房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版)_0.doc
房地产评估之比较法培训资料
房地产评估之比较法培训资料1. 引言房地产评估是指通过对房地产物业进行各种分析和研究，以确定其价值的过程。
在房地产评估中，比较法是一种常用的评估方法之一。
本文档旨在提供关于房地产评估比较法的培训资料，以帮助评估师更好地理解和运用比较法进行房地产价值评估。
2. 比较法概述比较法是一种根据市场上类似物业的交易价格来确定目标物业价值的方法。
其基本原理是认为市场上的物业交易价格反映了市场上的供需关系和投资者的对物业价值的判断。
比较法的步骤： 1. 收集市场数据：收集类似物业的交易价格、特征等相关数据。
2. 选择适当的比较物业：根据目标物业的特征和位置，选择与之相似的比较物业。
3. 进行数据调整：将比较物业的交易价格进行调整，以适应目标物业的特征差异。
4. 确定目标物业的价值：根据调整后的比较物业价格，确定目标物业的市场价值。
3. 比较物业选择在选择比较物业时，需要考虑以下因素： - 物理特征：包括物业的面积、户型、楼层、建筑年代等。
- 位置特征：物业所处的区域、交通便利程度、周边配套设施等。
- 使用特征：物业的用途、租赁情况等。
- 市场特征：市场上是否存在类似的物业、目标市场的供需关系等。
选择合适的比较物业能够更准确地反映目标物业的价值。
4. 数据调整在进行数据调整时，需要考虑比较物业与目标物业之间的特征差异。
常见的调整因素包括： - 物理特征调整：根据物业的大小、楼层等特征进行面积调整、楼层调整等。
- 位置特征调整：根据物业所处区域的热度、交通便利程度等进行调整。
- 使用特征调整：根据物业的用途、租赁情况等进行调整。
- 市场特征调整：根据市场上供需关系、类似物业的交易情况等进行调整。
通过合理的数据调整，可以更准确地确定目标物业的市场价值。
5. 市场数据收集市场数据的收集是比较法评估的基础。
合理的市场数据选择和收集对于评估结果的准确性至关重要。
常见的获取市场数据的途径：- 房地产数据库：可通过房地产数据库获取市场上的交易价格、物业特征等信息。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。
然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。
首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。
其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。
A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法 本题答案：B, C, D 本题解析：成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。
2、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。
A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：A, B本题解析：暂无解析5、多项选择题现金流量分为（）。
A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量本题答案：A, B, D本题解析：没有毛现金流量。
6、判断题在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。
（）本题答案：错本题解析：在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。
7、判断题开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。
房地产估价师《理论与方法》重要知识点
房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。
为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。
因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。
一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。
但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。
(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。
本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。
一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。
机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。
在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。
因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。
2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。
该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。
它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。
3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。
收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。
二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。
该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。
2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。
该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。
3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。
这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。
总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。
在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。
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房地产估价理论与方法：比较法及其运用考考试（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 2、判断题 因为房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。
（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 市场状况调整的方法有（ ）。
A.价格指数 B.价格变动率 C.时间序列分析 D.直接比较调整 本题答案：A, B, C 本题解析：D 是房地产状况调整的方法 4、单项选择题 对交易税费非正常负担的修正属于（ ）的范畴。
A.房地产状况调整 B.市场状况调整姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.比准价格修正D.交易情况修正本题答案：D本题解析：暂无解析5、判断题在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的银行利率。
（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、单项选择题市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。
经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。
A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格本题答案：A本题解析：暂无解析7、单项选择题假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状态下的价格高低的百分率为R%，则：可比实例在其房地产状况下的价格×（）=在估价对象房地产状况下的价格。
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房地产估价理论与方法：比较法及其运用考考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 在市场法估价中需要进行（ ）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。
