土地开发融资探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。
这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。
目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。
其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。
政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。
但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。
公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。
这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。
但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。
PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。
这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。
但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。
除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。
在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。
企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。
同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。
总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨
工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。
随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。
因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。
工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。
管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。
在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。
一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。
我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。
土地收储融资的现状及对策
土地收储融资的现状及对策【摘要】土地收储融资是当前土地市场重要的融资方式之一。
本文从土地收储融资的现状出发，分析了其面临的挑战，并提出了加强监管和风控措施、推动市场规范化发展等对策建议。
通过对土地收储融资的发展前景、对土地市场的影响等方面进行评估，可以看出该融资方式对实现乡村振兴目标具有重要意义。
未来需要进一步加强监管力度，提高透明度，加强市场规范化建设，推动土地收储市场的健康发展，为乡村振兴提供更强有力的支持。
【关键词】土地收储融资、现状分析、挑战、对策、监管、风控、规范化发展、发展前景、乡村振兴、影响、贡献。
1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指地方政府通过向开发商出售土地并提前回购的方式获取资金。
这一模式在中国的城市化进程中发挥着重要作用，但也存在着一些问题和挑战。
当前，土地收储融资市场呈现出多样化和复杂化的特点，不仅有大量的政策性土地收储项目，还有一些商业性质的土地收储项目。
这些项目规模庞大、资金规模巨大，风险也相对较高。
在土地市场调控趋紧的背景下，土地收储融资面临着越来越大的挑战。
为了解决土地收储融资面临的挑战，我们需要加强监管和风控措施，规范土地收储市场的发展。
还需要推动土地收储市场的规范化发展，建立健全的监管体系和风险管理机制，防范和化解各类风险。
只有通过综合施策，才能促进土地收储融资市场的健康发展，为实现乡村振兴目标作出更大的贡献。
土地收储融资市场的发展前景是广阔的，它将在促进城乡经济社会协调发展、增强城市的吸引力和竞争力等方面发挥着重要的作用。
2. 正文2.1 土地收储融资的现状分析土地收储融资是指政府通过土地收储项目，向开发商或投资者收购土地，并在未来通过土地开发或出售获得收益。
目前，土地收储融资在我国房地产领域扮演着重要的角色，对于稳定房地产市场、推动城乡一体化发展具有重要意义。
土地收储融资的规模逐渐扩大。
随着城市化进程的加快，土地收储融资项目的数量和规模不断增加。
城市土地开发项目融资及组织策划研究
城市土地开发项目融资及组织策划研究摘要：地方政府大规模利用城市土地融资是中国地方债风险管理的突出问题，也是区别于世界上其他国家地方债管理的主要特性。
