城市房地产的体制与改革(ppt 22页)
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房地产基本制度与政策PPT参考幻灯片
（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。
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（四）挂牌出让：
1、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗 地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始 价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地 交易场所挂牌公布；
2、符合条件的竞买人填写报价单报价；
3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
属于其成员集体所有的土地； ❖ 6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁
移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
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❖
集体土地所有权是以符合法律规定的农
村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其
所有的土地享有的受到法律限制的支配性物权。
❖ 《土地管理法》规定：
❖ 1、农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家 所有的以外，属于农民集体所有；
建设用地使用权 土地使用权的类型
农业用地使用权（承包经营权）
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2、土地使用权的取得、变更和终止 （一）土地使用权的主要取得方式
（1）国有土地建设 用地使用权的取 得方式
出让方式（1990年5月确立） 划拨方式（新中国成立至今）
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（2）集体土地建设用地使用权的取得方式 申请批地：如乡镇企事业用地、农民宅基地。
（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记 手续。
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（三）拍卖出让：其特点是有利于公平竞争，适用于区 位条件好、交通便利的地块。
拍卖土地使用权的程序是：
（1）准备拍卖文件。
（2）发布拍卖公告。
（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。
住房制度改革ppt课件
三、问题纠纷
一、遗留问题 1、上市出售已购公有住房，出售人凭房屋所有权证（房屋所有权共有 的，还需提交共有人同意出售的书面意见）、身份证或其他有效身份证 明、与产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公有住 房买卖合同，由买卖双方直接到房屋所在区、县国土房管局交易管理、 权属登记部门办理过户手续。 2、上市出售的已购公有住房土地性质为划拨的，需按照成交价的1%补 交土地出让金。权属登记部门在制发房屋所有权证时，应在附记栏中注 明土地出让金缴纳情况并加盖印章。 3、 上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收 入全部归产权人个人所有。
三、问题纠纷
目前住房改革在取得一定成绩的基础上,也积累了诸多矛盾, 发展到今天,居民住房困难的矛盾反而更为尖锐。不断攀 高的房价虽与加速推进的城镇化带来的住房需 求和土地 供应刚性等客观因素有关,但房改过程中的某些政策失当 也难辞其咎,这不得不引起我们对相关政策的反思。为了 保障广大普通百姓的住房权利,国家对住 房保障制度的改 革给予了高度重视,因此在探索符合我国国情的住房保障 制度,制定兼顾公平和效率的新的住房保障制度过程中,我 们应该看到使用新制度经济学理论研究我国住房保障制度 的意义。
“三改四建”
“三改”，即改变计划经济体制下的福利性体制，从住 房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人 三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管 理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；从住房实物福 利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。
“四建”，即建立与社会主义市场经济体制相适应的新 住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障 性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品 房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险， 建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房 地产交易市场和房屋维修、管理市场。
房地产新政PPT
始，开发企业开发土地全部实行“招拍挂”，提高项目自 有资本金要求，对土地供应从规模和制度上进行紧缩性控 制
•Ba具k体er政y 策（表2） Lamport’s
Algorithm
• 调控效果
由于连续多年供应量持续低于需求增长，市场供求关 系失衡不断加剧，所以出现了在政策短期观望后房价报复 性上涨的局面，房价并没有降下来。但住房和城乡建设部 政策研究中心副主任秦虹指出，如果04年和08年调控效 果好不好用单一房价指标衡量，实际上是不完整的，当时 它对房地产宏观调控主要服从国民经济防止经济过热。
Lamport’s
