国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)
房屋征收评估技术细则
房屋征收评估技术细则随着城市化进程的加速和城市规划的不断推进，房屋征收成为了改善城市配套设施建设、提升城市功能和风貌的重要手段。
而在房屋征收中，评估技术细则的制定和实施，能够确保征收的公正性和合法性，避免给居民带来不必要的损失和困扰，因此其重要性不言而喻。
一、房屋征收评估技术细则的概念及作用房屋征收评估技术细则是指在房屋征收中，根据国家有关法律、法规的要求，制定合理的评估标准和方法，对被征收房屋的价值进行评估。
其主要作用是为政府征收单位提供权威、公正的评估标准，保证征收价格的合理性和公正性，避免给居民带来影响其合法权益的损失和扰乱社会正常秩序。
二、房屋征收评估技术细则的内容1. 评估标准评估标准根据国家法律、法规的规定，以及房屋所在区域的实际情况，制定合理的评估标准。
如：城市房屋评估标准可以分为普通住宅、高档住宅、商业楼宇、工业厂房等类别，并根据其所在地区、建筑年代、通道条件、交通便利度、社区环境等因素起一定的涵盖范围。
2.评估方法评估方法是评估的实施过程，根据房屋的实际情况，采用合适的评估方法进行评估。
目前常见的评估方法有市场比较法、收益法、成本法等，评估师根据各自的特点和优势，选择合适的评估方法进行房屋的评估。
同时，要求评估师在评估过程中必须保持公正、客观、不偏不倚，依照评估标准严格执行，杜于评估时使用非正当手段、人为操纵房屋估价，宣传廉洁、信誉度高。
3. 评估报告评估报告是评估结果的呈现方式，标明被评估物的价值，包括评估师的基本信息、评估的基础资料、评估依据和理由，评估结果等内容，为征收部门的决策和居民的理赔提供参考。
一般的评估报告需要由评估师签字并加盖评估机构的公章，确保评估信誉度。
三、房屋征收评估技术细则的应用1.政府征收单位根据评估报告，可以制定合理、公正的征收方案，保证征收价格的合理性和公正性；2.征收的结缔者和居民依据评估报告可以进行合理权益保护和理赔工作，避免因征收价格不合理给居民造成损失和困扰；3.评估师在评估过程中，遵从专业知识和道德规范进行评估，提高了评估行业的水平和信誉度。
国有土地上房屋征收估价技术细则
国有土地上房屋征收估价技术细则国有土地上房屋征收估价技术细则房屋征收已经成为现代社会不可避免的一个问题。
在国有土地上房屋征收的过程中，必须对房屋进行估价，以确定征收补偿的具体数额。
国有土地上房屋征收估价技术细则就是对房屋进行估价的标准和方法的总结和规定，旨在确保房屋征收的公平性和合理性。
一、估价标准1、房屋性质根据房屋的性质，可将其分为商品房、非商品房和危房三类。
估价时需要对其进行详细的描述，例如：面积、结构、装修、年代、状态等等。
2、地段因素地段因素是影响房屋价值的关键因素之一。
估价师需要了解征收房屋所处的具体位置，了解周边环境、市场需求、地铁建设以及政策规划等因素对房屋价值的影响。
3、市场因素市场因素也是影响房屋价值的因素之一。
估价师需要了解当地的房价走势，参照近期的成交记录，了解当地的供需状况和政策变化等因素对房屋价值的影响。
1、市场比较法市场比较法是目前应用最为广泛的一种估价方法。
该方法是通过对房屋周边同类型房屋成交价格、租金等信息进行比较，来确定被征收房屋的市场价值。
2、收益法收益法是一种以商业房产为对象的估价方法，该方法以租金收益和资本收益为依据，来确定商业房产的价值。
在决定商业房产的价值时，需要考虑到商业用途、租户健康状况、租金走势等因素。
3、成本法成本法是一种以建造成本为依据的估价方法。
该方法适用于新建房屋或有完整的建造成本记录的房屋，该方法透过对房屋的建造成本、修缮成本等进行计算，推断出房屋的市场价值。
三、估价程序1、调查房屋信息首先需要对被征收房屋的信息进行详细的调查，如其性质、面积、建造年代、地段和市场走势等。
2、选定估价方法根据符合该房屋特征的估价方法，选择一种较为合适的方法进行估价。
通过综合使用市场比较法、收益法和成本法等多种方法，把握被征收房屋的潜力和市场价值，进行合理估价。
4、出具评估报告评估报告是对估价工作者工作成果的文本化，需要详细描述其房屋信息、估价方法和结论，以及估价效果样例。
国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则制订依据：第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》国务院、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
适用范围：第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
评估机构：第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
评估人员：第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
评估对象：第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为第六条评估目的：房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
1 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值” 。
评估时点第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
评估假设第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)_New
国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则(新政规〔2017〕5号)各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风景管理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部门和单位：《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则》已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。
新沂市人民政府2017年8月18日新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则第一章总则第一条为规范全市国有土地上房屋征收估价技术行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条为了公共利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋和用于产权调换房屋的房地产估价活动，适用于本细则。
第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知房屋征收当事人。
评估结果可以作为确定房屋征收补偿金额的依据。
第二章估价程序第九条征收估价应当按照下列程序操作：1.公布备案名录，选择评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。
第十条房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告或分户估价表反映。
扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则目录一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则第一章征收评估总则第二章住宅房屋征收评估第三章非住宅非营业用房征收评估第四章营业用房征收评估第五章其他征收评估问题处理第六章征收评估报告第七章征收评估工作准则第八章征收评估工作资料存档第九章附则二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件附件一、被征收房屋分类及其说明附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明附件四、住宅房屋实体因素（K，K）修正说明表附件五、住宅房屋区位因素（K）修正说明表附件六、成本法评估说明附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表附件八、营业用房评估的收益法应用说明附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表附件十、市区国有土地房屋征收区位划分第一章征收评估总则第一条制订依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。
