业主擅自涂改自家外墙颜色被物业起诉
物业管理典型案例分析
案例分析：
《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委 员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束 力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同， 但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的 价格向物业公司交纳相应的费用。
审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具 有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次 性给付物业公司物业管理费3611元。
案例7:失窃导致的责任纠纷
案例介绍：
2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服 务协议》，约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭式管理、 24小时保安巡逻值班，确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年 11月17日，该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履行保安义务， 提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔。物业公司认 为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任，且业主家 中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故拒绝了业主的索赔要求。因双 方各执一词，协商未果，业主遂向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其 因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似 简单的案件，如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当 棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”，还是要求 业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的 妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则，让物业公司承担了赔偿部分 损失的责任。
案例分析：
本文认为，让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉， 有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性，应本着公平与诚信原 则合理分配举证责任。物业管理是一个过程，该过程很难再现和证 明，因此，不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上，业主 主张物业公司的服务不达标，应首先提供必要的证据，使举证责任 发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运 用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。就上面 的案例来说，业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡 逻值班的义务，并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录 作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小 区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进行判断。
物业管理案例分析
物业管理现实案例法律法规分析1、房屋质量有问题能否拖欠物业费？案例：滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。
”为由，一直未交付物业费。
原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。
法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。
房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。
因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。
但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
2、不允许装防盗网，失窃后产生纠纷，物业公司是否应该担责？案例：小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
经管理处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法庭。
经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。
陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不予赔偿。
点评:1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
3、小区散步被撞死物业公司担何责？案例：黄阿婆自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。
法律应授予开发商特定时限内对业主提起诉讼的权利
法律应授予开发商特定时限内对业主提起诉讼的权利【摘要】我国物权法第六章规定了业主的建筑物区分所有权，最高人民法院又在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中专门在第三、第四条明确了建筑物共有部分及业主合理使用共有部分的原则。
本文主要论及的是在住宅小区外墙面使用中涉及部分业主不当使用外墙面时，开发商是否享有要求其停止侵害、恢复原状的诉权这一问题进行探讨。
本文主要通过从对这种诉讼请求的法律性质，以及提起这种诉讼请求的法律依据和法律关系等方面进行研究，来否定现有诉讼实践中对开发商提起的此种诉请以没有相对应的案由和法律关系为由而不予以立案的现状，来肯定开发商的这种积极的的诉讼行为，以利在特定时限内，更好地维护业主的建筑物区分所有权权利。
【关键词】业主；侵犯建筑物共有权；开发商；享有诉权前言随着我国住房制度的改革，使得一些新型法律事务出现；建筑物区分所有权制度在《物权法》中首次以立法形态出现，但在实施过程中，我们不难发现仍有大量的现实问题未能解决。
为此，最高人民法院在2009年5月公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，专门就司法实践中存在的一些争议比较大的，立法规定比较原则的问题进行了司法解释，在这个司法解释中谈到了如何认定业主、如何认定业主建筑物专有部分和共有部分的标准，以及业主行使建筑物区分所有权的限制。
但是就如何正确行使建筑物区分所有权，以及谁有权在建筑物共有权受侵害时向法院提起诉讼，即诉讼资格确认仍存在较大争议。
笔者试图对这一问题进行探讨，以期确认开发商享有这种诉权。
一、关于建筑物区分所有权争议在审判实践中情况现有涉及建筑物区分所有权一些纠纷的实际处理情况如下：1.业主擅自装修，住房管理人作为原告胜诉。
[1]2006年7月17日，北京市朝阳区人民法院判决了14个案件。
