2016年土地估价师案例分析：土地估价业务获取的途径考前冲刺
2016年土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点(3)
2016年土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点（3）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、基准地价系数修正法的基本公式为，其中，对的含义表述最准确的是。
A：区域因素修正系数B：个别因素修正系数C：宗地地价修正系数D：估价期日修正系数E：时间因素2、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】A：350000B：250000C：200000D：150000E：土地3、一般而言，以下还原利率最高的是A：承租土地使用权还原利率B：土地还原利率C：建筑物还原利率D：综合还原利率E：合法性4、作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在公顷左右．【2008年考试真题】A：10～50B：50～100C：100～150D：150～200E：土地5、阿兰索设计了__来表示假设的地价和距离的组合。
A．区位平衡B．贯价曲线C．买价曲线D．地价曲线6、我国现行的普通财产保险费率采用的是分类级别差费率制，具体包括__费率。
A．商业险B．物主险C．工业险D．仓储险E．普通险7、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。
A：7500B：7155C：7115D：9487E：时间因素8、下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表．比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元／平方米，待估宗地容积率为3．5，其地面地价为元／平方米．A：1753B：5950C：6134D：7988E：时间因素9、新企业所得税法所称，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。
土地估价方法及案例
土地估价方法及案例土地估价是指根据土地的位置、用途、面积和市场需求等因素，对土地进行估算其价值的过程。
土地估价的方法有多种，常用的包括比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这些方法，并列举相应的案例。
比较法是根据同一地段附近相似土地的交易价格，通过比对来确定土地的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据丰富的地区。
比较法的具体步骤是：选择同一地段内的相似土地作为参照物，收集其交易价格；分析参照物与待估土地的异同点，对比其面积、用途、地理位置等因素；最后，按照参照物的价格与异同点的权重，来确定待估土地的市场价值。
收益法是根据土地所能带来的收益来估算其价值。
该方法适用于土地用于商业、工业或其他收益性项目的估价。
估价过程包括确定土地每年的收益、收益期限（即土地使用年限）、折现率等，并通过公式计算土地的现值。
案例：城市中心区域有一块1000平方米面积的土地，用于建设一座商业大楼，预计每年可租赁收入为100万元，预计使用年限为30年，折现率为8%。
根据收益法，可计算该土地的市场价值为：100/(1+8%)+100/(1+8%)^2+…+100/(1+8%)^30=1162.04万元。
成本法是基于土地的成本来估价，即土地的市场价值等于建设一座与其相似的新土地的成本。
这种方法适用于土地没有交易记录、市场活跃度低或数据缺乏的情况。
成本法的估价过程包括确定项目的建设成本、调整因素（如磨损、破损等）和剩余价值等。
综上所述，土地估价方法主要包括比较法、收益法和成本法。
不同的方法适用于不同的估价情况，对于市场活跃度高、数据丰富的地区，可以优先考虑比较法；对于用于商业、工业等收益性项目的土地，可以采用收益法；对于缺乏交易记录或市场活跃度低的土地，可以使用成本法。
在进行土地估价时，需要综合考虑多个因素，灵活运用各种方法，以达到更准确的估价结果。
2016年土地估价师案例分析：基准地价评估考试题
2016 年土地估价师案例分析：基准地价评估（5 ）考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、国家或地方政府对土地资源开发利用作出的中期和年度安排是指__。
A •土地利用规划B. 土地利用计划C. 土地总体规划D. 土地利用管理2、某固定资产原值为60000元，估计残值为6000元，预计使用年限10 年，按直线折旧，第 5 年年初的账面价值为元.【2007 年考试真题】A：36000B：42000C：38400D：33000E: 土地3、按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要。
A :近B:完全相同C:略有差异D:远E:时间因素4、地价评估中，利息率应参照同期确定。
【2006年考试真题】A:银行存款利率B:银行贷款利率C:国债利率D:投资报酬率E:时间因素5、由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租称为__。
A .级差地租IB. 级差地租UC. 垄断地租D. 绝对地租6、对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物价格。
A :成本逼近法B:成本法C:剩余法D:收益法E:合法性7、商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履行的职能。
A :调剂资金B:金融服务C:创造信用D:增加收益E: 土地8、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002 年考试真题】A:政府发行的债券利率B:银行利率C:企业发行的债券D:资金的市场利率E: 土地9、房产测量中以作为评定精度的标准．【2007年考试真题】A:真误差B:粗差C:中误差D:相对误差E: 土地10、采用三阶段设计形式的工程建设项目，在，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算．【2002 年考试真题】A:技术设计阶段B:技术论证阶段C:施工图设计阶段D:施工设计阶段E: 土地11、建筑物折旧是指。
