商业地产价值链

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探讨价值链理论背景下商业地产的核心竞争力

探讨价值链理论背景下商业地产的核心竞争力
产业 研究 }T h e I n d u s t r i a L S t u d y
探讨价值链理论背景下商业地产的核心竞争力
罗舯 武 汉 地产 开 发 投 资集 团有 限 公 司 湖 北武 汉 4 3 0 0 2 2
摘要 : 随 着社会 经济 的发展和 商业经 济 的不断繁 荣 , 我 国商业地 产行 业得到 了快速 发展 , 市 场 竞争也 日益 激烈 。对
要包括休闲 、各种零售 、娱乐 、批发和餐饮等 。随着我国商业 经 争力的提高。 济的不断繁荣与商务办公规模 、数量的不断扩大、增多 , 我国的商 1 、资本运作。从价值链理论分析, 不管是对于经营者 、投资者 业地产开 发一直是行业 内的热点 , 很多房地产开发企业不断投入其 还是对于开发商来说 , 充足的资金都是保证商业地产开发建设的基
中, 致使这一市场竞争更加剧烈。在这样的背景下 , 商业地产企业不 础力量 。在商业项 目开发中, 往往需要较大投资 , 回收投资的期限较 断提高自身核心竞争力就成为 了企业发展 中的必然要求。 长, 如果资本运作中出现 问题 , 不仅会对在建项 目造成严重 阻碍 , 同 时也会对企业的资金循环造成影响。只有先将资金 问题有效解决 , 价值链理 论概 述 才可将商业地产在运营管理与整体招商中存在的问题有效解决 , 实 价值链理论是迈克尔 ・ 波特于 1 9 8 5 年提出。在波特看来 , 每个 现其资产价值的最大化 。
二. 在商业地产 中的价值链理论
企业 核心竞 争力 是决定企业长期发展及 发展空 间的重要因素。根 是企业从资本 中获取收益、回报的来源。如果缺少商业运营 , 需要对开发商 、开发商委托的 据麦肯锡公司的观点 , 核心竞争力指的是在某一组织内部 , 不同技能 的利益将难 以实现。在商业运营 中, 与知识之间具有互补性 , 这些知识与技能的结合可使企业内部的多 运营管理方 、投资方和经营者各方的智慧与力量加以融合 , 坚持消 对后期运营中的相关需要进行考虑, 坚持持续 项业务或某项业务在竞争领域 内达到一流水平 , 同时展现 出明显优 费者价值的导向作用 , 势的能力。

商业地产利益主体及作用关系分析——基于全价值链

商业地产利益主体及作用关系分析——基于全价值链
产行业 。 由于住宅房 地产 受 一系 列 政 策 的调 控 和 打压 , 现 今 许
并不单 是设 计单位 的技术性 工 作 , 更 是 开发 商 、 物 业 管 理 公
司、 营销 公司 、 监理 单 位 等 多方 面 的经 营 行 为 , 是 房 地 产 开
多 房 地 产 开 发 商 逐 渐 把 投 资 战 略 眼 光 向 商 业 地 产 开 发 转 发 活 动 中 价 值 链 的 有 机 结 合 过 程 。 移 。但 是 在 开 发 运 营 管 理 的 过 程 中 , 存 在 着 多 方 利 益 主 体 3 商 业 地 产 价 值 链 构 成 主 体

在设计 , 生产, 销售, 物 流 和 辅 助 其 产 品 的 过 程 中 进 行 各 种 各 样 活动的集合 体” 。 这 些 互 不 相 同 但 又 相 互 紧 密 关 联 的 生产经 营活动 , 形 成 了一 个 创 造 和 生 产 价 值 的 动 态 过 程 , 即
运 作 中价 值 链 的 六 方 主 体 , 并 对 各 个 利 益 主 体 的 价 值 创 造 和 分 配 方 式 进 行 了 分 析 。 最 后 总 结 提 出 了 商 业 地 产 价 值 的 核 心 理念, 以期获得价 值链整体 的资 源配置优化 , 从 而 获得 商业 地 产 价 值 链 整 体 收 益 和 社 会 效 益 最 大 化 。
之 间 这 样 的 联 系 , 称 为 企 业 外 部 的 纵 向 联 系 。 通 过 协 调
1 引 言
称“ 商 业房地产” 。商 业 地 产 是 指 用 于 从 事 商 业 活 动 的 房 产
存 在于企业 与供应 商 和投 资者 , 消 费 者 和 商 家 商业 地产是 房地 产 领域 里 一 个 重要 有 机组 成 部 分 , 简 企 业 的 外 部 ,

房地产行业的价值链分析(一)2024

房地产行业的价值链分析(一)2024

房地产行业的价值链分析(一)引言概述:房地产行业作为一个重要的经济部门,涉及到房屋开发、建筑施工、物业管理等多个环节。

在这个文档中,我们将对房地产行业的价值链进行分析。

通过深入了解房地产行业的各个环节,我们可以更好地理解这个行业的运作机制,为相关企业的发展提供参考和指导。

正文:一、土地开发阶段分析:1.市场调研和土地评估2.土地收购和合规审批3.规划设计和项目开发策划4.土地平整和基础设施建设5.预售和市场营销策略二、房屋建设阶段分析:1.建筑设计和施工图纸制定2.施工资源采购和供应链管理3.施工队伍管理和施工过程监控4.质量控制和工程验收5.竣工维护和交付管理三、房地产销售与物业管理阶段分析:1.定价策略和销售渠道选择2.市场推广和品牌建设3.购房合同签订和贷款安排4.物业配套与维护管理5.售后服务和用户满意度调查四、资产管理与投资运营阶段分析:1.资产评估和投资风险分析2.投资组合管理和风险分散3.资金筹集和财务管理4.项目管理和运营监控5.资产增值和退出策略五、政策环境与社会责任阶段分析:1.政府政策支持和监管环境2.社会公益和环保责任履行3.法律合规和合同执行4.诚信经营和企业责任感5.品牌形象塑造和企业文化建设总结:通过对房地产行业的价值链分析,我们可以看到房地产行业是一个复杂而庞大的系统,由土地开发、房屋建设、销售与物业管理、资产管理与投资运营以及政策环境与社会责任等多个环节组成。