原告诉称：被告擅自进行住宅装修，拆除房屋窗下墙，以用于经营活动，违反了建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
典型案例分析
典型案例分析案例一：业主违规装修某业主在房屋的设计卧室内擅自安装了抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主卧室内的橱柜及物品受损。
物业公司两次向该业主发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
为此物业公司向人民法院起诉。
法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
案例分析：上述案例涉及到业主能否按自己的意愿进行室内装修的问题，我们从以下几个方面进行分析：（1）业主行使所有权不能损害公共利益和他人权益，业主是房屋的所有权人，拥有其名下的房产的所有权，而所有权体现在对其所有的财产的占有权、使用权、收益权及处分权。
但是业主在行使所有权时，并不是可以随心所欲、为所欲为。
有的业主认为，房子是自己的，自己想怎么装修就怎么装修，这实际上是一个误区，是对所有权的误解。
根据《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
”这就界定了财产所有权只能是依法享有，行使所有权不能违法，业主只能在法律规定的限度内才能自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。
同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人利益为前提。
《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
”本案例中业主房屋装修影响了周围的环境，影响了他人的正常使用，显然是错误的。
（2）室内装修不得违反国家有关的法律法规的规定如上所述，业主行使所有权要合法，那么业主的室内装修就要符合国家有关的法律法规的要求。
建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅内装饰装修活动，禁止有五种行为（略）。
”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列四种行为（略）。
小区物业设施设备基础知识讲解
房屋建筑卫生设备
一、室内给成，通常包
二、室内排水设备
括风管、空调水管、冷水机组、 冷却塔、深井泵、回龙泵、管
生活污水、工业废水、屋面雨、 网等设备。
(4)防雷装置：通常是指避雷网、避雷针等。
TWO
设备管理
物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根 据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账， 以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡 和设备台账。设备登记卡其中包括设备重量、基本性能、 设备附件的数量和名称、保养维修情况等，它是组织保 养、维修计划的依据。
案例分析
(1)物业观点： 物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁 栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的 所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花 园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字， 就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。 (2)业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。“况 且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了?”庭审中，王先生情绪颇激动。 (3)律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。 (4)第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑 到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来 面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。 根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时 向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑 和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业 确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 记者说，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。除了对开发商不满，王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。但由于小区尚未成立业委会，目前没 有办法更换物业公司。如已成立业委会，经业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛 盾，应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩大矛盾。
业主违规装修处理公告
业主违规装修处理公告小区管理处在对公共区域进行例行巡查时发现,部分业主在未经物业管理处审批的情况下擅自对自己的房屋进行装修装饰。
这不仅违反了小区相关的装修管理条例,也可能对邻居的居住环境造成一定程度的影响。
为了维护整个小区的和谐稳定,现特发布以下公告:违规装修的情况通过近期的调查和发现,我们发现以下几种常见的违规装修行为:未经物业审批,擅自对房屋结构进行改动,如打墙开门窗、加建阁楼等。
这类行为不仅可能影响整幢楼宇的结构稳定,也可能对消防通道造成隐患。
未经许可,擅自拆改管线和管道系统。
这类行为可能会导致管线漏水或电路故障,给邻居造成严重的生活不便。
在装修过程中,未采取有效的隔音措施,噪音扰民严重,给周围邻居的生活带来困扰。
装修时未遵守小区规定的作业时间,噪音扰民,影响他人正常工作和生活。
装修过程中,施工垃圾未及时清理,影响小区整洁。
处理措施对于以上违规行为,我们将采取以下措施进行处理:责令立即停止违规装修行为,并要求业主在规定时间内恢复原状。
对造成管线、电路损坏的,将由业主承担全部维修费用。
对噪音扰民的,将参照相关法规,给予一定的经济处罚。
对未经批准擅自改变房屋结构的,将责令业主立即恢复原状,同时给予相应的经济处罚。
对于严重影响他人生活和小区管理秩序的,将依法追究其法律责任。
温馨提示为了共建和谐、有序的居住环境,我们再次呼吁各位业主:在进行房屋装修时,务必事先向物业管理处申请,按要求办理相关手续。
未经批准的装修,一经发现将被视为违规行为。
在装修施工过程中,请您积极配合物业的管理工作,自觉遵守小区的各项规定,做到文明施工,不影响他人生活。
如果在装修过程中发现邻居存在噪音扰民或其他违规行为,请及时反映给物业管理处,我们将会及时处理。
我们希望通过全体业主的共同努力,共同营造一个舒适、安全的居住环境。
如果您在装修过程中有任何疑问,欢迎随时与我们联系。
祝您生活愉快!。
业主违规装修投诉处理流程
业主违规装修投诉处理流程
作为一个专业的房地产管理人员,我经常会遇到业主擅自进行装修的情况。
这种违规操作不仅可能会影响到整个小区的环境和秩序,也可能会给其他住
户带来不便。
那么我们应该如何妥善处理这类投诉呢?
