商业地产风险点提示

商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施

商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。

这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。

本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。

一、主要风险1.市场风险。

房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。

2.借款人信用风险。

房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。

借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。

3.监管风险。

相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。

4.项目开发风险。

房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。

5.市场流动性风险。

房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。

二、防范措施2.审慎贷款。

商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。

3.多元化风险。

商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。

4.加强内部控制。

商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。

5.积极应对市场风险。

商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。

商业地产开发要注意规避风险

当前奉行大开发、大招商、大回报的商业地产．如果不注意规避风险．后市隐忧迫在眉睫。
地产。目前．内不少商业地产开发商由住宅要求开发商能够多站在经营者、商家的立场国开发转化而来缺乏一定的现代商业经营运上去全盘策划开发商业地产。真正的全程策作理念。多项目仍沿袭传统的 “ 许先地产后商划．能够以最少投入获得最大的回报．划优策
首先
利润的社会平均化促使地产产品持续经营的地产公司必然会向商业地产转型
的技术含量提升．从而促使地产公司会把相或以商业地产作为主导产业．这些有实力的
品结构的优化．从而促使地产公司不仅要优
当精力转向商业地产．最终会在中国形成真地产公司的经营行为会促进商业地产市场的化地产类别．更要优化产品结构为商业地产
产领域。其中个别开发商跟风盲从．要拿但只到临街土地就开发商业地产．对于定位是否有偏差．态是否重复．业区域经济环境是否适合等不多考虑．从而导致我国商业地产空置率正以每年上升２％左右的速度递增。目前５应该在统筹管理方面寻求消除隐患．化解商业地产风险的办法。
地产行业的门槛．累积了银行系统的信贷风提供更大的市场空间．这无疑为商业地产的
政策对住宅地产利润的压缩实际上是政险。行信贷的调控是对 “ 银滚动开发模式 “ 的发展提供了更广阔的空间。 ●

探讨商业地产投资风险

的追捧，但结果往往只有少数能够获得
内涵出发，结合我国目前的房地产市场
现状，对商业地产投资风险进行了分
析，为企业投资商业地产，规避风险提出了一些建议。
【关键词】商业地产；投资；风险
很大的困难和挑投资风险分析
ｆ何投资都仔在一定风险，老生常＿【谈的话就是风险与机会并存。商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仪可以使开发商获得高额的回报，提升行业地位，更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此，商业地产受到越来越多
探讨商业地产投资风险
曾行丰厦门国贸集团股份有限公司３０４６０１
回增长轨道，就业环境也在好转，商业地产向上增长的外部环境Ｌ经具备。商二业地产将迎来ｒ发展的好机遇。一个提高。然而任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了『场中的经营者收入的小确定『『性，凶为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场情况下要大些，冈为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。商业地产市场风险产生的原因分析：１、开发规模过量：所谓 “ 量 ”是过指在房地产领域内，商业地产的开发超过了对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，格走低的状态。价后一过量，种使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售Ｉ难，并进而形成市场冷清的难。主】这两种冈素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。２、建设结构不合乎商业经营需要：不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，也存在着一些特殊性的要求，仓但如储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也足极小相同的。由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方而造成了诸多问题。３、营销计划缺乏创意，流于俗套：由ｒ开发商缺乏对商业经营的深划了解，即使所提供的商业地产项［切合实Ｉ１际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安ｔ。ｌ｝４、周边小区人口人住率偏低，商业投资过程缓慢：多数商、产都是伴随地大盘居住区开发而产生的，及时在规划与设计上，商业地产与住宅地产相适应，但由于提高入住率非地产开发商所能左右，因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手，以致丁商业地产的销售滞后于商品房的销售。这

