北京市土地一级开发项目审批表(试行)
北京市土地一级开发项目实施方案审批表模板
序号
工作内容
投资情况( 万元)
总投资
一期投资
二期投资
三期投资
四期投资
…
1
前期工作
1.1
…
…
…
2
征地
2.1
…
…
…
3
拆迁
3.1
…
…
…
4
市政建设
4.1
…
…
…
5
其它工作
…
…
其 她 需 要 说 明 的 内 容
1、 说明土地一级开发实施方案中所用数据、 标准的依据。如: 有关批复、 证明等材料( 附件1)
容积率调整系数(K1)
房屋原用途调整系数(K2)
规划用途调整系数(K3)( 区位价格源自K1×K2×K3) =项目
数量
计费标准
补偿金额( 万元)
依据
区位补偿价
见上表格
房屋重置成新价
搬迁补助费
停产停业补助费
其它
小计
( 万元)
折合
( 万元/被拆迁M2)
拆迁补偿费
集体企业拆迁
项目
数量
计费标准
补偿金额( 万元)
市 政 基 础 设 施 建 设 费
序号
项目
工程内容
长度(米)
金额( 万元)
计费依据
1
道路工程
2
雨水工程
3
污水工程
4
中水工程
5
供水工程
6
供电工程
7
热力工程
8
供气工程
9
电信工程
10
有线电视工程
11
临时市政接用费
12
北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)
保安看护
临时利用
办理各项土地供 应前期手续（如 规划、交评、环 评、市政、污染）
供应后确定土地 使用权人
签订开发补偿协 议，进行土地交 接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块 土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地 单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。 拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作： （1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地 上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。 （2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他 一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其 他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合 主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。 自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机 构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（ 京国土用〔2005〕534号 ）
第五条 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状 用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革 委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机 抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格 评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
土地一级开发详细流程(以北京为例)--精品
市政建设
上市
审核土地一级开发成本
土地一级开发竣工验收 ***
确定土地出让价格
确定上市方案、办理上市申请手续
一级开发结束
***
取得征地批复
①委托拆迁、评估单位入户调查和评估
②制定拆迁补偿安置工作计划
***
③申请年度拆迁计划
④申请拆迁公告
⑤申请暂停办理相关事宜
***
办理土地一级开发贷款事宜
①办理建设用地规划许可证
土地一级开发实施方案 ①进行地上物调查统计 ②进行征地前摸底调查 ③进行现场拍照 ④收集项目适用的特殊政策 ⑤委托编制土地一级开发实施方案 ⑥准备编写征地工作方案所需资料 提供各地快规划详细指标 ①准备编写投资方案所需材料 ②一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等） 协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案 土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要 签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续
②委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算 ***
③办理市政招投标，确定施工、监理单位
④办理规划工程许可证（市政）
实施征地并进行补偿
***
实施征地补偿
***
办理拆迁补偿安置资金证明文件
实施国有土地收购
***
实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款
拆迁
办理拆迁许可证
①核发集体土地房屋拆迁许可证
***
（立项前置事项）
④进行征地前期土地评估，并初步谈判，草签协议 1
①办理用地预审 ***
②办理环境影响评价报告审批
（征地前置事项）
③办理交通影响评价报告审批
④办理文物保护意见（根据联席会要去办理）
北京市土地一级开发流程细项说明
在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。
