路线价估价法举例(1)
XX土地路线价估价法
第一节 路线价法 第二节 路线价及其修正体系的建立 第三节 利用路线价估价法评估宗地地价
一 路线价估价法的概念
1.路线价:通过对面临特定街道、使用价值 相等的市街地，设定标准深度，求取 在该深度上述总土地的平均单价并附 设于特定街道上，即得到该街道的路 线价。
2.路线价法:就是依据路线价，再配合深度 系数表和其他修正率表，用数学方法 计算出临街宗地地价的一种估价方法。
标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道 路对土地利用价值影响为零时的为市街地的标准深度。
里地线：标准深度的连线被称为里地线，里地线与道 路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域 被称为里地。
深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化 情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。
路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等， 土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域， 此区域称为路线价区段。
2.路线价估价法需要较多的交易实例,而且土 地规范.
3.路线价估价法能快速评估多宗土地的价格. 4.路线价估价法的精度与路线价及其修正体
系密切相关.
五 路线价估价中涉及的有关概念
标准宗地:城市的一定区域中,根据街道状况、公共设施 的接近状况、房屋的疏密程度等条件划分区域,从区域 中沿主要街的宗地中选定深度、宽度、形状等在区域 中属标准的土地。
一 估价程序
1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线 价
2.确定待估宗地的临街其他因素条件 3.确定等估宗地的深度修正系数和其他条
件修正系数 4.利用路线价法公式，估算宗地地价
二 估价方法
分四种情况： 1.临街地 2.路角地 3.袋地 4.其他土地
（4）其他土地
路线价法资料
度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准， 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的 标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m， 则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象， 或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
路线价估价法举例(1)
深度指数表（图一） 深度指数表（图一）
临街8 米，未 满 12 米， 满 16 米至 未 满8米 满 12 米 满 16 米 18 米 125% 120% 110% 100%
根据上述公式： PV=1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2） =1000×（52+50+48+44+20） =1000×214 =214000（元）
待评宗地情况图（图二）
10m
18m
8m 4m
街道
根据正常宗地路线价估价法公式： 宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 推断被评估宗地总价的计算公式为：
PV= A
∑ (K • M )
i=1 i i
n
式中：
PV————待评宗地总价值； A———— 路线价； Ki ————待评宗地划分的地段数； Mi————第 i 段的面积。
第八章 路线价法
• 根据上述理论依据，我们可以明确，路线 价法的关键是标准宗地的确定、路线价的 附设和深度修正率的确定。路线价估价结 果的可信度，取决于路线价深度百分率及 各种修正率的准确性。
路线价法的适用范围与条件
• 路线价法只适用于对城市土地的估价，由 于这种方法具有省时省力、公平合理的优 点，因此它特别适用于土地课税、土地重 新规划、征地拆迁等需要在大范围内对批 量土地进行估价的场合。
替代原理
• 邻接同一街道的宗地根据可及性大小，可 划分为不同的地价区段，以不同的路线价 区段来表示宗地的不同可及性。在同一路 线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等， 但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、 位置等仍存在差异，可用性相差很大，所 以需制定各种修正率，对路线价进行调整。 由此我们可以看出，路线价法实质上也是 市场法的一种，路线价是标准宗地的单位 地价，可看作可比实例，对路线价进行的 各种修正可视为因素修正。因此路线价法 的理论基础也是替代原理。
• 如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街、 三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时， 需按下列公式计算：待估宗地价格＝路线 价×深度百分率×临街宽度×其他条件修 正率 或 待估宗地价格＝路线价×深 度百分率×临街宽度±其他条件修正额
深度百分率表的制作
• 深度价格的递减比率：在同一路线价区段 内，尽管路线价相同，但各幅土地的具体 价格也有区别，因为影响土地价格的地形 地质、形状面积不可能完全相同。另外， 对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个 主要因素。一般情况下，距离街道越远， 土地价格越低。这种现象就被称为深度价 格递减现象。
路线价法
• 路线价法的基本原理 • 深度百分率表的制作
路线价法的基本原理
2018年路线价法案例-推荐word版 (18页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==路线价法案例篇一：土地评估——路线价法的应用土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。
路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。
二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。
