房地产尽调

XX项目集合资金信托计划
尽职调查报告
（报告完成日期：2011年05月30日）
目录
1项目背景与交易结构概述1 1.1项目背景1 1.2交易结构概述1 2融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况2 2.3融资人财务状况2 2.4融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况4 3.2项目建设条件5 3.3项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测18 5项目财务效益评估19 5.1房地产项目总投资预测19 5.2项目资金来源情况20 5.3项目损益预测21 5.4项目有关财务效益指标22 6信托方案与风险防范措施22 6.1交易结构安排及信托计划摘要22 7意见及建议23 8项目资料错误!未定义书签。

1项目背景与交易结构概述
1.1 项目背景
2004年12月07日，XX有限公司通过置换方式取得位于广东省惠州市仲恺高新区20
号小区面积为42,229.2平方米的国有建设用地（下称“项目土地”）使用权，并获准在项目土地上开发房地产项目（以下简称“合作项目”）。

为了合作项目的顺利开发，XX公司向XX信托申请融资，由XX信托依法设立并发行信托计划，募集资金对XX公司进行股权投资，专项用于合作项目的开发和经营。

1.2 交易结构概述
1.2.1 本项目的信托结构
融资方式：股权投资
融资总成本%/年。

融资人要求信托资金到位时间：2011年6月30日
信托期限：2年
公司收入：
保管人保管费： %/年，以保管合同的约定为准。

受益人的预期收益：待定
项目发行计划（适用于集合类项目）：
1.2.2 项目现状
合作项目位于广东省惠州市仲恺高新区，项目土地的使用权系通过竞拍、项目公司股权转让的方式取得，XX公司系专门开发合作项目的项目公司。

项目土地占地面积为42,229.2平方米，规划的总建筑面积为330,724平方米，项目土地总价为30,405万元，折合楼面地价为919元/平方米。

目前，土地价款已经全部缴清，国有建设用地使用权证已经办理，正在进行项目开发的前期准备工作，其他手续正在办理当中。

1.2.3 项目总投资及资金来源
2融资人资信情况
2.1 融资公司基本情况
2.1.2 项目公司实际控制人情况简介
2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）
公司的股东为Xx有限公司、XX有限公司和XX，出资比例为5%、5%、90%。

2.1.4
2.2 融资公司经营情况
XX公司是一家以地产开发为主营业务，涵盖施工、物业投资与管理等行业的综合性民营企业，公司注册资本八千五百万元。

2.3 融资人财务状况
融资公司近三年又一期财务报表及财务指标 (单位：元)
资产负债率反映了企业的长期偿债能力，融资公司最近几期的资产负债率都在10%以下，且保持稳定，说明融资公司的长期偿债能力很强。

流动比率和速动比率反映的是企业的短期偿债能力，比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。

从上表中可以看出，融资公司最近几期的流动比率都在15以上，且较稳定，表明融资公司短期偿还债务的能力很强；速动比率是流动资产扣除流动资产中变现较慢的存货之后与流动负债的比率，一般而言1:1比较合适，融资公司最近几期的速动比率都不到0.2，主要是因为融资公司流动资产主要由存货组成，存货占流动资产的比例达到了99%以上。

经查实，该存货为项目公司所有的惠州市仲恺高新区20号小区四宗土地，土地面积为42229.20平方米。

净资产收益率反映了企业的盈利能力，该项比率越高，表明股东投资的收益水平越高，获利能力越强。

从上表中的数据可以看出，融资公司最近3年的净资产收益率都为负数，主要是由于融资公司最近几期没有开发新楼盘，未取得销售收入所致。

2.4 融资人银行贷款及对外担保情况
已于5月27日在中国人民银行系统查询融资人的《企业基本信用信息报告》，融资人贷款情况、对外担保情况及抵押/质押情况如下：
贷款情况：当前未结清贷款为【0】万元，已结清贷款为【0】万元,已结清保函【0】万元，已结清承兑汇票【0】万。

