复兴东路项目终稿(20150917)

延安路高架
滨江凯旋门 129203元/㎡ 华润外滩九里 95863元/㎡ 绿城黄浦湾 90070元/㎡ 外滩公馆 58703元/㎡ 黄埔滩名苑 95863元/㎡ 注：上述价格为项目2015年以来市场成交价
市场概况：商办项目
万业新阶 30000元/㎡ 商铺 办公 浅水湾恺悦大厦 34000元/㎡ 酒店式公寓 华侨城苏河湾 120000元/㎡ CITY155 35000元/㎡ 绿地北外滩中心 50000元/㎡ 东方金融广场 65000元/㎡ 悦园商厦 130000元/㎡ 外滩金融中心 150000元/㎡
商业
住宅
9,244
115,440 124,684 3,816 162,000
按地块分
小计
合计 商业 按物业类型分 酒店式公寓 住宅
165,816
405,688 18,076 36,252 351,360
合计
地下建筑面积（㎡） 地下车库数量（个） 容积率 总建筑面积（㎡） 地下车库 合计
405,688
10.目前周边市场商办住用地价格约48000元/㎡，住宅用地价格约55000元/㎡。
开发序列
项目公司A
一期一标段
1-01地块为商办用地；共需拆 迁人口约1087户。涉及西北、 西南两个居委会。 项目公司B 3-01 2-01为住宅用地，供需拆迁人 2-01 1-01 口约1087户。涉及西北、西南 两个居委会。 项目公司C 二期 一期二标段
21
销售总价
公司名
地块
性质
建筑面积
楼板价
土地总价
合计
商办
5016
24076.8
项目公司A
1-01
公寓
36252
48,000
174009.6
住宅
73920
354816
商业 项目公司B 2-01 住宅
9244
50842
2150652
115440 55000
634920
商业 项目公司C 3-01 住宅
3816
3-01为住宅用地，供需拆迁人
口约1804户。涉及东北部一个
居委会。
20
开发节点
T T+1 T+2 T+3 T+4 T+5
一标段 一期 二标段
1-01
拆迁
2-01
拆迁
二期
3-01
拆迁
备注：1 取地时间为假设时点T。以后时间以季度为单位 2 签完股权转让合同: a.每个标段拆迁时间为九个月 b.以上施工节点为各期各个施工节点 c.总拆迁时长为十八个月
南北高架
中心商业区
延安路高架
内环高架
楼板价34059元/㎡ 上海黄浦置地，上海经纬 2013-9-12
浦东新区上海世博会地区 A09B-02地块 商办； 楼板价40079元/㎡ 远东新世纪 2013-5-9 重点参考地块：浦东新区黄 浦江南延伸段前滩地区 Z000801编制单元32-01地块 住宅； 楼板价65832元/㎡ 2014-12-24 格力地产
销售收入 建筑面积（平方米） 一期一标段 一期二标段 二期 销售楼板价（元/平方米） 一期一标段 一期二标段 二期 销售总价（万元） 一期一标段 一期二标段 二期 销售总价合计（万元） 115,188 124,684 165,816
税前利润 所得税=税前利润*25% 税后利润 48,000 55,000 55,000 552,902 685,762 911,988 2,150,652
2. 每户至少有人口数 6~7 人，达到每户 10 人的也十分常见
3. 03 年 除 东 北 角 拆 迁 小 部 分 外 （ 约 800 户），基本无拆迁
4. 03年拆迁的费用约30万/人，单位不详
5. 目前居民的拆迁心理价位估计为 80 万 / 人
8
项目方案调整
因原规划制定于2003年，与目前的实际状况已无法匹配，故建议规划重新制订，出让合同作调 整或补充，允许在重新办理土地证时，将原先的土地证按街坊进行划分。划分方案建议如下： 方案调整建议 1、所有建筑物全部拆平，路网重新规划 2、土地控规须全部调整，具体调整建议如下： a、地块总容积率≥4且总建≤405000㎡ b、建筑密度≤40% c、绿地率≥20%
513,645 128,411 385,234
税后利润率