商业地产运营及风险分析

业管理。增强核心竞争统一化标准运
营模式是商业地产发展的关键，而统
一
运行管理的关键是开发商和入驻店
铺的合理合作．在同一个主体概念下进行统一的经营管理工作。虽然，商
业物业是一个综合性非常强的复合物业，但其运营管理模式能以一个店铺
将销售和出租结合的形式效果较
开发商在卖出商铺之后，消费者管理合同。开发商应特别注意委托经
选址时间和降低了风险．很大程度上和小业主们委托开发商经营该商铺，营的合同．因为这种委托合同将是保
减少了新店建设上巨额的资本原始投而开发商则是对整个商业地产进行统障未来收益的最主要的法律文书。
（一）只售不租
也可以合作经营。除此之外，还可以
质监管和物业服务等四方面内容．为
采取只售不租的经营模式以最快通过物业和其他工作单位成立商业经
以后的统一招商奠定基础。准确的商速度出让产权．可以快速收回投资。营公司，专门经营商业物业同时以业规划是商业项目成功运营的基础，为此很多房地产开发商在经营过程租赁的方式从业主手中取得商业物业而运营管理模式是这个商业地产能否中降低了置业门槛，这在很大程度上的使用权，获得产权的租赁收入和合成为城市商业圈中心的重要执行措施，解决了卖场面积难以出售的问题。同伙经营收入以及物业增值等多方面的
所以执行人员一定要做好前期的准备时，以高回报租金为回馈并做出若收益。如万达模式中．商家和房地产工作。干年之后回购的承诺以商铺潜在的商强强联合．万达房地产利用商业地升值空间吸引部分居民进行投资。产产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大

开发商业地产的风险及预防

市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产开发商带来损失的风险。这一点是很值得重视的。因为市场风险是最难把握的，它会随着市场的走向而变动。因为商业地产投资周期较长，即使市场长期看好，但在过程中的波动，如果没有一定的资金保障，一旦发生资金链断裂。后果也是难以想象的。
（三）市场风险
摘要：开发商业地产在我国乃至于全球都是备受瞩目的，
因为开发商业房产本身的获利有着不可估量的前景，不过
跟一般的投资项目一样，开发商业房地产的风险也是存在
的。防范风险的途径是风险规避、损失控制、风险转移。
关键词：商业地产；开发商业地产风险；风险预防中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１００５ — ９１３Ｘ（２０１３）０８－－０１６２ — ０１
（一）风险规避
简单地讲就是回避一些风险比较大的项目，而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略，可以将
房产投资风险降到最低。实际操作中，通过周密的市场调
研。最大限度的控制经营风险和市场风险。
（二）损失控制
求也变得比较苛刻。＝、开麓育生魔ｔｌｋＰ￣的风险（一）经营风险
Ｎ廨
…Ｎ。ＩｔＲＩ１１１
尹国森
（哈尔滨城市建设投资集团有限公司，哈尔滨１５００１６）
务因出现问题而使得商业房地产不能完工或者虽建设完成但不能正常经营，形成资金回收困难等状况。第一，投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是开发商运用借贷的资金来扩大自身投资的透支产出，这样就会导致投资的不确定性增大，从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二，拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候，由于拖欠资金所带来的风险就会转嫁到商业房地产投资经营者的身上。

商业地产风险防范措施报告

商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。

在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。

数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。

随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。

例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。

这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。

房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。

高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。

数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。

投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。

这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。

商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。

除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。

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二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。

