土地开发融资分析共33页

温州房地产泡沫案例分析 33页PPT文档

另一方面，由于房地产价格的上涨，使民众的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
2、金融危机
房地产业与银行的关系密切，这与需要大量资金有关，有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
5、投机需求膨胀
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
6、过度放贷
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。
•
2009年，温州人又成为“海南岛开发热”的主
力军。
最新统计显示，8月份中国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比上涨的有69个，最高涨幅为19.3%。其中，房价同比价格唯一下降的城市就是温州，降幅达2.3%。事实上，自2019年8月以来，温州房价已连续24个月同比下降。2019年底数据显示，和2019年同期相比，温州地区规模较大的企业出现停产、减产情况的高达60%。2019年，减产停产现象并没有缓解，甚至比2019年还要严重。为什么温州走在

财务预算汇报详细说明(ppt 33页)

金额 150.00 100.00 100.00
60.00 8.00
418.00
③现金流计划的假设工资：当月计提，当月下发；利息：当月计提，下月归还；设备购置：按合同金额的10%预留保证金
第2页，共24页
第一部分预算编制假设、编制基础说明
2、预算编制基础
① 折旧及摊销政策
固定资产类别土地房屋及建筑物机器设备运输设备办公设备
②预算编制责任部门
摊销或折旧年限 50年 30年 10年 10年 5年
试生产投入情况如下表所示：
成本项目原材料（模块散件）及Байду номын сангаас料人工成本制造费用：
其中：辅助人工成本租赁、取暖费折旧及摊销备品备件
小计
数量
100 100 100 100 100 100 100
金额
364.30 27.73
128.94 14.44 51.04 49.26 2.20
520.96
比例
3、管理费用主要项目说明
①研发费用： 2011年xx公司拟开发C60F\C70G两种产品，技术质量部人员主要工作为工艺研发、产品研发及完成
TS16949质量体系相关要求的工作，xx公司的咨询费作为分公司研发初期阶段的技术补充，拟四季度进行试生产。
2011年支付咨询费460万元，工艺布局设计费20万元，技术质量部人工成本762.13万元，其中试制品 520.96万元作为研发费列支。

项目融资培训课件(PPT 50页)

融资成本高风险高则利率高程序烦琐，各种抵押、
担保会增加融资成本
关系复杂多边关系
核心
归还贷款的资金主要来自于项目本身
2020/11/28
7
项目融资与公司融资的区别
内
容
融资主体还款基础贷款人的追索权风险承担
债务影响
贷款技术、周期、成本
典型负债率
项目融资
公司融资
项目公司项目未来收益和资产
2、项目资金贷自世界银行，年利息率6.3%，用于偿债的资金仅限于C厂建成后的水费和其他收入。贷款及未来收益不计入自来水公司的资产负债表及损益表中。如果项目失败，贷款方只能从清理新项目C厂的资产中收回贷款的补偿，不能从别的资金来源、包括A、B两个自来水厂的收入索取补偿。
3、项目资金贷自世界银行，年利息率6.3%，用于偿债的资金仅限于C厂建成后的水费和其他收入。贷款及未来收益不计入自来水公司的资产负债表及损益表中。如果项目失败，贷款方除从清理新项目C厂的资产中收回贷款的补偿外，差额部分由政府指定的担保部门担保。
2、完工担保协议(completion guarantees)是项目主办人与放款人之间的一种法
律文件。主办人向放款人保证：为保证项目顺利完工，不够的资金项目主办人追加；不能按时完工时应偿还贷款。此协议以项目完工为时间期限，项目完工，担保截止；技术性完工，经济性完工。