第二条适用范围：在扬州市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条估价机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。
第四条估价人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。
第五条被征收房屋区位划分：根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。
第六条房屋征收评估价格构成：是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。
南通市市区国有土地上房屋征收
南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则目录（一）第一章总则（二）第二章房屋用途分类（三）第三章住宅房屋征收评估（四）第四章非住宅非营业用房征收评估（五）第五章非住宅营业用房征收评估（六）第六章其他征收评估问题处理（七）第七章征收评估报告（八）第八章征收评估工作准则（九）第九章征收评估工作资料存档（十）第十章附则第一章总则第一条制定依据根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》制定本细则。
第二条制定原则本细则的制定以科学发展观为指导，坚持独立、客观、公正、合法、合理的原则，以切实维护房屋征收人与被征收人的合法权益，更好地为经济和社会事业发展服务。
第三条适用范围在本市崇川区、港闸区、南通市经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。
第四条评估机构的确定对被征收房屋进行征收评估，应当由具备省级以上建设行政主管部门核发的三级及以上的房地产评估资质、并已向社会公布的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行，南通市住房保障和房产管理局每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产评估机构供被征收当事人选择；如不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收部门组织投票、或采取抽签、摇号等随机方式选定。
评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条评估机构的要求评估机构选定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
在同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。
房屋征收范围大的，可以由两家以上评估机构共同承担。
两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当共同协商一家房地产评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产评估机构就估价对象、估价时点、价值内涵、估价依据、估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通，统一标准。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房子征收评估方法》第一条为规范国有土地上房子征收评估活动，保证房子征收评估结果客观公正，根据《国有土地上房子征收与赔偿条例》，拟订本方法。
第二条评估国有土地上被征收房子和用于产权调动房子的价值，测算被征收房子类似房地产的市场价钱，以及对有关评估结果进行复核评估和判定，合用本方法。
第三条房地产价钱评估机构、房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应该独立、客观、公正地展开房子征收评估、判定工作，并对出具的评估、判定建议负责。
任何单位和个人不得干涉房子征收评估、判定活动。
与房子征收当事人有益害关系的，应该回避。
第四条房地产价钱评估机构由被征收人在规准时间内磋商选定；在规准时间内磋商不可的，由房子征收部门经过组织被征收人依照少量听从多半的原则投票决定，或许采纳摇号、抽签等随机方式确立。
详细方法由省、自治区、直辖市拟订。
房地产价钱评估机构不得采纳逢迎征收当事人不妥要求、虚假宣传、歹意低收费等不正当手段承揽房子征收评估业务。
第五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产价钱评估机构肩负。
房子征收范围较大的，能够由两家以上房地产价钱评估机构共同肩负。
两家以上房地产价钱评估机构肩负的，应该共同磋商确立一家房地产价钱评估机构为牵头单位；牵头单位应该组织有关房地产价钱评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选用、评估结果确立方式等进行交流，一致标准。
第六条房地产价钱评估机构选定或许确立后，一般由房子征收部门作为拜托人，向房地产价钱评估机构出具房子征收评估拜托书，并与其签署房子征收评估拜托合同。
房子征收评估拜托书应该载明拜托人的名称、拜托的房地产价钱评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及拜托日期等内容。
房子征收评估拜托合同应该载明以下事项：（一）拜托人和房地产价钱评估机构的基本状况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本领项；（四）拜托人应供给的评估所需资料；（五）评估过程中两方的权益和义务；（六）评估花费及收取方式；（七）评估报告交托时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其余需要载明的事项。
房屋征收评估技术细则
附件1：被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类二、非住宅营业用房分类三、非住宅非营业用房分类附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
房屋征收评估技术细则
附件1：被征收房屋分类及其说明一、住宅房屋分类二、非住宅营业用房分类三、非住宅非营业用房分类附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。
三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。
四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。
八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目X 围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。
设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。
3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则
