2019深圳福田保税区东盛项目定位报告
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
容积率：3
计容积率建筑面积：83420平米
住宅面积： 82170平米
学习改变命运,知 识创造未来
商业面积：1000平米
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
限制——区位的尴尬
短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区 本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势
碧海中心区：
本项目
海语西湾 距宝安中 心区更近
开盘销售率：84％
五房
客户来源：宝安本地客户为主
（60％），40％关内
畅销产品 相对滞销产品
10856 10875
12399 9220 9213
12412
5房及部分端头4房南北通透， 园林景观好，受欢迎程度高。
9225
9237
9352
9147
116的三房户型朝北，南北不通 透，整体舒适度不高
12368
中央园林、 广场、社区 水景、海景
园林、会所 、海景
该项目4房舒适度极高，两种位置分布 均享有超高的景观资源，看海景无遮 拦（未来可能有大铲湾影响），而且 内部园林景观规划面积颇大。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
大 本项目大户型所在区位已经赋予产品先天优势
学习改变命运,知 识创造未来
精细化的住宅定位 自身配套设置（商业+会所）
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
1
学习改变命运,知 识创造未来
精细化定位
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
前提：本项目将主要以居家户型为主。
居家户型
支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金 水平低，投资回报率不高；
房地产尽调
XX项目集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011年05月30日）目录1项目背景与交易结构概述1 1.1项目背景1 1.2交易结构概述1 2融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况2 2.3融资人财务状况2 2.4融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况4 3.2项目建设条件5 3.3项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测18 5项目财务效益评估19 5.1房地产项目总投资预测19 5.2项目资金来源情况20 5.3项目损益预测21 5.4项目有关财务效益指标22 6信托方案与风险防范措施22 6.1交易结构安排及信托计划摘要22 7意见及建议23 8项目资料错误!未定义书签。
1项目背景与交易结构概述1.1 项目背景2004年12月07日，XX有限公司通过置换方式取得位于广东省惠州市仲恺高新区20号小区面积为42,229.2平方米的国有建设用地（下称“项目土地”）使用权，并获准在项目土地上开发房地产项目（以下简称“合作项目”）。
为了合作项目的顺利开发，XX公司向XX信托申请融资，由XX信托依法设立并发行信托计划，募集资金对XX公司进行股权投资，专项用于合作项目的开发和经营。
1.2 交易结构概述1.2.1 本项目的信托结构融资方式：股权投资融资总成本%/年。
融资人要求信托资金到位时间：2011年6月30日信托期限：2年公司收入：保管人保管费： %/年，以保管合同的约定为准。
受益人的预期收益：待定项目发行计划（适用于集合类项目）：1.2.2 项目现状合作项目位于广东省惠州市仲恺高新区，项目土地的使用权系通过竞拍、项目公司股权转让的方式取得，XX公司系专门开发合作项目的项目公司。
项目土地占地面积为42,229.2平方米，规划的总建筑面积为330,724平方米，项目土地总价为30,405万元，折合楼面地价为919元/平方米。
深圳重大项目清单深圳发展和改革委员会
深圳市 2016 年重大项目清单声明：清单排名不分先后。
本清单仅用作政府各级部门加快项目报建手续用途，其他单位或个人不得用作其他用途，我委保留依法追责权利。
创维群欣电子化教育设备产业化项目 深圳国际种业电子交易市场项目 深圳市海洋新兴产业基地海域使用项目 富通光电科技园 基于 O2O 的农资大平台建设项目 李朗珠宝文化创意产业园 深圳市深商（国际）生命科学产业园 中国天谷（西乡街道超材料产业集聚区一期） 高能量密度锂离子动力电池集成系统生产线技术改造项目 环保高性能 3D 打印聚合物新材料二期续建工程 宝安数影科技文化研发基地 海水淡化试点工程 深圳龙岗回龙埔物联网创客新城产业基地项目 贝特瑞总部及新能源技术研究院 鹏城智慧创意都市工业园 国际油气设备及配件交易平台 龙华新区福城街道莫立克循环再生新型聚酯材料研发总部基地 金环宇现代数字高速网线研发总基地 深圳国家基因库地下样本库 天地创智中心 深圳市新国都技术股份有限公司研发总部基地（电子支付研发基地及电子支付数据支持中心） 基于云平台的大数据备份容灾系统 智能硬件产业园 迈世纪海洋高端装备产业基地 华艾信息产业园 美景工业苑城市更新单元 神州通集团总部及研发中心建设项目 观澜宝昌创意科技园 超材料产业集聚区（二期） 高通量全自动免疫分析仪及配套试剂的研发和产业化 甘坑客家小镇二期 爱施德股份移动互联网研发及运营中心项目 永丰源观澜瓷谷创意产业园 派成科技园暨中南大学深圳（龙岗）创新产业园 深圳润杰中医药研发及产业化应用 满京华艺象 IDTOWN 国际艺术区（大鹏新区葵涌街道鸿华印染厂产业升级综合整治项目） 一健科技生命安全产业园 深圳市材料基因组工程设计与应用基地 深圳银盛金融集团总部及第三方支付产业基地 深圳广播电影电视集团文化创意产业园二期 光电功能涂层材料研发中试中心 深圳爱视锐康高端医疗装备 PET-CT 产业园 森赛酶制剂产业园研发中心及生产中心项目 深圳市创维群欣安防科技有限公司 深圳市果菜贸易有限公司 深圳市特区建设发展集团有限公司 富通光纤光缆（深圳）有限公司 深圳诺普信农化股份有限公司 深圳市中盈贵金属股份有限公司 深圳市宏宝实业有限公司 深圳市华讯方舟投资有限公司深圳普益电池科技有限公司 深圳飞扬兴业科技有限公司 深圳市数影动漫传媒有限公司 