项目经理如何做好物业管理工作【PPT】
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物业项目经理工作述职总结ppt课件
6
----烈日下辛勤工作的师傅们(2)
7
----烈日下辛勤工作的师傅们(3)
8
----烈日下辛勤工作的师傅们(4)
9
第一部分：项目管理工作
三、规范文件管理 ➢ 文件统一管控，重要文件一式两份，放于档案室，方便查阅 ➢ 外来往来函件根据归口自行存档，交由行政主管一份 ➢ 签署合同统一给财务、行政办公室各一份 ➢ 各类记录由相应部门每周一统一签字后封存便于查阅
19
第四部分：项目相关数据统计
二、收费类数据统计
一期收费明细
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
0
上半年
应收户 应收面积 应收金额 实收户数 实收面积 实缴金额 面积收费率80.98 金额收费率
20
5000000 4000000 3000000 2000000 1000000
26
部分问题解决方案 • 加强领班以上人员培训工作，指标到人定 期培训、考核 • 加强部门间横向交叉例会工作，每月至少 一次，保证工作完成进度及完成质量 • 下半年加强业主满意度调查回访工作 • 项目建立奖惩机制，对于表现突出的人员， 项目可适当酌情处理给予一定的绩效奖励 • 公司应适当调整休息结构避免人员工作疲 劳应付差事
0
上半年
二期收费明细
应缴户数 应缴面积 应缴金额 实缴户数 实缴面积 实缴金额 面积收费率 金额收费率
21
第四部分：项目相关数据统计
三、管理类数据统计
客服各类数据统计 (NO.IC卡制作)
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 上半年度
----烈日下辛勤工作的师傅们(2)
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----烈日下辛勤工作的师傅们(3)
8
----烈日下辛勤工作的师傅们(4)
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第一部分：项目管理工作
三、规范文件管理 ➢ 文件统一管控，重要文件一式两份，放于档案室，方便查阅 ➢ 外来往来函件根据归口自行存档，交由行政主管一份 ➢ 签署合同统一给财务、行政办公室各一份 ➢ 各类记录由相应部门每周一统一签字后封存便于查阅
19
第四部分：项目相关数据统计
二、收费类数据统计
一期收费明细
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000
0
上半年
应收户 应收面积 应收金额 实收户数 实收面积 实缴金额 面积收费率80.98 金额收费率
20
5000000 4000000 3000000 2000000 1000000
26
部分问题解决方案 • 加强领班以上人员培训工作，指标到人定 期培训、考核 • 加强部门间横向交叉例会工作，每月至少 一次，保证工作完成进度及完成质量 • 下半年加强业主满意度调查回访工作 • 项目建立奖惩机制，对于表现突出的人员， 项目可适当酌情处理给予一定的绩效奖励 • 公司应适当调整休息结构避免人员工作疲 劳应付差事
0
上半年
二期收费明细
应缴户数 应缴面积 应缴金额 实缴户数 实缴面积 实缴金额 面积收费率 金额收费率
21
第四部分：项目相关数据统计
三、管理类数据统计
客服各类数据统计 (NO.IC卡制作)
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 上半年度
如何当好一名优秀的项目经理精品PPT课件
▪ 示范,并熟练地指导下属去做,才能 ▪ 带领大家成为内行.
五、善写
▪ 善写,管理人员欲想提高自身素质水平,使 其思想具有广泛的影响力,写作是必经之途. 善写,其一意指善于总结经验、归类、综合、 分析.把感性经验上升到系统理论；其二意 指善于在紧张的工作过程中,忙里偷闲、集 腋成裘；其三意指思路清晰、论点明确、 逻辑贯通、文章并重.写,能使敢想深刻化, 能使零星的思想之花条理化、
三、会说
▪ 会说,经理要管人,要指挥,就要会说.不会说不仅不能产生 正面管理效应,而且必然产生反面负效应.会说,一指该说 的话充分去说,不该说的话守口如瓶；二指该说的场合畅 所欲言地说,不该说地场合惜声如金；三指不同的对象用 不同的方法去说；四指言简意赅,点到要害、恰到好处. 会说也有必要的前提.其一没有思想见识,其说苍白无力； 其二,不能审时度势,把握分寸,其说常常南辕北撤；其三, 不能时刻清醒自制,其说势必如脱缰之马,结果事与愿违. 国外有句名言：是人才未必有口才,而有口才者多数是人 才.
