论商品房预售制度的完善
我国商品房预售制度的完善
２引入 企业 信用 评级 体系 ， ． 实施 差异化 按揭 管理 。 不同信 对
者 定金 ， 并在 以后确定 的时间将 预售 的房 屋及所 有权 转移给 买房 用等 级的房 地产 商 实行 不 同的按揭 贷 款政 策 。对 开 发商 的违规 人 的一 种法律 行 为 。 。 行为 ， 降低 信 用评价 等级 作为 惩罚 。 于信用 等级 不够 条件 的 以 对
房屋 “ 层售卖 、 分 分期付 款 ” 的销 售行 为， 屋分 批分 期卖 给广 大 房
２ ．商品房 预售 市场 ， 发 商和购 房者 掌握 的信息 严重 不对 开
买房人 ， 这种 销售模 式一经推 出， 在香港流 行 ， 为香 港房地 产 称 ， 大 了购房者 的 风险 。当开 发商 提前 拿到预 收款 ， 前 收回 就 成 加 提 市场 销售 的一个 创新 。 然而 ， 在商 品房预售 时 ， 由于 预售 合 同履 大 部分乃 至全 部成本 之后 ， 他们 就没 有 了后顾之 忧 ， 便通 过 囤积 行期 限长 ， 发因 素多 ： 突 同时， 房者和 开发 商在 了解信 息 、 买 经济 居奇 等方式 步步推 高房 价上涨 ， 而房价 的上涨 又为 开发商更方 便 实 力的差 距 ， 决定 买房者 在预 售合 同中处于 弱势 地位 ， 都 其权益 地 收取下 一个 项 目的预 收款创 造 了条件 ， 推动 房价屡 创新 高 。 容 易受 到侵 害 。因此 ， 我们应 立足 国情 ， 鉴海 外主要 经济 体管 借 理预售 制 的成熟 措施 ， 对现有 预售 制进行 改革 ， 以探索 适合 我 国
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｄ Ｓ ｃｅ ｙ ｅ ａ Ｓ ｓｅ Ａｎ ｏ ｉｔ
｛占 ｌ 轧金 ； Ｉ
己１年１（ ） 口口 Ｌ 中 月
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
商品房预售制度
浅析商品房预售制度摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
论我国商品房预售制度的完善
建立 分 散损 害 赔 偿风 险 机制 是解 《 海商 法》 规定 的责 任 限额 ， 则受害 人 的利益将 获得 更 少 的保护 。 设 立船 舶 油污 损 害赔 偿基 金 ， 决这 一 问题 的根 本 之道 。口 三、 从环境保护角度构想船舶油污损害赔偿责任主体 （ 者： 作 任职 于厦 门市 湖里 区人 民法 院 ， 央广播 电视 大 学 中 船 舶 油污 对 环 境造 成 了污 染 ， 其恢 复 非常 困难 ， 需要 巨大 法学专业本科 ． 究方向： 研 法学 ） 的投 入 。 ｌ８ ９９年 ３月 ２ ４日， 轮 Ｅ ｘ ｎＶ ｌｅ 在阿 拉 斯加 的 油 ｘｏ ａ ｚ ｄ
＂
．
状，分析其存在的问 ＿
Ｉ ¨
及新近 颁 布施 行 的 《 权 法》 ， 对 这一 制度 作 了相应 具 体 的 物 等 均 规定 。经 过 十几 年 的发 展， 目前 预 售 已经 成 为商 品房 销 售 的主 献标 识码 ： 嚣。篝 Ａ 毫 要 方式 。 目前 ， 在房 地 产开 发 中 ， 定金 和 预付 收款 己 占到整 个 房 地产 开发 资金 的 ４ ％左 右 ， ５ 已成 为房地 产 开发 的 第一 大 资金 来源 ： 企业 自筹 资金 占房 地产 开发 资金 的 ３％左 右 ， 中大 约 Ｏ 其 商品房预售 制度的含义和发展现状 有 ７％是来 自于个 人 按揭 贷款 ， 屋 定金 和预 收 款 中也 有 ３％ ０ 房 ０ 商 品房 预 售是 指 ： 预售 方 （ 地产 开 发经 营 企业 ） 正在 “ 房 将 的资金 是来 自于 银行 贷款 ， 上 开发 贷 款也 占到 总开 发 资金 的 加 建 设而 尚未竣 工 的 房屋 预先 出售给 承购 方 ， 承购 方 交付 定金 或 ｌ％左右 ， ８ 地产开发中使 用银行贷款的总比重实际已经达 了 Ｊ 购 房款 ， 在未 来确 定 的 日期 将预 售 房屋 交付 给 承购 方 的一种 并 ５ ％以上 。我 国房 地产 业 仰 仗预 售这 一 扶 持性 政 策 ， 速 完成 ２ 迅 法 律 行 为 。在这 一 商 品 房销 售模 式 中 ， 购 方拥 有 以其购 得 的 ” 预 了资 本原 始 积 累。然 而 ， 品房 预 售制 度 在实 施 过程 中也 产生 商 房 屋 期 权 进 行抵 押 或 者 转 让 的权 利 以及在 商 品 房竣 工 后 获 取 了大 量 的道 德风 险和 市 场风 险 。 商 品房 所 有 权 等 ， 预 售 方则 拥有 要 求对 方 在商 品房 竣工 前 即 而
完善我国商品房预售制度的立法建议
妄
；
现行的法律 、 法规看似 非常的严密 ， 但存 知 ，一 房多售 ”的最 高记录为 “ “ 一房五 售 ，不符合 条件 的开发商不 能够 进入住
监 管
二 是 房 产 主 管 部 门和 土 地 管 理 部 门 要 原 因 之 一 在 于 缺 乏 严 格 的 市 场 准 入 和