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政策评价
国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调 控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地 产，因而措施只针对一些房地产投机行为；
严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷 款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求， 但需求仍然存在，谨防未来大幅释放；
Lamport’s
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2008年第四季度-2009年末（第二 轮宏观调控）
• 调控背景 2008年我国经历GDP连续六个季度、连续下降
七个百分点这样一个快速经济下滑。2008年8月， 全国商品房销售面积跌入谷底（同比下降35.7%） 8月以来房价指数一直环比下降，12月跌至谷底（ -0.7%)。9月，受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进 一步扩大的影响，货币政策开始放松，当年9月至 年底，央行连续5次降息，3次下调存款准备金率
Lamport’s
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调控内容 关键词 调结构 紧银根 紧地跟
• 调结构
十五到十一五时期，我国经济连续五年的GD
P两位数增长，城镇个人可支配收入连续五年超过GDP增长
•Ba具k体er政y 策（表2） Lamport’s
Algorithm
• 调控效果
由于连续多年供应量持续低于需求增长，市场供求关 系失衡不断加剧，所以出现了在政策短期观望后房价报复 性上涨的局面，房价并没有降下来。但住房和城乡建设部 政策研究中心副主任秦虹指出，如果04年和08年调控效 果好不好用单一房价指标衡量，实际上是不完整的，当时 它对房地产宏观调控主要服从国民经济防止经济过热。
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政策评价
国务院新政并未改变政府的房地产调控目标，调 控主线还是遏制房价的过快上涨，并非打压房地 产，因而措施只针对一些房地产投机行为；
严格的差别化住房信贷政策（二套及以上住房贷 款首付和利率的提高）只能短期延缓购房需求， 但需求仍然存在，谨防未来大幅释放；
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2008年第四季度-2009年末（第二 轮宏观调控）
• 调控背景 2008年我国经历GDP连续六个季度、连续下降
七个百分点这样一个快速经济下滑。2008年8月， 全国商品房销售面积跌入谷底（同比下降35.7%） 8月以来房价指数一直环比下降，12月跌至谷底（ -0.7%)。9月，受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进 一步扩大的影响，货币政策开始放松，当年9月至 年底，央行连续5次降息，3次下调存款准备金率
Lamport’s
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调控内容 关键词 调结构 紧银根 紧地跟
• 调结构
十五到十一五时期，我国经济连续五年的GD
P两位数增长，城镇个人可支配收入连续五年超过GDP增长
《城市房地产管理》课件
Part Three
城市房地产市场 是指在城市范围 内，由政府、开 发商、投资者、 购房者等各方参 与，以土地、房 屋等为交易对象 的市场。
城市房地产市场 包括新房市场和 二手房市场，新 房市场主要是开 发商开发的新楼 盘，二手房市场 则是已经建成并 投入使用的房屋。
城市房地产市场 的参与者包括政 府、开发商、投 资者、购房者等， 政府负责制定政 策、监管市场， 开发商负责开发 建设，投资者和 购房者则是市场 的主要需求方。
提供住房：满足城市居民的居住需求 促进经济发展：带动相关产业的发展，如建筑、建材、金融等 调节资源配置：通过市场机制，实现资源的合理配置 提高生活质量：改善城市居民的居住环境，提高生活质量
Part Four
城市房地产产 权是指城市房 地产的所有权、 使用权、收益 权和处分权。
城市房地产产 权包括土地使 用权和房屋所
有权。
城市房地产产 权的取得方式 包括出让、转 让、继承、赠
与等。
城市房地产产 权的管理包括 产权登记、产 权变更、产权 纠纷处理等。
国有土地使用权 集体土地使用权 房屋所有权
土地承包经营权 土地使用权转让 房屋所有权转让
登记机构：房地产管理部门 登记内容：房地产权属、面积、用途等 登记程序：申请、受理、审查、登记、发证 登记效力：确认房地产权属，保护权利人合法权益
规范内容：包括中 介服务机构的设立、 经营范围、服务标 准等
监管方式：包括行 政监管、行业自律、 社会监督等
监管措施：包括定 期检查、随机抽查 、投诉处理等
违规处罚：包括罚 款、停业整顿、吊 销营业执照等
Part Seven
城市房地产税收是指对城市房地产交易、持有、使用等环节征收的税收 包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税等 目的是调节房地产市场，保障国家财政收入 税收管理包括税收征收、税收减免、税收稽查等环节
《城市房地产的体制与改革》
学习习惯一旦养成，它便会以情不自禁、 不期而至的方式持续下来，犹如物理学中的惯 性力量。“良好的学习习惯是一种自觉的学习 行为，因而能提高学习效率”。
二、中学生必须养成哪些良好的学习习惯？ 1.尊重与欣赏老师的习惯 亲其师，信其道。一个学生同时面对的各学科教师，长短
第二章 城市房地产体 制及其改革
第一节 第二节 第三节
城市房地产体制的基本概念 传统城市房地产体制的弊端 城市房地产体制改革目标模式
教学目的和要求
本章主要是研究房地产经营宏观环境的体 制环境。
重点：城市房地产体制的含义，传统城市 房地产体制的弊端；
难点：城市房地产体制的目标与模式。
第一节 城市房地产体制的基本概念