二、建立以岗位责任 制为核心的体系
▪ 规章制度的核心是岗位职责。定岗、定位、 定责。
▪ 事事有人管，人人有专责，操作有程序，服务有 规范，办事有标准，工作有检查
▪ 不要把规章制度变成－－说在嘴上，写在纸上， 贴在墙上，落实不到ຫໍສະໝຸດ 动上的空文。第五 强化领导意识
▪ 一、己身正，不令而止；己身不正 ，令而不行， 要做到勤奋、自信、微笑，点头、赞美，发挥影 响力（300万）
▪ 系统化.
五、善写
▪ 写的过程也就是思考的过程；也就是对过 去工作反思优劣利弊的过程；也就是对未 来工作规划设计的过程.不写,或者敷衍了 事地写,实即放弃自我提高的机会,亦即意 味着对于自己的本职工作未能尽心尽力.
五、善写
▪ 善写,管理人员欲想提高自身素质水平,使 其思想具有广泛的影响力,写作是必经之途. 善写,其一意指善于总结经验、归类、综合、 分析.把感性经验上升到系统理论；其二意 指善于在紧张的工作过程中,忙里偷闲、集 腋成裘；其三意指思路清晰、论点明确、 逻辑贯通、文章并重.写,能使敢想深刻化, 能使零星的思想之花条理化、
三、会说
▪ 会说,经理要管人,要指挥,就要会说.不会说不仅不能产生 正面管理效应,而且必然产生反面负效应.会说,一指该说 的话充分去说,不该说的话守口如瓶；二指该说的场合畅 所欲言地说,不该说地场合惜声如金；三指不同的对象用 不同的方法去说；四指言简意赅,点到要害、恰到好处. 会说也有必要的前提.其一没有思想见识,其说苍白无力； 其二,不能审时度势,把握分寸,其说常常南辕北撤；其三, 不能时刻清醒自制,其说势必如脱缰之马,结果事与愿违. 国外有句名言：是人才未必有口才,而有口才者多数是人 才.
二、建立以岗位责任 制为核心的体系
▪ 规章制度的核心是岗位职责。定岗、定位、 定责。
▪ 事事有人管，人人有专责，操作有程序，服务有 规范，办事有标准，工作有检查
▪ 不要把规章制度变成－－说在嘴上，写在纸上， 贴在墙上，落实不到ຫໍສະໝຸດ 动上的空文。第五 强化领导意识
▪ 一、己身正，不令而止；己身不正 ，令而不行， 要做到勤奋、自信、微笑，点头、赞美，发挥影 响力（300万）
▪ 系统化.
五、善写
▪ 写的过程也就是思考的过程；也就是对过 去工作反思优劣利弊的过程；也就是对未 来工作规划设计的过程.不写,或者敷衍了 事地写,实即放弃自我提高的机会,亦即意 味着对于自己的本职工作未能尽心尽力.
物业项目经理的六个能力课件
利进行。
有效沟通协调
01
02
03
建立沟通机制
制定明确的沟通流程和责 任分配，确保信息畅通无 阻。
协调利益关系
在项目中，协调各方利益 关系，确保项目顺利进行。
及时解决问题
在遇到问题时，及时召开 会议，讨论问题并提出解 决方案。
03
管理能力
项目管理能力
制定项目计划
物业项目经理需具备制定 项目计划的能力，明确项 目目标、任务、时间节点 和资源需求。
为团队设定明确、可度量的目 标，确保团队成员了解并认同
这些目标。
制定实施计划
为达成目标，制定详细的实施 计划，包括时间表、资源分配
和任务分配。
激发团队热情
通过鼓励、认可和奖励，激发 团队成员的积极性和工作热情。
提供专业指导
为团队成员提供必要的指导和 培训，帮助他们提升技能和知
识。
与业主建立良好关系
项目进度控制
确保项目按计划进行，及 时调整计划以应对不可预 见的情况，合理分配资源， 确保项目按时完成。
项目风险管理
识别项目中潜在的风险， 制定相应的应对措施，降 低风险对项目的影响。
人员管理能力
团队建设
组建高效、协作良好的团队，通 过培训和激励提高团队成员的积
极性和工作能力。
沟通协调
与团队成员、业主、相关部门和其 他利益相关者进行有效沟通，协调 解决问题，确保信息畅通。
题的有效性和及时性。
监控和调整
在实施计划过程中，密切关注计 划的进展情况，根据实际情况做
出必要的调整和修正。
05
