2007深圳福田保税区东盛项目定位报告【写字楼丶空间分割】
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
容积率：3
计容积率建筑面积：83420平米
住宅面积： 82170平米
学习改变命运,知 识创造未来
商业面积：1000平米
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
限制——区位的尴尬
短时间内客户对碧海中心区的认知仍远低于宝安中心区 本项目与竞争对手相比没有突出的区位优势
碧海中心区：
本项目
海语西湾 距宝安中 心区更近
开盘销售率：84％
五房
客户来源：宝安本地客户为主
（60％），40％关内
畅销产品 相对滞销产品
10856 10875
12399 9220 9213
12412
5房及部分端头4房南北通透， 园林景观好，受欢迎程度高。
9225
9237
9352
9147
116的三房户型朝北，南北不通 透，整体舒适度不高
12368
中央园林、 广场、社区 水景、海景
园林、会所 、海景
该项目4房舒适度极高，两种位置分布 均享有超高的景观资源，看海景无遮 拦（未来可能有大铲湾影响），而且 内部园林景观规划面积颇大。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
大 本项目大户型所在区位已经赋予产品先天优势
学习改变命运,知 识创造未来
精细化的住宅定位 自身配套设置（商业+会所）
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
1
学习改变命运,知 识创造未来
精细化定位
世联深圳中信湾上六座项目前期定位补充报告终稿92PPT
前提：本项目将主要以居家户型为主。
居家户型
支撑一：当前碧海中心区居家氛围浓厚，租金 水平低，投资回报率不高；
福田保税区
深圳能源物流有限公司 新美亚科技（深圳）有限公司 深圳综合信兴物流有限公司 深圳赛意法微电子有限公司
深圳市福田区福田保税区桃花路5号 深圳市福田保税区红棉道3号 深圳市福田保税区广兰道3号 深圳市福田保税区桃花路16号
1、深圳市福田保税区槟榔道2号伟光联物流大楼 利盟打印机（深圳）有限公司福 办公楼第6层及仓库区第四层A、B区 2、深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心18楼 田分公司 1. 深圳市福田保税区红花路99号长平商务大厦 39楼 1. 深圳市福田保税区红花路99号长平商务大厦 三楼 深圳市福田保税区桃花路腾飞大厦七楼 深圳市福田保税区市花路德宝大厦2楼
深圳市卓宝科技股份有限公司
视讯科技（中国）有限公司
1、深圳市福田保税区盈福高科技厂房第七层A厂 2、深 深圳市华烨新科技实业有限公司 房 圳市福田保税区市花路盈福大厦A座7楼
深圳市华阳国际工程设计有限公 1、深圳市福田保税区盈福高科技厂房四层B厂房 2、深圳市福田保税区市花路盈福大厦4楼 司 深圳市福保赛格实业有限公司 迈思电子（深圳）有限公司
福田保税区 绩优企业名录
中菲物流（深圳）有限公司
1、深圳市福田区福田保税区桃花路1-3号达升大 楼一层A区、九层901 2、深圳市 福田区福田保税区桃花路达升物流大厦901 1、深圳市福田区福田保税区桃花路1-3号达升大 楼8层 2、深圳市福 田区福田保税区桃花路达升物流大厦7-8层 1、深圳市福田保税区凤凰二道万利科技园6楼 2、深圳市福田保税区万利科技园三期A栋601
20103597
20104256 20104546 20107881 20107878
深圳市港运通供应链管理有限公司 艾睿电子（深圳）有限公司 日东电工材料（深圳）有限公司 深圳市联胜保险公估有限公司
世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT
总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要 体验点
其次是与工作密切相关 的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置 写字楼入口
设置独立出入口 写字楼底部采用巨大的中庭 式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置 共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主 专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔 夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择 产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部 基本单位面积为800—1000㎡为模数 可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的 因素