本文就城市土地开发项目融资进行了探讨。
关键词：土地；融资；模式一融资概述项目融资，它是针对公司融资是所面临的困难的，从实践应用中逐步发展起来的新型融资方式。
而作为大型项目的城市土地成片开发，进行切实可行的项目融资，也是必不可少。
作为金融学范畴内的一个专业名词，虽然还没有一个准确说明的定义，但是从狭义上，可以这样理解：项目融资是指有限追索或者无追索的融资活动，融资活动以未来的收益为保证，项目的各个参与方共同分担项目风险的特定融资方式。
（一）融资的阶段与步骤项目融资需要经过的阶段与步骤有：1、投资决策分析阶段，进行项目在竞争性分析，对项目的资料进行初步的了解；2、融资决策分析阶段，对采用何种融资形式进行资金的筹集进行决定，融资方案的取舍；3、融资结构分析阶段，对项目的风险进行分析和评估，对其进行调整；4，融资谈判阶段，与银行进行谈判，有时需要对方案作出修改调整，以满足各方面的利益；5，项目融资的执行阶段。
（二）融资的主要模式1 、BOT模式BOT 即建设——经营——移交，这种融资方式是由政府的相关机构或部门授予企业特许权进行项目的建设，建设完工后，由企业经营以偿还企业的建设费用，特许期结束后交由政府。
BOT有三种具体形式：BOT、BOO、BOOT以及其他的一些变通形式。
一般而言，如果项目为大型城市基础设施建设的适宜采用此种模式。
在这种模式中，开发方的自有资金只占了一小部分，而70%~90%的资金则是通过银行贷款的方式解决。
此外，可以充分利用该模式的有限或无追索的特点及其风险管理措施，能够将风险分担给政府、银团、担保方等多个方面。
当然，在此类的项目中，项目公司能够获得政府的诸多保证、法律的特殊性和项目完工后的特许经营权。
政府也会颁布一些的条例以利于项目的进行。
农村土地承包经营权融资模式的创新研究
农村土地承包经营权融资模式的创新研究随着农村土地承包经营权制度的不断完善和农村经济的快速发展，土地流转和农业产业化呈现出蓬勃的发展态势。
农村土地承包经营权融资问题成为了制约农村发展的瓶颈之一。
如何推动农村土地承包经营权的融资，助力农业产业发展成为当前急需解决的问题。
本文将探讨农村土地承包经营权融资模式的创新研究，旨在为农村土地融资提供新的思路和方法。
一、农村土地承包经营权融资的困境当前，受限于农村土地承包经营权的性质，农户往往无法将土地作为抵押物获得贷款，这使得农民难以获得资金投入到农业生产中。
农村土地承包经营权盲目流转，存在乡村挤出和资源外流的问题，土地承包经营权融资难题愈发严重。
而且，当前的融资渠道也较为狭窄，主要依靠政府财政补贴和银行贷款，不够灵活和多样化。
创新农村土地承包经营权融资模式，成为了当务之急。
二、创新融资模式的探索农村土地承包经营权作为农村最重要的生产资料，其发展与乡村振兴息息相关。
可以探索将土地承包经营权作为股权，引入社会资本进行投资，形成土地承包经营权股权融资模式。
农户可以通过将土地作为股权注入到合作社或农业公司中，获得相应的股份，以此来获得投资回报。
这种模式将改变传统的土地承包经营权融资方式，使得农民可以通过土地获得更多的融资渠道。
ABS（资产支持证券）是将特定资产进行证券化，形成一种结构化产品，通过资产支持证券的发行筹集资金。
可以尝试将农村土地承包经营权进行ABS融资，形成农村土地承包经营权ABS融资模式。
农户可以通过将自己的土地承包经营权转化为相应的资产支持证券，通过市场化的方式进行融资。
这种模式能够提高农民的融资效率，同时吸引更多的社会资本参与到农业产业中来。
为了推动农村土地承包经营权融资模式的创新，需要政府、银行、农民和社会资本共同努力，形成合力推动。
政府应加大对农村土地承包经营权融资创新的支持力度，出台相关政策和措施，为其提供政策性支持和财政补贴。
银行应积极创新融资产品和服务，为农民提供更加灵活和多样化的融资渠道。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
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流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议
简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议贾涛XX言锋律师事务所XX710065摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规X监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。
关键词：土地一级开发融资引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规X拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。
主要原因还是土地一级开发过程中资金紧X造成的，而资金紧X主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。
一、土地一级开发定义我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。
根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域X围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域X围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。
