保障房融资平台政策分析

保障房融资平台的相关政策研究摘要：7月27日，银监会主席刘明康在2011年中的工作会议上表示，银监会将继续加大保障性住房建设支持力度，支持按照“一省一市一家”的模式设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，即每个省（计划单列市）只有一个保障房融资平台。

督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷，增强责任意识，全力支持完成今年的保障性住房建设任务。

发改委也发布通知称，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和从事或承担保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

通知要求，募集资金应优先用于各地保障性住房建设，在满足当地保障性住房建设融资需求后，可用于当地其他项目建设。

这几项政策的出台不仅为保障房建设提供了资金保障，同时也为一部分有资质有实力的民营企业进入保障房融资平台提供了政策鼓励和一个在省内一枝独秀的发展机遇，在这个开发贷申请日益困难，平台贷提高了资产负债率放款要求的发展阶段，保障房融资平台有可能成为维系并推动公司项目发展的重要保证。

保障性住房融资平台作为拥有国内政策支持的新型融资平台，其中机遇与风险参半，本文首先通过解读政府发布的保障性住房融资平台的相关政策和发改委、银监会高层的发言，寻找其中为我公司与海南省政府合作组成海南省唯一的保障性住房融资平台提供的政策支持，并简单分析了作为新兴的融资模式，参与建设该平台可能蕴含的风险，最后总结了国内这方面的一些经验和教训以供决策层参考。

关键字：保障性住房融资平台、规范性政策、政策解读、融资风险为了解决保障房资金缺口，二〇一一年八月四日，由央行、银监会共同发布的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》指出，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市政府投资建设的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可在符合规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。

银监会已提出要支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台(原则上各省一家)，负责统筹本省和计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债。

督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷，增强责任意识，全力支持完成今年的保障性住房建设任务。

一、政策解读1．保障房融资平台的政策支持今年以来，随着楼市调控持续深入，监管部门对房地产贷款的风险管控也随之升级。

二○一○年六月十日国务院发布了《加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》,对地方性融资平台进行了清理和规范，要求：对只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司，今后不得再承担融资任务，相关地方政府要在明确还债责任，落实还款措施后，对公司做出妥善处理；对承担上述公益性项目融资任务，同时还承担公益性项目建设、运营任务的融资平台公司，要在落实偿债责任和措施后剥离融资业务，不再保留融资平台职能。

对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，要按照《中华人民共和国公司法》等有关规定，充实公司资本金，完善治理结构，实现商业运作；要通过引进民间投资等市场化途径，促进投资主体多元化，改善融资平台公司的股权结构。

对其他兼有不同类型融资功能的融资平台公司，也要按照上述原则进行清理规范。

但对保障性住房建设贷款，实施了有别于商业性房地产和一般融资平台的监管政策，督促银行业金融机构在风险可控的前提下，加大信贷支持力度。

在银监会《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》中规定：“直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资建设的公共租赁住房项目，各银行业金融机构可在符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发…2010‟19号）规定的前提下，向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。

融资平台公司公共租赁住房贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款。

”“各银行业金融机构要制定和完善公共租赁住房等保障性安居工程贷款管理办法，加强贷款管理，对负责公共租赁住房建设的地方政府融资平台公司实行名单制管理，自主决策、自担风险，并采取切实措施确保贷款资金用于保障性安居工程项目。

”7月27日，银监会主席刘明康在2011年中工作会议上表示，银监会将继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷，增强责任意识，全力支持完成今年的保障性住房建设任务。

日前，央行公布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年金融机构对保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。

刘明康指出“下半年，银监会必须督促银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求；继续与各地、各部门加强联动，严格落实房地产开发企业“名单式”管理。

所涉及的贷款由总行集中审批、集中管理。

”银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。

据央行与银监会8月初下发的通知明确，地级市政府投资建设的公租房项目，各银行可向经总行评估后认可、自身能够确保偿还公租房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。

银监会监管层支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，负责统筹本省、计划单列市的廉租房、公租房和棚户区改造三类保障性住房的管理、融资和偿债，原则上是“一省一市一家”，即每个省（计划单列市）只有一个保障房融资平台。

所有银行保障性信贷都只能通过此平台发放，且要进入当地政府预算，由省级政府来统筹，将中央下拨的资金由省再分配到市、县。

只是在公租房上还留着一道口子：8月5日，央行与银监会联合下发的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（以下称《通知》）显示，地级市政府投资建设的公租房项目，各银行可向经总行评估后认可、自身能够确保偿还公租房项目贷款的地级市政府融资平台发放贷款。

但是，对于经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障房贷款，银监会仍然持审慎态度。

在海南省国民经济和社会发展“十二五”投融资规划中，参与编制的专家特别指出“保障性住房投资以政府投资为主，但海南保障房资金需求量非常大，地方政府面临不小的资金压力。

为此，《规划》提出设立地方政府保障房投融资平台，负责投资、经营和管理保障房。

”2．融资平台公司的资金来源保障政策《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中明确，各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于保障房建设。

《通知》的下发，意味着地方融资平台将为保障房建设“护航”，保障房建设专项融资瓶颈有望得到突破。

在此背景下，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大提速。

《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。

为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发（2010）19号）进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

同时，《通知》要求支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。

从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

《通知》还强调，“各地发展改革部门应根据本地实际，优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作，提高工作效率。

”《通知》明确表示，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

3．政策解读国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。

在这种大背景下，保障房融资的开闸恰是确保任务完成的关键，预计各地会用足用好政策。

国家对于保障性住房融资平台的一系列措施意味着保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。

可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。

借助地方融资平台发行企业债，将打破巨额资金来源问题一直都是保障房建设短板的尴尬。

由于各地对投融资平台运作模式并不陌生，且有些地方早有相关融资计划，不存在操作障碍。

而且相关部门会简化审核，优先办理核准保障房融资手续。

由此预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大大提速。

值得关注的是，此次国家发改委的《通知》还规定，企业发债融资在满足当地保障性住房建设融资需求后，能用于当地其他项目的建设。

但相关政策并没有明确其他项目具体包括哪些。

这是《通知》中的一部分模糊地带，在融资满足了保障房建设需要后，剩余资金可以有效缓解开发商资金链困局，这在严格控制开发性贷款的背景下有着十分重要的意义。

参与保障房融资平台建设对于海航来说，既是一种机遇，又存在很多不确定的风险，运用得当，平台可以成为海航重要的资金保障力量，但是民营企业出资参与保障房融资平台建立几乎没有可以借鉴的经验，如何设定其建设和运作模式成为最现实的“拦路虎”，出资参与建设保障性住房融资平台对于公司来说，不仅是难遇的机会，也同样存在风险。

如果融资平台企业难以通过股票市场直接融资，更多只能通过向银行等金融机构贷款来为建设项目提供资金支持，这就增加了企业的债务负担，地方政府投融资平台企业具有很深的政府背景，银行等金融机构往往更倾向于向这类企业提供贷款，这就可能导致在贷款审批过程中，放松对贷款的审批条件，从而导致贷款额度大于承受能力，一旦债务风险积累甚至爆发，企业的回旋余地极小，很可能只能迫于债权人的压力而作出不利于自身的决策。

另外，保障性住房投融资平台企业所从事的主要是保障性住房的建设业务，其所承担的项目往往投资额度巨大、建设周期较长、投资回报较慢。

由此产生的现金流中断，现金不足抑或现金闲臵，都会产生严重的后果。

二、国内成功经验湖南省按照“统一融资、分散建设；统一规划、分期实施；统筹资源、统筹还款”的思路，新设立的湖南省安居工程投资公司由湖南省政府全额出资，注册资本45亿元。