及时沟通
我们需要与投诉的业主进行及时沟通。
了解他们的诉求和顾虑,耐心解释小区相关规定。
有时业主可能并不了解自己的行为已经违规,通过交流沟通,
我们可以帮助他们认识到问题所在,主动配合整改。
现场勘察
对于确实存在违规装修的情况,我们还需要派人进行现场勘察,详细记录
违规情况,拍摄相关照片或视频作为证据。
这不仅有利于我们后续的处理,也
可以让业主清楚地了解自己的违规行为。
下达整改通知
在掌握充分证据后,我们应该尽快下达整改通知,要求业主在合理期限内
停止违规行为,并恢复原状。
通知中要明确标明违规事由、整改要求和期限,
以及后续可能产生的法律后果。
督促整改落实
在整改期限内,我们需要持续跟进,了解整改进度。
对于拖延不配合的业主,可以采取一定的法律手段,比如罚款、停止供电供水等,迫使他们尽快完成
整改。
对于整改到位的业主,我们也要给予适当的肯定和奖励。
每一起违规装修的投诉处理,都是我们积累经验的机会。
我们要认真总结成功经验和教训,不断完善相关管理制度和流程,提高应对能力,为将来的工作打下坚实基础。
处理业主违规装修的投诉需要我们运用多种方法,既要依法依规,又要注重沟通协调,切实维护小区的整体利益。
只有这样,我们才能逐步树立良好的管理形象,赢得业主的理解和支持。
物业管理案例：违约私改“自家房”业主要担责
杨兴民：因为物业管理公司没有执法权，所以只能向有关部门反映或向法院提出诉讼。但是，“师出无名”的现状又让物业管理陷入了一个尴尬的境地，不管就是不作为，管又管不了，因为没有处置权。就算诉诸法院，现在法院普遍认为，应由有实际权利受到侵害的业主或业委会进行诉讼。由此，令物业管理公司困惑的是，在前期管理期间如果尚未成立业委会，而物业管理公司没有诉权，行政机关又不能及时处理违章，物业管理公司真的就无计可施了。
主持人：长期以来，对于物业公司是否享有诉权，在司法实践中，理论分歧很大。
赵永宁：我们必须明确物业管理公司提起的是民事诉讼，是根据合同的约定提起的诉讼。因此，判断物业管理公司是否有诉讼主体资格，不是看行政法规是否赋予了诉讼权，而是看物业服务合同是否有约定，看物业服务合同的约定是否符合《合同法》。如果物业管理公司与业主在禁止行为管理上发生冲突，首先就应该理解为是合同纠纷，解决这种纠纷当然可以向法院提起诉讼。以上案例的审判依据皆是如此。
花费巨资购买房屋后，不少人认为自己拥有了房屋的所有权，对之如何处分别人无权干涉。于是“我的地盘我做主”，为了扩大使用面积，就在自家房屋上进行改造搭建：诸如建阳光房、封闭露台、搭建花房，或在楼顶盖幢房屋等等，由此引发的物业纠纷也随之增多。
法律界人士指出，根据我国《物权法》的相关规定，业主应当尊重法律、法规以及管理规约。物业公司为保证楼盘品质和业主自身权利，依据业主公约的规定，有权对业主违反规定违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的违约行为予以处理。如果业主无视管理规约，则要承担相应的民事责任。
张龙海：业主在购房后入住前，一般要和物业公司签订《物业管理公约》等文件，物业公司起诉业主私自搭建最直接的依据，就是这份《公约》。业主签署《公约》后，就应遵守相关内容，配合物业公司合法有据的管理服务。实践中，很多业主并没仔细阅读这些文件，在被起诉后才发现有自己签名的文件中有此规定。所以，业主办理入住手续时，应仔细阅读每份文件，对自己的权利和义务心中有数。
擅自改变建筑物外立面的查处
擅自改变建筑物外立面的查处近年来,随着城市化进程不断加速,城市区域逐年加大,建筑物大量增加,其造型、外观无不体现了这个城市的形象和内涵。
但随着经济、社会的发展和城市建设功能的逐步完善, 擅自改变建筑物外立面的违法行为与日剧增, 这不仅损害了建筑物本身的形象、降低了安全性能等, 又严重影响和降低了一个城市的整体形象和品味。
因此, 对于这种违法行为应予严肃查处。
外立面, 指的是物体和物体的外部空间直接接触的界面, 以及其展现出来的形象和构成的方式。
建筑物外立面即是除屋顶外建筑所有外围护部分。
擅自改变建筑物外立面,一般表现为在建筑物外立面上开门、开窗、窗改门、改变原有外立面设计等。
这种违法行为的产生不外乎法律意识淡薄、经济利益驱使、贪图个人方便、追求时尚美观等内在因素。
建筑物外立面对一个建筑来说是直观形象和美化程度的集中体现, 其不仅是建筑物的“皮肤” , 更是建筑物最基本的骨架,因此, 擅自改变建筑物的外立面具有相当大的危害:1、降低了建筑的安全性能《建筑工程质量管理条例》明确规定不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。
建筑物外立面作为建筑主体的重要组成部分, 在建筑设计上有严格的技术标准。
擅自改变建筑物外立面,将会降低原有设计标准和质量等级,对建筑物的使用产生了安全隐患。