针对中型高端企业/量身定做 作为企业总部/提高进入门槛 创新概念增值/树立顶级形象标杆 部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套 也有关注
知名度代表区域形象 其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16
深圳福田CBD写字楼 推广分析
1卓越世纪中心卓越世纪中心位于南桥新城主城区，项目处于南港路以北，百秀路以南，望园路与金海公路之间。
项目总占地面积达30万平方米，引进国际前沿的LIFE HUB理念，打造集商务、居住、购物、娱乐、休闲、美食城等城市功能于一体的标杆综合体，未来建成后，卓越世纪中心将包含5A级办公楼、LOFT商住两用式公寓、酒店式公寓、精品酒店、时尚商业街、高端住宅等城市顶尖物业。
周边配套商场：百联南桥购物中心、东方商厦。
大卖场：好美家、易初莲花、乐购、大润发。
学校、幼儿园育秀实验小学、奉贤中学、青青草幼儿园。
银行：农业银行、邮政储蓄银行。
医院：奉贤中心医院、奉浦医院2．大中华国际交易广场大中华国际交易广场，位于深圳中心区的轴心位置，总建筑面积31万平方米。
该项目自身配有2000平方米的直升机停机坪，17000平方米楼前绿化广场，20000平方米的地下购物中心，还有容纳1000多人就餐的宴会大厅。
广场拥有优越的周边环境。
北面与市民中心相望，与20多万公顷的中心区绿化广场相抱;南面是26万平方米的深圳会展中心;地铁一号线和四号线在广场的正下方交汇，广场与地铁网实现零距离无缝对接。
小结：大中华国际交易广场一直举办各种大型活动，打造国际品牌，并且与政府部门保持一定的联系，这不仅仅是在建楼初期，这使大中华在宏观方面获得好评，促进了舆论的发展。
3．深圳中心·天元深圳中心坐落于深圳城市中心，坐拥全球最重要的金融中心之一福田CBD(2009年深圳被列入“世界第五大金融中心”)，拥有深圳中心不仅拥有深圳繁华，更拥有33年深圳的历史“沧桑”与厚重人文沉淀。
简介：中央大街：深圳800米品牌森林大街都会商业：500个国际品牌汇聚而成国际消费中心超甲级写字楼：城市地标级写字楼群，深圳最高标准企业总部【商务中心】将形成约20万平米超甲级写字楼群，聚合政治、金融、产业、咨询配套资源，借金融创新改革之势，成为商务中心。
【380米写字楼】位于双龙起舞带，与平安IFC相互辉映，KPF担纲设计，设计概念源自深圳市花“簕杜鹃”，建筑顶端呈现出四片花瓣的造型。
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
福田保税区飞利浦大厦改造项目
福田保税区飞利浦大厦改造项目福田保税区飞利浦大厦改造项目是我国城市更新改造的一个典型案例。
该项目位于深圳市福田区，原为飞利浦公司的办公大楼。
随着城市发展和社会需求的变化，大厦亟待进行改造以满足新的功能需求。
本项目在保留原有建筑结构的基础上，对大厦进行了全面改造，使其焕发出新的活力。
一、项目背景飞利浦大厦始建于上世纪90年代，原为飞利浦公司在我国设立的代表处。
随着我国改革开放和城市化进程的推进，大厦所处的福田保税区也逐渐发展壮大，成为国际化程度较高、产业集聚效应显著的经济区域。
然而，随着时间的推移，大厦的建筑风格、设施设备以及功能布局已无法满足现代企业的需求。
为此，业主决定对大厦进行改造，以提升其整体品质和市场竞争力。
二、改造目标本次改造项目的目标是将飞利浦大厦打造成为一座符合现代商务需求、具有国际化水平的甲级写字楼。
改造重点包括以下几个方面：1.优化建筑外观：通过调整外立面造型，增加玻璃幕墙等现代建筑元素，提升大厦的整体形象和气质。
2.提升室内空间品质：优化楼层布局，提高空间使用率；改善室内装修风格，增加绿色环保材料，创造舒适的办公环境。
3.增设配套设施：完善大厦的硬件设施，如电梯、空调、消防系统等；增加休闲区域、会议室、商务中心等配套设施，满足企业多元化的需求。
4.绿化景观升级：优化大厦周边的绿化景观，提升整体环境品质。
三、改造方案在项目改造过程中，设计团队充分考虑了原有建筑的特点和周边环境，制定了一套创新性与实用性相结合的改造方案。
1.建筑外观：保留原有建筑的结构主体，对建筑外立面进行重新设计。
采用玻璃幕墙、铝板等现代材料，塑造简洁、大气的建筑形象。
2.室内空间：根据企业需求，对楼层布局进行调整，提高空间使用效率。