在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。
而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。
初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。
此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。
土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。
土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段征地、拆迁及市政建设阶段51年。
北京房地产开发流程图(含土地一级开发)
h、监理单位中标通知书
I、项目建设资金落实证明
j、国有土地使用证或有关批准文件原件及复印件
a、交纳散装水泥基金
k、人防施工图设计审查通知书
b、交纳节能墙体材料基金 l、工程质量监督注册登记表
m、施工安全监督通知书
办理建设工程
o、法人委托书 办
规划许可证
办理年度施工计划
(48)
工作日（规委） 24天（市计委、市
人防总规及单体报建 (41)
26个工作日（市人防办）
a、规划意见书及附图 b、项目园林报审图 c、测绘成果表 d、红线范围内的树木情况
园林报建 (42)
（园林局）
消防报建 (43)
办
规 （47）
20个工
16个工作日（市消防局）
a、《建筑工程消防设计防火 a、建设单位
b、规划意见书
b、建设项
c、消防初步设计报建图
d、规划设计方案图2套
e、规划设计总平面图5份（蓝晒图）
f、技术经济指标列表说明
a、北京市固定资产
g、无障碍设施设计说明
投资建设项目立项
h、单栋居住建筑规模和配套设施明细表1份
登记备案申请表
（如超出近控规应附控规调整审批通知书）
b、规划意见书
I、各层平面图、各向立面图、剖面图
c、项目单位营业
j、（需要时）公示
手续 一级开发
预审
方案编制 联审会审议 开发招标 开发主体
20个工作日 （国土局） 市、区土地储备机构
a、土地管理部门对中标单位 下达《土地一级开发批复》
区县分局 市 局市场处 主
管局长
编制一级开发实施方案
b、与中标单位签订《土地一级开发合同》
北京市土地一级开发管理暂行办法
北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。
第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。
参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。
中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。
第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。
土地一级开发计划包括存量国有土地一级开发计划和新征土地一级开发计划。
第七条根据土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，按以下程序实施：（一）办理计划和规划手续。
市土地储备中心组织实施的土地一级开发项目由市土地储备中心直接向市计划部门申请办理计划手续；分中心组织实施的土地一级开发项目由分中心向所在区县计划部门申请办理计划手续。
规划手续由市土地储备中心负责统一向市规划部门申请办理。
北京市土地一级开发相关政策及工作内容国土局内部最新培训资料ppt课件
一级开发实施内容
2019
-
19
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
2019
-
4
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
2019 17
土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。Leabharlann 2019-18
三、实施监管阶段
2019
-
7
四、土地一级开发依据的文件
北京市某项目土地一级开发投标文件
XX置业北京市ZZZXXX项目土地一级开发投标文件(盖章)投标书北京市土地整理储备中心ZZZ分中心：经过认真审阅《北京市ZZZXXXYYY项目土地一级开发招标文件》，并经过实地勘察该宗土地后，我方(投标人名称) 北京XX置业有限公司对招标文件内容和土地现状无异议，决定参加北京市ZZZXXXYYY项目土地一级开发的投标，接受全部条款，承担相应权利及义务，并按照招标文件的有关规定，递交完全符合招标文件要求的投标文件。
第一章投标报价第一条我方愿以人民币：壹拾陆亿捌仟零佰贰拾柒万贰仟贰佰零拾零元(小写：￥ 1，680，272，200 元)的投标报价参加北京市ZZZXXXYYY项目土地一级开发招标竞投。
上述投标报价指土地一级总投资。
其中结算不再调整部分报价为人民币大写：壹拾肆亿叁仟壹佰零拾肆万壹仟捌佰零拾零元(小写：￥ 1，431，041，800 元)。
第二条我方在提交本投标文件之前，己交纳投标保证金人民币大写：伍仟万元(小写￥ 50，000，000 )。
我方承诺在签订一级开发委托协议后一个月内，将监管资金人民币大写：壹亿伍仟万元(小写￥ 150，000，000 元)全额存入双方共管帐户。
第三条土地一级开发利润率为 8 ％。
第二章中标承诺第四条我方在参加本次土地一级开发招标竞投的同时承诺：如我方中标，我方则承诺以下条款：1、我方将在接到《中标通知书》后10日内与招标人签订《土地一级开发委托协议》。
2、我方交纳投标保证金人民币5000万元，同意将该投标保证金转为履约保证金。
3、若我方不能在规定的时间内签订协议，视为我方违约。
招标人可取消我方中标资格，没收投标保证金。
我方在与招标人签订《土地一级开发委托协议》后，将严格遵守该协议各项条款的规定。