世界上最可怕的力量是习惯，世界上最宝贵的 财富也是习惯。一个班级, 一个企业，一个国家， 一个民族是如此，对于人的一生，更是如此。生 而为人，每个人都需要踏踏实实地做人，而良好 的做人习惯正是帮助我们构建成功人生所必需 的。
好习惯是一个人终身的财富。习惯是一个人 的资本，你有了好习惯，你一辈子都有用不完的 利息，你有了坏习惯，你一辈子有偿还不了的债 务。
向社会融资 如发行住宅债券等
政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款
1、政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者
2、以住房补贴形式发放给特定的购房者，专门用于购房
3、拨给专门银行，委托其对特定购房者提供优惠贷款，专门 用于购房
4、 对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构，用作优 惠出售住房
二、传统市场房产体制弊端
1、住房再生产资金无法形成良性循环 2、行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原
则，又加剧了住房分配中的苦乐不均
3、使企业背上沉重的住房包袱，无法全力投入主业 4、造成城市居民消费结构不合理，住房消费在整个
二、中学生必须养成哪些良好的学习习惯？ 1.尊重与欣赏老师的习惯 亲其师，信其道。一个学生同时面对的各学科教师，长短
第二章 城市房地产体 制及其改革
第一节 第二节 第三节
城市房地产体制的基本概念 传统城市房地产体制的弊端 城市房地产体制改革目标模式
教学目的和要求
本章主要是研究房地产经营宏观环境的体 制环境。
重点：城市房地产体制的含义，传统城市 房地产体制的弊端；
难点：城市房地产体制的目标与模式。
第一节 城市房地产体制的基本概念
世界上最可怕的力量是习惯，世界上最宝贵的 财富也是习惯。一个班级, 一个企业，一个国家， 一个民族是如此，对于人的一生，更是如此。生 而为人，每个人都需要踏踏实实地做人，而良好 的做人习惯正是帮助我们构建成功人生所必需 的。
好习惯是一个人终身的财富。习惯是一个人 的资本，你有了好习惯，你一辈子都有用不完的 利息，你有了坏习惯，你一辈子有偿还不了的债 务。
向社会融资 如发行住宅债券等
政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款
1、政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者
2、以住房补贴形式发放给特定的购房者，专门用于购房
3、拨给专门银行，委托其对特定购房者提供优惠贷款，专门 用于购房
4、 对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构，用作优 惠出售住房
二、传统市场房产体制弊端
1、住房再生产资金无法形成良性循环 2、行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原
则，又加剧了住房分配中的苦乐不均
3、使企业背上沉重的住房包袱，无法全力投入主业 4、造成城市居民消费结构不合理，住房消费在整个
房地产管理基本制度与政策 ppt课件
12
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
10
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
11
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
5
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
《商品房销售管理办法》（建设部部长俞正声４ 月４日签署８８号部令发布，自２００１年６月 １日起施行。） 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企 业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使 用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）， 向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用 说明书》。
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《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
重点阅读： 《城乡规划法》 《建筑法》 《城市房地产管理法》
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《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
房地产开发经营（第七章） 四、房地产开发经营（第七章）
1.房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业的管理 了解：房地产开发企业的管理。 了解：房地产开发企业的管理。 2.房地产开发项目管理 2.房地产开发项目管理 了解：房地产开发项目管理。 了解：房地产开发项目管理。 3.房地产经营管理 3.房地产经营管理 掌握：商品房交付使用。 掌握：商品房交付使用。 熟悉：房地产项目转让。 熟悉：房地产项目转让。 了解：房地产广告。 了解：房地产广告。 4.房地产开发企业信用档案 4.房地产开发企业信用档案 了解：房地产开发企业信用档案。 了解：房地产开发企业信用档案。
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《房地产管理基本制度与政策》 房地产管理基本制度与政策》
建设用地制度与政策（第四章） 二、建设用地制度与政策（第四章）