缺 乏对 违反登记备 案制度 以及预售款项 退 出机 制。由于缺乏严 格的准人和 退出 用于非工程建设的开发商的处罚依据 ， 使 制度 ，导致在房地产价格 和利润大 幅提
得 商品房预售款项 使用得不到 有效的监 高 的驱 动下 ，大量企业过 度和无序 的涌
【 中图分类号 ： １．９ Ｄ９ ３ ９
【 文献标识码 ： Ａ ｆ 收稿 日期 ：０９ １ — ９ ２０— １２
管。例如， 国《 我 城市房地产管理法》 ６ 入 。而一些 不适应市场规律 或不符合 国 第 ７
式 等 这 些 都 是 风 险 分 担 机 制 的 重 要 组 成 担 的 投 资风 险 已 经 转 嫁 到购 房 者 身 上 立 法建 议
了 ，这 无疑为房 地产开发企业 解除 了后
顾之忧 。
（ ） 一 实行严格的准入和退出机制 目前 房地产预售出现众 多问题的重
关 键 词 ： 品 房 预 售 ； 入 和 退 出机 制 ； 商 准
教师 ， 主要从事 民商法、 行政பைடு நூலகம்法学口究 。
一
品房预售的市场准人条件和限制 ， 却有意 销 ，或者是 故意创造条件让 工商机关予
地疏忽了违反该法第 ４ 条第 ２ ３款的惩 以 吊销 。于是 ， 旦房子出 了问题 ， 发 ４ 、 一 开
我国商品房预售制度的现状与展望
我国商品房预售制度的现状与展望引言：商品房预售制源自香港的楼花按揭,改革开放以后被引入中国大陆，20 多年来，商品房预售制度的实施为我国房地产行业的蓬勃发展提供了巨大的助推力，在预售制度的推动下，现金回笼周期大幅缩短，从而激发了大规模建造房屋的热情，同时也为市场提供了更多的商品房供应，满足了市场需求，推动了城镇化的发展进程。
从实践来看，该制度确实有效地推动了房地产市场健康快速的发展。
然而，它所带来的负面影响和潜在风险包括项目未完成、房地产企业暴雷、违规销售、交易不公平、低效竞争等问题也逐渐显现，并且已经严重影响到房地产业的健康持续发展和居民购房需求的有效满足，成为社会关注的热点之一，越来越多的专家学者呼吁废除商品房预售制度。
显然，在当前房地产行业转型的特定阶段，无疑会引发一场关于商品房预售制度“存废与否”的热烈争论。
1.商品房预售制度的利弊分析1.1 商品房预售制度的积极意义从客观角度来看，我国房地产市场的繁荣发展离不开商品房预售制度的有力推动。
我国福利分房制度在九十年代初期左右结束，但施行商品房买卖制度存在客观现实问题，如房企资金紧缺，难以独立完成商品房的建设；地方政府缺钱，依赖土地财政；老百姓改善住房条件的意愿极强等。
所以商品房预售制度应运而生，有效盘活商品房市场。
首先，增加开发商的融资途径。
房企提前出售商品房拿到回款，提高资金周转率，房企迅速扩张，短短20 多年间创造了很多千亿级乃至万亿级的世界房企。
其次，缓解紧张的住房需求。
预售制度迫使房企加快开发速度，增大了房屋的供给数量，且商品房的预售价格相较于现房销售价格而言，有大约10%-20%的降价幅度,更能刺激购房者的消费欲望，为房市带来增量，有效缓解紧张的住房需求。
最后，推动城镇化进程。
在改革开放初期，国内住宅供应严重短缺，预售制度使得国内城镇化进程加快，房地产市场取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年的城镇化路程。
1.2 商品房预售制度的负面效应不可否认，随着市场进入存量时代,商品房预售制度的负面效应愈发凸显。
浅谈对完善我国商品房预售制度的几点思考
浅谈对完善我国商品房预售制度的几点思考一、题目：完善商品房预售制度的必要性分析随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产市场也出现了许多新的问题和挑战。
商品房预售制度作为房地产市场的重要组成部分，其完善不仅关系到消费者的利益，还关系到市场运作的健康发展。
本论文从完善商品房预售制度的必要性出发，分析了当前预售制度存在的问题和原因，并提出了相应的改进建议，以促进房地产市场的稳定和可持续发展。
二、题目：我国商品房预售制度的现状概述商品房预售制度是指在房屋建设工程开工前，房地产企业设立的预售许可证，在向购房者展示销售计划和房屋销售情况之后，以预售的方式销售房屋，在购房者全额支付购房款项之后，将已开工的房屋在规定期限内交付给购房者的一种制度。
目前，我国商品房预售制度存在许多问题，其中主要包括：虚假宣传、收取“定金”、未按约定时间交房、交付房屋质量不达标等。
这些问题的出现，不仅给消费者带来经济损失，还扰乱了市场秩序，对房地产市场的健康发展带来了不利影响。
三、题目：完善商品房预售制度的建议为了解决当前预售制度存在的问题，促进房地产市场的稳定和可持续发展，本论文根据实际情况和经验，提出以下改进建议：（1）进一步规范预售制度。
通过立法和加强监管，明确预售工程的范围、前置条件、程序、期限，明确预售款项的使用、管理和监督等内容，规范了预售行为，防止虚假宣传和收取“定金”。
（2）完善交付标准和责任追究机制。
明确房地产企业在交付房屋时应遵守的标准和程序，并建立监督和检查机制，对交付质量不达标的房屋，严格依法追究责任，保障购房者权益。
（3）增加预售许可证的注销和撤销机制。
对有意或者过失违反预售规定的房地产企业，应当及时注销或者撤销其预售许可证，以保护消费者合法权益，惩罚违规行为。
