大型商业地产风险

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政策法规风险
该项目的规划定位是一站式购物中心，但零售商业氛围却被黄埔大道隔 断，项目周边成型的都是装饰材料市场、家居市场，这一商业氛围与天河城 零售商业格局存在天然的障碍。
于是，开发商不得不将项目改建为装饰材料城。虽然整体的经营状况有 所好转，但由于原有建筑格局和功能分布并不适宜建材、装饰材料商家的经 营要求，电梯配备、楼板承重、仓库都不符合要求，难以吸引有实力的建材 商家、装饰材料商家加盟。同时，项目建设成本高、土地价格高，而建材商 家、装饰材料商家的租金水平却比较低Байду номын сангаас这一现实的矛盾，一直成为这个商 业建筑最大的困扰。
商业地产的服务范围主要是第三产业，随着 中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三 产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展 中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需 求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资 额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地 产的投资额绝对数量增长较快。
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商业地产投资占房地产投资总额的比重
项目在开业一段时间以后，发现运营十分困难，不仅人流量稀少，商业 氛围不佳，商户连生存的底线都难以达到。
为什么这一个看上去条件十分理想的项目，在落成以后，就发现路行不 通了呢？
经研究发现：广州市政府的商业网点规划中将天河的商业中心定在以天 河城市广场、体育中心为核心的天河路、中山大道的商业主轴上。而项目坐 在的黄埔大道政府明确规划以家居、装饰材料为主营商业业态的商圈。为此 ，政府将黄埔大道建设为八车道的城市快车道，快速通过的车流不利于人流 通过马路，却是良好的建材、家居、汽车等商场的集散地。
大型商业地产风险
2020年5月27日星期三
大型商业地产风险与控制
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商业地产的投资价值
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商业地产的机遇与风险
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政策法规风险
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项目选址风险
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业态组合风险
6
规划设计风险
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资本运作风险
2
商业地产
商业
商业地产
地产
商业地产 的灵魂是
商业
3
商业地产投资价值
一
商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有 能实现投资价值最大化。
政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样 的项目应当予以一票否决！
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政策法规风险
三、政策法规方面的风险控制
（一）是否符合城市总体规划要求？
城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。 项目符合城市总体规划是最基本的要求。
1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。 与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、 商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进 行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。 2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。 一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市 未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业 地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划 与项目的关系进行全面系统的论证。
二
经营商场更可以获得稳定的租金或商场经营收入， 获得宝贵的现金流。
未来中国经济将持续增长，长期持有的商业物业不
三
像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有的商业
物业能获得土地增值收益。
四
当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地 抵押给银行，获得银行贷款。
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商业地产机遇与风险并存
商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎 的作用。
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城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程
度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带 动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消 费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预 示着商业地产的广大发展空间。
商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的
特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险
二、什么是政策法规风险
政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策 法规对商业地产项目的影响。
当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政 策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利 因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在 严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。
。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同
比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米
，同比增长约5%。
风险
机遇
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政策法规风险
一、商业地产项目取得成功的要素
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地 、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项 目开发就很难取得成功。
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政策法规风险
案例分析：
广州某开发商通过关系在珠江新城黄埔大道拿到了一个面积达6万平方 米的地块。论地块，该项目位于广州城市规划的重心珠江新城的北端，地理 位置得天独厚。论规模，6万平方米的商业面积在天河中心区域也颇具规模 效应。
项目拟建成一个集购物、餐饮、娱乐为一体的一站式购物中心，在它的 发展规划中，它希望与天河城市广场形成犄角之势，形成天河中心商圈的两 大极核效应。
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政策法规风险
3、对城市规划研究的内容。 城市功能商业区是如何分配的？ 新城区建设的区域和周期是如何安排的？ 城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？ 城市的重要基础设施如何建设？ 城市新区的开发建设时间表是如何安排的？
（二）是否符合城市商业网点规划要求？
一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点 规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可 达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求 ，才能事半功倍，获得成功。
从本质上来分析，该项目今日所处的困境就是没有充分研究城市总体规 划的结果，没有认识到一个不符合城市商业网点规划的区域、以及在一个建 设中新城区开发购物中心所存在的风险。与政府关系良好，并不意味着没有 政策法规的风险，在这个案例中也得到了充分的证明。
一个城市的总体的商业规划是知道整个城市商业网点布局和网点建设的 法规性文件，每个城市都有与其相适应的城市商业网点规划，都是商业地产 项目在进行投资决策时要认真研究、分析的重要内容，避免项目与城市总体 商业规划发生冲突！