房地产信托转型

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浅谈金融资产管理公司转型的路径

浅谈金融资产管理公司转型的路径四大金融资产管理公司(AMC)从1999年成立以来，认真贯彻党中央、国务院的战略部署，不断加快资产处置，精心运作投资项目，积极探索金融创新业务，有效防范和化解了金融风险，支持国有企业的改革与发展，最大限度地保全了国有资产。

但随着资产的逐步减少，资源的逐渐枯竭，四大AMC转型的问题已刻不容缓，迫在眉睫，那么转型的路径有那些呢？本人认为以信托公司为转型平台，进入金融服务领域，是AMC目前比较理想的转型路径之一。

一、AMC向商业化转型是大势所趋1、国家已明确要求AMC加快转型2004年，财政部与四家公司签订协议，规定到2006年年底，四家AMC在完成不良资产处置的现金回收率、现金费用率“两率”承包任务后，即可进行商业化转型。

2006年3月，《财政部关于金融资产管理公司改革发展意见》提出AMC要向综合性的“现代金融服务企业”转型，具体可拓展到风险投资及担保、金融租赁、风险管理咨询、投资咨询、信用评级、征信服务、财务顾问、信托业务、汽车金融服务等多个方面，并允许其进入一般证券业务、控股商业银行。

2006年10月，中国人民银行发布了《2006年中国金融稳定报告》（下称《报告》）。

《报告》表示，AMC最终要发展成为“以不良资产处置为主业、具有投资银行功能和资产经营管理功能的综合性金融资产管理公司”。

2008年1月1，《财政部关于进一步规范金融资产管理公司商业化转型过渡期间股权投资有关问题的通知》文件下发，监管部门放宽了AMC对投资业务范围的限制，未对具体投资领域进行限制，凡以转型为目的的，都有可能作为长期股权投资长期持有。

同时，对投资审批权限的限制也进一步放宽。

除长期股权投资仍须报财政部批准外，阶段性股权投资都可由AMC自行决策，涉及业务范围或行业准入的，报相关监管部门批准。

2008年2月，由中国人民银行、银监会、证监会、保监会联合发布的《金融业发展和改革“十一五”规划》中强调：具备条件的金融资产管理公司应加快向有业务特色、运作规范的商业性金融企业转型。

浅谈房地产资产证券化—REITs

浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。

随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。

市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。

本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。

标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。

二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。

过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。

相对于过户型产品的产品设计简单性。

不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。

在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。

三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。

在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。

房企转型运营方案

房企转型运营方案一、产业升级：房地产行业是一个极具特色的产业。

未来，房地产企业转型要加大对“网红店”和“科技化”的运作手法，进行深度改造升级，优化产品和服务，增强市场竞争力。

互联网资讯在今天扮演着重要的角色，远程看房成为热门的购房方式。

我国房企可结合5G技术，推出虚拟看房、三维看房等体验优质的样板间，带领消费者感受真实的视觉感受、空间感受、氛围感受，增加房产的吸引力。

二、创新智慧：未来的房地产市场将出现新的经济发展模式，战舰科技、大数据、云计算、物联网等业内领先智慧科技将成为企业实体转型的核心。

改变行业传统固有的模式，实现智慧城市管理，智慧社区建设，智慧家居家电应用，以及多元化的智慧商业模式。

同时，还可以通过数据分析，建立客户画像，精准投放适合的产品和服务；通过智慧物流，提高售后服务质量；利用云计算，实现信息可视化管理，提高业务运营效率，提高企业竞争力。

