大型商业地产风险
大型商业地产风险
项目选址的风险
二、选址风险分析的内容
选址风险分析 的内容
政府出让土地方式 选址地块的商圈饱和度指数 选址地块的周边人口密度 选址地块客流情况调查 选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况 选址地块商圈内商业（竞争对手）情况 选址地块交通道路 选址地块公交设施情况 选址地块建筑物可视效果 地块平整条件 地块拆迁条件 选址地块规划经济技术指标
大型商业地产风险
项目选址的风险
一、商业地产项目选址的原则：
世界商业界公认一个原则，一个商业项目要成功，重要的就是3L。 第一是 Location（位置） 第二是 Location（位置） 第三是 Location（位置） 但是，一个商业地产项目的风险是多方面的，看上去非常良好的 地段，其实未必良好。看上去可以成功的商业地产项目，未必可以 取得成功。 一个商业地产项目是否取得成功，除规划、运营、招商组合等因 素外，单单就选址这一项工作，就可以细分出很多内容，它们每一 个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
天河城商圈的容量有多大，不仅取决于商业建筑面积多大，而且取决于 交通总流量有多大。
对于商业项目而言，地段是决定成败的关键。从交通便利性来讲，轨道 交通、公共交通都发达的地方自然能带来更多人气，交通动线决定了客流量。
大型商业地产风险
政策法规风险
3、项目所需要具备的交通条件 从交通角度对建设项目的选址作出评价，以周边商业设施的服务水平不
项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业 氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。
为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不 通了呢？
经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天 河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐 在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此， 政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流通 过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。
探讨商业地产投资风险
内涵 出发，结合我 国 目前的房地产市场
现 状 ，对 商 业 地 产 投 资 风 险 进 行 了分
析 ，为 企业投 资 商 业地 产 ，规避 风 险提 出 了一 些 建 议 。
【 关键 词 】 商 业地 产 ；投 资 ；风 险
很 大 的 困 难和 挑 投 资风 险分 析
ｆ 何 投 资都仔在 一 定风 险 ，老生 常 ＿ 【 谈 的话就 是风 险与 机会 并存 。商 业地 产 作 为一个 高投 入 、高产 出 、高风 险 、高 利 润 的 行 业 ， 近 年 来 在 全 国各 地 得 到 迅 猛 发 展 。 一 个 成 功 的 商 业 地 产 项 目不 仪 可 以 使 开 发 商 获 得 高 额 的 回报 ，提 升 行 业 地 位 ， 更 能 增 加 企 业 的 知 名 度 和 竞 争 力 。 正 因 如 此 ，商 业 地 产 受 到 越 来 越 多
探讨 商业地 产投 资风 险
曾行 丰 厦 门 国 贸 集 团 股 份 有 限 公 司 ３ ０ ４ ６ ０ １
回 增 长 轨 道 ，就 业 环 境 也 在 好 转 ，商 业 地 产 向 上 增 长 的 外 部 环 境 Ｌ 经 具 备 。 商 二 业地 产将 迎 来 ｒ 发展 的好机 遇 。 一 个 提 高 。 然 而 任 何 市 场 的供 给 与 需 求 都 是 动 态 的 和 不 确 定 的 。 这 种 动 态 不 确 定 性 决 定 了 『 场 中 的 经 营 者 收 入 的 小 确 定 『 『 性 ， 凶 为 经 营 者 的 收 入 主 要 是 由 市 场 的 供 给 和 需 求 决 定 的 。 房 地 产 市 场 中 的 经 营 者 所 承 担 的 这 种 风 险 比 在 一 般 市 场 情 况 下 要 大 些 ， 冈 为 房 地 产 商 品 的 价 值 受 供求 影响 的 幅度很 大 。 商 业 地 产 市 场 风 险 产 生 的 原 因 分 析： １ 、开 发 规 模 过 量 ：所 谓 “ 量 ”是 过 指 在 房 地 产 领 域 内 ， 商 业 地 产 的 开 发 超 过 了对 商 业 地 产 的 需 求 量 。 同 时 ，在 具 体开 发地 块上 ，商业 地产 的开 发量超 过 该地 块或 商圈 的合理 需 求量 。 前 一 种 整 体 过 量 引 发 资 金 分 流 ， 通 常 使 新 增 商 业 地 产 项 目处 于 销 售 或 出 租 不畅 ， 格 走低 的状态 。 价 后 一 过量 ， 种 使 地 块 或 商 圈 内商 业 地 产 项 目 同 样 面 临 租 售 Ｉ 难 ， 并 进 而 形 成 市 场 冷 清 的 难 。 主 】 这 两 种 冈 素 是 互 相 影 响 的 ， 特 别 是 总 量 过 剩 的不 良影响更大 。 ２ 、建设结 构不 合乎商业 经营需要 ： 不 同业态 的商 业建筑 具有 对一 般性 经营 的要 求 ， 如 经 营 场 地 宽 敞 、透 视 性 良好 等 ， 也 存 在 着 一 些 特 殊 性 的 要 求 ， 仓 但 如 储 式 超 市 和 普 通 超 市 对 建 筑 层 高 的 要 求 差 距 甚 大 。