公司类融资担保业务介绍宣传幻灯片33页PPT

提供A公司（或XXX个人）名下的物业（地址、建筑面积、市值）抵押我司（办理抵押登记，签定《抵押反担保合同》）；
反担保措施
提供A公司名下的土地（地址、建筑面积、市值）抵
押我司（收取《国有土地使用证》等产权证明原件，签定《抵押反担保合同》）；提供XXX个人名下2套按揭中房产（地址、建筑面积、市值）抵押我司（收取《按揭合同》或《预售合同》等产权证明原件，签定《抵押反担保合同》）；提供A公司（或XXX个人）名下的宅基地（地址、建筑面积、市值）抵押我司（收取《集体土地使用证》等产权证明原件，签定《抵押反担保合同》）；提供A公司在X地的自建仓库或租用物业抵押我司（收取权属证明原件，签定《抵押反担保合同》；
以汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单等出质的，要察看权力凭证原件，识别真假，必要时请有关部门鉴定。
评审委员会审核要点
借款的合法性；担保的合法性；反担保的法律效力及可操作性；法律风险、障碍和问题的提示；担保项目的经济效益；资料的真实性、合法性、完整性；主要风险及重要信息提示；保后监管措施。
各有关文件的相关内容要核对一致，逻辑关系要正确，通过对企业成立批文、合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可研、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解借款人（担保申请人）和反担保人是否具备资格，是否合法；
上报审批材料审核要点

《融资方案分析》PPT课件

返回 22
二.项目融资组织形式
1.新设项目法人融资(项目融资) ➢ 项目融资的方式 ➢ 项目融资的特点 ➢ BOT 2.既有项目法人融资(公司融资) ➢ 公司融资的方式 ➢ 公司融资的特点
返回
23
项目融资的方式
• 项目融资：项目的发起人(企业或政府)与其他投资人出资，建立新的法人单位——项目公司，承担项目的投融资、建设和运营。
46
• （二）借入资金的渠道 • 1、外汇资金 • 2、人民币资金 • （三）对资金来源的落实情况评估 • 1、资金来源的可靠性 • 2、资金渠道的合法性 • 3、筹资数量的保证性 • 4、外资附加条件的可接受性
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• 二、资金筹措方案的综合分析评估 • （一）筹资结构的分析评估 • （二）筹资数量及投放时间的分析评估 • （三）利率和汇率风险评估 • （四）筹资成本分析评估 • 筹资成本：企业使用资金所需支付的费用，包括
资金占用费和资金筹集费。 • 资金占用费：利息、资金占用税。 • 资金筹集费：注册费、代办费、手续费、承诺费
等。
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• （四）筹资成本分析评估
• 1、借贷资金成本
• 公式：Ka=i(1-T)
• 式中：Ka——借贷资金成本率
•
i——契约利率
•
T——所得税率
49
优先股票的成本率计算公式
Kc • 式中：Kc——优先股成本率

思源-天津河北区八马路项目一级土地开发合作建议书XXXX

2013年6月思源顾问对本案概念定位的初步理解对本案概念定位的初步理解城北城北起动机起动机创意创意动力谷动力谷文脉传承器文脉传承器活力活力休闲港休闲港城市滨河玉带天津市区北部综合服务核生态住宅城市住宅创意产业服务核传承老天津文化根公园旅游休闲区城市滨河玉带城市滨河玉带天津市区北部综合服务核天津市区北部综合服务核生态住宅城市住宅生态住宅城市住宅创意产业服务核创意产业服务核传承老天津文化根传承老天津文化根公园旅游休闲区公园旅游休闲区滨河宜居城滨河宜居城2013年6月思源顾问滨河宜居城滨河宜居城打造城市北部新开河畔新都市生活居住区打造城市北部新开河畔新都市生活居住区2013年6月思源顾问城北起动机城北起动机打造天津城市北部的商业商务服务核促进天津打造天津城市北部的商业商务服务核促进天津城北腾飞城北腾飞2013年6月第10思源顾问创意动力谷创意动力谷依托天津美术学院的人才优势聚集创意产业精依托天津美术学院的人才优势聚集创意产业精英打造天津的创意产业服务发展基地英打造天津的创意产业服务发展基地天津美院美术馆天津美院美术馆厂房中的创意产业2013年6月第11思源顾问文脉传承器文脉传承器周边规划与原有历史风貌相协调打造历史风貌保护周边规划与原有历史风貌相协调打造历史风貌保护区和游览区传承历史文化增强区域向心力和归属感区和游览区传承历史文化增强区域向心力和归属感2013年6月第12思源顾问活力休闲港活力休闲港依托公园历史旅游滨河景观等资源打造集商业依托公园历史旅游滨河景观等资源打造集商业购物休闲娱乐于一体的特色休闲城市群购物休闲娱乐于一体的特色休闲城市群2013年6月第13思源顾问如何通过合理的功能布局实现区域城市功能和产业功能交如何通过合理的功能布局实现区域城市功能和产业功能交叉生长和可持续发展