三、优化营销：针对不同城市，不同地区，公司需要制定相应的营销策略。

借助于社交媒体、移动广告、SEM搜索引擎营销优化、代理及分销商、品牌开发和宣传、线上销售业务，全新的营销新奇成为未来主要的消费市场。

建立智慧营销体系，用大数据加密用户需求，精准用户需求挖掘，实现量身定制。

同时，与一些资源密集型产业合作，特别是金融和互联网公司的合作，共同拓展市场。

四、提高品质：在转型升级之路上，品质是最终决胜劣汰的核心。

智慧升级是企业长久立足的基石，要知道，未来的市场竞争将更加激烈，很多企业会因管理混乱，产品质量不过关，最终被淘汰。

业务流程再造是必经过程，提升管理科学化、效率化是必须行为。

高品质的产品与服务，商业模式在转型过程中，商业模式应根据当前市场的情况做出相应调整，以适应市场需求。

五、提高服务：未来是一个以客户为中心的时代，客户的满意度成为企业经营的核心指标。

富有活力的服务能力会带来更多的客户，有效降低成本费用，从而立于不败之地，打造出百年老店。

提升用户体验，提供优质的售前、售中、售后服务，实现消费者顾客满意度智能化目标。

房地产行业转型升级的新机遇

房地产行业转型升级的新机遇近年来，我国房地产行业经历了一次彻底的转型升级。

由于政府政策的调整和市场环境的变化，房地产企业面临着巨大的挑战和机遇。

本文将从多个方面探讨房地产行业转型升级的新机遇，并阐述其对行业发展的积极影响。

首先，房地产行业转型升级带来了技术进步和信息化的机遇。

随着科技的不断进步和发展，各种新技术在房地产行业中得到了广泛应用，如大数据、人工智能和云计算等。

这些技术的应用不仅提高了企业的管理效率，也为消费者提供了更便捷、高效的购房体验。

例如，通过大数据分析，房地产企业可以更加准确地预测市场需求，优化产品结构，提供更适合消费者需求的房屋产品。

与此同时，互联网的普及使得信息的传递更加迅速和全面，消费者可以通过在线平台获取到更多的房产信息，提高了购房决策的透明度和可操作性。

其次，房地产行业转型升级为企业提供了良好的市场竞争机遇。

随着市场环境的变化，消费者对房地产产品的需求也发生了转变。

传统的商品房市场正面临着供应过剩和竞争加剧的问题，而新型市场需求正在崛起，如养老地产、租赁市场等。

因此，房地产企业要想在激烈的竞争中生存和发展，就必须不断创新、转型。

那些能够抓住市场脉搏，满足新型需求的企业将会获得更多的市场份额和利润空间。

例如，一些大型房地产企业开始积极布局租赁市场，开发长租公寓和特色社区，满足年轻群体和新市民的住房需求。

此外，房地产行业转型升级还带来了可持续发展的机遇。

在过去的发展过程中，房地产行业的高速增长不可避免地带来了环境污染和资源浪费等问题。

然而，随着社会环保意识的提高，人们对绿色建筑和低碳生活方式的需求越来越大。

房地产企业在转型升级的过程中，可以积极响应政府的环保政策，推广绿色建筑和可持续发展理念，开发节能环保的新型房屋产品。

这不仅有助于改善城市环境，还能够提高企业的竞争力和品牌形象。

最后，房地产行业转型升级为企业带来了全新的发展思路和商业模式的机遇。

过去，房地产企业主要依靠房地产销售来获取利润，这种模式已经逐渐失效。

信托行业转型动因及主动管理型房地产业务浅析

资金池。、
在银信合作中．原先的“ 制度红利 ” 将不再是“ 不赚白不赚 ” 因为其要，消耗信托公司的净资本。《办法》台后，出信托公司普遍面ｌ窿增加资本金的压力，要继续保持原有的信托资产规模，必须再次增加大量若将的资本金．对信托公司股东来说是无法接受的，为净资本非常金这因贵的．可浪费在银信合作这种低收益的业务上。不
元，长了７倍多，而根据５增然４家信托公司披露的２００９年度报告显
的不同风险收益偏好，资的结构可以是纯债权型、股权型和股债融纯混合型。
今年两会以来．着房地产市场近年来逐渐成为调控的对象的环随
量相对较低。审视现有的银信合作：由于银行在合作中处于绝对强势地位，常将信托公司视为发展中间业务、整信贷资产结构的 “ 常调管道 ” “ 台 ”造成资金运用集中于简单业务。或平，或仅为 “ 表 ” 破资本出突充足率的限制．托公司无力也无需主动管理相关资产。这种简单地信为银行腾挪信贷的银信合作业务。有技术含量，仅收益非常低，没不对信托公司自主管理资产能力的提高没有任何帮助．是 “ 度红利 ” 只制来

