2011物业管理师考试综合能力模拟试题

2011物业管理师考试综合能力模拟试题1一情景题：1、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？∴ 新建房屋接管验收应验交的资料：1)产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。

2)技术资料：14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？∴主体结构质量与使用功能的检验：1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值；3)木结构应结点牢固；4)砖石结构有足够的强度；5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？∴屋面工程接管验收的标准：1)符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；2)平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；3)阳台和３层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？∴楼地面验收应检验：1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？∴装修应注意的方面：1)门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密；2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；3)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密；4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡；5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题26、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。

你知道该怎样做吗？∴水、卫、消防接管验收工作应该：1)管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。

2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3)卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８Ｍ，不应使用陶瓷管、塑料管。

排水必须流畅；4)卫生器具质量良好，接口不得渗漏；5)水泵安装应平稳；6)消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案，你能告诉他怎样建立吗？∴建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？∴委托管理阶段档案应收集的资料：1)委托管理招标文件；2)物业管理投标文件；3)物业委托管理使同。

9、某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？∴招商阶段信息资料收集：1)招租物业的平面图纸；2)招租许可证及委托书；3)租金及管理费策算书；4)租赁合同；5)广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？∴用户入户信息档案资料：1)入户通知书、入户须知；2)公共契约；3）用户资料；4)业主委员会章程；5)用户手册；6)用户进户验收表和交费单。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题311、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？∴档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。

经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容：1)居住区域概况；2)物业管理区域机构；3)业主（住户）须知；4)物业管理区域的管理规定；5)综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容：1)物业管理公司介绍；2)物业管理的具体工作职责；3)业主委员会的权利及作用；4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类，你知道是哪两类吗？∴物业管理费用的构成：物业管理费用的构成分为两大类：一类是管理费用，用自有费用支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金，你认为这样做对吗？你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目？∴不对，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入（不含保证金和准备金）。

人工费包括：工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中占较大比例，你知道具体分哪几项吗？∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括：1)维修与保养费；2)室内装修费；3)生活用水和污水排放费；4)能源费；5)康乐设施费；6)杂项费。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题417、保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？∴保险项目的类型：1)火险；2)火险附加险；3)全损险；4)锅炉保险；5)财产损毁责任保险；6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴，你知道具体规定吗？∴房产税征收：对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。

我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。

确定该项费用的预算以月为基础，每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。

19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解，请你向他解释清楚。

∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。

就单位建筑面积所分摊的费用来看，则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动，即所接管物业的数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。

因此，物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程，发现问题采取补救措施都很困难，因此，平时要足够重视，要做好养护工作，你知道注意哪些方面吗？∴地基基础的养护应注意：1)坚决杜绝不合理荷载的产生；2)防止地基浸水；3)保证勒脚完好无损；4)防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样，要针对材料特性做好相应的养护工作，请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面？∴楼地面工程的养护：1)保证经常用水房间的有效防水；2)避免室内受潮与虫害；3)加强对二次装修的科学管理；4)控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。

你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗？∴门窗工程的养护应重点注意几个方面：1)严格遵守使用常识与操作规范；2)经常清洁检查，发现问题及时处理；3)定期更换易损部件，保持整体状况良好；4)北方地区外门窗冬季使用管理；5)加强窗台与暖气的使用管理。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题5案例题：未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例……4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。

孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。

近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元;物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。

其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。

具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负;被告物业公司承担45%的责任;另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。

由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。

此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。

6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题6发生高空堕物怎么办……去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。

相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查(高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高)。

从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。

事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。

可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。

护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议(先息事宁人，是此时的至要)。

谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。

就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。

点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。

搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

2011物业管理师考试综合能力模拟试题7停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?1999年7月9日，厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事，驾驶员交付5元停车费后，将车停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场，后来驾驶员要提车时，发现轿车已丢失，驾驶员立即报案，厦门市公安局刑警支队于1999年 7月14日发出协助通报，但至今未将失窃的轿车追回。