百 货 店 和 专 卖 店 在 经 营 设 施 和 场地 面 积 上 的需 求 也足 极 小相 同的 。 由于 大 多 数 开 发 商和 建 筑 设 计 单 位 很 少 具 备 这 方 面 的 专 业 经 验 ， 致 使 商 业 地 产 的 建 筑 结 构 和 最 终 使 用 者 的要 求 不 吻 合 ， 从 而 在 租 、 售 方 而 造 成 了 诸 多 问题 。 ３ 、营 销 计 划 缺 乏 创 意 ，流 于 俗 套 ： 由 ｒ开 发 商 缺 乏 对 商 业 经 营 的 深 划 了 解 ，即使 所提供 的商 业地 产项 ［切 合实 Ｉ １ 际 ，也难 以认识 和挖 掘商业 地 产的特殊 价值 所在 。这 无疑使 其营 销缺乏 诉求 点 和 打 动 人 心 的 创 意 ， 从 而 也 就 难 以激 活 商业地 产投 资人 的购 买欲望 。这 种 延滞 直 接 影 响 商 业 地 产 的 投 入 与 产 出 的 最 优 安ｔ。 ｌ ｝ ４ 、周 边 小 区 人 口人 住 率 偏 低 ，商 业 投 资 过 程 缓 慢 ： 多 数 商 、 产 都 是 伴 随 地 大 盘 居 住 区 开 发 而 产 生 的 ， 及 时 在 规 划 与 设 计 上 ， 商 业 地 产 与 住 宅 地 产 相 适 应 ，但 由 于 提 高 入 住 率 非 地 产 开 发 商 所 能 左右 ， 因而在很 长时期 内往 往造 成商 业 地 产 在 投 入 经 营 后 的 困 难 。 这 种 现 象 的 增多会 使投 资者 延迟 出手 ， 以致 丁商 业 地 产 的 销 售 滞 后 于 商 品 房 的 销 售 。 这
商业地产运营及风险分析
业管理 。增强核心竞争统一化标准运
营模式是商业地产发展 的关键 ，而统
一
运行管理 的关键是开 发商和入 驻店
铺的合理合作 ．在 同一个 主体概 念下 进行统一 的经营管理工作 。虽然 ，商
业物业是一个综合性 非常强的复合物 业 ，但 其运营管理模式 能以一个店铺
将销 售和 出租 结合的形式效 果较
开 发商在 卖 出商铺 之后 ，消费者 管理合 同。开发 商应特 别注意委托经
选 址时 间和降低 了风 险 ．很 大程度上 和 小业 主们 委托开 发商 经营 该商铺 ， 营 的合 同 ．因为这 种委托合 同将是保
减 少了新店建设上 巨额 的资本原始投 而开发商 则是 对整个商业地产进行统 障未来收益的最主要的法律文书。
（ 一 ）只 售不租
也可 以合作 经营。除此之外 ，还可 以
质监管和物业服 务等四方面 内容 ．为
采取 只售不租 的经营模式 以最快 通过物业和其他工作 单位 成立商业经
以后 的统一招商 奠定基础。准 确的商 速度 出让产 权 ．可 以快速 收 回投 资。 营公 司，专 门经营 商业物业 同时 以 业规 划是 商业 项 目成 功运 营 的基础 ， 为此 很多房地产开发商在经营 过程 租 赁 的方 式 从 业 主 手 中取 得 商 业 物 业 而运营管理模式 是这个 商业地 产能否 中降低 了置 业门槛 ，这在很 大程度上 的使 用权 ，获得产权 的租 赁收入和合 成为城市商业圈中心的重要执行措施 ， 解决 了卖场 面积难 以 出售 的问题 。同 伙经营收入 以及物 业增值 等 多方面 的
所 以执行人 员一定要做 好前期的准备 时 ，以高 回报租金 为回馈 并做 出若 收益 。如万达模式 中 ．商 家和 房地产 工作。 干年之后 回购的承 诺 以商铺潜在的 商 强 强 联 合 ．万 达 房 地 产 利 用 商 业 地 升值 空间吸引部分居 民进行投 资。产 产 的形式让 沃尔玛、欧倍 德等 国际 大
商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22
![商业地产项目投资中的法律风险探析[1][1] 22](https://img.taocdn.com/s3/m/0ce06b82cf2f0066f5335a8102d276a20129606d.png)
商业地产项目投资中的法律风险【摘要】随着商业地产开发经营的多样化, 商业地产投资开发赢利模式也逐步呈现多样性, 新事物的出现亦伴随着新的法律问题的出现, 商业地产投资开发赢利模式的特殊性在于不以单纯的商品房买卖为载体, 同步体现出债与物权的法律特性。
本文就商业地产项目投资中的前述两大法律属性做初浅分析, 以求了解商业地产项目投资中的法律风险同时提出风险防范措施之拙见。
【关键词】商业地产；地产投资；赢利模式；商铺经营；售后包租；物业管理；法律风险一、商业地产的概念现在, 房产投资者中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。
随着住宅价格的攀升, 住宅投资的收益减少、风险增大；而商业房产则显现出一派蓬勃气象, 让不少投资者趋之若鹜。
从底商, 到商业街、再到MALL, 短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。
商业地产包括有商业和地产两个概念。
商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。
按4个分开和其他特点, 商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租商铺赚取租赁利润, 三是商铺经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理者赚取管理利润。
(一)商业地产投资开发赢利模式具有如下多样性选择:第一是只售不租, 出让产权, 很快收回投资。