房地产信托是什么意思

引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。

在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。

在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。

正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。

2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。

资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。

3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。

这包括了项目的选址、开发、销售等环节。

4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。

5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。

二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。

2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。

3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。

信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。

4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。

5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。

三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。

房地产企业的转型和发展

房地产企业的转型和发展一、转型趋势与动力1.面向低碳绿色发展：随着环保意识的增强，社会对低碳环保、绿色生态的要求也在不断提升。

房地产企业需要转型为低碳绿色发展，采用节能环保的建筑材料和技术，打造生态友好的居住环境。

2.服务业态创新：房地产企业可以通过引入各种配套服务，打造更加便利舒适的生活方式。

比如，在小区内设立商业综合体，集中供应各种商品和服务，满足居民的各种需求。

3.多元化经营：房地产企业可以逐步向多元化方向发展，比如拓展物业管理、酒店管理、文化旅游等相关业务。

这样可以增加企业的盈利能力，并且提供更多的就业机会。

4.国际化拓展：随着经济全球化的深入发展，房地产企业也需要拓展国际市场，吸引国外投资者和购房者。

可以通过与外资企业合作或者投资海外项目来开拓国际市场。

二、房地产企业的发展策略1.按需开发：根据市场需求和消费者的购房意愿，进行精细化的市场分析和产品定位。

避免过度开发和库存过剩的情况，提高销售效率。

2.加强品牌建设：通过建立良好的企业形象和品牌口碑，提高企业的知名度和竞争力。

可以通过赞助文化活动、举办公益活动等方式，树立企业的社会责任感。

3.加强人才队伍建设：拥有一支高素质的专业团队是房地产企业成功的关键。

企业应该注重人才培养和绩效考核，吸引和留住优秀的人才。

4.资本运作和股权融资：房地产企业可以通过资本运作和股权融资来增加资金实力，提高企业的发展能力。

可以通过引入战略投资者、发行股票等方式来实现资本运作。

5.加强信息化建设：房地产企业可以通过信息化建设提高管理效率和服务水平。

比如建立客户关系管理系统、项目管理系统等，提高企业的运作效率。

三、面临的挑战和对策1.政策调控：房地产行业受到政府宏观调控的影响较大。

企业需要密切关注政策变化，灵活调整经营策略，规避风险。

2.土地供应压力：房地产企业需要面对土地供应的不足和竞争压力。

可以通过与政府合作、参与土地拍卖等方式，争取到更多的土地资源。

3.人才稀缺：房地产行业需要大量的专业人才，但市场上的人才匮乏。

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策

我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。

我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。

截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。

2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。

我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。

（2）市场认知度低。

由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。

（3）资产证券化程度不高。

我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。

二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。

2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。

3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。

4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。

5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。

新常态下我国信托公司的转型发展

新常态下我国信托公司的转型发展金融业是支持我国发展的重要产业，在推进我国金融产业发展现代化的过程中，信托行业在其中发挥了重要的作用。

近年来，面对国内经济发展速度放缓、新冠肺炎疫情持续影响及金融行业监管趋严等困境，信托行业在发展过程中也受到了较大的影响，在新常态下具有鲜明的特点，比如在信托资产规模方面体现出高位盘整的特点、在业务结构方面体现出持续转化的特点、在业绩方面体现出波动较大的特点等。