同时，采用绿色环保材料，注重室内空气质量，为入驻企业创造健康、舒适的办公环境。
3.配套设施：增设多部高速电梯，提高垂直运输效率；升级空调系统，保证室内温度舒适度；完善消防设施，确保大厦安全性能。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
深圳_福田保税区东盛项目_定位报告[写字楼、空间分割
城市功能定位
三大功能定位
城市发展规划
国家级高新技 术产业基地
区域性物流 中心城市
与香港共同发 展的国际都会
国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究 与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城 市配送物流为支撑的区域性现代物流中心。 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设 世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。
保税区项目定位报告
深圳中原事业一部 2007-10-19
随着研究的逐渐深入 我们对于项目的感情和信心与日俱增
引领 ＆ 超越 ！！！
这是一块非常有价值的土地 他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起 作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象 他的地位，一直引领着行业的发展
但谈到形象，他沉默了 渴望的眼神里透着些许无奈
项目分析
项目四至
西： •为一块空地 •视线无遮挡
项目分析
北： •与长平商务大厦一路之隔 •合理楼间距并不影响北面单位采光等
南： •和英达利数码科技园一路之隔
东： •为一栋6层高的物流公司
周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好， 缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注
项目地块解析
项目分析
优势： ——仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 ——容积率＜3，属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件 劣势： ——项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力 ——地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求
宏观大势
深圳发展远景
城市发展规划
XXXX年金地天津市国际广场项目定位报告
一、项目背景金地天津市国际广场项目位于天津市，是一座综合性商业写字楼项目，总建筑面积约30万平方米。
项目周围配套齐全，交通便利，是一个理想的商务办公场所。
二、项目定位金地天津市国际广场项目定位为高端商业写字楼，旨在打造一个集商务办公、时尚休闲、文化艺术于一体的综合性商业综合体。
三、市场分析1.商务办公需求：随着天津市经济的不断发展，越来越多的企业选择在天津设立办公地点，商务办公需求日益增长。
2.时尚休闲需求：现代都市人们生活压力大，追求高品质的生活方式，对时尚休闲场所的需求逐渐增加。
3.文化艺术需求：随着文化产业的兴起，人们对文化艺术的关注度逐渐提高，对文化艺术场所需求不断增加。
四、项目特色1.高端商务写字楼：金地天津市国际广场项目的商务写字楼部分将采用国际化标准打造，为企业提供高品质的办公空间。
2.时尚休闲场所：项目将引入多元化的时尚休闲品牌，打造集购物、餐饮、娱乐于一体的时尚休闲场所。
3.文化艺术中心：项目将设立文化艺术中心，举办各类文化艺术展览和活动，为市民提供一个艺术氛围浓厚的场所。
五、市场推广1.线上推广：通过互联网平台，宣传项目的特色、优势和吸引力，吸引更多关注者。
2.线下推广：利用各类大型展会和商务活动，展示项目的魅力，吸引潜在客户。
3.合作推广：与知名品牌合作，在项目中引入更多优质商户，丰富商业配套，提升项目的吸引力。
六、经营管理1.优质服务：提供优质的商务办公服务、时尚休闲体验和文化艺术活动，满足客户多样化需求。
2.精细管理：项目管理团队将严格把控各项工作，确保项目运营顺利，提升客户满意度。
3.创新发展：不断创新商业模式，引入新产品、新服务，持续提升项目的竞争力和价值。
七、发展展望金地天津市国际广场项目将秉承“创新、卓越、共赢”的理念，致力于打造一个高端商业综合体，为商务人士、时尚青年和艺术爱好者提供一个优质的生活工作场所。
