土地使使用税+契税

青地税函【2009】128

三、应纳土地使用税计算公式 每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积 ×（1－截至上月末累计销售商品房交付使用的 建筑面积÷商品房可售总建筑面积）×土地使用 税单位税额标准÷12

四、开发初期应税土地总面积不包括经规划部门 批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼 儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面 积。

但客观事实是，购地签约时间、土地出让（转让 ）支付日、交付土地时间与土地使用证签发日期 有一段时间差距；平改房及城中村建设过程中甚 至会有先建设后补签约办证情况，财务处理上也 随之相对滞后， 186 号文件在执行过程中就会不 宜把握从而大打折扣。

但是：如由于政府动迁不及时等原因，政府没有 按照合同约定的时间将土地交付给受让者，土地 受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付 土地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明 该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经 主管地方税务部门确认后，可按补充合同或政府 有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务 发生的时间。

案例2：某市A房地产企业，2013年2月份取得了22 万 平 土 地 使 用 权 。 该 土 地 招拍 挂 前属 于 耕地 ， 2012 年 10 月由土地收储中心收储，并缴纳耕地占 用税，地税部门开具完税凭证给土地收储中心。 该公司认为缴纳耕地占用税一年后缴纳土地使用 权，因此从 2013 年 10 月才开始缴纳土地使用税， 该公司处理是否正确？
五、企业破产--免征契税；减半征收契税 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权 人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务 的土地、房屋权属，免征契税； 对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按 照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法 规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部 职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的 ，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税 ；与原企业超过 30% 的职工签订服务年限不少于 三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

财税[2006]186号 文件
企业有偿取得土地使用权，城镇土地使用税
的缴纳时间的确定：
合同约定交付土地时间的，从合同约定交付土 时间的次月起缴纳 合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次 月起缴纳 上述政策2007年1月1日起执行
财税[2006] 186号 文 件
缴纳土地使用税的时间不以办证日期、实际交付土地的日 期、实际付款日期为准！
免征城镇土地使用税的荒山、林地和湖泊恢复征税

案例：某经营性公墓于 2002 年 4 月注册成立， 于 2010 年征用了 5000 平方米的荒山作为储备用 地，逐步投入使用。截至 2013 年底，该公墓仍 有 3000 平方米的荒山用地未利用，每年按季度 申报缴纳城镇土地使用税时，均向当地税务机 关出具税收优惠事项备案报告表、土地权属证 明、企业占地情况平面图、使用土地明细情况 和国家土地部门出具的土地性质证明。 2014年 2月初，税务机关要求该公墓对尚未利用的 3000 平方米荒山用地从 2014 年起减半申报城镇 土地使用税。
（1）土地收储中心是否是耕地占用税的纳税义务 人？ 根据《国家税务总局关于耕地占用税征收管理有 关问题的通知》(国税发 [2007]129号）第一款规定 ：耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批 文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的 ，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的 ，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地 人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地 人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地 人为纳税人。 （先批后占、先占后批）
《财政部、国家税务总局关于企业范围内的荒山、 林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知 》（财税〔2014〕1号） 对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山 、林地、湖泊等占地，自 2014 年 1 月 1 日 -2015 年 12 月 31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税，自 2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。 《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体 问题的补充规定〉的通知》（〔89〕国税地字第140 号）第十二条规定，对企业范围内的荒山、林地和 湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区和直辖 市税务局审批，可暂免征收土地使用税。自2014年1 月1日起废止

财税【2012】4号文 “非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司 ，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资 企业（公司）在新设公司中所占股份超过 50% 的， 对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、 房屋权属，免征契税。 国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国 有控股公司占新公司股份超过 85% 的，对新公司承 受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。

契
税
财政部 国家税务总局 关于进一步支持企业事 业单位改制重组有关契税政策的通知 财税„2015‟37号

一、企业改制---免征契税 企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整 体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司 或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限 公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企 业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所 持股权（股份）比例超过 75% ，且改制（变更） 后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更 ）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税 。

案例 1：某房地产公司开发某项目，征地签订土地 出让合同金额 2.19亿元，土地面积 29.32万㎡，实 际支付土地款 2亿元。出让方由于厂房拆迁进度等 原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生 土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该 宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。 土地使用税纳税义务发生的时间如何确定？

1、降低了持股比例； 2、取消了对原事业单位职工安置的要求。

三、公司合并---免征契税。 两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约 定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对 合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免 征契税。

四、公司分立---免征契税。 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个 以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公 司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。


财税〔2015〕37号 废除了国有企业的特殊待遇，改为普惠制，增加 了“并在改制（变更）后的公司中所持股权（股 份）比例超过75%”，这对整体改制时引入新的 股东且不超过25%的也能免征契税.