深圳能源资源综合开发有限公司 深圳市龙岗回龙埔股份合作公司 深圳市贝特瑞新能源材料股份有限公司 深圳市鹏城建筑集团有限公司 深圳赤湾石油基地股份有限公司 深圳市富城资产经营有限公司 深圳市金环宇电线电缆有限公司 深圳华大基因研究院 深圳市天地混凝土有限公司 深圳市新国都技术股份有限公司 深圳思创光电信息技术有限公司 深圳市沙井东塘股份合作公司 深圳市迈世纪海洋工程科技有限公司 深圳市华艾实业发展有限公司 深圳市绿景房地产开发有限公司 深圳市神州通投资集团有限公司 深圳宝昌胜群电力有限公司 深圳市汇鑫产业发展有限公司 深圳市亚辉龙生物科技股份有限公司 深圳市甘坑生态文化发展有限公司 深圳市爱施德股份有限公司 深圳国瓷永丰源股份有限公司深圳派成铝业科技有限公司 深圳市润杰中医药研发有限公司 深圳市华氏创展投资有限公司 深圳市一健科技开发有限公司 深圳科技工业园（集团）有限公司 银盛通信有限公司 深圳广播电影电视集团 深圳市金凯新瑞光电股份有限公司 深圳前海爱视锐康科技有限公司 深圳市森赛生物科技有限公司迅雷大厦 深圳市宗正新能源汽车和轻量化材料（关键零部件）研产及销售服务 深圳市中核海得威生物科技有限公司医药生产基地建设工程 深九国际产业升级项目 坪山国富文化创意产业厂区 粤海街道科兴生物园 百度国际总部、华南总部及研发中心 宝能新一代信息技术产业基地 （宝能科技园 ） 康泰生物光明疫苗研发生产基地一期 国药集团一致药业（坪山）医药研发制造基地易方大厦 邦凯科技工业园 深圳开立生物医疗科技股份有限公司医疗器械产业基地建设 战略性新兴产业基地（超材料一期工程） 深圳市海普瑞生物医药研发制造基地项目 方格凤凰科技大楼 中电长城大厦项目雪仙丽工业园 （三期 ）厂房二、宿舍二及配套设施 腾讯滨海大厦基于物联网的农产品质量追溯系统 182 创意设计产业园二期 达实大厦改扩建项目 彩讯科技大厦 康哲药业制药生产厂区 阿里巴巴集团商业云计算研发中心 华强创意产业园 普联技术有限公司全球研发中心 电磁屏蔽及导热绝缘器件生产与研发项目 深圳数字电视国家工程实验室大厦 深圳国家基因库（一期） DCC 展览展示文化创意园深圳市迅雷网络技术有限公司 深圳市宗正汽车贸易有限公司 深圳市中核海得威生物科技有限公司 深圳深九国际物流有限公司 深圳报业集团 深圳华科育成科技开发有限公司 深圳市特发信息光网科技股份有限公司 周大生珠宝股份有限公司 深圳报业集团荣德昌包装制品（深圳）有限公司 深圳百泰投资控股集团有限公司 深圳市建筑科学研究院股份有限公司 深圳报业集团新媒体文化产业基地 中科院育成总部基地 特发光网 ODN 系统产业园 坪山新区周大生珠宝产业园 报业集团传媒科技产业园 荣丰国际盈创科技园 坪山新区百泰黄金珠宝生产基地建设 中美低碳建筑与社区创新实验中心深圳市博纳药品包装材料有限公司 深圳市贝特瑞新能源材料股份有限公司 博纳精密给药技术研发中心和生产基地 锂离子电池用硅系负极材料的产业化 深圳广播电影电视集团 周大福珠宝金行（深圳）有限公司 深圳市银信网银科技有限公司 深圳市民治沙元埔股份合作公司 深圳市理邦精密仪器股份有限公司 国民技术股份有限公司 深圳市嘉泉水处理科技有限公司 深圳国家高技术产业创新中心创世纪种业有限公司深圳市锦绣大地投资有限公司 深圳国家动漫产业基地动漫大厦 周大福高新科技研发生产中心 金融业市场化互联网交易清算信息中心项目 深圳市泰安物联网产业服务基地深圳市理邦精密仪器股份有限公司企业研究开发中心及产业化基地 信息安全与移动支付研发基地建设项目海水淡化工程中心 深圳国家工程实验室大楼 创世纪管理暨科研大楼 深圳康体文化创意产业园 深圳市创新智慧港有限公司深圳华美园家具有限公司康威厂区 华美园智能家具产业园二期 宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司深圳市特区建设发展集团有限公司 宇龙酷派研发办公基地一期项目 留仙洞战略性新兴产业总部基地 1 街坊项目深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司中国储能大厦建设项目深圳市国富黄金股份有限公司 深圳科兴生物工程有限公司 百度国际科技（深圳）有限公司 深圳市中林实业发展有限公司 深圳康泰生物制品股份有限公司 国药集团一致药业股份有限公司 深圳易方数码科技股份有限公司 深圳邦凯新能源股份有限公司 深圳开立生物医疗科技股份有限公司 深圳光启创智科技有限公司 深圳市海普瑞药业股份有限公司 深圳市方格高科技有限公司 中国长城计算机深圳股份有限公司深圳市雪仙丽集团有限公司 腾讯科技（深圳）有限公司 深圳思创光电信息技术有限公司 宝钻园创意设计（深圳）有限公司 深圳达实信息技术有限公司 深圳市彩讯科技有限公司 深圳市康哲药业有限公司 传云科技（深圳）有限公司 深圳华强高新产业园投资发展有限公司 普联技术有限公司 深圳市飞荣达科技股份有限公司 深圳数字电视国家工程实验室股份有限公司 深圳华大基因研究院 深圳文宝文化产业股份公司工业设计港 赛西科技大厦 移动智能终端研发设计与产业化 车体支架及汽车零部件的生产 信利康豪佳工业园 -观澜孵化基地 微型化、高可靠性射频连接器及互连系统研发和产业化（二期） 新一代高速智能数据线科技产业园 广田方特总部基地 6 英寸 0.35 微米功率半导体器件芯片生产线项目 龙华新区英泰工业中心更新项目 同洲电子总部研发大楼 深圳市综合检测产业基地 城市轨道交通车辆电气牵引设备研发及产业化 华之粹生态茶油产业园 正奇未来科创城 宽带网络终端设备产业基地 移动智能终端配件产品扩产项目 富通新光海智创业基地 欧菲光新型光电元器件生产基地项目 捷顺科技总部基地建设项目 创维集团智能环保空调产业化项目 多功能集成图像传感器 AMOLED 微显示器研发和产业化项目 银台低碳环保科技产业园 现代经典家具研发培训中心 万锦智慧环保汽车产业生态园 无线局域网络接入产品生产基地 三利谱科技厂区 创维科技工业园二期 星河雅宝高科创新园 利金城工业园（二期）建设项目 赛格日立工业区升级改造项目 赛格国际电子产业中心 光明光电企业产业加速器及高端人才房 深圳市华星光电技术有限公司第 8.5 代 TFT-LCD （含氧化物半导体及 AMOLED ）生产线建设 超大规模集成电路芯片生产线建设项目 TFT-LCD 用偏光片二期项目 片式电感器扩产项目 中兴国际研发培训中心 奋达工业园二期工程 深圳福田新一代信息技术产业园 深圳市讯美科技有限公司研发办公总部基地 银星产业园 长安标致雪铁龙合资项目 石岩总部经济园区 深圳国际会展中心 深圳（南山）互联网金融产业园 铭可达国际电商（物流）总部大厦 盐田港国际物流服务中心 飞马国际创新中心 