2016土地估价师案例分析：城镇土地分等定级(4)考试题
2016土地估价师案例分析: 城镇土地分等定级（4）考试题一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1.国有企业改制中, 如土地使用权处置采取__, 根据国家规定, 应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。
A. 授权经营方式B. 国有土地出让C. 保留划拨方式D. 国有土地租赁2.商业银行吸收存款和发放贷款的行为是履行的职能. 【2009年考试真题】A: 调剂资金B: 金融服务C: 创造信用D: 增加收益E: 土地3.土地使用权的转让应当签订__合同。
A. 转出B. 转入C. 转交D. 转让4.在产品缺乏需求价格弹性阶段, 如果市场供给增加, 其他条件不变, 将导致．【2007年考试真题】A: 价格升高和企业总收入增加B: 价格升高和企业总收入减少C: 价格降低和企业总收人增加D: 价格降低和企业总收入减少E: 土地5.编制和实施__是合理利用土地的基础。
A. 土地利用总体规划B. 土地利用专项规划C. 国土规划D. 城市规划6.决定建筑物价格的最基本因素是。
A: 材料价格B: 房产市场状况C: 建筑物成新度D: 重置价E: 时间因素7、我国企业会计实务中的货币资金是指。
A: 现金B: 现金和银行存款C: 库存现金和有价证券D: 库存现金、银行存款和其他货币资金E: 土地8、采用市场比较法评估地价时, 采用的比较案例为协议出让地块, 其价格明显低于市场交易价格, 须进行情况修正。
若协议出让价为300元/m2, 经调查分析, 修正系数为1.18, 则经情况修正后的交易案例价格应为__元/m2。
A. 286B. 324C. 354D. 4149、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元／平方米、860元／平方米、800元／平方米, 建筑容积率分别为8、5.4．5, 若其他条件相同, 则购买者会优先选择。
A: 甲宗地B: 乙宗地C: 乙宗地、丙宗地任选其一D: 甲宗地、乙宗地任选其一E: 时间因素10、某土地正常年收益为5000万元, 当前银行利率为10％, 土地使用年限为无限年期, 则现土地价格应为万元。
2016土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点(3)
2016土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点（3）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、决定建筑物价格的最基本因素是。
A：材料价格B：房产市场状况C：建筑物成新度D：重置价E：时间因素2、根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于年的专业实践，并进行执业登记。
经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
A：1B：2C：3D：4E：合法性3、我国《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按（）估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
”A.市场租金及租期 B.合同租金及租期 C.合同租金与市场租金的差值及租期 D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率4、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。
A：待估宗地B：某交易案例C：类似宗地D：标准宗地E：时间因素5、在耕地保护过程中，要做到的四个坚持是__。
A．坚持耕地总量动态平衡B．坚持加快经济发展，提高经济效益C．坚持最严格的国土资源管理制度D．坚持在保护中开发，在开发中保护的原则E．坚持开发和节约并举，以节约为主的方针6、土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
其作用不包括__。
A．控制作用B．协调作用C．分异作用D．组织和监督作用7、我国定期取得统计资料的一种主要方式是__。
A．抽样调查B．普遍调查C．统计报表D．重点调查8、按照工作程序，地籍调查工作可分为几个阶段。
【2004年考试真题】A：准备工作、权属调查、地籍测量和检查验收B：准备工作、地籍测量、地籍管理和检查验收C：准备工作、权属调查、地籍测量、检查验收和文字总结D：准备工作、权属调查、地籍测量、文字总结和检查验收E：调节消费结构9、某居住区的居住人数为12万人，居住区占地面积为4公顷，其中居住建筑用地面积为3公顷，其他用地面积为1公顷，则人口净密度为万人／公顷．【2004年考试真题】A：4B：3C：1D：12E：土地10、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项．这笔款项被称为最为确切。
2016土地估价师案例分析：基准地价评估(24)考试试题
2016土地估价师案例分析：基准地价评估（24）考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《国土资源信访规定》，国土资源信访工作应当遵循的原则包括__。
A．属地管理、分级负责，谁主符、谁负责B．畅通信访渠道，方便信访人C．依法、及时、就地解决问题与疏导敦育相结合D．依法、及时、就地解决问题与行政处罚相结合E．实事求是，有错必纠2、已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（）万元。
A.300 B.400 C.500 D.6003、根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为。
