及时沟通-2016武汉华润(长丰村地块)项目整合传播策略全案

版块对比
类别 古田版块
古田版块的规模比金银湖版块更大 古田的政府规划比金银湖版块的“以生态化推进城市化”的示范区域更具城市的发展性
金银湖版块的匮乏商业不能与古田版块的商业体量与热度相比
金银湖版块
规模 规划
商业 环境 交通 开发商
金银湖版块依靠金银湖生态圈，绿色配套丰富，比古田轻工业的环境印象要好 金银湖版块属于郊区，地理交通偏远，古田版块的交通通达性高 金银湖版块的郊区环境盘居多，开发商进驻的时间较长，比古田版块具有置业说法
广电 兰亭荣荟：汉口中心高品质综合性生活大盘 \ 输出卖点：高性价比城市 城央综合体生活
项目 建筑类别 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 物业费 主力户型 装修状况 内部配套 广电兰亭荣荟 板楼 塔楼 高层 超高层 硚口古田四路（硚口区法院旁） 109207平方米 593267平方米 4.55 30% 2.95元/平方米·月 二居(67㎡) 二居(78㎡) 二居(84㎡ ) 毛坯 小区内部配备3600平米独立12班国 际双语幼儿园，13000平米兰亭美学 主题商业，及35000平米五星级商务 写字楼
“汉口引人注目的第一特征就是极度的世俗化，其最典型的表现则是穷奢极欲，相互攀比以夸豪斗富。” 而同时，“一般认为，坚忍不拔和实用主义是汉口人的又一特性……与商业冒险这一倾向紧密相连的是， 当面对生活中的不幸以及生命与财富面临危险时，汉口人相当平静地接受之”。
*摘自三联生活周刊
市民化 城 市
新潮，讲究，讲面子，接
装修状况
内部配套
毛坯
3600平幼儿园、商业
毛坯
3万方漫游天街、30万方凯德广场、
毛坯
小区内部配备3600平米独立12班国际双语幼儿园，13000 平米兰亭美学主题商业，及35000平米五星级商务写字楼
交通
医院 学校 其他配套 核心卖点 均价
轻轨一号线，2路; 311路; 328路; 505路; 508路; 512路; 531路; 546路; 548路; 550路; 558路; 560路; 589路; 621路; 经二环线（距地块3公里）、三环线（紧邻地块）、轨道交 722路; 737路; 741路; 806路，在解放大道辛家地下车，步 通1号线（距地块2公里）、长丰大道、解放大道可快速抵 轻轨1号线至古田四路下车步行约15分钟可达。 312路、 行行约900米至项目； 乘坐轨道交通一号线，在古田二路轻 达城市中心；规划中的轨道交通12号线在B地块设有站点 541路、550路、602路、712路到古田四路硚口区法院下车 轨站下车步行约700米可至本案。 乘坐558路、806路公交 （预计2020年开工）。公交：506、605、602路、353、 步行15分钟。 车，在古田路肖家墩下车，直达本案。 乘坐512路公交车， 311路等 在古田二路生活一村下车步行约30米至本案。 乘坐46路、 615路公交车，在古田路古音路下车步行约50米至本案。 普爱医院（市十医院）、仁爱医院、市一医院汉西分院、为 普爱医院、同济医院，协和医院，武汉普爱医院，爱尔眼 普爱医院、长丰医院 民医院 科，仁爱医院、市一医院汉西分院、湖北省肿瘤医院 韩家墩小学、硚口区崇仁滨江小学、仁寿路小学、东方红小 辛家地小学、韩家墩小学、汉滨小学、长丰小学、兴华中学 辛家地小学、武汉市第十一滨江中学、武汉四中 学、江家墩小学、武汉第四中学、荣生小学、武汉第十七中 学、武汉市第四十三中学、武汉四中等； 沃尔玛，麦德龙、南国西汇城市广场，武广商圈，宝丰路商 靠近园博园，中百仓储、麦德龙、沃尔玛、福源商业街 中百仓储、麦德龙、南国西汇、武广商圈 圈、中商平价、中百便民超市、硚口公园、硚口体育广场、 中山公园 四梯四户六户等品质 商业+学校资源 主城区的大盘综合体 11500元/平方米 均价10500元/平方米
华润品牌深耕武汉多 年，如橡树湾，多为 城市品质住宅，也多 为所在区域的价格标 杆。但基本未涉及城 郊产品，也未在武汉 做出像深圳万象城和 幸福里这样的高端产 品，在品牌影响力市 场的占有率远不及万 科、保利等开发商