23.53%
4
目录
一、项目区位及现状
二、产品规划调整 三、项目市场概况 四、经济测算 五、结论
5
项目原经济指标
土地于2003年毛地取得，历时一年拆迁，已拆迁800余户，后拆迁工作停滞
•占地面积：93950㎡。其中，旧改面积90916㎡ •容积率：2.5 •商住比：15：85 •总户数4795户，单位101家。已动迁户数817户，单位12家。未动迁户数3978户，未动迁单位89 家（未动迁面积约2万㎡） •户均人口3.68 •可享有政策：
d、住宅停车位按1：1 .25配置，商办停车位按每个车位服务100㎡配置
e、地块限高≤100米 f、商业占比15%，住宅占比85% g、地铁规划与地块退让的关系
3、拆迁分期方案（按居委会排布）。分三期开发，西南角（复兴路中华路）为一期，西北角（中华
路方浜路）为二期，东面（复兴路松雪街方浜路）为三期
项目方案调整
土地面积 建筑面积 容积率 5016 28505 36252 73920 小计 115188 4.04
3-01
1-01
酒店式公寓 住宅
2-01
1-01
2-01
商业 住宅 小计
30832
9244 115440 124684 4.04
3-01
商业 住宅 小计 合计
40963
3816 162000 165816 4.05
目前已取得证照： 土地出让合同 项目建议书 可行性研究报告 修建性详规 选址意见书
建设用地规划许可证
拆迁许可证 注：由于取得证照日期较早，部分证照有可能已过时效
7
项目现状
经调查，目前项目实际情况如下：
1. 地块共分 3 个居委会。地块东面的居委 会约有户数 2170 户，地块西北面居委会 约有户数 1900 户，地块西南面居委会约 有户数700户
189,080 189,080 4,727 4.04 594,768
12
目录
一、项目区位及现状
二、产品规划调整 三、项目市场概况 四、经济测算
13
市场概况：典型成交土地
重点参考地块：闸北 区大宁路街道325街 坊地块 普通商品房； 楼板价47609元/㎡ 方兴地产 2014-1-28 静安区南西社区11109地块 商办； 楼板价53575元/㎡ 上海静安地铁投资有 限公司，上海沪中房 地产联合发展总公司 2014-12-10 长宁区新华路街道49 街坊11/3丘B1-06地 块 商业； 楼板价40879元/㎡ 大连福万 2015-8-5 徐汇区徐家汇中心项 目地块 商办； 楼板价37264元/㎡ 新鸿基地产发展有限 公司 2013-9-5 黄浦区淮海中路街道 45街坊17/2地块 商办； 楼板价42821元/㎡ Winmine pte ltd 2013-11-29
复兴东路旧改项目介绍与价值研判
2016年4月15日
目录
一、项目区位及现状
二、产品规划调整 三、项目市场概况 四、经济测算 五、结论
2
项目区位
人民广场 1.6km
陆家嘴 2km
延安路高架
豫园 500m
本案
地铁10号线
新天地 1km
大兴街项目
南北高架
地铁8号线 3
项目现状
目前仅东北角有部分拆迁，其他地区均为拆迁
2013年成交
2014年成交
2015年成交
闸北区市北高新技术服务业 园区N070501单元09-03地 块住办； 楼板价38062元/㎡ 珠海华炜,超智资源 2015-6-8 黄浦区小东门街道611街坊 3/1宗地块，613街坊2/1总地 块 办公； 楼板价38201元/㎡ 上海外滩滨江综合开发有限 公司，上海黄金交易所 2013-12-12 黄浦区小东门街道616、735 街坊地块 商住办 楼板价35392元/㎡ 中民投联合体 2014-11-18 黄浦区老西门街道673街坊 1/1宗地 商办；
20988
162000
891000
22
盈利核算
成本构成 土地费用 拆迁费用 拆迁服务费 办公运营费用 财务成本 增值税 成本合计 平均成本（元/平米） 4,437 31,882 159 48 4,033 40351.38 总成本（万元） 180,000 1,293,400 6,467 1,940 155,200 1,637,007 利润核算 销售收入 总收入 总成本 单位：万元 2,150,652 2,150,652 1,637,007