创新能力
学习新知识能力
持续学习
物业项目经理需要具备不断学习新知识的能力， 以便在不断变化的市场环境中保持竞争力。
项目经理培训实用型讲义PowerPoint演示文稿
敬业 忠诚 谨慎 正气 责任心
23
敬业
不能把工作当工作，而应该把工作当成事业经营 项目的任何事情都有你身影的存在，挥也回不去 言传不如身教，你将是第一个来，也是最后一个走 攻关克难啃骨头是工作职责 办法总比困难多，没有不能，只有我行
24
忠诚
一旦选择，就无怨无悔，金刚不可磨其志 企业不是旅馆 受人之托，忠人之事（企业、业主、同事） 时时处处心存感恩 坚守本分，不可妄念（例：大学生、车管员的故事）
有型、有范、有味。
阳光心态，乐观向上。
可远观，亦可近看。可浅谈，亦可深交。
变不可能为可能。
1
2
游戏：
桌子上有10颗棋子，横向4颗，纵向7颗。 现在可移动两颗棋子，使纵、横两列都有6颗 棋子，你能做到吗？
8 9 3 10 4 5
6
7 41
项目经理的沟通
n 什么是沟通？ 人与人（组织与组织）之间思想、观念、感情 的传递和反馈过程，其目的是求得思想、观 念达成一致，促使感情顺畅。
48
谢谢大家！
n 单 位： n 地 址： n 电 话： n 联系人：
欢迎大家莅临指导！
49
满意 服务不能自以为是，自作多情
服务不能强加
服务需要尊重客户意见
服务需要走心
8
从马斯洛需求看物业需求
马斯洛：生理、安全、社交、尊重、自我实现 物业：物质、安全、文化（举例龙湖、金科）
9
客服基础知识之物业费
人员费用（工资、保险、福利） 共用部位共用设施设备日常管理、运行、维护费 清洁、绿化费 公共秩序维护费 办公费（管理费分摊） 固定资产折旧费 公众责任险 经业主同意的其他费用 税金
有项目整体运作的定位、想法、措施、考核 熟悉项目的所有情况 不纸上谈兵，不当“办公室主任” 狠抓基础工作（客服、工程、秩序、清洁、绿化） 善于总结和提高
23
敬业
不能把工作当工作，而应该把工作当成事业经营 项目的任何事情都有你身影的存在，挥也回不去 言传不如身教，你将是第一个来，也是最后一个走 攻关克难啃骨头是工作职责 办法总比困难多，没有不能，只有我行
24
忠诚
一旦选择，就无怨无悔，金刚不可磨其志 企业不是旅馆 受人之托，忠人之事（企业、业主、同事） 时时处处心存感恩 坚守本分，不可妄念（例：大学生、车管员的故事）
有型、有范、有味。
阳光心态，乐观向上。
可远观，亦可近看。可浅谈，亦可深交。
变不可能为可能。
1
2
游戏：
桌子上有10颗棋子，横向4颗，纵向7颗。 现在可移动两颗棋子，使纵、横两列都有6颗 棋子，你能做到吗？
8 9 3 10 4 5
6
7 41
项目经理的沟通
n 什么是沟通？ 人与人（组织与组织）之间思想、观念、感情 的传递和反馈过程，其目的是求得思想、观 念达成一致，促使感情顺畅。
48
谢谢大家！
n 单 位： n 地 址： n 电 话： n 联系人：
欢迎大家莅临指导！
49
满意 服务不能自以为是，自作多情
服务不能强加
服务需要尊重客户意见
服务需要走心
8
从马斯洛需求看物业需求
马斯洛：生理、安全、社交、尊重、自我实现 物业：物质、安全、文化（举例龙湖、金科）
9
客服基础知识之物业费
人员费用（工资、保险、福利） 共用部位共用设施设备日常管理、运行、维护费 清洁、绿化费 公共秩序维护费 办公费（管理费分摊） 固定资产折旧费 公众责任险 经业主同意的其他费用 税金
有项目整体运作的定位、想法、措施、考核 熟悉项目的所有情况 不纸上谈兵，不当“办公室主任” 狠抓基础工作（客服、工程、秩序、清洁、绿化） 善于总结和提高
物业经理部门主管如何有效执行日常管理工作(PPT 56张)
节日布置 (社区活动)
与政府机构的沟通 商场的管理 (公共设施保养、导购标志牌、广播、清洁卫
生、绿化及装饰布置、消防、安全）
•
会所的管理
酒店式服务