对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【0】万元。

抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【0】万元，质押金额为【0】万元。

融资人不存在不良贷款记录。

3项目概况和建设情况
3.1 项目基本情况
3.1.1 项目用地情况
项目土地位于广东省惠州市仲恺高新区20号小区仲恺大道与和畅五路（原乐金路）交汇处，东临和畅四路，南临仲恺大道，西临和畅五路，北临市政路。

项目土地出让时为净地，不存在拆迁，占地面积为42,229.2平方米，用地性质为商住用地，容积率6.0，规划总建筑面积为330,724平方米，计容建筑面积为253,374平方米。

项目土地成本情况统计表（单位：万元）
项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计
土地成本29,235.46 -- 29,235.46
滞纳金-- -- -- 各种配套费-- -- --
契税等税金1,169.42 -- 1,169.42
拆迁补偿-- -- --
合计30,405 -- 30,405
项目基本控规指标表
序号指标名称指数单位备注
1.0 规划总用地45,536 m2
2.0 建设用地面积42,229.2 m2
3.0 总户数2,584 m2
3.1 住宅户数1,496 户
3.2 公寓户数1,088 户
4.0 总建筑面积330,724 m2
3.2 项目建设条件
合作项目已获得的政府有关部门批文包括：
3.3 项目建设实施进度
3.4 项目的设计、施工、监理情况
此处说明本项目设计公司，施工单位及监理单位
本项目的设计单位为：施工与监理单位未定。

4 项目市场情况 4.1 项目投资环境
4.1.1 惠州市投资背景分析
惠州位于广东省东南部、珠江三角洲东北部，南临南海大亚湾，与深圳、东莞、河源等城市构成珠三角东岸都市区，同享珠三角经济繁荣。

离深圳70公里；距香港100公里，据广州120公里。

总投资金额3700亿珠三角城际轨道交通规划方案获批建设，其中穗莞深城际、莞惠城际使惠州处于珠三角两小时生活圈内，深惠一小时生活圈内。

惠州规划为珠三角的次中心城：扼守珠江三角洲东部交通门户，处于政治、经济、文化中心的高端位置。

惠州规划为辐射粤东的地区性中心城：惠州市地理条件得天独厚，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”之誉，有着独特的自然资源、旅游资源及良好的地理环境和投资环境。

惠州规划为电子信息、石油化工为主的制造业基地：积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织等）。

2、惠州GDP 连年增长，经济保持良好势头，涨幅迅猛
中部都市区
西岸都市区
东岸都市区
珠三角两小时生活
深惠一小时生活
GDP总值（亿元）
1290.4
1414.7
1730
2004006008001000120014001600180020002008年2009年2010年
GDP总值（亿元）
近3年惠州GDP 一直保持着稳定并快速的增长，2010年 GDP 总量居全省第6位，增幅列珠三角第1位。

3、惠州城市交通规划
《珠三角一体化惠州市交通基础设施对接规划》 根据《规划》，惠州与珠三角其他城市交通一体化对接的总体思路是 “六路紧联珠三角，打造三个枢纽中心”，实现惠州与相邻的广州、深圳、东莞等三个珠三角城市现代化交通网络的无缝对接，与深圳、东莞共同打造珠三角东岸国家级运输枢纽城市群，构建珠三角东岸城市“半小时都市圈”，融入珠三角“一小时生活圈”。

目前，莞惠城际轨道在东莞常平、惠州惠环同时动工，该工程总投资253.45亿元，常平至陈江段2011年底通车，2013年全线贯通，届时从惠州市区到东莞、广州分别只需35分钟和1个小时。

4.1.2 惠州市房地产市场分析
2010年，受史上最严调控政策的影响，惠州楼市在第二季度有所波动，而随着市场对政策的逐步消化及价格洼地效应的进一步显现，全年整体市场发展平稳，房地产投资不断增加，基础设施建设加快，楼市在调控中稳中有升。