中汽南华国际知名品牌汽车零配件分拨管理总部 深圳海吉星全球食尚港一期－－食尚电商港项目 深圳市南山曙光汽车交易展示中心 孺子牛大楼 方正信息产业集团南方总部（暨深圳市北大方正新一代信息技术产业基地） 深圳科创谷中小企业总部基地（暂定）招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳赛西信息技术有限公司 深圳市富新荣投资有限公司 深圳市富上佳实业发展有限公司 豪佳电子（深圳）有限公司 电连精密技术有限公司深圳市领亚电子有限公司 深圳市方众投资发展有限公司 深圳深爱半导体股份有限公司 英泰隆工业发展（深圳）有限公司 深圳市同洲电子股份有限公司 深圳科技工业园（集团）有限公司 深圳市英威腾电气股份有限公司 深圳市华之粹生态科技有限公司 深圳市正奇实业有限公司 深圳市共进电子股份有限公司 深圳市杰美特科技股份有限公司 深圳市新光联合制药有限公司 深圳欧菲光科技股份有限公司 深圳市捷顺科技实业股份有限公司 深圳创维空调科技有限公司 深圳典邦科技有限公司深圳市银台实业集团有限公司 深圳市金凤凰家具集团有限公司 深圳市万丰昌实业有限公司 深圳市飞音通讯技术实业有限公司 深圳市三利谱光电科技股份有限公司 创维平面显示科技 （深圳 ）有限公司 深圳雅宝房地产开发有限公司 深圳市利金城投资发展集团有限公司 深圳市科之谷投资有限公司 深圳市赛格新城市建设发展有限公司 深圳市特区建设发展集团有限公司 深圳市华星光电技术有限公司 项目 中芯国际集成电路制造 （深圳 ）有限公司 深圳市盛波光电科技有限公司 深圳顺络电子股份有限公司 中兴发展有限公司 深圳市奋达科技股份有限公司 深圳新一代信息技术产业园投资有限公司 深圳市讯美科技有限公司 深圳市银星投资集团有限公司 长安标致雪铁龙汽车有限公司 深圳市宝安区石岩街道办事处 深圳市经济贸易和信息化委员会 深圳科技工业园（集团）有限公司 铭可达国际物流（深圳）有限公司 深圳市盐田港集团有限公司 深圳市飞马国际供应链股份有限公司 深圳市中汽南华集团有限公司 深圳市海吉星国际食品产业发展有限公司 深圳市深车联合投资有限公司 深圳市孺子牛工程机械服务有限公司 深圳市北大方正数码科技有限公司 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深圳市医疗器械检测及生物医药安全评价中心 深圳市图书馆调剂书库 深圳市康达养老公寓 深圳市第二儿童医院 深圳市质子重离子治疗中心 深圳市新华医院 市大鹏医院 新安文体中心 深圳市急救血液信息三中心公共卫生服务综合楼 深圳市罗湖区滨河中学拆建工程 深圳市第二人民医院改扩建工程 深圳市中医院光明院区 深圳书城龙岗城 白石龙九年一贯制学校工程 深圳教育云 观澜体育公园幸福之家养老院 深圳北理莫斯科大学建设工程 市吉华医院（原市肿瘤医院） 沙头角中学总体改造工程华润深圳湾发展有限公司、华润置地（深圳） 招商银行股份有限公司 深圳深业物流集团股份有限公司 五矿经易期货有限公司 深圳招商房地产有限公司 中国建设银行股份有限公司深圳市分行华南国际工业原料城（深圳）有限公司 深圳农村商业银行股份有限公司 深圳市万科云城房地产开发有限公司 深圳市盐田区建筑工程事务局 中国中投证券有限责任公司 深业泰富物流集团股份有限公司 中国长安汽车集团深圳投资有限公司 深圳市金龙房地产开发有限公司 深圳市新建市属医院筹备办公室 深圳市宝安区新安街道办事处 深圳美术馆 深圳市宝安区中心区规划建设管理办公室 深圳市汇清科技有限公司 龙岗区建筑工务局深圳市教育局 深圳市教育局 深圳市宝安区福永街道办事处 深圳市宝安区福永街道办事处 中国医学科学院肿瘤医院深圳医院 深圳市特区建设发展集团有限公司 深圳市群众艺术馆 深圳市教育局 中国人民武装警察边防部队总医院 深圳市龙岗区坪地街道办事处 深圳龙珠医院 深圳市任达爱心护理院 深圳博物馆 深圳市建筑工务署 深圳市光明新区城市建设局 龙岗区政府 深圳市建筑工务署 深圳图书馆 深圳市隆泰投资集团有限公司 深圳市新建市属医院筹备办公室 中国医学科学院肿瘤医院深圳医院 深圳市新建市属医院筹备办公室 深圳市住宅工程管理站 宝安区新安街道办事处 深圳市急救中心 深圳市罗湖区教育局 深圳市第二人民医院 深圳市中医院 深圳出版发行集团公司 深圳市龙华新区建设管理服务中心 深圳市教育局 深圳市龙华新区建设管理服务中心深圳市前海幸福之家投资管理有限公司 深圳市建筑工务署 深圳市新建市属医院筹备办公室 深圳市盐田区建筑工程事务局 华润深圳湾国际商业中心深圳市平湖医院 深圳市人民医院内科住院大楼项目 深圳监狱保障性住房项目 深圳市职工继续教育学院新校区建设工程 石岩（福田）保障性住房项目 深圳坪山文化中心 哈尔滨工业大学深圳校区扩建工程 深圳当代艺术馆与城市规划展览馆 香港中文大学（深圳）一期工程 任展 深圳大学附属医院 中国资本市场学院建设工程 深圳市第十一高级中学 南方科技大学 B 、C 栋实验楼建设工程 深圳大学西丽校区建设工程（一期）项目 深圳市社会福利中心（新址）建设工程（一期）项目 市萨米国际医疗中心医疗设备购置（一期）项目（原市聚龙医院） 深圳市养老护理院 深圳市第三人民医院改扩建工程 深圳北理莫斯科大学过渡校区改造工程 深圳市殡仪馆改扩建项目 香蜜公园建设工程项目 深圳职业技术学院西校区综合楼工程 深圳市第九高级中学 上塘片区九年一贯制学校 深圳市第八高级中学 罗湖区中医院莲塘新院建设工程 深圳市第七高级中学 罗湖康馨养老院 中山大学附属第七医院（原市新明医院） 深圳大学城会议中心 深圳市妇幼保健院福强院区住院大楼 盐田实验学校（东港中学） 深圳大学扩建工程 渔一村项目 龙城爱联旧村改造东片区项目 奋成工业区城市更新单元 杨梅岗、格水村城市更新项目一期 石岩田心工业区城市更新单元 南湾南和通讯及南岭地块城市更新项目 湖贝片区城市更新项目 南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元项目 茭塘工业区城市更新 茜坑新村西片区城市更新单元 南布社区整村统筹土地整备项目 龙城龙西社区楼吓、对面岭片区城市更新项目 沙头天安数码城旧厂房区更新单元 松岗上山门工业区城市更新单元 龙腾工业区（二期）城市更新单元 凤凰第一工业区城市更新项目 葵涌高源社区谭屋围片区更新单元 汤坑片区城市更新单元 横岗六约深坑片区更新单元 横岗松柏社区老街城市更新项目龙岗区建筑工务局深圳市建筑工务署 深圳市住宅工程管理站 深圳市住宅工程管理站 深圳市住宅工程管理站 深圳市龙岗区住房和建设局 深圳市健宁医院 龙岗区 “三馆 ”项目 深圳市光明新区建筑工务和土地开发中心深圳市第十高级中学 深圳矽感光电有限公司 深圳市坪山新区建设管理服务中心 