二、土地一级开发传统的融资模式及问题（一）土地一级开发传统的融资的主要模式1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。
土地储备融资方式及风险分析
土地储备融资方式及风险分析摘要：现如今，有关土地资源的储备与融资在我国土地管理工作中属于常见现象，做好土地的储备与融资工作，有利于提高土地的应用价值以及使用效率。
一些城市的土地融资中没有合理运用一些方法和技巧，使得土地储备与融资的方式存在单一化，不具备较高的融资能力，也就给实际的土地融资中带来很大的风险性。
本文主要论述了土地储备的相关理念，并对当下城市土地储备融资过程中出现的问题进行分析，提出相应的解决方法，希望能够对从事土地储备工作的相关人员提供一些帮助。
关键词：土地储备;融资方式;风险引言城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。
土地储备制度作为国家土地管理的创新，在发挥市场对土地资源的基础配置，实现土地资产价值，提高土地利用效率等方面发挥着重要作用。
几年来，在实际工作中曾遇到了许多问题，其中资金短缺成为制约各地土地储备业务不断发展的瓶颈，资金缺乏将会导致土地储备机构忙于供应土地求现，而忽略长期储备，以致丧失调控市场能力。
如何建立多元的土地储备融资机制，防范潜在的风险已成为各地土地储备机构的关注点。
1我国的土地储备融资方式从目前我国城市土地储备制度运作实践看,资金来源主要有这样几种渠道:一是政府财政拨款;二是商业银行贷款,这是我国土地储备的主要资金来源;三是其他资金,如土地出让金的返还等方式。
一般是在土地储备制度建立时,政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。
由于政府财力有限,这种拨款一般都是一次性的,主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金,对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪。
同时,由于财政拨款的计划性,拨款时间往往与土地储备所需资金时间不一致。
土地收储融资的困难与对策
加强合同管理，明确各方权利义务，保障融资活动的顺利进行。
改进土地价值评估方法
建立科学的土地价值评估体系
01
制定科学的土地价值评估标准和程序，确保土地价值评估的准
确性和公正性。
加强土地市场研究
02
加强对土地市场的研究和分析，掌握土地市场的动态变化趋势
，为土地价值评估提Hale Waihona Puke 可靠依据。采用先进的评估技术
案例三：某国家级土地收储融资案例
2. 困难分析
• 协调难度大：涉及中央与地方、部门与部门之间的利 益协调，操作难度大。
• 法律法规不完善：土地收储涉及法律法规多，如土地 管理法、城市房地产管理法等，部分法律法规需进一 步完善。
案例三：某国家级土地收储融资案例
3. 对策建议
01
02
03
• 加强政策协调：建立健全跨部门 、跨层级的政策协调机制，确保 政策落地实施。
土地市场波动大
相关法律法规不够完善，存在漏洞和不足， 需要进一步完善。
土地市场波动大，影响土地收储融资的稳定 性和可持续性。
研究展望
拓展多元化融资渠道
积极探索多元化融资渠道，如PPP模 式、房地产信托等，以满足土地收储
融资需求。
强化政策支持
加大对土地收储融资的政策支持力 度，如税收优惠、财政补贴等，提
提高土地价值
通过土地收储融资，可以 进行统一规划、整理和开 发，提高土地价值，增加 地方政府财政收入。
优化资源配置
通过市场化的土地收储融 资方式，可以实现资源的 优化配置，提高土地利用 效率。
03
土地收储融资的困难
融资渠道单一
土地收储融资渠道主要依赖银行贷款，缺乏多元化的融资渠 道，使得融资成本高昂且风险增加。
土地一级开发的四大外部融资方式解析
土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。
一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。
内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。
内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。
下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。
一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。
根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。
土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。
但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。
但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。
二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。