A：不符合土地使用价值相同，城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理B：体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理C：体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律D：不符合影响土地质量因素一致，不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理E：合法性4、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。
A．最惠国B．协定C．特惠D．普通E．特定5、以下__方法不适宜地租量的求取。
A．从房租中分离出地租B．从地价中求出地租C．从土地开发成本中求出地租D．用类似剩余法的方法求出地租6、公园绿地属于城镇土地定级的（）因素。
A．环境质量B．城镇基础设施C．公用服务设施D．绿化状况7、我国现阶段编制的土地利用总体规划属于__期规划。
A．短B．中C．中长D．长8、根据马克思地租理论，农产品的生产价格由农产品的个别生产价格决定。
A：优等地B：中等地C：劣等地D：其他区域E：时间因素9、按__划分，城市中心可分为行政中心、体育中心、科技中心等。
2016土地估价师案例分析：基准地价评估(9)考试题
2016土地估价师案例分析：基准地价评估（9）考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、保险利益的成立，必须符合的条件有__。
A．保险利益必须是受法律保护的利益B．保险利益必须是法律认可的利益C．保险利益一般为经济上的利益D．保险利益必须是确定的利益E．保险利益必须优先考虑投保人的利益2、表明投资者的权利和义务的有价证券是．A：资本证券B：货币证券C：商品证券D：以上均不对E：土地3、基准地价系数修正法的基本公式为，其中，对的含义表述最准确的是。
【2006年考试真题】A：区域因素修正系数B：个别因素修正系数C：宗地地价修正系数D：估价期日修正系数E：时间因素4、采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是。
A：待估宗地价格B：管理费用C：销售税费D：购地税费E：时间因素5、根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是。
A：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势B：当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降C：当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低D：当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高E：时间因素6、下列选项中不属于其他资产核算的范围的是。
A：银行冻结存款B：涉及诉讼中的财产C：临时设施D：其他货币资金E：土地7、下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。
A．P=B．P=C．P=D．P=8、在城镇基准地价评估过程中，下列关于基准地价内涵界定的说法中正确的是（）。
A．考虑到基准地价是区域平均价格，基准地价内涵中的土地开发程度必须设定为全市平均开发程度B．考虑到基准地价是区域平均价格，在评估时应综合考虑区域内不同用途价格的平均水平C．基准地价的平均容积率可以按级别确定，也可以全市统一确定D．考虑到基准地价是区域平均价格，土地开发程度应根据宗地红线内外的基础设施状况设定9、公共设施的服务半径一般确定在__km之间。
2016年土地管理基础知识：土地登记办法(1)考前冲刺
2016年土地管理基础知识：土地登记办法(1)考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】A：重要性原则B：谨慎性原则C：客观性原则D：实际成本原则E：土地2、农村居民占用耕地新建住宅的耕地占用税应__。
A．免征收B．按国家规定标准征收C．延期征收D．按国家规定标准减半征收3、因为土地具有__优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。
A．价值B．使用价值C．区位D．成本4、在编制建设工程概预算时，一般来说，土建工程属于（）。
A．单项工程B．单位工程C．分部工程D．分项工程5、关于需求价格弹性系数，以下说法正确的是．【2008年考试真题】A：，称为缺乏弹性，表示当价格变动1％，需求量变动则不足1％B：，称为富于弹性，表示当价格变动1％时，需求量同样变动1％C：=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动1％时，需求量变动无穷大D：=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变E：土地6、两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标．由同一专业的单位组成的联合体，其资质等级应来确定。
A：以资质等级较低的单位为准B：以资质等级较高的单位为准C：取联合各方资质等级的平均值D：需资质评定机构重新评定E：35％～50％7、在下列选项中，不属于资产范畴。
A：委托物资B：待处理财产损失C：库存商品D：以融资租赁方式长期租人的固定资产E：土地8、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70％，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元．又知土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗土地的年纯收益为万元。
【2002年考试真题】A：59．67B：58．67C：7D：2．52E：时间因素9、土地权属争议也称土地纠纷，可以分为不同类型，按照土地权属争议的起因可分为__。
精准土地价格评估方法与案例分析
精准土地价格评估方法与案例分析土地作为国家的重要资源，其价格评估一直受到广泛关注。
