房地产贷款集中度风险与防范
中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知
中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2011.04.14•【文号】银监办发〔2011〕114号•【施行日期】2011.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】银行业监督管理正文中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知银监办发〔2011〕114号各银监局(西藏除外)：近年来，少数农村中小金融机构房地产贷款占各项贷款比例超过了30％，个别机构按揭贷款不良率接近7％。
为督促农村中小金融机构科学把握信贷投向，切实强化监管，有效防范房地产贷款风险，现就有关事项通知如下：一、科学制定发展战略和把握信贷投向。
要切实加强对农村中小金融机构市场定位和服务方向的监管，督促其牢固树立服务“三农”服务宗旨，制定科学清晰的发展战略。
要引导其注重发挥自身服务网络、产品体系和专业人才比较优势，继续深耕精耕农村市场；大中城市和城区的农村中小金融机构，在扎实做好辖内“三农”服务工作、确保涉农贷款稳步增长的同时，可积极稳妥地开展对城市居民和中小企业的金融服务，走差异化、特色化、内涵式发展道路。
今年，要重点督促农村中小金融机构按照中央关于将更多信贷资金投向“三农”和中小企业的要求，科学把握好信贷投向，确保实现涉农贷款、小企业贷款增长目标，优化信贷结构，适度压缩非农贷款，特别是房地产贷款，全力助推农业和农村经济发展。
二、加强房地产贷款风险管理。
重点加强房地产开发贷款和土地储备贷款风险管控。
一是要结合农村中小金融机构实际情况，高度关注中小房地产企业房屋销售、销售回款和现金流等情况，预先布防高风险房地产企业风险暴露，提早做好中小房地产企业信贷退出安排和相关资产保全工作。
二是要加强对房地产开发和储备企业的“名单制”管理，密切关注存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的房地产企业风险暴露。
探讨房地产金融风险分析及防范措施
探讨房地产金融风险分析及防范措施摘要：近些年来，由于经济大环境的影响，房地产行业吸引了更多投资人和资金的加入。
由于房地产行业与金融行业的领域相关性，房地产未来发展面临的机遇的同时也面临挑战。
因此本文主要分析房地产金融发展过程中面临的风险及其防范措施，为预防房地产金融风险提供相关参考。
关键词：房地产金融；风险分析；防范策略引言：随着近些年中国经济的逐渐腾飞，金融业对于我国房地产行业的大力投资，也使得我国房地产行业迎来了前所未有的鼎盛时期。
但是任何事物的产生都伴随着一定的风险，房地产行业在享受金融为其带来的巨大资金面前，同样需要承受巨大的金融风险。
一、房地产金融风险的内涵房地产金融风险是指商业银行在为房地产行业发展提供资金的筹集、融通、清算等金融服务中，由于各种不确定因素的影响，导致银行实际的收益与预期的收益发生偏差，从而导致商业银行承担经济损失的可能性。
二、房地产金融发展过程中面临的风险房地产金融发展由于其周期较长、资金流量巨大等多种因素影响，导致房地产金融发展过程中面临的风险也来自于不同的方面，情况十分复杂且受众面较广。
其中该风险主要可分为财务风险、购买风险、经营风险、信用风险和流动性风险等。
（一）财务风险财务风险主要体现在由于房地产投资的周期相比较其他工程时间更长，从政府竞拍取得发展土地的权限为起点到最终的销售推广作为终点，其周期一般在3~4年。
周期较长，就导致部分房地产公司的款项没有办法及时收回，从而导致商业银行坏账情况的产生。
除此之外，房地产投资的规模相较其他行业资金的流动更为巨大，回收期更漫长。
企业会在很长的时间内处于资金短缺的状况，这种问题对于房地产公司后续的发展是致命的，一旦资金短缺，很有可能造成公司破产等情况。
（二）购买风险购买风险主要体现在相同的资金在不同的时期内可能无法买到相同的产品。
其主要体现在我国物价处于稳定上升的趋势，这种情况的产生，对于我国房地产购买者的实际购买力造成了严重影响。
房地产信贷风险分析及防范
房地产信贷风险分析及防范房地产信贷是指金融机构向房地产项目或个人发放贷款的过程，通常包括购房贷款、房屋抵押贷款等形式。
由于房地产信贷直接关联到国民经济的重要领域，其风险也相对较高。
因此，对房地产信贷风险进行全面的分析，并采取相应的防范措施，对于保护金融机构的资金安全和稳定经济发展具有重要意义。
一、房地产信贷风险分析1.市场需求波动风险：房地产市场受多种因素影响，如经济周期、政策调控等，市场需求存在波动性。
当市场需求下降时，房地产项目变得难以销售，购房者无法按时偿还贷款，进而增加了金融机构的逾期或不良贷款风险。
2.房地产价格波动风险：房地产价格的波动程度也会直接影响金融机构的信贷风险。
如果购房者购买的房屋在贷款还清前出现价值下跌，其偿还能力将受到严重影响，且抵押品价值可能无法覆盖贷款金额。
3.政策风险：政府的宏观调控政策对于房地产市场的影响力非常大，政策的频繁调整或政策方向的不确定性都会使金融机构面临不良贷款的增加和风险的提高。
例如，加息或收紧借贷政策可能导致购房者借贷能力下降，影响其偿还能力。
