商业地产风险点提示

城市总体规划

是否符合总规商业网点规划是否符合交通评估

总交通流量/交通规划环境评估

人流因素/车流因素/噪音因素/废弃因素/废水因素/废渣因素地方法规

地方限制竞争性条款土地出让方式

拍卖/招标/挂牌/其他商圈饱和度指数

周边人口密度

周边人口与地形、交通关系客流情况调查

客流的交通方式/客流的走向、道路的便利程度/人流接纳能力覆盖商圈人均可支配收入

城市富区分析/城市贫区分析竞争对手情况

面积/品牌/距离交通道路

四面临街/三面临街/两面临街/一面临街 双向六车道/双向四车道/单行线公交设施

公共巴士/穿梭巴士/公交线路的数量/站点距离商场主入口的的路径距离建筑物可视效果

主入口四个方位的可见面/次入口四个方位的可见面/建筑物四个方位的可视效果地块拆迁条件

拆迁强度/拆迁方式（自主拆迁/政府拆迁/协议拆迁）经济指标

容积率/建筑限高/退缩红线/建筑密度招商组合方式

主力店楼层分布/主力店数量租金主力店租金/平均租金租赁年限

主力店租赁年限/平均租赁年限租金递增率

主力店租金递增率/平均租金递增率停车场与主力店位置条件停车场的位置/主力店的位置/主力店的单层面积与位置持力层深度条件

持力层的深度与工程造价/持力层的深度与工程进度地下水位条件地下水位的深度/地下水位对工程造价的影响场地开挖维护条件

单边自由放坡/双边自由放坡/三边自由放坡/四边自由放坡平整条件

场地挖/填方占工程总价的比例/填方总量地形条件

场地短边的宽度/地形的长宽比

自有资金来源商业地产风险点提示

控制政策的风险控制选址风险招商组合的风险规划设计风险

融资的额度与年限

资本运营的风险

融资的利息与年限

终极内部收益率的测算

资本的推出机制