2、破坏了城市的整体规划建筑物在规划审批时应报送相应的设计图纸, 城市规划行政主管部门按照规划方面的法律法规严格审核建筑物的设计, 包括建筑物的四个立面, 对符合城市规划要求的建筑作出规划许可。
因此,擅自改变建筑物的外观立面就破坏了城市的整体规划。
3、损坏了建筑的外观形象建筑物作为城市的一部分, 应严格执行国家城市容貌标准。
所以在擅自改变建筑物外立面的同时也损坏了一个城市的容貌。
对建筑物不符合城市容貌标准的, 《城市市容和环境卫生管理条例》、《城市容貌标准》和《浙江省城市市容和环境卫生管理条例》等法律中均有相应的处罚规定。
4、损害了他人的合法利益一般来讲, 一个建筑物的专有部分以外的共有部分为业主共有,这在《物权法》中有明确的规定。
物业起诉业主开庭吗
物业起诉业主开庭吗作为物业管理公司是需要按照约定为业主管理服务的，而作为业主是需要依法缴纳相应的物业费的，如果业主不按照规定缴纳物业费用的，物业是可以依法进行维权的，那么，物业起诉业主开庭吗？下面就跟着我一起来了解一下吧。
一、物业起诉业主开庭吗物业起诉业主符合条件的是会立案进行审理的。
二、物业起诉业主的庭审程序（一）当事人起诉，首先应提交起诉书，并按对方当事人人数提交相应份数的副本。
当事人是公民的，应写明双方当事人的姓名、性别、年龄、籍贯、住址；当事人是单位的，应写明单位名称、地址、法定代表人或负责人姓名。
起诉书正文应写明请求事项和起诉事实、理由，尾部须署名或盖公章。
（二）根据“谁主张谁举证”原则，原告向法院起诉应提交下列材料：１、原告主体资格的材料。
企业单位作为原告的应提交营业执照、商业登记证明等材料的复印件。
２、证明原告诉讼主张的证据。
如合同、协议、债权文书借条、欠条等、收发货凭证、往来信函等。
（三）当事人向法院提交书证，应填写一式两份证据清单，详细列明提交证据的名称、页数。
证据经法院承办人核对后，由承办人在证据清单上签字盖章，一份交当事人，一份备案。
（四）立案庭在当事人履行必须的手续和交齐有关证据材料之后，在七天内，对符合立案条件的，办理立案手续；对不符合立案条件的，依法裁定不予受理。
（五）当事人应在收到受理通知书之日起七天内预交案件受理费和其他诉讼费用，（六）立案手续后，案件由法院排期开庭，当事人应服从法院的各项工作安排，并于结案后到财务室结算诉讼费用，多退少补。
三、物业纠纷类型有哪些（一）物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。
部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。
这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。
（二）业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。
外墙渗水内墙发霉起诉物业案例
外墙渗水内墙发霉起诉物业案例我家外墙渗水，我都报修了，物业一直拖着不维修，导致室内霉斑遍布墙皮脱落没法住不得不出去租房，凭啥我还要缴纳物业费？”这是下面案例中一个被物业公司告上法庭的业主的抗辩，业主拒交物业费到底有没有法律依据？让我们一起从案例中寻找答案。
案例基本情况
张三是花园小区的业主，甲公司是该小区的物业服务公司，因物业公司未修复张三家外墙渗水漏水问题，因房屋无法居住，张三一家不得不在外面租房，张三认为外墙楼顶渗水漏水内墙发霉墙皮脱落危害到了其人身、财产安全，物业公司未能提供物业服务合同约定的物业应有服务，未能保障张三建筑设施正常使用，所以拒绝缴纳物业费。
物业公司只好起诉至法院，要求张三支付物业费。
裁判结果
法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
根据《物业管理条例》第五十三条的规定，物业公司为涉案小区提供了物业服务，张三作为业主理应支付相应的物业费。
至于张三主张的外墙漏水墙皮脱落等问题与本案不属于同一法律关系，不构成拒交物业费的理由，如有纠纷可另行解决。
法院指出，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维
修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业费的抗辩理由。
外立面颜色更改未向相关部门备案谅解书
外立面颜色更改未向相关部门备案谅解书
（原创实用版）
目录
1.外立面颜色更改的背景和原因
2.备案谅解书的含义和作用
3.外立面颜色更改未向相关部门备案谅解书的影响和后果
4.如何正确进行外立面颜色更改并向相关部门备案谅解书
正文
一、外立面颜色更改的背景和原因
随着城市建设的不断发展，建筑物外立面的颜色更改已成为一种常见的现象。
这种更改可能是由于建筑物老化、色彩审美变化或者城市规划的需要等背景和原因所导致的。
二、备案谅解书的含义和作用