• 上述所有管理需依据： 物业管理法律、法规 物业管理合同（要求、标准）
管理公约、管理服务协议
业户手册、装修手册
行政人事部的工作内容
行政方面 1.每月管理报告* (内容) 2.档案管理* (内容) 3.形象管理（员工制服） 4.电讯管理 5.会议 6.协调其他部门 7.企业文化 8.员工活动
12．游泳池水质及水处理设备
二、室内公共区域 1．大堂出入门 2．大堂地台、墙面、天花装饰 3．大堂照明、开关、插座 4．大堂空调及风口 5．大堂烟感及喷淋 6．楼怪公共走道、水牌和各种标志（天、地、墙） 7．公共卫生间设施 8．公共走道/消防通道照明、插座 9．防火门及关闭器 10．公共走道烟感及喷 11．公共走道风口及排烟阀
11．空调机房 12．空调主机 13．冷冻泵与冷却泵 14．锅炉房 15．锅炉 16．热交换器 17．水泵房 18．水泵与稳压泵 19．污水处理机房
20．湿式报警装置 21．气体报警装置 22．消防监控控制室 23．消防报警主机 24．应急忙广播设备 25．安保监控主机 26．监视器与录像机 27．红外监视器 28．楼宇自控主机 29．电话机房 30．电梯机房
•
• • •
短期/应急/外判合同
赔偿责任 付款方式
节能
电、空调、电梯、泛光照明
广告
规划\设计、保险、维修
日常巡视（夜间）*
清洁 安全 消防 岗位及业户行为
一、外围设施
1．出入大门及天棚 2．外围走道台阶及围墙 3．外墙（玻璃、大理石、面砖） 4．花颤及栏杆 5．消火栓及接合器 6．外围车道标志 7．外围照明（泛光照明） 8．水池/鱼池水质 9．喷水池及水池照明 10．室外监控摄像机 11．室外红外线报警装置
物业项目经理工作总结PPT
培训效果评估
对参加的培训课程进行效果评估，确保所学知识能够应用到实际工 作中。
团队培训组织
根据项目需求，组织团队成员参加相关培训，提升团队整体能力。
个人能力评估及发展规划制定
个人能力评估
定期对自身的专业知识 、技能水平和工作成果 进行客观评估。
发展目标设定
根据评估结果，设定明 确的个人发展目标，包 括短期目标和长期目标 。
物业项目经理工作总结
目录
• 引言 • 项目成果回顾 • 团队协作与沟通经验分享 • 问题挑战及解决方案总结 • 专业知识技能提升情况反思 • 下一步工作计划与展望
01
引言
项目背景与目标
项目背景
介绍项目立项的原因、市场需求 、企业内部需求等。
项目目标
明确项目的主要目标，如提升物 业服务质量、提高业主满意度、 降低运营成本等。
项目经理职责与角色
职责
阐述项目经理在项目执行过程中的主要职责，如制定计划、分配资源、监控进 度、沟通协调等。
角色
描述项目经理在项目团队中扮演的角色，如领导者、决策者、协调者等。
项目执行时间轴
01
02
03
项目启动阶段
说明项目启动时间、项目 组成员到位情况、项目计 划制定等。
项目实施阶段
阐述项目具体执行过程， 包括重要时间节点、主要 任务完成情况等。
关注员工成长
关注团队成员的职业发展需求，提供培训和发展 机会，促进团队持续成长。
04
问题挑战及解决方案总结
项目执行中遇到的问题及原因分析
人力资源不足
在项目执行过程中，由于人力资源配置不足，导致部分工作进度 受到影响。
沟通不畅
项目团队成员之间、以及与业主、供应商等之间的沟通存在障碍， 影响了工作效率。
对参加的培训课程进行效果评估，确保所学知识能够应用到实际工 作中。
团队培训组织
根据项目需求，组织团队成员参加相关培训，提升团队整体能力。
个人能力评估及发展规划制定
个人能力评估
定期对自身的专业知识 、技能水平和工作成果 进行客观评估。
发展目标设定
根据评估结果，设定明 确的个人发展目标，包 括短期目标和长期目标 。
物业项目经理工作总结
目录
• 引言 • 项目成果回顾 • 团队协作与沟通经验分享 • 问题挑战及解决方案总结 • 专业知识技能提升情况反思 • 下一步工作计划与展望