1.中国现行土地制度概述 1.中国现行土地制度概述 熟悉：土地所有制。 熟悉：土地所有制。 了解：土地管理基本制度。 了解：土地管理基本制度。 2.集体土地征收 2.集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和 熟悉：征收集体土地的政策规定， 标准。 标准。 了解：征收集体土地的工作程序。 了解：征收集体土地的工作程序。 3.国有建设用地 3.国有建设用地 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 了解：建设用地审查报批程序、临时用地的报批和使用。 4.集体建设用地 4.集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。 掌握：集体所有建设用地使用情形。 了解：集体所有建设用地使用原则。 了解：集体所有建设用地使用原则。
第二章 房地产制度PPT教学课件
2.主要房地产制度： ⑴ 世界上流行的两种土地使用制度 ① 美国式土地私有制度 ② 英国式土地使用权出租制度
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第一节 中国房地产制度概述
一、房地产制度 ⑴ 世界上流行的两种土地制度 ⑵ 中国的土地使用、管理制度 ⑶ 中国的房产管理制度
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3
第一节 中国房地产制度概述
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第二节 中国土地使用制度
二、中国土地使用制度的特点 3. 土地一级市场由于受到政府垄断，地方
政府为了利益最大化往往乐以招标、拍卖 方式出让土地，这样通常会起到拉动房价 抬升的效果。
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第二节 中国土地使用制度
二、中国土地使用制度的特点 4. 虽然在短期内获得了巨大的成效，但总
地上建筑物全部或一部分，提供给他人使 用并收取租金的行为就是出租。 ② 出租的条件、租赁合同和管理登记
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第二节 中国土地使用制度
一、中国土地基本制度 3.国有土地使用权的转让、出租、抵押 ⑶ 抵押 ① 内涵：具备合法土地使用权的当事人，
把土地使用权作为抵押物而获得债权人资 金借贷的行为。 ② 抵押的条件、抵押管理登记、抵押程序
的来看，还存在土地使用制度不公平、不 规范的问题。
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第三节 中国房产管理制度
一、中国房产登记管理制度 1. 内涵： 房屋所有权的确认和登记，明确
规定房产产权的归属，在法律上保证房屋 的所有属性。 房产登记程序： 初审、复审、审批、发证
和村镇用地改变土地用途等方式得到，而 这些不同的方式在得到土地时，其成本差 异是巨大的。
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第一节 中国房地产制度概述
一、房地产制度 ⑴ 世界上流行的两种土地制度 ⑵ 中国的土地使用、管理制度 ⑶ 中国的房产管理制度
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第一节 中国房地产制度概述
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第二节 中国土地使用制度
二、中国土地使用制度的特点 3. 土地一级市场由于受到政府垄断，地方
政府为了利益最大化往往乐以招标、拍卖 方式出让土地，这样通常会起到拉动房价 抬升的效果。
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第二节 中国土地使用制度
二、中国土地使用制度的特点 4. 虽然在短期内获得了巨大的成效，但总
地上建筑物全部或一部分，提供给他人使 用并收取租金的行为就是出租。 ② 出租的条件、租赁合同和管理登记
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第二节 中国土地使用制度
一、中国土地基本制度 3.国有土地使用权的转让、出租、抵押 ⑶ 抵押 ① 内涵：具备合法土地使用权的当事人，
把土地使用权作为抵押物而获得债权人资 金借贷的行为。 ② 抵押的条件、抵押管理登记、抵押程序
的来看，还存在土地使用制度不公平、不 规范的问题。
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第三节 中国房产管理制度
一、中国房产登记管理制度 1. 内涵： 房屋所有权的确认和登记，明确
规定房产产权的归属，在法律上保证房屋 的所有属性。 房产登记程序： 初审、复审、审批、发证
和村镇用地改变土地用途等方式得到，而 这些不同的方式在得到土地时，其成本差 异是巨大的。
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城市房地产的体制与改革
城市房地产的体制与改革引言城市房地产在现代城市规划和经济发展中扮演着重要角色。
城市房地产市场的健康发展与城市的经济繁荣和社会稳定密切相关。
然而，长期以来，城市房地产市场存在着一系列的问题和挑战，如土地利用不合理、房价过高、市场失调等。
为了解决这些问题，各个国家和地区都进行了相应的改革，以优化城市房地产的体制和运行机制。
本文将探讨城市房地产的体制与改革的现状和发展方向。
城市房地产的体制问题土地政策城市土地是城市房地产发展的基础，土地政策的合理与否直接影响着房地产市场的健康发展。
然而，由于土地资源的有限性和经济利益的诱惑，一些地方政府存在着土地资源的滥用和乱象，例如非法征地、土地占用等。
这种不规范和不透明的土地政策导致了土地市场的不稳定和房价的不合理上涨。
建设用地供应城市房地产的发展离不开建设用地的供应，然而，由于城市土地资源的有限性，一些地方政府对建设用地的供应控制过度，导致了供应不足的现象。
这进一步推高了房价，经济住房市场的发展带来了困扰。
城市规划城市规划是城市房地产发展的基础，它影响着城市的布局、交通、环境等方面。
然而，在一些地方，城市规划存在着滞后、不合理等问题。
例如，有些城市过度追求经济效益，而忽视了人民群众的基本需求。
这不仅影响到居民的生活质量，还可能导致社会不稳定因素的产生。