精准的土地价格评估不仅能为国家提供有力的支持，还能为土地的合理利用和开发提供重要依据。
本文将以实际案例为基础，介绍一种精准土地价格评估的方法，并对其进行详细分析。
一、案例背景本次案例选取我国某城市一块住宅用地进行评估。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，地理位置优越。
地块面积为20000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%。
该地块使用权将在未来三个月内进行拍卖。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过收集近期类似地块的交易数据，对地块进行比较分析，从而确定土地价值。
我们需要收集该城市近期类似住宅用地的交易信息，包括地块面积、位置、容积率、建筑密度等因素。
然后，对这些地块的交易价格进行整理和分析，得出平均价格。
根据本次评估地块与交易地块的差异，对平均价格进行调整，得到本次评估地块的价值。
2.收益还原法收益还原法是通过预测地块未来开发的收益，将其还原为当前的土地价值。
我们需要根据地块的规划条件，预测未来开发的收益。
包括住宅销售收入、租金收入等。
然后，根据预测的收益，计算净收益现值，即把未来收益按照一定的折现率折算到当前的价值。
根据净收益现值，得出土地的价值。
3.成本逼近法成本逼近法是通过计算开发地块所需的成本，从而确定土地价值。
我们需要收集地块开发所需的成本数据，包括土地取得成本、建设成本、税费等。
然后，将这些成本加总，得到总成本。
根据总成本，得出土地的价值。
三、评估结果及分析1.市场比较法评估结果根据市场比较法，我们收集到近期该城市类似住宅用地的交易价格为每平方米15000元。
考虑到本次评估地块的面积、位置、容积率、建筑密度等因素，我们对平均价格进行调整，得出本次评估地块的价值为30000万元。
2.收益还原法评估结果根据收益还原法，我们预测该地块未来开发的住宅销售收入为45000万元，租金收入为1500万元。
土地资源价值评估：学习土地资源价值评估的方法和案例分析
02
土地资源价值评估的主要方法
市场比较法在土地资源价值评估中的应用
市场比较法的原理
• 通过类比和对比的方法，评估土地资 源的价值 • 以市场价格为基础，计算土地资源的 价值
市场比较法的应用步骤
• 选择参照物，收集交易数据 • 分析参照物与待评估土地的相似性和 差异性 • 计算待评估土地的价值
收益还原法在土地资源价值评估 中的应用
土地资源价值评估的应用领域
土地资源价值评估在土地管理中的应 用
土地资源价值评估在土 地市场中的应用
土地资源价值评估在资 产评估中的应用
• 土地资源总量控制和用途管制 • 土地资源分区和规划 • 土地资源保护和恢复
• 土地资源的出让和转让 • 土地资源的租赁和抵押 • 土地资源的投资和开发
• 企业并购重组中的土地资源评估 • 企业上市和融资中的土地资源评 估 • 企业破产和清算中的土地资源评 估
02
成本逼近法的应用步骤
• 收集土地开发成本数据 • 计算土地开发利润 • 确定土地价值
03
土地资源价值评估的案例分析
商业用地土地资源价值评估案例分析
商业用地土地 资源价值评估
的特点
01
• 注重地理位置和交通便利性 • 考虑商业氛围和市场需求
商业用地土地 资源价值评估
的方法
02
• 市场比较法 • 收益还原法
提高土地资源 价值评估准确
性的途径
02
• 加强评估人员培训 • 更新评估技术和工具 • 建立评估信息共享机制
05
土地资源价值评估的未来发展趋势与展望
土地资源价值评估方法的创新与发展
土地资源价值 评估方法的创
新
01
• 利用大数据和人工智能技术 • 发展空间分析和地理信息系 统应用
土地估价方法及案例汇总
土地估价方法及案例汇总土地估价是指对土地价值的评估和估算。
土地估价的方法主要分为比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍这三种方法，并列举一些相应的案例。
比较法是土地估价中最常用的方法之一，它是通过分析市场上类似土地的交易价格，推断出被估价土地的市场价值。
比较法的基本思想是找到相似的土地交易案例，计算出其单位面积的价格，然后将该价格应用于被估价土地进行估算。
比较法的优点是简单易行，但其准确性依赖于市场上存在相似的土地交易情况。
收益法也是常用的土地估价方法之一，尤其适用于商业用途的土地。
收益法的基本原理是通过估算土地对应开发项目的利润，然后将其转化为土地价值。
收益法需要考虑土地的潜在收入、市场需求和投资回报率等因素。
这种方法的优势在于综合考虑了土地的潜在价值，但需要具备相应的市场调查和财务分析能力。
以下是一些土地估价的案例：2.县城B区一块商业用地，使用收益法进行估价。
参考类似商业项目的经营利润和市场需求，估算该土地投资回报率为10%。
根据预计的年租金收入为100万元，估计其市场价值为1000万元。
3.乡村C地一块农业用地，使用成本法进行估价。
根据该土地现状，考虑到农田的改造、经营和耕种成本，估计重建该土地的成本为100万元。
根据该成本估算其市场价值为100万元。
以上案例仅为举例说明，并不能代表市场上各种土地估价情况。
在实际中，进行土地估价需要考虑更多的因素，如土地所在地区的经济发展状况、土地用途的潜在价值等。
正确选取和应用土地估价方法，并结合市场和财务分析，才能得出准确的土地估价结果。
土地估价师案例分析：土地估价分析和估价方法选择(5)考试试卷
土地估价师案例分析：土地估价分析和估价方法选择（5）考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在剩余法评估中，应根据土地估价的确定土地利用方式。
A：变动原则和供需原则B：贡献原则和预期收益原则C：合法原则和最有效使用原则D：报酬递增递减原则和合法原则E：合法性2、20日内不能作出行政许可决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长__日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。
A．10B．15C．20D．303、纸币是从货币作为的职能中产生的。