这些特点促使信托公司认识到面临的危机，积极采取措施推动业务转型，更好地适应新常态环境下的市场需求。

一、信托公司概述信托公司是指以信任委托为基础存在的公司类型。

它接受投资者的委托，主要进行货币资金或实物财产管理。

这种公司的主要特点是融资和融物相结合，并建立多边信用关系。

在这个过程中，信托公司要降低委托者的投资风险，并在此基础上尽量提高其投资收益。

信托公司从中获取受托人报酬作为其发展的主要支撑。

参与开展信托业务的主要有三个主体，分别是委托人、受托人和受益人。

信托公司开展的业务具有较强的灵活性及适应性，对经济的发展有很大的促进作用。

相比于其他国家，我国的信托业务出现的时间较晚，大致出现在20 世纪初期（最早是在上海）。

在我国国营银行发展的前期已经有了信托部门，但是由于受到当时各种因素的影响，这个部门的业务出现了一段时间的停滞。

从1979 年到2007 年，我国信托行业是在不断整顿与不断发展之间度过的。

这种整顿促使信托行业不断改变，剥离了很多的非金融业务，信托行业的业务逐渐回归其本业，这也是信托行业逐渐步入正轨的体现。

从2007 年到2012 年，我国信托行业获得了较好的发展，无论是利润还是规模都有了较大的提升，因此，信托行业成了金融行业的第二大行业。

随着时间的推移，至2021 年，由于我国在宏观调控方面加大了力度，加之新冠肺炎疫情的影响，信托行业的业绩出现下滑，特别是房地产类信托产品出现了较多的风险事件，导致失去了很多的市场，信托行业收益率也受到较大的影响。

从起承转合谈信托业发展历史——兼论信托公司转型升级

从起承转合谈信托业发展历史——兼论信托公司转型升级作者：陈涵涂永式来源：《武汉金融》 2017年第6期现代信托业从1979年起步，经历了38个春秋，信托制度作为英美法系国家的舶来品，在大陆法系国家的发展稍显水土不服。

因此，信托业遵循着“发展—混乱—整顿—再发展—再混乱—再整顿”的轨迹，先后经历六次清理整顿、规范发展。

长期以来，在信托业功能定位的错位、监管体系的失衡、信托法治制度的不成熟等因素影响下，信托公司所从事的业务并非“受人之托、代人理财”的本源业务，多数情况下作为商业银行存贷款业务的混合经营，信托的制度优势和信托公司的存在价值逐步丧失。

回顾信托业的发展历史，信托公司因在经营中有充当银行资产的表外通道，转移银行信贷资金、违规挪用信托资金、充当股东的提款机、经营管理混乱、从业人员违法犯罪等现象发生，屡次成为金融秩序清理整顿的重要对象。

笔者根据多年的信托从业经历，从起承转合四个维度梳理信托业的发展历史。

一、起：中国国际信托投资公司成立十一届三中全会后，我国实行对外开放、对内搞活的经济政策，国民财富的增加客观上要求多元化的融资方式。

1979年10月，中国国际信托投资公司在改革开放总设计师邓小平同志的倡导和批示下成立，国家原副主席荣毅仁作为创始人并担任首任董事长，中信信托的成立标志着中国现代信托业的恢复发展。

中信信托充分发挥了经济改革试点和对外开放窗口的作用，吸收和运用外资，引进先进技术、设备和管理经验，为信托业在国内的发展发挥排头兵的作用。

二、承：信托业六次清理整顿“摸着石头过河”，行业的成长总是需要付出代价。

从1979年到2007年，由于信托业的法律法规等制度不完善，信托业被套上了“金融坏孩子”的烙印，先后经历了六次大规模的清理整顿，而小规模清理整顿则几乎没有停止过。

（一）第一次清理整顿：1979-1983 年1980年第172号文件《国务院关于推动经济联合的暂行规定》提到“银行试办各种信托业务”。

房地产企业投资信托融资策略(一)