很多开发商都采取了降低置业门槛, 来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”, 并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号, 营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间, 已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
继北京、上海、广州、深圳、武汉以后, 重庆的投资商铺热也已经开始逐渐升温。
开发商纷纷涉足不断被看好的商业地产, 一些实力雄厚的房地产开发商陆续圈定了极具升值潜力的项目, 投资开发产权式商铺, 从中获取高额利润。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
商业地产投资
商业地产投资商业地产投资指的是将资金投入到商业地产项目中，以获取资本回报和租金收入的一种投资方式。
商业地产包括购物中心、办公楼、酒店、餐饮娱乐场所等各种商业用途的房地产。
本文将重点介绍商业地产投资的意义、方法和风险，以及如何进行有效的商业地产投资。
一、商业地产投资的意义商业地产投资对于投资者来说具有重要意义。
首先，商业地产投资可以获得较为稳定的租金收入。
商业地产项目通常租期较长，且租金收入相对较高，可以有效降低空置风险和经济周期波动带来的影响。
其次，商业地产投资是一种长期投资，可以获得资产增值收益。
随着城市发展和经济增长，商业地产的价值也会随之提升，投资者可以在未来通过出售获得更高的价格。
二、商业地产投资的方法1. 直接投资：直接购买商业地产物业，成为物业的业主并从中获取租金收入。
这种投资方式风险相对较高，需要考虑物业选址、租户质量和市场需求等因素。
2. 间接投资：通过购买商业地产基金、房地产证券化产品等金融工具进行商业地产投资。
这种方式相对较为灵活，投资者可以通过购买基金份额来分散风险，并享受专业机构管理的福利。
三、商业地产投资的风险商业地产投资也存在一定的风险，投资者需要认真评估并做好风险控制。
首先，市场风险是不可忽视的。
商业地产市场受到经济周期、政策调控和市场供需关系等多种因素的影响，价格波动较大，投资者需要具备一定的市场分析能力。
其次，租户风险是商业地产投资中常见的问题。
租户的经营状况和信用度直接关系到租金收入和房产永续性，投资者需要选择稳定及信誉良好的租户。
此外，投资者还要考虑贷款风险、政策风险等其他因素。
四、进行有效的商业地产投资要进行有效的商业地产投资，投资者需要做到以下几点。
首先，要进行充分的市场调研和分析，了解目标市场的供需情况，选择具有增值潜力的地段和项目。
其次，要进行风险评估和控制，制定科学的投资策略，避免盲目投资。
再次，选择优质的物业开发商和管理公司合作，确保项目的质量和运营效益。
开发商业地产的风险及预防
市场风险是指 由于商业房地产市场价格的变动而给房 产开发商带来损失的风险。这一点是很值得重视的。 因为 市场 风险是最 难把 握的 ， 它会 随着市 场的走 向而变动 。 因 为商业地产投资周期较长 ， 即使市场长期看好 ， 但在过程 中的波动， 如果没有一定的资金保障， 一旦发生资金链断 裂。 后果也 是难 以想 象的 。
（ 三） 市场风 险
摘 要 ：开发 商业地产在我 国乃至于全球都是备 受瞩 目的 ，
因为开发商业房产本身的获利有着不可估量的前景， 不过
跟一般 的投 资项 目一样 ， 开发商业房地 产的风险也 是存在
的。 防 范风 险 的途 径 是 风 险规 避 、 损 失控 制 、 风险转移。
关键词 ： 商业地 产 ； 开发商业地 产风险 ； 风险预 防 中图分类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标 识码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ０ ０ ５ — ９ １ ３ Ｘ（ ２ ０ １ ３） ０ ８ － － ０ １ ６ ２ — ０ １
（ 一） 风 险规避
简单地讲就是回避一些风险比较大的项 目，而选择风 险较小的项 目进行投资。这是一种最理性的策略 ， 可以将
房产投资风险降到最低。实际操作中， 通过周密的市场调
研。 最大限度的控制经营风险和市场风险。
（ 二） 损 失控 制
求 也变得 比较苛刻 。 ＝、 开麓育生 魔ｔ ｌ ｋ Ｐ￣ 的风 险 （ 一） 经营风险
Ｎ廨
…Ｎ 。 Ｉ ｔ Ｒ Ｉ １ １ １
尹 国森
（ 哈尔滨城市建设投 资集 团有 限公 司， 哈尔滨 １ ５ ０ ０ １ ６ ）
务因出现 问题而使得商业房地产不能完工或者虽建设完 成但不能正常经营 ， 形成资金回收困难等状况。第一 ， 投资 者在运用 财务杠杆 时可能带来 风险 。所谓财 务杠杆 指的是 开发商运用借贷的资金来扩大自身投资的透支产出， 这样 就会导致投资的不确定性增大， 从而不能达到预期收益的 可能性也会增大。 第二， 拖欠风险也是应该考虑的问题。 当 房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候 ， 由 于拖欠资金所带来的风险就会转嫁到商业房地产投资经 营者 的身上 。
商业地产风险防范措施报告
商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。
例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。
这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。
房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。
高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。
除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。