A：价值尺度B：流通手段C：贮藏手段D：世界货币E：土地4、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是。
A：土地价格是权益价格B：土地价格由生产成本决定C：土地价格总体呈上升趋势D：土地价格具有明显的地域性E：时间因素5、土地登记中，其他登记包括__。
A．更正登记B．异议登记C．预告登记D．查封登记E．土地总登记6、土地开发整理不包括__A．土地开发B．土地整理C．土地利用D．土地复垦7、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为(保留到小数点后一位)。
【2006年考试真题】A：314．3B：314．4C：315．0D：315．3E：时间因素8、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为。
A：20B：66．7C：75D：50E：合法性9、《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》(中办发[2007]11号)规定，省直厅(局)级单位和市(地、州、盟)、县(市、区、旗)党政机关办公楼建设项目，由__审批。
土地估价师《土地估价实务基础》：土地与房屋测量考前冲刺
土地估价师《土地估价实务基础》：土地与房屋测量考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是。
A：城市基础设施政策B：政府的土地政策C：土地利用规划D：城镇规划E：时间因素2、城市维护建设税的征收范围包括__。
A．城市B．县城C．乡村D．旧制村E．建制镇3、根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为__。
A．不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理B．体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理C．体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律D．不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理4、以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，应按照国家规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地．新增建设用地有偿使用费的上缴中央财政。
A：20％B：30％C：40％D：70％E：35％～50％5、根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，可以享受减免契税优惠待遇的是．【2006年考试真题】A：城镇职工购买自住住房B：房屋所有者之间互换房屋C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房D：取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设E：土地6、区位就是自然地理区位、经济地理区位和在空间地域上有机结合的具体表现。
A：社会地理区位B：城市地理区位C：交通地理区位D：工业地理区位E：时间因素7、采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是。
A：耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B：耕地补偿费、拆迁费、土地平整费C：耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D：青苗补偿费、拆迁费、土地平整费E：时间因素8、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2％．现上市需按作价入股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元／平方米．假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为元／平方米。
天津2016年下半年房地产估价师案例与分析：土地用途考试题
天津2016年下半年房地产估价师案例与分析：土地用途考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，分，6060分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。
A ．存量．存量 B ．增量．增量C ．流量．流量D ．减量．减量2、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。
A ．2000B ．1900C ．2100D ．1905 3、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
别墅求取的比准价格为元／㎡。
A ：7020B ：7091C ：7380D ：8580E ：工业用地的监测点评估价格：工业用地的监测点评估价格 4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为则承租人甲目前的权益价值为（）（）（）万元。
万元。
万元。
A ．6.19B ．6.42C ．7.20D ．9.585、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。
A ．房地产学会．房地产学会B ．房地产行业协会．房地产行业协会 C ．房地产管理部门．房地产管理部门D ．政府．政府6、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
2016土地估价师《理论与方法》资料：出让国有土地使用权的取得考前冲刺
2016土地估价师《理论与方法》资料：出让国有土地使用权的取得考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为__万元。
A．50.5B．67.5C．70.5D．72.52、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指。