二、事业单位改制---免征契税 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资 主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份） 比例超过 50% 的，对改制后企业承受原事业单位 土地、房屋权属，免征契税。
城镇土地使用税
房地产开发企业对城镇土地使用税上存在误区具 体表现在： 1、商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需 缴纳城镇土地使用税； 2、只有实际交付土地并办理了土地使用证，才需 缴纳城镇土地使用税； 3、拿到建设部门的预售证以后，从收到的第一笔 预收款起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城 镇土地使用税； 4、从拿到预售证之日起就应停止缴纳该预售证注 明房产所处土地的城镇土地使用税；

房地产企业将房产销售给客户到为客户办理好《土 地使用证》要经历一段较长的时间，那么是以收取 第一笔购房款之日、签订《房地产预售合同》之日 、房产交付使用之日、《房产证》发证之日，还是 以住户取得的《土地使用证》签发日期作为房地产 企业缴纳土地使用税义务的终止期限？
青地税函【2009】128

二、纳税义务的截止时间房地产企业开发商品 房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间 为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付 使用的当月末。 商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房 屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋 的钥匙交付给买受人。
土地百度文库用税计税依据（即计税面积）确认

《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行 规定》（国税地字[1988]015号）第六条：“纳税人实际占 用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定 的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持 有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面 积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报 土地面积。” 由于房地产开发过程中土地使用权变更有很强的时点性， 纳税义务的起点与终点难以确定，客观上造成计税面积难 以准确核算。
财税[2015]37号第十条对相关概念进行了界定，避 免实务中由于对概念的不同理解而产生争议。 本通知所称企业、公司，是指依照我国有关 法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。 本通知所称投资主体存续，是指原企业、事业 单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资 人的出资比例可以发生变动；投资主体相同，是指 公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比 例可以发生变动。

土地使用税计税依据（即计税面积）确认

建造期间土地使用税应纳税额=单位税额×(总计税面积-免 税面积) 1、总计税面积的确定 房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依 据下面两个规定： 《城镇土地使用税暂行条例》第三条：土地使用税以纳税 人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收 。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖 市人民政府根据实际情况确定。

争议点：与立法初衷相违背
《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土 地缴纳城镇土地使用税问题的公告》国家税 务总局2014年74号

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地， 不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国 家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策 的通知》（财税〔2006〕186 号）第二条规定，从 合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使 用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订 的次月起缴纳城镇土地使用税。


《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂 行规定》(国税地字[1988]015号)第六条：纳税人实际占 用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确 定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税 人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的 土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据 实申报土地面积。


2.免税面积的扣除：经济适用房用地和廉租房用地面积 扣除 《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和 住房租赁有关税收政策的通知》( 财税 [2008]24 号 ) 第一 条第 (二 )项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项 目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经 济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按 廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例 免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。 3、对于其他符合优惠政策列明用途 (学校、医院、托儿 所、幼儿园，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用 地、道路用地。
销售阶段：土地使用税纳税截止日期
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生
财税[2008] 152号第三 条
变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，
其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实 物或权利状态发生变化的当月末。
1、实物发生变化：如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开 发企业，房屋被拆除了，土地撂荒 2、权利发生变化：主要是办理相关手续，即《产权证》、《土 地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生 变化了 3、状态发生变化：应该理解为是否改变原状和实物形态。如原 来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地 是耕地，现在变成了撂荒地。


耕地一般先由区政府统一向省政府报批土地，待 批复后统一纳入区土地储备交易中心，然后再招 拍挂。土地收储中心收储耕地，办理好转用手续 后再招拍挂转让出去。这种情况应该由土地收储 中心负责缴纳耕地占用税。
（2）土地收储中心缴纳耕地占用税， A房地产企 业取得该土地使用权是否可以免征一年土地使用 税？ 购地时，土地整理中心代缴的耕地占用税。虽然 这部分税金包含在地价中，但耕地占用税完税证 明的纳税人名字是土地收储中心， A 房地产企业 不是该地块的耕占税纳税人，因此不得减免一年 的土地使用税。