深圳市建筑工务署 深圳中海地产有限公司 深圳市住宅工程管理站 深圳市建筑工务署 深圳证券交易所 深圳市大鹏新区建设管理服务中心 深圳市建筑工务署 深圳市建筑工务署 深圳市住宅工程管理站坪山新区建设管理服务中心 深圳市住宅工程管理站 深圳市建筑工务署 深圳市建筑工务署 深圳市民政局 深圳市福田区城市管理局 深圳市住宅工程管理站 坪山新区建设管理服务中心深圳市龙华新区建设管理服务中心 深圳市建筑工务署深圳市罗湖区建筑工务局 深圳市宝安区沙井街道办事处 深圳市康馨养老事业投资发展有限公司 深圳市建筑工务署 深圳市住宅工程管理站 深圳市建筑工务署 深圳市盐田区建筑工程事务局 深圳大学 深圳市万科南苑房地产开发有限公司 深圳市华茂嘉投资有限公司 奋成玩具服装（深圳）有限公司 深圳朗泓房地产有限公司 深圳市石岩田心股份合作公司 深圳天安数码城发展有限公司 华润置地（深圳）开发有限公司 深圳市水榭花都房地产有限公司 深圳市福航投资发展有限公司 深圳市宝泰世纪投资有限公司 深圳市坪山南布股份合作公司 深圳市保诚房地产开发有限公司 天安数码城（集团）有限公司 深圳市汇威投资有限公司 深圳市中龙信合投资有限公司深圳市凤凰股份合作公司 深圳卓越谭屋围城市更新投资有限公司 深圳市祥华置业发展有限公司 深圳市大真房地产开发有限公司 深圳市嘉长源投资发展有限公司。
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH，小高层约占20％
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合，倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势：房地产市场快速健康发展 Q2——竞争：本项目将与万科城产生竞争
Q3：圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位？
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：中原深港研究中心）
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间（万元）
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
（数据来源：中原深港研究中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套； 300万元以下TOHO的供应量为113套，400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
某房地产招商策划分析报告
某房地产招商策划分析报告盛泽.东盛步行街招商策划报告一站式购物中心〔shoping mall〕盛泽.东盛步行街招商策划报告----盛泽都市商业功能配套中心.新财宝中心名目总纲一、招商策划〔一〕项目整体定位〔二〕招商策略二、招商打算〔一〕统筹打算内容〔二〕招商打算执行时刻表〔三〕媒体打算表附录总纲我们的工作思路：精心预备、高唱实打、团队合作、完全执行、全面胜利我们要做的事：围绕招商目标的整体解决方案我们要达到的目标：实现开业招商90%，力争100%。
为步行街开业运营奠定坚实的基础。
第一部分招商策划一、项目总定位〔一〕统一宣传口径1、宣传总精神：盛泽都市商业新财宝中心2、顺应盛泽都市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。
盛氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。
3、抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽都市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽都市商业全面升级。
4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸取国内外商业名街的成功体会，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街！5、近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、闻名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。
〔二〕招商定位作为盛泽及周边唯独的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。
〔三〕业态定位吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。
【案例分析】四种典型仓储企业实际案例
【案例分析】四种典型仓储企业实际案例一、保税仓我们重点调研了深圳赛格储运有限公司下属的福保赛格实业有限公司（以下简称：福保赛格）。
福保赛格在深圳市福田保税区拥有28000平方米的保税仓。
福田保税区的特点在于有通向香港落马洲的进出境通道（一号通道）和通向深圳市区的进出关通道（二号通道）。
货物进出境只需向海关备案，而进出关则需要报关。
客户可以利用保税区境内关外的政策优势，实现整批进境，分批入关的延迟纳税优惠，或反之提前退税的好处。
福保赛格的主要客户包括日本理光国际通运有限公司、华立船务有限公司、伯灵顿国际物流有限公司、华润物流等近百家外资、港资物流企业和分布于珠三角地区的制造企业。
福保赛格面向这些企业，提供保税仓的长租和短租服务，并附带从事流通加工等物流增值服务。
福保赛格的在职员工约40名。
包括5名管理人员，10名左右的叉车工人和搬运工人，另外还有报关员、报检员、客户服务人员、仓库管理员、勤杂人员（含门卫和设备检修人员）等约20多人。
福保赛格的赢利模式是以仓库库位出租为核心的物流服务项目的收费。
基本收费项目是仓租费。
另外还有装车、卸车、并柜/拼箱，对货品进行贴标、缩膜/打板、换包装、简单加工（如分包、重新组合包装、简单装配等），以及代客户进行报关、报检等服务项目的收费。
主要支出是人工、水电、仓储物和设备折旧带来的维修维护费用等。
福保赛格的仓库主要是平面仓，有部分库区采用立体货架。
以托盘为基本搬运单元，用叉车（以及地牛）进行进出库搬运和库内搬运。
一楼是越仓区，有五辆燃气动力的叉车。
二楼到十楼为储存区，每层都有一到两台电动叉车（用蓄电池驱动）。
有两个大型货运电梯上下。
车辆停靠的月台有十多个车位，可以停靠货柜车、箱式车等多种型号的运输车辆。