2010年惠州楼市经历短期震荡后，迅速恢复，全年量价齐升，主要归结为两方面的因素。

一是：2010年中央政府从信贷、土地、资金、保障房等多方面收紧楼市政策，旨在抑制投资投机需求，而惠州楼市主要以刚需为主，受政策影响较小。

二是：惠州2010年经济向好、城市建设进度加快，在区位、资源、市场等方面的优势日益凸显，吸引本地异地客户在惠置业安家。

1、土地交易活跃，价格略降
2010年惠州挂拍土地232宗，成交商住用地200宗，同比上年增加50%。

土地挂牌面积为1024.01万平方米，成交土地面积为1005.64平方米，同比增长54%。

土地成交区域主要集中惠城、惠东、惠阳三个区域。

2010年惠州各开发商虽然拿地活跃，但在成交价格上与2009年略微下降，这也表示出开发商对后期楼市持保守态度。

2007-2010惠州土地成交面积表
2007-2010惠州历年土地交易地面单价
2、市场供应大幅增长
经历09年的低谷后，10年房地产投资占比回升态势明显，全年房地产投资额预计达261.4亿元，占全市固定资产投资的30.6%。

惠州市历年房地产投资额（单位：亿元）
09年市场的供不应求，激励房企加大开工量，10年市场供应急速膨胀，全年供应量为713.5万平米，同比上涨69.3%。

惠州市历年供应量走势图（单位：万平米）
3、2011年仲恺供应预计
根据网上备案情况在售房源1717套，潜在供应量8931套，片区供应较大。

4、成交量、价格平稳上涨
2010年惠州楼市在调控中持续优化，市场回归理性，全年成交量达到581.2万平米，同比上涨6.9%
惠州市历年成交面积走势图（单位：万平米）
2010年惠州楼市受政策影响相对较小，商品房成交均价涨幅明显，全年成交均价4892元/平米，同比上涨24.8%。

惠州市历年成交均价走势图（单位：元/平米）
4.1.3 仲恺区背景分析
1、概况及区位
惠州仲恺高新区位于珠三角东部、惠州市西南部，距东莞72公里，深圳74公里。

区内有惠深、惠河、广惠、潮莞高速公路和京九、惠澳铁路通过，交通十分便利。

土地面积：320平方公里；
总人口: 50万；
主导产业：电子信息产业；
定位：现代创新型、生态城市型高新区。

2010年2月，惠州市委、市政府出台了《关于进一步推动惠州仲恺高新技术产业开发
区发展的决定》，赋予仲恺高新区行使市一级经济管理权限和县（区）一级行政管理权限，建立高新区一级财政管理体制。

仲恺高新区扩大至“一区四园五镇”，下辖仲恺高新科技产业园、东江高新科技产业园、惠南高新科技产业园、中国留学人才发展基地及陈江、惠环、沥林、潼侨、潼湖等5个镇（街道），面积由原来19.7平方公里扩至320平方公里，人口由20万扩展到50万。

年度GDP（亿元）同比增长（%）工业总产值（亿元）同比增长（%）2010 266 15 1418 15.2 2011
300 15 1600 15
（预计实现）
素有南惠州的“硅谷”之称
仲恺作为国家级的高新技术产业园区，是惠州市创新资源最集中、科技成果产业化最成功的区域之一。

优越的区位优势，优异的产业环境一直深深吸引各大跨国企业前来投资。

惠州仲恺高新区现有1200多家企业，其中规模以上企业376家，吸引了三星、索尼、LG、科锐、住友、施耐德、可口可乐、普利司通、加拿大铝业等世界500强和TCL、德赛、华阳、富绅、亿纬、龙旗等国内外知名企业落户。

2、交通概况
深惠高速、惠河高速、潮莞高速公路、莞惠城轨……
位于惠州、深圳、东莞结合部，扼守惠州西南之门户的仲恺高新区尽得三城之财富辐射，尤其随着莞惠轻轨2号线建设的加速，仲恺正快速的融入珠三角半小时生活圈。

3、产业特点
打造国家一流现代创新型、生态城市型高新区
区域规划目标：通过对现有“一园五镇”资源禀赋与城市功能的整合提升，构建高新技术产业发展的核心竞争力，塑造鲜明的园区特色与整体城市形象（园中有城，城中有园），
将仲恺高新区打造成为具有持续竞争力的创新型特色园区与生态型科技新城。

4、深莞惠一体化步伐加快，对仲恺发展影响深远
规划定位深莞惠三市签署的《关于边界道路及连接工作计划的协议》，实现三市规划协调一致
5、仲恺综合评述
➢仲恺区是惠州三大核心区域之一，是莞深惠北部发展带的重要节点之一。