三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。
土地融资面临的风险及应对措施探讨
土地融资面临的风险及应对措施探讨摘要：土地金融属于金融行业当中的一个模式，其是把土地当作信用抵押来获取资金的融资模式，其属于国际上通用的一种金融模式。
要想推动我国规模经营与土地流转的现代化农业发展，就必须要加大国内土地金融的发展力度，充分发挥土地金融的作用，推动我国现代化农业的不断发展。
现阶段，随着我国土地市场化配置水平的持续提升，土地融资已经成为各个金融机构当中不可或缺的业务之一。
关键词：土地金融；融资；风险；防范一、土地融资风险分析（一）信用风险现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。
正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。
土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。
只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。
因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。
从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。
然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。
（二）市场风险一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨城市土地的一级开发整治是指对城市地区内已有的土地资源进行重新规划、整合、开发和利用的过程。
在城市发展的进程中，一级开发整治是非常重要的一环，它不仅直接影响着城市的用地结构、空间布局和生态环境，更关乎着城市的可持续发展和居民的生活质量。
一级开发整治工作需要大量的资金支持，而城市政府的资金并不充裕，这就需要对一级开发整治的投融资模式进行深入探讨和研究。
一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是城市规划和建设的重要内容，它包括对城市土地资源的规划、整合和开发利用。
一级开发整治的目的是为了适应城市经济、社会和人口的发展需要，提高土地利用效率，改善城市环境质量，增加土地的经济价值，同时保护和利用好生态环境。
通过一级开发整治，可以实现土地资源的集约利用，提高城市的综合承载能力，保障城市的可持续发展。
二、一级开发整治的资金需求一级开发整治需要大量的资金支持。
首先是土地的征收补偿费用，其次是固定资产投资，还有更新改造的费用等。
需要政府以及其他资金主体的参与和支持。
1.政府财政投资模式政府财政投资是指政府通过投入财政资金来支持土地一级开发整治工作。
这种模式下，政府会对土地一级开发整治项目进行资金补贴或补助，直接参与土地整治工作。
这种模式的优点是政府的财政实力相对较强，能够保证资金的稳定供给，缺点是对政府的财政负担较大。
2.企业投资经营模式企业投资经营模式是指政府将土地一级开发整治项目出让给开发企业或者投资主体，由其承担整治工作。
在这种模式下，政府可以通过招标或者竞标等方式选择合作的企业，将整治项目出让给企业，并且通过一定的方式和政策约束来实现对项目的监督和管理。
这种模式的优点是能够吸引企业的资金和技术，提高项目的效益和成本效益，缺点是政府对项目的控制力较弱，需要谨慎选择合作的企业。
3.金融机构融资模式金融机构融资模式是指政府或者整治项目的主体通过向金融机构申请贷款或者发行债券等方式来融资支持整治工作。
片区开发融资创新模式探究
片区开发融资创新模式探究摘要：片区开发也被称之为城镇综合开发，通常情况下指代的是在满足国家规定以及政府要求的基础上，对具备一定规模、形成片区的环境展开体系化的优化改建，而片区的开发核心与主体，一般情况下都是政府部门亦或是融资平台，但是纵观实际情况，不难发现以往形式的片区开发融资方式具有较多缺陷与不足，严重限制与阻碍了项目融资的成效与质量，并且也降低了片区开发的速率与进度。
因此，对片区开发融资方式展开创新优化十分关键，刻不容缓，基于此，笔者将会对片区开发融资的创新方式展开分析，希望可以为相应工作人员提供些许建议与思路。
关键词：片区开发；融资模式；分析研究引言片区开发在实际工作中也被称之为片区综合性开发、城镇综合性开发，虽然片区开发在我国现阶段实施的法律规范中还不具备统一的定义，但是通常情况下片区开发指代的就是在地方规划基础上，对具备规模与成片的区域展开体系性改造升级。
但是社会经济的高速发展进步，使得城市化速率不断加快，传统的片区开发融资方式已经无法适合现阶段社会发展，因此必须进行开发融资的创新与优化。
传统的融资模式为单一性的主体建设，这种借助单线条的投资平衡体系已经无法符合社会环境要求，因此片区开发项目融资体系必须进行改革创新。
不同的模式具备的类型不同，但是总体上可以将类型分为政府主导、全部由市场主导与政企合作等，现阶段利用最为广泛的投资模式还是政府投资、企业运作的方式，只有政府和企业之间通过签订合同方式，对二者的权利和义务进行明确，方可实现风险和收益的共用承担，促进城市片区经济利益的提升和产业发展。
基于此，笔者将会对于片区开发融资创新与融资模式展开分析，希望可以为片区规划的更好发展进行提供助推力量。