房地产企业投资信托融资策略（一）引言概述:房地产企业在进行投资时，为了获取资金支持以推动项目的顺利进行，常常会选择信托融资策略。

信托融资是指房地产企业通过与信托公司合作，融资方式为将资产转让给信托公司并通过信托公司募集资金。

本文将介绍房地产企业在进行投资信托融资时所采取的一些策略。

1. 深入了解信托融资的特点和机制- 研究信托融资的基本定义、法律规定和监管政策- 了解信托公司的运作模式和信托合同的条款- 了解信托融资的优势和风险，并评估其适用性和可行性2. 确定投资目标和策略- 定义房地产项目的发展目标和规划- 分析项目的资金需求和融资规模- 确定信托融资的具体策略，如债务融资信托、资本市场信托等3. 筛选信托公司和合作伙伴- 评估信托公司的信誉和实力- 分析信托公司的产品和服务，选择适合自己的信托方案- 签署合作协议，明确各方的权益和责任4. 设计信托产品和交易结构- 制定信托产品的投资规模、期限和收益分配方式- 设计信托交易的结构和流程，协调各方的利益和风险- 完善信托合同和文件，确保法律合规性和风险控制5. 实施信托融资和监督管理- 完成信托资产的转让和资金的募集- 监督信托公司的投资运作和风险控制- 定期评估和调整信托融资策略，确保项目的可持续发展总结:房地产企业投资信托融资策略对于项目的顺利进行和资金的稳定获取具有重要意义。

通过深入了解信托融资的特点和机制、确定投资目标和策略、筛选信托公司和合作伙伴、设计信托产品和交易结构以及实施信托融资和监督管理，能够帮助房地产企业在投资过程中获得多样化的融资途径和稳定的资金支持。

然而，房地产企业在采取信托融资策略时也需要注意风险管理和法律合规性，以确保项目的可持续发展和各方利益的平衡。

我国信托公司业务转型面临的困境及对策

我国信托公司业务转型面临的困境及对策作者：吴怀镛来源：《金融经济·学术版》2013年第10期摘要：自2007年我国信托业开始实施“新两规”以来，我国信托业取得迅猛发展，同时也面临着严峻的挑战。

本文分析了我国信托公司业务转型面临的制度环境及市场环境，提出信托公司向主动管理型业务转型是发展的必然趋势，并探讨了信托公司加快业务转型的相关对策。

关键词：信托公司业务转型对策根据中国信托业协会公布的《2013年2季度末信托公司主要业务数据》，截至2013年2季度末，我国信托行业资产管理规模再创新高，达到9.45万亿元，在2012年底7.47万亿元的基础上，取得了26%的增长。

2007年我国信托业开始实施“新两规”至今，六年时间里我国信托业资产管理规模增长了近5倍。

截止2012年底，我国信托业的资产规模已超过保险业的资产管理规模，跃升为仅次于银行业的第二大金融部门。

我国信托公司的自身实力及资产管理规模在取得飞速发展的同时，也面临着严峻的挑战。

比较突出的问题是，我国信托公司的业务发展模式还不成熟，更多的体现为一个融资服务平台的角色，与监管部门所要求的资产管理、财富管理机构定位相差还比较远，主动管理型业务的开展还比较少。

在监管环境日趋严格及财富管理市场竞争日益激烈的情况下，我国信托公司业务转型还面临着不少困境，还需要加快发展的步伐。

一、向主动管理型业务转型是我国信托业发展的迫切要求主动管理型业务是指信托公司作为受托人，在信托业务开展过程中充分发挥主动作用，在项目的尽职调查、产品结构设计、项目过会决策和后期管理等方面发挥主导性、决定性作用，同时承担主要管理责任的信托业务。

我国信托业的监管环境及市场竞争环境要求信托公司必须加快向主动管理型业务转型。

（一）我国信托业监管环境日趋严格2009年，银监会颁布了《关于加强信托公司主动管理能力有关事项的通知》。

该通知旨在鼓励我国信托公司逐步开展主动管理型信托业务，培养信托公司的核心资产管理能力，增强信托公司的核心市场竞争力，并促进我国信托公司的快速成长和发展。

谈我国发展房地产投资信托的必要性和可行性

谈我国发展房地产投资信托的必要性和可行性2007-11-6 10:05:21 来源：《大连房地》作者：薛静房地产投资信托是通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理。

普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益。

房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、写字楼、酒店和工业仓库等，还有一些还从事于房地产抵押贷款的投资。