城市房地产改革的措施土地制度改革土地制度是城市房地产体制的基础，改革土地制度是解决城市房地产问题的重要途径之一。
一些国家和地区通过土地制度改革，打破了土地垄断，引入了市场机制和竞争机制，增加了土地供应的灵活性，促进了房地产市场的健康发展。
建设用地供应改革建设用地供应是解决房地产供给问题的关键，通过改革建设用地供应，可以增加土地供给的灵活性和市场竞争性。
一些地方政府通过优化建设用地审批程序，加大土地供应力度，打破了市场垄断，促进了房地产市场的健康发展。
城市规划改革城市规划是城市房地产发展的指导性文件，通过改革城市规划，可以优化城市的布局和空间结构，提高居民的生活质量。
我国城镇住房制度改革与房地产市场发展ppt课件
• 海南当时海南城市人口100多万，房地产公司就1.3W，平 均80人一家地产公司。1988年房地产平均价格为1350元 ／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至 5000元／平方米，比1991年增长257%.1993年上半年房 地产价格达到顶峰，为7500元／平方米，从1993年下半 年开始呈现回落趋势。另据统计，海口市地价1991年最高 为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩，而 到1996年初则下降到约100万元／亩，跌幅达八成五，基 本上回落到1991年的水平。
慢，保障范围不广，资金缺口 较大。 • 3、经济适用房制度监督和退出 机制不太完善。 • 4、住房保障形式比较单一，与 人均收入分布很不匹配。 • 5、公积金制度建设尚未完善， 保障范围小，保障偏离度大。 • （二）解决城镇中低收入阶层 住房问题的途径 • 作业P21第2题
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本次课题结束，谢谢
• 3、房地产市场调整时期（1994-1997年）
• 4、房地产市场快速发展的新时期（1998-2002年）
• 5、房地产市场宏观调控时期（2003年至今）
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（二）我国房地产市场发展的巨大贡献
• 1、房地产业为我国国民经济的持续ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ展作 出巨大贡献
• 房地产作为重要的第三产业，通过自身产 值的增加推动国民经济的发展。
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（三）我国城镇住房改革的历史意义 • 1、新的住房体制基本建立 • 2、商品住房成为城镇住房供应的主体 • 3、城镇居民住房条件根本改善 • 4、城镇居民住房保障迈出重要步伐
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二、我国房地产市场发展回顾
• （一）我国房地产市场发展的基本历程
• 1、初步形成时期（1978-1991年）
住房和建设用地制度与政策-PPT精选文档
1征收土地使用费1982年深圳特区开始按城市土地等级收取土地使用费1988年9月国务院发布中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例起征土地使用税城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革进程2开展土地使用权有偿出让和转让1987年深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让试点做法是国家出让土地使用权和允许进行土地使用权抵押是国家出让土地使用权和允许进行土地使用权抵押1988年广州上海天津等城市也相继进行了试点3制定地方性土地使用权有偿出让转让法规1987年11月上海市发布上海市土地使用权有偿转让办法1987年12月广东省人大常委会通过深圳特区土地管理条例1988年海南省海口市厦门广州天津等也相继通过有关法规城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革进程4修改宪法和土地管理法1988年4月12日七届人大一次会议通过宪法修正案将宪法第十条1988年4月12日七届人大一次会议通过宪法修正案将宪法第十条第4款改为土地的使用权可以依照法律的规定转让1988年12月土地管理法亦进行了相应修改5制定全国性土地使用权出让和转让条例1990年5月19日国务院发布55号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1994年全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法城市土地使用制度改革6城市土地使用制度改革的深化1998年8月29日土地管理法的修改2002年4月3日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定2004年3月14日宪法修正案
国有土地使用权出让和划拨
国有土地使用权出让制度—土地使用权出让政策
2、土地使用权出让方式
（2）招标 是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投 标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让 人的方式。 特点：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的 较大地块的出让。
国有土地使用权出让和划拨
国有土地使用权出让制度—土地使用权出让政策
2、土地使用权出让方式
（2）招标 是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投 标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让 人的方式。 特点：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的 较大地块的出让。
政策下中国房地产发展.ppt
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话
炒 作