有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。

关于商业地产投资风险的几点建议_曹岭

经济论丛

关于商业地产投资风险的几点建议
曹岭上海陆道公司
摘要】本文综合论述了目前商业地产投资的主要风险种类，并提出了规避方法，商业地产投资成功的要素。【【关键词】商业地产投资风险连续３年商业由于不受房产限购政策的影响及城市发展的需要，地产在全国超速发展，商业物业供应量过大，投资风险不断显现。商业投资金额巨大，不确定因素多，因而投资者面临的地产的投资周期长，风险巨大。投资风险的管控成为投资成败的关键。活动。其次，统一运营管理使项目具有商业核心竞争力。统一运营包含：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管；其中统一招商管理是基础。最后，制定适宜的运营战略规划，选择项目适合的运管理包括租赁模式﹑销售模式和租售相结合的组合模式等。模式，按照国家政策及城市总体规划，规避政治风险。开发商应关注２．宏观政策（产业、土地及税收等）的变化，依此选择合理的经营及区位。城市规划风险对商业地产项目影响巨大，对选址、定位、规模、档次等内容做充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环交通状况等进行综合的调查研究，以规避城市规划与项目不符，造境、成的项目利益损失的风险。加强项目资本运作，选择合理的现金流模型，防范资金风险。商３．业地产项目的开发成本和经营成本会随项目推进和经营不断变化。良好的资本运作和合理的项目现金流模型，是项目成功的关键。首先，制着重规避融资时因银行利率变动的风险；其订周密的财务和融资方案，次，拓宽融资渠道，加强与银行、投资机构和信托公司的合作。再次，项目建设时选择资金实力较强的施工单位，制定合理的工程款支付计划，并合理地缩短建设周期，加快资金周转；最后，确定适宜的资金来源结即自有资金、银行抵押贷款和第三方投资在项目总投资上的构成比构，例；商业物业应租售并举，确定合适的商业物业持有和出售比例；形成实现项目的滚动开发和快速发展。项目的资金平衡及流转，做好前期市场调查研究，预判市场风险，制定规避的策略和措４．施。商业房地产项目在开发的前期应总结包括经济环境、区域城市结商业发展规划和政策、区域零售市场、未来商业地产的构与发展规划、供应量、消费者消费行为、立地条件、商圈的确定等几方面的内容。通过时机性、进程性、地段性、规模性、硬件性、布局性、竟争与兼容性、人气性、稳定性、资源性、商圈分析、人口分析和人性等多个参数来综合评判项目的可行性。总之，商业地产开发是一个复杂的系统。项目前期的选址、定位策划、规划设计、业态布局、品牌定位，及后期的运营管理水平，各个环节要求开发商采取先定位后拿地、先策划后规划、先文化后设紧密相连，先招商后建筑、先经营后销售、先品牌后赚钱等措施才能实现项目计、的成功。最后开发商还要寻好退出渠道，即采取定向开发、合资合作开发或委托给专业的商业运营管理公司等。商业地产四个成功要素是：有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。参考文献：［］《商业地产系列之十：当前困扰与破解渠道》中投顾问１２０１０年，产业监测中心．［］《中国商业地产市场观察》九洲远景．２２０１２年７月，［］《，中国商业地产联盟．３２０１０－２０１１中国商业地产发展报告》［］《房地产行业研究周刊》总第２４６２期，２０１２年８月５日－２０１２年８月１１日中投顾问产业监测中心营风险。经营风险是指由于房地产投资经营上的失误，造成１．的实际经营结果偏离期望值的可能性。这与投资企业的内在因素及外在的周围经济环境有关。商业地产经营模式存在着出售、出租、租售并举三个大类，涵盖零零售整租、不售整租、不售零租、不租不售自营、租售结合六个售零租、子类。不同经营模式面对不同的经营对象，具有不同的优缺点。每种模式在整体物业中所在的比例不同，产生不同的资金流，面临着不同的使经营能力的不足成市场风险。商业运营管理的人才及经验的缺乏，为商业房地产投资中的首要风险。政策风险。政策风险是指国家或地方政府有关的各政策变化而２．可能的损失。房地产投资受多种政策的影响制约，如投资政策、金融政产业政策、房地产管理政策和税费政策等，会对投资收益目标产生策、巨大影响。商业地产项目投资决策之前要综合分析研究在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等存在的风险。政策上存在的严重风险，项目的失败将是无法避免。资金风险。商业地产投入资金量大、资金回笼慢。良好的资本３．运作能力对于商业地产项目能否成功运营、达到预期的效果起着十分融资问题是商业地产快重要的作用。对于开发商没有较强资金储备，速发展过程中的一大难题。国内目前商业地产融资主要有：银行信贷，依赖度７成为０％－８０％，大多数地产开发商主要的融资手段；房产预售，向客户融资；上市募集（或发行金融债券等，由于房产商上市融资的国家限制条令，几乎难ＩＰＯ）），房地产投资信托（目前仍处于探索阶段，作用有限。以实现；ＲＥＩＴＳ市场风险。市场风险是由于房地产市场供求状况变化给房地产４．投资者带来的风险。商业房地产的供给与需求的失衡所带来的风险，主要表现为一是供过于求导致的大量空置。二是已建成的商业房地产项目的结构性矛盾突出，存在着业态严重同质化，或不能满足商家经营的要求。

