绿城中国筹资之路与资本结构分析
财务管理08级学生作品004绿城中国筹资之路与资本结构分析
2009年财务报表分析 年财务报表分析
筹资之路
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2006
主要通过IPO融资 主要通过负债资本筹集 主要通过信托融资
2007年5月15日， 发行可转债
绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元(约23.47亿 港元)的可换股债券。 )
2007年10月24日，银团贷款 银团贷款
绿城中国宣布已签署8.5亿元人民币的银团贷款，内容为与4 家银行签订为期39个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展 上海董家渡项目。
五 经验问题和总结
经验
问题
建议
存在问题
速动比偏低 流动比高 信托融资多 资产负债率偏高
启示及建议
1. 投资需求下的融资支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证券市场行情开 发不同种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。 2.绿城信用能力良好，建议继续保持。 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了万科 良好的信用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。 3. 将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力， 同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利 用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展 的必由之路 4.调整负债结构。 负债结构中流动负债比例相对过高。需增加非流动负债占 总负债的比例，以缓解还款压力。 5.寻求最佳资产负债率。 全方位考虑负债对公司价值的影响。不仅要考虑其节税效 应，也要考虑因负债比率
绿城中国成功通过IPO在香港集资3.5亿美元。
2006年11月，发行高息债券
绿城地产案例分析报告
案情介绍以高负债著称于世的房地产企业绿城中国控股有限公司近日遇到了麻烦。
媒体称绿城未来一年内将有30亿元的债务需要偿还，但截至2012年6月底公司拥有的现金和银行存款只有12亿美元。
为避免破产。
绿城希望银行能让贷款展期。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，已经采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但负债率依然高，能否熬过这轮宏观调控还是未知数。
截止2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%，集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。
董事长宋卫平表示，去年最惨的时候，公司账面上只有几千万的资金。
今年以来，绿城为缓解资金紧张状况，采取了引入战略投资者、转让部分项目等措施进行自救，但净资产负债率仍然高达93.5%。
背景知识（一）公司概况绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省26杭州市。
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。
历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。
至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
绿城集团财务分析报告
•
（二）下半年现金流计划
1、下半年计划现金收入200.36亿，包括：
（1）销售资金回笼109亿,根据营销策划部下 半年销售计划及年初确定的现金回笼率确定。
下半年销售资金回笼计划.xls
（2）新取得贷款资金81.5亿，具体项目计 划见下表：
现金收支计划附表.xls
•
（3）其他收入9.86亿（合作方支付的 土地款），具体见土地款明细表 。
上半年集团计划新取得贷款48.46亿（调整后） 实际完成33.52亿，完成计划的69.17%。未完成 贷款计划的原因主要有：
（1）银根紧缩，导致未能完成计划的有 14.24亿，具体见下表：
上半年融资计划完成情况.xls
•
（2）项目未能按期取得四证，这部份影响的
金额5.2亿，具体见下表：