（4）引导商品房销售向市场化和透明化方向发展。
通过建立公开透明的销售流程和方式，引导房地产企业遵守市场规律，合法合规经营，减少不必要的风险，提高市民的购房满意度。
如何完善现有商品房预售制度
入 问题 ， 增加 了市 场 上 的 商 品 房供 应 ， 且 降 低 了房 地 产 产 业 的 进 而
入 门槛 ， 进 了城 市 化 发 展 。 而 且 ， 现 房 相 比 ， 房 的 价 格 更 便 促 与 期 宜 。当 初 出 台这 一 制 度 ， 要 考 虑 了 两 个 现 实 情 况 。一 是 市 场 需 主 求 旺盛 ， 品房 供 求 跟 不 上 ； 是 开 发 商 的 实 力 比 较 弱 ． 盖 好 房 商 二 要 子再 卖 有 很 大 困难 。政 府 是 出于 扶 持 房 地产 产 业 发 展 的 目的允 许 商 品房 预 售 的 。与 其 说 是 扶 持 房 地 产 产 业 发 展 ， 如 说 是 整 顿 房 不 地 产 市 场 。因 为 当 时许 多开 发 商 投 资 过 少甚 至不 投 资 就 预 售 商 品 房 ， 成 了市 场 的 混 乱 。为解 决 这 一 问题 ， 造 国家 通 过 法 律 为 商 品房 预售 设 立 了四 个 必要 条 件 ， 这是 一个 进 步 ， 也 存 在 问题 一 ． 它 没 但 有 对 商 品 房 预 售 可 能引 发 的 风 险 进 行 考 虑 和 规制 。这 也 是 现 在 预 售 巾存 在 众 多 问题 的 根 源 。现 在 看 ， 是 弊 大 于 利 的 。商 品 房 预 它
和利 息 。二 是 延 期 交 房 的 风 险 ． 发 商 因 经 营 管 理 不 善 或 其 他 原 开
因导 致 无 法 按 期 交 房 甚 至 楼 盘 “ 尾 ” ， 费 者 的 利 益 就 会 受 到 烂 的 消 损 害 。三 是 质量 不 合格 的风 险 ． 然 房 屋 按 期 竣 工， 可 能 存 在 质 虽 但 量瑕疵 、 面积 误 差 、 更 规 划 等 问题 。四 是“ 按 揭” 成 消 费 者 和 变 假 造 银 行 权 益 受 到 威 胁 。 五是 产 权 风 险 ． 发 商 将 一 些不 合 法 的房 屋 ， 开 如 未 经 征 地 就 建 在集 体 土地 上 的房 屋 ． 给 消 费 者 ， 使 消 费 者 无 卖 致 法 取 得 产 权 。六 是 虚假 广 告 的 风 险 ， 发 商 在 其 售 楼 宣 传 单 和 其 开 他 广 告 材 料 中作 虚假 宣 传 ， 导消 费者 认 购 。七 是定 金 风 险 ， 些 误 一 开 发 商 在 消 费 者 交纳 定 金 后 没 有 申 清或 没有 及时 申请 到 银 行 按 揭
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
不要病急乱投医——略论商品房预售制度需要完善
报ｉ‘ 改委 报 告 建议将 期 房 销售 制 改 为现 房 销售 ” 酋‘ 发 。Βιβλιοθήκη ２ 蝴 １１ ２ 期
维普资讯
丝 ．
于 有 关 的工 程 建 设 ” 《 市 商 品房 预 售 管 理 办法 》 ；城 规
定： 开发 经 营 企业 如 挪 用 商 品房 预 售 款 项 ， 用 于 有 不
可抗 拒 因素 主 要是 指天 灾 ， 地震 、 如 雷击 、 火 …… 导 天 致 房 地产 建 筑工 程 灭 失或 重大 毁 损 。面对 这 些情 况 ， 购 房 者利益 的重大 损 失确 定无 疑 。
当弱 小 的 ， 房地 产 企 业 的资 金 来源 十 分匮 乏 。改 革 开 放初 期 ， 们对 于 我 国香 港 地 区和 台湾 地 区 的经 验关 我
注 得较 多 ， 学 习 吸 收 了他 们“ 就 卖楼 花 ” 的做 法 ， 即在 房地 产 开发 的早期 ，未 等楼 盘 建成 就 预售 给 买主 ， 从 买主 那 里取 得 部分 资金 ， 从而 完 成 楼盘 的建 设工程 并
报道 称 ， 国家 发 改委 宏观 经济研 究 院经济 形 势 分析 课 题组 （ 主持 人 王 小广） 在 课 题报 告 中指 出 ：针 对 目前 ， “
部分 大 中城 市房 地产 价 格持 续 快速 攀 升 的 问题 ， 议 建
把 目前 的期房 销售 制度 ， 改为现 房 销售 制度 ” 。 类 似 话题 每 一次 被 提 出都 引起 了热议 ， 番 再 次 此 提 出引起 了更 加 热烈 的讨论 。粗 略 搜 索一 下 舆 论 ， 发 现 支持 者 的声 音格 外 响亮 ， 而且 似 乎都 站 在众 多消 费 者 的立 场 上 ； 而谨 慎者 的声音 微 乎 其微 。或许 在 当前 的政 治和舆 论 生态 中， 乎不 同众 多 消费 者 的观 点站 似 在 一 起 ， 是 同广 大人 民对 立 ， 是 开发 商 的 御用 文 就 就 人 ， 不 能理 直 气壮 似 的 。我 认 为 此 为 大 ， 足 为 就 不
商品房预售制度的改革与完善
商品房预售制度的改革与完善随着我国经济不断发展，房地产市场已成为一个相当庞大的产业。
在房地产市场中，商品房预售制度已经成为了主流，占据着重要地位，为购房者提供了更好的购房方式。
但是，商品房预售制度也存在许多问题。