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二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。
有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。
商业地产的投资分析与风险控制
商业地产的投资分析与风险控制一、商业地产的投资概述商业地产是指在商业经济领域内所占面积一定且具有使用价值的不动产物业，其经济价值体现在租金收入和资本价值上。
商业地产包括办公楼、购物中心、酒店、医院、工业厂房、交通运输物流等。
商业地产的投资主要是指通过购买、开发和管理商业地产来获取长期的收益。
商业地产具有稳定的现金流和资本增值的特性，同时也存在着许多的风险。
二、商业地产的投资风险1、市场风险市场风险是指商业地产市场状况变化所带来的风险，包括经济周期的波动、政策变化、竞争加剧等。
例如，经济下行，租金收入减少，市场需求下降，资产价值也将受到影响。
2、信用风险商业地产投资需借助银行、信托等第三方融资，若这些机构发生破产或违约，可能会导致投资失败。
此外，租客违约也是信用风险的一种。
3、管理风险商业地产需要专业的管理团队进行运营和维护，若管理不善、效率低下或者发生内部渎职等情况，都可能会导致商业地产的投资风险。
4、技术风险商业地产的建设、维修、保养都需要一定的技术支持，若技术工人无法满足需求或发生施工质量问题，都可能会给商业地产的投资方带来风险。
三、商业地产的投资分析1、商业地产市场分析市场分析是商业地产投资的重要组成部分，通过对市场的调查和研究，可以了解市场的需求和动向。
可以从以下几个方面来分析：（1）经济环境：了解当地经济发展状况、业务增长预期等。
（2）竞争环境：了解竞争对手的情况，包括人流量、商业模式、流量转化率等。
（3）政策环境：了解当地有关法规、政策以及最新动态的情况。
2、商业地产资产分析商业地产资产分析是对已有商业地产资产的评估和分析，目的是确定资产价值和现金流，并为未来的运营和投资决策提供基础数据。
可以从以下几个方面来分析：（1）资产型态：了解资产的物理特征，包括面积、房型、建筑年代等。
（2）租售情况：了解租约信息和租户情况，包括租期、租金、租户背景等。
（3）现金流：了解商业物业产生的现金流，指向投资者提供资本增值和收益的租金和其他收益。
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一个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点布局和网点建设的 法规性文件，每个城市都有与其相适应的城市商业网点规划，都是商业地产 项目在进行投资决策时要认真研究、分析的重要内容，避免项目与城市总体 商业规划发生冲突！
11
政策法规风险
该项目的规划定位是一站式购物中心，但零售商业氛围却被黄埔大道隔 断，项目周边成型的都是装饰材料市场、家居市场，这一商业氛围与天河城 零售商业格局存在天然的障碍。
于是，开发商不得不将项目改建为装饰材料城。虽然整体的经营状况有 所好转，但由于原有建筑格局和功能分布并不适宜建材、装饰材料商家的经 营要求，电梯配备、楼板承重、仓库都不符合要求，难以吸引有实力的建材 商家、装饰材料商家加盟。同时，项目建设成本高、土地价格高，而建材商 家、装饰材料商家的租金水平却比较低，这一现实的矛盾，一直成为这个商 业建筑最大的困扰。
6
城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程
度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带 动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消 费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预 示着商业地产的广大发展空间。
商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的
特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险
项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业 氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。
为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，的商业中心定在以天 河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐 在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此 ，政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流 通过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。
二
经营商场更可以获得稳定的租金或商场经营收入， 获得宝贵的现金流。
未来中国经济将持续增长，长期持有的商业物业不
三
像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有的商业
物业能获得土地增值收益。
四
当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地 抵押给银行，获得银行贷款。
4
商业地产机遇与风险并存