商业地产投资风险分析及风控建议

商业地产投资风险分析及风控建议商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。

那么商业地产投资的风险分析及风控建议要怎么做?一、商业地产投资概述1概念引入商业地产是指用于各种零售批发、餐饮娱乐、健身休闲等经营用途的地产形式，包括经营、管理与服务等多个环节，从经营模式、功能和用途上区别于以居住功能为主的普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式。

针对住宅地产，当开发商与消费者达成协议后，消费过程即完成，属于典型的单次消费行为。

而商业地产的投资则具有很强的市场性特征，涉及投资者、经营者与消费者等多个主体，且投资者和消费者处于相对核心的地位。

商业地产的规模有大有小。

对于规模庞大的商业地产，如shopping mall项目，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产，除了大部分依旧采取租金回收的方式，很多商业地产中写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。

商业地产投资的目的就是为了实现物业增值和租金收益，换言之，商业地产的盈利来源主要有商业地产的开发经营而获得的管理费收益，以及商业地产租售而获得的营业收入。

除了主要盈利来源，商业地产开发商为了在项目开发中获得增值收益和品牌溢价，也为了吸引更多投资者的资金投入，往往会结合市场发展特点对消费者的消费能力、行为倾向及需求特征等进行深入分析，以确保项目投资的准确性和稳定性。

2.优势分析(1)投资收益率较高商业地产能带来双重收益，每年可收房租且房租收益远高于银行利息(商业地产的房租每年可达5%—10%甚至高达20%)，而且随着租金的上涨，商业地产也可能不断增值。

据商业地产产业资讯中心的数据，近三年来，商业地产的平均投资回报率稳定在10%左右的水平，其中，酒店项目的投资收益率集中在15%-30%之间，而经营效益较好的购物商场项目的投资收益率则普遍超过了40%。

商业地产项目必须逃避的“坑”