4.资金流动性风险：金融机构的资金流动性风险也直接影响到房地产信贷风险。
如果金融机构无法及时获得足够的资金来应对房地产贷款的偿还要求，会导致逾期或不良贷款的增加，进一步加剧风险。
二、房地产信贷风险防范1.严格审查借款人资质：金融机构应建立完善的借款人资格审查机制，对借款人的收入、信用记录、财务状况等进行全面评估，确保只向具备还款能力和诚信背景的借款人发放贷款。
2.建立合理的贷款额度和还款期限：金融机构应根据借款人的还款能力、借款用途等因素，合理设定贷款额度和还款期限。
过高的贷款额度和过长的还款期限可能增加借款人的还款压力，增加不良贷款的风险。
3.加强抵押物估值管理：金融机构应严格把控抵押物估值程序，确保抵押物价值能够覆盖贷款本金和利息。
定期评估抵押物价值，并及时调整贷款金额或采取其他措施，以降低抵押物价值下跌带来的风险。
集中度风险管理-问题与防范
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房地产开发贷款风险识别及防控措施
房地产开发贷款风险识别及防控措施一、引言房地产开发贷款是一种重要的金融机构服务，为房地产开发商提供资金支持。
然而，房地产开发贷款涉及多个风险因素，如市场风险、信用风险、操作风险、政策风险等。
为了确保金融机构的稳健运营和客户的资金安全，需要对这些风险进行识别和防控。
本文将介绍房地产开发贷款的风险识别及防控措施。
二、风险识别1. 市场风险识别：由于房地产市场的波动性，市场供求关系、价格走势等因素可能对房地产开发贷款产生影响。
金融机构需要对市场趋势进行密切关注，及时调整贷款策略。
2. 信用风险识别：房地产开发企业可能因市场环境变化、经营管理不善等原因出现还款能力下降，进而影响金融机构的贷款安全。
金融机构应加强对开发商的信用评估和监控。
3. 操作风险识别：在贷款审批、发放、监管等环节，可能因内部管理不善、操作失误等原因导致贷款风险。
金融机构应建立健全内部控制体系，确保贷款业务的合规操作。
4. 政策风险识别：政府政策对房地产市场的影响较大，如调控政策、税收政策等可能对房地产开发贷款产生不利影响。
金融机构应密切关注政策动态，及时调整贷款策略。
5. 流动性风险识别：在房地产市场下行或开发商出现还款困难时，金融机构可能面临流动性风险。
金融机构应合理安排资金运用，确保贷款的流动性。
6. 法律风险识别：在房地产开发过程中，可能涉及土地使用权、房屋产权等法律问题，进而影响金融机构的贷款安全。
金融机构应加强对法律风险的防范和应对。
7. 行业风险识别：房地产行业的发展周期性较强，行业波动可能对房地产开发贷款产生影响。
金融机构应关注行业发展趋势，合理配置资产。
8. 宏观经济风险识别：宏观经济环境的变化可能对房地产市场和金融机构产生影响，如经济周期、通货膨胀等。
金融机构应关注宏观经济指标，及时调整贷款策略。
三、防控措施1. 建立完善的风险管理体系：金融机构应建立健全风险管理组织架构，明确各部门职责，确保风险管理工作的有效实施。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。
本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。
因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。
2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。
3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。
因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。
防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。
例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。
2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。
在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。
3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。
监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。
结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。
贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。
房地产开发贷款主要风险点及控制措施
房地产开发贷款主要风险点及控制措施房地产开发贷款是指银行或其他金融机构向房地产开发商提供的用于购买土地和开发住房项目的贷款。
这种形式的贷款在房地产行业中起到了重要的资金支持作用，但同时也存在一定的风险。
本文将重点讨论房地产开发贷款的主要风险点，并探讨可能采取的措施来加以控制。
一、市场风险市场风险是房地产开发贷款中最大的风险之一。
由于房地产市场的波动性较大，房价、供需关系和政策等因素都会对开发商的销售状况产生影响。
