第三章 市场比较法

96
1
97
0.98/1=0.98
98
1.02/0.98=1.04
99
1.05/1.02=1.03
2000
1.06/1.05=1.01
若已知环比指数，需换算成定基指数，进行地价指数修正。 除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的 变动规律，并用以修正。
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区，越近越好，如果同一地区内没有可选取的 ，可以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区 的商业店铺，最好选择的交易实例也在王府井，但若无，可选择东 单、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言 ，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几 年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。通常，要求交易实 例的交易日期在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公 开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益 关系的情况下的交易。
房地产价格指数按基期不同又分为: 定基指数 环比指数 定基指数是以某一时点为基期建立。 环比指数基期是不固定的。(通常以上一个统计时点为基期) 基期(价格指数通常定义为1) 定基指数
估价时间 价格指数 96 1 97 0.98 98 1.02 99 1.05 2000 1.06
环比指数
估价时间
价格指数
4.3建立价格比较修正的基础
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理 ，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后继的比较修正建 立共同的基础。 建立价格可比基础具体包括下列4个方面： （1）统一的付款方法 由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了
便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将
个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。
地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水
平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。 区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这
些特性对待估房地产价格所产生的影响等。
同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格 产生显著影响的其他房地产所在的区域。 相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房地产所处的、以某 一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区 域周围的其他区域。 类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈 的其他区域。
6)交易税费非正常负担等
如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方 各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。7）特殊交易方式源自交易 如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式
。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但 在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反 映市场行情，而协议价格往往偏低。 （这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土 地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而 也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土 地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）
应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把 握适当的修正系数。 3)利用修正系数修正 公式: 比准实例成交价格*交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数=待估宗地情况指数/比较案例情况指数
4.5交易日期修正
比准实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地 产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是指 在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格 就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点 时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正 。 日期差异表现为:待估案例发生在后，比准案例发生在前 待估案例发生在前， 比准案例发生在后 （1）修正方法 在比准实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格 可能发生的变化有3种情况：1）平稳；2）上涨；3）下跌 在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正。上涨和 下跌都必须进行修正。 采用(地价指数或房屋价格指数)房地产价格指数的变动率来分析计算， 公式如下: 比准实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格
2、市场比较法中的有关概念
类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响房价的因素 和条件相同或相近的房地产。 比较房地产（比准房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系
的比较交易案例的房地产。
比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格 差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。
以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知
成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于 影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、 区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评 估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格
（2）修正方法 需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解 修正程序: 1)剔除非正常的交易案例 2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度 测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。 由于缺乏客观、统一的尺度，这种测算有时非常困难，因此在哪种
情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就
分期付款比准实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体 方法是货币的时间价值中的折现计算。
例子：某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20
万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次 性付清的价格为： 10+20/（1+1%）6=28.84万元
（2）统一采用单价
3.市场比较法适用条件
比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商 品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、 学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 （1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案 例 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市 场尚发育不够的地区，就很难采用。 在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交 易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产。 （2）这些修正有的很难采用比较法估价中需要进行交易情况、交易 日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正， 量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作 出。 （3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数 的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
第三章
市场比较法
主 讲：龚
健
土地资源管理系
主要内容
1.市场比较法基本原理 2.市场比较法中的有关概念 3.市场比较法适用条件
4.市场比较法评估过程
5.市场比较法评估案例
1. 市场比较法基本原理(Direct Value Comparison)
又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所
标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有
相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。 交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、 文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因
素。
（1）物质的同一性或类似性
体现: ①与估价对象房地产的用途相同 不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实 例 ②与估价对象房地产的价格类型相同 即比准实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如: 估价对象房地 产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。 比准实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权 协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实 例作为比准实例。 ③与估价对象房地产的建筑结构应相同
4、评估过程
收集交易实例
整理和选择比准实例
建立价格比较修正的基础 利 用 修 正 公 式 计 算
分析与调整
交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正
综合计算比准价格
4.1收集交易实例
市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价 格是前提。 对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有： 1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料 土地管理，房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录 2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息 3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格 等。
建筑面积下的价格 套内建筑面积价格
套内建筑面积 建筑面积 使用面积 建筑面积
使用面积 套内建筑面积
建筑面积下的价格 使用面积下的价格
套内建筑面积下的价格 使用面积下的价格
4.4交易情况修正
交易情况修正是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。 （1）造成成交价格偏差的原因 1)有利害关系的人们互相之间的交易 2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的 3)交易双方或一方有特别动机或偏好的 4)受债权债务关系影响的(以资抵债) 5)相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)