商业地产项目必须逃避的“坑”商业地产项目是一个非常复杂且具有高风险的投资，如果不小心陷入一些“坑”中，可能会给投资者带来严重的损失。

在制定商业地产项目计划时，投资者需要仔细研究市场，了解市场需求，同时要避免一些陷阱，以确保项目的成功。

以下是商业地产项目必须逃避的“坑”：1. 忽视市场调研在开展商业地产项目之前，进行市场调研是至关重要的。

投资者需要了解当地的经济状况、人口结构、竞争对手情况等因素，以确保项目在这一市场有需求。

忽视市场调研可能导致项目无法被市场接受，从而造成投资失败。

2. 忽视租客需求商业地产项目的成功取决于租客的需求。

投资者需要了解当地租客的需求，例如他们需要什么样的商业设施、购物场所、餐饮服务等。

如果忽视了租客需求，项目可能无法吸引到足够的租客，从而无法实现收益。

3. 忽视物业管理物业管理是商业地产项目成功的关键。

投资者需要保证物业管理团队能够高效管理和维护项目，以确保项目的运营。

忽视物业管理可能导致项目出现安全隐患、设施老化等问题，从而影响项目的价值和吸引力。

4. 忽视风险管理商业地产项目是一个高风险的投资，投资者需要重视风险管理。

在项目规划阶段，投资者需要全面评估项目的风险因素，并制定相应的风险管理措施。

忽视风险管理可能导致项目面临各种潜在的风险，如政策风险、市场风险、竞争风险等，从而使项目陷入困境。

5. 忽视法律法规商业地产项目需要遵守当地的法律法规，否则可能面临巨大的法律风险。

投资者需要在项目规划阶段就了解当地的法律法规，并确保项目的规划和运营符合相关法律要求。

忽视法律法规可能导致项目面临诉讼风险、责任风险等问题。

6. 忽视资金需求商业地产项目需要大量的资金支持，包括项目规划、建设、运营等各个阶段。

投资者需要充分了解项目的资金需求，并确保有足够的资金支持项目的顺利进行。

忽视资金需求可能导致项目资金链断裂，从而无法继续进行下去。

7. 忽视竞争对手商业地产项目通常会面临激烈的竞争，投资者需要了解竞争对手的情况，并制定相应的竞争策略。

商业地产投资的风险分析和投资策略

商业地产投资的风险分析和投资策略商业地产投资是一个高风险的投资领域，也是一个高回报的领域。

在商业地产投资中，有很多因素会影响投资收益和风险，例如市场价值、租赁收入、管理费用、推广费用和供应链成本等。

因此，投资者需要了解商业地产投资的风险，并制定相应的投资策略。

本文将分析商业地产投资的风险，并提出应对风险的投资策略。

一、市场风险市场风险是指由市场变化导致的投资风险。

市场变化可能由宏观经济因素、政府政策、行业竞争等因素引起。

在商业地产投资中，市场风险是最基本和最重要的风险。

针对市场风险，投资者可以采取以下策略：1.分散投资：将投资分散到不同的商业地产项目和地区，降低单一项目和地区的风险。

2.市场调研：深入了解市场情况，掌握市场趋势和变化，把握商业地产项目的投资时机。

3.参考历史数据：对市场的过去和现在进行比较，根据历史数据分析市场趋势，制定相应的投资策略。

二、租赁风险租赁风险是指由租赁合同变化引起的风险。

租赁合同是商业地产投资中一项重要的法律约束，租赁风险直接影响租赁成本和租赁收益。

针对租赁风险，投资者可以采取以下策略：1.多样化租户：吸引不同行业和类型的租户，降低单一租户的风险。

2.灵活租赁：与租户灵活协商租赁协议，制定相应的租赁附加条款，降低租赁变化的风险。

3.建立信任：与租户建立信任关系，积极沟通和解决问题，提高租户忠诚度，降低租赁风险。

三、投资风险投资风险是指由投资本身的可能变化导致的风险。

在商业地产投资中，投资风险是由投资期限、投资规模等因素引起的风险。

针对投资风险，投资者可以采取以下策略：1.慎重选择投资项目：对不同投资项目进行综合评估，选择与投资目标相符的投资项目。

2.制定风险控制机制：建立投资决策流程和投资审批机制，控制投资规模和投资期限，降低投资风险。

3.监控投资：监控投资项目的运营和发展状况，及时识别并应对投资风险。

四、管理风险管理风险是指由管理和运营过程中的不当行为引起的风险。

如何规避商业地产开发全过程36个致命风险点及相关案例深度解析

【深圳】如何规避商业地产开发全过程36个致命风险点及相关案例深度解析本文由智地网，房地产培训网，房地产营销策划方案网提供【课程背景】商业地产开发全程风险重重，一着不慎满盘皆输，小输葬送一个项目，大输拖跨一个公司。

本课程采取全案例讲解教学，案例深刻警醒,让学员系统了解商业地产全程开发过程中的各个重要风险点，找到规避策略。

课程对于商业地产开发及招商运营的企业, 在提升实际操盘能力，规避开发风险等方面具有极其重要的意义。

【课程大纲】商业地产的现状分析1、商业地产国内发展简史2、国内商业地产开发的失败原因商业地产前期致命风险点（16个）1、并购项目股权与债务危机2、合作开发3、政府商圈规划引导4、贪大:城市人口不5、求洋:城市时尚度不够或周边人口档次低6、国道、火车道、立交桥等影响发节奏商业地产中期致命风险点（13个） 1、先施工后招商 2、招商与销售的配合 3、招商与工程的配合 4、销售代理公司选择 5、招商代理公司选择 6、包租模式 7、销售节点选择 8业态组合 9、品牌组合10、装修管控 11、招商次序及节点失控12、开业前掉铺13、团队贪腐四、商业地产后期致命风险点（7个）1、开业时间2、商业景观及导示缺3、营销企划缺失 6、多种经营品质低7、政府关系协调7、规划设计单位选择 8规划设计参数的限9、商业开口选择10、动线结构不合理 11、物业层高及荷载不合理12、基础设施功能不足 13、销售与招商为导向对产品设计的影响14、前期启动资金及开15、家族式管理陷阱16、职业经理人能力鉴4、招商调整滞后5、团队配合不畅五、经典案例借鉴（2小时）1、定位案例2、招商案例3、死盘复合案例【授课模式】面授+听课者实际案例辅导（特色项目）授课老师具备近十年的商业地产操盘经验，欢迎学员带案例现场咨询诊断。