相信在市场的认可和支持下，项目必将取得良好的发展，并成为天津市的地标性商业项目之一以上为金地天津市国际广场项目定位报告，谢谢！。
车公庙商业写字楼市场调研报告
宝安区
1.99
1.59
2010年
福田区
0.00
6.67
2010年
龙岗区
3.30
2.27
2010年
罗湖区
0.00
4.19
2010年
南山区
2.10
3.47
2011年
宝安区
0.25
0.00
2011年
福田区
7.72
3.75
2011年
龙岗区
0.75
0.07
2011年
罗湖区
0.52%
盐田区
1
0.03
2007
3010
941
0.00%
合计
13
23.51
84918
252315
9212
0.56%
土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析
近四年来，深圳商业办公楼用地成交量呈下降趋势，特别是2011年出现了峰谷；而成交价格则呈上升趋势，2011年达到了近年来最大值。
本报告需要解决的核心问题
报告主要从市场角度出发通过对深圳创新型厂房办公楼的市场调研，掌握竞争对手同类型产品的特征、发展趋势、销售情况；以及在运营创新型厂房的租赁情况、租金水平、客户类别及租期状况；从而研判：符合车公庙区域创新型长期发展趋势，为实现金谷6号价值最大化，给出具有前瞻性的价格建议。
商业写字楼市场分析
土地市场特征分析商业写字楼一手市场分析商业写字楼二手市场分析
深圳商业办公楼用地成交量少，而成交价格则呈上升趋势；成交商业办公用地集中在南山区
宝安区
3
0.51
11756
福田中心区写字楼简介
时代金融中心拥有3000平米阳光休闲空中花园与2000平米多功能休闲会所，为业主缔造一个无阻碍的交流空间和舒缓情绪、享受工作的休闲平台。
九州创展大厦最大化的诠释了中铁五局“以诚为本，品质领先，细节完善，品质提升”的品牌理念，它是由美国SBA设计公司规划设计，由国际知名企业戴德梁行全程营销策划，并出任物管顾问。大厦商务大堂，坐北向南，东西通透，充分实现自然通风，时尚、高雅的设计风格彰显雅致大方，办公空间方正实用，可自由组合分割，充分体现以人为本的设计理念；大堂东西贯穿式双出口、双中庭设计，尊贵大气，为中心区罕有的设计；外墙为高级石材配低辐射中空玻璃，赋予了大楼以时代、节能、生态、环保气息；大厦采用预应力宽扁梁结构，梁高仅为45厘米，相对其他写字楼80厘米梁高，无疑大大提高了楼层净高，同时增加办公环境的舒适度；10台世界品牌日立高级豪华电梯，交通服务率达到了甲级写字楼垂直交通的最高标准；四部世界名牌开利中央空调主机及新风系统，完全满足业主需求。现剩少量出租。
世界500强ABB、金佰利Kimberly Clark、EDS（优集集团）
全球B2B行业巨擎、美国纳斯达克上市公司环球资源Global Sources
美国标准普尔指数500强的ADI（ANALOG DEVICES, INC.）
世界第二大全球性SRAM供应商赛普拉斯Cypress
全球最大研产销PPE产品的跨国集团巴固?德洛Bacou-Dalloz
大厦分主楼与附楼，连接两栋楼体的是全开放式阳光生态广场。主大堂14米高，楼层层高3.8米，在国内首次采用国际先进无次梁大板结构的建筑技术，局部净高可达3.6米。无论是在规划设计上、物业档次上、外观形象上大厦都显现出最新的国际化大商务理念，注重了人性化的新观念设计内容。在航天大厦办公不仅能够得到方便舒适的合理环境，而且一切有关“航天”的世界品牌活动将为所有内部商业机构带来巨大的社会无形品牌价值，打造出符合中国“探寻变革时代的商务精神”所需求的商务楼宇。写字楼均价12000元/平方米。2004年5月开盘，已售完。
2010年深圳福田保税区项目定位初案
市场环境简析
2009年深圳房地产市场概述
区域房地产市场分析
SWOT分析
区域个案分析
项目定位
营销推广建议
2009年房地产市场概述
2009年上半年
•市场反弹，价量齐升。 •区域内房源供量较大项目 素质普遍较高。 •区域内价格竞争较为激 烈，消化速度快。 •政策面好，房地产资本金 下调至20%。 •地王频出，国企主流，土 地市场火爆。
2009年下半年
•片区同类产品房源稀缺。 •后续推出市场产品两极分化， 别墅、大户豪宅产品以及小 户投资性产品。
•二手楼市场交易火爆，争搭
优惠末班车。 •二手房营业税优惠终止， 政策释放收紧信号。
2009年房地产市场概述
近期政策回顾
2009年12月9日