如果市场经济形势不佳，需求下降，开发商可能面临项目销售不畅，无法按时偿还贷款的风险。
为了控制市场风险，银行可以采取以下措施：1. 严格审核贷款申请。
银行应对开发商的项目进行综合评估，包括项目所在地区的市场前景、项目规模和质量，以及开发商的经营能力等，确保项目的可行性。
2. 建立风险监测和预警机制。
银行应设立专门的团队进行市场监测和风险预警，及时了解市场情况，对风险进行预判，并采取相应的风险控制措施。
3. 灵活的利率政策。
银行可以根据市场情况和项目风险的变化，进行灵活的利率定价，降低不良贷款的发生概率。
二、资金风险资金风险是指项目资金来源不稳定，开发商无法按时偿还贷款的风险。
在房地产开发中，项目资金往往是多元化的，包括银行贷款、自筹资金和预售款等。
如果项目筹资渠道受到限制或出现异常情况，开发商可能无法按时偿还贷款。
为了控制资金风险，银行可以采取以下措施：1. 仔细审核项目资金来源。
银行应核实开发商所提供的资金来源，并进行充分的尽职调查，确保资金来源稳定可靠。
2. 建立资金监管机制。
银行可以与开发商签订相关协议，明确资金使用的方式和期限，并进行监管，确保资金用途合法合规。
3. 加强对预售款的监管。
银行应对开发商的预售款进行严格管理，确保预售款的划拨和使用符合相关法规和规定。
三、政策风险政策风险是指政府房地产调控政策的变化对开发商造成的影响。
政府在房地产市场中实施的各项政策，如购房限制、调控措施等，都可能对开发商的销售和盈利能力产生重大影响。
商业银行的房地产贷款风险分析
商业银行的房地产贷款风险分析随着房地产市场的快速发展，商业银行在房地产贷款领域的风险也日益凸显。
在这篇文章中，我将对商业银行的房地产贷款风险进行分析，探讨可能的风险因素以及应对措施。
一、市场风险房地产市场的变动性和不确定性是商业银行面临的主要风险之一。
市场的需求和供应关系、政府政策、宏观经济环境等因素都会对房地产市场产生影响。
市场需求下降、供应过剩、政府政策调整等情况可能导致商业银行的贷款资产质量下降。
应对措施：1. 监测市场动向：商业银行应加强对房地产市场的监测和研究，及时掌握市场变化，做出相应调整。
2. 多元化投资：商业银行可通过扩大不同地区和不同类型房地产项目的贷款组合，降低风险集中度。
二、信用风险商业银行的房地产贷款存在信用风险，即借款人无法按时偿还贷款本金和利息。
信用风险的主要来源包括借款人的还款能力、偿债意愿以及第三方保证人的履约能力等。
应对措施：1. 严格风险评估：商业银行在审批贷款时应严格评估借款人的还款能力和抵押物的价值，确保贷款具备足够的保障。
2. 风险分散：商业银行应将贷款分散给多个借款人，避免过度依赖某一特定借款人。
三、流动性风险商业银行房地产贷款的流动性风险主要体现在突发事件或市场动荡时，借款人无法按时归还贷款，导致银行资金链断裂。
流动性风险可能对商业银行的日常经营和整体偿付能力产生巨大影响。
应对措施：1. 健全流动性管理：商业银行应制定完善的流动性管理政策和流动性监测机制，确保具备足够的流动性储备。
2. 多元化筹资渠道：商业银行应积极拓展多元化的筹资渠道，降低对短期市场资金的依赖性。
四、政策风险政府相关政策的调整对商业银行的房地产贷款风险有着直接的影响。
政府可能通过调控房地产市场、修改贷款政策等方式来控制房地产市场的波动，导致商业银行的贷款业务受到冲击。
应对措施：1. 密切关注政策动态：商业银行应及时了解政府相关政策的变化，并在政策调整后做好相应的业务调整。
2. 加强合规管理：商业银行应建立健全的内部合规管理制度，确保贷款业务符合政府政策要求。
房地产的金融风险及防范化解措施
房地产的金融风险及防范化解措施一、引言近年来，我国房地产市场快速发展，成为国民经济的重要组成部分。
然而，随着市场的快速发展，房地产金融风险也日益凸显，给经济金融稳定带来较大压力。
本文将从房地产金融风险的类型、成因、影响以及防范化解措施四个方面进行探讨。
二、房地产金融风险类型及成因（一）房地产泡沫风险1. 成因：房地产泡沫主要源于市场供需失衡、投机炒作、信贷政策宽松等因素。
在市场火热时，投资者纷纷涌入，推高房价，形成泡沫。
（二）房地产债务风险1. 成因：房地产债务风险源于开发商、金融机构和地方政府等主体的高杠杆运作。
开发商通过高负债融资开发项目，金融机构提供房贷支持，地方政府则通过土地出让获得收入，形成债务链条。
（三）房地产信贷风险1. 成因：房地产信贷风险源于银行等金融机构对房贷的过度投放。
在房价上涨预期下，金融机构放宽房贷条件，导致房贷规模迅速扩大。
（四）房地产市场流动性风险1. 成因：房地产市场流动性风险源于市场供需失衡、房产交易限制等因素。
当房地产市场出现供过于求时，流动性风险加剧，可能导致房价下跌。
三、房地产金融风险的影响（一）经济层面：房地产金融风险可能导致房价波动、财富效应减弱，进而影响消费、投资和经济增长。
（二）金融层面：房地产金融风险可能导致金融机构资产质量下降、盈利能力减弱，甚至引发金融市场动荡。
（三）社会层面：房地产金融风险可能导致居民负债累累、生活质量下降，加剧社会不稳定。
四、防范化解房地产金融风险的措施（一）优化土地供应政策，调控房价1. 增加土地供应，平衡市场供需关系。
2. 完善土地出让制度，遏制投机炒房行为。
3. 加强对房价的监测和预警，及时采取调控措施。