【课程对象】1、有商业地产项目在开发或运作的开发企业及相关企业中高层管理2、商业地产开发商决策层、运营、招商、风险管理等相关领导3、拟进入商业地产领域的企业董事长、总经理及相关决策层领导4、房地产企业董事长、总经理、项目总经理、策划总监、招商总监、设计总监等领导【课程说明】【主办单位】广州市智南投资咨询有限公司智地网【培训费用】¥4500元/人（报名5人以上企业赠送1个免费名额, 费用包含讲师费、场地费、会议中餐、资料费、结业证书等，并提供酒店宿代订服务）沁园春•雪两汉：诸葛亮江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。

商业地产风险

人口密度的大小，决定了市场消费力的强弱，同样影响弱，同样影响投资回收期和投资收益率
选址风险
商圈内人均可支配收入
核心商圈内商业情况
市场消费力强弱，同样影响投资回收期和投资收益率
竞争对手的强弱，将影响项目开业后的经营效益
交通厅条件
直接影响项目到达人流，影响经营效益
90%，那么主力店对促迚人流均衡分布的作用就减弱了，也就
失去了引入主力店带动人流的目的。
主力店和停车场的位置，直接影响了有效商业面积和动线长度。有效商业面积：商场内部可用的、有效的商业面积。主力店面积越大，商场的有效商业面积就越大。反之就越小。
有效动线长度参考值=（L1*25%+L2*75%）/A
公交状况
直接影响项目到达人流，影响经营效益
可视效果
直接影响项目到达人流，影响经营效益
选址风险
拆迁条件
直接影响成本大小
技术经济指标
对成本和收益都产生影响
设计风险
大卖场的位置
影响动线的设计和有效商业面积的大小，直接影响经营效益
持力层深度
影响投资成本，可能会增加额外的投资
地下水位条件
影响投资成本，可能会增加额外的投资
资本风险
自有资金的来源和比例申请贷款的资金额度
自有资金的比例和来源，直接影响到项目的资本风险贷款额度要控制在一个合理的范畴内，否则将增加风险
申请贷款的利息
利息越低，越安全
终极内部收益率
动态投资收益和静态投资收益之间必须取得平衡良好的资本退出机制，是减少资本运作风险的保障
资本的退出机制
商业地产风险点
1、选址风险 2、业态组合及招商风险 3、设计风险 4、资本风险

商业地产主要的风险

一、商业地产主要风险点1、完工风险大型商业项目资金投入巨大，因此多数开发商只能依赖银行贷款。

而在目前房地产贷款从紧的政策指导下，开发商获得贷款的难度日益增大，在开发期间需要自行先投入大量的资金。

而商业地产项目从开发到开始盈利至少要经过三四年时间，回笼资金慢，期间需要巨大的资金运转支撑。

开发商如果资金周转不灵，极易出现完工风险。

2、供过于求风险数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。

据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。

由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。

数据还显示，在目前，中国人均商业占有面积已超2平方米，而国际平均水平仅在有1.5平方米左右。

一直以来，住宅和商业相辅相成。

住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。

但是，目前住宅的销售情况不容乐观，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。

没有足够的人流和消费来支撑，商业地产也就难以招商，这势必影响开发商的现金流。

3、后期经营风险大多数商业地产的现金流来自于租金或销售款，开发商的投资有没有回报，不在建设当中，而是在建成以后的运营当中。

商业地到底有没有回报主要看其建成后的运营，所以风险是很大的。

商业地产的招商工作难度远远大于销售，住宅楼可能通过调整价格就可以达成交易，而招商工作却没有那么简单，如果地产所处的地段不适合进行贸易，那么即使开发商免租商家也不会入驻。