A：某一区域的商服繁华程度B：某一区域受各级商服中心的影响程度C：市级商服中心对各级区域的影响D：商服中心的优劣E：时间因素3、宗地估价报告中，必须有__名以上土地估价师签名的报告才有效。
A．1B．2C．3D．44、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减__求得。
A．批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格B．原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格C．批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格D．批准时居住用地的土地使用权出让金5、所得税主要指的是__。
A．社会保险税B．企业所得税C．资本所得税D．个人所得税E．集体所得税6、农业土地侧重于土地的__A．经济条件B．地理位置C．自然条件D．土质状况7、采用（）法对固定资产计提折旧，其折旧额逐年递减。
A．直线C．平均年限D．年数总和8、基准地价是城镇土地市场的和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。
A：宏观性B：微观性C：指导性D：控制性E：时间因素9、评估基准地价需要用模型进行的，应根据__，从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。
A．土地等级B．土地收益C．地价的相关关系D．各地的土地市场条件E．土地制度10、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元／平方米，每年租金增长率为10％，每年支出总费用为380元／平方米．2008年该写字楼的房地纯收益为元／平方米。
【2008年考试真题】A：220B：346C：592D：700E：时间因素11、某一房地产，已知建筑物的重置价格为：1500元／m2，成新率为80％。
2016土地估价师土地估价实务剖析我国土地价钱的形式考前冲刺
2016土地估价师土地估价实务剖析：我国土地价钱的形式考前冲刺一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）一、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，和采纳的价值标准、估价方式就有可能不同。
【2006年考试真题】 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时刻因素二、关于土地价钱的要紧特点，以下说法不正确的选项是。
【2007年考试真题】 A：土地价钱具有明显的地域性B：土地价钱整体呈上升趋势 C：土地价钱具有充分的竞争性 D：土地价钱高低与社会经济水平相适应 E：时刻因素 3、框架结构的建筑物以__为繁重骨架。
A．墙体 B．柱和屋架 C．梁、柱、板 D．钢筋混凝土墙 4、估价对象土地利用方式中的不受政府计划限制。
A：土地用途 B：建筑高度 C：建筑容积率 D：建筑装修档次 E：时刻因素五、乡(镇)、村集体企业的建设用地利用权能够设定抵押的条件是。
A：补缴土地出让金 B：与地上的厂房等建筑物一起抵押 C：以土地所有权抵押 D：改变土地所有权性质 E：合法性六、企业建造办公大楼领用生产用原材料时，相关的增值税应借记的会计科目是。
A：治理费用 B：生产本钱C：在建工程 D：其他业务支出 E：土地7、以下用地中，不宜划拨供给的是。
A：军队伙房建设用地 B：工商治理所办公楼建设用地 C：上市公司捍卫科值班室建设用地 D：科技博物馆扩建项目建设用地E：35％～50％八、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一样与建筑物的重置价无关。
【2006年考试真题】 A：折旧费 B：维修费 C：保险费 D：治理费 E：时刻因素九、按行政原那么确信的居民出行购物距离比按市场原那么确信的距离要。
A：近 B：完全相同 C：略有不同 D：远 E：时刻因素 10、企业“预付账款”科目期末假设有借方余额，那么反映（）。
A．已预付的全数货款 B．退回多付的货款 C．已结转的预付款 D．尚未结转的预付款1一、国务院办公厅关于《印发省级政府耕地爱惜责任目标考查方法的通知》(国办发[2005]52号)规定，从2006年起，每__年为一个计划期，在每一个计划期的期中和期末，国务院对各省、自治区、直辖市各考核一次。
房产估价师经营与管理辅导：获取土地使用权的途径
(1)⼟地使⽤权出让 国⼟资源部从2002年7⽉1⽇开始实施《招标拍卖挂牌出让国有⼟地使⽤权规定》，从2003年8⽉1⽇起施⾏的《协议出让国有⼟地使⽤权规定》。
按照这些规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性⽤地，须以招标、拍卖或者挂牌⽅式出让，特殊情况下才允许协议⽅式出让。
各种出让⽅式的具体界定是： 1)招标出让国有⼟地使⽤权。
是指市、县⼈民政府⼟地⾏政主管部门(以下简称出让⼈)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法⼈和其他组织参加国有⼟地使⽤权投标，根据投标结果确定⼟地使⽤者的⾏为。
2)拍卖出让国有⼟地使⽤权。
是指出让⼈发布拍卖公告，由竞买⼈在指定时间、地点进⾏公开竞价，根据出价结果确定⼟地使⽤者的⾏为。
3)挂牌出让国有⼟地使⽤权。
是指出让⼈发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的⼟地交易场所挂牌公布，接受竞买⼈的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截⽌时的出价结果确定⼟地使⽤者的⾏为。
4)协议出让国有⼟地使⽤权。
是指国家以协议⽅式将国有⼟地使⽤权在⼀定年限内出让给⼟地使⽤者，由⼟地使⽤者向国家⽀付⼟地使⽤权出让⾦的⾏为。
该⽅式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采⽤招标、拍卖或者挂牌⽅式出让时，⽅可采⽤。