本文将探讨商品房预售制度的改革与完善。
一、现行商品房预售制度的问题商品房预售制度主要存在以下问题：1. 计价标准不透明目前，商品房预售计价标准存在不透明的现象，购房者无法得知开发商实际成本和利润情况。
一些开发商会通过虚高成本，来抬高房价，也会通过攀比地价，来压缩自己的利润，使购房者缺乏判断房价真实性的依据。
2. 销售过度依赖预售为了迎合市场需求，大量的开发商采取预售的方式来销售商品房，这使得商品房销售过度依赖预售，给市场带来了不稳定性。
一旦市场出现波动，就会给大批量的购房者带来不可预期的风险。
3. 开发商占用购房者资金在预售过程中，开发商会对购房者资金进行占用，这会使购房者面临资金流动性不足的风险。
如果购房者需要退房或者延期交房，开发商则有可能不予办理退款，导致购房者资金的流动性降低。
4. 经济风险承担不均衡在商品房预售制度中，购房者和开发商的经济风险无法得到平衡。
开发商在市场波动时拥有更多的风险控制手段和资源优势，而购房者则完全无法掌控市场变化而承担了更大的经济风险。
二、为了解决以上问题，需要进行商品房预售制度的改革与完善。
1. 加强对开发商的监管为了保障购房者的利益，需要加强对开发商的监管。
通过加强监管，可以对开发商的资金和流程进行监管和约束，避免开发商占用购房者的资金，提高购房者的资金流动性。
2. 建立透明的计价标准建立透明的计价标准可以有效地解决商品房预售制度中计价标准不透明的问题。
通过建立透明的计价标准，可以让购房者真实地了解开发商的实际成本和利润情况，从而更好地判断房价的真实性。
3. 多元化销售渠道应当鼓励开发商多元化销售渠道，减少销售单一化，从而降低销售的过度依赖预售的现象。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
论商品房预售准入制度完善
论商品房预售准入制度的完善摘要：我国商品房预售准入制度的设计主要局限在资金充足和工程进度明确两个方面，不能有效降低商品房预售带来的风险。
完善商品房预售准入制度可以从设立预售商品房单项建设资金审核制、建立开发商信用考评机制和明确法律责任三个方面予以加强。
关键词：商品房预售；准入制度；经济法商品房预售，也称期房买卖，属于商品房买卖的一种类型。
与现房买卖相对应，它是指”房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式①。
”商品房预售制度对我国房地产市场的快速发展起到了重要作用。
同时，预售制度不够完善，特别是商品房预售准入制度的缺陷，是导致购房者利益受到侵害，出现”烂尾楼”的主要原因。
一、商品房预售准入制度的立法现状市场准入，是指市场管理机构为确保市场安全稳定与有序竞争，对国内外的个人、法人或其他组织进行一定市场参与活动的约束和限制②。
市场准入制度是开发商进行商品房预售的门槛。
我国商品房预售准入制度主要是通过《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》进行规制。
预售人应当符合两方面的条件：第一，设立房地产开发公司需要符合的条件；第二，进行商品房预售需要符合的条件。
具体来说，商品房预售应当符合下列条件：1．预售人应当符合法律规定的资格条件《城市房地产管理法》第29条规定：”房地产开发商应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件”。
《城市房地产开发经营管理条例》第5条对房地产开发商的注册资本和专业技术人员做了进一步的明确规定：”（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
”2．预售人应当取得土地使用权证书房屋依附于土地存在，只有取得土地使用权，才能合法有效地进行商品开发，为保质保量交付商品房提供现实可能性。
住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。
各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。
实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指在房地产开发过程中，开发商在项目尚未完工前，就开始销售尚未建成的房屋的一种制度。
商品房预售制度在中国房地产市场中得到广泛应用，具有重要的意义。
本文将从商品房预售制度的背景和特点、存在的问题以及发展思路等方面进行阐述。
一、背景和特点商品房预售制度的出现是为了满足人们对于安居需求的迫切需求。
在中国的城市化进程中，人口规模不断扩大，居住需求不断增加。
而商品房预售制度的出现可以让购房者在项目尚未完工前就能够购买到心仪的房屋，满足了他们的购房需求。
商品房预售制度的特点主要有以下几点：一是提前投资。
开发商可以通过提前销售房屋的方式，获取到资金，并将其用于项目的建设和开发。
这样可以缩短建设周期，提高项目的进度，降低项目的风险。
二是灵活性。
预售房屋的方式可以根据市场需求进行调整，满足购房者的个性化需求。
三是价格优势。
由于预售房屋的价格相对较低，购房者可以以较低的价格购买到心仪的房屋，获得实实在在的利益。