A.房地产状况 B.市场状况 C.交易情况 D.交易期望目标 E.估价时点修正 本题答案： 2、判断题 如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（ ）方面的影响。
A.地理位置 B.土地面积 C.土地形状 D.建筑规模 E.邻里关系 本题答案： 4、单项选择题 如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其房地产状况下的价格姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------×100÷（）=在估价对象房地产状况下的价格。
A.可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分B.估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分C.估价对象的得分D.可比实例的得分本题答案：5、单项选择题如果可比实例房地产与估价对象本身有差异，则在进行了交易情况和市场状况修正后，还要进行（）修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。
A.交易状态B.市场状况C.房地产状况D.房地产位置因素修正本题答案：6、多项选择题下列哪些难以采用比较法估价（）。
A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程本题答案：7、判断题交易情况调整主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前复习知识点
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。
（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。
（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。
在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。
（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。
不含土地价值。
（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。
（P108）◆拍卖评估价。
第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。
（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。
（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。
（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。
（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。
（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考点(最新版).doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 门窗属于（ ）。
A.房屋结构部分 B.房屋装修部分 C.房屋设备部分 D.房屋附加部分 本题答案： 2、判断题 结构构件完好、装修和设备完好、齐全完整、管道畅通、现状良好、使用正常，不允许有任何的损坏就是完好房。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 属于自然方面的意外破坏损毁有（ ）。
A.失火 B.碰撞 C.水灾 D.风灾 E.拆除 本题答案： 4、单项选择题 对于新开发区土地的估价，（ ）是一种有效的l 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------7、判断题停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球。
（）本题答案：8、单项选择题某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。
A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元本题答案：9、判断题分部分项法是以建筑物的各个独立的构件或工程的单价或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。
（）本题答案：10、多项选择题根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。
A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法本题答案：11、单项选择题在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为（）。
2019房地产估价师《理论与方法》易考点：比较法及运用
2019房地产估价师《理论与方法》易考点：比较法及运用第六章比较法及运用第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性(了解)只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围;才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。
因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。
搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证运用时有足够多的交易实例可供选用。
二、搜集交易实例的途径(熟悉)(1)走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。
(2)访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。
(3)查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。
例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。
(4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。
(5)查阅网站、报刊上有关房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。
(6)同行之间相互提供。
三、搜集交易实例的要求(掌握)搜集信息完整、真实、准确的交易实例。
搜集交易实例的内容：①交易对象基本状况：如名称、坐落、规模(面积)、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)、建筑结构、周围环境等。
②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格，包括总价、单价及计价方式(按建筑面积/套内建筑面积/使用面积计价);⑥付款方式，例如是一次性付款/分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比例);⑦融资条件，如首付款比例、贷款利率、贷款期限等;⑧交易税费负担，如买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由买方负担或卖方负担等;⑨交易目的，如卖方为何而卖，买方为何而买，以及是否有急于出售、急于购买等特殊交易情况。
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房地产估价理论与方法：比较法及其运用知识点模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 采用比较法估价时，一般要求选取（ ）可比实例。
A.3个以上 B.5个以下 C.3～5个 D.3～10个 本题答案： 2、多项选择题 实物状况比较修正的主要内容有（ ）。
A.建筑物坐落位置 B.土地形状 C.土地面积 D.建筑物工程质量 E.容积率 本题答案： 3、判断题 为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般拍卖的交易实例为可比实例。
（ ） 本题答案： 4、单项选择题 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（ ）。
A.可比实例成交价格交姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格本题答案：5、单项选择题为评估某宗房地产2012年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／m2，成交日期为2012年4月末，该类房地产自2012年1月至2012年6月末每月价格递增1%，2012年6月末至2012年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。
则该可比实例在2012年10月末的价格为（）元/m2。
