资产评估实务中常见错误
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建议从评估政策上规范评估范围的确定，评估范围应与纳 入改制资产范围、交易资产范围一致。
资产评估常见错误案例二：存货的清查
上海XX汽车空调有限公司委托评估机构对上海S汽车空 调有限公司进行评估，拟收购该公司另一股东日本S株式会 社在该公司25%的股权。
经查，该公司有10483.15万元的存货，其账面价值占总 资产的34.11%，占净资产的92.91%。其主要构成为原材料 和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售 价约为1000元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真 进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到《资产评估操 作规范意见（试行）》第二十五条中“存货抽查数量要占总 量的40%以上，账面价值量要占总值60%以上”的要求？
其它无形资产
土地 负债 净资产
5248.8 472.3
3463.8 2248.0
剥离数
剥离后Biblioteka Baidu面数
审计数 （10．31）
1780.6 312.3 251.3 71.3
3931.2 877.8 14.5 90.6
4068.1 909.8 14.5 90.6
313.5
77.4
77.4
594.2 4.4
211.1 1788.8
带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调 查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核 实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同 该公司的存货负责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对 各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了 解的情况是该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都 存放在外地，如长春、武汉和广州等地，以便随时向附近厂商供 货。而本次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查 核实，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构对存货 的清查核实应是不达标准的。
本次评估目的为股权转让。股权转让后，B占35%，D散货占5%，E控 股（香港）有限公司占49%、上海F实业有限公司占11%。
C公司2001-2003年三年利润为：127.02万元、366.77万元、531.21万元 （根据评估报告给出的数据测算得出三年的净资产收益率为：1.27%、 3.51%、4.93%）。
2、评估方法的选择上，按照评估价值定义和价值类型判断， 该项目评估方法应选择收益法。而评估师以“C公司2003年度的净 资产收益为4.93%，2003年度8家港口业上市公司的平均净资产收益 率为13.12%，远远低于港口业上市公司的平均净资产收益率，不适 用收益法评估C公司”为理由，未运用收益法进行评估（连起码的 验证都不做），全然不顾被评估企业前三年逐年递增的净收益和净 资产收益率；也不顾被评估对象为航运业，与分析对象为港口业上 市公司，两者不属于同一行业，其净资产收益率没有可比性等事实 。
那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？
本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房
产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租 金，据租赁协议反映该房产的租金为0.56元/平方米.天，这与了解到 的能反映市场租金价格的1-1.2元/平方米.天几乎差了一半。
重新用市场租金（以1元/平方米.天为标准）测算后的结果为： 办公用房7500元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差 11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经 验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元/平方米左 右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计 相差18,807,448元。
资产评估常见错误案例五：无形资产的存在
上海B（集团）有限公司委托上海A资产评估有限公司对其投资的上海 C船舶有限公司进行评估。C公司于1999年6月1日正式改制运作，由B和D 散货运输有限公司各出资5000万元（各占50%）投资组建的航运企业（国 内合资有限责任公司）。现经营范围有：大宗散货减载、国际运输、国内 沿海及长江中下游各港间货物运输（含集装箱）、劳务服务、技术服务、 旅游咨询服务、鱼类加工销售。现有海上减载平台、国际远洋、近洋、沿 海运输等多艘船舶，经国家交通部水运司核准的运力为21.95万吨，具有国 家海事局颁发的《符合证明》（DOD安全管理证书）。船舶技术管理干部 86人，其中持有A类证书的41人；船长、轮机长20人。
系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截 然不同的结果。
根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/ 平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米明显偏低。
资产评估常见错误案例四：参数的选择
上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占 49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为： S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国 有企业。