房地产开始迅速发展起来
期 1992 掀起了房地产开发的高潮
1993
炒作最严重区域：
调 整 1994 期
北海、大亚湾、海南等地
1995
繁荣 萧条
1991
炒 作 期 1992
1993
1993年6月24日， 《关于当前经济情况和 加强宏观调控意见》， 国家开始了对房地产市场
1991
1995
2003 2011
调整阶段：调控、反调控和总体反思阶段
2003 2004 2005 2006 2007 2008
2009
2010
2011
2004年，央行10年来 首次上调存贷款利率
招拍挂全面实行
2005年，国八条出台
2006年，国六条出台
2003 2004 2005 2006 2007 2008
政策下中国房地产发展
制作人：
中国房地产行业 发展阶段与主要政策
第一阶段：
1978
1991 1995 2003 2011
中国房地产市场萌芽阶段
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房， 调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住 房制度改革的序幕。
1958
1978 1980 1986 1988 1991
住房制度改革正式启动
1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座谈会
1988年4月，《中华人民共和国宪法》 规定，土地使用权可以依法转让。
1990年国务院55号 令对土地交易的法律承认，
我国房地产商品化的开始
第二阶段：
1978
1991
1995
2003 2011
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5、政府出地（不收地价），开发商出资，联合开发建造住房， 以优惠价出售等。
开展按揭供楼业务 “按揭供楼”或称“楼宇按揭”， 指集住房存款、住房贷款、抵押贷款三位一体
的融资方式，分楼花按揭（期房）、现房按揭年两种， 它对购房者、开发商、银行均有利。
开发商
协商 提供按揭
银行
购房合同
存款
提供担保
楼宇按揭 的好处：
城市地产体制在国际上有3种类型：
1.土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖 以美国为代表；
2.城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移， 自由买卖，以香港为代表；
3.土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖 以改革开放前中国、前苏联为代表。
二、城市房产体制的含义
城市房产体制 指支配城市房产再生产全过程的经济机制及调整其
经济关系的方式方法、机构与制度。 是房产所有权与使用权获得、转移、权属变更及其
管理规范的总和与模式。
第二节 传统城市房地产体制的弊端
一、传统城市地产体制弊端
1、使中国土地资源状况面临严重威胁 2、土地资源严重浪费，使用效益低下，无法优化配置 3、使得土地所有权虚置，权益主体倒挂 4、使得城市基础设施资金无法形成良性循环
向社会融资 如发行住宅债券等
政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款
1、政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者
2、以住房补贴形式发放给特定的购房者，专门用于购房
3、拨给专门银行，委托其对特定购房者提供优惠贷款，专门 用于购房
4、 对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构，用作优 惠出售住房
第二章 城市房地产体 制及其改革
第一节 第二节 第三节
城市房地产体制的基本概念 传统城市房地产体制的弊端 城市房地产体制改革目标模式
教学目的和要求
本章主要是研究房地产经营宏观环境的体 制环境。
重点：城市房地产体制的含义，传统城市 房地产体制的弊端；
难点：城市房地产体制的目标与模式。
第一节 城市房地产体制的基本概念
一、城市房地产体制改革的推进行土地使用权的有偿出让与转让
3. 改革中存在的问题
（二）城市房产体制改革的推进及存在问题
二、各国城市住房发展的主要经验和做法 1. 政府设立专门的住房管理机构，加强立法
❖ 日本：在建设省下设住宅局，加强立法与规划； 1950－1955年颁布了《住房金融公库法》、 《公营住宅法》、《住宅公团法》
在1966年颁布了《住宅建设计划法》
❖ 原西德：设有专门的住宅建设局
❖
先后颁布了《住宅建设法》
❖
《城市建设促进法》
《住宅改善法》
❖ 新加坡：在国家发展部下设有住宅发展局 “居者有其屋”
2. 控制住宅面积标准，逐步提高居住水平
国际通用居住水平： 最低标准：人均一床，人均S = 2平方米 文明标准：每户一套，人均S = 8平方米 舒适标准：人均一间，人均S = 10平方米以上
二、传统市场房产体制弊端
▪ 1、住房再生产资金无法形成良性循环 ▪ 2、行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原
则，又加剧了住房分配中的苦乐不均
▪ 3、使企业背上沉重的住房包袱，无法全力投入主业 ▪ 4、造成城市居民消费结构不合理，住房消费在整个
消费中所占比重畸低。
第三节 城市房地产体制改革目标模式
一、城市地产体制的含义
城市地产体制
习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下 土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、 变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用 制度两大方面。
土地所有制 ：是指人们拥有土地的经济形式，它是整 个土地制度的核心
土地使用制 ：指人们在使用土地上所形成的经济关 系。
3. 多途径建房
（1）国家投资建造住宅――原苏联 （2）社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅 （3）私营建房企业 （4）互助合作共建住宅 （5）个人建住宅
4. 多渠道融集建房资金