A.3018B.3020C.3144D.3050本题答案：6、判断题即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用。
（）本题答案：7、单项选择题交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了（）。
房地产估价师《理论与方法》知识点学习：比较法概述
房地产估价师《理论与方法》知识点学习：比较法概述2017年房地产估价师执业资格考试的备考阶段已经全面展开，建设工程教育网的老师们为了考生能够更全面的备考，即日起全新整理推出[房估必会考点]系列讲义。
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一、比较法的含义根据与估价对象相似的房地产的成交价格，来求取估价对象价值或价格的方法。
与估价对象相似的房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
可比实例是类似房地产中，真实成交，且符合一定条件，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。
由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以直接、直观、有说服力，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据理论依据——替代原理，在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。
②写字楼。
③商铺。
④标准厂房。
⑤房地产开发用地。
难以采用比较法估价的房地产：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。
②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。
③可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。
比较法的原理和技术，可以在其他方法中应用。
如：收益法：市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率；成本法：重置价格、房地产价格各构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等）；假设开发法中：开发完成后的价值、开发经营期等的求取。
房地产估价师理论与方法考点：比较法的基本原理
房地产估价师理论与方法考点：比较法的基本原理一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。
如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。
比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
例题：与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )A、均衡原理;B、预期原理;C、竞争原理;D、替代原理。
答案：D三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。
例题：比较法的原理与技术也可用于下列参数的求取，如( )A、成本费用;B、空置率;C、资本化率;D、开发经营周期。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点_0.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（ ）。
A.CIREAA B.CAIRE C.CIREA D.CEIRA 本题答案： 2、单项选择题 甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。
该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。
甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。
商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
销售均价29800元/m2是( )。
A.比较相对指标 B.众数 C.中位数 D.算术平均数 本题答案： 3、单项选择题 房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是( )。
A.房地产市场发展水平姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计本题答案：4、单项选择题行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则本题答案：5、判断题母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题(最新版)_0.doc
房地产估价理论与方法：成本法及其运用测考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（ ）。
A.分部分项法 B.工料测量法 C.年限法 D.单位面积法 E.单位体积法 本题答案：D, E 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。
A.2.00％ B.2.13％ C.2.22％ D.2.50％ 本题答案：C 本题解析：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。
50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。
3、判断题估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，是”减价修正”。
（）本题答案：对本题解析：暂无解析4、问答题成本法的概念本题答案：以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方本题解析：以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。
5、判断题成本法中，”售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。
2020年最新房地产估价师考试理论与方法考点精选
【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选比较法的基本原理：一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。
比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。
如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。
比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。
【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选建筑物的基本认识：1.坐落。
2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。
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房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（ ）方面的影响。
A.地理位置 B.土地面积 C.土地形状 D.建筑规模 E.邻里关系 本题答案： 2、判断题 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。
（ ） 本题答案： 3、单项选择题 在某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方（ ）元／m2。
A.2816 B.2823 C.2688姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.2632本题答案：4、多项选择题下列哪些属于实物状况调整的内容？（）A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度本题答案：5、单项选择题在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。
A.楼层单价B.地面地价C.楼面地价D.地产总价本题答案：6、多项选择题对于商业房地产来说，它看重的是（）。
A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件本题答案：7、单项选择题直接比较修正一般是采用（）的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。
A.评选B.评定C.评分D.评价本题答案：8、判断题在统一币种和货币单位方面，在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
（）本题答案：9、多项选择题市场法估价时，影响估价结论准确性的因素是（）。