该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到： 该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产 总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房 3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房 共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业 ；地下车库共有9个停车位。
982.0 2.8
119.8 0
982.0 2.8
210.4 1780.5
－121.4 1902.0
3585.2 346.0
2649.1 1419.0
评估值 (10.31)
7198.2 909.8 14.5 90.6
77.4
1070.2 2.8
339.0 1804.8
994.9
1894.0 2640.7 4557.5
处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路 地块系数修正“5”，而MD路地块却不作修正；对“社会环境”的 判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差， 系数修正“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又 如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断 为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍 差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路 状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路 状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路 30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如 此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对
区域因素修正 个别因素修正
街道条件 距市中心路程
交通设施 市政设施 商业配置情况 社会环境 区域因素修正系数 面积大小
形状 临路状况 土地平整程度 规划限制条件
相邻房地产的合并 交易
个别因素修正系数
XJ路144弄
状况
修正系数
一般 较好 一般 一般 较好 稍差 100/100 较好 较好 较好 一般 一般
在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？
工作底稿没有反映两块地的主要差异。
经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码 说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的 权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环 境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份 报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估 师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？
评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十 六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800 元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格 似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边 房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右， 通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元/ 平方米/天。
5
5 5 -3 112/100 5 5 5
一般
100/100
115/100
MD路417弄
状况
修正系数
较好 较好 稍差 一般 稍好 稍好 100/100 较差 稍差 较差 一般 一般
5 5 -3
3 3 113/100 -5 -3 -5
较差
-5
100/100
82/100
从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之
该评估报告存在以下疑点：
1、航运企业有可能有“岸线”、“水域”等无形资产， 评估报告未作说明。
2、航运企业的营运证、安全管理证等航运企业的特许权 无形资产在评估报告中未提及。
经调查，该企业是租用其他企业的岸线，企业自身不存 在岸线使用权。
该评估报告同时还存在以下几个问题：
1、该企业明显存在营运证无形资产，评估师却视而不见，在 评估报告中只字未提，抽查后，也仅让企业出具一份说明，以企业 意见来替代评估师的职业判断（从经营范围看，“鱼类加工销售” 实际上也涉及无形资产——食品生产许可类无形资产）。
资产评估实务中常见错误
资产评估常见错误案例一：评估的范围
上海XX厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于 1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“ 主辅分离”的要求，拟将企业经资产剥离后转让，受让的对 象为两名自然人。
企业拟定了以2004年8月31日为基准日的改制方案，后 经集团审核，将基准日调整为2004年10月31日，并将部分与 新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情 况如下表：
某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄 24号和XJ路144弄54—58号的土地使用权，土地性质均为工业用途； 评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而 ，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米，XJ路144弄54—58号的土地使用权评估价为11380元 /平方米。