压力 山大
市场，供应大
品牌，压力大
我们的机会在哪？
武汉有趣的现象
武汉宜家14年9月16日试营业时销售额就达240万元、 访客量2.4万人，创下宜家在中国试营业单日销售、到 访双纪录。至今，武汉宜家依然每天门庭若市。
金银湖 金银湖交通实景
金银湖底商
版块对比
类别 规模 规划 古田版块 后湖版块
从版块规模和人口基数综计 古田比后湖更具发展前景 政府规划的古田版块 汉口西部中心和武汉“西大门”和“汉江湾生态新城” 比后湖版块的“汉口次中心”更具城市性 古田版块的宜家，红星美凯龙、凯德麦德龙等国际知名商业在武汉是商业热点区域，比后湖版块的多 为楼盘底商，集中式商业规模不大，知名度不高，更具商业升值价值 古田版块内建成绿地面积约650公顷，占城市建设用地约25%，绿地率达38％，比后湖版块的群起商 住项目的环境宜人，绿色健康
建筑面积
容积率 绿化率 物业费 主力户型
755746平方米
4.28 35% 户型分布图：75-135㎡主力户型：95和115平的户型居多
340000平方米
3.47 44.60% 3.00元/平方米·月 三居(108㎡)
593267平方米
4.55 30% 2.95元/平方米·月 二居(67㎡) 二居(78㎡) 二居(84㎡)
价格
金银湖版块均价7000-8000，比古田有价格优势
版块竞争机会点
城市感
国际化商业
生态 宜居
主城区
三环内， 交通通达性好
+
宜家、红星美凯龙
等国际 化商业，生 活更具优越性
+
园博园
本案临近十届园博 园的主会场，居住 上更具生态性
区域竞品
招商 江湾国际 \ 广电 兰亭荣荟 本案
区域同属于硚口片区，存在客源竞争
交通配套
体量72万方，汉口城市广场、南国北都城市
广场、万家汇广场、幸福里商业街……大型 集中式商业中心加上各楼盘自带商业，加上 近期出台规划的商业项目，据新浪乐居不完 全统计中，两年内，后湖新增商业或超过百 万方，重点品牌开发商进驻，目前为热点置 业片区
武汉商业
金银湖版块
根据武汉“十二五”规划，金银湖区域是“以生态化推进城市化”的示范区域，是武汉重要的中央生态居住 区，规划中常住人口规模为30万，武汉烟草、中国海事法院、中国海关、中国联通、航天科工等政府部门及 相关企业也相继进入金银湖板块，同时万科、恒大、永旺等知名开发商相继进驻开发，金银湖片区面积大， 楼盘多，外来人口也多，另外金银湖的商业较少，交通拥挤，但因其片区价格较低（相比较武汉市场均价便 宜两千左右），目前仍为武汉的房地产价格洼地，成为武汉的热点置业区域。
早吃户部巷，晚吃吉庆街 二七，锅盔、虾子、牛蛙、吃货的天堂。 只要味道好，再小再破的店都可以排长龙，门口停着一堆好车。
城市是人的载体， 有什么样的城市就会产生或容纳怎么样的人！
汉口“五百年前一荒洲，五百年后楼外楼”，
它因其独特地理位置而自然聚集了强大的商业力量，衍生出看似粗鄙却鬼魅迷人的市井生活。
武汉华润 （ 长 丰 村 地 块 ） 项目
整合传播策略全案
这是我在40岁那一年悟出的最重要的一个道理。我小时候干了很多逆天而为的事情，今天我们岁数大了，顺势而为就 好。往往越能干、越有才华的人越有自己的观点，越喜欢标新立异，越喜欢逆天。当我们经过这个社会的很多坎坷以 后才知道，其实有时候反而一般的人可能更容易成功。滚雪球总是从坡上往坡下滚，容易啊！我们原来说这个不具挑 战，一定要从山下运石头到山上，其实完成的东西是一样的。你得跟着大势走，不要试图逆天。势不对的时候能不能 成？也能成，容易小成。你付了一百倍的努力，获得了一个小成，你的内心会很纠结，势头不对是很痛苦的一件事情
共享片区政策、交通等配套利好
均为品牌开发商
招商 江湾国际：汉口中心
项目
建筑类别 项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 物业费 主力户型 装修状况 内部配套
双mall国际都汇 \ 核心卖点：商业+8大唯一
招商.江湾国际
板塔结合 高层 超高层 武汉市硚口区解放大道古田二路和古 田路交汇处（轻轨古田二路站附近） 98000平方米 340000平方米 3.47 44.60% 3.00元/平方米·月 三居(108㎡) 毛坯 3万方漫游天街、30万方凯德广场