（二）加强房地产信贷管理，防范信贷风险1. 金融机构应加强房贷审批，严控房贷规模。
2. 完善房贷利率市场化，发挥价格机制作用。
3. 加强对金融机构的监管，确保合规经营。
（三）深化房地产改革，促进市场健康发展1. 推进房地产税制改革，合理调节住房需求。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指通过购买、销售、租赁房地产等活动来获取资金的金融行为。
房地产金融涉及到大量的金融机构和金融产品，因此存在着一定的风险。
本文将就房地产金融所存在的风险以及相应的防范措施进行详细的探讨。
一、房地产金融存在的风险1. 市场风险房地产市场本身存在着周期性波动的特点，市场供求关系、政策因素等都会对房地产市场产生影响，从而导致房地产金融存在市场风险。
在市场供求状况发生变化时，房地产的价值会出现大幅波动，给相关金融机构和投资者带来一定的风险。
2. 信用风险随着房地产金融市场的发展，银行、房地产开发公司等金融机构通过贷款、融资等方式参与房地产金融，存在信用风险。
如果相关方出现违约、偿还能力不足等问题，就会造成金融机构资产质量下降，从而影响金融机构的稳定经营。
3. 利率风险房地产金融与货币政策、利率等因素密切相关，存在着利率风险。
当利率发生变化时，会影响到房地产贷款利息支出和投资收益，从而对金融机构的盈利能力和风险承受能力产生影响。
4. 宏观经济风险房地产金融与宏观经济发展密切相关，宏观经济形势的变化会对房地产市场和金融机构产生重大影响。
如经济增长放缓、通货膨胀等因素都会影响到房地产金融的稳定性，从而带来宏观经济风险。
5. 法律风险房地产金融涉及到许多法律法规，包括土地使用权、房地产权等相关法律，存在着法律风险。
若相关法律法规发生变化或者违规行为造成，都会对房地产金融市场产生重大影响。
二、房地产金融风险防范措施1. 健全风险管理体系金融机构需要建立健全的风险管理体系，包括风险识别、评估、监控和控制等环节，从而及时发现和应对风险。
要加强对房地产金融市场的调研和监测，分析市场供求状况和政策变化，预判相关风险，并及时采取相应的措施进行应对。
2. 加强信用管理金融机构要加强对相关方的信用风险管理，包括严格审核贷款申请资格、据实核查资产负债状况等。
要建立健全的风险防范机制，对可能存在的信用风险进行提前预警和控制，避免信用风险的发生。
集中度风险管理问题与防范
集中度风险管理问题与防范所谓集中度风险就是指银行对源于同一及相关风险敞口过大，如同一业务领域（市场环境、行业、区域、国家等）、同一客户（借款人、存款人、交易对手、担保人、债券等融资产品发行体等）、同一产品（融资来源、币种、期限、避险或缓险工具等）的风险敞口过大，可能给银行造成巨大损失，甚至直接威胁到银行的信誉、银行持续经营的能力，乃至银行的生存。
集中度风险从总体上讲，与银行的风险偏好密切相关，属于战略层面的风险。
它既是一个潜在的、一旦爆发损失巨大的风险；又是一种派生性风险，通常依附于其他风险之中。
一、银行集中度风险主要表现资产的集中度风险。
如对单个客户、交易对手的风险敞口过大形成的集中度风险；对同一行业具有较高风险敞口的风险，包括对同一行业贷款数额占全部贷款数额的比重等；对同一地区交易对手或借款人具有较高的风险敞口而产生的风险；由于采用单一的风险缓释工具、避险工具，如抵质押品或由单个担保人提供担保而产生的风险；高比例持有某特定资产的风险，如债券、衍生产品、结构性产品等；对外担保、承诺所形成的风险敞口过于集中等。
与流动性风险密切相关的集中度风险。
包括贷款期限的集中度风险，如贷款的平均期限，余期10年期以上长期贷款占全部贷款的比重；主要存款大户的存款余额的占比；主要同业机构存放或拆借余额的占比等。
收益的集中度风险。
如信贷业务收益占总收益的比重、某高风险产品收益占总收益的比重等，以及其他可能带来损失的单个风险敞口或风险敞口组合等等。
由于信贷业务是商业银行最重要的资产业务，通常情况下，信贷集中度风险是其面临的最大风险集中，它既与单笔大额信贷风险敞口有关，又与银行其他业务密切相关，并对银行的整个经营风险以及资本占用产生重要的影响。
信贷集中度风险不仅表现为直接的集中度风险，即单一信贷产品、单个信贷客户或集团客户的信贷风险敞口问题，其风险特征是信贷数额多、所占份额大，比较直观、易识别，对这类集中度风险的管理，通常采用信贷产品限额、客户最高综合授信等措施来控制；信贷集中度风险还表现为间接的集中度风险，它比较难识别，也比较难把控。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融业是国民经济的重要组成部分，它不仅可以推动经济的发展，还可以满足人们对居住和投资需求。
房地产金融业也存在一定的风险，如果不加以防范和控制，可能会对经济和社会造成不良影响。
本文将就房地产金融所存在的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
一、房地产金融存在的风险1. 市场风险房地产市场的波动性较大，受宏观经济形势、政策调控、土地资源供给等多方面因素的影响，市场对房地产的需求和供给都存在不确定性。
当房地产市场出现大幅波动时，可能会带来投资者信心动摇，引发金融风险。
2. 信贷风险房地产金融业往往伴随大量的信贷资金，房地产开发商和购房者都需要向银行借款来融资。