投标文件所列要由我方履行的一切承诺均为中标后承诺，我方将严格履行。
4、保留投标文件条款我方同意自投标截止日起60日内为本投标文件的有效期，在此期间本投标文件有效，可以在任何时候被招标人接受。
北京市土地一级开发流程(含市政工程、土地划拨、协议出让、三定三限)
办理市政工程施工 许可证
开工建设至竣工备 案，道路等工程依 约定移交相关部门 形成市政综合方 案，成为土地出让 合同附件，交由二 级竞得人代建
用地预审意见 （如涉及地质灾 害，需要做地灾评 估登记） 15个工作日
环评批复 （10万平以上市环 保局办理，以下区 环保局办理） 30个工作日
建设项目规划条件 （20个工作日）
地籍调查 （30个工作日，分 局地籍科）
协议出让 （市国土局利用中 心）16个工作日
出让金及契税 （东城区地税局）
地价款缴纳证明书
交通影响评价 （10万平以下无需 办理）
发改委立项核准 （15个工作日）
地价评估及开发成 本审核 （市国土局土地利 用中心）
节能登记 （规模20万平以上 需办理节能专篇）
国有土地使用证 （15个工作日，登 记中心）
市政府批准协议出 让的批准文件
项目以协议出让方式供地 （项目用地在一级开发变为净地阶段与招拍挂项目相同）
征地结案 区县国土分局， 10工作日 若有遗留地上物， 由区县政府出具地 上物处理意见的函
专家评议
公众参与 市政方案咨询 交评征求意见 建设项目规划条件 （土地储备供应） 取得规划批准文 件、征地批复 暂停办理事项 委托招标 办理拆迁许可证 权属审查 现场验收 （市储备中心项目 部） 二级竞得人通过招 拍挂模式取得国有 建设用地使用权
集体研究 普测、收集项目基 本资料 矿产压覆审核 （部分区县免做） 征地批复 （市政府） 一级开发主体缴 纳防洪费 一级开发主体取 得征地批复
委托评估公司编制 《地价评估报告》 全额支付补偿费
地价专家会
局长办公会
报市政府取得市政 府地价批复
土地方征得区县政 府或上级主管单位 关于土地开发的同 意
北京市土地一级开发及经营性项目用地(集体土地)招拍挂前期开发流程及风险规避20100818
一、集体土地项目入市交易流程
（10）该宗地的控制性详细规划图或同等效力的规划条 件批准文件； （11）该宗地的《普测成果》复印件； （12）1:2000地形图（蓝图1份用铅笔勾画宗地范围）; （13）土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界； （14）区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的 意见； （15）无抵押、无法院查封等他项权利限制声明； （16）该项目已取得的政府部门相关批复文件（如立项 、纪要等）复的证明。 （18）按现状进行评估的地价评估报告； （19）联席会电子演示文稿（PPT）；
一、集体土地项目入市交易流程
3、建设工程规划许可证 （1）申报材料 a、建设单位出具的申报委托书； b、建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许及 其他事项申报表”； c、《规划意见书附件（选址）》、《修建性详细规划审查意 见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件， 以及《规划意见书附件（选址）》中注明申报建设工程规 划许可证》时须提交的有关文件（新农村改造项目，还需 提交〈集体建设用地使用权证〉附件及附图复印件）； d、国土行政主管部门批准用地的文件；（自有用地的建设项 目、施工暂设工程、构筑物不需此项，翻建工程需提交房 屋产权证明文件和其上级主管部门的意见）；
一、集体土地项目入市交易流程
绿隔项目： ③ 绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文 件，市规划院核定的"规划意见书"（含主要经济技术指标）1 份，"规划意见书"附图4份； d、主管部门批准建设项目的有关文件原件； e、修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划 审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见； f、建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申 请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素） 文件； g、申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标） h、经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测 绘单位提供的基本比例尺１:500或１:2000地形图１份，并用 铅笔画出用地范围； i、建设用地钉桩成果； j、其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料；
北京地区土地一、二级开发具体实施流程_secret