公司业绩分析报告PPT课件( 33页)

• 经验标准
– 例如，西方国家70年代的财务实践就形成了流动比率的经验标准为2： 1，速动比率的经验标准为1：1等。
– 例如，当流动负债对有形净资产的比率超过80%时，企业就会出现经营困难；存货对净营运资本的比率不应超过80%；资Fra Baidu bibliotek负债率通常认为应该控制在30%-70%之间。
– 所有这些经验标准主要是就制造业企业的平均状况而言的，而不是适用于一切领域和一切情况的绝对标准。
以资本（权益）为基础的利润率指标
• 总资本（所有者权益）利润率 =（净利润 — 可赎回优先股股利）/ 年平均所有者权益 – 其中净利润是指非常项目前的净利润 – 这一比率的意义在于：反映企业为全体股东资本赚取利润的能力。
• 普通股权益利润率= （净利润 — 优先股股利）/ 平均普通股权益 – 这一比率反映企业为普通股股东赚取利润的能力。
不能全面评价企业的财务竞争能力和健康状况 • 经营发生重大变化，历史标准的作用也会受到限制
业绩分析标准
• 行业标准
– 行业平均水平 – 行业中某一比较先进企业的业绩水平 – 运用行业标准评价企业财务状况，可以说明企业在行业中所
处的地位和水平。 – 行业标准也可用于判断企业的发展趋势。例如，在一个经济
萧条时期，企业的利润率从12%下降为9%，而同期该企业所在行业的平均利润率由12%下降为6%，那么，就可以认为该企业的盈利状况是相当好的。 – 运用行业标准有三个限制条件

中国联通融资案例分析共33页文档

Fra Baidu bibliotek
谢谢！
中国联通融资案例分析
时间反复无常，鼓着翅膀飞逝
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。 ——刘向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好的教师是幸福，不如说好的教师是不幸。 ——海贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦。——杰纳勒尔·乔治·S·巴顿

财务报表分析与融资分析(ppt 58页)

※ 参阅P22
2-11 2.2 利润表
• 衡量企业在特定期间的财务绩效 • 利润的会计定义是:
收入 – 费用 ≡ 利润 Revenue – Expenses ≡ Income
2-12
2-13
2-14 2.3 现金流量表
• 从金融的角度看，财务报表中最重要的项目就是企业的实际现金流量，因为企业的价值就在于其创造现金流量的能力。
很快变现的长期资产等。
※ 企业不是靠利润而是靠现金流量生存
2-33 长期偿债能力或财务杠杆指标计算
（1）资产负债率
负债总额资产总额
100%
（2）负债权益比
负债总额权益总额
100%
（3）权益乘数
资产总额权益总额
（4）负债与有形净资产比率
负债总额有形净资产
100%
2-34 长期偿债能力或财务杠杆指标计算
2-16
2-17
2-18
2-19 现金流量表
2-20 财务报表分析
• 财务报表的使用者 – 公司管理层 – 公司股东及潜在投资者 – 公司债权人 – 分析师 – 其他：如供应商、政府、雇员、中介机构等。
2-21 财务报表分析
• 财务报表分析的目的 – 评价过去的经营业绩 – 衡量现在的财务状况 – 预测未来的发展趋势
2-39 资产管理或周转率指标计算
总资产周转率（次数）