存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接 影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产34.11% 的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部 分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法 了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行正确的评 估。
资产评估常见错误案例三：土地的评估
项目
资产合计 货币资金 应收账款 预付账款
原账面 数 审计数（8.31）
（8.31）
5721.1
5711.8
1132.2
1190.1
275.8
265.8
161.9
161.9
其他应收款
408.0
390.9
存货 待摊费用
设备 建筑物
1589.0 19.2
347.0 1788.0
1576.2 7.2
330.9 1788.8
企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照 集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入 了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是 因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只 起咨询作用，交易时会将之剔除。
评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场 价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼 统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一 致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。
资产评估常见错误案例二：存货的清查
上海XX汽车空调有限公司委托评估机构对上海S汽车空 调有限公司进行评估，拟收购该公司另一股东日本S株式会 社在该公司25%的股权。
经查，该公司有10483.15万元的存货，其账面价值占总 资产的34.11%，占净资产的92.91%。其主要构成为原材料 和产成品，该公司的产品主要为汽车空调用压缩机，每台售 价约为1000元左右。对如此大量的存货，评估机构是否认真 进行了清查核实？清查的数量和金额是否达到《资产评估操 作规范意见（试行）》第二十五条中“存货抽查数量要占总 量的40%以上，账面价值量要占总值60%以上”的要求？
其它无形资产
土地 负债 净资产
5248.8 472.3
3463.8 2248.0
剥离数
剥离后Biblioteka Baidu面数
审计数 （10．31）
1780.6 312.3 251.3 71.3
3931.2 877.8 14.5 90.6
4068.1 909.8 14.5 90.6
313.5
77.4
77.4
594.2 4.4
211.1 1788.8
带着这些疑问，评估管理机构到企业以及评估机构进行了调 查。评估机构的答复是他们根据资产占有方提供的存货清单，核 实了有关的采购和销售合同、购置和销售发票等会计凭证，并同 该公司的存货负责人一起到存货存放地清查核实有关的存货，对 各类存货进行了盘点，抽查数量和金额均达到要求。但在企业了 解的情况是该公司的存货除少量在厂区内存放外，其余大部分都 存放在外地，如长春、武汉和广州等地，以便随时向附近厂商供 货。而本次评估时评估机构却未对异地存放的存货进行现场清查 核实，而仅是从账面上进行了复核。由此看来，评估机构对存货 的清查核实应是不达标准的。
本次评估目的为股权转让。股权转让后，B占35%，D散货占5%，E控 股（香港）有限公司占49%、上海F实业有限公司占11%。
C公司2001-2003年三年利润为：127.02万元、366.77万元、531.21万元 （根据评估报告给出的数据测算得出三年的净资产收益率为：1.27%、 3.51%、4.93%）。
2、评估方法的选择上，按照评估价值定义和价值类型判断， 该项目评估方法应选择收益法。而评估师以“C公司2003年度的净 资产收益为4.93%，2003年度8家港口业上市公司的平均净资产收益 率为13.12%，远远低于港口业上市公司的平均净资产收益率，不适 用收益法评估C公司”为理由，未运用收益法进行评估（连起码的 验证都不做），全然不顾被评估企业前三年逐年递增的净收益和净 资产收益率；也不顾被评估对象为航运业，与分析对象为港口业上 市公司，两者不属于同一行业，其净资产收益率没有可比性等事实 。
那么究竟是什么原因导致评估价格的偏低呢？
本次房地产评估运用收益现值法，其中最主要的估价指标是房
产租金，评估人员采用的是目前与客户签订的协议租金而非市场租 金，据租赁协议反映该房产的租金为0.56元/平方米.天，这与了解到 的能反映市场租金价格的1-1.2元/平方米.天几乎差了一半。
重新用市场租金（以1元/平方米.天为标准）测算后的结果为： 办公用房7500元/平方米，办公用房的总价与评估报告的结果相差 11,041,910元。商业用房由于没有现成的取价来源，后经咨询有经 验的评估师得知，像此类地段的商业用房，大概在8000元/平方米左 右，按此数据测算的总价与评估报告的结果相差7,765,538元。总计 相差18,807,448元。
资产评估常见错误案例五：无形资产的存在
上海B（集团）有限公司委托上海A资产评估有限公司对其投资的上海 C船舶有限公司进行评估。C公司于1999年6月1日正式改制运作，由B和D 散货运输有限公司各出资5000万元（各占50%）投资组建的航运企业（国 内合资有限责任公司）。现经营范围有：大宗散货减载、国际运输、国内 沿海及长江中下游各港间货物运输（含集装箱）、劳务服务、技术服务、 旅游咨询服务、鱼类加工销售。现有海上减载平台、国际远洋、近洋、沿 海运输等多艘船舶，经国家交通部水运司核准的运力为21.95万吨，具有国 家海事局颁发的《符合证明》（DOD安全管理证书）。船舶技术管理干部 86人，其中持有A类证书的41人；船长、轮机长20人。
系数（判断）修正随心所欲，造成一致性如此相近的两块地出现截 然不同的结果。
根据对周边市场的调查，该地段的土地使用权价格在11380元/ 平方米左右比较合理，而MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米明显偏低。