而当市场出现波动时，房地产项目的开发、销售和购房者的贷款偿还能力可能会受到影响，从而引发信贷违约风险。
3. 利率风险房地产金融业通常会受到货币政策和利率政策的影响，当利率上升时，购房者的购房成本会增加，房地产开发商的融资成本也会上升，从而加大其偿债压力，影响市场的稳定，增加金融风险。
4. 政策风险房地产金融业受到政府政策的影响较大，房地产市场受土地政策、税收政策、贷款政策等多方面因素的制约。
一旦政策发生变化，可能会影响到相关企业的经营和发展，导致金融风险的出现。
二、防范措施1. 健全监管机制加强对房地产金融市场的监管力度，加强信息披露、风险评估和监控机制，及时发现和应对市场风险。
建立健全的金融监管机构，提高监管的专业化水平，及时出台相关政策，防范和化解金融风险。
2. 加强风险管理银行等金融机构要加强对房地产行业的风险管理，建立完善的信贷审查和风险控制制度，加强对房地产项目的审查和监控，防范信贷风险的发生。
积极开展信用风险管理工作，降低借款者的信用风险。
3. 多元化金融产品金融机构应当推出多元化的金融产品，包括房地产信托、房地产证券化、房地产投资基金等，以降低对传统信贷融资的依赖程度，分散风险。
4. 提高金融业风险管理水平金融机构要不断加强风险管理的水平，加强金融人才培训，提高金融从业人员对风险管理的认识和理解，提高金融从业人员的风险识别和预测能力。
房地产贷款集中度管理制度
房地产贷款集中度管理制度第一章总则第一条为加强房地产贷款集中度管理，规范风险管控，保护金融机构利益，根据《中华人民共和国银行法》等相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于银行、信托、保险等金融机构开展房地产贷款业务的管理。
第三条房地产贷款集中度是指金融机构在一定时期内，向房地产开发商、购房者等相关方发放的贷款规模占比。
合理控制房地产贷款集中度，是保障金融机构稳健经营和防范房地产市场风险的重要措施。
第四条金融机构应当建立健全房地产贷款集中度管理制度，明确责任分工，健全风险防范机制，加强内部控制，防范信贷风险，确保房地产贷款健康稳定发展。
第五条金融机构应当建立定期向监管部门报送房地产贷款集中度情况的制度，接受相关监督检查。
第六条金融机构在开展房地产贷款业务时，应当严格遵守国家有关房地产金融政策法规，不得违规放贷，严禁为不符合规定的房地产项目提供贷款。
第七条金融机构应当加强对房地产市场的研究分析，及时掌握市场动态和风险变化，做好风险预警和处置工作。
第二章房地产贷款集中度管理的基本原则第八条风险防范原则。
金融机构在开展房地产贷款业务时，应当坚持风险防范的基本原则，合理安排贷款集中度，确保贷款投放的风险可控。
第九条审慎经营原则。
金融机构应当遵循审慎经营原则，根据自身风险承受能力和贷款总量控制，合理控制房地产贷款集中度。
第十条信息透明原则。
金融机构应当加强对房地产贷款业务的信息披露，确保相关信息真实、准确、及时公开。
第三章房地产贷款集中度管理的组织架构和职责分工第十一条金融机构应当在组织架构上设立房地产贷款集中度管理的专门部门，明确专人负责。
第十二条房地产贷款集中度管理部门主要职责包括：（一）负责拟定和完善房地产贷款集中度管理制度及相关规章制度；（二）负责监测和分析房地产贷款集中度情况，及时报告上级部门；（三）负责制定房地产贷款业务发展规划，合理控制贷款总量和结构；（四）负责开展风险预警和应急处置工作。
房地产信贷集中度风险分析
房地产信贷集中度风险分析作者：江苏省农村金融学会调研组来源：《中国城市经济》2008年第04期这几年，关于房地产的话题热度不减，学者关注，政府关注，普通百姓更是关注。
而作为桥梁和纽带的金融部门对房地产市场的关注更是业外无法想象的。
有人说：是银行信贷支撑了房地产价格的一路飚升，银行信贷放大了市场产销能力，使房地产市场泡沫不断增大；也有人说：随着房地产市场的膨胀，银行已逐渐进入房产开发和个人住房按揭贷款的风险释放期。
凡此种种，都归集为一个话题，房地产泡沫及信贷风险。
那么，从金融从业者角度出发，目前，房地产信贷风险度到底有多大？信贷集中度又有多大？带着这些问题，我们开展了一些调查和分析。
首先，就让我们一起来分析一下目前房地产信贷的风险到底集中在哪几个方面。
理论上的“危机短视症”与银行风险暴露什么是银行的“危机短视症”？是说随着时间的推移，人们倾向于低估那些低频率外部冲击事件发生的概率。
在一定程度上，由于主观概率下降（即便实际保持不变或者上升的情况下也是如此），银行不知不觉地承担了相对于其资本实力较大的风险敞口。
因此，银行体系抵御危机能力变得更加脆弱了。
在房地产市场，由于信息不充分和分析手段的缺乏，银行可能低估贷款过度集中的风险。
因为，在最好的经济环境中，很难估计房地产项目的现值，银行将冒高风险向建筑开发商发放贷款。
银行资产组合中增长的房地产贷款集中度要求提高已经下降的风险分散效应方面的预警。
但现实中明显的是，不论是银行经理，还是监管者都没有察觉到其中的风险。
尽管房地产价值在迅速上升，但其中的关系是不对称的。
引起房地产价值崩溃的事件往往也会降低经济中其他部门的回报。
同样重要的是间接风险暴露，它可以看作是直接风险暴露的一种引申，例如，如果一家银行向诸如财务公司之类的非银行金融机构发放过高的贷款，而这些贷款又被后者用于房地产信贷，这可能会引起房地产部门巨大的额外风险暴露。