2009年12月9日 2009年12月14日 2009年12月17日 2009年12月23日 2009年12月27日 2010年1月7日 个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。 抑制投机性购房 国务院要求遏制部分城市房价过快上涨， 国务院对高房价的态度从“抑制”变为“遏制”。 国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的 通知》，要求房企拿地首付不低于50% 2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税 提出四项措施抑制房价过快上涨
福田保税区位置
福田保税区
东起皇岗口岸， 北邻广深珠高速公路， 南沿深圳河，
西至红树林自然保护区， 比邻兴建中的深圳地铁 与香港西北铁路接驳的 皇岗地铁总站。
保税区房地产市场现状
福田保税区近4年内都没有推出新盘，活跃的主要是三级市场。 2009年深圳国土局取消“限外令”，港人可以任意在深购房，惠及口
二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求
福田保税区
福田保税区
保税区之前是属于福田的一个遗落的地方，旁边的石厦有好学校（石
厦中小学、红岭中学、益强小学）新洲（总价低，交通便利，沙嘴片区有
红树林，海景房）皇岗（靠近口岸，方便在香港贸易往来上班上学），相
对比周边来讲，保税区很容易被人遗忘。
不过自从去年保税区的福外中小
学建成开学，形式就有了转变。
以前的保税区要交通没有交通，都是工厂，公交车或者工厂专车，现
在有了三号线延长线福保站和十号线，贯穿深圳东西，还有规划中的22
号线，这样交通就有了。
然后是学校，新建的福外南中小学，现在是初二，还没有中考成绩出来，但是据在中学上学的家长透漏，学校的教学抓的很紧，老师的教学理念都很新颖，每次的月考期考成绩都会和本部来对比，
据说福外南的成绩和本部差不了多少，不过新学校会成绩不稳定，这是常态，若明年的中考，能考出福田二梯队前五的成绩，那也是相当不错的。
毕竟保税区欧风街的小区居住舒服度还是不错的，小高层，地面花园泳池，自住加学位，在未来会是一个不错的选择。
怡丰大厦项目策划书
使用静态指标对项目的经济效益进行 评价，如投资回收期、内部收益率等 。
动态指标
使用动态指标对项目的经济效益进行 评价，如净现值、动态投资回收期等 。
06
项目风险评估与应对措施
政策风险评估与应对措施
政策风险
由于政府政策的变动，可能会对怡丰大厦项目产生不利影响。
应对措施
密切关注相关政策动态，及时调整项目计划，以确保项目合规。同时，与政府 部门保持良好沟通，争取有利政策支持。
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VS
应对措施
选择经验丰富的技术团队，进行技术可行 性研究。同时，加强技术创新投入，提高 技术竞争力。
管理风险评估与应对措施
管理风险
项目管理不善、人员配备不合理等可能导致项目成本上升、进度延误等问题。
应对措施
建立健全的项目管理体系，合理配置人力资源，加强团队建设。同时，制定应急预案，以应对可能出现的突发事 件。
项目未来发展展望
绿色建筑认证
多元化功能
为了进一步体现怡丰大厦项目的环保 和可持续性，可以考虑申请绿色建筑 认证，如LEED认证等。这将有助于 提高项目的知名度和信誉度，同时为 其他绿色建筑的发展提供借鉴。
在未来发展中，怡丰大厦可以结合周 边环境和市场需求，考虑引入更多元 化的功能。例如，可以引入商业、文 化、娱乐等设施，打造综合性的城市 综合体，满足市民的不同需求。
文化遗产保护
在项目实施过程中，注重保护当地的历史文化遗产，与当地文化特 色相结合。
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项目总结与展望
项目总结
高效的项目管理和团队协作
怡丰大厦项目在预定时间内成功完成，得益于高效的项目 管理和团队协作。在项目实施过程中，团队成员积极沟通 ，及时解决问题，确保项目顺利进行。
百度国际大厦(东塔楼)项目-设计标书
面积 116 m2 16～37 m2 10～14 m2 52m2
| 标准层平面图
工作，沟通，创造！
办公层的意义现在远远超出固定办公桌，房间，会议室的概念。无论是哪 个部门，每个员工在一天中进行多种任务，在沟通，在思考，在创造。达 到最佳效率这些工作需要不同的环境进行。我们会按照每个部门的具体需作组，功能等一直在变 化。为了适应最快速的适应变化，我们的方案基于模块化布置，任何时间 可以轻易，快速，对其他区域最少影响的情况去实行改变。
“让人最平等便捷地获取信息找到所求”是的使命。这应该在办 公室里面充分体现。我们规划中充分考虑了每个功能区的位置和人流找最 佳位置：Form follows function
我们在此方案中提供的是标准层。我们理解每个部门的具体需求会不同， 但是我们会采办公室 4人洽谈室 6人会议室 10人会议室 16人会议室