随着深莞惠一体化大经济圈时代步伐加快，区域发展日益看好。

➢仲恺区是惠州重要的产业区域，已形成电子信息、光机电一体化产业体系。

仲恺经济发展较快，增长高于惠州平均水平，人均收入较高。

仲恺高新区产业多以具备国际竞争优势的技术集中型产业为主，产业经济效益明显，从业人员集中。

随着区域产业的快速发展，区域产业人口将迅速增加，将大大推动区域房地产市场特别是自用型需求的发展。

4.2 项目分析及市场情况
4.2.1 项目区域交通情况
本项目所在区域交通便利，区域通达性强，是惠州连接深圳、东莞、惠阳的重要区域节点，紧邻仲恺大道与莞惠城际轻轨站，莞惠城际轨道在东莞常平、惠州惠环同时动工，该工程总投资253.45亿元，常平至陈江段2011年底通车，2013年全线贯通，届时从惠州市区到东莞、广州分别只需35分钟和1个小时。

到达深圳目前只需60分钟、惠城区10分钟，到达惠盐高速路口仅数分钟车程，高速路：惠深、惠樟、惠淡、惠广等主干高速公路；铁路：广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境，并在陈江设有客运站和货运站，是惠州市西南部重要交通枢纽；公交方面：项目周边已有多路公交车可直达惠州市各行政区。

4.2.2 周边主要土地成交情况
项目周边如有新近成交土地，可简要介绍作为参照。

➢惠城仲恺片区本周土地市场仅有1宗经营性商住用地成交。

编号：GSK2011-3 位置：惠州市水口龙湖开发区27小区A-17小区一栋8号面积：92M2 地面均价：815.22元/m2
4.2.3 周边竞争项目分析
NO. 项目物业形态价格
（元）
装修
推盘量(套) 存量(套) 开盘时间
1 TCL四季康城住宅5200 毛胚6000 少量2010-11-27
2 荷兰小城住宅8500毛胚1188 356 2011-05-11
3 骏豪国际住宅4650 精装381359 2010-12-22
2011年仲恺供应预计
4.2.4 项目评价
根据项目所处工业园片区巨大的刚性置业需求以及片区潜在的投资价值，本项目客户应锁定工业区管理人员和深圳投资客为主要购成客户
1、整体形象定位：
通往幸福的城际轨道
城市地标性建筑引领城市高端人居标准
此站，一城荣耀
推广语解析：既体现与轻轨属性，揭示项目与轻轨的关系；一城荣耀又能双关体现项目是城市的荣耀和中心
2、档次定位：城市名片、中高档精品
(1)、项目在把握区域规划发展利好的基础上，完善自身产品与配套，以高档、精品型的
方向来定位项目。

(2)、在社区氛围营造上追求精品化、精细化；打造有品位、格调的国际化社区。

(3)、在产品设计上，以精确客户需求为准则，把控总价，追求引领、高附加值、零缺陷
产品。

(4)、从实用和快速销售的角度看，无论自用还是投资，中高档定位易于被当前和远期市
场接受。

3、功能定位：融生活居住、购物休闲、投资为一体的标志性都市综合体
生活居住——交通便利、大社区规模、配套完善，适宜居家生活。

购物休闲——构建组合型商业体，成为片区消费最集中的商业旗舰。

投资——中小户型为主，存在价值发现机会，具备投资潜力。

标志性都市综合体——占据城市最中心位置，打造地标性的各物业复合的综合体。

4、商业定位：主题Living Mall，片区商业旗舰
Living Mall，即“全生活广场”，一种全新的商业地产开发模式，起源于台北“京华城”，与人们所熟悉Shopping Mall有所不同，Living Mall不仅包含前者的购物功能，涵盖了集休闲、购物、娱乐、美食为一体的消费模式，同时又是对Shopping Mall的创新，是一种情景交融休闲体验性商业消费场所，是一种全新的、自主选择的、随机的生活之态和街铺形态。