每个环节都扮演着重要的角色,相互之间紧密联系。

对于房地产企业来说,只有在各个环节中做好工作,才能实现企业的持续发展和盈利。

同时,应注重合规管理、社会责任履行以及品牌形象的塑造,提升企业整体竞争力,为行业发展做出积极贡献。

商业地产策划与住宅地产策划的区别

商业地产策划与住宅地产策划的区别

一、价值层面的差异1.物业价值商业物业的价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值.一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营,才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的赢利目标.而住宅的价值在于居住,保值升值。

其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位,最后通过销售实现开发价值。

从投资角度来看,住宅可以买来自用,是保值投资,风险性极小,而商业项目一旦没做旺,其价值就极低,甚至一文不值,风险性极大。

2.利益关系从主体上说,住宅地产的价值链显然单一得多,即“开发商——终端消费者".商业地产的利益参与者更为复杂,它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者"。

其中包含这四种权益关系,开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者,的权益,它们与商业地产的开发模式密不可分。

开发者是商业地产开发商;所有者是商铺真正的拥有者;第三是经营者,就是进入这个商业里面从事商品经营者;大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。

开发者通过项目获得利益;所有者通过出租商业物业获取租金收入;经营者通过经营获取经营效益;管理者通过管理获取管理利益。

与住宅开发相比,住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链,而商业地产的价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,每个参与者都有自己的利益出发点,因此不可避免地存在着许多矛盾,像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用,投资者要求高回报而经营者要求先培育市场,以及商铺租与售的矛盾等.商业地产开发要权衡“四角恋爱"的利益关系。

因此,为了平衡不同主体的利益,商业地产开发商不仅要考虑地段,更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素.3.市场风险开发商在看好商业地产开发利润的同时,也存在着一定的市场风险。

除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外,一般投资商业的人群相对较少,加之现今人们理智投资理念加强,所以为降低市场运作风险,商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素,以有场有市为开发目的,这样才能增强投资者的信心,降低开发风险及提高开发价值。

基于博弈论的商业地产价值链研究

基于博弈论的商业地产价值链研究

联 结 , 值 链 上 的 每 一 项 价 值 活 动 都 会 对 企 业 最 终 能 够 实 现 多 大 价
表 5A M (。 模型残差检验 R A 21 )
算 V R 值 度 量 了金 融 危 机 之 后 的 汇 率 J 险 。 通 过 对 汇 率 收 益 牢 a x 【
序 列 分 段 建 模 , 够 更 精 确 的 度 量 汇 率 风 险 。本 文 仅 针 对 美 元 / 能 人
博弈 、完 全信息博弈 和不完全 信息博弈 、合作博 弈和非合作 博弈 等 。在 博 弈 论 中 , 著 名 例 子 就 是 “ 最 囚徒 困境 ” 弈 模 型 。假 设 有 两 博
个 小 偷 A 和 B联 合 作 案 被 警 察抓 住 ,警 方 将 两 人 分 别 置 于 不 同 的 两 个 房 间 内 进 行 审讯 , 果 两 人 都 坦 白罪 行 , 各 判 刑 6年 ; 果 如 将 如

} |阿 人 都 从 自 己 的 角 度 出 发 ,选 择 对 自 己 最 有 利 的 策 略 }r = 1 “ 白”原本 对双方 都有 利 的策略 ( 赖 ) 结 局 ( 判 1 刑 ) 坦 , 抵 和 被 年 就
不 会 出 现 , 样 两 人 都 选 择 坦 白 的 策 略 以 及 冈 此 被 判 6年 的 结 局 这
被 称 为 “ 什 均 衡 ” 也 叫 非 合 作 均 衡 。 “ 徒 困境 ” 着 广 泛 而 深 纳 . 囚 有 刻 的 意 义 , 人 理 性 与 集 体 理 性 的 冲 突 , 人 追 求 利 己 行 为 而 导 个 各 致 的 最 终 结 局 是 一 个 “ 什 均 衡 ” 也 是 对 所 有 人 都 不 利 的 结 局 纳 , 、 “ 什 均 衡 ” 一 种 非 合 作 博 弈 均 衡 . 现 实 中 非 合 作 的 情 况 要 比 纳 是 在

(完整版)房地产行业的价值链分析

(完整版)房地产行业的价值链分析

房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程,利用迈克尔·伯特的基本价值链方法,我们可以画出房地产全程营销价值链可见,房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。

与其他经济活动一样,房地产开发企业的价值活动,是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石,开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。

房地产开发企业的价值活动,同样分为两大类——基本活动和辅助活动。

基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动;辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。

点划线可以反映了这样的事实;采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。

房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系,但也支持整个价值链。

1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动;1)内部后勤:与接受、存储和分配相关联的各种活动。

房地产开发商在获得使用权前,一定要对所选地进行选址论证,要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研,确定开发楼盘的市场定位,明确消费主体,进行项目投资分析。

这是房地产全程营销的第一环节,也是最重要的环节。

这个环节操作好了,项目的成功就有了基础。

作为全程营销来讲,这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划,对未来的项目开发有一个前瞻性的展望,这恰是全程营销的精髓所在。