商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎 的作用。
大型商业地产风险
2020年5月27日星期三
大型商业地产风险与控制
31
商业地产的投资价值
2
商业地产的机遇与风险
3
政策法规风险
4
项目选址风险
35
业态组合风险
6
规划设计风险
37
资本运作风险
2
商业地产
商业
商业地产
地产
商业地产 的灵魂是
商业
3
商业地产投资价值
一
商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有 能实现投资价值最大化。
政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样 的项目应当予以一票否决！
8
政策法规风险
三、政策法规方面的风险控制
（一）是否符合城市总体规划要求？
城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。 项目符合城市总体规划是最基本的要求。
1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。 与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、 商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进 行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。 2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。 一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市 未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业 地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划 与项目的关系进行全面系统的论证。
9
政策法规风险
3、对城市规划研究的内容。 城市功能商业区是如何分配的？ 新城区建设的区域和周期是如何安排的？ 城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？ 城市的重要基础设施如何建设？ 城市新区的开发建设时间表是如何安排的？
（二）是否符合城市商业网点规划要求？
一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点 规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可 达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求 ，才能事半功倍，获得成功。
商业地产的服务范围主要是第三产业，随着 中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三 产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展 中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需 求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资 额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地 产的投资额绝对数量增长较快。
5
商业地产投资占房地产投资总额的比重
10
政策法规风险
案例分析：
广州某开发商通过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方 米的地块。论地块，该项目位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理 位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模 效应。
项目拟建成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，在它的 发展规划中，它希望与天河城市广场形成犄角之势，形成天河中心商圈的两 大极核效应。
二、什么是政策法规风险
政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策 法规对商业地产项目的影响。
当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政 策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利 因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在 严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。
。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同
比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米
，同比增长约5%。
风险
机遇
7
政策法规风险
一、商业地产项目取得成功的要素
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地 、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项 目开发就很难取得成功。