备案谅解书是指在建筑物外立面颜色更改时，需要向相关部门提交的一种书面申请。
它的主要含义是，建筑物的所有者或管理者希望对外立面颜色进行更改，并承诺在更改后能够遵守相关法规和规定。
备案谅解书的作用是确保建筑物外立面颜色更改的合法性和合规性。
三、外立面颜色更改未向相关部门备案谅解书的影响和后果
如果外立面颜色更改未向相关部门备案谅解书，可能会产生以下影响和后果：首先，可能会被相关部门认定为违法行为，需要承担法律责任；其次，可能会影响城市美观和形象，降低城市品质；最后，可能会对周边环境和居民生活造成不良影响。
四、如何正确进行外立面颜色更改并向相关部门备案谅解书
为了正确进行外立面颜色更改并向相关部门备案谅解书，需要遵循以
下步骤：首先，需要进行充分的前期准备，包括确定更改方案、选择符合规定的颜色等；其次，需要向相关部门提交备案谅解书申请，并等待相关部门的审批；最后，在获得批准后，才能进行外立面颜色更改。
综上所述，外立面颜色更改未向相关部门备案谅解书可能会带来不良影响和后果。
物业温馨提示墙壁乱画怎么办
物业温馨提示墙壁乱画怎么办物业温馨提示：墙壁乱画怎么办？尊敬的业主们：近日来，我们发现小区内一些墙壁上出现了乱画现象，这给小区的整体环境造成了一定的影响。
为了维护小区的整体美观以及促进良好的居住环境，特此发布温馨提示，希望能够得到大家的理解和支持。
墙壁乱画是一种不文明的行为，不仅破坏了公共物业的整体美观，也给小区居民带来了不便。
这种行为不仅违反了社会公德，也是对公共财物的一种浪费和破坏。
因此，我们特别呼吁居民们共同维护小区的整体环境，不做此类行为。
如果发现有小孩子或者青少年在小区内乱画墙壁，我们建议业主们可以采取以下措施：1. 家长引导：建议居民在家长陪同下，跟孩子进行沟通和教育，告诉他们墙壁乱画是不文明行为，帮助他们树立正确的价值观和行为意识。
2. 社区教育：可以向小区内的业主委员会或者物业公司反映此类问题，积极组织开展校园美化活动和墙绘活动，帮助孩子们认识到保护环境、爱护公物的重要性。
3. 制约防范：在小区内设置警示牌或者监控摄像头，提醒居民和孩子们不要在墙壁上乱画。
同时，建立起互相监督的网络，加强对于此类违规行为的制约和防范。
所有的这些措施都是为了引导和教育孩子们正确的行为观念和价值观，同时也是为了维护小区内的整体环境。
我们希望所有的业主和业主家人都能够共同参与到此项工作中来，共同维护小区的整体环境。
同时，对于那些已经存在的乱画墙壁，我们也建议大家可以采取以下措施：1. 及时清洁：可以利用清洁剂和湿布对墙壁进行清洁，尽量将乱画的痕迹清除干净，恢复墙壁的整体美观。
2. 涂刷修复：如果清洁不彻底，可以选择进行再次涂刷修复。
选择合适的油漆颜色，对乱画部位进行重新修复和涂刷，恢复墙壁的原貌。
3. 物业介入：如果情况严重，影响较大，业主可以向物业公司进行反映，并协商处理方式。
物业公司可以协调相关部门，对乱画的墙壁进行维修和整改。
大家都是小区的一员，只有共同维护好小区的整体环境，我们才能够拥有一个更加美好的生活空间。
小区油漆刮大白规章制度
小区油漆刮大白规章制度
第一条：为了维护小区环境，促进居民居住环境的美化和提升，制定本规章制度。
第二条：凡居住在小区的居民，必须遵守本规章制度，严格遵守小区油漆刮大白规定。
第三条：小区业主应当按照小区物业管理的要求，定期对房屋外墙进行油漆刮大白，确保建筑外观整洁美观。
第四条：居民在进行油漆刮大白前，必须提前向物业管理处进行申请，并得到同意后方可开工。
第五条：在进行油漆刮大白作业期间，必须做好安全措施，确保施工过程中不会对他人造成伤害或影响。
第六条：在进行油漆刮大白作业期间，必须引导好施工队员，做到不乱扔垃圾、不乱涂乱画，保持环境的整洁。
第七条：任何居民不得擅自改动建筑外墙的油漆颜色，必须按照规定的颜色和规格进行刮大白。
第八条：小区物业管理处有权对居民进行检查，确保其按照规定进行油漆刮大白。
第九条：如有居民违反本规章制度，经物业管理处通知后仍不改正的，物业管理处有权对其进行警告、罚款等处理措施。
第十条：居民在进行油漆刮大白作业前，必须确保所使用的油漆符合国家标准，且不得使用含有有害物质的油漆。
第十一条：居民在进行油漆刮大白作业时，必须注意防护措施，避免油漆溅射到他人或环境上，造成污染。
第十二条：小区物业管理处将定期组织对居民的油漆刮大白作业进行检查和评估，对合格的居民给予表彰奖励。
第十三条：本规章制度自颁布之日起生效，如有修订或者补充内容，将经小区业主大会讨论通过后实施。
小区油漆刮大白规章制度已经制定并生效，希望广大居民认真遵守，共同维护好小区的环境，共建美好家园。
业主装修弄脏楼道墙面的温馨提示
业主装修弄脏楼道墙面的温馨提示尊敬的各位装修业主、装修师傅：近期，物业服务中心装修巡查员在装修巡查时发现，部分装修户在装修时，敞开户门使装修噪音及装修灰尘布满整个楼道，给路过行人及已经入住的业主带来严重的环境及噪音污染。