01
引言
项目背景与目标
项目背景
介绍项目立项的原因、市场需求 、企业内部需求等。
项目目标
明确项目的主要目标，如提升物 业服务质量、提高业主满意度、 降低运营成本等。
项目经理职责与角色
职责
阐述项目经理在项目执行过程中的主要职责，如制定计划、分配资源、监控进 度、沟通协调等。
角色
描述项目经理在项目团队中扮演的角色，如领导者、决策者、协调者等。
项目执行时间轴
01
02
03
项目启动阶段
说明项目启动时间、项目 组成员到位情况、项目计 划制定等。
项目实施阶段
阐述项目具体执行过程， 包括重要时间节点、主要 任务完成情况等。
关注员工成长
关注团队成员的职业发展需求，提供培训和发展 机会，促进团队持续成长。
04
问题挑战及解决方案总结
项目执行中遇到的问题及原因分析
人力资源不足
在项目执行过程中，由于人力资源配置不足，导致部分工作进度 受到影响。
沟通不畅
项目团队成员之间、以及与业主、供应商等之间的沟通存在障碍， 影响了工作效率。
如何做一名合格的物业项目经理？(ppt文档)
心，很具教育意义）
案例分析
四、工作方法得当，困难迎刃而解
工作方法
不断提升
项目计划如何落地……
逐级分解责任和指标 逐月分解指标 激励与考核 及时总结，适时调整
如何防止指标不达标……
沟通确定的计划才是好计划 及时跟踪 及时调整
我是项目团队中最厉害的员工……
指导他人还是自己动手？
法律法规常识
二、如何有效开展工作……
我刚刚当上了项目经理……
内部晋升 外部空降 老板指定 其他
业主满意，房屋保值增值，企业获利！
----企业目标
安居乐业，和谐社区，社会进步！
管理目标
----政府目标
物业服务合同
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 违约责任
团队建设
如何面对项目压力……
项目合同过度承诺……，不可能完成的任务 遗留问题难以解决……，何从下手 项目人员配置紧张……，三头六臂 业主不遵守规矩 ……，难以应付 公司费用控制严 ……，投入收紧 物业费收缴难 ……，入不敷出
客户、同事沟通，了解项目背景 根据移交约定，明确责任，限期整改 进行岗位分析，一人多岗，激励机制提升效率 加大宣传和引导，规范业主行为 在费用可控范围内，说服公司缩短审批周期 提升服务的同时，多措并举，提升收缴率 乐观
旁听班组例会 汇报项目重大事
项
协调团队内部工作 关注业主心声
参与重大投诉处理
工作任务－－贵在坚持！ 安排阶段性工作
三、小品欣赏－－案例分析
物业工作很难，在做“瓷器活”，一碰即碎 不是冤家不聚头－－冤家宜解不宜结 管理与服务矛盾共同体 打铁还须自身硬－－否则会被扒扒 新时代用心沟通 物业、业主本是“一家人” 小品其实是宣传物业的好方法（形象、生动、开
案例分析
四、工作方法得当，困难迎刃而解
工作方法
不断提升
项目计划如何落地……
逐级分解责任和指标 逐月分解指标 激励与考核 及时总结，适时调整
如何防止指标不达标……
沟通确定的计划才是好计划 及时跟踪 及时调整
我是项目团队中最厉害的员工……
指导他人还是自己动手？
法律法规常识
二、如何有效开展工作……
我刚刚当上了项目经理……
内部晋升 外部空降 老板指定 其他
业主满意，房屋保值增值，企业获利！
----企业目标
安居乐业，和谐社区，社会进步！
管理目标
----政府目标
物业服务合同
服务范围及内容 服务期限 人员配置 服务质量与标准 收费标准及结算办法 违约责任
团队建设
如何面对项目压力……
项目合同过度承诺……，不可能完成的任务 遗留问题难以解决……，何从下手 项目人员配置紧张……，三头六臂 业主不遵守规矩 ……，难以应付 公司费用控制严 ……，投入收紧 物业费收缴难 ……，入不敷出