4.3 项目租售情况预测
4.3.1 项目销售方式
由项目公司直销。

4.3.2 销售前景分析
公寓
序
号期间
2011年2012年
合计第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度
1 销售面积
6,800.00 6,800.00 6,800.00 6,800.00 6,800.00 6,800.00 40,800.00 (m2)
2 销售价格
6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 (元/m2)
3 销售收入
4,420.00 4,420.00 4,420.00 4,420.00 4,420.00 4,420.00 26,520.00 (万元)
住宅
序
号期间
第二年
合计第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度
1 销售面积
21,816.67 21,816.67 21,816.67 21,816.67 21,816.67 21,816.67 130,900.00 (m2)
2 销售价格
5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 5,800.00 (元/m2)
3 销售收入
12,653.67 12,653.67 12,653.67 12,653.67 12,653.67 12,653.67 75,922.00 (万元)
商业
车位
项目销售收入情况汇总
5项目财务效益评估
5.1 房地产项目总投资预测
项目投资估算表
项目现金流量表（单位：万元）
5.2 项目资金来源情况
5.2.1 自有资金
截止到2011年5月20日，已投入自有资金【35,768】万元。

5.2.2 预租售收入
利用预售回款投入【56,005】万元，占全部投资额的43.83%，占全部销售额的20.44%。

5.2.3 本项目银行贷款
项目计划于2011年8月获取开发贷款20,000万元，贷款期3年。

目前正在向农业银行惠州分行申请。

鉴于本项目银行贷款仍在申请过程中，尚未落实，所以本尽调报告中未考虑银行贷款成功申请的情况。

5.2.4 本项目信托融资
本项目信托计划以股权形式，融资金额【36,000】万元。

5.3 项目损益预测
5.3.1 项目销售、租赁收入分析：
5.3.2 项目利润分析：
项目预计实现销售收入【273,952】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【122,893】万元、税后利润【92,170】万元。

成本利润表
5.4 项目有关财务效益指标
5.4.1
5.4.2 贷款偿还期
本项目公司预计2011年8月申请银行开发贷款20,000万，期限3年，还款来源为：项目销售回款。

鉴于本项目银行贷款仍在申请过程中，尚未落实，所以本尽调报告中未考虑银行贷款成功申请的情况。

5.4.3 销售率盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点【46.64】 %，销售均价盈亏平衡点：【5,042】元/平方米。

6信托方案与风险防范措施
6.1 交易结构安排及信托计划摘要
6.1.1 交易结构
●合作方式：股权投资
●合作期限：2年，满12个月时可以提前结束；
●交易结构：
投入：以扣除前端费用后的优先级信托资金30000万元受让原有股东持有的项目公司94.12%的股权（即进入注册资本8000万元），并对项目公司进行增资扩股，注册资本增至10000万元，增资完成后我公司持有项目公司的股权比例为95%，剩余信托资金29500万元进入资本公积。

退出：以融资人回购股权的方式实现退出，信托计划满12个月或届满前时，融资人享有回购信托所持有项目公司50%股权的优先购买权。

融资人行使优先购买权并按照约定支付转让价款的，信托计划结束。

项目公司管理：
a)双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，信托通过董事会、
派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；
b)项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测
表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算信托投资收益的
基础。

单项成本超过部分由融资方补足，信托不再承担该超出部分的成本。

6.1.2 信托计划
●信托规模：约71,768万元，其中优先级36000、次级份额35768。

●信托期限：24个月，满12个月时可以提前结束。

●还款资金来源：项目销售回款。

6.1.3 风险防范措施
1、本信托计划采取优先次级的结构化设计，以次级资金保障了优先级信托资金的安
全；
2、对项目公司监管：双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，信托通过
董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制；项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算信托投资收益的基础。

单项成本超过部分由融资方补足，信托不再承担该超出部分的成本。

3、项目公司原股东将其持有的5%股份质押给信托，信托实际控制项目公司100%的股
权；
4、项目公司实际控制人提供无限连带责任担保。

7意见及建议
本项目地理位置较好，拿地成本具有一定的优势，利润率较高，信托期限内项目公司现金流充足可控，本信托计划结构合法合理，收益可观，建议公司予以开展。