1、新时代环境下片区开发项目现状社会经济以及城市化的发展进步，主要的来源就是外部延展以及内涵提升，而片区的开发则是指引带领城市革新欧化的最关键抓手，也是推动社会经济不断发展进步的基础引擎。
片区开发，也被称之为城乡建设综合开发，简而言之就是对即将开发打造的城市用地，统一性地展开城市基础设施创设以及城市中生产活动项目建设，与生活服务设备的构建。
土地储备融资方式及风险分析
土地储备融资方式及风险分析摘要：随着城镇化和工业化的快速推进，我国对土地的需求量快速增加，政府通过土地储备实现对土地一级市场的调控，对提高城市土地资源配置效率，推进区域产业化发展，促进城市化建设及可持续发展具有重要意义。
但是，随着近年来我国经济增速放缓，经济发展进入新常态，在当前土地一级市场疲软的态势下，以往依靠土地收益作为财政预算主要来源的地方财政，即将遭遇较大的资金缺口和财政风险。
在这样的背景下，土地储备融资及相关金融风险，成为了当下困扰土地储备工作的重要问题。
基于此，文章将以土地储备的融资及金融风险特征为切入点，继而围绕如何防范展开相关论述。
关键词：土地储备资金；土地储备融资；融资风险；防范策略引言2015年以前，地方土地储备资金来源主要以银行贷款为主。
为规范土地储备和资金管理行为，促进土地储备健康发展，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会等四部门联合印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券的方式解决。
针对新形势土地融资方式的变化及其风险，寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。
1土地储备资金概述土地储备的开展需要较大的资金量，从国内外实践来看，土地储备资金是伴随着土地储备制度的建立、发展，专门设立用于土地储备工作的专项资金，由土地储备机构按照国家有关规定主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进度前期开发等所需要的土地储备成本支出。
1.1土地储备成本。
从土地获取到土地挂牌出让的全过程产生的成本就叫土地储备成本。
根据土地储备的流程主要有土地获取成本、土地前期开发成本、土地保有成本三大成本。
土地获取成本主要包括为获取土地需支付的征地拆迁补偿以及依法支付其他费用。
土地前期开发成本主要是为达到土地出让条件而开展的“七通一平”等基础设施建设支出；土地保有成本主要是财务成本、储备土地管护成本等。
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨
城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加快和土地资源的日益紧张，城市土地的开发整治愈发成为城市规划和建设当中的重要环节。
在城市土地一级开发整治过程中，投融资是关键环节之一，不仅关系到整治工程的资金来源，更关系到项目的实施效果和社会效益。
探讨城市土地一级开发整治投融资模式，对于促进城市土地资源的合理利用和城市建设的持续发展具有重要意义。
一、城市土地一级开发整治的意义城市土地一级开发整治是指对城市现有土地进行开发和整治，以提高土地的利用效率和增加土地的功能和价值。
这种整治方式对于优化城市功能布局，提高土地利用效率，改善城市环境，促进经济发展具有重要意义。
1. 促进土地资源的合理利用随着城市化进程的不断推进，城市土地资源的利用效率对于城市可持续发展和土地资源的可持续利用具有重要影响。
通过一级开发整治，可以提高城市现有土地的利用率，避免土地的闲置和浪费，实现土地资源的合理利用。
2. 改善城市环境和提升城市形象城市土地一级开发整治可以改善城市的功能布局，提升城市景观和形象，改善城市的生态环境，提高城市的宜居性和宜商性，为城市的可持续发展奠定基础。
3. 促进经济发展和增加社会效益通过整治城市土地，可以增加土地的功能和价值，提高土地的开发潜力，促进土地资源的经济增值，为城市提供更多的发展空间和经济增长点，实现经济效益和社会效益的双赢。
在城市土地一级开发整治的过程中，投融资是一个至关重要的环节。
合理的投融资模式不仅可以有效保障整治工程的顺利实施，更可以有效降低风险，提高效益，促进经济的可持续发展。
针对城市土地一级开发整治的投融资模式，可以采取以下几种模式：1. 政府主导的投融资模式政府主导的投融资模式是指由政府牵头组织整治项目的投资和融资。
政府作为整治项目的主体，可以通过政府投资、政府引导基金等方式进行资金筹集，同时可以依托政府信用和政府背书，降低融资成本，保障投融资的顺利进行。
政府与社会资本合作的投融资模式是指政府与社会资本共同参与整治项目的投资和融资。
土地融资调研报告
土地融资调研报告土地融资调研报告一、项目背景近年来，土地市场一直是房地产行业的重要组成部分。
在房地产开发过程中，土地购买和融资是至关重要的环节。
土地融资的方式主要有政府储备土地出让、土地拍卖、建设用地使用权出让及股权、债权等多种方式。
本次调研旨在分析土地融资的现状，探讨其发展趋势。
二、调研方法本次调研采用问卷调查法和相关政策文件、专家访谈等多种方法进行。
问卷调查主要针对开发商、金融机构、行业协会等相关方进行，共收集到500份有效问卷。
同时，还对政府部门、专业研究机构和行业专家进行了访谈，以获取更加准确和详尽的信息。
三、调研结果1. 土地融资方式多样化根据调查结果显示，目前土地融资主要通过政府储备土地出让和土地拍卖这两种方式进行。
其中，政府储备土地出让是主要的土地融资方式，占比达到60%，土地拍卖占比约为30%，其他方式占比相对较低。