由于房地产投资信托(REIT)除受到整体社会经济环境的影响外，投资对象选择不当、投资时机把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、营运成本的增加或贷款偿还的拖欠，进而影响到房地产投资信托的营运业绩与市场价值。

因此，房地产投资信托常聘请专业顾问公司和经理人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化组合投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。

通过集中专业管理和多元化投资组合，有效降低投资风险，取得较高投资回报。

投资者以相对较少的投资持有一系列房地产股的组合，投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

一、我国发展房地产投资信托的必要性本文认为我国有必要引入房地产投资信托，来促进房地产业和金融业的发展，具体原因如下。

1．有效降低银行体系的经营风险从1997年亚洲金融危机的产生可以看出，房地产泡沫的破灭是亚洲金融危机出现的一个重要原因，而银行业在房地产泡沫的产生中发挥着重要作用，因此也深受房地产泡沫破灭的危害。

所以，银行体系的安全决定着金融体系的安全。

作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，作为国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，房地产投资信托可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。

数字化背景下房地产企业营销模式转型路径探析

数字化背景下房地产企业营销模式转型路径探析目录一、内容概览 (2)1.1 背景与意义 (2)1.2 研究目的与问题 (3)1.3 研究方法与数据来源 (4)二、数字化背景概述 (5)2.1 数字化定义及发展历程 (5)2.2 数字化对房地产企业的影响 (7)三、房地产企业营销模式现状分析 (8)3.1 传统营销模式概述 (9)3.2 当前房地产企业营销模式特点 (10)四、数字化背景下房地产企业营销模式转型路径 (11)4.1 转型背景与必要性 (12)4.2 转型路径探讨 (14)五、案例分析 (15)5.1 阿里巴巴集团数字化转型实践 (15)5.2 招商银行新推出的第59~弟64号外汇通外汇理财产品的收益率都在3.80%以上16六、数字化转型策略与建议 (17)6.1 建立数据驱动的营销体系 (19)6.2 利用大数据和人工智能提升营销效率 (20)6.3 融合线上线下渠道，实现全渠道营销 (22)七、结论与展望 (23)7.1 研究结论总结 (24)7.2 对未来研究的展望 (25)一、内容概览在当前的数字化时代背景下，房地产市场正经历着一场深刻的变革。

