税务-土地增值税相关税收要点 精品
税法知识之土地增值税
税法知识之土地增值税税法知识之关于土地增值税土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
下面是yjbys店铺为大家带来的关于土地增值税的税法知识，欢迎阅读。
一、关于收入的确认土地增值税纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。
非直接销售和自用房地产的收入确定(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
纳税人预缴土地增值税，以及进行土地增值税清算时取得的货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售收入，均为不含增值税收入。
土地增值税无论预缴还是清算，计税依据均不包含增值税。
二、土地增值税扣除项目(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;(三)房地产开发费用;(四)与转让房地产有关的税金;(五)国家规定的其他扣除项目。
扣除项目应当符合下列要求：(一)经济业务应当是真实发生的。
(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。
土地增值税税收政策及清算申报表讲解57页PPT
➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税知识点全面
土地增值税知识点全面一、土地增值税的基本概念和作用：1.基本概念：土地增值税是指在土地所有权转移过程中对土地增值所应纳的税款。
2.作用：土地增值税的设置可以起到调控土地市场、合理配置土地资源、防止土地价格过快上涨的作用。
二、土地增值税的征收对象和方式：1.征收对象：土地增值税的征收对象是土地增值所得。
2.征收方式：土地增值税的征收方式一般包括两种，即等额综合征收方式和分类征收方式。
三、土地增值税的税率和计算方法：1.税率：土地增值税的税率是根据不同地区、不同类型的土地和不同的政策来确定的，一般为5%至20%不等。
2.计算方法：土地增值税的计算一般采用增值额乘以税率的方法，即增值额×税率=土地增值税。
四、土地增值税的减免政策和条件：1.减免政策：土地增值税的减免政策主要包括首次购房、个人住房、农村宅基地、企事业单位自用住房等方面的减免。
2.减免条件：土地增值税的减免条件包括购房人购房时间、购房人购房目的、购房人家庭人口等方面的条件。
五、土地增值税的征收管理和监督：1.征收管理：土地增值税的征收管理主要包括税收机关的税收征收、税务登记、税务查账等方面的管理。
2.监督：土地增值税的监督主要由税务机关和监察机关负责，他们要对税收征收、纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查。
六、土地增值税的经济影响和社会效益：1.经济影响：土地增值税的征收可以有效调节土地市场，抑制投机行为，稳定土地价格，促进土地资源的合理利用。
2.社会效益：土地增值税的征收可以增加财政收入，为社会公共事业的建设提供资金支持，提高土地资源的利用效率。
七、土地增值税的现状和发展趋势：1.现状：当前，我国土地增值税的征收管理还存在一些不足，如税收征管力量薄弱、税收监督不到位等问题。
2.发展趋势：未来，随着我国经济的发展和土地市场的规范化，土地增值税的征收管理将更加完善，减免政策将更加合理，税收征管力量和监督力量将得到进一步加强。
综上所述，土地增值税是一种重要的税种，对于调节土地市场、合理配置土地资源具有重要的作用。
土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点
土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点王洪沙春屏黄传海土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。
土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。
现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。
一、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。
作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。
（二）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。
（三）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。
（四）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有：（一）收入确认方面1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令［1993］第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
”2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
土地增值税税务稽查关注点
土地增值税税务稽查关注点1.对普通标准住宅的界定是否符合要求。
是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。
2.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
3.是否按规定确定土地增值税的清算单位。
4.是否按规定进行成本费用分摊。
《土地增值税清算管理操作规程》第二十条审核扣除项目需把握的总原则：（一）成本、费用支出行为要具备合法性。
违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。
（二）成本、费用支出要具备真实性。
虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。
（三）成本、费用支出要具备直接性。
与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。
（四）成本、费用支出要取得合法有效凭据。
应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。
（五）扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集；对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。
（六）纳税人成片受让、分期开发项目的，取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。
（七）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（八）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
前期工程费：是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。
包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。
基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
房开企业缴纳的或实际发生的项目以外的市政工程配套费用，在进行土地增值税清算时，不得作为扣除项目扣除。
土地增值税清算政策及筹划技巧
土地增值税清算政策及筹划技巧土地增值税是指在土地出售或转让时，根据土地增值额收取的一种税收。
土地增值税清算政策以及筹划技巧是指如何根据相关政策以及法律规定，合法地减少土地增值税的支付金额，从而达到合理规避税收风险的目的。
下面将就土地增值税清算政策和筹划技巧进行详细分析。
一、土地增值税清算政策1.税率和适用范围：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税税率为30%，适用的范围包括城市房地产开发、土地集中连片开发以及武装力量用地等。
2.纳税计算：土地增值税的纳税计算采用差额计税法，即纳税额等于转让价款减去购置土地成本、建设等费用、税金和合理的利润，然后按照税率计算。
3.税收申报和缴纳：纳税人需要在土地转让后60天内向税务机关申报土地增值税，并在90天内完成税款的缴纳。
二、土地增值税筹划技巧1.合理的土地成本计算：在计算土地增值税时，可以尽量合理地计算土地购置成本。
例如，可以将购置土地的价款、开发建设费用以及相应税费等作为计算基数，从而减少土地增值额，降低纳税金额。
2.合理挪用费用投入:对于土地开发商来说，可以将一部分费用挪入其他地方投资，采取循环输转企业的方式，降低应纳税额。
3.分割转让筹划：当一块土地存在多个使用权人时，可以将土地进行分割转让，从而减少每位权利人应缴纳的土地增值税。
4.转让方式筹划：可以通过合理选择转让方式来减少土地增值税的税负。
