国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)

国有土地上房屋征收估价技术细则(doc 31页)

新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则

(新政规〔2017〕5号)

各镇人民政府、各街道办事处，马陵山风景管理处，新沂经济开发、锡沂高新区，市各有关部门和单位：

《新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则》已经市政府研究同意，现予以下发，希各单位严格遵照执行。

新沂市人民政府

2017年8月18日

新沂市国有土地上房屋征收估价技术细则

第一章总则

第一条为规范全市国有土地上房屋征收估价技术行为，维护国有土地上房屋征收当事人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

第二条为了公共利益的需要征收本市行政区域内国有土地上单位、个人房屋和用于产权调换房屋的房地产估价活动，适用于本细则。

第三条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第四条本细则所称被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的合法土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积以及建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等因素以及占地面积、土地使用权等影响因素，对其房地产市场价格进行的评估。被征收房屋的价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。

第五条房屋征收估价的价值标准为公开市场价值，即不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第六条委托国有土地上房屋征收估价的，房屋征收人应当明确被征收房屋的性质和面积。

第七条房屋征收估价的估价时点一般为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第八条房屋征收估价人员应当对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、房屋征收人、被征收人签字认可。

因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除房屋征收

人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，评估机构可以依据被征收房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。评估机构应将拒绝评估可能产生的后果告知房屋征收当事人。评估结果可以作为确定房屋征收补偿金额的依据。

第二章估价程序

第九条征收估价应当按照下列程序操作：

1.公布备案名录，选择评估机构；

2.接受评估委托，明确基本事项；

3.查阅相关资料，开展前期调查；

4.拟订作业方案，进行现场查勘；

5.参照技术细则，进行评估测算；

6.确认测算结果，撰写估价报告；

7.汇总相关资料，提交估价报告；

8.现场咨询答疑，估价材料存档。

第十条房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告或分户估价表反映。

第十一条估价机构应根据估价委托书及相关法律、法规、技术规范等要求，选定估价技术路线，搜集证据，确定相关参数，进行数据测算，并在约定的时间内向委托人提交估价报告。

第三章被征收房屋性质认定及分类

第十二条依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《新沂市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，房屋性质认定以房屋权属证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋权属证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程

规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。对取得工商营业执照并已持续依法经营、持续依法纳税一年以上的住宅房屋，可以按照本细则的相关规定进行估价。

第十三条被征收房屋分为住宅和非住宅两类。住宅房屋可分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内（建筑主体内，不包含附房的另外配套）有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的住宅。非住宅房屋可分为营业用房和非营业用房两大类。其中，营业用房主要指商业、餐饮业、服务业、娱乐业、金融保险业（对外营业部分）；非营业用房主要指办公用房、非营业的单位用房、公益事业用房、以及工业、仓储业用房等。

第十四条国有土地上房屋征收当事人应当提供房地产权属管理部门核发的产权资料及被征收房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供土地证明文件且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋征收补偿估价结果，不包括正常交易过程中应补交的土地出让金或相当于出让金的价款。

第四章估价方法

第十五条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十六条被征收房屋有稳定收益或潜在收益的可以采用收益法估价，估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。房屋收益应按照房屋租金的纯收益确定，房屋租金的纯收益按照同一用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。资本化率的求取可采用市场提取法和安全利率加风险调整值法计算，应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率宜选取1年期定期存款利率，风险调整值一般取3-5%。

第十七条被征收房屋不具备市场比较法和收益法评估条件的，可以采用成本法估价，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本逼近法或基准地价系数修正法等方法求取。建筑物重置价格以政府有关管理部门发布的重置价格标准为依据。房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法（尚可使用年限）计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第十八条特殊用途房屋征收补偿估价，有相关估价规定的，从其规定。

第十九条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及合法占地面积、土地使用权性质等影响被征收房屋价值的因素。