所以,房地产开发企业的内部后勤,主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。

2)生产作业:与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。

全程营销策划方案制定后要付诸实施,首先就要进行房地产的开发,即工程项目的建设。

在工程项目建设过程中,房地产开发商要注重工程项目建设的管理,如质量管理、进度控制管理等,我们统称为工程项目的建设管理。

从运营商角度浅析商业地产价值链

从运营商角度浅析商业地产价值链

业大学,所在单位 :铜 陵有 色集团股 份 有 限公 司。
坝 代 商 业 MOD R B SN S E N U IE S
安 徽 巢湖 , 本科 学历 , 业 于安 徽 工 毕
商业地产综合运营商 的服务关系;商业地 产经营商与消费者的服务关系 ,商业地产 运营商与商业地产经营商的租赁关系。这 种关系以消费者关系紧密度可 以划分 为两 个层 次,第一层次以商业地产经营商及商 业地产综合服务商两个方向。商业地产经 营商 向消费者提供专业的服务和产业 ,商 业地产运营商在专业的服务和产品过程 中 提 供 公 共 的 产 品 或组 成 部 分 ,如 舒 适 的购 物环境、高质量的客服服务等 。第二层 次 则是 由商业地产运营商通过对商业地产运 营商的管理 ,向消费者提供综合性 的产品 和服务 ,如对商业物业的经营品种统一规 划 、业态统一配置、经营品牌的选择 、商 户的筛选等。按照上述商业地 产价值链 的 分析 ,在运营阶段 ,商业地产综合运营价 值的服务对 象有两类 ,一类 以消费者为对 象 ;一类 以经营商位服务对象。 2 消费者服务对象 的价值链。以消费 、 者服务为对象 ,目标主要 以提供消费者组 合的商品和服务构成。这一阶段的主要业 务活动有业态规划设计、招商管理 、营销 管理及客服管理 四个模块 。①规划设计 : 提供产品的设计 ,对产品和服务 的组合及 总量的确定 ,商业地产综合运营 商并不直 接提供 产品和服务 ,而是 由通过招商工作 对经营商户的选 择实现的。②招商管理 : 即按照规划设计的要求 ,选择 品牌和商户 资源 ,是较为重要 的过程 ,产 品和服务的
另一种提升价值 空间的方法即是在价值增 值模块 中,通过提升价值创 造活动主要模 块 ,在商业地产运营价值链中 ,起决定作 用的是招商及市场营销两大模块。招商工 作在整体环节的作用越来越重要 ,难度也 越来 越大 ,主要手 段有提 升招 商团 队实 力、 招商 品牌的控制, 此外成为经营商 , 独 提供并不是立刻就能够实现的 ,招商团 队 立参与商业经营 。市场营销提升手段主要 的组建到招商工作以及开业工作的筹备都 在于人才队伍的建设。 圃 是这一 阶段必须完成 ,从产品的生产过程 来看 ,这一 阶段是 关键性 的价值 增值过 【 考文献】 参 程 。③营销管理 :是产品的推广阶段 ,在 1 、迈 克 尔 ・ 特 .9 7 竞 争 战略【】 波 19 . M. 商业地产运营过程 ,这就是整体商业地产 北 京 : 夏 出版 社 . 华 向消费者的营销推广 阶段 。现在商业地产 2 马 东生 . 地 产 开 发 企 业核 心 竞 争 、 房 成功很大依托于营销管理工作 ,由于商业 力要素分析【】商业 时代 . 0 7 () J. 2 0 .8 : 地产 的运营不同于超 市、百货公 司等业态 5 —5 8 9. 的营销工作 , 这些经营实体的对 资源的控

房地产行业产业链与价值链

房地产行业产业链与价值链

06 案例分析
CHAPTER
万科企业股份有限公司
产业链分析
万科在房地产行业中形成了完整的产业链, 从土地开发、规划设计、建筑施工、销售策 划到物业管理等环节都有涉及。这种全产业 链的经营模式有助于提高效率和降低成本, 同时也有利于企业掌握更多的资源和市场信 息。
价值链分析
万科的价值链主要体现在品牌建设、产品创 新和服务优化等方面。公司注重品牌形象的 塑造,通过提供高品质的产品和优质的服务 来提升客户满意度,进而实现企业价值的最 大化。
建设施工
按照规划设计进行施工建设,包括基础设施建设、房屋建设等。
房地产销售
营销策划
制定销售策略,进行市场推广和品牌宣传。
销售执行
通过各种渠道销售房产,实现资金回流和利润回报。
物业管理
物业服务
提供物业维护、清洁、安保等服务,确保房产的正常使用和 保值增值。
资产管理
对物业进行资产管理和投资运营,实现长期稳定的收益。
分类
根据不同的分类标准,房地产行业可 以分为不同的类型。如按用途分类, 可以分为住宅地产、商业地产、工业 地产等;按产权分类,可以分为商品 房、保障性住房等。
房地产行业的发展历程
起步阶段
20世纪80年代初,我国开始进行住房制度改革,房 地产行业开始起步。
快速发展阶段
20世纪90年代至21世纪初,随着城市化进程加速和 经济发展,房地产行业进入快速发展阶段。
03 房地产行业价值链
CHAPTER
价值链基本理论
价值链定义
价值链是一个企业或行业创造价 值的流程,包括产品设计、生产 、销售等环节。
价值链分析方法
通过分析价值链,可以了解企业 在行业中的竞争地位,发现潜在 的竞争优势和改进空间。

上海商业创新空间漫谈——有效整合商业地产开发的价值链

上海商业创新空间漫谈——有效整合商业地产开发的价值链
造成结果 :
只 租 不 售 一 一 关 注 经 营 价 值 .长 期
行为 ,培育 市 场 .先 招 商再 建 设 .提 升 经 营价 值 ,租 金 每 年 上 涨 。 出 售 商 铺一 一 关 注 物 业 价 值 .短 期
行 为 .先建 先 卖再 招 商 .如 何 卖 得快 、如
2 了解 商业 项 目开 发 价 值 链 的 构成
难 以突破 与 创 新 的 局 面 。