这可以从日本、瑞典和泰国的痛苦经历中看到，这些国家中的财务公司把从银行获得的贷款过多地投放房地产业，结果减少了它们的流动性头寸，随着财务公司的破产，银行遭受了巨大损失。
房地产市场的风险监测与防范
某地区房地产政策调整对市场的影响案例
总结词
该案例分析了某地区房地产政策调整对市场的影响，为政策制定者和市场参与者 提供了有益的借鉴。
详细描述
某地区政府出台了一系列房地产政策调整措施，包括限购、限贷等政策。这些政 策对房地产市场产生了显著影响，导致房价下跌、成交量减少等。然而，这些政 策也促使市场更加理性，降低了房地产市场的风险。
房地产市场的历史与发展
历史回顾
中国房地产市场经历了从计划经济到 市场经济的转型，逐渐发展成为一个 重要的经济领域。
发展趋势
随着城市化进程的加速和居民收入水 平的提高，房地产市场将继续保持稳 定增长，同时政府对房地产市场的调 控也将更加精细化和多样化。
02
房地产市场风险类型
市场风险
市场风险是指由于房地产市场供求关系变化、土 地价格波动等因素引起的风险。
人力资源管理
优化人力资源配置，提高员工素质和技能， 降低人员流失和培训成本。
05
案例分析
某城市房地产市场风险监测案例
总结词
该案例展示了某城市如何通过建立完善的风险监测体系，及时发现并应对房地产市场风险。
详细描述
该城市成立了房地产市场风险监测小组，通过收集数据、分析指标、实地调查等方式，定期评估市场风险状况。 监测小组及时发现房价过快上涨、房地产泡沫等问题，采取了调整土地供应、加强房地产调控等措施，有效降低 了市场风险。
金融风险
1
金融风险是指由于金融市场变化引起的风险。
2
金融风险包括利率波动、汇率变化、通货膨胀等 。
3
应对金融风险的措施包括合理安排融资结构、加 强风险管理、灵活运用金融工具等。
法律风险
法律风险是指由于法律法规变化引起 的风险。
房地产贷款集中度管理要求
房地产贷款集中度管理要求一、房地产贷款集中度的定义房地产贷款集中度是指银行在房地产行业的贷款余额与该银行总贷款余额的比例。
通常情况下，监管部门对银行的房地产贷款集中度设定上限，超过上限的部分需要采取相应措施，以降低风险。
房地产贷款集中度管理要求包括：1. 风险管理要求：银行应当建立健全房地产贷款风险管理制度，严格按照监管要求进行风险分类、评估和控制，确保房地产贷款的风险可控。
2. 贷款审查要求：对房地产贷款申请审查要求更加严格，申请人的信用记录、资产情况、还款意愿和能力等要进行全面评估。
3. 资金占用要求：对房地产贷款的资金占用要进行有效规范，确保合理利用资金，防止因房地产贷款集中度过高导致资金占用不合理。
4. 监测和报告要求：银行应当建立健全监测和报告机制，按照监管部门要求定期向监管部门报告房地产贷款集中度情况。
5. 限制要求：监管部门会根据市场情况和风险状况，对房地产贷款集中度设定上限，银行需要严格按照上限进行管理。
二、房地产贷款集中度管理的必要性1. 防范金融风险：房地产市场波动大、周期长，风险性高。
监管部门对房地产贷款集中度进行管理，可以有效降低银行的风险暴露，防范金融风险。
2. 保护金融安全：房地产贷款集中度过高会带来金融系统不稳定的风险，会对金融安全造成危害。
通过严格管理房地产贷款集中度，可以保护整个金融系统的安全。
3. 促进金融稳定：房地产贷款集中度的合理管理可以促进金融系统的稳定发展，防止金融体系因房地产风险而产生系统性风险。
4. 促进行业健康发展：通过合理管理房地产贷款集中度可以引导银行更加谨慎地开展房地产贷款业务，促进房地产行业的健康发展。
三、房地产贷款集中度管理的实施方法1. 制定监管指标：监管部门可以根据市场情况、风险状况和金融系统稳定情况，设定房地产贷款集中度的监管指标。
2. 增加风险加权：对于风险较高的房地产贷款，可以增加相应的风险加权，提高银行对于风险较高房地产贷款的成本。
浅析房地产开发贷款的风险成因及应对
浅析房地产开发贷款的风险成因及应对1. 引言房地产开发贷款是指银行向房地产开发商提供的贷款，用于房地产项目的开发和建设。
作为金融市场的重要组成部分，房地产开发贷款在推动经济增长和促进城市发展方面发挥了重要作用。
然而，房地产开发贷款也面临着一系列的风险。
本文将浅析房地产开发贷款的风险成因，并提出相应的应对策略。
2. 房地产开发贷款的风险成因2.1 宏观经济风险房地产开发贷款的风险首先来源于宏观经济风险。
房地产市场的波动性和周期性使得贷款的回收存在不确定性，当宏观经济环境变差时，房地产市场可能出现供需失衡和价格下跌的情况，导致房地产开发商无法按时完成项目并偿还贷款。
2.2 政策风险政策调控对房地产市场有着重要的影响，政策的变化可能导致房地产开发贷款的风险增加。
例如，政府出台 tightening measures 收紧措施，限制购房和贷款，可能使开发商的销售受到严重影响，从而增加贷款违约的风险。
2.3 市场风险市场风险是指房地产市场供需关系的变化以及市场价格波动引起的风险。
当房地产市场供过于求或需求下降时，开发商面临项目销售困难，无法获得预期的销售收入，进而无法偿还贷款。
2.4 信用风险信用风险是指借款人信用状况恶化，无力偿还贷款的风险。
房地产开发商在经营过程中可能面临市场竞争压力、项目运营困难等问题，导致现金流不足，无法按时偿还贷款。
2.5 监管风险房地产开发贷款受到监管政策的制约，银行在发放贷款时需要遵守相关规定。