客户、同事沟通，了解项目背景 根据移交约定，明确责任，限期整改 进行岗位分析，一人多岗，激励机制提升效率 加大宣传和引导，规范业主行为 在费用可控范围内，说服公司缩短审批周期 提升服务的同时，多措并举，提升收缴率 乐观
旁听班组例会 汇报项目重大事
项
协调团队内部工作 关注业主心声
参与重大投诉处理
工作任务－－贵在坚持！ 安排阶段性工作
三、小品欣赏－－案例分析
物业工作很难，在做“瓷器活”，一碰即碎 不是冤家不聚头－－冤家宜解不宜结 管理与服务矛盾共同体 打铁还须自身硬－－否则会被扒扒 新时代用心沟通 物业、业主本是“一家人” 小品其实是宣传物业的好方法（形象、生动、开
物业项目经理工作计划PPT
设施设备更新改造计划
设备更新计划
根据设施设备的运行状况和业主需求，制定设备更新计划，提高设备性能和可靠性。
改造项目实施
针对老旧设施设备进行改造升级，提高运行效率，降低能耗。
资金筹措与预算
合理安排资金，确保设施设备更新改造计划的顺利实施。
能耗管理与节能降耗
能耗数据分析
收集并分析设施设备的能耗数据，找出能源浪费的原因，制定相应的节能措施。
培训与发展
定期为员工提供培训和发展机会，提高员工的专 业技能和服务质量。
团队建设活动
组织团队建设活动，增强团队凝聚力和合作精神 。
供应商管理及评估
供应商选择
01
选择具有良好信誉和资质的供应商，确保项目所需物资和服务
的质量和可靠性。
合同管理
02
与供应商签订详细的合同，明确双方的权利和义务，确保项目
的顺利进行。
供应商评估与优化
03
定期对供应商的服务质量和信誉进行评估，及时调整供应商选
择策略，优化供应链管理。
03
设施设备管理
设备巡检与维护
建立设备巡检制度
定期对各类设施设备进行巡检 ，确保设备运行正常。
设备维护计划
制定设施设备的年度维护计划 ，包括保养、检修、更换等，
确保设备长期稳定运行。
紧急维修响应
建立紧急维修响应机制，对突 发故障进行及时处理，保障业 主生活和公共区域正常运转。
安全检查
物业项目经理应定期组织对物业区域进行全面的安全检查，发现和纠正安全隐患 。
隐患排查治理
对于检查中发现的安全隐患，物业项目经理应督促相关责任人及时整改，并跟进 整改情况，确保隐患得到消除。
05
服务质量管理
如何做好物业项目运作管理 PPT精品课件
（3）特种作业、危险岗位作业人员的培训
需求统计、申请提报、协议签订、证件管理 有电工、电梯、空调、焊工、高处作业、巡逻车、消防上岗、 安全管理等
4
无以规矩不成方圆
管理监督，目标与绩效考核
（1）如何提升员工日常管理水平和服务质量？
有日常监督检查管理办法和标准，严格实施，结果兑现； 重视员工、尊重员工、教育员工、及时解决员工提出问题
6
众人拾柴火焰高
团队管理
你有做夜间检查吗？ 有做好记录吗？
7、做好层级检查管理，让 下属负起责任
• 告诉你的下属，这是他的职责，理应履行，承 上启下，各司其职，各负其责，层层把关。
8、激励是必要的，用好葡 萄图考核机制
9、带人要带心
•高绩效和低绩效团队之间的重大差别是是否建立 激励机制，优秀的团队领导会为此花时间、团队 成员也会重视，并越来越好。
1 凡事预则立，不预则废 2 工欲善其事，必先利其器 3 磨刀不误砍柴工 4 无以规矩不成方圆 5 名不正则言不顺，言不顺则事不成 6 众人拾柴火焰高 7 欲速则不达 8 其身正，不令而行
管理规划与体系建设 需求人、物、财的筹备 员工培训 监督检查、目标和绩效 管理规范化工作的推行 团队管理 安全问题的关注和预控 对物业经理人的要求
如何做好物业项目运作管理
---及对物业经理人的要求---
课前交流------什么是项目管理？
1、按照合同约定 2、依据有关法律法规的规定
1、在有限资源下 2、在规定时间内 3、在预算范围内
项目管理
1、运用系统的观点、方法和理论 2、把系统、方法和人员结合在一起
1、完成项目各项工作 2、达成项目的质量目标