海宁市国有土地上房屋征收评估技术细则第一条为规范国有土地上房屋征收评估工作，维护征收双方当事人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部《国有土地上房屋征收评估办法》，《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》，《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条在本市范围内征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。
第三条本细则所称的国有土地上房屋征收评估（以下简称征收评估），是指为了确定被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，根据房屋的具体区位、建筑面积、建筑结构、朝向、用途、成新、层次、装修等因素，对其房地产市场价值进行评估。
征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋的评估价格为房地产市场价值，不包括搬家补助费、临时安置补助费、有线电视迁移费、电话和网络迁移费、空调迁移费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿等其他费用。
住宅和商业经营性等房屋合法占有土地面积不超过规定容积率占有的土地面积，按照房地合一原则土地价值已包含在房屋评估价值中，不再单独评估。
第四条被征收房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第六条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第七条征收评估内容为房屋价值评估、装修和附属物价值评估。
装修和附属物评估价值应在评估报告中单独标明。
第八条房地产评估机构在签订委托合同的基础上应按下列程序进行房屋征收评估：（一）接受评估委托，明确基本事项；（二）查阅相关资料，开展前期调查；（三）收集评估资料，采集交易实例；（四）拟订评估方案，进行现场查勘；（五）参照技术细则，进行评估测算；（六）确认测算结果，撰写评估报告；（七）提交评估报告，现场咨询答疑；（八）出具整体报告，评估资料归档。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房屋征收评估办法》关于印发《国有土地上房屋征收评估方法》的通知建房[2011]77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估方法》。
现印发给你们，请遵照执行。
附件：国有土地上房屋征收评估方法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估方法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本方法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对有关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本方法。
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公平地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时刻内协商选定；在规定时刻内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体方法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范畴较大的，能够由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
国有土地上房屋征收评估办法发布.doc
国有土地上房屋征收评估办法发布(全文)各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会(房地局)，新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。
现印发给你们，请遵照执行。
、附件：国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
国有土地上房屋征收评估规范
市国有土地上房屋征收评估规第一条为了规国有土地上房屋征收评估活动，确保国有土地上房屋征收评估的公正、有序，根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规》，结合市实际，制定本评估规。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本评估规。
第三条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第四条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用围的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
第五条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
房屋征收评估、鉴定活动不受任何单位和个人干预。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当由资质较高的一家房地产价格评估机构为牵头单位；同一资质的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
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国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则(新政规〔2017〕5号)各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风景管理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部门和单位：《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则》已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。
新沂市人民政府2017年8月18日新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则第一章总则第一条为规范全市国有土地上房屋征收估价技术行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。
第二条为了公共利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋和用于产权调换房屋的房地产估价活动，适用于本细则。
第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第四条本细则所称被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的合法土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场价格进行的评估。
被征收房屋的价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。
第五条房屋征收估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第六条委托国有土地上房屋征收估价的，房屋征收人应当明确被征收房屋的性质和面积。
第七条房屋征收估价的估价时点一般为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条房屋征收估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、房屋征收人、被征收人签字认可。
因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除房屋征收人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知房屋征收当事人。