重复污染楼道及路面也给行人和清洁人员带来负担，服务中心再次提醒装修业户：做到文明装修，关闭房门控制噪音及气味对邻里的影响。
定时将装修垃圾清走，保持环境整洁，清洁环境需要大家共同维护。
具体要求如下：1、所有装修人员必须办理出入证，凭证进出小区。
2、装修施工人员必须服从装修巡查人员的管理。
3、装修人员施工做好防范措施关闭门窗，避免产生的施工噪音及气味对邻里的正常生活造成影响。
装修可能对邻居造成严重影响时要提前通知邻里做好防范准备。
4、装修人员要严格按照装修时间要求施工，不能提前和超时施工。
5、装修人员在搬运材料时要注意保护楼道及公共设施，造成污染的要负责清扫，造成损坏的当事人要负责维修恢复或赔偿。
6、装修垃圾要袋装放在指定地点，并定时清运。
7、装修时注意安全，禁止高空抛物，防止高空坠物。
感谢您的支持和配合！近期物业服务中心工作人员在巡查过程中发现小区公共楼道内、单元门口有乱堆放装修垃圾现象，严重违反了《装修管理规定》关于“建筑垃圾需袋装打包放置指定地点”的要求，给小区整体环境卫生造成较大污染，同时给垃圾清运工作带来了很大的困难。
为营造干净整洁的小区环境，现将建筑垃圾规范堆放的具体事项温馨提醒如下：一、小区建筑垃圾堆放点为：8号栋与9号栋之间地下车库出口正上方，装修人员须将装修垃圾运至负一楼，再运送至建筑垃圾池，不得将装修垃圾堆放至负一楼。
二、请各装修单位负责人及业主督促并知会所有装修师傅按要求将装修垃圾运输到指定地点堆放，并保持公共区域地面干净整洁。
如服务中心工作人员在巡查中发现乱堆放装修垃圾的现象，情节严重的将要求施工单位立即停工整改。
小区环境靠大家，望大家积极支持和配合！维护小区环境的干净整洁是我们共同的责任！。
业主侵占公共区域整改过程记录
业主侵占公共区域整改过程记录
摘要：
1.业主侵占公共区域的现象
2.整改过程
3.整改结果
4.启示和建议
正文：
一、业主侵占公共区域的现象
在现代城市生活中，居民小区的公共区域扮演着十分重要的角色，它既是居民们日常休闲活动的场所，也是邻里之间交流互动的平台。
然而，在部分小区中，业主侵占公共区域的现象时有发生，给其他业主的生活带来诸多不便。
例如，有些业主会将公共区域当作自己的私人领地，用于堆放杂物、停放非机动车等，严重影响了公共区域的正常使用和环境美观。
二、整改过程
为了解决这一问题，物业公司和业主委员会共同开展了一系列整改行动。
首先，他们对侵占公共区域的业主进行了劝导和教育，让他们认识到侵占公共区域的行为是不文明的，也是违反物业管理规定的。
其次，物业公司加大了对公共区域的巡查力度，对发现的侵占行为进行了及时制止。
最后，业主委员会还制定了相关管理规定，并将其纳入业主公约，以确保公共区域的正常使用和管理。
三、整改结果
经过一段时间的努力，侵占公共区域的现象得到了有效遏制。
业主们对公
共区域的认识和使用观念得到了明显提升，不再随意侵占公共区域。
同时，物业公司和业主委员会的共同努力，也使得小区环境得到了改善，公共区域的使用和管理更加规范。
四、启示和建议
从这次整改过程中，我们可以看出，解决业主侵占公共区域的问题需要多方共同努力。
物业公司要加强对公共区域的管理，及时发现和制止侵占行为；业主委员会要充分发挥自身作用，引导业主树立正确的公共区域使用观念；而业主们也要自觉遵守相关规定，共同维护小区的环境和秩序。
小区内禁止乱涂乱画的通知
小区内禁止乱涂乱画的通知在我们的小区里,有一件令人头疼的事情一直困扰着大家-那就是居民们不经同意擅自在公共区域进行乱涂乱画。
这种行为不仅破坏了小区的整体美观,也严重影响了居民的生活环境。
为了维护小区的整洁和秩序,特发布此通知,希望大家共同遵守。
影响日常生活乱涂乱画不仅让小区变得杂乱无章,也给居民的生活带来诸多不便。
汽车停车位上的涂鸦会遮挡车牌,影响车辆通行;墙壁上的乱画会脏污墙面,降低小区整体的美感;台阶和地板上的标记更会造成行人绊倒的危险。
这些问题不仅影响了居民的生活品质,也可能给小区管理带来麻烦。
破坏公共环境小区是我们共同的家园,我们都应该珍惜并维护好它。
但有些人违背公德,将小区当成自己的画布,肆意涂鸦、乱画。
这种行为不仅破坏了小区的和谐美好,也侵犯了其他居民的权益。
例如,有人在常用的公共设施上乱画,不仅影响了美观,还可能造成安全隐患。
另外,涂鸦还可能引发邻里纠纷,影响小区的整体氛围。
违反相关法规我国《治安管理处罚法》明确规定,在公共场所故意损坏公私财物的行为属于违法行为,可能会受到行政处罚。
而小区作为私人物业,也有相关的管理规定,禁止在公共区域随意乱涂乱画。
一旦被发现,将面临警告、罚款甚至刑事责任的严厉制裁。
呼吁大家共同维护小区的环境需要每个人的共同维护。
我们呼吁广大居民,积极配合小区管理,共同维护小区的整洁秩序。
如果发现有人进行乱涂乱画的行为,请及时向物业或相关部门反映,让我们携手美化家园,共创和谐文明的居住环境。