随着科技的不断进步和互联网的普及，传统的房地产营销模式已经难以满足市场的多样化需求。

探索数字化背景下的房地产企业营销模式转型路径，对于房地产企业的持续发展具有重要意义。

1.1 背景与意义随着信息技术的飞速发展和互联网的普及，数字化已经成为各行各业发展的必然趋势。

房地产业作为一个传统行业，在面临市场竞争日益激烈、客户需求日益多样化的背景下，也必须适应数字化趋势，实现营销模式的转型。

在当前形势下，数字化背景下的房地产企业营销模式转型具有重要的现实意义和紧迫性。

从宏观经济环境来看，数字化转型是推动经济高质量发展的重要手段之一。

数字化技术为房地产行业提供了更高效、更精准的市场分析和用户数据收集方式，有助于企业更好地把握市场动态和客户需求。

从行业发展态势来看，数字化营销已经成为房地产企业提升竞争力、拓展市场份额的关键手段。

我国信托公司业务转型面临的困境及对策

讨了信托公司加快业务转型的相关对策。
、
主动管理型业务是指信托公司作为受托人，在信托业务开展过程中充分发挥主动作用，在项目的尽职调查、产品结构设计、项目过会决策和后期管理等方策
用” ，这很大程度上是由于我国风险投资机构整体良莠不齐，投资者识别其良莠的成本又太高，因此整个风投行业得不到
公司的影响【Ｊ】．证券市场导报，２００９，（５）：２６ —３３．股票市场投资者的认可。解决这一问题，需要政府加强对风险投资机构的监管，并尽快健全对风险投资机构的声誉评价［３］ＳｏｈｌＪ．Ａｎｇｅｌｉｎｖｅｓｔｉｎｇ：Ｃｈａｎｇｉｎｇｓｔｒａｔｅｇｉｅｓｄｕｉｒｎｇｖｏｌａｔｉｌｅ
以便他们更多的进行长期价值投资。
参考文献：
［１】李曜，张子炜，司徒大年．发行制度变迁、承销商声誉与新股抑价— —基于政策传导机制的研究【Ｒ］．第十届中国
经济学年会入选论文，２０１０．［２］谈毅，陆海天，高大胜．风险投资参与对中小企业板上市
对这一情况，一方面需要风险投资机构不断完善自身的规范风险投资机构声誉等级评价体系，并定期对风险投资机构进化运作、改善自身的治理结构；另一方面，需要投资者更加积行声誉排名，以降低广大外部投资者的信息搜寻成本，从而
极的投入企业的管理中，积极帮助企业成长。从政府层面来讲，加强对风险投资机构的监管，健全对风险投资机构的声誉评价体系。从上文的实证结果来看，总体来看，我国的风险投资机构没有较好的发挥其 “ 核证作

后资管新规时代我国信托业转型发展

①数据来源：中国信托业协会。

信托资管产品是我国资管产品的重要组成部分。

根据央行公布数据，截至2021年6月末，信托资管产品占全部存续资管产品的18%，仅次于银行理财和公募基金。

资管新规实施前，信托资管产品通过产品间相互嵌套、资金池运作以及刚性兑付，实际上形成了“影子银行”，严重干扰了货币政策调控效果。

随着资管新规过渡期结束，当前信托业的转型效果如何、面临哪些发展瓶颈，当前又有哪些值得关注的新情况，这些问题的探讨对于信托业步入可持续健康发展的轨道非常重要，也有利于监管政策的不断完善。

一、我国信托业发展概况截至2021年3季度末，全国68家信托公司管理的资金信托规模为20.44万亿元，同比下降2%，较2017年末峰值已回落22.11%。

①为加快信托转型发展，2020年以来，监管部门连续两年对信托公司制定了具体的压降金额，压降重点是被动管理的同业通道类业务和具有影子银行特征的融资类信托业务。

在此背景下，融资类信托规模自2020年3季度以来快速回落。

截至2021年3季度末，事务管理类信托和融资类信托余额分别为8.55万亿元和3.86万亿元，同比分别下降7.38%和35.13%；事务管理类信托和融资类信托占比分别为41.83%和18.88%，同比分别上升2.43个和下降9.64个百分点。

信托公司主要通过三种途径实现压降目标。

一是全面梳理同业通道业务，对年内自然到期的通道业务执行清算、不再续作。

二是与借款人、委托人等合作方协商，提前终止项目。

例如，某信托公司2018年成立的“A 市城投贷款集合项目”，项目规模15亿元，出于规模管控的考虑，该信托公司与借款人A 市城投公司和委托人B 金融机构协商，提前结束了剩余7亿元规模；对于已出险项目，一般以诉促谈，推动融资人还款，压降项目规模。

三是严控新增融资类信托规模，信托公司均以月度压降额确定新投放项目金额，确保整体压降进度按计划进行。

二、当前信托业存在的主要转型瓶颈（一）多层嵌套产品仍然存在，整改面临沟通协调成本高或资产无法变现等问题《资管新规》要求产品嵌套层次不超过2层，即A 资管产品投资B 资管产品后，B 资管产品必须投资底层金融资产，如B 再投资公募基金之外的C 资管产品，就构成嵌套层数超标。

我国房地产信托问题分析

我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。

但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。

本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。

关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。

因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。

自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。

二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。

但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。

因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。

（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。

当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。

其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。

2、房地产投资信托在融资方面的问题。

房地产转型升级演讲稿

房地产转型升级演讲稿尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家好！首先，我非常荣幸能在这里发表演讲，我将与各位分享关于房地产转型升级的一些想法和探讨。