2. 土地融资风险逐渐增加尽管土地融资方式多样，但融资风险逐渐增加。
调研结果显示，近年来土地市场竞争激烈，导致土地价格不断攀升。
开发商在进行土地融资时面临较高的融资成本和融资压力，同时还要应对市场变化和政策风险。
3. 金融机构在土地融资中发挥重要作用调研结果显示，金融机构在土地融资过程中发挥了重要作用。
开发商普遍选择向银行融资，以获取土地购买的资金支持。
此外，一些大型地产公司还会通过发债等方式进行土地融资。
4. 土地融资政策不断调整调研结果显示，随着房地产市场政策的调整，土地融资政策也在不断调整完善。
政府通过多种方式来引导土地融资，如加大金融机构对土地融资的支持力度、加强土地拍卖的监管等。
这些政策的调整有助于稳定土地市场，降低土地融资的风险。
四、结论与建议根据以上调研结果，可以得出以下结论和建议：1. 为降低土地融资风险，开发商应加强市场研究，合理规划项目开发，并选择合适的土地融资方式。
2. 金融机构应加大对土地融资的支持力度，提供更加灵活的融资产品，满足开发商的融资需求。
地方政府融资平台公司土地经营对策研究
地方政府融资平台公司土地经营对策研究土地经营是地方政府融资平台公司推动地方经济社会发展的重要手段。
以某融资平台公司为例进行分析，指出融资平台公司面临土地资源流失与土地开发成本上升的困境，并认为有必要通过加强融资平台公司与相关政府部门之间的联络协调和改善融资平台公司内部管理来化解困境。
标签：融资平台公司；土地经营；成本收益分析在分税制改革以后，地方政府高度依赖土地资源获得财政收入，以支撑地方发展成为一种普遍现象。
学界把这种“对土地资源高度依赖、土地相关财政收支占政府总收支比重较高的财政运行形态”称为“土地财政”。
在地方土地财政的大背景下，这成立地方政府融资平台公司，对城市土地进行合法有效地经营，尽可能地把土地资源转化为地方政府收入，也成为各地方政府的基本做法。
毫无疑问，地方政府融资平台公司以土地经营为主要内容的经营模式，在为地方经济和社会发展筹集资金，在加强基础设施建设等方面发挥了积极作用，但与此同时引发的地方债务风险等问题也引起了学界和中央政府的高度关注。
通过文献检索发现，现有文献中对地方融资平台公司飞土地经营的专题研究并不多，少有的文献也集中于从较宏观和一般层面对地方政府融资平台公司土地经营的规则与贷款风险上的探讨。
而以微观层面的具体个案分析非常少。
因此，本文尝试以某地方政府融资平台公司土地为例，以具体的数据分析来探讨地方政府融资平台公司土地经营，并提出具体对策。
1 地方政府融资平台公司土地经营的困境本文所选择的个案——某融资平台公司，是中部地区某工业城市七大融资平台公司中最大的一个。
该融资平台公司于2009年改组成立，公司注册资本40亿元，总资产达262多亿元，拥有控规土地56329亩。
自成立以来，该融资平台公司通过以土地经营为主要内容的投融资运作，为该市地方经济发展做出了巨大贡献。
但从2012年底的数据来看，该融资平台公司的土地经营面临了一系列困境，制约了公司土地的有效经营。
1.1 土地资源面临流失与公共用地增加的双重挤压土地资源是地方政府融资平台公司的土地经营的生命线，是融资平台公司贷款融资最基本的抵押物，也是融资平台公司项目开发最基本的投入物。
土地开发-融资模式
房地产信托模式：股权型信托
股权
委托人
信托公司
开发商
担保人
• 信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者（作为委托人）的委托，以信托合同的形式 将资金集合起来。然后，收购开发商的部分股权，从而获得了开发商的部分所有者权益，并以到期 转让股权作为保证，将资金投入到相关项目中。信托计划期限届满，由开发商的股东按照事先约定， 对信托公司持有的股份溢价回购。 信托计划除采用股权溢价回购的规定外，还要求有相应的担保措施，例如其它股东的全部股权质押。
融资方式
建 立 城 投 公 司 银 团 贷 款 银 行 贷 款 土 地 信 托 土 地 基 金 土 地 债 券 建 设 单 位 垫 资 预 收 土 地 款 项 目 股 权 出 让 分 期 开 发 滚 动 发 展 土 地 资 产 证 券 化 企 业 联 合 体 融 资 招 商 引 资 国 外 融 资 自 筹 资 金
– 北京市国土资源局局长安家盛：市国土局正在考虑对经授权或招投标取得土地一 级开发资格、并部分承担市政府重点项目和重点地区土地一级开发的企业，提供 资金，实行账户监管、封闭运行的融资办法。
通过信托方式，撬动大资本。 – 通过股权型信托，提高资信等级，达到商业银行关于35%自有资金要求。
金融机构
**集团
二级开发企业
问题：
模式二
1. 土地储备机构提供担保仍是以政府信用 为依托的，融资能力受到制约；同时土 地储备机构要承担担保费用和风险； 2. 二级开发企业直接向一级开发主体支付 开发费用，常发生拖欠现象。
土地一级开发融资：模式二修正
借款担 保 土地储备机构
1. 一级开发主体与金融机构签订借款合 同，并承担相应的责任和义务； 2. 由土地储备机构或者由其委托的担保 机构提供担保； 3. 金融机构将资金拨付给一级开发主体， 由一级开发主体使用该笔资金进行土 地一级开发； 4. 土地开发完成后，通过招拍挂方式将 熟地转让给二级开发企业；二级开企 业企业将土地出让款一部分支付给土 地储备机构； 5. 再由土地储备机构支付给一级开发主 体，用于弥补一级开发主体的开发成 本及额定收益； 6. 一级开发主体将借款偿还给金融机构， 并支付利息。