福保赛格目前仍然是以订单为驱动，以业务为中心进行运做的仓储服务企业。
还没有转型到以客户服务为中心。
在该公司管理层的推动下，公司上下全体员工已经树立了全面质量管理的理念，并以ISO9000质量管理体系的要求建立了规范化的质量文档体系。
深圳福田保税区项目定位及物业发展建议116p
4、经济实力
➢ 截止2008年8月，福田保税区拥有厂房60万㎡，仓库82万㎡，写 字楼4万㎡；
➢ 554家企业中工业企业93家，物流企业115家，贸易企业296家， 其它企业50家，其中世界500强企业33家；
➢ 2007年，福田保税区的工业总产值达621.69亿元（其中联想和 晶冠占保税区工业总产值约70%），比2001年分别增长了5.4倍。 在国际金融危机等多种不利因素的影响下，福田保税区经济连 续8年保持高位运行。
未来写字楼发展七大趋势
➢独立型企业总部写字楼将会进一步发展 ➢差异化产品需求明显增加 ➢行业聚集特征愈加明显 ➢绿色和节能环保将进一步发展 ➢高端写字楼配置升级 ➢写字楼的商品化程度提高 ➢小户型写字楼将成为投资新宠
对本项目启示
——写字楼市场目前表现良好； ——09上半年，地标级高端写字楼集中放量； ——福田保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应； ——低密度写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场稀缺，
紫荆路
位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。 广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好 。
二、四至范围
地块四至：北向 地块四至：西向
市花路
意向地块
紫荆路
地块方正
地块四至：北向 地块四至：南向
三、地块基本状况
1. 宗地编号：B105-30 2. 权属单位：深圳市汇恒置业有限公司 3. 使用权出让类型： 股权转让 4. 用地性质（土地用途）：仓储用地 5. 用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止 6. 地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处
➢ 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通 道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。
深圳证券交易所工程概况
3)精装修(二次装修)工程；
4)园林景观绿化工程；
机电安装工程
1)电梯及扶梯供货及安装工程；
2)发电机组供货、安装及环保工程(含燃油供应系统)；
3)高低压变配电工程(含室外10KV外线)；
4)电力监控系统采购安装工程；
5)UPS采购及安装工程；
6)室外灯光工程；
建筑功能
超高层办公楼
本标段内容概况
除招标人另行发包的专项承包工程(指B类工程)以外的所有工程均为本工程范围，包括对B类工程施工总承包管理和配合服务。
工期要求
施工总工期不超过1095日历天
1.1.1
序号
目标类别
目标内容
1
工期目标
1、计划开工日期：2008年10月24日
计划竣工日期：2011年8月24日
楼地面做法
地下室
水泥地面、瓷砖地面、保温台阶铺花岗石地面、铺花岗石地面。
塔楼
水泥砂浆楼面，地砖楼面、保温楼面、花岗石楼面、瓷砖防水楼面、防水砂浆楼面、水泥砂浆楼面、防滑地砖楼面、瓷砖防水楼面、垫层楼面、地砖及防水楼面、防水楼面、架空地板楼面、环氧树脂地板楼面、预制板结构防水楼面。
门窗
材料
地下室
特级防火卷帘、防火门、门连窗、铝合金窗、百页门。
2、工程施工总工期：1035日历天
2
质量目标
质量标准
合格
总体目标
“钢结构金奖”及“鲁班奖”。
3
绿色建筑标准
《绿色建筑评价标准》(GB/T 50378－2006)公共建筑类三星级。
4
安全文明施工目标
广东省安全生产文明施工优良样板工地
1.1.2
深国投东莞时尚岛商业项目定位报告
➢ 行政中心配套设施的大规模存在，从某种程度上阻断了其两侧人流的联系与交流，使 南城目前人口聚集的西片区居民不能方便的到达第一国际；
➢ 第一国际所对东莞大道昭示性虽好，但由于道路过宽（双向十车道），阻断了第一国 际与东莞大道东居住区的联系 ，目前连接道路两旁的人行隧道即将修建，可一定程度上 缓解此状况；
东莞市商业中心发展有 东莞商业公司主营房地产项目，第一国际
限公司
为东莞开发的第一个项目，本项目发展商
综合实力占优 。
整体分析
由于两者定位上的差异，时间节点不同，未来不会形成直接竞争。
（一）项目周边竞争对手情况分析
第一国际情况分析
一期： ➢ 主要销售部分为缤纷自由港部分与下沉式广场街铺部分； ➢ 层高：4.5—6米，实用率：53％； ➢ 主要卖点： 中央商务区财富第一站 八大品牌强势入驻 70万平米超大规模
★★★★
★★★★
两者均临主干道，处十字路口交汇处，交 通可达性较好。
★★★
★★★★
第一国际地块大，临街面较宽，展示效果 更佳。
预计2007年5月试营业 2005年9月试营业
中心区商业需要3～5年的市场培育期， 本项目后推出占优。
★★★★ 东莞市深国投
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ★★★
本项目临近莞太、银丰路等南城商业氛围 较浓街道，目前占优势。
内铺：110元/㎡ 街铺：品牌商家（味千拉面/必胜客）租金较低，不作为参考。
（一）项目周边竞争对手情况分析
中环财富广场情况分析
➢ 可销售面积： 一层约3000平方米 ➢ 铺位个数：36个（一层） ➢ 铺位开间：临鸿福路：8米 临沃尔 玛：3.6米 ➢ 进深：街铺10—12米，内铺4－6米 ➢ 实用率：54% ➢ 主通道：3.6米宽 ➢ 中心广场：约2000平方米 ➢ 中庭面积：约1000平方米
第四十期：2019年上半年深圳市各区城市更新计划一览表及附图汇编
盐田区（共 1 批，1 个项目） ....................................116 关于《2019 年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》的公告 116
坪山区（共 2 批，2 个项目） ....................................175 关于《2019 年深圳市坪山区城市更新单元计划第一批计划》的公告 175 关于《2019 年深圳市坪山区城市更新单元计划第二批计划》的公告 178