例如，可以选择以股权转让、资产重组等方式进行土地转让，从而实现减税优惠。
5.合理利用税收政策：根据不同地区对土地增值税的优惠政策，合理地运用各项政策降低纳税金额。
例如，可以选择在政策支持力度大的地区进行土地转让，享受相关税收优惠。
6.合理规避税务风险：在土地增值税筹划过程中，需要注意避免税务风险。
合法合规地进行筹划，避免违反相关法律法规，以免面临税务处罚。
综上所述，土地增值税清算政策和筹划技巧可以帮助土地开发商和土地使用权人合理规避税收风险，降低税负。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
土地增值税税收管理及纳税筹划方法
土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。
为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。
在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。
一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。
在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。
土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。
其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。
二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。
具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。
例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。
2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。
政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。
3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。
政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。
三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。
在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。
例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。
2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。
土地增值税政策汇总
土地增值税政策汇总
一、关于土地增值税的政策
1、关于土地增值税法律的规定：
（1）根据地区情况，政府有权按时调整土地增值税的税率。
（2）根据特定地区的情况，政府有权按时调整土地增值税的申报期限。
（3）土地增值税征收范围：任意亩数土地（包括但不限于公共土地）在一定时期内价格增长所形成的增值税税收。
（4）土地增值税的纳税义务人：具有土地所有权或使用权的纳税人；以及出售土地的纳税人。
2、土地增值税税率：
（1）一般税率：对具有土地所有权或使用权的纳税人和出售土地的
纳税人，其土地增值税一般税率为20%；
（2）减免税率：对一些特殊土地，如城市焚毁的土地，可以根据地
方实际情况减免土地增值税。
3、土地增值税的免税政策
一般来说，土地增值税不享受任何免税政策，但在一些特殊情况下，
可以享受部分免税政策：
（1）国家规定土地增值税收入可以用于促进社会经济发展，以及部
分灾区的重建和改造，可享受50%的土地增值税减免。
（2）采用凯旋项目成立的工业独立企业，土地增值税可免收五年，延期支付三年。
土地增值税记忆点
第 04 讲土地增值税（知识点）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
（说明）单位包含各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
这里所称个人包含个体经营者和其他个人。
此外，还包含外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
二、征税范围〔一〕征税范围的一般规定1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。
2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
3. 房地产继承、赠与不征〔赠与指将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人和公益性赠与的行为〕。
〔二〕征税范围的特别规定1.房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
2. 房地产交换征〔个人之间互换自住宅可以免征〕。
3. 合作建房。
建成后自用，暂免；建成后转让，征税。
4.房地产的出租不征。
5.房地产的抵押。
抵押期不征；抵押期满，不能归还债务，房地产抵债，征税。
6.房地产的代建行为不征。
7.房地产的重新评估不征。
（例题-推断题）〔2022 年〕转让国有土地使用权的行为，应征收土地增值税。
〔〕（正确答案）√（答案解析）转让国有土地使用权将导致国有土地使用权权属转移，对转让方依法征收土地增值税，对受让方依法征收契税。
（例题-推断题）〔2022 年〕房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。
〔〕（正确答案）√（答案解析）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为不征收土地增值税。
（例题-单项选择题）〔2022 年〕依据土地增值税法律制度的规定，以下各项中，属于土地增值税纳税人的是〔〕。
土增税扣除项目及税率
土地增值税扣除项目一、扣除项目的内容（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）【注意】（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配第二次分配：在已完工和未完工之间分配第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用——按标准扣除它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内【注意新增内容】全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
”4.与转让房地产有关的税金【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
土地增值税清算总结
土地增值税清算总结1. 引言土地增值税是指在土地流转、转让过程中由增值税法律规定的税收。
土地增值税清算是指在一个财务年度结束后，对土地增值税进行核算和结算的过程。
本文旨在总结土地增值税清算工作中的关键要点和注意事项。
2. 清算流程土地增值税清算一般包括以下几个步骤： - 收集土地流转、转让相关的合同、文件和证明材料。
- 核对土地流转、转让的相关信息，包括土地所有权人、转让方、购房方等。
- 计算土地增值税的应纳税额。
- 缴纳土地增值税，办理纳税申报和缴费手续。
- 编制土地增值税清算报告。
3. 数据收集与核对在进行土地增值税清算前，需要收集土地流转、转让的相关合同、文件和证明材料，并进行核对。
具体包括： - 土地流转、转让合同及附件。
- 土地使用权证或不动产权证。
- 收款凭证和付款凭证。
- 土地评估报告和鉴证报告等。
在核对材料时，应注意确认转让方、购房方的身份和纳税人资格，以及合同和证件的真实性和有效性。
4. 税款计算与申报根据土地增值税法规定的计税方法和税率，计算土地增值税的应纳税额。
一般来说，土地增值税的计税方法有按照差额征收、按照比例征收和按照一次性征收三种方式。
具体计算方法可以根据当地税务部门的要求进行。
计算完成后，需在规定的时间内办理纳税申报并缴纳土地增值税。
纳税申报可以通过税务部门的网上申报系统或线下提交纳税申报表进行。
5. 清算报告编制土地增值税清算报告是对土地增值税清算过程的总结和归纳，内容一般包括以下几个方面： - 清算期间内流转、转让的土地信息和相关合同、证件的摘要。
- 税款计算和缴纳情况的汇总表。
- 清算过程中遇到的问题和解决办法的记录。
- 其他需要说明的事项。
在编制清算报告时，应确保报告的准确性和实事求是，并按照当地税务部门的要求进行报告的格式和内容。
6. 结论土地增值税清算是一个重要的财务工作，需要收集、核对和计算大量的数据，同时要遵守税收法规和税务部门的要求。
土地增值税重点
第 5 单元土地增值税单元考点框架考点 13：交不交土地增值税〔★★★〕〔P270〕〔一〕纳税人土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
