最新深圳福田保税区项目定位及物业发展建议116p
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的条件 2、劣势： ➢项目体量和规模中等，受容积率、层数、40米总高度等各指标限
制，难以达到传统的“地标”级别的影响力； ➢地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求； ➢仅剩余34年的使用年限。
地块分析
自我解析
宏宏观观背背景景 顺势而为
市场环境
纵揽全局
花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告
三、地块基本状况
1. 宗地编号：B105-30 2. 权属单位：深圳市汇恒置业有限公司 3. 使用权出让类型： 股权转让 4. 用地性质（土地用途）：仓储用地 5. 用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止 6. 地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处
四、规划设计要点
宏观背景
顺势而为
市市场场环环境境 纵揽全局
花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告
战略选择
方向思考
项目定位
有的放矢
物业发展建议
产品建议
第三部分 市场环境
一、深圳2009年上半年写字楼市场
1、供应方面
➢ 商务物业供应大增： 2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积 15.80万㎡，与2008年上半年相比增加8.37万㎡，同比大幅增长 113%。写字楼批售套数727套，同比增加15.8%，09年上半年新获 批的写字楼项目单位户型面积与08年上半年相比普遍要大；
➢ 供应格局趋向“核心”区域： 新增推售的3个项目分别为福田区的 卓越世纪中心、福田车公庙的NEO企业大道一期、南山后海的天 利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的“核心” 位置。
2、成交分析
2.1流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：2008年底以来，国家出台一 系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深 圳写字楼市场，写字楼成交9.46万㎡，同比增加4.3倍，写字楼 成交套数552套，同比增加2倍；
西临红棉路双向车道： •为一块空地 •视线无遮挡
南临金花路单向车道（由东 向西）： •和英达利数码科技园一路 之隔
市花路
意向地块
紫荆路
北临市花路双向车道： •与长平商务大厦一路之隔 •合理楼间距并不影响北面 单位采光等
东临紫荆路单向车道（由 北向南）： •对面为一栋6层高的物流 公司
小结
1、优势： ➢仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 ➢容积率＜2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品
射带动作用； ➢ 深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场。
四、未来深圳核心区的定位
东拓西连，南北贯通，中心强化
五、福田区的发展规划
1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构
总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业
发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。 发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和 商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势 和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和 招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业 把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、 物流中心和营运中心。（《十、一五规划》）
4、三级市场
4.1二手写字楼价格企稳 2009年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在 09年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。进入5月后， 福田中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。 但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌17.4％至 17773元/㎡（2009年1-6月加权均价）；
➢ 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基 础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；
➢ 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作， 建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往 的国际都会。
三、未来深圳区域发展战略
➢ 全国层面：辐射内地的桥头堡作用； ➢ 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐
福田科技广场 深圳中心区及 中央商务区
泰然天安科技 园区
八卦岭工业区 华强北商业区
福田保税区
福田保税区为福田六大重点发展区域之一， 位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香 港在未来城市发展中占据核心地位。
小结
➢ 深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将 得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到 更进一步的发展；
135.81
144.23
133.75
宗地面积 总建筑面积
18717.77㎡ 46792㎡
容积率
≤ 2.50
建筑密度
≤40%
绿化率
≥10%
建筑层数
≤6层
限高
40米
退红线要求 东≥5米；南≥7米； 西≥7米；北≥7米
பைடு நூலகம்
五、地块现状
市花路
意向地块
紫荆路
场地平整， 现有货柜车停放地块内。
北
西
东
六、周边环境
➢ 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通 道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。
对本项目的启示
——深港同城，走向国际市场 ——区域级物流中心，高新技术产业基地 ——中心强化，向南贯通香港 ——可持续发展先锋城
保税区的发展将借此东风，顺势而上
地块分析
自我解析
战略选择
方向思考
项目定位
有的放矢
物业发展建议
产品建议
第二部分 宏观背景
一、深圳发展远景
深圳2030的发展目标设定为
“建设可持续发展的全球先锋城”
二、深圳城市功能定位 三大功能定位
国家级高新技 术产业基地
区域性物流 中心城市
与香港共同发 展的国际都会
➢ 国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业 的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；
2009深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议116p
第一部分 地块分析
一、地理位置
市花路
长平大厦 意向地块
紫荆路
位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。 广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好 。
二、四至范围
地块四至：北向 地块四至：西向
市花路
意向地块
紫荆路
地块方正
地块四至：北向 地块四至：南向
2.2商务公寓投资门槛低，去化迅速：随着住宅投资的升温，不少投 资客将目光转向商务公寓，促使2009年上半年商务公寓成交率 高达70%，远高于写字楼48%的成交率。
3、价格
3.1高端写字楼入市，一手均价5月之后快速上扬，2009年上半年写 字楼物业一手成交价格较2008年上涨6.62%；