监管政策的改变或者执行不力可能导致房地产开发贷款存在风险。
例如，监管机构收紧房地产开发贷款的政策，使得开发商无法获得足够的融资，导致项目无法顺利进行。
3. 应对策略3.1 加强风险管理能力银行应加强对房地产开发贷款的风险管理能力，建立科学、完善的风险评估模型。
通过对开发商的资金流动性、项目回报率、抵押品价值等方面进行综合评估，及时发现潜在风险，并制定相应的风险管理策略。
3.2 健全风险防控机制银行应建立健全的风险防控机制，通过严格的审查程序、多层次的审批流程等手段，防止低质量贷款的发生。
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占０．４％， 用私募方式进行股份化的企业也 现： 违规贷款和违规金额占总检查金额的
为少数， 绝大多数企业为有限责任的注册 ２４．９％。一些商业银行对“四证”不齐全的项
资本股权融资， 使股权融资的手段未能充 目发放房地产开发贷款； 以流动资金贷款
分发挥作用。
替代房地产开发贷款； 在开发商自有资金
３． 个 人 住 房 消 费 信 贷 的 发 展 可 能 存 尚未达到开 发 项 目 总 投 资３０％的 情 况 下 发
２． 房 地 产 开 发 资 金 过 多 依 赖 于 银 行
但是， 影响土地出让价格的因素很多， 土地 块上的土地使用权处于虚置状态， 只有经 贷款， 使房地产投资的市场风险和融资信
资产价格本身也波动频繁， 这些都增加了 过法定程序以出让、出租及划拨等方式才 用风险集中于商业银行。房地产开发是周
土地购置与开发贷款的隐含风险。土地储 能在国有土地上设置土地使用权。从前面 期 长 、风 险 高 、资 金 密 集 型 、管 理 密 集 型 的
列的宏观调控政策， 特别是日趋严格的土 式都存在着一定的问题。首先是保证方式。 土地使用权还没有法律依据。在实际操作
地和金融信贷政策， 使得房地产贷款集中 目前， 相当一部分土地储备机构从银行贷 中， 有些地方土地储备机构将收购、收回的
度风险产生的可能性逐步加大。
款时， 先由政府财政部门或其他相关部门 土地先过户到自己名下， 办理一个以土地
知向何处贷。从银行信贷系统看， 尽管各项 构的市场风险和信用风险有效地分散于整
贷款余额保持了快速增长， 但同期银行存 个金融市场的各种投资者。未来房地产信
托 的 发 展 方 向 应 是 为 房 地 产 开 发 、收 购 、买 卖 、租 赁 、管 理 等 各 环 节 提 供 全 面 的 金 融 服 务， 适应房地产行业的特点， 提供有效的资 金融通和风险管理手段。
分 食 这 块 “蛋 糕 ”， 有 的 不 惜 低 于 规 定 利 率 理、计划等政府职能部门的法定职权， 是通 化率也高达９０％以上。债券、不动产基金则
标准提供巨额贷款。
过 《土 地 管 理 法 》、《城 市 规 划 法 》等 相 关 法 几乎全部上市成为公民共有的投资， 大大
全国中文核心期刊
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有力的工具。同时， 由于市场过度竞争， 银 降低土地的投放价格， 从而减少商业银行
行很容易放松信贷条件， 导致进一步的风 的房地产开发贷款风险。
险。
２． 大 力 发 展 多 元 化 的 房 地 产 金 融 市
４． 商 业 银 行 和 其 他 金 融 机 构 存 在 经 场， 形成具有多种金融资产和金融工具的
３． 完 善 个 人 征 信 管 理 体 系 ， 加 强 对 个 人还款能力的分析。借鉴香港银行业对个 人贷款的管理经验。香港银行业一般要求 个人借款人提供房地产抵押， 但并不依赖 抵押品的价值， 而更为看重借款人的还款 能力。对于借款人还款能力的衡量， 银行从 以下几个方面来进行判断和选择： 一是借 款人所处的行业和职业， 银行会尽量避免 向风险较高行业的员工， 如飞行员、消防员 以及流动性较强的娱乐场所工作人员和不 定期在港居住的人员发放贷款。二是借款 人 收 入 的 稳 定 性 。 银 行 会 选 择 年 薪 在 ２０ 万 至６０万 之 间 、年 龄 在 ２５ 岁 至 ４０ 岁 之 间 、收 入 较 固 定 、有 持 续 还 款 能 力 的 人 士 发 放 贷 款 ， 借款人税单和银行账户中每个月的收入证 明是重要的参 考 依 据 ， 银 行 一 般 会 在５０％ 的收入比例之内发放贷款。三是借款人的 就职年限。银行认为， 借款人的就职年限和 以往的工作记录是借款人收入稳定性和财 务承担能力的一个重要指标。如果借款人 在缺乏利好的因素下经常更换工作， 则在 某种程度上反映出借款人的工作承诺和财 务承担比较差。对一个刚转职的借款人， 要 对其过往工作性质、工作岗位及收入做较 深入的了解。对于将会转职的人士， 一般不 予 发 放 贷 款 。四 是 借 款 人 已 有 债 务 情 况 。香 港银行业已建立有客户的信贷数据库， 记 录客户在各个财务机构的借款情况， 银行 通过此数据库可以考察借款人已有的债务 情况， 避免重复授信带来的风险。
务是近几年才发展起来的。目前， 个人的信
用风险主要来源于两个方面： 一方面， 个人
通过以上分析， 建议从以下几个方面
住 房 信 贷 所 带 来 的 是 借 款 人 由 于 家 庭 、工 进行风险防范：