上半年融资计划完成情况.xls （3）宁波太平洋项目由于合作方的原因，未 能完成3亿的贷款计划。 （4）超额完成贷款计划7.5亿，具体见下表：
•
2、下半年的现金支出193.48亿，包括：
（1）土地款支出78.72亿，具体见下表：
现金收支计划附表.xls
（2）归还贷款21.71亿，具体见下表： 下半年贷款归还计划.xls
（3）工程款及前期费用支出50亿。今年的平 均在建面积将达到612万平方米，按去年的工程费 用支出水平计算，预计下半年的工程及前期费用支 出约50亿（去年平均在建面积平395万平方，工程 支出是49亿，平均每平方在建面积支出1240元）。 这里未考虑原材料价格上涨引起的工程款支出增量。
• 比分析，显示我们公司开发速度比样本公司平均 要慢。并通过周转速度对会计利润、负债率、利 息保障倍数、IRR等几项财务指标的影响分析，建 议公司基于上市公司对接资本市场的需要，在项 目选择和制定业绩考核体系时将现金流管理效率 作为重要指标之一。
关于绿城房地产筹资管理存在问题及对策
摘要筹资管理是指企业根据其生产经营、对外投资和调整资本结构的需要，通过筹资渠道和资本市场，运用筹资方式，经济有效地为企业筹集所需的资本的财务行为。
筹资管理的目的为了扩大生产经营规模，提高经济效益，投资项目若不能达到预期效益，从而影响企业获利水平和偿债能力的风险。
在市场经济条件下，由于市场行情瞬息万变，企业竞争日益激烈，容易导致决策失误，管理措施失当，从而使得筹集资金的使用效益具有很大的不确定性。
中小企业在我国经济社会发展中发挥着不可替代的作用，却处于筹资弱势的不对称地位，筹资约束已成为制约中小企业发展的瓶颈。
解决中小企业筹资难的问题，需要政府大胆借鉴国外经验，尽快完善并落实各项针对中小企业的筹资支持措施，建立中小企业的信用担保体系。
以下通过对绿城融资现状的分析，论述了我国中小企业筹资难的各种原因，最后对缓解我国中小企业筹资难的问题提出了各种对策和建议。
关键词：中小企业；筹资管理；贷款AbstractFinancing Management is an enterprise in accordance with the needs of itsproduction and business, foreign investment and adjust the capital st ructure, financing channels and through the capital markets, the use of fin ancing, cost-effective for companies to raise capital needed for financial b ehavior. The purpose of the financing management in order to expand pr oduction scale, improve economic efficiency, investment projects if it can not achieve the expected benefits, thus affecting the level of risk and solv ency of corporate profits. In a market economy, due to the rapidly changi ng market, companies increasingly competitive, easily lead to poor decisio ns, management misconduct, making fund-raising efficiency in the use of great uncertainty.Small and medium-sized enterprises in China's economic and social de velopment plays an irreplaceable role, but weak asymmetric position in fin ancing, financing constraints has become a bottleneck restricting the devel opment of small and medium-sized enterprises. Solve the difficult problem of SME financing, the government boldly learn from foreign experience, t o expedite the development and implementation of the various financing support measures for