临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。
在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。
街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。
繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。
因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。
第十章 路线价估价法
B宗地总价＝B1 + B2＝3928500 + 162000 = 4090500 （元）
B宗地单价＝4090500 ÷ 4.5 × 20） 45450 （ = （元 / m 2）
C宗地地价计算： 宗地地价计算：
C宗地总价＝45000 × 120% × 4.5 × 8＝1944000 （元）
三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地， 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价 街与低价街的影响深度不同。 街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。
B1部分单价＝45000 × 100% + 35000 × 10% = 48500 （元 / m 2）
B1部分总价＝48500 × 4.5 × 18＝3928500 （元）
B2 部分单价＝45000 × 40% = 18000 （元 / m 2）
B2 部分总价＝ 18000 × 4.5 × 2＝162000 （元）
累计深度百分率为
a1， (a1 + a2 )， (a1 + a2 + a3 )， ⋯， (a1 + a2 + ⋯ + an )
2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100 100英尺的临街地与 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 50英尺部分 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 72.5%， 50英尺 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5% 若再深50英尺， 27.5%， 50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15% 15%。 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地 英尺深的土地， 25英尺占全 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5% 37.5%， 50英尺占 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 英尺占87.7% 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 100%。
第六章 路线价估价法
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总 价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。 若再深50%，占土地价值的15%
（4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度 百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根 的百分比。
其他修正系数 其他修正包括：宽度、宽深比、容积率、年期、 朝向、地价分配率等修正
一、划分路线价区段
路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段 是指具有同一个路线价的地段。 两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地 点，一般是从十字路或丁字路中心处划分。 在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著 差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自 视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
8
9m 14m 1 17m 2 4 15m 12m 3 5000 元（路线价） 18m 8m 5 6 7 9 10
元 （ 路 线 价 ）
2 袋地 指不直接临街的土地。按照袋地深度 指数表进行修正。 “起深度”：袋地距离街道较近的一边与 街道之间的距离； “迄深度”：袋地距离街道较远的一边与 街道之间的距离。
2）梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；
3）正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度； 4）逆三角形的宗地：比照袋地计算； 6）宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按 面积比例平均计算。
5）街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；
3000 元（路线价）
2000
18m 7m
里地线 18m
第三节 路线价估价法的应用 1.临街地
2.路角地 3.袋地 4.其他土地
临街地深度指数表
临街深 4以下 度（米） 130 深度指 数（％） 4-8 125 8-12 120 12-16 110 16-18 100
房地产估价-路线价法
7.1·基本原理
7.1.1 基本概念 对面临特定（商业）街道而可及性相当的城
市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗 宗地的平均单价并附设于该特定街道上，此单 价称为路线价，以此路线价为基础，进行深度 修正和其他因素修正，求取其他临街宗地地价 的估价方法称路线价法。
7.1.2 理论依据 替代原理 可及性
深度指数（％）130 125 120 110
100 40