再加上近些年租金的不断上涨，招租难，空置率越来越高等问题也会越加突出。

商业银行的房地产贷款风险分析

商业银行的房地产贷款风险分析随着房地产市场的快速发展，商业银行在房地产贷款领域的风险也日益凸显。

在这篇文章中，我将对商业银行的房地产贷款风险进行分析，探讨可能的风险因素以及应对措施。

一、市场风险房地产市场的变动性和不确定性是商业银行面临的主要风险之一。

市场的需求和供应关系、政府政策、宏观经济环境等因素都会对房地产市场产生影响。

市场需求下降、供应过剩、政府政策调整等情况可能导致商业银行的贷款资产质量下降。

应对措施：1. 监测市场动向：商业银行应加强对房地产市场的监测和研究，及时掌握市场变化，做出相应调整。

2. 多元化投资：商业银行可通过扩大不同地区和不同类型房地产项目的贷款组合，降低风险集中度。

二、信用风险商业银行的房地产贷款存在信用风险，即借款人无法按时偿还贷款本金和利息。

信用风险的主要来源包括借款人的还款能力、偿债意愿以及第三方保证人的履约能力等。

应对措施：1. 严格风险评估：商业银行在审批贷款时应严格评估借款人的还款能力和抵押物的价值，确保贷款具备足够的保障。

2. 风险分散：商业银行应将贷款分散给多个借款人，避免过度依赖某一特定借款人。

三、流动性风险商业银行房地产贷款的流动性风险主要体现在突发事件或市场动荡时，借款人无法按时归还贷款，导致银行资金链断裂。

流动性风险可能对商业银行的日常经营和整体偿付能力产生巨大影响。

应对措施：1. 健全流动性管理：商业银行应制定完善的流动性管理政策和流动性监测机制，确保具备足够的流动性储备。

2. 多元化筹资渠道：商业银行应积极拓展多元化的筹资渠道，降低对短期市场资金的依赖性。

四、政策风险政府相关政策的调整对商业银行的房地产贷款风险有着直接的影响。

政府可能通过调控房地产市场、修改贷款政策等方式来控制房地产市场的波动，导致商业银行的贷款业务受到冲击。

应对措施：1. 密切关注政策动态：商业银行应及时了解政府相关政策的变化，并在政策调整后做好相应的业务调整。

2. 加强合规管理：商业银行应建立健全的内部合规管理制度，确保贷款业务符合政府政策要求。

商业中心及房地产开发项目社会稳定风险分析

商业中心及房地产开发项目社会稳定风险分析首先，商业中心及房地产开发项目可能引发社会不稳定。

随着商业中心及房地产开发项目的扩大，一些社会问题会逐渐显现。

例如，房地产开发可能导致城市过度拥挤，交通拥堵，环境污染等问题，引发社会不满情绪。

此外，商业中心的建设可能导致周边传统市场的衰落，影响一部分居民的生计，引发社会矛盾。

其次，商业中心及房地产开发项目可能导致房地产泡沫。

随着房地产市场的繁荣，一些不法分子可能通过操纵房地产市场价格，制造房地产泡沫，使房价虚高，从而引发社会不满情绪。

当房地产泡沫破灭时，投资者可能会遭受巨大损失，引发社会不稳定。

第三，商业中心及房地产开发项目可能带来土地资源浪费和环境破坏。

为了建设商业中心和房地产项目，需要占用大量土地资源，可能导致土地资源浪费。

此外，商业中心和房地产项目建设过程中可能会破坏周边的生态环境，对生态环境造成影响。

这些问题可能引发社会对建设项目的抗议和抵制，导致社会不稳定。

最后，商业中心及房地产开发项目可能引发社会贫富差距扩大。

随着房地产市场的升温，一些投资者可能通过投机手段获取巨额利润，而一些普通居民可能难以购买到房屋，导致贫富差距扩大。

这可能引发社会不公平感情绪，加剧社会矛盾，对社会稳定造成威胁。

综上所述，商业中心及房地产开发项目在推动经济发展的同时，也会带来一定的社会稳定风险。

为了减少这些风险，应加强规划和管理，合理分配资源，保护环境，关注社会公平等。

同时，政府和企业应建立有效的沟通机制，听取民众意见，解决矛盾，维护社会稳定。

商业地产免租期法律风险提示

商业地产免租期法律风险提示一、免租期概念提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。

免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。

若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。

二、免租期的法律风险关于免租期需要注意以下问题：第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。

第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。

否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无所适从。

一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清等情况。

鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。

第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。

如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。

存在装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等问题。

如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明，就很容易在发生纠纷时，给商业地产开发企业带来损失。