即“在公布的地段上，同⼀地块只有⼀个意向⽤地者的，肯可采取协议⽅式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性⽤地除外。
(2)⼟地使⽤权划拨 ⼟地使⽤权划拨，是指县级以上⼈民政府依法批准，在⼟地使⽤者缴纳补偿、安置等费⽤后将该幅⼟地交付其使⽤，或者将⼟地使⽤权⽆偿交付给⼟地使⽤者使⽤的⾏为。
对于房地产开发商⽽⾔，以⾏政划拨⽅式获取⼟地使⽤权，通常涉及私⼈参与的城市基础设施⽤地和公益事业项⽬和国家重点扶持的能源、交通、⽔利等项⽬的⽤地。
经济适⽤房和廉租房项⽬⽤地，⽬前也通过⾏政划拨⽅式供地。
以⾏政划拨⽅式供应⼟地时，除使⽤协议⽅式外，也逐步开始采⽤公开招标等竞争性⽅式。
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2016年土地估价师案例分析：土地估价业务获取的途径考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。
A：980B：1000C：1002D：1020E：时间因素2、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元／平方米，成新率为80％．据调查同类房地产年净收益为每平方米180元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为元／平方米。
【2007年考试真题】A：2200B：2500C：2600D：2900E：时间因素3、国家通过一系列法律的、经济的、技术的以及必要的行政等手段，确定并调整土地利用的结构、市场和方式，以保证土地资源合理利用与保护是指__管理。
A．土地权属B．土地利用C．土地资源D．土地分配4、在建立路线价及其修正体系的基本程序中，首先是要。
【2008年考试真题】A：设定标准深度B：划分地价区段C：划分地价等级D：划分路线价调查区段E：时间因素5、能在生产领域以最少的资源消耗生产出最多的、能适合社会需要的产品，主要取决于__。
A．先进的技术水平和生产工艺B．合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等C．所取的地理位置、环境占主要因素D．资源合理开发、有效利用E．产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值6、一个完善、正规化的货币制度，主要包括的要素有__。
A．确定货币金属与规定货币单位B．规定本位币和辅币的铸造，发行和流通C．确定纸币发行和流通的程序D．确定国家的货币准备制度E．确定纸币的规模、类型7、建设单位管理的内容包括__。
A．建设单位设施费B．建设单位开办费C．建设单位经费D．建设单位监理费E．建设单位勘察项目材料费8、土地估价适用原则不包括。
A：替代原则B：需求与供需原则C：协调原则D：合法原则E：国家实行土地估价师资格认证制度9、在国有企业改制中，不存在“继续保留原划拨建设用地使用权5年以上”情形的是__。
A．城市基础设施用地B．国有企业兼并国有企业C．在国有企业兼并中被兼并的，一方属于濒临破产的企业D．国有企业改组为国有独资公司10、土地资源利用的社会因素不包括__A．社会发展水平B．社会需求C．人口状况D．土地价格11、土地的__迫使人们必须节约、集约利用土地资源。
A．面积有限性B．位置固定性C．质量差异性D．功能永久性12、《廉租住房保障办法》规定，申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向__提出书面申请。
A．户口所在地街道办事处或者镇人民政府B．市(区)、县人民政府建设(住房保障)主管部门C．民政部门D．国土资源主管部门13、定级单元是。
A：四条街道围成的区域B：一个独立宗地C：内部特性和区位条件相对均一的地块D：一个街区E：时间因素14、某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限还有2年，则该土地价格应为__万元。
A．50000B．20000C．10000D．2500015、按照《招标投标法》的规定，招标公告与投标邀请书应当载明同样的事项，具体内容包括__。
A．招标项目的性质B．招标项目的数量C．招标项目的推动力度D．招标项目实施地点E．招标项目的实现目的16、根据《基本农田保护条例》的规定，需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，__。
A．不划入基本农田保护区B．有选择地划入基本农田保护区C．全部划入基本农田保护区D．优先划入基本农田保护区17、保证样本调查质量的关键是__。
A．制订周密的资料收集计划B．编制准确的调查表格C．调查人员的技能掌握与运用D．选择正确的调查方法18、在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。
下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是（）。
A．“城镇住宅用地”，“50年”B．“综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”C．“49680.53平方米”，“宗地界址点坐标J001 -J018” D．“新源路209号”，“建筑限高30米，建筑距道路红线5-8米”19、下列不属于非法批地的是__。
A．省级人民政府批准征收基本农田以外的耕地40亩B．省级人民政府批准征收基本农田C．市级以上人民政府批准农用地转用D．省级人民政府批准征收基本农田以外的耕地40公顷20、下列__情况下，可以依法收回国有土地使用权。
A．因地震造成原出让土地上的商场倒塌B．因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地C．因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地D．因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率E．土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期21、地价评估中，利息率应参照同期确定。