土地一级开发具体实施流程表实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注计划编制依据政府产业政策土地储备中心区政府1个工作日无区城市总体规划土地储备中心区规划分局1个工作日无控制性详细规划土地储备中心区规划分局1个工作日无区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局1个工作日无报批市政府计划区土地年度供应计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地年度利用计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地储备开发总体思路土地储备中心区国土分局1个工作日无前期筹划 ----原土地所有者或使用者对土地一级开发意见村民代表大会决定土地储备中心村委会无村委会决定土地储备中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会无区政府批复意见土地储备中心村委会无土地一级开发申请区国土分局村委会无国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者无国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者无---- 前期筹划编制土地一级开发实施方案（详见附件2）国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心国有土地使用者无征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计拆迁工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政建设工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计土地供应方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政规划设计咨询储备机构或有资质的编制单位相关单位规划设计方案汇总市规委规划设计院储备机构或有资质的编制单位收规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收控制性详细规划土地储备中心区规划分局无用地钉桩成果报告土地储备中心有资质的测绘单位收项目设计方案土地储备中心有资质的设计单位收现状情况储备机构或有资质的编制单位村委会和原土地使用者否周边房地产市场价格土地储备中心市场调查否投资方案储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位累计考古勘探报告储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位收征询意见和审批 -------请示与批复土地一级开发实施方案请示市国土局区国土分局否土地一级开发实施方案请示区政府区国土分局否土地一级开发实施方案批复区国土分局市国土局、区政府否Ppt文档土地一级开发申请市土地储备中心区土地储备中心否乡镇、区政府相关文件市土地储备中心区土地储备中心否地形图1：2000（3份）市土地储备中心区土地储备中心收土地一级开发地块情况说明市土地储备中心区土地储备中心否申报日期前一个月内的现场照片（3份）市土地储备中心区土地储备中心否规划审批文件复印件（3份）市土地储备中心区土地储备中心否市联席会Ppt文档市联席会市土地储备中心否土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）市联席会市土地储备中心否------- 征求意见和审批 -------确定土地一级开发主体制定土地一级开发主体招标方案区国土分局区土地储备中心否区国土分局局长办公会确定招标底价区国土分局区国土分局否区联席会审定招标底价区联席会区国土分局否招标底价申请区政府区联席会否编制招标文件区土地储备中心区土地储备中心或有资质的编制单位否发布《招标公告》投标意向者区国土分局否购买招标文件投标意向者区土地储备中心收现场踏勘、答疑和招标前会议投标意向者区土地储备中心否成立评标委员会区国土分局评标专家否投标人交纳投标保证金区土地储备中心投标意向者收招标、开标、唱标评标委员会投标意向者否评标评标委员会投标意向者否确定中标人投标意向者区国土分局否发出《中标通知书》投标意向者区国土分局否退还未中标人的保证金未中标人区国土储备中心否申请与批复土地一级开发土地一级开发申请市国土局开发主体否下达一级开发批复国资项目由市发改委土地一级开发批复开发主体市国土局否开发合同签订土地一级土地一级开发合同土地储备中心 开发主体 土地储备中心 开发主体否------- 征 求意 见 和 审 批预审 用地（详见附件3） 区国土分局 申请人否 项目核准给区级提交的申请 （详见附件4） 区发改委 相关单位及开发主体 20个工作日给市级提交的申请 （详见附件5） 市发改委 相关单位20个 工作日（选址）意见书征求规划 （详见附件6）相关单位及开发主体市规委20个 工作日土地一级开发主体工作市建委建设意见 开发主体 市建委否 市交通委交通评价意见（详见附件7） 开发主体 市交通委 20个 工作日否 市园林局古树处理意见 开发主体 市园林局否 市文物局文物保护意见（详见附件8） 开发主体 市文物局 20个 工作日否 市环保局环境评价意见（详见附件9） 开发主体 市环保局 否 市政专业部门市政接用意见（详见附件10）开发主体 市政专业部门 否 征地用地批准（详见附件11） 区国土分局 申请人 否 收 回 国 有 土地 使 用 权原土地使用者收购申请土地储备中心 原土地使用者 否 权属调查 土地储备中心 原土地使用者 收 征询规划意见 土地储备中心 区规划部门 否 费用测算 土地储备中心 评估机构 收 收购方案请示 区政府 土地储备中心 否 收购方案批复土地储备中心区政府否收购补偿原土地使用者土地储备中心否权属变更市国土局原土地使用者土地储备中心否交付土地土地储备中心原土地使用者否组织实施土地一级开发 -------办理征地手续耕地开垦费市国土局开发主体 1.5-1.8万元/亩防洪费市国土局开发主体 1.33万元/亩超转费市国土局开发主体300元/亩新增建设用地使用费市国土局开发主体 