〔二〕征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让土地使用权的行为征税，对出让土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方法无偿转让的房地产，不予征税，但并非全部名为“赠与〞的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包含：（1）房产全部人、土地使用权全部人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的行为；（2）房产全部人、土地使用权全部人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
（经典例题48·推断题）房产全部人将房屋产权赠与直系亲属的行为，不征收土地增值税。
〔〕（答案）√〔三〕特别业务的处理1.房地产的交换（1）房地产交换属于土地增值税的征税范围；（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
2.合作建房对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
3.房地产的出租：不属于土地增值税的征税范围。
4.房地产的抵押 vs 抵债对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。
辨析一下情形契税土地增值税出让√×出租××抵押××抵债√√5.房地产代建行为：不属于土地增值税的征税范围。
6.房地产进行重新评估而产生的评估增值：不属于土地增值税的征税范围。
7.房地产开发企业〔1〕房地产开发企业将开发的局部房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
税务师考试复习-土地增值税
第三章土地增值税第一节概述第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
（一）征税范围的一般规定（三把标尺）标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。
土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
（二）具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征）【小结】（哪些征；哪些不征；哪些免征）三、税率(序号均与教材序号一致)第三节转让房地产增值额的确定在计算土地增值税时，首先应该考虑是什么样的纳税人：卖地有卖地的方法，卖房有卖房的方法；新房有新办法，老房有老办法。
一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
二、扣除项目及其金额（一）新项目转让——房地产企业扣5项（新房子有新办法）1.取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。
其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题）（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
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土地增值税相关税收政策汇编佛山市地方税务局二〇〇八年十一月目录第一部分基本政策 (1)1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例 (1)1.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 (2)1.3 转发《广东省土地增值税征收管理办法》的通知 (8)第二部分政策规定 (10)2.1 国家税务总局关于外商投资企业、外国企业及外籍个人适用税种问题的通知（摘录） (10)2.2 转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知 (10)2.3 转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（摘录）112.4 转发国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（摘录） (14)2.5 国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复 (19)第三部分征管类 (19)3.1 转发财政部关于印发交纳土地增值税会计处理规定的通知 (19)3.2 转发财政部等三部门关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知 (21)3.3 关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知 (23)3.4 广东省地方税务局、国土厅转发国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (25)3.5 广东省地方税务局、建设委员会转发国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（摘录） (27)3.6 转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (28)3.7 财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（摘录） (29)3.8 广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录） (30)3.9 转发财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知 (31)第四部分佛山市政府相关政策 (33)4.1 佛山市政府关于调整转让土地使用权的土地增值税征收率的复函 (33)4.2 佛山市地方税务局转发《关于确定土地增值税若干问题的批复》的通知 (34)第五部分土地增值税清算 (38)5.1 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (38)5.2 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (38)5.3 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 (39)5.4 转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知 (43)附件：土地增值清算四级超率累进税率表（自行整理） (74)第一部分基本政策1.1 中华人民共和国土地增值税暂行条例１９９３年１２月１３日中华人民共和国国务院令第１３８号发布第一条为了规范土地，房地主市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额：（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。
增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。
增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。
增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起７日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。
土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条土地增税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条本条例自１９９４年１月１日起施行。
各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
1.2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995年1月27日财法字[1995]6号国税函[20XX]538号文规定，从20XX年7月1日起取消细则第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。
第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之间的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须当税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十一条条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。