作 、收 入 、健 康 等 因 素 的 变 化 ， 不 能 按 期 或
１． 改革政府土地储备制度。土地的政
现代金融 ２００７ 年第 １２ 期 总第 ２９８ 期
金融实务
减轻了银行的风险， 并有效地支持了市场 款数量增长更快， 商业银行体系资金过剩
中的消费。同时， 基金、债券等盈利均高于 的状况在加剧。在巨大的资金过剩压力下，
银行储蓄利率， 成为公民拥有金融资产的 银行信贷货币资源必然流向目前经营状况
主要工具， 而不是拥有大量的银行储蓄。从 相对较好、利润率较高的房地产业， 包括开
１． 土 地 储 备 制 度 不 完 善 ， 土 地 储 备 贷 权取得方式分别为： 出让土地使用权、出租 前将有巨大差别， 而且加上一些不确定因素
款存在隐性风险。由于各地城市开发和改 土地使用权和划拨土地使用权、经批准的 的存在， 有的地块抵押价值将大大降低， 甚
造的规模都很大， 土地资产价值往往很高， 划拨土地使用权。土地储备机构代表政府 至降为零。可见， 土地收购储备机构在收购
投入、高资金流量的产业， 在开发环节进行 融资一级市场以外， 还存在着发达的证券
融资是必然现象。开发者必须借入外来资 化二级市场。正是通过各种投资者在房地
金才能完成整个开发过程。目前金融市场 产金融市场上对证券化金融资产的自主购
存在的最大问题不是没有钱可贷， 而是不 买， 二级市场把本来集中于房地产信贷机
因而各商业银行认为， 土地储备机构作为 家对国有土地的管理主要是通过对国有土 的 持 有 者 中（２００１年 为１６２００亿 美 元）， 银 行
政府的特殊单位， 不同于一般企业， 具有较 地使用权设定、处置等环节来实现， 而国有 只 占４３％， 不 动 产 基 金（信 托 基 金 或 上 市 基
大的稳定性， 金融风险相对较低， 于是争相 土地使用权的设定、处置是规划、土地管 金）在市场 中 占 有 巨 大 的 份 额 ， 债 券 的 资 本
发的危害越大
看， 政府及以公益为目的的事业单位是不 这类土地证的填写也五花八门： 在“用途”一
能作为保证人的， 在法律上是没有效力的， 栏有填“商业”、“工业”的， 也有填“居住”的。
据 估 算 ， 我 国８０％左 右 的 土 地 购 置 和 单凭政府信用进行放款， 在市场经济条件 在“取得方式”一栏， 大多填“划拨”， 也有填
因此， 土地购置的融资要求十分巨大。同 将土地通过征用、征购、收回等方式储备 具体地块抵押时， 其土地使用权的性质和价
时， 土地储备属于政府行为， 这使得土地的 后， 原先设定的原土地使用权被注销， 在其 值都是模糊的。
购 置 和 开 发 很 容 易 获 得 银 行 的 巨 额 贷 款 。 被重新出让、划拨及出租前， 应该说储备地
同银行进行协商， 并向银行出具“承诺书”， 收 购 储 备 中 心 为 使 用 者 的 土 地 使 用 权 证 ，
一、在目前的房地产市场资金链中 ， 商 银行考虑到政府的信用， 就为其办理了贷 然后再到银行按地块办理抵押， 有的甚至直
业银行房地产贷款集中度越高， 其风险引 款 。 其 实 ， 从 《担 保 法 》及 相 关 法 律 法 规 来 接把规划红线图拿到银行进行“质押”。当前
府纷纷与当地银行建立密切的联系。由于 地也就谈不上拥有使用权。从另一个角度 于银行的只占１％。美国商业房地产的全部
土 地 收 购 储 备 中 心 是 经 政 府 批 准 成 立 的 ， 来讲， 国家作为土地的所有者拥有建立在 所有权中， 政府机 构 只 占２４％， 私 人 机 构 占
并 且 有 大 量 土 地 这 一 稳 定 可 靠 的 抵 押 物 ， 土地所有权之上的完整的使用权。当前， 国 ３９％， 家 庭 占３７％， 而 美 国 的 商 业 抵 押 信 贷
无力偿还银行贷款， 被迫违约放弃所购房 府储备制度改革势在必行。可以考虑成立
屋， 从而给银行利益带来损失的违约风险。 相对独立于政府的专门的土地管理公司，
另一方面， 借款人还可能故意欺诈， 通过伪 将政府的土地储备交给这些公司来管理，
造的个人信用资料骗取银行贷款， 从而产 政府不直接进行土地的价格制定而只负责
营行为不理性、不科学、不规范等问题。由 房地产二级金融市场， 以分散银行信贷风
于 商 业 银 行 普 遍 把 房 地 产 信 贷 作 为 一 种 险。在成熟的房地产金融市场上， 房地产开
“优 良 资 产 ”大 力 发 展 ， 在 业 务 经 营 上 容 易 发和经营的融资不仅有债权融资和股权融
产生急功近利的倾向。而房地产业作为高 资两种基本形式， 而且在债权融资和股权
贷款等， 商业银行实际上直接或间接地承 土地使用权）目前在法律上还无定论。按照 需要重新进行处置， 设定土地使用权。抵押
受了房地产市场运行中各个环节的市场风 我国 《土地管理法》、《房地产管理法》、《担 地块在处置办理抵押贷款时， 由于未来用
险和信用风险。
保法》等相关法律法规规定 ， 我国土地使用 途、建筑密度、容积率等规划指标与其收购
房地产开发资金都直接或间接来自于商业 下是不规范的。其次是抵押方式。在土地储 “出让”的。在“期限”一栏中一般填“长期”等
银行信贷。通过土地储备贷款、房地产开发 备机构抵 押 贷 款 中 ， 抵 押 物 的 性 质（作 为 抵 等， 从严格建筑企业流动资金贷款和住房消费 押物的土地使用权到底是一种什么性质的 从理论上讲， 土地储备后将由政府根据实际