开 发模 式 难 以创 新 突 破— — 开 发
资 金 渠 道 受 限
举 例
・港 汇 广场 是 只 租不 售 ,是 符 合 国 际 开 发 模式 ( 托基 金 支撑 ) 信 ・五 角场 九 隆坊 裙 房 分 隔成 2 0间商 5 铺 、卖 铺 销 售 一 一 是 国 内 主 流 开 发 模 式 ( 营 自有 资 本 及 大 量 银 行 贷 款 ) 民
对 上 海 商 业 创 新 的 简 析
式 的 商 业 项 目出 现 过 不 少 这 是 因 为 : 从 上 海 商 业 创 新 的 文 化 基 础 来 看
外文 化 的 汇融 交 流 。 国外 先进 商 业 业态 选 和创 新 结 果来 看 .上海 城 市 商业 项 目的创 从 上 海 商 业 创 新 的 业 态 基 础 来 看
近 年 来 上 海的 城市 商 业 发展 同样 是成 绩
我 的 感 觉 是 上 海 具 有 创 新 形 态 与 模 择 上 海作 为 着 陆点 也 是 水 到 渠成 的事 情
上 海 的城 市 发 展一 直 与 海外 文 化 长期 保 持 斐然 。作 为 中 国商 业 的引 导城 市 上海 商 商 业进 行探 讨 .但 是 由于 我 是专 业 从事 商 同步 共振 。上 海近 代 、现 代 . 当代 无不 渗 业在 网点 布局 业 态 引进 业种 组 合等 方 业地 产 项 目咨询 策 划服 务 的 .近 几 年 接触 透 了海外 文 化 的深 刻 影 响 。在 这 样 的一 种 面也 都 取 得 了长 足 的 进展 。购物 中心 休 文 化背 景 上 来 看 .上 海城 市 商 业 对海 外 的

商业地产价值链探析

商业地产价值链探析

存在于企业的两种 价值链
我们知道 ,价值链是企业为客户创造 价 值所进 行的 一 系列 经济 活动的 总称 , 并 它
不是一 些独 立活动 的集合 , 是相互 依存 的 而 活 动构成 的系统 , 这 个系统 中 , 业的 经 在 企 营 活动 与企业 内部 、 外部 发生 着各种 各样 的 经济联系,迈克尔 ・ 波特指出:“ 联系不仅 存 在于企业 价值链 内部而且 存在= 业价值 j 硷 链 与供 应商 和顾 客价值 链之 间 。 ” ( 一)企业内部的价值链 价 值 活动 不 是 孤立 存 在 的 ,它 们 在相 互 关联 中体现 价值 。 争优势 经常 来源= 活 竞 动 之间 的联系 , 些联 系可 以通过优 化和 协 这 调来 提高企 业 的竞争 力 , 协调 有助于增 进企 业效 益 ,降低企 业的成 本 。企业 内部 的价值 链是 由一 系列价 值活动 联结 起来 的 , 如基 本 生产 和维修 活动 的联 系、牛产作 业和 内部 后 _ 勤的联系 、品质控制与售后服务之 问的联 系。 这些联系可以通过最优化和协调一致为 一 企业 带来竞 争优 势。 系通 常反映 出为 实现 联 企业总体 目标的活动之间的权衡取舍。企业 为取得竞 争优势 必须优 化这些价 值活动之 间 的联 系 ,同时 , 些联 系也 反映协 调各种 活 这 动的需 要 。总之 , 发企业 应在项 目开 发和 开 销售过程中注意价值活动的横向联系, 建立 跨部 门的创 新风 暴小 组, 实施 各种 价值创 造 行 为。
商业地产价值链探析
陈晶 晶 浙江理工 大学 3 0 1 1 0 8
【 文章 摘要 】 从 企业 的 内外部 价值 链入手 ,用 述 了商 业 地 产 企 业 纵 向价 值 链 的 重 要 性 ,然后指 出 了商业地产 运作 中价值 链 的 六 方主 体 , 并 对 各 个 价 值主 体 的 价 值 实 现 方 式进 行 了分 析 , 最后 总 结

房地产产业链与价值链分析

房地产产业链与价值链分析
房地产产业链与价值 链分析
汇报人:可编辑 2024-01-06
目 录
• 房地产产业链概述 • 房地产价值链分析 • 房地产产业链与价值链的关系 • 我国房地产产业链现状与问题 • 我国房地产价值链现状与问题 • 未来房地产产业链与价值链的发展趋势
CHAPTER 01
房地产产业链概述
产业链定义
产业链是指围绕某一核心产品或服务 ,从原材料的供应到最终消费品的生 产与销售过程中所涉及的一系列相互 关联的产业活动的集合。
竞争激烈
房地产市场参与者众多,竞争激烈, 利润空间有限。
价值链优化建议
加强成本控制
通过精细化管理、技术创新等方式降低成本 。
拓展融资渠道
积极探索多元化的融资方式,降低融资成本 。
关注政策动向
及时了解和应对政府政策变化,规避政策风 险。
提高产品品质
通过提高产品质量和服务水平,增强竞争力 。
CHAPTER 06
产业链的各个环节之间存在紧密的上 下游关系,形成了一个完整的价值链 条。
房地产产业链构成
01
02
03
04
土地获取
土地资源的供应和拍卖,房地 产开发企业通过竞拍获得土地
使用权。
规划设计
根据市场需求和土地条件,进 行项目规划和建筑设计,确定 产品定位和目标客户群体。
建设施工
按照规划设计方案进行建筑工 程施工,包括地基、主体结构
规划设计
规划设计环节的价值创 造主要体现在提升项目 品质和满足消费者需求 方面,优秀的设计方案 能够提升项目的市场竞
争力。
建设施工
建设施工环节的价值创 造主要体现在施工质量 控制和成本控制方面, 优质的施工质量能够提 升项目的品牌形象和市

基于价值链的商业地产运营管理优化研究——以中房集团为例

基于价值链的商业地产运营管理优化研究——以中房集团为例

学校代码:10004密级:公开北京交通大学硕士专业学位论文基于价值链的商业地产运营管理优化研究—以中房集团为例Research on Optimization of Commercial Real Estate Operation Management Based on Value Chain:A Case Study ofChina Real Estate Group作者姓名:施达健学号:18140254导师姓名:郝生跃职称:教授专业学位类别:工商管理学位级别:硕士北京交通大学2020年6月致谢职场打拼多年,更念校园书香,刻苦备考,幸得圆梦,两载寒暑,未有辜负。