SMEs, the establishment of SME credit guarantee sy stem. The following through Greentown financing situation analysis, discus ses the financing of SMEs for various reasons, a variety of countermeasure s and suggestions to alleviate the problem of financing of SMEs.Keywords: SME ; financing management ; loans前言由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，因此其投资风险很大。
绿城集团架构研究
绿城集团研究目录1 绿城概况 (3)1.1 绿城简介 (3)1.2 发展历程 (4)2 企业运营与管理 (5)2.1 企业组织架构 (5)2.2 核心管理层 (6)2.3 股权结构 (7)2.4 经营模式——多元化经营模式 (7)2.5 发展战略——“精品战略”多区域拓展 (9)2.6 企业管理——在创新中不断强化优势 (10)3 土地运营 (13)3.1 土地储备量 (13)3.2 拿地策略 (15)3.3 合作开发 (16)4 资本运营 (20)4.1 绿城的扩张与资本运作 (20)4.2 绿城融资手段 (21)4.3 点评——绿城模式的风险 (26)5 客户管理 (27)5.1 绿城的客户服务体系 (27)5.2 会员管理信息系统——绿城会 (29)5.3 提升客户忠诚度的措施 (31)6 产品线解读 (33)6.1 绿城产品线划分 (33)6.2 早期产品系列——城市别墅和公寓 (34)6.3 公寓 (38)6.3.1绿城公寓代表作——多层系列 (38)6.3.2 绿城公寓代表作——高层系列 (40)6.3.3 绿城度假产品代表作 (43)6.4 别墅 (45)6.5 平层官邸系列 (52)6.6 绿城大型社区 (54)6.7 绿城商用物业系列 (58)6.8 绿城公建物业系列 (60)1 绿城概况1.1 绿城简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）成立于1995年，是国内知名房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。
绿城集团在以杭州为大本营的区域市场上具有领先优势，并进行了跨地域拓展，以高质量的产品和管理为依托进行扩张。
从最初的浙杭，2000年的扩张，2006年的上市，2007年的精品战略年，2008年的艰难挣扎，到2009年下半年的突起，使其在资金募集，楼盘品质，企业战略上都达到一种新的高度。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析标题：绿城房地产财务风险分析引言概述：绿城房地产作为中国房地产行业的重要企业之一，其财务状况对于行业和投资者具有重要影响。
本文将从五个大点出发，详细分析绿城房地产的财务风险。
正文内容：1. 市场风险1.1 宏观经济环境变动：全球经济形势、国内政策调整等因素对绿城房地产的市场表现产生影响。
1.2 房地产市场波动：房价波动、销售周期延长等因素可能导致绿城房地产项目的销售收入下降。
2. 财务结构风险2.1 负债结构：绿城房地产的债务规模、偿还期限、利息负担等因素对其财务状况产生影响。
2.2 资金流动性：绿城房地产的现金流量、经营资金周转率等指标反映了其偿债能力和经营风险。
2.3 资本结构：绿城房地产的资本结构稳定性、股东权益比例等因素对其财务风险产生影响。
3. 经营风险3.1 销售业绩：绿城房地产的销售额、销售收入增长率等指标反映了其市场竞争力和盈利能力。
3.2 项目开发风险：项目规划、土地获取、施工进度等因素对绿城房地产的项目开发风险产生影响。
3.3 市场营销策略：绿城房地产的市场定位、产品差异化、品牌形象等因素对其市场份额和销售业绩产生影响。
4. 市场竞争风险4.1 行业竞争：绿城房地产面临来自其他房地产开发商的竞争，包括价格竞争、产品竞争等。
4.2 地域竞争：绿城房地产在不同地区的市场份额和竞争地位存在差异，地域竞争风险需加以关注。
4.3 新兴市场竞争：绿城房地产在新兴市场的发展面临市场开拓、品牌建设等挑战。
5. 政策风险5.1 政府调控政策：房地产市场的调控政策变动可能对绿城房地产的销售收入和项目开发产生影响。
5.2 土地政策：土地供应、土地出让价格等因素对绿城房地产的项目开发和成本产生影响。
总结：综上所述，绿城房地产面临着市场风险、财务结构风险、经营风险、市场竞争风险和政策风险等多方面的财务风险。
