后，乙公司建房发生的支出计入开发产品成本。
2、2004年12月，乙公司取得房屋一栋。
假定税务机关核定该房屋的价格与市价相同，均为3000000元，则计征营业税的依据应为1500000元（3000000÷2）。
应交营业税＝1500000×5％＝75000元；
应交城建税＝75000×7％＝5250元；
应交教育费附加＝75000×3％＝2250元。
从甲公司换入的土地使用权的入账价值为582500元，会计处理如下：
借：无形资产 582500
贷：库存商品 500000
应交税金-应交营业税 75000
应交城建税 5250
其他应交款-应交教育费附加 2250
同时，将土地使用权的价值转入开发产品的成本。
借：库存商品 582500
贷：无形资产 582500
根据税法的规定，乙公司与甲公司合作建房，实质上是用部分房屋所有权换取部分土地使用权，应计算转让房屋的收益917500元（市价3000000÷2－账面价值1000000÷2－税费82500），而会计上不确认收入。
因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额917500元。
此时，甲公司房屋的账面价值是1082500元（换入的土地使用权的成本582500＋分得的一栋房屋的成本500000），而计税成本是2000000元（一栋房屋的计税成本1500000＋另一栋的账面成本500000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。
需要注意的是，如果以后合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产的行为，其销售收入应再按“销售不动产”税目征收营业税。