二、存在的问题尽管商品房预售制度在满足购房需求方面起到了积极的作用，但同时也存在一些问题。
首先是信息不对称。
购房者往往无法获得项目的实际情况，在购房过程中容易受到误导和欺诈。
其次是开发商信誉问题。
由于一些不良开发商的存在，购房者在预售过程中容易遭受损失，失去对开发商的信任。
再次是市场调控问题。
在一些热点城市，由于市场需求过于旺盛，开发商通过商品房预售制度来进行高价销售，导致房价过高，推高了整个市场的价格。
三、发展思路针对存在的问题，我们可以提出以下几点思路来改进商品房预售制度。
首先是加强信息公开。
政府可以通过建立房地产信息公开平台，公布房地产项目的实际情况，让购房者能够充分了解项目的信息，保护购房者的合法权益。
其次是加强监管力度。
政府可以加强对开发商的监管，加大对不良开发商的处罚力度，增强购房者对开发商的信任。
再次是完善市场调控机制。
政府可以通过加大土地供应、加强住房供给等方式，来调控房地产市场，使市场价格得到合理的回归。
我国商品房预售制度之完善
浅析我国商品房预售制度之完善摘要：商品房预售制度最早出现于香港，又称“炒楼花”，二十世纪末引入我国。
在我国商品房预售制度的广泛适用有其必然性。
但是，随着我国城市房地产市场的高速发展，加大对商品房预购人的保护力度势在必行。
本文旨在探讨我国商品房预售制度的主要问题，并提出完善我国商品房预售制度、加强对商品房预购人权利保护的法律构想。
关键词：商品房预售制度；预购人；完善立法abstract: commodity house opens to booking system first appeared in hong kong, say again “fry corporation”, introduced into china in the twentieth century. in our commodity house opens to booking system widely used the inevitability. but, as our country city the high speed development of real estate market and intensify the commodity house of pre protection is imperative. this article aims to explore china commodity house opens to booking system problems, and puts forward to perfect our commodity house opens to booking a system, to strengthen the protection of human rights purchased commodity house legal conception.keywords: commodity house to open to booking system; pre people; improve legislation中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是我国房地产市场中常见的一种制度，旨在规范商品房的销售行为，保护购房者的合法权益。
以下将从制度背景、制度特点、制度优缺点和发展前景等方面对商品房预售制度进行详细的分析。
商品房预售制度的出现是由于房地产市场的发展需求。
随着我国城市化的不断推进，房地产市场也逐渐走上发展的快车道。
为满足居民的住房需求，商品房成为了主要的房源供应。
由于商品房建设需要一定的投资和周期，所以房地产商往往需要先行开展预售活动，来收回建设资金并确保项目的顺利进行。
商品房预售制度有其独特的特点。
一方面，商品房预售制度是指在商品房项目建设尚未竣工前，房地产商就开始对其进行销售，并预先收取购房者的款项。
商品房预售制度要求房地产商必须按照约定的时间节点、房屋面积、价格等条件交付房屋，确保购房者的购房权益得到保障。
商品房预售制度是一种双方共赢的制度，既满足了购房者的购房需求，也有利于房地产商的资金回笼和项目推进。
商品房预售制度存在一些优点。
商品房预售制度可以有效地缓解资金压力。
由于房地产开发涉及巨额资金，通过预售房屋可以在一定程度上缓解资金周转困难，保证房地产商的正常运营。
商品房预售制度可以更好地满足购房者的个性化需求。
购房者可以根据自己的需求提前购买心仪的房源，避免因房屋供应紧张而错失购房机会。
商品房预售制度有助于提高房地产的规范化和透明度。
预售合同的签订使双方的权益得到法律的保护，同时购房信息公示也使市场更加透明。
商品房预售制度也存在一些缺点。
由于商品房预售制度的实施，导致部分房地产商存在“卖房不卖品质”的问题，即仅关注销售额而忽视工程质量，给购房者带来风险。
预售制度容易引发市场投机。
有些投资者通过购买未来房屋，来获得房地产市场价格上涨的收益，导致楼市泡沫和市场波动。
商品房预售制度也存在购房风险。
由于购房者需要在项目建设前就支付一定的购房款项，一旦开发商出现资金链断裂或项目无法按期交付，购房者的利益将面临严重损失。
商品房预售制度的完善虱际比较与借鉴