“台风来了，猪都会飞”
顺势而为 ， 看起来不 够有情怀 ， 但这是成 功的真谛 ——雷军
本案物理基数
三环边 旧改 两个地块 占地约156114平 总建85万方
本案物理属性
Baidu Nhomakorabea体量大 汉口相对近郊位置
整体看业态相对多元
近郊 大盘
郊区大盘模式
1
以品牌为驱动 树立郊区消费信心
代表1：万科四季花城 代表2：万科城
竞品对比
项目 建筑类别 项目地址 占地面积 古田华润 板塔结合 高层 超高层 武汉江北支付长丰村 143086.31㎡ 招商.江湾国际 板塔结合 高层 超高层 武汉市硚口区解放大道古田二路和古田路交汇处（轻轨古田 二路站附近） 98000平方米 广电兰亭荣荟 板楼 塔楼 高层 超高层 硚口古田四路（硚口区法院旁） 109207平方米
受新事物的方式是先跟风
，然后把它变成武汉特色
版块竞争
后湖版块 \ 金银湖版块
金银湖版 块 古田版块 后湖版块
与后湖版块同属汉口城市副中心，争夺汉口中心溢出客户 本案位于古田版块边缘，近金银湖版块，存在客源竞争
古田版块
居住用地：679公顷，常住人口72.5万人，古田 地区是汉口西部中心和武汉“西大门”，未来将 形成商贸物流基地，未来将成为武汉的第四个城 市副中心。 2015年，古田老工业区已纳入全国 新一轮老工业基地搬迁改造示范区，在今年的政 府报告中，古田片区被正式定位为“汉江湾生态 新城”另外该区域是湖北省唯一的国家电子商务 示范基地，也是十届园博会主会场，再加上武汉 市重点推进的张公堤城市森林公园和汉江公园建 设，已吸引了一批大项目落户。宜家、红星美凯 龙、凯德商业及招商地产等多家知名企业的进驻 更加快了此片区的更新转型升级。
商业
环境 交通
现在后湖版块为纯居住区，未来人口和交通会造成拥堵，古田版块的城市交通距离更近，更具城市出 行的高效便捷性
古田版块目前开发商进驻不多，暂无集中炒热片区的优势， 不如目前后湖版块经过几年的品牌开发商进驻和区域炒作，已成为热点置业区
开发商 价格
后湖版块均价1.2万，客群多为汉口中心区挤压人群，古田版块的均价1万1，具备高升值空间
武汉新天地，独有的文化广场、三期广场等诸多开放式空间已成为各类文化艺术活动的展示
舞台，武汉人文的情感空间与国际范儿的生活艺术，都在此原味经典重现。素描写生，艺术 表演，手工艺术展品，不定期举办的时尚品牌和公益慈善活动，全球音乐风尚，国际时尚T 台，各国风情文化周，体育盛事、环保生态活动的发起，中华传统佳节或是西方节日庆典， 每年一度的“相约浪漫武汉天地”盛装舞会……精彩纷呈的各项活动更对所有游客免费开放 ，这里已然成为本地文化艺术爱好者的朝圣地，节假日期间日均人流量已达5万人次。
多维立体交通 园博园 古田大桥
•武汉其余三个城市副中心为：鲁巷（光谷片区）、汉阳四新、杨春湖）
后湖版块
根据《武汉市城市总体规划(1996--2020)》 和《后湖地区分区规划》，后湖版块为汉口 次中心，后湖居住新区总用地面积1293公 顷，居住用地面积为26.2平方公里，到 2020年人口规模为42.5万人，目前商业总
2
以新的生活方式 为核心的驱动
代表：广州糖果社区 ——时代地产
及时—观点
对于近郊大盘，
因其庞大的体量和包罗万象的产品类型， 采用市场细分法去寻找定位， 肯定找不到答案， 大盘定位只能采取战略定位，找准差异化，创建“新品类”。
武汉大盘市场
从市中心到远城区，武汉大盘云集
保利时代 总建面66万方 名流公馆 总建面80万方 联投广场 总建面80万方 纯水岸东湖 总建面102万方 金地自在城 总建面117万方 天纵半岛蓝湾 总建面64万方 联投金色港湾 总建面68万方 保利公园九里 总建面80万方 复地东湖国际 总建面130万方 清能清江锦城 总建面180万方 万科金色城市 总建面200万方 武汉国博新城 总建面700万方 星悦城黄金时代 总建面100万方 泛海国际竹海园 总建面600万方 王家湾中央生活区 总建面60万方 中国水电盛世江城 总建面62万方 百瑞景中央生活区 总建面107万方 中大长江紫都六期 总建面150万方