一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。

但是这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。

因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。

如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。

如何规避商业地产中的运营风险

如何规避商业地产开发中的运营风险________________________________________所谓商业地产(Business Real Estate）,是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。

商业房地产范围很广，包括商场（购物中心等）、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营.与住宅开发项目比较而言，商业地产开发项目可能有更高的投资回报和升值潜力,但也可能潜伏着更大的风险.由于受商业地产高利润、高回报的巨大诱惑，许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，其中个别开发商跟风盲从，只要拿到临街土地就开发商业地产，对于定位是否有偏差、业态是否重复、区域经济环境是否适合等不多考虑，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增,商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多.当前奉行大开发、大招商、大回报的商业地产开发模式,更是对风险有放大作用。

商业地产开发与一般房地产开发最大的不同就在于商业地产需要考虑商业运营。

商业地产市场的健康发展,需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。

通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟。

各种商业地产开发风险中，最难应对、最为突出的是商业运营风险.但是，商业和地产经常还是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。

目前应该在统筹管理方面寻求消除隐患、化解商业地产风险的办法。

商业地产开发中，要防范商业运营风险可考虑如下对策方略。

一、要树立投资靠商业运营增值的正确开发理念商业地产开发所追求的不是现值,而是未来的升值，正是在这一点上使它区别于通常意义上的房地产开发.商业地产开发应按照投资靠商业运营来增值的理念去运作，不仅事前要经过定向、规划、定位几个阶段才能破土动工，而且在建筑工程完工之后还要通过一系列的商业运作使地产获得升值.建筑工程的完工仅仅是商业地产开发新阶段的开始而不是终结，通过后期的商业开发和运作才能使地产获得升值,并可进一步扩大周边住宅和其他建筑设施的开发规模，为开发商和投资商带来更大的利益。

商业地产商户铺位调整风控要点

商业地产商户铺位调整风控要点任何一家商业项目在开业后，通常会有一个3~5年左右的培养期，在经历培养期之后，则会进入相对平稳的3年左右的稳定期。

即在整个商业项目开业8年之后，项目原有的设计、原有的装修装潢乃至品牌将会出现一定的滞后情形，对于消费者已出现了倦怠期和麻木感。

因此，在此时就会对该商业项目进行重新包装、重新预热、重新宣传，并对其中商户品牌进行相应调整。

本文与大家分享商业项目在对品牌调整时，所应当注意的相关风险风控要点，以供参考。

一、调整的类型对商户的调整依据项目的经营模式不同，分为合同期调整、季节性调整、临时性调整三种。

但季节性调整与临时性调整，常见于百货或奥莱模式，所以本位仅在此表述合同期调整，该调整模式主要适用于购物中心和商业街等经营模式。

（一）合同期调整合同期调整也分为两种，一是双方合同履约期满时进行的自然调整，二是合同期内，由于经营问题对商户的人为干预。

1、合同履约期满期间的调整（1）合同临近期满前的调整所谓临近租期届满前的调整，往往是指双方合同临近到期（按行业惯例为合同到期前30~90日内），很多承租商户往往会依据合同向出租方提出续约并签署相关协议。

在此时，项目出租方对合同场地位置、面积、租期、租金、甚至品牌的重新规划，就是一种新的调整。

此期间的调整，是在合同约定的时间内向出租方提出的主动申请，是对项目与经营管理方的一种认可，其合同虽然重新签署，但核心思想是愿意继续租赁行为，并接受相应的调整与管理，通常由承租商户主动发起。

（2）合同期满后的调整合同到期之后的调整，则可能存在双方都发起调整的情形。

略有管理能力的出租方，在商户经营期届满前，往往也会有一到两次的书面告知租期届满。

如承租方无意租赁，通常会以明确意思表示来告知不再续约。

但实践之中往往很多承租商户在租期届满时才提出续租，此情形下合同的续租，往往伴生铺位重新调整，场地位置、面积、租期、租金都会调整。

表面看与合同临近期满前的调整相似，但根本性的不同在于这是承租方被动发起的续租，不具有谈判优势，多数情况下都对调整意见都是被动接受。