在当前社会快速发展的时代，房地产行业作为重要的经济支柱，面临着诸多挑战和机遇。

因此，实现房地产行业的转型升级势在必行。

为了更好地探讨这个话题，我们先来了解一下传统房地产行业存在的问题。

首先，传统的房地产行业过于依赖土地资源，土地价格不断上涨，给企业带来了巨大的压力。

其次，房地产市场供需不平衡，高端房屋供应过剩，而中低端房屋供应紧缺，这种现象使得房地产行业的发展遭受了制约。

还有，传统的房地产行业模式缺乏创新，产品同质化问题严重，缺少差异化竞争优势。

面对这些问题，房地产行业需要进行转型升级。

如何进行转型升级呢？我认为，以下几个方面是至关重要的。

首先，房地产企业应该加大科技创新与研发的力度。

利用先进的技术手段，如大数据分析、物联网、云计算等，探索全新的商业模式和经营方式。

通过数据的广泛收集与分析，提高经营决策的科学性和精准性，实现企业的创新发展。

其次，房地产行业应该更加注重品牌建设和文化塑造。

品牌是企业的核心竞争力之一，房地产企业应该重视品牌价值，通过塑造企业形象和传递核心价值观，提升消费者对企业的认可度和忠诚度。

此外，通过注重企业文化建设，营造团队凝聚力和企业价值观的共识，激发员工的创造力和积极性，为企业的转型升级提供强大的动力。

第三，房地产企业应该积极探索多元化发展。

除了传统的住宅开发，可以考虑发展商业地产、文化地产、老年服务地产等新兴领域。

多元化的发展可以有效减轻企业在某一领域的风险，提高企业的盈利能力和可持续发展能力。

第四，房地产企业应该注重绿色可持续发展。

传统的房地产行业在土地利用、能源消耗、环境保护等方面存在许多问题。

房地产企业应该拥抱绿色发展理念，推广使用绿色建筑材料，提高能源利用效率，降低环境污染，积极参与社会责任和公益事业，为社会和环境可持续发展做出贡献。

2022年信托市场年度报告：业务新分类，转型新发展

分析师：王震执业证书编号：S0890517100001 电话：************邮箱：**********************销售服务电话：************1 《监管“从严”基调不变，转型发展攻坚期—2021年信托市场年度报告》2021-06-12 《从供给侧改革的深化到高质量发展——2019年信托市场年度报告》2019-04-223 《道阻且长，行则将至——2018年信托市场年度报告（20180404）》 2018-04-4◎ 摘要：◆ 监管环境：信托业务分类改革的落实贯穿了整个2022年。

新的信托分类不仅是对“资管新规”文件精神的落实，更是对信托业务转型方向和监管思路的再次确认，对信托公司业务开展新一轮转型具有重要的指导性意义。

同时，“稳妥防范化解处置风险，守住不发生系统性风险的底线。

”仍是全年监管的重点。

◆ 信托资产规模步入平稳状态：截止2022年末，全行业信托资产规模为21.14万亿元，较上年末增加5893亿元，增幅2.87%。

从纳入资管新规的资金信托的情况来看，2022年末，资金信托规模为15.03万亿元，较2021年末微增265亿，规模基本维持稳定。

随着资管新规过渡期的结束，信托行业的整改也进入收关阶段，信托行业的资产规模也逐步进入平稳状态。

◆ 信托结构优化：从资金来源看，整体呈现“一降两升”趋势，即单一资金信托规模和占比大幅下降，集合资金信托规模和占比稳定提升，而管理财产信托规模和占比则大幅上升。

一方面体现了信托业不断提升主动管理能力、加快推进业务转型，另一方面也反映出监管持续压降通道业务规模取得了显著成效。

信托的功能结构来看，延续投资类信托与融资类信托“一升一降”的趋势。

信托资产功能结构的变化，主要缘于信托公司在监管要求和风险压力下对融资类信托规模的持续压降，以及在业务转型过程中对各类投资信托业务的大力发展。

◆ 信托收益率基本保持平稳而久期略有缩短：2022年，已公布的集合理财类信托产品的平均收益率为6.87%，与2021年平均收益率相比基本持平；其平均信托年限为1.78年，较2021年减少0.84年。