第一章 草案公示部分 罗湖区（共 1 批，1 个项目）
关于《2019 年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》（草案）的公示 依据《深圳市城市更新办法》及其实施细则、《深圳市罗湖区城市更新实施
办法》，现将拟定的《2019 年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》（草 案）进行网上公示及现场公示。
深圳市罗湖区城市更新局 2019 年 02 月 02 日
龙华区（共 2 批，7 个项目） ....................................135 关于《2019 年深圳市龙华区城市更新单元计划第一批计划》公告 ..135 关于《2019 年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》公告 ..141
龙岗区（共 6 批，15 个项目） ...................................148 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第一批计划》的公告 ......148 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划地二批计划》的公告 ......154 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第三批计划》的公告 ......156 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第四批计划》的公告 ......160 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第五批计划》的公告 ......169 关于《2019 年龙岗区城市更新单元计划第六批计划》的公告 ......172
【商业地产招商策划方案手册及流程策略培训和运营管理指南】
【商业地产招商策划方案手册及流程策略培训和运营管理指南】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供资料目录万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf万科_招商地产_深圳房地产项目绿色建筑专题研究_222页.pdf万科_无锡万科东郡市场报告及商业招商租售执行手册_51页.doc万科_金地保利招商薪酬改革参考方案_132p_雅居乐_体系优化设计_方案建议.ppt万科招商设计支持盈利模式的思考报告_22p_专题研究.pdf万达商业地产业态规划与招商管理讲座_70p_培训_课程_商业规划与定位_规划设计.ppt后来营销-浅谈商业地产运作之招商战术.doc上海徐家汇商业招商策划书.doc北京中原商业项目全案策划及度假招商、销售代理合同.doc南昌房地产项目商业定位及招商策略.doc商业地产招商及商业顾问合同.doc商业地产的招商管理谈判策略.doc商业规划、市场推广及招商代理合同书.doc商业项目招商业务谈判及流程-中原地产绝密doc.doc商业项目招商面临的十大问题症结.txt打造有效的商业地产招商团队.doc招商业务流程培训手册.doc赚钱时代•招商必胜宝典.doc！！各类商业的加盟条件及联系方式（招商可用）.doc！！商业招商资源列表（100家）.doc中原-房地产商业项目全案策划及独家招商销售代理合同.doc中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（一）_178页.pdf中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（三）_180页.pdf中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（二）_178页.pdf中房信_商业地产项目的规划设计与招商管理报告（四）_194页.pdf北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc商业地产运作核心招商_3页_销售人员_专业招商机构_运营形式_带租约销售.doc商业地产销售推广投资招商资料合集_房策网收集_68个文件.rar商业地产高效招商技能与营运管理实战培训_163P_刘永华_招商技能_价格定位_租售定位.ppt商业广场商业运作及后期管理_5页_招商策略.doc中海地产_广州环宇城商业项目招商推广沟通纲要_150页.ppt产权式商业街区开业前后招商与管理方案_21页.doc北京中原房地产商业项目全案策划及独家招商、销售代理合同.doc北京中央商务区财富中心项目商业招商手册_29页.ppt南昌鹿鼎国际招商手册文案_12页_城市综合体_项目定位_业态组合_销售执行.doc博志成_中国房地产项目商业定位推广与招商策略课程培训_307页.pdf商业地产-社区商业定位与招商-197PPT.ppt商业地产_招商部_营运部_工作指导大纲_57页.doc商业地产_社区商业定位与招商培训讲义_197PPT.ppt商业地产全程运营合集_315页_购物中心_开发策略_招商管理_投资分析.doc商业地产前期定位与后期推广招商策略研究_164p_2011年_市场调查_规划设计.ppt商业地产前期开发探讨_92p_前期招商业态规划.ppt商业地产商业街招商策略_3页_招商策划.doc商业地产商业街招商管理制度_4页_机构设置_管理权限_招商标准_审批程序.doc商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(一)_课程教材_177P_商业建筑设计_招商运营.pdf商业地产定位_设计与招商运营管理培训教程(二)_课程教材_177P_商业业态_动线设计.pdf 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23).doc长沙市XXXXX商业招商执行案（邮件）.doc阳光都会广场商场招商部署154001251.doc项目招商及商业督导合同.doc风尚国际招商执行方案.doc！！各类商业的加盟条件及联系方式（招商可用）.doc！！