资产评估常见错误案例四：参数的选择
上海某置业有限公司成立于1998年，股东方为Y房产占51%和Z房产占 49%，根据2004年7月19日的股东会决议拟进行股权转让，受让方分别为： S公司和I公司。上述四家公司中除Z房产外其余都是XX集团下属的全资国 有企业。
该公司主要的资产是位于KJ路的房地产。通过现场调查我们了解到： 该房产位于KJ路2063号的W大厦，于1999年9月竣工，该公司拥有的房产 总面积为7736.84平方米，分别为：办公用房3245.1平方米、商业用房 3529.79平方米、地下车库961.95平方米。办公用房基本已出租；商业用房 共三层，一、二层出租给某财务公司作营业用房，三层出租给某餐饮企业 ；地下车库共有9个停车位。
982.0 2.8
119.8 0
982.0 2.8
210.4 1780.5
－121.4 1902.0
3585.2 346.0
2649.1 1419.0
评估值 (10.31)
7198.2 909.8 14.5 90.6
77.4
1070.2 2.8
339.0 1804.8
994.9
1894.0 2640.7 4557.5
处：如区域因素修正中，对“市政设施”同样判断“一般”，XJ路 地块系数修正“5”，而MD路地块却不作修正；对“社会环境”的 判断，从现场来看是一致的，但评估师却对XJ路地块判断为稍差， 系数修正“-3”，而对MD路地块却判断为稍好，系数修正“3”；又 如个别因素修正中，两块地同是矩形，但XJ路地块对“形状”判断 为“较好”，系数修正“5”，而MD路地块对“形状”判断为“稍 差”，系数修正“-3”；对“临路状况”判断，XJ路地块的“临路 状况”判断为“较好”，系数修正“5”，而对MD路地块的“临路 状况”判断为“较差”，系数修正“-5”，而实际上XJ路地块临路 30米左右，MD路地块临路10米左右，从系数修正来看不可能有如 此大的差别，由此可见，评估师在运用基准地价系数修正法时，对
区域因素修正 个别因素修正
街道条件 距市中心路程
交通设施 市政设施 商业配置情况 社会环境 区域因素修正系数 面积大小
形状 临路状况 土地平整程度 规划限制条件
相邻房地产的合并 交易
个别因素修正系数
XJ路144弄
状况
修正系数
一般 较好 一般 一般 较好 稍差 100/100 较好 较好 较好 一般 一般
在相同的背景下，同一区域的地价为何有如此大的偏差？
工作底稿没有反映两块地的主要差异。
经过抽查，我们很难判断评估人员实地勘察的真实性，最起码 说明评估人员未履行尽职调查。根据抽查情况来看，该两块地块的 权证记载用途一致（工业用途）、规划用途（商住）一致；周边环 境一致；评估目的一致；评估方法一致（均为基准地价法）；两份 报告的评估基准日和出具报告的时间一致；出具报告的机构和评估 师也一致，但评估机构为何会得出不同的结论呢？
评估的结果是：十三、十四层的办公房评估价格为3800元/平方米，十 六、十七层的办公房评估价格为4500元/平方米，商业用房评估价格为5800 元/平方米,地下车位为140000元/个。从表面来看，这样的地段如此的价格 似乎偏低，于是评估管理机构对周边房产市场进行了调查，通过查询周边 房产公司的信息，发现周边住宅房的平均价格达到了7000元/平方米左右， 通过电话查询该大厦招商办公室，该大厦办公房目前的招租价格为1-1.2元/ 平方米/天。
5
5 5 -3 112/100 5 5 5
一般
100/100
115/100
MD路417弄
状况
修正系数
较好 较好 稍差 一般 稍好 稍好 100/100 较差 稍差 较差 一般 一般
5 5 -3
3 3 113/100 -5 -3 -5
较差
-5
100/100
82/100
从上表中我们可以看出：评估师在系数调整中有明显不合理之
该评估报告存在以下疑点：
1、航运企业有可能有“岸线”、“水域”等无形资产， 评估报告未作说明。
2、航运企业的营运证、安全管理证等航运企业的特许权 无形资产在评估报告中未提及。
经调查，该企业是租用其他企业的岸线，企业自身不存 在岸线使用权。
该评估报告同时还存在以下几个问题：
1、该企业明显存在营运证无形资产，评估师却视而不见，在 评估报告中只字未提，抽查后，也仅让企业出具一份说明，以企业 意见来替代评估师的职业判断（从经营范围看，“鱼类加工销售” 实际上也涉及无形资产——食品生产许可类无形资产）。
资产评估实务中常见错误
资产评估常见错误案例一：评估的范围
上海XX厂是XX集团公司下属的一家国有企业，成立于 1957年，是一家真空应用设备的专业制造厂，为适应集团“ 主辅分离”的要求，拟将企业经资产剥离后转让，受让的对 象为两名自然人。
企业拟定了以2004年8月31日为基准日的改制方案，后 经集团审核，将基准日调整为2004年10月31日，并将部分与 新企业无关或无需的资产和负债进行剥离，资产剥离具体情 况如下表：
某评估机构分别出具了两份报告，评估对象分别为MD路417弄 24号和XJ路144弄54—58号的土地使用权，土地性质均为工业用途； 评估目的均为抵债评估。两块地属于同一区域（步行5分钟），然而 ，评估结论却大相径庭，MD路417弄24号的土地使用权评估价为 5250元/平方米，XJ路144弄54—58号的土地使用权评估价为11380元 /平方米。
存货作为企业重要的一项资产，对其清查核实的好坏，直接 影响到整体的评估结果。评估机构在对账面价值占总资产34.11% 的存货进行评估时，仅选取了小部分进行现场清查核实，而大部 分采用账面核实这种会计的方式代替评估现场清查，这样是无法 了解存货的真实情况的，自然也无法对存货的价值进行正确的评 估。
资产评估常见错误案例三：土地的评估
项目
资产合计 货币资金 应收账款 预付账款
原账面 数 审计数（8.31）
（8.31）
5721.1
5711.8
1132.2
1190.1
275.8
265.8
161.9
161.9
其他应收款
408.0
390.9
存货 待摊费用
设备 建筑物
1589.0 19.2
347.0 1788.0
1576.2 7.2
330.9 1788.8
企业将应收款、存货等资产和相关负债进行了剥离，按照 集团批复，房地产也应予以剥离，但在评估时房地产却又进入 了评估范围。据评估机构反映，房地产之所以纳入评估范围是 因为：应集团要求，要了解企业所属的房地产的市场价值，只 起咨询作用，交易时会将之剔除。
评估机构这样处理欠妥, 既然是集团要了解房地产的市场 价值，评估机构应该另行出具相关的评估咨询报告，而不应笼 统的将房地产并入评估范围。评估范围应该与集团批复保持一 致，范围的不一致极有可能造成交易时的国有资产流失。