工作求学,两者兼顾,回首往昔,涌上心头。

春赏芳华海棠,夏悦明湖荷香,秋徜银杏大道,冬品学活美食,点滴美好,记忆珍藏。

论文初成,再尝离别,同窗情谊,风雨相伴,感恩母校培养,毕生交大为荣,记知行校训,循知行之路,适逢美好时代,吾辈应不惧年龄,不负韶华,追梦路上奋斗不止。

感谢我的指导老师郝生跃老师,恩师严谨的治学精神和学术水平值得我一生学习,感谢我的家人一如既往的支持,让我能安心读书,感谢我可爱的同学,有你们的日子真好。

感谢论文中引用的学者的研究成果,得解心中之惑,方成此文,感谢评审中各位老师的建议和耐心指导。

疫情散去,红果园的盛夏如期而至,2020年的春天有收获,更有感动……寥寥数语,饮水思源,拜恩师情,然纸短情长,衷心祝愿母校宏图更展,再谱华章!摘要商业地产的发展与城市化进程息息相关,它的繁荣是城市竞争力的重要标志。

国内商业地产经历十几年的爆发式增长后,开始步入存量时代。

经济增速放缓加上电商的冲击,商业空置及运营价值缺失的问题逐渐暴露出来,存量商业的运营管理越发受到开发企业所重视。

商业地产运营管理优化研究的目的是为了提高企业创造价值的效率,增强企业的竞争优势。

首先,本文对商业地产的概念、分类及特点进行阐述,分析商业地产与住宅地产的区别,结合国内外研究成果,引用价值链理论、微笑曲线、价值链重构及流程再造理论,分析商业地产价值链各参与主体利益如何实现,论述商业地产价值组成及价值活动过程。

基于价值链角度的商业地产运营管理优化手段

基于价值链角度的商业地产运营管理优化手段

基于价值链角度的商业地产运营管理优化手段作者:段嘉奇来源:《现代企业》2024年第01期商业地产是有“商业”为核心的地产开发价值链,价值链管理的本质是为了不断优化企业业务流程,商业地产的开发模式更加复杂。

目前国内经济发展进入高质量发展阶段,在电子商务和实体商业相互冲击的背景下,商业地产需要抓住时代新风向与时俱进。

在商业地产发展过程中,急需新的经营理论来指导,基于价值链视角,研究商业地产运营管理优化手段,对商业地产企业的运营有良好地提升效果。

基于价值链,对商业地产的经营模式进行改善,不断优化价值链活动,对商业地产企业的长远发展具有积极意义。

一、基于价值链角度的商业地产运营管理理论概述1.商业地产相关概念和特点。

①商业地产概念。

狭义的商业地产主要包括健身娱乐、餐饮等商业用途地产,和住宅不同的是这类地产的用途更偏向于商业化;广义的商业地产涉及非生产性和非居住性的物业,主要有公寓、会议中心等。

商业地产运营主要包括地产开发、资本运营、商业运营三部分,该概念较为宽泛,涉及地产开发前期和后期的经营管理。

②商业地产特点。

高收益、高风险,商业地产运作相对复杂,在运行过程中需要保证各个环节均处于正常状态,尽量减少纰漏。

商业地产项目在稳定经营的状态下实现投资回报,并且后期价值也会不断提升,二者相辅相成,很多大型企业将商业地产作为投资中的避风港,在商业竞争日趋激烈的今天,宏观政策的变动和商业地产风险息息相关。

资金规模大、回报周期长,商业地产在开发完成后主要收益来源是租金,很多房产不会全部出售,土地在逐渐增值中也会产生收益。

土地成本和开发建设是商业地产的主要构成,也有部分大额外部融资,商业地产一般位于繁华地段,这种地段土地价格昂贵,需要高成本投入。

商业地产从建成到实现盈利一般有2年左右培育期,很多地产商为了吸引客源,通常要先低租金招商,这也是导致商业地产回报周期较长的主要原因。

经营方式多样,商业地产经营方式主要有自主经营、租售结合、只租不售等形式,这种复合型地产涉及了商业、金融等多个领域并且这种地产具有丰富的业态组合,满足消费者多样化消费需求。

基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究

基于价值链理论的商业地产核心竞争力研究
利 益 诉 求 异 同 的基 础 上 ,在 开 发 商 主导 下
重庆
4 06 0 0 7)
构建能够让参与各方获益的价值创造和分
配链。
中图分类号 :F 9 . 文献标识码 :A 2 33
下游企业 与企 业之 问存在着外部 价值链 ,
1开发 商价值 。 . 商业 地产开发 涉及商 业项 目的规划 、 设计 、 商 、 招 销售 、 建设 、 运营 管理 等诸 多价 值 活动 ,对 于开 发商
创造共同的价值 ,以实现 商业地产 的保值
增 值 及 利 益各 方 的 共赢 极 具 理 论 意 义 和现
实意义。
运 营管理公 司进 行专业化运作 ,专业公司
具备运 营经验 、品牌资本 、人才 、供应商
网络 、招 商 能 力等 优 势 。 管 理 公 司 可 通 过
链。在这 几个主体中 ,开发 商可能兼为投
目的售价 与租金水 平 、 售成交 比例 ,以 租 及 宏观 经 济 的发展 状况 及 区域 的市场 容 量 等要素 。 2投资者价值 。投资者在 作出投资决 . 策 时希望取得的价值包括租金收益、规避 风险收益 、保值增值收益与降低成本收益 等 ,希望投资能具有低风险、高收益 、高 增值预期的特点。为了更好的实现投资价 值 ,投资者会重点关注投 资地 区的商业地 产发展情况 、项 目的市场定位 、商业运营 模式、商铺的增 值潜力等要素,选择有价
须从 总体上考虑地产与商业 ,开发与运营 各环 节的价值活动 ,任何一个环节出 了问 题都会影 响价值 的流转 ,进而影响各方利
益 的实 现 。
基 价 链 论 于 值 理 的 商 地 核 竞 研 业 产 心 争力 究
■ 张泽 颖 ( 重庆教育 学院