（2）如何提高员工积极、主动性和工作效率？
需求统计、申请提报、协议签订、证件管理 有电工、电梯、空调、焊工、高处作业、巡逻车、消防上岗、 安全管理等
4
无以规矩不成方圆
管理监督，目标与绩效考核
（1）如何提升员工日常管理水平和服务质量？
有日常监督检查管理办法和标准，严格实施，结果兑现； 重视员工、尊重员工、教育员工、及时解决员工提出问题
6
众人拾柴火焰高
团队管理
你有做夜间检查吗？ 有做好记录吗？
7、做好层级检查管理，让 下属负起责任
• 告诉你的下属，这是他的职责，理应履行，承 上启下，各司其职，各负其责，层层把关。
8、激励是必要的，用好葡 萄图考核机制
9、带人要带心
•高绩效和低绩效团队之间的重大差别是是否建立 激励机制，优秀的团队领导会为此花时间、团队 成员也会重视，并越来越好。
1 凡事预则立，不预则废 2 工欲善其事，必先利其器 3 磨刀不误砍柴工 4 无以规矩不成方圆 5 名不正则言不顺，言不顺则事不成 6 众人拾柴火焰高 7 欲速则不达 8 其身正，不令而行
管理规划与体系建设 需求人、物、财的筹备 员工培训 监督检查、目标和绩效 管理规范化工作的推行 团队管理 安全问题的关注和预控 对物业经理人的要求
如何做好物业项目运作管理
---及对物业经理人的要求---
课前交流------什么是项目管理？
1、按照合同约定 2、依据有关法律法规的规定
1、在有限资源下 2、在规定时间内 3、在预算范围内
项目管理
1、运用系统的观点、方法和理论 2、把系统、方法和人员结合在一起
1、完成项目各项工作 2、达成项目的质量目标
（2）如何提高员工积极、主动性和工作效率？
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2 . 政府管理同企业管理的区别
(1) 政府管理靠法规(行政行为) (2) 企业管理靠合同(经济行为)
3.处理关系
(1)依约收费(按政府的批文收费或 按与业主之间的协议收费） (2)依约服务(按合同约定提供服务 和按协商、公平、合理原则服务） (3)依约管理(按政府法规、开发商 、业主、业主大会、业主委员会及专 业公司的授权进行管理，同时正确利 用告知、劝阻、报告三个管理权限)
项目经理如何做好物 业管理工作
引 言
企业经理的根本职责有两个：一是 巩固管理权 二是扩增应收费。也 即一手抓政治，一手抓经济。这两 个工作抓好了，企业的工作也就抓 好了。所以企业经理应紧紧围绕“ 巩固管理权”和“扩增应收费”来 做好自己的工作。
巩固管理权
一、物业管理权的起源
(一)、什么是物业
(五)物业管理权的产生
1.开发商开发小区，拥有完全产 权 2.开发商自建或选聘物管企业进行 小区管理 3.开发商销售物业出让产权，业主 购买物业拥有产权。开发商物权逐 步减少，业主物权逐步增多 4. 由业委会代表物权增多的业主 行使管理权，二次选择出现
(六)物业管理根本原则
物业管理权起源于业主的物权，物 权 决定管理权。 1.物权决定占有权 3.物权决定装修权 5.物权决定处分权 7.物权决定建议权 9.物权决定表决权
2.物权决定使用权 4.物权决定收益权 6.物权决定知情权 8.物权决定选举权 10.物权决定监督权
二、物业管理三大体系
（一）企业管理体系
1.人事管理体系 2.资金管理体系 3.物资管理体系 4.生产管理体系 5.营销管理体系
（二）物业维护体系 1.房屋建筑维护
(1)基础 (3)板层与地面 (5)屋顶 (2)墙柱 (4)楼梯 (6)门窗
2.附属设施护
(1)单车棚 (3)设备房 (5)值班室 (7)游泳池 (9)信报箱 (11)学校会所 (13)园林小品 (2)停车库 (4)办公房 (6) 垃圾房 (8)井沟渠 (10)宣传栏 (12)市场商铺 (14)其它设施
3.附属设备维护
(1)给排水 (3)照明 (5)电梯 (7)暖气 (9)消防 (2)供配电 (4)燃气 (6)空调 (8)监控 (10)信号