在面对这些风险时，绿城房地产需要密切关注市场变化、优化财务结构、提高经营效率、制定有效的市场竞争策略，并积极应对政策调控的影响，以保持良好的财务状况和持续的发展。
绿城发展模式研究报告上
綠城中國控股有限公司 二零零九
土地储备分布
截至2009年底之土地儲備
省份 浙江
江蘇 上海（直轄市） 山東 北京（直轄市） 安徽 湖南 河南 新疆 海南 遼寧 合計
佔總土地儲備比例 進入城市 項目數目 (%)
63.2%
5.9% 1.8% 14.9% 2.6% 1.0% 1.1%
杭州
21
舟山
4
寧波
2
紹興
Greentown Qiandaohu
Greentown Linan Greentown Hangzhou
Greentown Shangyu
Greentown Xinchang
Greentown Wenzhou
企业基本资料
上市企业，主要通过资本市场募集资金
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公 司（股票代码：3900）的全资子公司。
19690448
25162861 27787611
增长率 4.1% 10.4%
绿城的存货在这一年中大幅的增长，因为除了大批待售物业，绿城的土地储备也在膨胀 绿城2009年报告发现，截至2009年年底，绿城拥有1969万平方米地上可售面积及持有 物业面积的优质土地储备
企业架构（Greentown）
2005年转制为外商独资企业，步入现代化企业行列， 以市场化标准运营企业
董事及高级管理层
核心管理层平均年龄50岁
Ⅱ. 资本结构分析
融资途径
2006
主要通过IPO融资
IPO：首次公开发行股票
2007 主要通过负债资本筹集
2008~ 至今
主要通过信托融资
融资途径
筹资方式
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产是一家知名的房地产开发和投资公司，成立于1995年。
随着中国房地产市场的快速发展，绿城房地产在过去几年里取得了显著的成绩。
然而，随着市场竞争的加剧和宏观经济环境的变化，财务风险也日益凸显。
本文将对绿城房地产的财务风险进行详细分析，以帮助公司管理层和投资者更好地了解和应对可能的风险。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析根据绿城房地产最近一年的资产负债表数据，公司总资产为X亿元，其中固定资产占比XX%，流动资产占比XX%。
总负债为X亿元，其中短期借款占比XX%，长期借款占比XX%。
净资产为X亿元，净资产收益率为XX%。
通过对资产负债表的分析，可以评估公司的资产结构和负债水平，以及公司的偿债能力和盈利能力。
2. 利润表分析根据绿城房地产最近一年的利润表数据，公司总营业收入为X亿元，其中来自房地产销售的收入占比XX%。
净利润为X亿元，净利润率为XX%。
通过对利润表的分析，可以评估公司的盈利能力和经营效益。
三、财务风险评估1. 偿债能力评估通过计算绿城房地产的流动比率、速动比率和现金比率等指标，可以评估公司的偿债能力。
流动比率为X，速动比率为X，现金比率为X。
这些指标显示了公司在短期偿债方面的能力，较高的比率表明公司具有较强的偿债能力。
2. 盈利能力评估通过计算绿城房地产的净利润率、毛利率和营业利润率等指标，可以评估公司的盈利能力。
净利润率为X%，毛利率为X%，营业利润率为X%。
这些指标显示了公司在盈利方面的能力，较高的比率表明公司具有较强的盈利能力。
3. 市场风险评估通过对绿城房地产的市场地位、竞争优势和市场需求等因素进行综合分析，可以评估公司面临的市场风险。
绿城房地产在房地产市场中具有较高的知名度和良好的品牌形象，但市场竞争激烈，需求波动较大，存在一定的市场风险。
四、风险应对策略1. 多元化投资组合绿城房地产可以通过多元化投资组合来分散风险。
除了房地产开发和销售，公司可以考虑进一步扩大其他领域的投资，如商业地产、物业管理等，以降低对房地产市场的依赖。
融资案例--绿城地产
绿城地产“财务激进”案例一、公司概况绿城房地产集团有限公司（以下简称“绿城地产”）l995年1月6 日注册成立，是我国知名住宅物业开发企业，专注于开发高品质物业。
2006年7 月13 日，绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）在香港上市，绿城地产为其全资子公司。
绿城地产成立16年以来，以中国内地经济发展最发达的省份之一浙江省为主要基地，楼盘遍布浙江省内经济最发达的城市，包括杭州、宁波、温州、台州、绍兴以及省内的全国经济百强县市，业务规模庞大，并拥有很高的知名度。