1.13万元/亩下发市政府用地批复开发主体市国土局否公告市政府用地批复土地所有者区政府10日工作日否拆迁手续核发集体土地房屋拆迁许可证（详见附件12）开发主体区建委30个工作日否核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）开发主体区建委30个工作日否市政基础设施建设（详见附件14）开发主体市政委否组织实施征地协商征地补偿村集体、开发主体村集体、开发主体否村民大会或村民代表大会村集体土地使用者否公示征地补偿协议土地使用者村集体否监督与听取村民意见土地管理部门土地使用者否报送征用土地方案区政府区国土分局否征地公告乡镇、村区政府否支付征地补偿费土地所有者及土地使用者征地单位否征地补偿费监管公布乡镇、村土地管理部门否土地变更征地单位村集体否实施拆迁开发主体办理征地结案表（详见附件15）市国土局开发主体-------组织实施土地一级开发地批准书领取建设用市政府用地批复市国土局开发主体否各项征地费凭证市国土局开发主体否征地结案表市国土局开发主体其他材料市国土局开发主体否市政基础设施建设开发主体审核土地一级开发成本所有支出凭证审核单位开发单位收土地一级开发实施方案审核单位开发单位收招标底价审核单位开发单位收中标通知书审核单位开发单位收其他资料审核单位开发单位收组织验收土地土地一级开发实施方案验收小组开发单位否开发情况介绍验收小组开发单位、监督单位、监管单位否现场踏勘验收小组开发单位否验收报告市国土局验收小组否收回国有土地签订土地开发费支付和土地转交协议开发单位土地储备中心开发单位土地储备中心否支付土地开发费开发单位土地储备中心否移交土地土地储备中心开发单位否纳入政府土地储备库区政府土地储备中心否入市准备依据市政府年度土地供应计划平谷区国民经济发展计划土地储备中心区政府1天否宏观调控和房地产市场运行情况土地储备中心市场调查1天否储备开发土地情况土地储备中心土地储备中心1天否确定土地出让价格规划意见书土地储备中心首规委否评估报告土地储备中心评估机构收分土地储备中心初审意见市土地储备中心土地储备分中心2天否Ppt文档市土地储备中心土地储备分中心否确定土地出让方案编制方案区国土分局土地储备中心否方案报批市国土局区国土分局否出让公告公告竞买者市国土局21天否挂文件制定招拍招拍挂文件土地储备中心土地储备中心否挂文件购买招拍招拍挂文件竞买者土地储备中心收市场交易申请竞买竞买申请土地储备中心竞买者否竞买保证金土地储备中心竞买者收土地交易服务成本费土地储备中心竞买者收董事会决议土地储备中心竞买者否法人身份证明土地储备中心竞买者否授权委托书土地储备中心竞买者否资金证明土地储备中心竞买者否联合竞买协议书及授权委托书土地储备中心竞买者否土地开发建设费担保书土地储备中心竞买者否竞买报价土地储备中心竞买人否成交确认书竞买人土地储备中心否签定合同和办理后续手续签订出让合同成交确认书市或区国土局竞买者否营业执照市或区国土局竞买者否法人身份证明市或区国土局竞买者否开户银行户名及人民币账号市或区国土局竞买者否交纳出让金交纳出让金通知书市国土局竞买者否交纳契税分局签订出让合同市国土局竞得人否交纳出让金发票市或区税务局竞得人否土地一级开发费与土地交付补偿合同市或区税务局竞得人否二级开发具体实施流程表程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注1区国土分局办理相关土地手续领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。
北京土地一级开发流程程序[1]
![北京土地一级开发流程程序[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/e9c569bcc77da26925c5b000.png)
北京房地产一级开发程序流程目录一、土地一级开发的概念 3二、土地一级开发的实施方式 3三、土地一级开发成本和收益 4四、一级开发的土地范围 4五、一级开发涉及政府职能部门 4六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6程序一：确定土地一级开发项目 6程序二：确定一级开发单位 6程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 7程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 7程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 9程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 9 程序八:办理规划意见书 10程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11程序十：取得征地批复(实施征地) 12程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13程序十二：编制市政基础设施实施方案 14程序十三：组织验收，评估土地成本 14程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） 15程序一：确定土地一级开发项目 15程序二：取得市土地储备联席会意见 16程序三：签订土地一级开发合同 16程序四：办理建设项目用地预审 16九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） 17程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18程序二：办理建设项目用地预审 18一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。
海淀区拟申请先行授权土地一级开发项目情况表
海淀区拟申请先行授权土地一级开发项目情况表摘要：1.海淀区申请先行授权土地一级开发项目的背景和目的2.项目的具体情况表3.项目的预期效果和影响正文：近日，海淀区发布了拟申请先行授权土地一级开发项目情况表，旨在推动该地区的经济发展和社会进步。
这一项目涉及的范围广泛，包括土地开发、基础设施建设、环境保护等多个领域，具有重要的现实意义和深远的历史影响。
根据情况表，海淀区拟申请的先行授权土地一级开发项目包括多个子项目，涵盖了不同的产业领域和地域范围。