(十)物业管理七大关系的形成
1.企业同政府关系 2.企业同开发商关系; 3.企业同业主关系; 4.企业同业主大会关系; 5.企业同业主委员会关系; 6.企业同专业公司关系; 7.企业内部管理关系
四、正确处理七大关系是 维护和巩固管理权的关键
(一)正确处理企业同政府关系 1. 两者关系
（1) 管理和被管理 （2) 监督和被监督 （3) 处罚和被处罚
(一)企业原本是弱势群体
政治上没分量 经济上没搞头 社会上无地位 经营上无保障 工作上无悠闲
(二)业主原本只想改变自己生活
集自己一生的储蓄去购买房子。 集自己一家的储蓄去购买房子。 对新的居住环境充满幸福的瞳景、 寄予了美好的期望。
(三)企业受到三个因素的影响
1.开发商(管控、服务、销售、维 修、经营) 2.专业公司(专业权利、专业责任) 3.政府部门(社区联防、治安监控 、人口普查、计划生育、拥军优属、 民政安抚、社会救助、劳动就业、防 灾救灾、邻里纠纷)
(四)得到管理权后的企业
脸难看 话难说 理难讲 事难办 情难融 法难依
(五)业主受到四个因素的影响
1.物业购买矛盾(时间、质量、数量、 价格、承诺) 2.物业使用矛盾(自用、自用与公用、 公用) 3.物业服务矛盾(收费与服务、公共服 务和单个需求、角色错位、期望感知、 规范管理、服务态度质量责任) 4.物业利益矛盾(收费利益、经营利益 、其它利益)
1.房屋建筑 (住宅、非住宅) 2.设施设备 (建筑、电气、其它) 3.场 地 (道路、庭院、绿地)
(二)什么是物业管理
业主用合同聘企业对物业维护和 对业主服务的活动
(三)为什么要物业管理
1.保障物业的使用功能; 2.创造安全、文明、舒适、优美环 境。
(四)物业管理服务内容(三大类16项) 1.常规性公共服务:(1)保安、(2)保洁 、(3)绿化、(4)维修、(5)装修、(6)存 车、(7)消防、(8)反映问题、(9)处理危 机、(l0)档案管理。 2.针对性专项服务:(1)代收费、(2)家 政、(3)社区文化、(4)中介、(5)经纪代 理。 3.委托性特约服务:(1)协商项目、协 商收费、协商服务。
(1)聘用 (2)服务 (3)收费 (4)管理 (5)监督 (6)情感
2.处理关系
（1)研究和满足业主的心态是我们的 主要工作 (业主对企业功能性服务评价 和感受性服务评价）
（2）对不同业主要给予不同的服务 （业主服务一定要体现出差异性、区 别性、优越性） 温饱型 (同情) 经济型 (保护) 文化型 (尊重) 审美型 (祟拜) 权利型 (敬重) 社会型 (宣传)
4.场地维护
(1)道路 (2)庭院 (3)绿化
（三）业主服务体系 1.功能性服务（开展三大类16项服务） 2.关系性服务（协调业主与业主关系） 3.情感性服务（协调企业与业主关系）
三、物业管理权的演变
物业管理有两个主体：一个 主体是企业，一个主体是业主。 物业管理的所有问题和矛盾，都 是由这两个主体演化而来。因此 ，将这两个主体的相关情况弄清 楚了，物业管理的问题和矛盾， 也就基本弄清楚了。
(二)正确处理企业同开发商关系 1.两者关系
(1)责权利关系 (2)情感关系
2.处理关系
（1)利用合同处理责权利关系 委托事项授权； 委托期限； 物权利益授权； 物管费用结算(开办费、物管费、空 房费、维修费、亏损费) （2)利用诚信和“受人之托,忠人之 事”的原则来处理情感关系。
(三)正确处理企业同业主关系 1. 两者关系
(六)失去主动权的业主
委屈 失望 冷漠 愤怒 抗争
(七)物业管理的初级纠纷
1.业主求企业 2.业主求业主 3.形成业主大会 4.产生业主委员会
(八)物业管理的高级纠纷
好心演变成恶意 服务演变成纠纷 经济演变成政治 维权演变成动乱 人性演变成兽性
(九)物管未来发展的三个阶段
业主炒企业
业主斗业主 业主求企业