伴随着2000年开始的全国拓展战略，绿城地产已经成功拓展至中国长三角其他重要城市（包括上海、南京、苏州、无锡及南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、天津、青岛、济南及大连）以及其他省会城市（包括安徽合肥、河南郑州、湖南长沙及新疆乌鲁木齐市等），并取得了持续增长的经营业绩，在各地确立了优秀的品牌形象，位居全国性优秀开发商的前列。
绿城地产专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。
自2005年起，绿城地产积极参与城中村改造，承建安置房建设，截至2011年8月底，政府代建项目总规模超过700万平方米。
截至2011年6月30日，绿城地产在全国拥有超过4 000万平方米总建筑面积的优质土地储备，确保了其未来5—7年的持续稳定发展。
2010年绿城地产实现合同销售额达541亿元，销售收入112亿元，实现利税11亿元，实现利润19亿元。
绿城地产以126. 18亿元的品牌价值连续8年名列中国房地产公司品牌价值TOP 10，在2011年中国房地产公司品牌价值TOP 10企业中排名第五，同时还成为2011中国房地产品牌效益创造力典范的唯一获奖企业；连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP 10。
下表列示了绿城地产2003 —2010年的财务业绩。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析引言概述：绿城房地产作为中国房地产行业的知名企业，其财务状况向来备受关注。
本文将从几个方面对绿城房地产的财务风险进行分析，以匡助读者更好地了解该公司的财务状况。
一、资产负债表分析1.1 资产结构分析绿城房地产的资产结构主要包括固定资产、无形资产、流动资产等。
通过对其资产结构的分析，可以了解公司的资产配置情况以及对公司财务风险的影响。
1.2 负债结构分析负债结构是指公司负债的种类和比例。
通过对绿城房地产负债结构的分析，可以了解公司的债务水平以及债务的偿还能力，进而评估其财务风险。
1.3 资产负债率分析资产负债率是评估公司财务风险的重要指标之一。
通过计算绿城房地产的资产负债率，可以了解公司财务杠杆的使用情况，以及公司资产负债状况的稳定性。
二、利润表分析2.1 营业收入分析绿城房地产的营业收入是评估公司盈利能力的重要指标。
通过对其营业收入的分析，可以了解公司销售情况以及盈利能力的变化趋势。
2.2 成本费用分析成本费用是影响公司盈利能力的重要因素之一。
通过对绿城房地产的成本费用进行分析，可以了解公司的经营成本以及费用支出情况，进而评估其盈利能力。
2.3 净利润分析净利润是评估公司盈利能力的最终指标。
通过对绿城房地产净利润的分析，可以了解公司的盈利水平以及盈利能力的变化趋势。
三、现金流量表分析3.1 经营活动现金流量分析经营活动现金流量是评估公司现金流动性的重要指标。
通过对绿城房地产经营活动现金流量的分析，可以了解公司的现金收入和支出情况，进而评估其现金流动性。
3.2 投资活动现金流量分析投资活动现金流量是评估公司投资决策的重要指标。
通过对绿城房地产投资活动现金流量的分析，可以了解公司的投资支出情况以及投资决策的效果。
3.3 筹资活动现金流量分析筹资活动现金流量是评估公司融资能力的重要指标。
通过对绿城房地产筹资活动现金流量的分析，可以了解公司的融资情况以及融资能力的变化趋势。
四、财务比率分析4.1 偿债能力比率分析偿债能力比率是评估公司偿还债务能力的重要指标。
绿城集团企业结构分析报告
绿城集团企业结构分析报告1. 引言绿城集团是中国房地产开发商之一，成立于1997年，总部位于中国上海。
多年来，绿城集团通过不断发展和壮大，已成为行业内领先的综合性房地产企业之一。
本报告旨在对绿城集团的企业结构进行详细的分析并提供有关发展趋势的见解。
2. 经营范围绿城集团主要从事房地产开发、物业管理及相关服务。
该集团在国内拥有广泛的业务网络，涵盖了住宅、商业地产及其他房地产项目的开发和销售。
此外，他们还致力于物业管理和衍生服务，如物业租赁、维护和装修等。
3. 企业结构绿城集团的企业架构主要由以下几个部分组成：3.1 行政管理层行政管理层是绿城集团的最高层级，由一系列高层管理人员组成，他们负责整个企业的战略规划和决策。
他们与各个部门的主管进行沟通和协调，以确保公司整体运营顺利。
3.2 物业开发部门物业开发部门是绿城集团的核心业务部门，负责房地产项目的规划、设计、销售和施工。
该部门由土地和规划、设计和技术、销售和市场等几个子部门组成。
他们密切合作，确保项目能够按时、按质完成。
3.3 物业管理部门物业管理部门是绿城集团的另一个重要部门，负责已完成项目的后期管理和维护。
他们提供物业保养和维修服务，租赁管理以及社区活动组织。
通过高品质的物业管理，绿城集团能够提供满足客户需求的综合服务。
3.4 财务和人力资源部门财务和人力资源部门负责管理公司财务和人力资源活动。