这些项目分别是：1.海淀区科学城土地一级开发项目：该项目位于海淀区中部，涉及土地面积约10 平方公里。
项目主要包括土地开发、基础设施建设、环境保护等内容，旨在打造一个集科研、教育、产业于一体的现代化科学城。
2.海淀区北部生态新区土地一级开发项目：该项目位于海淀区北部，涉及土地面积约20 平方公里。
项目主要包括土地开发、基础设施建设、环境保护等内容，旨在建设一个绿色、低碳、环保的生态新区。
3.海淀区中关村南大街土地一级开发项目：该项目位于海淀区南部，涉及土地面积约5 平方公里。
项目主要包括土地开发、基础设施建设、环境保护等内容，旨在推动中关村南大街科技产业园区的发展。
这些项目的实施将带来多方面的预期效果和影响。
首先，项目将有助于优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进地区经济的发展。
其次，项目将有助于完善基础设施，提升城市功能和品质，为居民提供更好的生活环境。
最后，项目将有助于推动科技创新，促进产业升级，提高海淀区的综合竞争力。
总之，海淀区拟申请先行授权土地一级开发项目情况表的发布，标志着该地区在推动经济发展和社会进步方面迈出了重要一步。
北京市土地一级开发项目实施方案审批表
受理编号：（京土开[ ] 方案（）号）
北京市土地一级开发项目
实施方案审批表
申请单位：
编制单位：储备机构（盖章）
项目名称：
申报日期：
分期情况：
北京市土地整理储备中心
项目成本分期估算表
审核意见：
国
土
分
局
意
见
分局领导：
年月日
区
政
府
意
见
主管领导：
年月日
市储备中心意见技术审核小组意见：
（经技术审核小组审议的项目填写）
小组成员:
年月日开发管理部意见：
经办人：部门负责人：
年月日
主管领导：
年月日
中心领导：
年月日
专家评审会审核意见
依据《北京市土地一级开发项目实施方案专家评审会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
市
国
土
局
审
核
意
见
年月日
联席会审核意见
依据《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
备注。
北京关于一级土地开发规定
关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知
市规划国土发〔2017〕186号
市国土局各分局、市国税局各区（分）局、市地税局各区（分）局、各区财政局、各有关单位：
为加强本市土地一级开发项目管理，规范开发过程中增值税缴纳行为，现就本市土地一级开发项目涉及增值税缴纳及票据开具的有关问题通知如下：
一、政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。
政府储备机构须使用受托企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。
受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范
围或最终收款方不能自行开具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。
二、企业为主体的土地一级开发项目中，作为开发主体的企业收取前期成本返还款并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。
作为一级开发主体的企业代为支付的款项不属于增值税
征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，一级开发企业可取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。
三、对于政府储备机构直接向最终收款方支付的款项，不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，可使用对方开具的收据以及储备机构开户银行回单作为资金往来凭证。
四、本通知中的政府土地储备机构包括北京市土地整理储备中心，北京市土地整理储备中心各区分中心，以及北京市土地整理储备中心各功能区分中心（包括商务区分中心、金融街分中心和亦庄分中心）。
五、本通知自印发之日起执行。
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编号：(京土开[200 ] 方案( ）第号）(分期/全部)
北京市土地一级开发项目
实施方案审批表
（试行）
申请单位：__________________________
编制单位：_________（盖章）__________
项目名称：__________________________
申报日期：__________________________
分期情况：__________________________
北京市土地整理储备中心
用
居民拆迁
农民拆迁
国有企业拆迁
集体企业拆迁
市政、公共设施拆迁
其他费用
合计
不可预见费万元（计提比例%）
为最终测算依据；市政建设费用中应扣除按规定由市、区财政投入的市政费用。
开发地块与周边征地、拆迁案例对比表周边房地产销售案例
项目成本分期估算表
审核意见：
国
土
分
局
意
见
分局领导：
年月日
区
政
府
意
见
主管领导：
年月日
市储备中心意见技术审核小组意见：
（经技术审核小组审议的项目填写）
小组成员:
年月日开发管理部意见：
经办人：部门负责人：
年月日
主管领导：
年月日
中心领导：
年月日
专家评审会审核意见
依据《北京市土地一级开发项目实施方案专家评审会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
联席会审核意见
依据《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（200＿年第＿＿期）》，项目评审意见如下：
年月日
备注。