小区内禁止乱涂乱画,是为了保护我们共同的家园,维护居民的合法权益。
让我们共同努力,共同践行文明,共建美丽家园!。
小区外墙管理与民法典
小区外墙管理与民法典概述随着民法典的颁布实施，小区外墙管理的相关规定也在逐渐完善。
小区外墙作为小区建筑的外立面，不仅起到美化环境的作用，还承担着保护墙体、保障居民安全等重要职责。
本文将介绍小区外墙管理与民法典的关系，并探讨在不同情况下的具体应对方法。
小区外墙管理的法律依据小区外墙管理的法律依据主要包括《物权法》、《城市房地产管理法》、《民法典》等相关法律法规。
根据这些法律规定，小区外墙属于公共部分，由业主共同所有，由物业公司或业主委员会负责管理与维护。
外墙损坏的责任归属根据《民法典》的规定，小区外墙的损坏责任将分为两种情况：1. 自然损坏：例如由于风雨侵蚀、老化等原因造成的外墙破损，一般由业主共同承担修缮费用；2. 人为损坏：如施工时不慎造成的损坏或故意破坏，责任应由破坏者承担。
在日常管理中，物业公司或业主委员会应及时巡查，发现外墙损坏情况后，根据具体情况采取修复或维护措施。
外墙维修费用的分摊原则1. 公摊原则：外墙属于小区的公共部分，维修费用应由全体业主共同承担。
2. 使用面积和公摊系数相结合：根据业主的使用面积及公摊系数，合理确定每个业主应承担的费用份额。
3. 物业费管理：物业公司可以通过物业费的收取方式，将外墙维修费用纳入维修基金或专项维修账户，保障维修资金的专款专用。
外墙装修的规范与管理1. 提交装修方案：业主需向物业公司或业主委员会提交外墙装修方案，并获得批准。
2. 选择正规装修公司：选择具备资质的装修公司，确保施工质量和装修材料的安全可靠。
3. 考虑整体效果：装修风格和颜色应协调一致，避免与整个小区的风貌不符。
同时，物业公司或业主委员会应加强对外墙装修的监督与管理，确保装修过程中的安全和质量。
故意破坏外墙的法律后果1. 赔偿损失：破坏者应承担修复费用，并赔偿其他可能产生的损失。
2. 行政处罚：依法可能受到相关行政机关的处罚。
3. 民事诉讼：其他业主或物业公司可根据法律规定向法院提起民事诉讼，要求破坏者承担责任。
擅自更改外立面承诺书
擅自更改外立面承诺书
尊敬的[物业管理部门/业主委员会/相关管理机构]：
本人[姓名]，身份证号码[身份证号]，作为[小区/大厦/住宅区]的业主，拥有位于[详细地址]的房产。
本人在此郑重承诺：
1. 我已充分了解并遵守[小区/大厦/住宅区]的物业管理规定及相关法律法规，特别是关于外立面更改的相关规定。
2. 我明白擅自更改外立面可能对小区的整体美观、安全及价值产生不良影响，也可能违反了业主大会的决定或相关法律法规。
3. 我承诺在未经[物业管理部门/业主委员会/相关管理机构]书面同意的情况下，不会擅自对外立面进行任何形式的更改、装修或改造。
4. 如因特殊情况需要对房产外立面进行更改，我将按照规定程序提交申请，并提供必要的设计图纸和施工方案，待批准后方可实施。
5. 我承诺在施工过程中，将严格遵守施工安全规范，确保施工质量和安全，避免对其他业主的权益造成损害。
6. 如因本人擅自更改外立面的行为导致任何法律后果或经济损失，我将承担全部责任，并赔偿由此造成的一切损失。
7. 本承诺书自签字之日起生效，如有违反，本人愿意接受[物业管理部门/业主委员会/相关管理机构]的处罚和处理。
特此承诺。
承诺人（签字）：[姓名]
联系电话：[联系电话]
日期：[年][月][日]
[注：本承诺书为模板，具体内容需根据实际情况进行调整和补充。
]。
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业主擅自涂改自家外墙颜色被物业起诉法院判决
限期恢复原状
“你到我们小区看一看，我敢说，全小区，就数我家屋前屋后最漂亮！”业主王先生坐在被告席上，颇为自得地夸耀自己的“杰作”。
王先生是南京高淳县淳溪镇某小区11幢1单元201室的业主，2010年12月上旬，他将自家屋前屋后的外墙涂成了红色。
整个小区的外立面都是土黄色，王先生家成了“黄中一点红”，十分突兀。
物业公司跟他交涉无果后，告到了法院。
近日，高淳法院作出判决：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色，因此，限令其将外墙恢复原状。
事由：
土黄色外墙打了个红色补丁
今年5月12日，南京高淳法院开庭审理了此案。
物业公司的代理人范律师一副头疼的模样，他竖起四根手指，苦笑着对记者说：“这是我第四次在法庭上跟他(指王先生)见面，外墙的案子开了两次庭，之前他告开发商，我是开发商代理人，也开了两次庭。
”
范律师称，小区物业是开发商的前期物业，王先生之所以跟物业为难，是因为之前的事情，对开发商心怀不满。
据介绍，王先生于2010年7月与江苏越商置业发展有限公司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房。