该法则将标准深度设为18m，对于 超过标准深度（里地线）的宗地，则里 地线以内，按标准宗地计算，里地部分 的单价按路线价的四成（40％）计算。
7.3.2 临街状况与宗地形状的修正
临街状况：一面临街地、两面临街地、街 角地、袋地；
宗地形状：矩形、平行四边形、梯形、三 角形、不规则形等。
7.2 估价步骤
7.2.1 划分路线价区段
7.2.2 设定标准深度
7.2.3 评估并确定路线价 7.2.4 制作深度指数表与其他修正系数表 7.2.5 地价计算
7.3 深度指数
7.3.1 深度指数表的制作 1）深度指数递减原理 2）主要路线价法则 台湾法则的深度指数
深度（m） 4以下 4~8 8~12 12~16 16~18 18以上
7.4.3 街角地
街角地是指宗地同时受两条相交街道 影响的宗地。
街角地地价的计算是先按宗地所面临 的街道中高路线价街道（正街）计算地 价，再加因另一低价路线价街道（旁街） 而产生的地价的增加值。
7.4.3 袋地 不直接临街的土地。
1）矩形袋地，还包括梯形、平行四边形等 “起深度”：袋地距离街道较近的一边与
7.1.3 估价公式 一面临街的矩形宗地：
宗地总价＝ 路线价×深度百分率×宗地面积
土地估价方法之五——路线价估价法
土地估价方法之五——路线价估价法路线价估价法是土地估价中常用的一种方法，它基于土地所在的交通路线对土地进行估价。
本文将详细介绍路线价估价法的基本原理和具体步骤，并说明其在土地估价中的应用。
路线价估价法主要是通过考虑土地所处的交通路线对土地价值进行评估。
交通路线包括主干道、次干道、支路、高速公路、铁路等等。
路线的质量和方便程度对土地的价值有重要影响。
一般来说，交通对经济和社会发展起着重要的作用，更便捷的交通路线将带动土地价值的增长。
路线价估价法的具体步骤如下：1.收集相关信息：首先需要收集土地所在区域的相关信息，包括交通路线的情况、土地的自然环境、附近设施等等。
这些信息将对估价结果产生重要影响。
2.划定路线范围：根据土地所在的位置和交通路线的情况，确定估价的路线范围。
一般来说，路线范围应该包括附近的主要交通干线和与土地最为接近的交通路线。
3.评估路线质量：根据路线的质量和方便程度，对路线进行评估。
评估的指标可以包括交通流量、通行速度、交通设施的完善程度等等。
4.确定土地价值：根据路线的评估结果，确定土地的价值。
一般来说，交通便捷的土地价值会更高，反之则会较低。
5.比较和分析：将估价结果与其他估价方法得出的结果进行比较和分析，找出一致的地方和不一致的地方，并对可能存在的误差进行修正。
路线价估价法在土地估价中具有重要的应用。
首先，路线价估价法可以帮助评估土地的交通便利程度。
交通便利程度是一个重要的考虑因素，对土地的使用和开发具有重要影响。
通过路线价估价法可以对土地的交通状况进行客观评估，为土地的规划和开发提供科学依据。
其次，路线价估价法可以作为其他估价方法的辅助手段。
路线价估价法是以路线为基础的一种估价方法，与其他方法可以结合使用。
例如，在利用收益法估价时，可以考虑土地所处的交通路线对土地未来收益的影响。
再次，路线价估价法可以用于土地市场的分析和预测。
土地市场的变化往往与交通发展密切相关。
通过对土地所在交通路线的评估，可以对土地市场的发展趋势进行分析和预测，为投资和决策提供参考依据。
两面临街的土地价格评估--路线价法
两面临街的土地价格评估--路线价法前后临街地地价的计算题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。
高价街路线价=15000元低价街路线价=5000元标准深度=20米土地长度（深度）=40米，宽=50米方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。
方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。
从高价街一段应用“四三二一”法则：高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130%从低价街一段应用“四三二一”法则同理，低价街影响深度的百分率也是130%则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元单价=650,000/2000= 325 元/平米方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。
方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。
然后再计算。
如下图所示：即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度5米1050 7% 30% 10米15米20米25米30米35米40米由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。
设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。
于是有以下方程：1200-x*150=1000+500*x解方程，得X=30.77%所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米距离高价街深度为40-13.5=26.5 米然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。
具体过程如下：高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46%低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85%总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用一、路线价法概述路线价法是一种评估商业房地产价值的方法，其基本原理是通过分析该物业所处位置的交通情况、周边配套设施、土地利用规划等因素，来确定该房地产的价值。
路线价法主要侧重于物业所处位置的交通便利性和周边环境的综合因素，从而对房地产进行价值评估。
1. 考虑位置因素商业房地产的价值往往与其所处位置密切相关，而路线价法正是通过对位置因素的考量来确定房地产的价值。
评估师会对商业房地产所处位置的交通情况、周边配套设施进行详细的调查和分析，从而确定其位置的优劣势，并据此确定该房地产的价值范围。
在商业房地产评估中，位置因素是非常重要的，而路线价法能够很好地考虑位置因素，对于商业房地产的评估具有较强的指导意义。
2. 考虑交通便利性3. 综合考量周边环境4. 考虑土地利用规划三、路线价法的优势及不足1. 优势路线价法在商业房地产评估中具有以下几个优势：（1）综合因素考量。