［ 内容 摘 要】 商 品 房 预 售 制 度 对 于培 育 我 国房 地产 市场、推 动房地产 业的 发展起 到 了重要 的历 史性作 用。但 由于相 关制
度 的不 完善 ， 引 发 了不 少社 会 问题 。 也
本 文 简要 的 介 绍 并 比 较 了主 要 发 达 国 家及 地 区的 预 售 制度 ，在 借 鉴发 达 国 家经 验 的 基 础 上 讨 论 了 完善 我 国 商 品 房 预 售 制度 的有 效途 径 。
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度完善房地产税收制度
改革房地产开发融资方式和商品房预售制度完善房地产税收制度房地产这块儿，真的是一个大话题呀。
咱们的生活跟它紧密相连，家是温暖的港湾，房子嘛，自然是让人关注的焦点。
可是，现如今的房地产开发融资方式和商品房预售制度，听起来就让人一头雾水。
想想，融资就像是开车上高速，没油了可就真危险了。
开发商为了筹集资金，往往要走一些弯路，这不，融资方式五花八门，各种贷款、信托、债券，听得人晕头转向。
可咱们普通老百姓，想买房可没那么简单，预售制度又让人捏了一把汗，交了钱，房子却迟迟不见影。
这种情况，简直就是“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”，光靠理论不够，得动动真格的。
所以说，改革这套融资方式，真是当务之急。
就像修路，得把基础打牢，才能通行无阻。
可这房地产融资方式的门道，真是多得让人眼花缭乱。
直接从银行贷款吧，利息高得吓人，开发商压力山大；搞个信托吧，风险又不小，谁能扛得住？所以呀，得想个办法，把这些繁琐的程序简化，让资金流动更顺畅。
这就像是给汽车加油，不能让它一直在原地打转，得让它飞速前行。
再说说商品房预售制度。
这个制度就像个双刃剑，既能让开发商提前回笼资金，又能让买房者冒着“血本无归”的风险。
想象一下，辛辛苦苦存下来的钱，交了定金，却等了大半年，房子却还是一片荒凉。
就像“千辛万苦，一朝一夕”，结果却成了“竹篮打水一场空”。
咱们得从根上解决这个问题，简化流程，保护买房者的权益，让他们买得安心，住得放心。
说到税收制度，那更是不能忽视的。
房地产税收一直是个热话题，收税的事儿就像一把无形的剑，时时刻刻悬在开发商的头上。
适当的税收，可以调节市场，但过高的税负又让人喘不过气。
这就像“拔苗助长”，不但没能促进发展，反而适得其反。
咱们得找到一个平衡点，既能合理收税，又能激发市场活力。
这就需要相关部门多听听大家的声音，真正为老百姓着想。
改革的路上，难免会有些阻碍。
有人可能会说，变动太快，市场会崩盘。
但我想说，改革的终点是更好的未来，只有敢于创新，才能迎来“春暖花开”的时刻。
论商品房预售款监管制度的完善
中 图 分 类 号 ： ２ ３３ ８ Ｆ ９ ．３ 文献标 志码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ３ １ ｏ （ ０ １ ０ 一ｏ ５ —０ １７ － ８ ８ ２ １ ）４ ０ ９ ４
第 ２ ８卷第 ４期
２１年 ８ ０１ 月
晋
中
学
院
学
报
Ｖｏ ．８ Ｎｏ４ １ ２ ．
Ａｕｇ ２ ． ０１１
Ｊｕ ｎ ｌ ｏ Ｊｎｈ ｎ Ｕ ｉｅｓｔ ｏ ｒａ ｆ ｉｚ ｏ ｇ ｎｖ ｒｉ ｙ
论 商品房预售款 监管制度 的完善
彭 永 恒
（ 长安大 学 政 治与行政 学院， 陕西 西安 ７ ０ ６ ） １０ ４
售款 的使用 情 况进 行 监管 ， 不必 担 心市 场经 济会 就 受 到政府 的过度 干 预 ， 也可 以很 大 程度 上 避免 开发 商挪 用 资 金 的 情 况 ，但 是 在 监 管 预 售 款使 用 情 况 时， 可能会 为 了 自身 利 益而 直接 或者 间接地 损 害开 发商或者购房者的利益［。例如 ， 银行之 间为了竞 争 监 管权 利 ， 向进 行 商 品房预 售 的房地 产 开发 企 会
时 ， 当能 够 承担 相 应 的 责 任 ， 能 力 对 受 害 人 进 应 有
行赔偿。 换句话说就是监管主体要具有 民法上独立 的人 格 ， 有独 立 的诉讼 地 位 。
根 据 以上 三要 素 ， 学界 较 为认 可 的几 种 主体 对 进 行分 析 ， 论 如下 ： 结
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、商品房预售的概念和特征 （一）概念 商品房预售又称作期房买卖，是指房地产开发企业将正在 建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房 款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移 给买房人的一种法律行为。 （二）特征 （1）商品房预售是一种关系复杂的交易行为。 （2）商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交 易行为。 （3）我国商品房预售制度存在的缺陷。 二、商品房预售制度存在的问题 商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交 付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称， 本身就隐含了一定的缺陷。 （一）商品房预售存在的风险 商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是 法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房 地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破 坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和 购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。 （二）因监管不到位造成的问题 我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994 年 7 月， 《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次 确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商 品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规， 从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实 践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管 及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。 （三）商品房预售制度的立法尚不完善 预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了 一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与 变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质 的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行 政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。 三、完善我国商品房预售制度应采取的有效措施 在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所 面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会 上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会 秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注 意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。 （一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度 目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严 格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企
业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带 了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打 击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一 步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保 证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定， 避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售 者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤 出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业 责任。
经济与法
zhigong falv tiand（100088 中国政法大学 北京）
摘 要：随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高， 人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进， 房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房 之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售 管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题， 给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有 关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国 的商品房预售制度。
（二）建立开发商信息披露制度 在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露” 作为一项法定义务加以规定。 建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房 屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制 抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本 来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关 系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭 丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。 建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享， 并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息 获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的 基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利， 逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商 的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。 （三）建立商品房预售资金的监管制度 对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发 展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切 实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当 指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行 统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。 并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理， 便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会 涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于 防止国家税收的偷逃。 同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规 定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实 现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也 是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查， 但消费者只需审查最终审批文件即可。 （四）其他 要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适 用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府， 尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职 能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。 并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、 准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要 订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。 根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式 条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某 种程度上比正式合同更重要。 参考文献： [1] 符启林 .《房地产法》. 中国政法大学出版社