2012年土地估价师理论方法重点试题讲解一doc

2012年土地估价师理论方法重点试题讲解一汇总一、判断题(共20题，题号1-20，每题0.5分，共10分。

请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“X”。

答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分)1、土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。

(×)解析：影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。

其中，一般因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

2、按照报酬递增或递减原则，土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。

(X )解析：通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。

通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。

3、土地价格具有明显的地区性和个别性。

(√)4、区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

(√)5、根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。

(×)解析：根据马克思地租理论，农产品的生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。

6、土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。

(×)7、人口密度反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。

(√)8、基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。

(×)解析：基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。

其中，基准地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。

9、无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收回。

(×)解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。

10、与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。

(×)解析：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。

11、土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。

(√)12、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。

(√)13、土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。

(√)14、建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。

(√)15、土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。

(√)16、建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。

(×)17、无形资产的寿命是指无形资产的法定有效期限或有效经济寿命。

(√)18、在自然条件许可的情况下，城市布局应采取集中布置的形式。

(√)19、在城市规划中，一般以人口数量作为评价居住区规模的主要标志。

(√)20、城市性质是城市主要职能的概括。

(√)二、单项选择题(共60题，题号21-80，每题1分，共60分。

每题有A、B、C、D四个备选答案，其中只有一个最符合题意，请在答题卡上将所选答案对应的字母涂黑。

选错不得分、不倒扣分)21、土地价格是土地权利和(D)的购买价格。

A、价值B、有效需求C、使用价值D、收益解析：土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。

因此，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

22、下列对土地估价的描述不正确的是(B)。

A、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来解析：城市规划属于影响地价的行政因素。

23、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的(C)。

A、一般因素B、个别因素C、区域因素D、特殊因素解析：土地级别和基准地价会对一个城市的区域范围内的地价产生影响，因此是区域因素。

24、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度(A)一般商品价格的上升速度。

A、高于B、等于C、低于D、无法判断解析：这是土地自身的一个特性，首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

所以随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

25、土地价格水平由同一供需圈内具有(B)的替代性土地的价格所决定。

A、相同区域B、相同性质C、相同级别D、相同用途解析：这是考察土地估价的替代原则，其内容之一即土地价格水平由同一供需圈内具有相同性质的替代性土地的价格所决定。

26、土地估价涉及的供需原则并不以(A)为基础。

A、替代原则B、预期收益原则C、变动原则D、竞争原则解析：在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。

因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

而不以替代原则为基础。

27、土地价格是由土地的(A)三者互相作用、互相影响形成的。

A 、效用、相对稀缺性和有效需求B、供给、需求、利用状况C、权利、租金、利率D、价值、使用价值、供求28、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( B )A、地形、朝向、地质条件B、用途、容积率、建筑密度C、绿化、环境质量D、面积、形状、土地使用年限解析：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。

29、影响土地价格的区域因素包括(A)A、位置、交通条件、基础设施条件B、行政、社会、经济因素等C、面积、形状、土地使用年限等D、地形、朝向、地质条件解析：位置、交通条件、基础设施条件是区域因素，行政、社会、经济因素是一般因素，面积、形状、土地使用年限等为个别因素。

30、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和(C)A、宏观因素B、经济因素C、个别因素D、社会因素解析：三种类别因素之一为个别因素。

31、地产的(D)性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A、价值B、价格C、普遍D、个别解析：地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

32、根据马克恩的地租理论，农业用地的垄断地租是来自(B)。

A、农业雇佣工人创造的剩余价值B、社会其他部门工人创造的价值C、农业工人利用肥沃土地创造的超额利润D、农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润解析：垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。

这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

33、根据中心地理论，(C)市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。

A、三角形B、四边形C、六边形D、同心圆解析：中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。

34、使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为( C )。

A、广义地租B、狭义地租C、准地租D、经济地租解析：这是对准地租概念的考察。

35、下列(B)因素不是工业区位论主要讨论的内容。

A、运输成本B、产品质量C、劳动力成本D、分散与集聚因素解析：工业区位理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

36、阿兰索的主要贡献在于：将(D)作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。

A、交通B、时间C、距离D、空间解析：这是阿兰索地租模型的最大特点。

该题2000年也出过，新古典主义地租模型的代表阿兰索将空间作为地租总是的一个核心考虑，引进(C)概念，从理论上解决了城市地租的计算问题。

A、同好曲面B、买价曲线C、区位平衡D、非完善市场37、以下因素中，(C)是土地价格存在的根源。

A、级差地租B、垄断地租C、绝对地租D、相对地租解析: 绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的收益。

无论土地质量是优是劣，土地所有者在转移其土地所有权时，必然会要求取得土地所有权的一方给予相应的经济补偿，而这种补偿的形式就是土地价格。

38、(D)是级差地租产生的原因。

A、土地的自然条件差异B、土地所有权垄断C、土地的生产效率差异D、土地经营权垄断解析: 土地自然条件的差别(即土地等级的差别)只是级差地租形成的自然条件或自然基础。

而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。

39、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与(D)及产品与服务的种类密切相关。

A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度解析: 中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。

不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。

它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。

40、消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指(D)。

A、商品的最低售价B、商品的销售价格C、交通费用D、商品的销售价格加交通费用41、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对(C)的比较。

A、产品的市场价格与生产价格B、产品的生产价格与社会平均价格C、边际产品价格与生产要素价格D、产品的社会平均价格与生产要素价格解析：有关地租的概念，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。