3.2片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开 盘价为30000 元/平方米的价格居于首位。
制，难以达到传统的“地标”级别的影响力； ➢地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求； ➢仅剩余34年的使用年限。
地块分析
自我解析
宏宏观观背背景景 顺势而为
市场环境
纵揽全局
花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告
三、地块基本状况
1. 宗地编号：B105-30 2. 权属单位：深圳市汇恒置业有限公司 3. 使用权出让类型： 股权转让 4. 用地性质（土地用途）：仓储用地 5. 用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止 6. 地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处
四、规划设计要点
宏观背景
顺势而为
市市场场环环境境 纵揽全局
花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告
战略选择
方向思考
项目定位
有的放矢
物业发展建议
产品建议
第三部分 市场环境
一、深圳2009年上半年写字楼市场
1、供应方面
➢ 商务物业供应大增： 2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积 15.80万㎡，与2008年上半年相比增加8.37万㎡，同比大幅增长 113%。写字楼批售套数727套，同比增加15.8%，09年上半年新获 批的写字楼项目单位户型面积与08年上半年相比普遍要大；
➢ 供应格局趋向“核心”区域： 新增推售的3个项目分别为福田区的 卓越世纪中心、福田车公庙的NEO企业大道一期、南山后海的天 利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的“核心” 位置。
2、成交分析
2.1流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：2008年底以来，国家出台一 系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深 圳写字楼市场，写字楼成交9.46万㎡，同比增加4.3倍，写字楼 成交套数552套，同比增加2倍；
西临红棉路双向车道： •为一块空地 •视线无遮挡
南临金花路单向车道（由东 向西）： •和英达利数码科技园一路 之隔
市花路
意向地块
紫荆路
北临市花路双向车道： •与长平商务大厦一路之隔 •合理楼间距并不影响北面 单位采光等
东临紫荆路单向车道（由 北向南）： •对面为一栋6层高的物流 公司
小结
1、优势： ➢仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 ➢容积率＜2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品
射带动作用； ➢ 深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场。
四、未来深圳核心区的定位
东拓西连，南北贯通，中心强化
五、福田区的发展规划
1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构
总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业
发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。 发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和 商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势 和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和 招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业 把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、 物流中心和营运中心。（《十、一五规划》）
4、三级市场
4.1二手写字楼价格企稳 2009年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在 09年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。进入5月后， 福田中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。 但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌17.4％至 17773元/㎡（2009年1-6月加权均价）；
➢ 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基 础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；
➢ 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作， 建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往 的国际都会。
三、未来深圳区域发展战略
➢ 全国层面：辐射内地的桥头堡作用； ➢ 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐
福田科技广场 深圳中心区及 中央商务区
泰然天安科技 园区
八卦岭工业区 华强北商业区
福田保税区
福田保税区为福田六大重点发展区域之一， 位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香 港在未来城市发展中占据核心地位。
小结
➢ 深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将 得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到 更进一步的发展；
135.81
144.23
133.75
宗地面积 总建筑面积
18717.77㎡ 46792㎡
容积率
≤ 2.50
建筑密度
≤40%
绿化率
≥10%
建筑层数
≤6层
限高
40米
退红线要求 东≥5米；南≥7米； 西≥7米；北≥7米
பைடு நூலகம்
五、地块现状
市花路
意向地块
紫荆路
场地平整， 现有货柜车停放地块内。
北
西
东
六、周边环境
➢ 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通 道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。
对本项目的启示
——深港同城，走向国际市场 ——区域级物流中心，高新技术产业基地 ——中心强化，向南贯通香港 ——可持续发展先锋城
保税区的发展将借此东风，顺势而上
地块分析
自我解析
战略选择
方向思考
项目定位
有的放矢
物业发展建议
产品建议
第二部分 宏观背景
一、深圳发展远景
深圳2030的发展目标设定为
“建设可持续发展的全球先锋城”
二、深圳城市功能定位 三大功能定位
国家级高新技 术产业基地
区域性物流 中心城市
与香港共同发 展的国际都会
➢ 国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业 的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；
2009深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议116p
第一部分 地块分析
一、地理位置
市花路
长平大厦 意向地块
紫荆路
位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。 广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好 。
二、四至范围
地块四至：北向 地块四至：西向
市花路
意向地块
紫荆路
地块方正
地块四至：北向 地块四至：南向
2.2商务公寓投资门槛低，去化迅速：随着住宅投资的升温，不少投 资客将目光转向商务公寓，促使2009年上半年商务公寓成交率 高达70%，远高于写字楼48%的成交率。
3、价格
3.1高端写字楼入市，一手均价5月之后快速上扬，2009年上半年写 字楼物业一手成交价格较2008年上涨6.62%；
3.2片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开 盘价为30000 元/平方米的价格居于首位。