新加坡： 率先推出强制性的储蓄制度，从1955年7月起，
职工个人与雇主双方必须分别按工资的25％存入中 央公积金局
规定： 公积金所有权归职工个人； 由公积金局统一管理； 其80％只准用于买房与支付保险费； 存款有利息，年利率为6.5％； 本息免税等
三、目标模式构想
选择城市地产体制改革目标模式的基本原则； 目标模式的基本构想； 城市房产体制目标模式的构想
复习思想题
1、城市地产体制的含义 2、传统城市地产体制的弊端。 3、 发达国家城市住宅发展的主要经验和做法。
向你的美好的希冀和追求撒开网吧，九百九十九次落空了，还有一千次呢人若软弱就是自己最大的敌人游手好闲会使人心智生锈。故天将降大任于斯人也，必先苦其心 乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，增益其所不能。让生活的句号圈住的人，是无法前时半步的。少一点预设的期待，那份对人的关怀会更自在。榕树因为扎根于 越长越茂盛。稗子享受着禾苗一样的待遇，结出的却不是谷穗。进取乾用汗水谱烈军属着奋斗和希望之歌。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方可以显出非常的 角度来看它。机会只对进取有为的人开放，庸人永远无法光顾。困苦能孕育灵魂和精神的力量骄傲，是断了引线的风筝，稍纵即逝；自卑，是剪了双翼的飞鸟，难上青 圆规的两只脚都动，永远也画不出一个圆。有困难是坏事也是好事，困难会逼着人想办法，困难环境能锻炼出人才来。只存在於蠢人的字典里。青，取之于蓝而青于蓝 然后知松柏之后凋也。积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人 志当存高远。绳锯木断，水滴石穿让我们将事前的忧虑，换为事前的思考和计划吧！锲而舍之，朽木不折；锲而不舍，金石可镂。没有天生的信心，只有不断培养的信 下而求索天行健，君子以自强不息。会当凌绝顶，一览众山小。丈夫志四海，万里犹比邻。也，而不可夺赤。信言不美，美言不信。善者不辩，辩者不善。知者不博， 和其光，同其尘，是谓“玄同”。故不可得而亲，不可得而疏；不可得而利，不可得而害；不可得而贵，不可得而贱。故为天下贵。天下之至柔，驰骋天下之至坚。无 益。知者不言，言者不知。更多老子名言敬请关注习古堂国学网的相关文章。柔弱胜刚强。鱼不可脱於渊，国之利器不可以示人。善为士者，不武；善战者，不怒；善 之下。是谓不争之德，是谓用人之力，是谓配天古之极是以圣人后其身而身先，外其身而身存无为而无不为。取天下常以无事，及其有事，不足以取天下。合抱之木， 土；千里之行，始於足下。多言数穷，不如守中。天下莫柔弱於水，而攻坚强者莫之能胜，以其无以易之。天长地久。天地所以能长且久者，以其不自生，故能长生。 身而身存。非以其无故能成其私。譬道之在天下，犹川谷之於江海。江海之所以能为百谷王者，以其善下之，故能为百谷王。是以圣人欲上民，必以言下之；欲先民， 民不重，处前而民不害。是以天下乐推而不厌。以其不争，故天下莫能与之争。是以圣人抱一为天下式。不自见，故明；不自是，故彰；不自伐，故有功；不自矜，故 之争。故道大，天大，地大，人亦大。域中有四大，而人居其一焉修之於身，其德乃真；修之於家，其德乃余；修之於乡，其德乃长；修之於邦，其德乃丰；修之於天 以家观家，以乡观乡，以邦观邦，以天下观天下。吾何以知天下然哉？以此。慈故能勇；俭故能广；不敢为天下先，故能成器长。今舍慈且勇；舍俭且广；舍後且先； 将救之，以慈卫之。道生一，一生二，二生三，三生万物。知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。知足者富。强行者有志。一个实现梦想的人，就是一个成功 完全投入于权力和仇恨中，你怎么能期望他还有梦梦想无论怎样模糊，总潜伏在我们心底，使我们的心境永远得不到宁静，直到这些梦想成为事实。落叶——树叶撒下 腰拾起；与其肩负苦涩的回忆，不如走向明天，淋浴春雨梦想绝不是梦，两者之间的差别通常都有一段非常值得人们深思的距离。一个人要实现自己的梦想，最重要的 和行动。一个人如果已经把自己完全投入于权力和仇恨中，你怎么能期望他还有梦？如果一个人�
购房者
贷款
购房者：圆购房梦 开发商：可尽快的回融资金 银 行：吸收了开发商和购房者的
存款
5、对低收入者实行“社会保障性”优惠政 策
（1）建造低标准住房，优惠出售或出租给低收
入 家庭
（2）提供优惠（低息、长期、大比例）贷款，支 持低 收入者买房建房
6、普遍重视与支持住宅合作社的发展 7、大力推行城市住宅私有化
开展按揭供楼业务 “按揭供楼”或称“楼宇按揭”， 指集住房存款、住房贷款、抵押贷款三位一体
的融资方式，分楼花按揭（期房）、现房按揭年两种， 它对购房者、开发商、银行均有利。
开发商
协商 提供按揭
银行
购房合同
存款
提供担保
楼宇按揭 的好处：
城市地产体制在国际上有3种类型：
1.土地所有权与使用权都私有，都能进入市场，自由买卖 以美国为代表；
2.城市土地所有权归国家所有，土地的使用权则可以横向转移， 自由买卖，以香港为代表；
3.土地的所有权归国家，土地的使用权亦不能转让、流通买卖 以改革开放前中国、前苏联为代表。
二、城市房产体制的含义
城市房产体制 指支配城市房产再生产全过程的经济机制及调整其
经济关系的方式方法、机构与制度。 是房产所有权与使用权获得、转移、权属变更及其
管理规范的总和与模式。
第二节 传统城市房地产体制的弊端
一、传统城市地产体制弊端
1、使中国土地资源状况面临严重威胁 2、土地资源严重浪费，使用效益低下，无法优化配置 3、使得土地所有权虚置，权益主体倒挂 4、使得城市基础设施资金无法形成良性循环
向社会融资 如发行住宅债券等
政府财政提供专门资金用作发放住房补贴与优惠贷款
1、政府建造房屋后以优惠价出售给特定的购房者
2、以住房补贴形式发放给特定的购房者，专门用于购房
3、拨给专门银行，委托其对特定购房者提供优惠贷款，专门 用于购房
4、 对国有土地的收入按固定的比例划拨给专门机构，用作优 惠出售住房
第二章 城市房地产体 制及其改革
第一节 第二节 第三节
城市房地产体制的基本概念 传统城市房地产体制的弊端 城市房地产体制改革目标模式
教学目的和要求
本章主要是研究房地产经营宏观环境的体 制环境。
重点：城市房地产体制的含义，传统城市 房地产体制的弊端；
难点：城市房地产体制的目标与模式。
第一节 城市房地产体制的基本概念