路线价法主要通过综合考量商业房地产位置的交通情况、周边环境、土地利用规划等因素，从而确定其价值范围，能够准确全面地反映商业房地产的价值。
（2）能够指导实践。
路线价法能够对商业房地产的价值提供较为准确的指导作用，对于投资者、开发商、银行等各方有实际指导价值。
2. 不足（1）主观性较强。
路线价法在具体操作中需要评估师对商业房地产的位置、交通情况、周边环境等因素进行主观判断，存在一定的主观性。
（2）数据获取难度大。
路线价法所需考量的因素较多，对数据的获取难度相对较大，而且数据的真实性也需要得到保证。
（3）模型构建复杂。
路线价法需要综合考量多种因素，并构建相应的评估模型，因此在操作上相对较为复杂。
四、结语路线价法在商业房地产评估中具有较强的应用价值。
通过考虑位置因素、交通便利性、周边环境和土地利用规划等因素，路线价法能够较为准确地确定商业房地产的价值范围，具有较强的指导作用。
然而在具体操作中也存在一定的不足之处，需要综合考虑其优势和不足，并不断完善和改进，从而更好地发挥其在商业房地产评估中的作用。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用【摘要】路线价法是商业房地产评估中常用的方法之一，通过对房地产周边交通路线、商圈、用途等因素的分析，以确定其价值。
本文首先介绍了路线价法的基本原理，然后详细讨论了其在商业房地产评估中的具体应用，以及与其他评估方法的比较。
接着探讨了路线价法在商业房地产投资中的重要性，并给出了一些实际的示范案例。
总结了路线价法在商业房地产领域的重要意义，指出其应用有助于提高投资决策的准确性，预测其在评估中的使用将会不断扩展。
路线价法的运用不仅可以为商业房地产的投资者提供重要参考，还可以为整个市场的发展和规划提供指导。
【关键词】关键词：路线价法、商业房地产、评估、投资、准确性、市场示范案例、重要意义、扩展使用。
1. 引言1.1 路线价法在商业房地产评估中的应用路线价法是一种在商业房地产评估中常用的方法，通过分析周边路网、商业中心、人口密度等因素，来确定房地产的价值。
在商业房地产领域，路线价法可以帮助评估师更准确地估计房地产的市场价值，从而为投资者提供决策依据。
与其他评估方法相比，路线价法在商业房地产评估中具有独特的优势，能够更全面地考虑周边环境因素对房地产价值的影响。
在商业房地产投资中，路线价法的重要性不言而喻，其准确的评估结果可以为投资者提供有效的投资方向，帮助其获取更高的回报率。
通过示范案例的分析，可以发现在实际的商业房地产市场中，路线价法在评估过程中的应用效果显著，为投资者提供了更可靠的决策依据。
路线价法在商业房地产领域的应用将会不断扩大，为行业发展带来更多机遇。
2. 正文2.1 路线价法的基本原理路线价法是一种常用的商业房地产评估方法，其基本原理主要包括以下几点：路线价法是通过对房地产项目的位置、周边环境、交通状况、土地利用规划等因素进行综合考量，来确定其相对合理的价格范围。
这意味着路线价法不仅仅是以单一的市场价或成本价作为评估依据，而是将各种因素进行综合分析，以确定房地产项目的真实价值。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法是商业房地产评估中常用的一种方法，它是根据房地产物理和经济特性的分
析来确定房地产价值的方法。
这种方法适用于商业房地产，比如购物中心、办公楼、酒店等。
路线价法的基本原理是根据房地产的使用、位置、租金及收益等因素来评估房地产的
价值。
该方法是通过比较同类房地产的租金和销售价格，以及对市场需求和供应的分析来
确定房地产的价值。
路线价法需要对房地产的使用类型进行分析。
不同类型的商业房地产有着不同的价值，比如购物中心的价值与办公楼的价值就有所不同。
通过分析房地产的使用类型，评估者可
以确定房地产的基本价值。
路线价法还需要对房地产的位置进行评估。
房地产的位置是决定其价值的重要因素之一。
通过分析房地产所处的区域和周边环境，如交通、商业配套、人口密度等，评估者可
以确定房地产的位置价值。
路线价法还需要对房地产的收益进行分析。
商业房地产的收益主要来自租金和销售收入。
通过对同类房地产的租金和销售收入进行分析，评估者可以确定房地产的收益水平，
从而确定其价值。
在使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点。
评估者需要准确收集和
分析相关数据，比如房地产的租金和销售数据、市场需求和供应数据等。
评估者需要对相
关数据进行合理的分析和比较，以确定房地产的价值。
评估者需要考虑到市场的动态变化
和不确定性因素，采用合适的折现率来计算房地产的现值。
第六节路线价法
《房地产评估》
38
7．影响土地区位的主要因素为＿D＿＿。 A．社会经济因素 B．自然因素 C．行政因素 D．上述三种 因素的综合 8．地价是D＿＿＿的资本化。 A．土地 B．土地权益 C．土地所有权 D．地租 9．杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度 呈＿＿D＿分布。 A．三角形 B．四边形 C．六边形 D．同心圆 10．城镇土地等级是土地＿B＿＿的等级化体现。 A．交易价格 B．使用价值 C．所有权属 D．肥沃程 度 11．与其它商品相比，地价＿A＿＿。 A．有明显的计划性 B．在市场经济国家是无计划性的 C．与其它商品一样 D．计划性强弱根据不同国家而不同 12．申报地价是由B＿＿＿。 A．土地出让方和受让方向关方面申报的地价 B．土地所有人或 使用人向有关机关申报的地价 C．下级向上级机关申报的地价 D．是用地单位或个人向政府申请的地价
《房地产评估》
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三．路线价的评估
根据选定的标准 宗地的形状、大小然 后评估标准宗地价格。
《房地产评估》
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四．深度百分率表的制作
深度百分率又称深度指数，是地价随 临街深度长短变化的比率。
《房地产评估》
11
第三部分
一．
深度百分率表制作原理
深度价格的递减比率
二．
几个路线价法则介绍
《房地产评估》
《房地产评估》
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A=2000×0.4×10=8000元 B=2000×0.7×10=14000元 C=2000×0.9×20=36000元 D=2000×1.0×20=40000元 E=2000×(1.0+0.09)×30=65400元 F= 2000×(1.0+0.09+0.08)×30=70200 元