面积（平米） 1500x1500mm
12 m2 10 m方案2013年8月28日国际大厦（栋塔楼）项目目录
• 设计说明 • 设计图纸 • 材料选样 • 家具参考 • 造价估算国际大厦（栋塔楼）项目项目概况
设计说明 | 项目概况
项目名称 建设地点 建设规模 工程质量 建筑设计单位
设计说明 | 设计主要特点
绿责任。室内空气环境直接关系到员工的健康与效率。研究证实企业为了安全环保投 入的建设成本远远小于因为员工健康问题企业每年所需要支付的运行成本。我们在设计中 充分考虑节能，环保材料，对大自| 二层平面图
沟通，学习
总体策划报告
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
福田保税区物业管理方案
福田保税区物业管理方案一、项目背景福田保税区是深圳市的一个重要经济区域，是国内最大的综合保税区之一，拥有众多的外资企业和商家。
随着区域经济的不断发展和拓展，福田保税区的物业管理也面临着越来越大的挑战。
为了提高福田保税区的物业管理水平，提升服务品质，满足业主和租户的需求，我们制定了以下物业管理方案。
二、目标与原则1.目标：提高福田保税区物业管理水平，确保区域安全、整洁、有序，提升服务品质，满足业主和租户的需求。
2.原则：服务至上、专业化、精细管理、优质服务。
三、管理组织机构1.管理层：设立福田保税区物业管理委员会，负责统筹管理，制定管理政策，解决重大事项。
2.运营团队：设立专业的物业管理团队，包括保安人员、清洁工、维修工、客服人员等。
3.管理岗位设置：设立总经理、运营经理、维修保洁主管、客服主管等岗位，确保管理层级清晰，责任明确。
四、管理服务内容1.保安服务：加强巡逻防范，确保区域安全，保护业主和租户的安全财产。
2.清洁服务：增加清洁频次，保持区域整洁干净，提升环境品质。
3.维修服务：及时处理设施设备故障，保证设施设备正常运转。
4.客服服务：建立24小时客服热线，及时解决业主和租户的问题和需求，提供优质服务。
五、管理手段与措施1.信息化管理：引入物业管理系统，实现信息化管理，提高管理效率。
2.监督检查：定期开展巡查和检查，提高工作质量，发现问题及时处理。
3.培训管理：定期组织培训，提升员工管理水平和服务质量。
4.投诉处理：建立投诉处理机制，及时解决业主和租户的投诉，提升满意度。
5.设施设备更新：定期对设施设备进行检查，及时更新维护，保证正常使用。
六、费用管理1.收费标准：合理制定物业管理费用标准，确保资金使用合理。
2.费用结算：定期对费用进行结算并公示，确保透明公正。
3.费用监督：建立费用监督机制，定期对费用使用情况进行审核核查。
七、经营管理目标1.目标管理：设立量化考核目标，确保各项服务项目的质量和效率。
福田保税区飞利浦大厦改造项目
福田保税区飞利浦大厦改造项目福田保税区飞利浦大厦改造项目近年来，深圳福田保税区飞利浦大厦的改造项目备受瞩目。
作为深圳的标志性建筑之一，飞利浦大厦的改造将进一步提升该地区的城市形象和功能。
本文将以从简到繁、由浅入深的方式，逐步探讨福田保税区飞利浦大厦改造项目的背景、目标和影响。
通过全面评估，我们能更深入地理解这一项目所涉及的各个方面。
1. 背景介绍飞利浦大厦位于深圳福田保税区，是一座具有历史意义和文化价值的建筑。
随着深圳的快速发展，福田保税区的城市形象和功能也需要与时俱进。
飞利浦大厦改造项目应运而生。
2. 改造目标飞利浦大厦改造项目旨在通过对建筑的重新设计和功能优化，打造一个具有现代化设施和宜居环境的综合性建筑。
改造的目标包括提升建筑的外观形象，提高建筑的可持续性和环保性能，以及优化内部空间的布局和设施设置。
3. 影响与价值3.1 城市形象提升飞利浦大厦作为福田保税区的地标性建筑，其改造将进一步提升该地区的城市形象。
通过改造后的现代外观和绿色建筑设计，飞利浦大厦将成为福田保税区的一大亮点。
3.2 周边配套设施改善为了配合飞利浦大厦的改造项目，周边的基础设施和公共服务也将进行相应的改善和提升。
这包括交通、绿化、商业等方面的改善，将为居民和企业提供更便利的生活和工作环境。
3.3 经济发展推动飞利浦大厦改造项目将为深圳的经济发展带来积极的推动效果。
改造项目本身将带动建筑和装修行业的发展，创造就业机会。
另改造后的飞利浦大厦将成为吸引更多企业和投资的重要载体，进一步促进福田保税区的经济增长。
个人观点与理解飞利浦大厦改造项目不仅是一项基础设施的升级，更是城市发展的一个缩影。
通过对建筑外观、环境、内部设施等多方面的综合改造，可以提高建筑的价值和美学品质。
这不仅能够满足人们对舒适生活的需求，也能够为城市的可持续发展贡献力量。
总结回顾飞利浦大厦改造项目是深圳福田保税区的重要举措，旨在提升城市形象、改善周边配套设施和推动经济发展。