商业招商资源列表（100家）.doc昆山市东新商业街招商服务及全程推广方案完稿53页).doc 上海康桥水都社区商业中心招商方案.doc常州XXX商业街招商策划.doc某商业街招商计划书.docXXX商业步行街招商手册.docXX公司“步行街”招商策划书.doc×××商业街整体招商方案.doc万科风情步行街招商手册.doc东塘大都市商业街招商方案.doc东新商业街招商服务及全程推广方案完稿).doc东盛步行街招商计划书.doc南京市中国女人街商业街招商手册.doc哈密市大十字商业街市场营运及招商方案.doc唐人街招商方案.doc商业步行街总体招商、策划.doc商业街招商.doc商业街招商推介会招商推介会.doc商业街招商策略.doc商业街招商管理制.doc商业街招商管理制度参考样本.doc商业街营运及招商方案(福州点击地产营销顾问).doc 大型Mall与步行街招商策划及招商计划.doc安徽芜湖波尔卡大街招商策略.doc惠安锦绣好吃街招商方案.doc成都XX公司步行街项目招商策划书.doc步行街招商工作.doc步行街招商手册.doc步行街招商计划书策划案.txt江苏盐城玉龙商业街销售招商方案.doc波尔卡大街招商策略1.doc深圳一流商业地产机构某项目招商方案.doc深圳龙岗商业步行街招商.doc深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案.ppt清风湖第五大街招商手册.doc盛泽步行街招商计划书策划案.doc秦皇岛金街项目招商情况汇报.doc筑境风情商业街招商策划报告.doc舞蝶名店街招商策划报告.doc长沙坡子街招商建议书.ppt黄山新徽天地花山迷情商业街招商策划报告.doc龙岗商业步行街招商.doc龙岗商业步行街招商方案.doc重庆邦兴北都招商提案（商业加住宅）.doc上海南方国际购物中心招商指南.doc上海松江地中海项目招商定位方案.doc大型Mall招商策划及招商计划实施.doc大型Mall招商策划及招商计划实施手册.doc招商：大MALL前行驱动器.doc济南万达购物广场清盘与招商广告策划案.doc百富购物中心营运及招商方案.doc谈SHOPPING MALL的招商.doc购物中心招商租赁策略模式.doc购物中心招商策略.txt购物中心招商管理.doc购物中心的招商指标分析.txt东莞胜和广场写字楼招商策划.rar北京中央商务区财富中心项目商业招商手册_29页.ppt北京财富购物中心招商手册_29P_中央商务区_整体运营_项目位置_项目可达性.ppt厦门杏林湾商务营运中心商务综合体营销推广及招商方案_87PPT.ppt天地源-西安高新国际商务中心5A写字楼招商策略.doc房地产项目西客站新汇国际购物中心商业招商策略手册_10页_业态_时尚购物街_商务.pdf 株洲湘银建宁购物公园商业-住宅-招商-写字楼全套报告.rar河北保定天河商务综合楼项目整体定位及招商策略_225P_2010年.ppt西安高新国际商务中心5A写字楼招商推广策略初案_7页_传播渠道_短线补救.doc贵阳金阳购物广场招商及营销推广方案报告.rar黄山新徽天地花山迷情商业街招商策划报告.rar焦作太极景润花园商业广场招商策划.rar上海康桥水都社区商业中心招商方案.rar大理南国城招商及营销策略案.rar宜宾鲁能商业项目招商建议书.rar常州XXX商业街招商策划.rar常德市九重天商业购物广场招商手册.rar广州丽影商业广场香港招商会活动推广建议.rar张家港王府广场招商定位报告.rar昆明百富琪商业广场招商方案.rar某商业街招商计划书.rar某市场2期之服装箱包城项目招商计划.rar深圳某项目商业招商执行案.rar鹿鼎国际商业招商计划书.rar镇江市跑马山庄商业物业销售招商策划纲要-56PPT.ppt高密市XX商业项目二次策划营销招商方案.rar发产业园之项目招商策划方案及整合推广计划.rar上海南方国际购物中心招商指南.rar东莞双龙舫项目招商推广方案.rar东莞市华润超级广场二期整体招商推广策略.rar中山市国际食品贸易港市场商业招商执行方案53PPT.rar北京三环大型公建招商计划.rar招商地产投资价值分析报告.rar西充县安汉市场招商策划报告.rar郑州购物中心招商指南103PPT.rar广东唐人街招商方案.rar桂林美安居项目招商推广执行方案.rar武汉司门口假日乐园招商销售方案.rar西安宣化路百富商城招商实施计划.rar西安市城中村第一批28个村改造招商引资案.rar重庆AC世纪城1号楼招商计划书.rar四川三江市新寓苑商业步行街招商策划方案-28DOC.doc招商地产-深圳房地产楼市分析报告50页.ppt河南焦作龙源商业招商方案.rar河南禹州伊势丹名品购物中心招商手册.rar遵化天之润商业公园招商推广思路报告-47PPT.ppt西安房地产市场研究报告_60PPT_招商地产.ppt全国各大城市房地产市场月报_135P_招商地产.pdf南京河西房地产市场调研报告_招商珑原_30P_蓝风.ppt四川省川东北招商可行性市场调查预案_浦望联行_143页,分析报告,市场调查,市场报告.pdf 青岛证大大拇指广场项目研究报告_15页_中高档商业广场_招商策略.pdfBOB尽致-深圳招商海月3期品牌之旅广告提案-130PPT.pptBOB尽致_广东深圳招商海月3期品牌之旅广告提案_130P_视觉表现_楼书.pptMALL购物中心招商资料合集.rarWHVK-QP-14-04招商配套管理程序.docxx商业地产招商项目策划书.docxx商业地产招商项目策划书交换成功.docXX商业广场招商销售代理合同.docXX市XX商铺营销策略及招商推介会方案.rarxx广场招商执行方案.pptxx棉品招商手册文案.docXX物流中心项目招商计划书.rarXX高档商业中心招商策划案.doc《常德市九重天商业购物广场招商手册》Word.rar《高密市XX商业项目二次策划营销招商方案》Word.rar《桂林美安居项目招商推广执行方案》Word.rar《西安市城中村第一批28个村改造招商引资案》PPT.rar《XX公司步行街招商策划书》.rar 16页.rar《XX商业地产招商策划全案》.rar 17页.rar《XX商业街整体招商方案》.rar 17页.rar《XX广场招商执行方案》.rar 35页.rar《XX棉品招商手册文案》.rar 15页.rar《XX汽车商业中心招商规划》.rar 40页.rar《上海市筑金山招商手册文案》Word.rar《东塘大都市商业街招商方案》.rar 18页.rar《东盛步行街招商计划书》.rar 59页.rar《中国秦城招商方案》.rar 40页.rar《中国端砚文化村招商策划方案》Word.rar《北京xxx广告公司—北京著名使馆区招商推广策划方案.rar《北京商业街统一招商管理原则》Word.rar《北京某商业项目总体策划和招商策划方案》.rar 多个文件.rar《北京某商城招商策划方案》.rar 24页.rar《北京百荣世贸商城招商策划书》.rar 20页.rar《大十字商业街市场营运及招商方案》.rar 