土地信托：土地储备融资新模式

鲍海君;王娜;周娇君

【摘要】To broaden the availability of financing channels and reduce financial risk, the land reserve institutions require innovative financing models. Based on the trust theory, this paper presents a theoretical model

of a land reserve trust that effectively uses the trust as a vehicle to raise project development funds and repay the principal amount of the return

on the investment. This article also considers the risks that may be associated with the creation of a land reserve trust, as wel as in security for the government's credit guarantee, credit enhancement reducing the risk

of the investment, and using funds more efficiently. As land trusts have some obvious advantages, such as their lower cost, lower risk, and high credit, they provide an attractive way to finance land reserve development.% 拓宽融资渠道，降低财务风险，土地储备机构需要创新融资方式。本文根据信托理论构建土地储备信托的理论模式，该模式有效运用信托为媒介，为项目开发募集所需资金，通过投资回报来偿还本金。分析了土地储备信托实施中可能存在的风险，同时指出土地储备中心因为有政府的信用担保，通过信用增级可降低投资风险，提高资金利用效率。土地信托具有融资成本低、风险低、信用高等优势，可以作为开展土地储备的融资手段。

流贷固贷管理办法

房地产贷款：指向房地产开发企业发放的用于开发、建设向市场销售、出租等用途的房地产项目，及向政府授权或委托的企事业法人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
第二十四页，共33页。
二、贷款对象(duìxiàng)及条件
（一）借款人条件 1. 在我行开立基本账户或一般ຫໍສະໝຸດ Baidu款账户，自愿接受
我行信贷(xìndài)监督和结算监督；办理外币固定资产贷款的，必须在我行开立外币贷款专户； 2. 我行内部评级客户信用等级原则上在BBB-级(含 BBB-级)以上，专项额度项下贷款评级应在8级（含8级）以上； 3.原则上必须提供合法、有效、足值的担保，有特别规定的除外； 4. 国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的，符合其要求；
4. 申请外汇固定资产贷款，须提供有效的外汇贷款用途证明和有关部门的批件，且符合有关外汇管理政策；第二十六页，共33页。
（三）低风险业务条件： 1.借款人具备借款主体资格； 2.生产经营合法合规，符合营业执照范围； 3.无主观恶意造成的不良信用记录； 4.财务状况良好，有稳定的经济收入
(shōurù)； 5.项目已按照国家规定办理审批、核准或
第二十八页，共33页。
(二)贷款(dài kuǎn)期限
相关(xiāngguān)概念：贷款期限：指从项目第一笔贷款发放之日起至借款人按
合同约定清偿全部贷款本息之日止的时间宽限期：指本合同约定的借款人只计付借款利息不需偿

项目融资案例分析

案例一：澳大利亚恰那铁矿项目融资案例综述

恰那铁矿与中国冶金进出口公司的合资项目在融资环节上很综合，它实际上是很多融资方式的一个组合，涉及到了合资、银团贷款、国际债券、租赁等多种融资模式。它的另一个特点是介绍了一下杠杆租赁，并且指出了杠杆租赁是这一合资项目成功的关键。

项目背景

恰那铁矿位于澳大利亚的西澳州著名铁矿产区，是中国冶金进出口公司与澳大利亚哈默斯铁矿公司的合资项目。恰那铁矿1988年初开始动工建设，1990年初正式投产，是当时中国在海外最大的矿业投资项目，也是自70年代初期以来澳大利亚最重要的铁矿项目开发，曾被誉为“开创了澳大利亚铁矿发展史上的新时代”。恰那铁矿第一期投资2．80亿澳元，年产300万吨铁矿砂，并在随后的8 年中逐步追加投资1．20亿澳元（主要从项目现金流量中提取），最终形成了年产1 000万吨铁矿砂的生产能力。

恰那铁矿项目的融资是由合资双方联合谈判安排的。在设计和选择融资模式时，合资双方希望实现的主要目标包括：①有限追索；②股本资金投入限制在项目初始资本投入(2．8亿澳元)的30％以内；③融资模式的选择不改变合资双方已商定的合资结构原则。

从以上设定的目标要求看，可以很清楚地知道，恰那铁矿选择的融资模式是一种有限追索的项目融资。

项目融资结构

（1）恰那铁矿项目的投资结构：

恰那铁矿项目采用的是非公司型合资形式的投资结构。中国冶金进出口公司，通过在澳大利亚的全资子公司在项目合资结构中持有40％的权益，哈默斯铁矿公司持有60％的权益。合资双方按投资比例承担项目风险，支付项目建设资金、生产成本，最后分享项目产品。