但是签约后不久，因对
房屋构造不满，王先生将开发商告到了高淳县法院。
诉讼期间，他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。
屡次交涉无果，物业告到了法院
小区数十幢住宅楼都是土黄色的外立面，王先生这么一闹腾，就像给他家那幢楼的“外衣”补了个红色的大补丁，突兀极了。
物业工作人员看到后，立即找王先生交涉，王先生却振振有词：房子是我的，外墙涂什么颜色是我的事，你们管不着！物业公司则认为小区外立面和屋前小花园属于共有部分，王先生无权随意更改。
屡次交涉无果后，物业公司无奈诉到了法院。
现在开庭
庭审中，物业公司跟业主王先生围绕“是否有权改变外墙颜色”，“改变外墙颜色是否侵犯其他业主利益”展开激辩。
王先生虽然给开发商和物业公司“挑刺”时滔滔不绝，但是迫于压力还是恢复了一部分墙面颜色。
是否有权改变外墙颜色？
物业：外墙属共有部分，不得随意改变
物业公司递交了2010年12月上旬拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。
物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有
部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。
本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。
范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。
业主：
买下房子就有改变外墙颜色的权利
201室业主王先生却有自己的一套理论，他认为，自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。
“况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了？”庭审中，王先生情绪颇激动。
照片显示，201室的绝大部分外墙都被涂成红色，王先生却说，他只涂了阳台部分，这是怎么回事？范律师解释说，诉讼期间，王先生迫于压力，已经将墙面恢复了一部分。
范律师认为，未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。
是否侵犯其他业主利益？
物业：
随机调查30位业主，都反感红墙
物业公司起诉王先生的另一理由是，王先生的行为侵犯了其他业
主的利益，引起其他业主不满。
范律师当庭拿出30份调查问卷，称是在小区内随机找业主填写的，30份问卷一致认为，王先生将外墙涂成红色，将栅栏截短的行为不妥，应当恢复原状。
业主：
全小区就我家屋前屋后最漂亮
王先生对问卷的真实性不予认可，他并不认为自己的行为侵犯了其他业主的利益，也不相信邻居们会心怀不满。
在他看来，他对外墙和栅栏进行的加工，非但没有降低美观度，反而提高了美观度。
“你到我们小区看一看，我敢说，全小区，就数我家屋前屋后最漂亮！”庭审中，王先生洋洋自得地夸耀自己的“杰作”。
庭后探访
“像洗头房，不好看！”
不少业主认为红墙不美观
庭审后，记者到小区探访。
王先生家住一楼，外墙明显已经修复过，只剩北边阳台的内墙还保留着红色，其余部分都已恢复成土黄色，但比二楼外墙颜色稍淡，仍能看出涂抹的痕迹。
屋前小花园的栅栏比左邻右舍的栅栏稍低，谈不上不美观，只是有点不和谐。
王先生应该是个酷爱花花草草的人，屋前小花园里种满植物，郁郁葱葱，赏心悦目，如此看来，他在法庭上的洋洋自得倒也不是没底气。
仅存的一抹红色(北边阳台)，依然有点刺眼。
记者随机问了三五位业主，都说王先生的行为“不妥”。
一位业主撇了撇嘴，评论道：“像洗头房，不好看！把我们小区整体美观度降低了。
”
法院判决
房屋外立面系共有部分
限期将墙面和栅栏恢复原状
近日，高淳法院对此案作出判决。
法院认为，房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。
至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。
屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。
据此，判决王先生限期将墙面和栅栏恢复原状。
记者了解到，王先生与开发商的诉讼仍在审理中。
除了对开发商不满，王先生对物业公司也有诸多意见，包括服务、收费等等。
但由于小区尚未成立业委会，目前没有办法更换物业公司。
如已成立业委会，经业主大会同意，是可以解聘老物业公司，重新选聘新的物业公司的。
法官就此案提醒广大业主，与开发商和物业有矛盾，应采取理性方法沟通解决，不理智的举动既不能解决问题，还会扩大矛盾。