23页.rar《广州嘉盛购物广场商业定位及招商经营思路的报告》PPT.rar《惠安锦绣好吃街招商方案》Word.rar《承雨项目招商工作建议书》.rar 24页.rar《景德镇国贸广场二期招商方案》.rar 11页.rar《浙江大学科技园招商访案》.rar 68页.rar《深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案》.rar 46页.rar《百荣世贸商城招商策划报告》.rar 14页.rar《盛泽步行街招商计划书策划案》Word.rar《碧天假日招商方案》.rar 12页.rar《秦皇岛金街项目招商情况汇报》.rar 12页.rar《端州中国端砚文化村招商策划方案》Word.rar《西安市立丰国际购物廣場招商新闻发布会》Word.rar《金地球商铺招商、商铺销售方案》.rar 23页.rar《金沙国际招商租赁推广》.rar 15页.rar《长沙商业街招商方案》.rar 14页.rar《阳光天地商业裙楼招商策划报告》.rar 43页.rar《风华盛世裙楼商业全程策划报告之招商执行报告》.rar 19页.rar《风尚国际招商执行方案》.rar 12页.rar万科-武汉万科金色家园招商推广报告-66PPT.ppt万科_广东深圳东海岸商业街策划定位报告_62p_美格行_市场分析_下项目分析_招商执行.ppt万科_广州康王路项目商业裙楼策划方案_89p_中原_业态规划_招商策略.ppt万科_招商地产_深圳房地产项目绿色建筑专题研究_222页.pdf万科_无锡万科东郡市场报告及商业招商租售执行手册_51页.doc万科_杭州魅力之城_社区商业研究及开发建议与社区商业招商建议_113PPT_汉嘉.ppt万科_江苏无锡万科东郡商业街项目商业策划报告_60P_产品建议_形象定位_招商方案.pdf 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总体策划报告
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
房地产-深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告(一二级联动)
深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告深圳市家园实业发展有限公司二〇一九年五月五日深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目目录第一章项目基本情况 (4)1.1项目土地位置 (4)1.2项目地块情况介绍 (5)1.2.1项目地块土地历史沿革 (5)1.2.2项目地块土地现状 (5)第二章项目开发周期 (7)2.1一级土地开发阶段 (7)2.2二级土地开发（即房产建设）阶段 (10)第三章开发建设投资成本分析与资金统筹 (12)3.1项目经济指标表 (12)3.2项目总投资 (12)3.3土地费估算如下 (13)3.4一级土地开发阶段成本列支 (13)3.5二级土地开发阶段成本列支 (14)3.6项目资金统筹情况分析 (15)第四章项目销售收入分析 (16)4.1一级土地开发阶段实现销售收入 (16)4.2二级土地开发阶段实现销售收入 (17)第五章项目利润评估 (19)5.1完成一级土地开发阶段 (19)深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目5.2完成二级土地开发阶段 (20)第六章结论 (21)附：本项目的开发建设可供参考的市场分析 (22)7.1项目所在地经济及房地产市场情况 (22)7.1.1广东省深圳市经济运行情况 (22)7.1.2深圳市福田区自然及经济运行情况 (25)7.1.2.1深圳市房地产项目开发市场环境分析 (27)7.1.2.2周边楼盘分析 (30)7.2项目合作方背景情况 (33)7.2.1深圳市家园实业发展有限公司背景情况 (33)7.2.2深圳市渔农实业股份有限公司背景情况 (33)7.2.3深圳市家园实业发展有限公司实际控制人介绍 (36)第一章项目基本情况1.1项目土地位置项目土地位于深圳市福田区香蜜湖北红岭中学高中片区（红岭中学地址为深圳市福田区安托山九路 3 号）。
项目地处北环香蜜立交附近，地理位置优越，是市中心少有的稀缺价值洼地。
1.2项目地块情况介绍1.2.1项目地块土地历史沿革土地该土地范围内位于自制地块BXCY-0008 宗地范围内，编号为D97-006，用地面积 24835.7 平方米，产权和用地单位为：深圳市裕亨实业股份有限公司（现在公司名称变更为“深圳渔农实业股份有限公司”）。
2010年深圳福田保税区项目定位初案
市场环境简析
2009年深圳房地产市场概述
区域房地产市场分析
SWOT分析
区域个案分析
项目定位
营销推广建议
2009年房地产市场概述
2009年上半年
•市场反弹，价量齐升。 •区域内房源供量较大项目 素质普遍较高。 •区域内价格竞争较为激 烈，消化速度快。 •政策面好，房地产资本金 下调至20%。 •地王频出，国企主流，土 地市场火爆。
2009年下半年
•片区同类产品房源稀缺。 •后续推出市场产品两极分化， 别墅、大户豪宅产品以及小 户投资性产品。
•二手楼市场交易火爆，争搭
优惠末班车。 •二手房营业税优惠终止， 政策释放收紧信号。
2009年房地产市场概述
近期政策回顾
2009年12月9日
2009年12月9日 2009年12月14日 2009年12月17日 2009年12月23日 2009年12月27日 2010年1月7日 个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。 抑制投机性购房 国务院要求遏制部分城市房价过快上涨， 国务院对高房价的态度从“抑制”变为“遏制”。 国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的 通知》，要求房企拿地首付不低于50% 2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税 提出四项措施抑制房价过快上涨
福田保税区位置
福田保税区
东起皇岗口岸， 北邻广深珠高速公路， 南沿深圳河，
西至红树林自然保护区， 比邻兴建中的深圳地铁 与香港西北铁路接驳的 皇岗地铁总站。
保税区房地产市场现状
福田保税区近4年内都没有推出新盘，活跃的主要是三级市场。 2009年深圳国土局取消“限外令”，港人可以任意在深购房，惠及口
二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求