A.价格指数的准确性B.比较实例与估价对象的一致性程度C.路线价确定的准确性D.基准地价的准确性E.预测开发利润的准确性本题答案：10、单项选择题（）不属于房地产状况调整的因素。
A.区位因素B.市场因素C.实物因素D.权益因素本题答案：11、多项选择题对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。
A.形状B.外部配套设施C.环境景观D.基础设施完备程度E. 场地平整程度本题答案：12、单项选择题买方购买与其原有土地相邻的土地时，其所出购买价格可能（）这块土地单独存在时的价格。
A.低于B.等于C.接近D.高于本题答案：13、单项选择题对交易税费非正常负担的修正属于（）的范畴。
A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正本题答案：14、单项选择题在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是（）。
①营业税；②土地增值税；③契税；④交易手续费；⑤补交土地使用权出让金。
A.②③④⑤B.①②③④C.②③④D.①②③④⑤本题答案：15、判断题对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。
（）本题答案：16、多项选择题交易情况修正的方法，主要有（）。
A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法本题答案：17、多项选择题交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及（）。
A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易B.特殊交易方式的交易C.交易税费正常负担的交易D.相邻房地产的合并交易E.成交价格的不确定本题答案：18、判断题在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。
（）本题答案：19、判断题间接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。
（）本题答案：20、判断题居住条件讲求宁静、安全、舒适；商业房地产看重繁荣程度、交通条件。
（）本题答案：21、判断题繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。
（）本题答案：22、判断题如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其lB.权益状况调整C.区位状况调整D.土地状况调整E.房屋状况调整本题答案：26、判断题买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。
（）本题答案：27、单项选择题假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状态下的价格高低的百分率为R%，则：可比实例在其房地产状况下的价格×（）=在估价对象房地产状况下的价格。
A.R%B.1／（1-R%）C.（1-R%）／1D.1/（1R%）本题答案：28、单项选择题采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。
A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格本题答案：29、判断题从理论上讲，由于房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。
（）本题答案：30、判断题可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是估价时点所对应或反映的房地产状况。
（）本题答案：31、单项选择题采用百分率法进行市场状况修正的一般公式为：可比实例在成交日期时的价格×市场状况修正系数=（）。
A.在估价时点的价格B.在当前状态下的市场价格C.交易价格D.正常价格本题答案：32、判断题可比实例的成交价格应就是正常成交价格。
（）本题答案：33、多项选择题在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括（）。
A.交易双方的收入情况B.交易实例房地产的状况C.成交价格D.交易情况E.交易双方婚姻状况本题答案：34、判断题即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。
（）本题答案：35、判断题市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。
（）本题答案：36、多项选择题从理论上讲，将多个可比实l38、单项选择题众数是（）数值。
A.一组数字中出现次数最多的B.一组数字中最接近的那个数字C.一组数字中出现次数最少的D.一组数字中关系最大的一个本题答案：39、判断题实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。
（）本题答案：40、判断题在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象。
（）本题答案：41、单项选择题间接比较法是（）的一种方法。
A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正本题答案：42、判断题在百分率法中，交易情况调整系数应以可比实例成交价格为基准来确定。
（）本题答案：43、判断题在判定房地产价格为平稳发展时，仍需进行市场状况修正。
（）本题答案：44、单项选择题运用市场法估价时，可以采用（）进行交易日期调整。
A.价格变动率B.价格浮动C.价格修正系数D.价格变化期本题答案：45、判断题要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，应是在估价时点以前的房地产市场状况下形成的。
（）本题答案：46、单项选择题不适宜用市场法评估的房地产是（）。
A.商品住宅B.写字楼C.纪念馆D.标准工业厂房本题答案：47、单项选择题某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元／m2。
A.2400B.2580C.2607D.2760本题答案：48、判断题房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。
（）本题答案：49、单项选择题比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的（）。
A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易本题答案：50、判断题交易情况包括交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
（）本题答案：51、判断题将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。
这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整。
（）本题答案：52、判断题选取土地使用权出让实例作为可比实例时，可选用协议方式的出让实例。
（）本题答案：53、判断题市场法适用的对象是具有商业性质的房地产。
（）本题答案：54、单项选择题算术平均数有简单算术平均数和（）。
A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数本题答案：55、多项选择题市场法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅等，在下列选项中也属于市场法的对象的是（）。
A.高档公寓B.城市规划用地C.写字楼D.特殊厂房E.学校本题答案：56、单项选择题可比实例的成交价格是（），是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。
A.签署协议时价格B.双方达成基本一致的价格C.成交日期时的价格D.双方口头许诺进行交易时价格本题答案：57、判断题如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。
（）本题答案：58、单项选择题以某个固定时期作为基期的价格指数，称为（）。
A.定基价格指数B.固定价格指数C.长期价格指数D.涨落价格指数本题答案：59、单项选择题某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。
汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其在2006年10月25日的价格为（）元人民币（2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币）。
A.7935B.7964C.8260D.8290本题答案：60、单项选择题房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。
A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清本题答案：61、单项选择题有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。