【2006年考试真题】A：银行存款利率B：银行贷款利率C：国债利率D：投资报酬率E：时间因素22、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的__。
A．重置价格B．重建价格C．市场价格D．收益价格23、在影响土地价格的诸多因素中，基础和公用设施条件属于。
A：一般因素B：区域因素C：个别因素D：经济因素E：合法性24、新企业所得税法所称，是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。
A：非居民企业B：居民企业C：国有企业D：外资企业E：土地25、某商业企业拟改制上市，其用地面积为950平方米，属于划拨用地，现需补办出让手续．经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，当地政府收取出让金标准为地价的40％，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为。
【2004年考试真题】A：36万元B：40万元C：90万元D：100万元E：时间因素二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/m2、850元/m2和900元/m2，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为（）元/m2。
A．820B．845C．850D．8572、土地登记中，其他登记包括。
A：更正登记B：异议登记C：预告登记D：查封登记E：土地总登记3、确定固定资产重置成本的方法有．【2004年考试真题】A：成新率法B：细节分析法C：物价指数法D：功能价值法E：前期费用4、证券投资基金的创立和运行涉及。
A：监督人B：管理人C：托管人D：发起人E：投资人5、有关部门为掌握全国每年新增建设用地的数量，宜采用的方式进行统计调查。
A：全面调查B：经常性调查C：典型调查D：一次性调查E：取得开工许可证6、（）是会计法规体系中最具权威，最具法律效力的法律规范。
A．《中华人民共和国注册会计师法》B．《中华人民共和国会计法》C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》D．《中华人民共和国会计管理条例》7、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为__。
A．工业B．商服C．办公D．宾馆8、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用时，需征收耕地占用税．【2007年考试真题】A：种植粮食作物、经济作物的土地B：菜地C：园地D：林地E：草地和水面9、我国的城市规划一般分为。
A：城市总体规划B：城市统一规划C：城市详细规划D：城市一般规划E：城市分区规划10、人类虽然能移山填海，扩展陆地；或围湖造田，增加耕地，但这仅仅是土地用途的转换，并没有增加土地面积。
这表明了土地的__自然特性。
A．土地面积的有限性B．土地位置的固定性C．土地质量的差异性D．土地永续利用的相对性11、下列有关建筑物折旧的说法正确的是。
A：折旧率与耐用年限有关B：折旧率与使用状况有关C：物理折旧与使用状况无关D：相同建筑物的年折旧额相同E：建筑物年折旧费与建筑结构有关12、第二次全国土地调查中，2009年下半年，各地对调查成果进行整理．并以__为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。
A．2007年10月31日B．2008年10月31日C．2009年10月31日D．2010年10月31日13、剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有．(2000年真题)A：根据实际投资状况采用重置成本法B：根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法C：根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法D：根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法E：市政府办公楼改造的地价评估14、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。
A．土地使用权B．土地租赁权C．永佃权D．地上权15、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。
其中土地他项权包括等多项权利。
A：土地所有权B：土地抵押权C：建设用地使用权D：宅基地使用权E：地役权16、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以__为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A．基准地价B．标定地价C．各类房屋的重置价格D．各类房屋的抵押价格E．各类房屋的租赁价格17、“开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，__表示在建工程的实际成本。
A．贷方B．贷方余额C．借方D．借方余额18、可以设定抵押权的土地权利包括等。
A：法律允许单独流转的建设用地使用权B：依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权C：依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权D：农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体建设用地使用权E：法律不允许单独流转的国有土地使用权19、土地所有权利使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
其中，单位之间的争议，由处理。
A：县级人民政府B：市级人民政府C：县级以上人民政府D：单位所在地人民政府E：35％～50％20、土地__是人们在一定社会制度下拥有土地的形式，是整个土地制度的核心。
A．使用制B．利用制C．所有制D．管理制21、土地附着物估价的基本方法中，不包括__。