100300
405688
4.04
修改后项目经济指标
名称 1-01 占地面积 2-01 3-01 合计 商业 1-01 酒店式公寓 住宅 小计 2-01 小计 地上建筑面积（㎡） 3-01 商业 住宅 合计 28,505 30,832 40,963 100,300 5,016 36,252 73,920 115,188
商 品 房
商 办
商 住 办
住 宅
商 业
住 办
近年商办地块楼板价在40000元/㎡以上，住宅地块楼板价在50000元/㎡以上
市场概况：住宅项目 南北高架
建邦十六区 62861元/㎡ 绿洲雅滨利花园 62136元/㎡ 农房熙藏苑 67002元/㎡ 华侨城苏河湾 96063元/㎡ 嘉天汇 99141元/㎡ 中粮世纪海景 149813元/㎡ 露香园 74017元/㎡ 凯德茂名公馆 126011元/㎡ 嘉御庭 95536元/㎡ 嘉御庭 95536元/㎡ 重点参考：复兴珑御 88966元/㎡ 华府天地睿园 74894元/㎡ 汤臣一品 188029元/㎡
市场概况：典型成交土地
70000 60000
13年成交
14年成交
15年成交
成交楼板价
65832
53575 50000 42821 47609 37264 38201 34059 40079 35392 40879 38062
400来自百度文库0
30000 20000 10000 0
商 办
商 办
办 公
商 办
商 办
政府单位需配合内容：
1、规划指标、方案调整 2、土地证按街坊进行划分 3、动拆迁工作的时间要求及实物配置的房源（安置房的落实，基本以政府行政性房源为主） 4、优惠政策的落实 5、新规划方案的确定 6、前期报建的绿色通道（拆迁的同步进行报建）
10
地块重新调整
商住办用地 住宅用地
单位：㎡
地块
性质 商办
月星环球港 70000元/㎡ 日月光中心 70000元/㎡ 金巢铂瑞阁 50000元/㎡
汇京国际广场 62000元/㎡
保利ONE56 135000元/㎡
上置金融大厦 50000元/㎡
君誉江畔 50000元/㎡
17
目录
一、项目区位及现状
二、产品规划调整 三、项目市场概况 四、经济测算
18
投资概述
1.地块分为两期开发，一期一标段01-1；一期二标段2-01；二期03-1；其中01-1为商办住地块，其他为 住宅地块 2.所有地块均以公司股权转让的方式进行土地开发； 3.预计取地时间为T，拆迁三个季度，一期一标段于T+3季度拆迁完毕，一期二标段T+1季度开始拆迁， T+4季度拆迁完毕；二期T+3季度开始拆迁，T+6季度拆迁完毕 4.1-01.2-01地块供需动迁居民2174户；3-01地块需拆迁户数为1804户； 5.拆迁补偿标准为300万/户；单位拆迁费用10亿元；拆迁服务费为拆迁补偿总额的0.5%，办公运营费用 为拆迁补偿总额的0.15%，银团财务融资成本为8% 6.土地取得费用为18亿元，并由亚龙提供发票 7.项目操作过程共需总资金1637007万元，由银团提供，利率8%，包括土地款180000万(付给亚龙），
拆迁费用1293400万，拆迁服务费6467万，办公运营费用1940万，财务费用155200万。项目启动资金
约为50亿元（包含付给亚龙的费用和一期一标段拆迁费用，财务成本，拆迁服务费，办公运营费用） 8.每期土地拆迁时长为九个月，总拆迁时长为18个月，项目总体运作周期为2年 9.地上部分共计405688㎡，其中住宅351360㎡，商业18076㎡，酒店式公寓36252㎡；
土地出让金为零（免去旧改面积的出让金约6200余万元，非旧改土地出让金缴纳了773万
余元） 免收拆除公房补偿费 免收房屋动拆迁管理费、工程质量监督费、建设工程规划许可证费 减免人防设施结建费、住宅建设（配套费）包干使用 销售5年内营业税区得部分60%返税，最高不超过4890万
6
项目取得证照