商业地产运营全价值链模式

商业地产运营全价值链模式

商业地产运营全价值链模式1.策划阶段:商业地产运营的第一步是策划阶段。

在这个阶段,需要进行市场调研和分析,了解目标客群的需求和市场的竞争情况,以确定商业地产的定位和规划。

同时,制定商业地产的发展战略和经营目标,确保将来的运营能够有效地实现预期的效益。

2.设计和建设阶段:商业地产的设计和建设阶段是将策划阶段的理念和目标转化为实体的过程。

在这个阶段,需要与建筑师、设计师以及工程承包商等专业人士紧密合作,制定详细的建筑和室内设计方案,并进行施工管理,确保商业地产的建设质量和进度符合要求。

3.招商阶段:商业地产的招商阶段是指吸引、签约和管理租户的过程。

在这个阶段,需要积极寻找适合商业地产定位的租户,与他们进行谈判和协商,签订租赁和合作协议。

同时,还需要对租户进行管理和服务,确保商业地产的租赁率和租金水平保持稳定。

4.运营阶段:商业地产的运营阶段是实现租户满意度和经营收益最大化的过程。

在这个阶段,需要积极开展品牌营销和市场宣传活动,提升商业地产的知名度和影响力。

同时,还需要关注租户的经营情况,提供相关的支持和服务,帮助他们解决经营问题,并达到双赢的目标。

5.管理和维护阶段:商业地产的管理和维护阶段是确保商业地产能够稳定运营和持续创造价值的过程。

在这个阶段,需要建立有效的管理制度和运营流程,定期进行维修和设备更新,以保持商业地产的良好状态。

同时,还需要进行租金管理和费用控制,确保经营收入和成本之间的平衡。

综上所述,商业地产运营全价值链模式包括策划、设计和建设、招商、运营以及管理和维护五个关键环节。

每个环节都有其独特的任务和挑战,需要全面考虑市场需求、运营效益和客户满意度等因素,并进行有效的管理和协调。

只有通过完整的价值链模式,商业地产才能够实现持续的创造价值和保持竞争优势。

试论商业地产价值链的相互作用关系

试论商业地产价值链的相互作用关系

餐饮 、娱 乐、健 身服 务 、休 闲等 经 营 用 途 的房地 产 形 式 ,从 经 营模 式 、功 能和 用 途 上 区 别 于 普 通 住 宅 、公 寓 、 写 字 楼 、别 墅等 。 商业 地 产是 以 “ 商业 ” 为 核 心 的 地 产 开 发 价 值 链 , 受 商 业 市场 影 响 较 大 。 本 文 分 析 了商 业地 产 运 营 的 影 响 因素 ,构 建 了 商 业 地 产 价 值 活 动 模 型 ,并 探 讨 了 商 业 地 产 价 值 链 的 相 互 作 用 关 系 , 以期 对 商 业 地 产 的 运 作 与 发展 有 所 启 示 。 关键 词 :商 业地 产
质 ,其 核心 就 是 一 个 把 地 产 与 商 业 有机 整
合的产业。也就是说商业地产 =商业 +地
试 商 地 价 链 论 业 产 值 的
相 作用关系 互
■ 郑荣华 ( 宁波富达股份 有 限公 司 浙江 宁波 3 5 0 1 0 O)
◆ 中 图分 类 号 :F 9 . 文 献 标 识 码 :A 2 33 ’
价 值 相 关者 都 必 须 引 起 开 发 商 的 关 注 ,如 果 用开 发住 宅 的 思路 去 开 发 商 业地 产 除 非 在 疯 狂 不理 性 的 市 场背 景 下 才能 暂 时得 逞 , 但 灾难 始终 难 以避 免 ,因 为这 个 代 价 很 有 可 能 让 商业 物 业 投 资 者来 承 受 。 商业 物 业 模 大 ,坪 效 不 高 ” 。
的投资 失败将会 导致 商业市场 的恐慌 ,侥
幸 的商 业 地 产 开 发 商也 就 只有 收 割型 利 润
张付 出惨痛代价。近期 中国连锁经营协会 发布 的 《中国连锁零售企业经营状况分析 报告 》显示 ,从 2 0 0 8年初到 2 0 0 9年第一

商业地产价值链

商业地产价值链

浅谈商业地产核心价值与“价值链”的相互作用关系2009年4月份以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。

一部分专家认为,“住商倒挂”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,房地产市场并未整体复苏,房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

这种解释是从宏观方面的单一看法,真正造成商业地产的大伤原因很复杂,直接原因便是经济危机下的直接后果,从而这次危机也对商业地产提出了一个质疑,商业地产为什么这么脆弱?商业地产究竟是“商业”还是“地产”?我们对商业地产的笼统概念是清楚的,商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

那么商业地产的核心价值是什么?这一直是很多专家争论的话题。

从这次经济危机中我们应该找到明确的答案,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链。

一、商业市场萎缩导致商业地产的运营压力目前中国很多城市商业地产开发泛滥,体量过大,商业价值不高;另一方面是受经济危机影响商业市场萎缩,庞大的商业建筑导致招商困难。

从有关数据可以看出,受经济危机影响世界商业巨头纷纷改变开店计划,经济危机渗透到零售业并开始间接影响到我国的商业地产领域。

由于我国消费的特点,决定人多而消费能力不强,那么做大市场份额占据大市场空间,扩大经营面积是商业发展的必然选向,在这种选向影响下,我国商业地产的特点是“物业规模大,坪效不高”——在这种模式中,主力店的作用十分重要,而主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当。