财务部门负责监督资金流动、报表编制和审计工作。
人力资源部门负责招聘、培训和员工福利等方面的事务。
这两个部门在支持企业的可持续发展方面起着至关重要的作用。
4. 发展趋势绿城集团作为中国房地产市场的重要参与者之一，面临着巨大的机遇和挑战。
以下是绿城集团发展的几个趋势：4.1 优化产品线绿城集团将继续优化产品线，以适应不断变化的市场需求。
除了住宅项目之外，他们也将进一步发展商业地产和其他房地产项目。
4.2 创新科技应用随着数字化时代的到来，绿城集团将不断探索和应用新的科技，如人工智能、大数据分析和智能化家居等，以提高效率和客户满意度。
《绿城地产资本结构》课件
公司业务与产品
绿城中国的核心业务是房地产开发， 涵盖住宅、商业、酒店等多个领域。
绿城中国的产品线丰富多样，包括中 高端住宅、别墅、城市综合体、酒店 等，满足不同客户的需求。
公司注重产品的品质和设计，致力于 打造具有人文关怀和艺术气息的建筑 精品。
绿城中国在产品研发和设计上不断创 新，积极探索绿色建筑和智能化居住 的未来发展方向。
公司规模与市场地位
绿城中国是中国房地产行业的领军企业之一，具有较高 的知名度和品牌影响力。
绿城中国的销售额和市场份额在行业中处于领先地位， 多次荣获国内外奖项和荣誉。
公司规模较大，拥有员工数千人，业务遍布国内外多个 城市。
绿城中国注重社会责任和可持续发展，积极参与公益事 业和城市文化建设，为社会做出积极贡献。
财务状况总结与展望
总结绿城地产的财务状况
根据上述分析，总结绿城地产的财务状况，包括偿债能力、盈利能力和运营效率等方面 。
未来展望
根据行业发展趋势和公司战略规划，预测绿城地产未来的财务状况，并提出相应的建议 和措施。
04
绿城地产的风险评估
行业风险
政策风险
房地产行业受政策影响较 大，政策变化可能导致市 场需求波动、融资环境变 化等风险。
遵守合同条款，防范可能出现的风险。
感谢您的观看
THANKS
场占有率。
人力资源管理风险
房地产行业对人才的需求较高， 人才的引进、培养和管理不当可
能影响企业的稳定和发展。
财务风险
融资风险
房地产企业融资需求大，融资渠道和成本的不确定性可能给企业 带来财务风险。
投资风险
房地产企业的投资项目通常涉及大量资金，投资决策失误可能导致 资金链断裂、项目亏损等风险。
绿城房地产财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言绿城房地产作为中国房地产行业的领军企业之一，自成立以来，凭借其独特的经营理念和管理模式，在激烈的市场竞争中脱颖而出。
本报告将从绿城房地产的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和发展能力等方面进行全面分析，以期为投资者、管理层和监管机构提供参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2022年12月31日，绿城房地产总资产为XX亿元，其中流动资产占比较高，为XX亿元，占比XX%。
流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款等。
非流动资产主要包括固定资产、无形资产、长期投资等，占比为XX%。
（2）负债结构分析截至2022年12月31日，绿城房地产总负债为XX亿元，其中流动负债占比较高，为XX亿元，占比XX%。
流动负债主要包括短期借款、应付账款、预收账款等。
非流动负债主要包括长期借款、长期应付款等，占比为XX%。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2022年，绿城房地产实现营业收入XX亿元，同比增长XX%。
其中，房地产开发业务收入为XX亿元，同比增长XX%；物业服务等其他业务收入为XX亿元，同比增长XX%。
（2）毛利率分析2022年，绿城房地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。
这主要得益于公司加强成本控制、优化产品结构以及提高销售价格等因素。
（3）净利润分析2022年，绿城房地产实现净利润XX亿元，同比增长XX%。
净利润率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。
三、盈利能力分析1. 盈利能力指标分析（1）毛利率绿城房地产毛利率在近年来保持稳定，说明公司产品定价能力和成本控制能力较强。
（2）净利率绿城房地产净利率逐年提高，表明公司盈利能力不断增强。
2. 盈利能力趋势分析从历史数据来看，绿城房地产盈利能力呈现以下趋势：（1）毛利率稳定上升，说明公司产品定价能力和成本控制能力逐渐增强。
（2）净利率逐年提高，表明公司盈利能力不断增强。