评估结果可以作为确定房屋征收补偿金额的依据。
第二章估价程序第九条征收估价应当按照下列程序操作：1.公布备案名录，选择评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场查勘；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。
第十条房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告或分户估价表反映。
第十一条估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价报告。
第三章被征收房屋性质认定及分类第十二条依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，房屋性质认定以房屋权属证书标明的用途为准。
房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋权属证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。
对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋，可以按照本细则的相关规定进行估价。
第十三条被征收房屋分为住宅和非住宅两类。
住宅房屋可分为成套住宅和非成套住宅两类。
成套住宅是指房屋套内（建筑主体内，不包含附房的另外配套）有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的住宅。
非住宅房屋可分为营业用房和非营业用房两大类。
其中，营业用房主要指商业、餐饮业、服务业、娱乐业、金融保险业（对外营业部分）；非营业用房主要指办公用房、非营业的单位用房、公益事业用房、以及工业、仓储业用房等。
第十四条国有土地上房屋征收当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被征收房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供土地证明文件且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。
以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋征收补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。
第四章估价方法第十五条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十六条被征收房屋有稳定收益或潜在收益的可以采用收益法估价，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。
房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。
资本化率的求取可采用市场提取法和安全利率加风险调整值法计算，应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率宜选取1年期定期存款利率，风险调整值一般取3-5%。
第十七条被征收房屋不具备市场比较法和收益法评估条件的，可以采用成本法估价，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。
房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。
建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。
房屋折旧以直线折旧法计算。
不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算。
房屋建筑设备应单独计算折旧。
第十八条特殊用途房屋征收补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。
第十九条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及合法占地面积、土地使用权性质等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第五章住宅房屋的估价第二十条住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。
一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。
第二十一条采用市场比较法估价的，可采用以下三种方式进行评估：（一）可比实例直接修正方式可比实例直接修正方式是按《房地产估价规范》要求的步骤直接测得各被征收房屋市场价格的方式。
（二）标准样本房价格修正方式标准样本房价格修正方式是首先选取“标准样本房屋”，用可比实例直接修正方式评估出“标准样本房屋”的单价作为样本价格，再把样本价格修正为各被征收房屋的评估价格的方式。
（三）区位价修正方式区位价修正方式是依据市场比较法的基本原理，通过修正被征收房屋所在区位普通商品房的市场价得出被征收房屋评估价格的方式。
第二十二条在房屋征收时，涉及户数较少且主要为成套住宅的情况下，可选用市场比较法中的可比实例直接修正方式估价。
第二十三条可比实例直接修正方式的操作步骤：（一）搜集交易实例；（二）选取可比实例；（三）建立价格可比基础；（四）进行交易情况修正；（五）进行交易日期修正；（六）进行区域因素修正；（七）进行个别因素修正；（八）求出比准价格。
第二十四条选取的可比实例应符合的要求（见附件1）。
第二十五条建立价格可比基础。
选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算建立价格可比基础。
统一付款方式为在成交日一次性付清方式；统一采用每平方米建筑面积价格（不含装饰装璜等附属物价格）为单价形式；统一采用人民币元为货币单位；统一面积内涵为建筑面积，面积单位为平方米。
第二十六条在建立价格可比基础后，进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正。
估价对象评估价格=可比实例价格±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值或估价对象评估价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）可比实例价格——建立在价格可比基础上的房地产实际成交价格；交易情况修正——修正因交易行为中的特殊因素所造成的价格偏差，如为正常交易，则该修正值为100/100；交易日期修正——将可比实例在其成交日期的价格调整为评估时点的价格，可用房产交易部门公布的价格信息为依据进行调整，在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可以根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，具体修正内容应根据估价对象的用途确定，主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观因素，公共配套设施完备程度，规划限制等；个别因素修正——将可比实例在其个体状况下的价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、装修状况、设施设备、平面布局、楼层、朝向等，每项修正对可比实例成交价格的调整一般不得超过20%。
修正后的单价与可比实例平均单价的差异一般不超过±30%，即：｜修正后的单价－可比实例平均单价｜／可比实例平均单价≤30％。
第二十七条住宅房屋的区域和个别因素修正系数参照表见附表一、附表二；估价机构根据实际情况进行区域因素和个别因素修正时，如有超出上述各表中的系数范围，应在估价报告中充分说明理由。
第二十八条修正后结果计算所选取的若干个可比实例价格经上述修正后，可用简单算术平均法或加权算术平均法等方法计算评估结果。