从2008年开始,受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢,继这些国际巨头放慢了发展脚步之后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员,计有消费电子/家电类:全球最大的“百思买”,全球裁员4000人,放缓在中国开店(原计划09年开6家);全美第二“电路城”,08年底关闭20%的门店,随后又申请破产保护;百货:英国玛莎百货关了27家门店,裁员1230人(全球);服装类的美国GAP,09年计划关闭100家(全球);家装类的百安居09年计划将国内门店数量由63家减少至41家;图书类的贝塔斯曼08年底已关闭国内全部全部36家门店;还有星巴克计划全美关闭600家,裁员1.2万人,澳州已关闭61家,裁1000人。

商业地产与住宅地产的区别盘点

商业地产与住宅地产的区别盘点

商业地产与住宅地产的区别盘点商业地产与住宅地产的区别盘点提要:从字眼概念上理解。

商业放在地产前面做定语很有讲究,什么是商业?商业是赚钱的。

它不等同与住宅地产。

住宅地产是全居住用的更多内容源自绿化商业地产与住宅地产的区别盘点应业界朋友的要求,提出本人对商业地产与住宅地产的看法,以下仅为个人观点,如有雷同,实属巧合!从字眼概念上理解。

商业放在地产前面做定语很有讲究,什么是商业?商业是赚钱的。

它不等同与住宅地产。

住宅地产是全居住用的。

而商业地产是在这个地盘上要创造最大的经济效益,是要做生意的。

一、商业地产与住宅地方的内在联系1、不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的,没有看到商业地产与住宅开发的根本区别,盲目套用住宅开发的模式。

商业地产属于复合型产业,要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。

在现实中这四方面还是不规范,并因此带来巨大的投资风险。

2、经营者在经营思路上有偏差。

大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想,属于一次性高价消费,不需要为商业地产完善规划和长期运营买单。

3、从操作难度上讲,住宅地产就像是小学生,商业地产的复合型则像是大学生,因此难度差异较大。

4、从赢利角度来看,住宅地产是属于一次性高消费,是一种买断的产品。

商业地产则是长期经营的开始,需要不断的注入资金,用于长期的回报。

二、两者之间的专业性区别商业地产是一个非常专业的课题,它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位,还需要非常专业代理机构的营销策划、推广,专业的经营管理做后期服务从开发的角度来看,就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较;从投资角度来看,住宅可以买来自用,是保值投资,风险性极小,而商业项目一旦没做旺其价值就极低,甚至一文不值,风险性极大。

因此存在以下三个方面的区别:1、规划区别多数商业地产的开发商在开发之初,根本就没有考虑过“做什么”的问题,他们多数先把项目盖起来,最后到了商业定位的时候问题就出现了,要么是结构不合理、要么就是布局不规范,从而导致招商异常困难。

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浅谈商业地产核心价值与“价值链”的相互作用关系2009年4月份以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。

一部分专家认为,“住商倒挂”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑,房地产市场并未整体复苏,房地产市场若要真正复苏,不仅是在住宅的成交量和价格上走好,更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。

这种解释是从宏观方面的单一看法,真正造成商业地产的大伤原因很复杂,直接原因便是经济危机下的直接后果,从而这次危机也对商业地产提出了一个质疑,商业地产为什么这么脆弱?商业地产究竟是“商业”还是“地产”?我们对商业地产的笼统概念是清楚的,商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

那么商业地产的核心价值是什么?这一直是很多专家争论的话题。

从这次经济危机中我们应该找到明确的答案,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链。

一、商业市场萎缩导致商业地产的运营压力目前中国很多城市商业地产开发泛滥,体量过大,商业价值不高;另一方面是受经济危机影响商业市场萎缩,庞大的商业建筑导致招商困难。

从有关数据可以看出,受经济危机影响世界商业巨头纷纷改变开店计划,经济危机渗透到零售业并开始间接影响到我国的商业地产领域。

由于我国消费的特点,决定人多而消费能力不强,那么做大市场份额占据大市场空间,扩大经营面积是商业发展的必然选向,在这种选向影响下,我国商业地产的特点是“物业规模大,坪效不高”——在这种模式中,主力店的作用十分重要,而主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当。

从2008年开始,受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢,继这些国际巨头放慢了发展脚步之后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员,计有消费电子/家电类:全球最大的“百思买”,全球裁员4000人,放缓在中国开店(原计划09年开6家);全美第二“电路城”,08年底关闭20%的门店,随后又申请破产保护;百货:英国玛莎百货关了27家门店,裁员1230人(全球);服装类的美国GAP,09年计划关闭100家(全球);家装类的百安居09年计划将国内门店数量由63家减少至41家;图书类的贝塔斯曼08年底已关闭国内全部全部36家门店;还有星巴克计划全美关闭600家,裁员1.2万人,澳州已关闭61家,裁1000人。

今年以来国内一些大的零售企业还没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,国际连锁快餐企业们也小小翼翼地选址,这些商业企业的审慎姿态,将对许多只有“小学生”水平的开发商来说是重大不利影响。

在这种情况下,开发商必须对商业地产的开发慎重考虑,尤其要加强商业地产的前功策略。

对商业项目的选址、设计、规划等工作要做到非常到位。

团队的工作必须错位思考,站在投资方及经营者的角度来展开工作。

比如区域市场的环境、人口密集度,商业市场饱和度。

在调研中尤其要关注商业环境,在商业地产项目的开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争达到了白热,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益也欠佳,从而使商业物业的价格也相应下降。

测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:IRS=(C* RE)÷RF其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。

二、开发商的职业素养影响商业地产的价值链很多开发商是不知量力的,盲目对商业地产的投资导致下游商业链的溃败影响商业市场。

商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业两个产业有机整合的产业。

也就是说商业地产=商业+地产。

“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。

(如下图表示)如果一个开发商缺乏职业素养是很危险的,一是对商业的流通市场缺乏驾驭能力及行业相关知识水平;二是缺乏企业家的责任感与道德思想。

现在很多商业开发商不会考虑商业建筑体给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。

我们做一个形象的比喻,商业地产的开发商是服装厂的老板,商业物业投资者是批发商,消费市场是穿衣服的客户,如果没有得到穿衣服的客户认可,那么服装厂就要面临倒闭,生产的服装就没有任何价值。