一、城市房地产体制改革的推进行土地使用权的有偿出让与转让
3. 改革中存在的问题
（二）城市房产体制改革的推进及存在问题
二、各国城市住房发展的主要经验和做法 1. 政府设立专门的住房管理机构，加强立法
❖ 日本：在建设省下设住宅局，加强立法与规划； 1950－1955年颁布了《住房金融公库法》、 《公营住宅法》、《住宅公团法》
在1966年颁布了《住宅建设计划法》
❖ 原西德：设有专门的住宅建设局
❖
先后颁布了《住宅建设法》
❖
《城市建设促进法》
《住宅改善法》
❖ 新加坡：在国家发展部下设有住宅发展局 “居者有其屋”
2. 控制住宅面积标准，逐步提高居住水平
国际通用居住水平： 最低标准：人均一床，人均S = 2平方米 文明标准：每户一套，人均S = 8平方米 舒适标准：人均一间，人均S = 10平方米以上
二、传统市场房产体制弊端
▪ 1、住房再生产资金无法形成良性循环 ▪ 2、行政手段与实物分配形成既破坏了按劳分配的原
则，又加剧了住房分配中的苦乐不均
▪ 3、使企业背上沉重的住房包袱，无法全力投入主业 ▪ 4、造成城市居民消费结构不合理，住房消费在整个
消费中所占比重畸低。
第三节 城市房地产体制改革目标模式
一、城市地产体制的含义
城市地产体制
习惯上称作城市土地制度，它是指人类在一定社会条件下 土地关系的集合，是土地所有权与使用权的获得、转移、 变更及其管理规范的总和与模式，它包括所有制度和使用 制度两大方面。
土地所有制 ：是指人们拥有土地的经济形式，它是整 个土地制度的核心
土地使用制 ：指人们在使用土地上所形成的经济关 系。
3. 多途径建房
（1）国家投资建造住宅――原苏联 （2）社会团体筹资或接收政府贷款建造住宅 （3）私营建房企业 （4）互助合作共建住宅 （5）个人建住宅
4. 多渠道融集建房资金
新加坡： 率先推出强制性的储蓄制度，从1955年7月起，
职工个人与雇主双方必须分别按工资的25％存入中 央公积金局
规定： 公积金所有权归职工个人； 由公积金局统一管理； 其80％只准用于买房与支付保险费； 存款有利息，年利率为6.5％； 本息免税等
三、目标模式构想
选择城市地产体制改革目标模式的基本原则； 目标模式的基本构想； 城市房产体制目标模式的构想
复习思想题
1、城市地产体制的含义 2、传统城市地产体制的弊端。 3、 发达国家城市住宅发展的主要经验和做法。
向你的美好的希冀和追求撒开网吧，九百九十九次落空了，还有一千次呢人若软弱就是自己最大的敌人游手好闲会使人心智生锈。故天将降大任于斯人也，必先苦其心 乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，增益其所不能。让生活的句号圈住的人，是无法前时半步的。少一点预设的期待，那份对人的关怀会更自在。榕树因为扎根于 越长越茂盛。稗子享受着禾苗一样的待遇，结出的却不是谷穗。进取乾用汗水谱烈军属着奋斗和希望之歌。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方可以显出非常的 角度来看它。机会只对进取有为的人开放，庸人永远无法光顾。困苦能孕育灵魂和精神的力量骄傲，是断了引线的风筝，稍纵即逝；自卑，是剪了双翼的飞鸟，难上青 圆规的两只脚都动，永远也画不出一个圆。有困难是坏事也是好事，困难会逼着人想办法，困难环境能锻炼出人才来。只存在於蠢人的字典里。青，取之于蓝而青于蓝 然后知松柏之后凋也。积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。一个能从别人的观念来看事情，能了解别人心灵活动的人 志当存高远。绳锯木断，水滴石穿让我们将事前的忧虑，换为事前的思考和计划吧！锲而舍之，朽木不折；锲而不舍，金石可镂。没有天生的信心，只有不断培养的信 下而求索天行健，君子以自强不息。会当凌绝顶，一览众山小。丈夫志四海，万里犹比邻。也，而不可夺赤。信言不美，美言不信。善者不辩，辩者不善。知者不博， 和其光，同其尘，是谓“玄同”。故不可得而亲，不可得而疏；不可得而利，不可得而害；不可得而贵，不可得而贱。故为天下贵。天下之至柔，驰骋天下之至坚。无 益。知者不言，言者不知。更多老子名言敬请关注习古堂国学网的相关文章。柔弱胜刚强。鱼不可脱於渊，国之利器不可以示人。善为士者，不武；善战者，不怒；善 之下。是谓不争之德，是谓用人之力，是谓配天古之极是以圣人后其身而身先，外其身而身存无为而无不为。取天下常以无事，及其有事，不足以取天下。合抱之木， 土；千里之行，始於足下。多言数穷，不如守中。天下莫柔弱於水，而攻坚强者莫之能胜，以其无以易之。天长地久。天地所以能长且久者，以其不自生，故能长生。 身而身存。非以其无故能成其私。譬道之在天下，犹川谷之於江海。江海之所以能为百谷王者，以其善下之，故能为百谷王。是以圣人欲上民，必以言下之；欲先民， 民不重，处前而民不害。是以天下乐推而不厌。以其不争，故天下莫能与之争。是以圣人抱一为天下式。不自见，故明；不自是，故彰；不自伐，故有功；不自矜，故 之争。故道大，天大，地大，人亦大。域中有四大，而人居其一焉修之於身，其德乃真；修之於家，其德乃余；修之於乡，其德乃长；修之於邦，其德乃丰；修之於天 以家观家，以乡观乡，以邦观邦，以天下观天下。吾何以知天下然哉？以此。慈故能勇；俭故能广；不敢为天下先，故能成器长。今舍慈且勇；舍俭且广；舍後且先； 将救之，以慈卫之。道生一，一生二，二生三，三生万物。知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。知足者富。强行者有志。一个实现梦想的人，就是一个成功 完全投入于权力和仇恨中，你怎么能期望他还有梦梦想无论怎样模糊，总潜伏在我们心底，使我们的心境永远得不到宁静，直到这些梦想成为事实。落叶——树叶撒下 腰拾起；与其肩负苦涩的回忆，不如走向明天，淋浴春雨梦想绝不是梦，两者之间的差别通常都有一段非常值得人们深思的距离。一个人要实现自己的梦想，最重要的 和行动。一个人如果已经把自己完全投入于权力和仇恨中，你怎么能期望他还有梦？如果一个人�
购房者
贷款
购房者：圆购房梦 开发商：可尽快的回融资金 银 行：吸收了开发商和购房者的
存款
5、对低收入者实行“社会保障性”优惠政 策
（1）建造低标准住房，优惠出售或出租给低收
入 家庭
（2）提供优惠（低息、长期、大比例）贷款，支 持低 收入者买房建房
6、普遍重视与支持住宅合作社的发展 7、大力推行城市住宅私有化