企业投融资风险及防范讲座45页PPT

《破产法》没有规定如何在破产程序中处理股东贷款问题。
风险6：公司为股东借款提供担保
《公司法》第16条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程
的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。
量刑： 1、贷款诈骗数额在2万元以上不满20万元的，属于“数额
较大”，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金。 2、贷款诈骗数额在20万元以上不满100万元的，属于“数额巨大”，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。 3、贷款诈骗数额在100万元以上的，属于“数额特别巨大”，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
风险18：利息本金中扣除
大额现金借款：大部分银行贷款，小部分打现金收条；实际借到90万，借条100万，打一张10万现金收条；
现场录像录音？
风险19：股权融资
一、目前现状：是风险投资漫天飞、股权投资满地爬的时期，股权投资既可能成为企业腾飞的翅膀，华丽转身，也可能成为宰割企业的风险。

2020年咨询工程师(投资)考试《方法与实务》讲义教程-第八章融资方案分析

2020年咨询工程师（投资）考试《方法与实务》讲义教程-第八章融资方

案分析

第八章融资方案分析

本章考情分析：

本章对于建设工程大类专业的考生来讲，属于难度比较大的章节，其中资金成本分析的知识属于传统知识点（近三年都和投资分析合并考察），而后面资产证券化分析及企业并购及债务重组的章节属于金融领域的知识，但从核心上来说，需要用到第六章所学的内容。本章学习须具有第六、七章的基础，学习理解难度不大，但资金成本分析及企业并购中收入法、成本法、市场法要理解为主，容易考到计算，尤其是收入法中的公允价值计量需要在理解的基础上有一定量的练习题。

本章应重点关注“普通股资金成本”、“债务资金成本”、“加权平均资金成本”、“息税前利润－每股利润分析法”、“收入法计量企业公允价值”这几个知识点。今年考试中会涉及1－2个小问题。

本章的学习应以理解各类融资分析的主导思想为主，计算方面的理论本质上还是“A、P、F”的关系，相对于前两章来说，基本是换汤不换药。重点是把教材中几个案例题的分析思路及方法理解清楚，再做几个题目熟练（注重从设备工器具购置费-工程费用-工程建设其他费-预备费-融资方案-综合资金成本-建设期利息-融资的主线思维）。

什么是融资方案研究？

其是在已确定建设方案，并完成投资估算的基础上，结合项目实施组织和建设进度计划，根据项目的需求和实际情况研究确定项目融资方案，进而作为融资后财务分析的基础。

一、资金成本分析

1.资金成本的构成

（1）资金成本的基本概念

资金成本＝资金占用费＋资金筹集费

资金成本通常以资金成本率来表示。

营运资本管理概述(ppt-33页)

、减少存货、增加利润
应收账款的成本：管理成本（收账费用、信用成本）、坏账成本、现金折扣、机会成本
机会成本=应收账款平均占用资金×资本成本率=年变动成本总额/年应收账款周转次数×投资最低报酬率
信用期间决策：增加的收益与增加的成本比较
信用部门：坐在风口浪尖上
他们既要对坏帐负责，又要避免被其他部门评论为“太保守”而影响公司的销售，因此信用经理往往处在一个危险又脆弱的位置上。
Manufacturing,Method,Margin（获利能力）
销售与应收帐款管理的关系
成功运作模式。最大销售（包括大量的赊销）+及时付款+最小坏帐=最大利润
一般模式。低销售+及时付款+零坏帐=低利润
较差模式。低销售+慢付款+零坏帐=低利润+现金短缺。对老顾客过于忍让。
最差模式。高销售+慢付款+较高坏帐=现金流入量出现严重问题=破产
营运资本管理
前提：企业预算期内现金需要总量可以预测；企业所需要的现金可通过证券变现取得，且证券变现的不确定性很小；现金的支出过程比较稳定、波动较小，且每当现金余额降至零时，均可通过部分证券变现得以弥补；证券的利率或报酬率以及每次固定性交易费用可以获悉
营运资本管理
随机模型
适用于现金需求量难以预知情况下现金最佳持有量的控制