也就是说一个商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但最后的灾难始终难以避免,因为这个惨重的代价总会有人承担,不是开发商就是商业投资者来承受。

商业的失败最后导致商业市场的恐慌,侥幸的开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会再上第二次当了。

因此,商业地产的运营管理需要开发商拥有卓越的战略管理能力,以动态的形式来进行商业地产开发、招商、运营工作,在招商运营团队内形成动态战略能力。

商业地产的成败关键在于动态战略能力培育或运用水平的高低,以及是否能将这种战略能力以动态的模式实施。

商业地产招商运营的动态能力体现在以下几个方面:第一,关注动态环境,对商业结构的及时调整。

商业地产项目的动态环境是指商业地产项目所处的宏观经济环境(包括政治、经济、商业环境)、行业环境、企业内部环境等随着时间的变化、市场竞争在形式、内容上所表现出来的差异,这些环境是处在动态变化或不确定性的一种复杂多变的状态,其主要特征是动态变化。

在项目经营环境变得更加动态化和复杂化的情况下,项目战略制定、选择与管理的问题也就相应地成为关键问题。

因为商业地产项目总是处于竞争激烈与动态经济环境中,这对于项目竞争优势的获得、发展及其动态战略能力的形成具有明显的影响。

(1)定位调整,商业地产的开发到招商过程一般要经历2-3年左右时间,这个过程往往会发生巨大变化,比如原本定位建材市场的商业模式,在几年的市场变化中发生建材商业中心区外移或周边区域由于政府规划的失误导致行业市场饱满,这个时候必须考虑合适的商业定位调整,比如原本是泛建材市场改为只做精品建材或干脆调整行业以示区分。

当然转行业必须慎重考虑并认真调研,在案例调查中发现失败与成功的转型市场各占50%。

南昌鹿鼎家具建材市场原来以家具为主,后来周边市场出现了欧雅达、香江等大型建材市场后招商与运营压力过大,为此开发商改变策略,对现有结构进行调整改建材市场为江西茶叶交易市场一举获得了成功。

(2)项目产品结构调整,项目产品指的是商业地产所开发的物业,由于宏观经济发生重要变化,比如金融危机下消费者投资谨慎,大宗交易投资者在其他项目损失惨重,没有能力再投资新的商业,所以这个时候必须要把眼光放在中小投资者身上,必须把原本每区售价2000万的商铺分割为每区500万来满足投资者需要,这就是动态战略的一个表现。

(3)内部环境调整,开发商原本依托自己的能力进行招商管理的计划在竞争中发现距离后,改变思路,委托第三方来负责管理招商,借助外来优势提升项目的竞争能力。

第二,寻找核心能力,巩固竞争力。

商业大师普拉哈拉德和哈梅尔认为“企业的核心能力决定了企业能够形成某种竞争优势。

所谓核心能力是组织中的积累性学识,特别是关于如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识。

这种能力不局限于个别产品,而是对一系列产品或服务的竞争优势都有促进作用。

”从这个意义上说,商业地产也有自己的核心竞争力,这种竞争力很容易形成一种模式进行复制。

比如万达购物广场就能准确地找到自己的核心竞争力,比如借助与沃尔玛定单式的合作伙伴关系的力量,以大型购物中心、影院为特色的商业综合体来提高物业价值。

等物业价值高于想象的时候适当出售部分物业获取成本收入,同时通过可观的物业租金实现循环产业发展模式。

另外宁波的天一广场对自己的核心能力的应用现象也初见端倪,利用天一广场其成功的品牌价值与商业资源开发和义大道高端商业市场获得初步成功。

这就是商业地产的核心能力,拥有这种能力的商业开发企业将在竞争中获取优先条件。

第三,加强学习能力,突破求制胜学习力是学习动力、学习毅力和学习能力的总和,商业地产开发企业的员工只有具有较强的学习力,才能比竞争对手学得更快,才能获得惟一持久的竞争力。

因为企业惟一持久的战略能力,就是比竞争对手学习到更快的能力。

商业开发企业的动态战略能力的形成离不开知识的创新、积累、转移和共享,这就要看商业地产开发企业的决策者,有没有能力带领自己的团队成为一个学习型团队和知识型团队,在不断修炼中增加企业的专用性资产和隐性的不可模仿性知识等。

在新的竞争时代,商业地产开发商光靠雄厚的资源和强大的规模并不能保证企业能够在市场中获得生存和发展的机会,只有拥有学习能力才能突破生存的不利格局、实现可持续发展的根本。

只有重视学习、用心学习,企业才能适应已经发生了重大变化的市场,才能获得持续战略能力。

三、商业地产承担的价值体系过高给项目运营增加难度在市场不规范与经济不稳定的状况下商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。

商业地产为什么说它是“大学”呢?因为它与传统住宅地产的区别太大了,一个商铺承担了太多的赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力导致人气低落,而人气的疲软也将会拖跨整个市场,使这个商业地产项目失去了长期的经营价值。

由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;由于开店计划和门店扩张的速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,使得商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总的会呈下降趋势。

这就是目前很多城市商业地产一直起不来的原因之一。

在商业地产的价值体系中商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,项目构建过程、项目产生价值过程、价值分配过程。

(1)项目构建过程,这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。

(2)项目产生价值过程,项目产生价值的过程是一个专业的运营过程,这个过程决定项目投资者的回报价值。

(3)价值分配过程,开发商剔除项目成本后获取的利润回报;银行规避了风险获取利息回报;物业投资及经营者靠租金及营业额得到回报。

支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后的价值体现上面,只有商业项目经营成功,商业市场的长期繁荣各方才有回报价值。

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