路线价法-精选
（三）制作方法
1、四三二一法则
2020/2/18
街道
40% 30% 20% 10%
9% 8%
7% 6%
第九章 路线价法
假设标准深度为100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50
75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
街道 a1 a2 a3
……
3、平均深度百分率
a 1 a 1 2 a 2 a 1 a 3 2 a 3 . .a .1 a 2 n . .a .n
an-1 an
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第九章
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an 路线价法
第九章 路线价法
六、计算各宗地土地价格
（二）运用举例
1、一面临街矩形土地
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）
20m
V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元
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第九章 路线价法
（二）运用举例
2、前后两面临街矩形地 P184例9－2
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第九章 路线价法
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t
t——旁街影响加价率
A
B u1
u0
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第九章 路线价法
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
第六章路线价法
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二、深度百分率表编制法则的介绍 （一）“四三二一”法则 “四三二一”法则的涵义是，将标准深度为 100 英尺 深普通临街地划分成与街区平行的 4 等价，每份为 25 英尺 深，然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为 路线价的40%，第二个25 英尺土地的单位价格为路线价的 30%，第三个25 英尺土地的单位价格为路线价的20%，第 四个25 英尺土地的单位价格为路线价的10％。如果深度超 过100 英尺，则需运用“九八七六”法则补充，即超过100 英尺的第一个25 英尺土地的单位价格为路线价的9% ，第 二个25 英尺土地的单位价格为路线价的8%，第三个25 英尺土地的单位价格为路线价的7%，第四个 25 英尺土地 的单位价格为路线价的6% 。
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二、标准宗地的确定 路线价是指标准深度的单位价格。标准深度的设定，直 接关系到路线价的确定和深度百分率表的编制。标准深度的 设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数 深度为准，如果路线价区段的大部分临街土地的深度为 25m ，则该路线价区段的标准深度为 25m ，若各幅临街土 地的深度普遍为 10m ，则标准深度为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均 深度确定。例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为 30m、25m、15m、10m，则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
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（五）哈柏法则 其理论是一宗土地的价格与其深度的平方根成正比，若 标准深度为100英尺，则各宗土地的深度百分率为其深度平 方根的 10 倍，即： 深度百分率= 10 x （深度）1/2 x 100 % 修正后的公式为： 深度百分率= [（标准深度）1/2 / （所给深度）1/2 ] x 100 % 三、深度百分率表的编制过程 （一）进行宗地划分 划分方法如下图所示，将该宗土地沿平行道的方向以m 等单位划分成几宗相等深度的地块，对临街的第一宗、第 二宗，…，第 n 宗分别赋 等符号，各宗地块 的单位价格相应为 ，则该宗土地的单价是
土地估价之路线价估价法
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
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5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
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根据上述公式： PV=1000×（1.3×10×4+1.25×10×4+1.2×10×4+1.1×10×4+1×10×2） =1000×（52+50+48+44+20） =1000×214 =214000（元）
待评宗地情况（图二）
10m
18m
8m 4m
街道
根据正常宗地路线价估价法公式： 宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 推断被评估宗地总价的计算公式为：
PV= A
∑ (K • M )
i=1 i i
n
式中：
PV————待评宗地总价值； A———— 路线价； Ki ————待评宗地划分的地段数； Mi————第 i 段的面积。
某路线价区段，标准深度为１６～１８米，路线价为１０００元／平方米， 待评宗地为一临街矩形地块，临街宽度为１０米，临街深度为１８米，待评宗地 情况可参见图表１。该路线价区段临街地深度为１８指数（深度百分率）见图表 ２。
深度指数表（图一） 深度指数表（图一）
临街深度 深度指数 未满 4 米 130% 满 4 米，未 满 8 米，未 满 12 米， 满 16 米至 未 满8米 满 12 米 满 16 米 18 米 125% 120% 110% 100%