四、偿债能力分析1. 偿债能力指标分析（1）流动比率绿城房地产流动比率为XX，表明公司短期偿债能力较强。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析一、引言绿城房地产是中国知名的房地产开辟企业，其财务状况对于投资者和业界具有重要意义。
本文旨在对绿城房地产的财务风险进行分析，以匡助投资者更好地了解该公司的财务状况和风险。
本文将从财务指标、财务结构、盈利能力、偿债能力和现金流量等方面进行分析。
二、财务指标分析1. 资产负债率：绿城房地产的资产负债率为XX%，较去年同期下降X个百分点。
这表明公司的资产负债状况有所改善，风险相对较低。
2. 流动比率：绿城房地产的流动比率为X，较去年同期上升X个百分点。
这意味着公司有足够的流动资金来偿还短期债务，具备较强的偿债能力。
3. 速动比率：绿城房地产的速动比率为X，较去年同期下降X个百分点。
这可能是由于公司库存增加导致的，需要注意库存周转情况。
4. 应收账款周转率：绿城房地产的应收账款周转率为X次/年，较去年同期下降X次/年。
这可能是由于市场竞争激烈导致的，需要关注公司的销售情况和收款能力。
三、财务结构分析1. 资本结构：绿城房地产的资本结构主要由股东权益和债务构成。
股东权益占比为X%，债务占比为X%。
公司的资本结构相对稳定，但需要注意债务风险。
2. 资金来源：绿城房地产的资金主要来源于股权融资、债务融资和自由现金流。
公司应注意合理运用资金，避免过度依赖债务融资。
四、盈利能力分析1. 毛利率：绿城房地产的毛利率为X%，较去年同期上升X个百分点。
这表明公司在销售过程中能够有效控制成本，具备较强的盈利能力。
2. 净利率：绿城房地产的净利率为X%，较去年同期下降X个百分点。
这可能是由于税负增加或者其他费用增加导致的，需要进一步分析。
五、偿债能力分析1. 利息保障倍数：绿城房地产的利息保障倍数为X倍，较去年同期下降X倍。
这可能是由于利息支出增加导致的，需要关注公司的偿债能力。
2. 偿债能力：绿城房地产的偿债能力较强，公司有足够的现金流量来偿还债务。
但需要注意债务结构和债务期限的合理性。
六、现金流量分析1. 经营活动现金流量：绿城房地产的经营活动现金流量为X万元，较去年同期下降X万元。
绿城中国房地产集团融资现状研究
绿城中国房地产集团融资现状研究
绿城中国房地产集团是一家大型的房地产开发商和物业管理服
务提供商，该公司成立于1998年，总部位于上海市。
截至2019年底，公司业务遍布中国，拥有超过180个项目，覆盖了45个城市。
绿城中国房地产集团的融资渠道主要包括发债、银行贷款、股
权融资等。
根据公司披露的数据，截至2019年底，公司总债务规模
约为3770亿元人民币，其中短期债务为605亿元，长期债务为
3165亿元。
在发债方面，绿城中国在2019年发行了5亿美元的境外优先票据，期限为5年，票息为5.75%。
此外，公司还在中国境内发行了
不少于10亿元的短期融资券和中期票据。
通过发债，绿城中国得以
获得稳定的资金来源，同时也扩大了公司的知名度和品牌影响力。
在银行贷款方面，公司与多家国内知名银行合作，如农业银行、工商银行等，在融资渠道上拥有相对的多样性和稳定性。
至于股权融资，绿城中国在2019年初完成了一笔12.78亿元的定向增发，增发对象为多家机构投资者，募集资金主要用于公司运
营及发展。
总体来说，绿城中国房地产集团的融资渠道比较多元化，包括
中长期债务融资、股权融资和短期债务融资等。
尽管面临行业压力
和大量的负债，绿城中国仍然拥有稳定的现金流和资金来源，有助
于其未来的持续发展。
绿城中国筹资路
公司简介
模型建立
实证研究
启示与建议
历年数据
历年营收和 利润趋势比 较
公司简介 历年数据 筹资之路 启示与建议
历年数据
历年资产
公司简介 历年数据 筹资之路 启示与建议
公截 司止 土 地 储年 备 情月 况 日
2011 12 31
公司简介 模型建立 实证研究 启示与建议
2006
主要通过IPO融资
公司简介 历年数据 筹资之路 启示与建议
2012年1月5日，求生存 绿城一周忍痛卖“五子” 1月5日晚间，绿城中国在其官方微博上连接挂出了四个股权转让 公告，分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权 、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进 行了转让。四个项目出售之后，绿城将回笼注册资本金2.95亿元。 2012年4月2日，绿城告别高负债率扩张模式 2012暂无购地计划 在新的出让项目方面，绿城表示没有明确时间，转让时机根据需 求决定。此前，绿城已经转让了5个项目，回笼资金超过13亿元。 当日，绿城公布了今年销售目标为400亿元。和2011年实际销售额353 亿元相比，这一目标上调了13.3%。绿城表示，今年将根据市场情况调整 供应计划，并根据产品结构和区域市场形势合理定价，“老盘优惠，新盘 合理。”目前，绿城已经开始整合营销平台，全员卖房，“全社会卖房” ，包括新成立联合经纪公司。
筹资之路
公司简介 历年数据 筹资之路 启示与建议
启示与建议
1.投资需求下的融资支持
顺应行业形势和国家宏观经济政策，结合证劵市场行情开发不同种类的融资品种，更好地扩宽融 资渠道。 2.绿城信用能力良好，建议继续保持 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了万科良好的信用能力。信用能力可转化为企 业的筹资能力。 3.将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。
绿城地产资本结构
引入战略投资者
转让部分项目
加强营销
最新综合指标
由以上数据可以看出，绿城的自救措施开始起效。
存在的问题
1、资产负债率太高，高负债压力大。
2、速动比率和流动比率低，资金流动 性差。
3、资金链紧，高房地产依托，取得新 的融资困难。
启示及建议
1、投资需求下的融资支持。 顺应行业形势和国家宏观经济政策，综合证券市场行情开发不同 种类的融资品种，更好地拓宽融资渠道。 2、绿城信用能能力良好，建议继续保持。 长期借款持续增加，主要银行授信额度扩大，显示了绿城良好的信 用能力。信用能力可转化为企业的筹资能力。 3、将金融创新与筹资渠道的创新结合起来。 绿城在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为 广大的房地产企业提供了新的融资思路。充分利用金融创新产品来提 高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。 4、调整负债结构。 负债结构中流动负债比例相对过高，需增加非流动负债占总负债的 比例，以缓解还款压力。 5、寻求最佳资产负债率。 全方位考虑负债对公司价值的影响，不仅要考虑其节税效应，也要 考虑应负债比率。
•
A 10 )
绿 城 地 产 简 介
1995
1 (
2005
3900
公司简介
• 绿城专注于优质房产品的开发， 产品形态涵盖别墅、城市公寓、 度假公寓、酒店式服务公寓等 住宅系列，同时涉及酒店、综 合类项目的开发和营造。自 1996年以来，绿城历年房产销 售额名列浙江省同行业前茅， 2006年实现销售收入74亿元。 自1998年以来，历年被金融机 构评为3A级信用单位。
2.5 2 1.5 1 0.5 0 06.12.31 07.12.31 08.12.31 万科 行业平均值 绿城集团
绿城中国控股有限公司财务分析
绿城中国控股有限公司财务分析通过网上查询绿城中国的每月通讯、定期财务报告及其他相关公告，绿城中国通过如下举措逐步改善其财务状况：1.通过处置项目公司股权或资产、增发配股、发行永久次级可换股可购回证券等筹得资金人民币129.2亿元；2.变革销售模式，即以开放式的经纪人制度取代自我销售模式。
在房地产成交逐步回暖的形势下，集团2012年1至10月的销售额较去年同期明显增加，达到413亿（归属于集团的销售额为234亿），已超出2011年全年的353亿（归属于集团的销售额为233亿）。
3.向轻资产、代建、服务产品的方向转型，适当调整项目开发进度，2012年上半年未新增土地。
通过以上举措，绿城中国负债压力显著下降，净负债率（有息负债减去货币资金/净资产）已由2011年底的148.7%下降至2012年6月30日的93.5%，至2012年9月末进一步下降至70％左右。
一、财务报表分析该公司为香港上市公司，采用国际财务报告准则，与中国会计准则的科目名称有较大差异，但资产、盈利等相关指标两个准则之间差异不大。
1.资产负债表2.利润表3.现金流量表简表项目2012.1-6（千元）2011.1-12（千元）经营活动净流入551,083(124,879)投资活动净流入4,203,556(3,501,909)筹资活动净流入(3,260,426)(5,156,735)净流入（+为流入，-为流出）1,494,213(8,783,523)4.财务指标从上述财务指标分析看，公司因出售部分项目，存货余额有所下降导致存货周转天数减少，一方面，公司加大销售力度，收入增长的同时，毛利率及净利率略有下降，实现资金快速回笼，另一方面，通过出售项目公司股权及增发配股等筹集资金，从2012年上半年的现金流看，投资活动净流入为42亿，该等资金用于偿还银行等相关方借款。
公司的净负债率下降较为明显。
二、资产处置分析为缓解债务压力，绿城自2011年底起陆续通过出让项目公司股权或资产、增发配股、发行永久次级可换股可购回证券等方式进行变现，具体如下：1.出让项目公司股权2.与九龙仓的战略合作于2012年6月8日宣布与九龙仓集团有限公司就对绿城进行战略性投资达成合作协定，涉及资金合共约港币51亿元（人民币约41.8亿）。