共有部分的法律依据
关于全体业主共有部分的说明
关于全体业主共有部分的说明
根据《物权法》、建筑物区分所有权司法解释、《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》等法律法规及相关规定，依法属于全体业主共有的房屋不能纳入商品房销售范围。
因此，我公司在申请商品房测绘成果审核归档时，做如下说明：
一、项目名称：
二、项目坐落位置：
三、建设工程规划许可证号：
四、本项目依法属于全体业主所有的房屋有：
1、规划用途：面积：
2、规划用途：面积：
3、规划用途：面积：
4、规划用途：面积：
5、规划用途：面积：
五、该项目中提交的测绘报告，将作为我公司申请商品房销售许可时所提交的商品房销售方案中确定归属全体业主共有部分的依据。
我公司承诺在该项目销售时，将对上述依法属于全体业主共有部分进行公示，并在与承购人签定的商品房销售合同中明确约定上述内容作为确定业主专有和全体业主共有部分的依据。
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按份共有人的处分权有哪些
按份共有人的处分权有哪些按份共有人处分权是不一样的，主要看按份共有人处分的是那一部分的共有物，如果是对整个共有财产的处分，那么就需要经过全体同意，那么，按份共有人的处分权有哪些？有什么相关法律规定？接下来由我带您了解相关内容，希望对您有所帮助。
一、按份共有人的处分权有哪些按份共有人对共有财产的处分有两种，一是对其享有份额的处分，二是对整个共有财产的处分。
《民法通则》第78条第2款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。
”根据这一规定，共有人对自己所享有的份额可以自由转让，不论以何种方式转让或转让给谁，都不必征得其他共有人的同意，而且一般也不受时间的限制。
除非各共有人事先有约定在共有关系存续期间不得转让或分出。
同时，为了防止某一按份共有人转让其份额对其他共有人造成损害，《民法通则》第78条还规定，共有人出售其份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利；如果其他多个共有人都要购买的话，就由转让人决定售与的对象。
按份共有人对整个共有财产的处分，必须取决于全体共有人的意志。
共有人转让、赠与共有财产，以及在共有财产上设定抵押或其他物权，都必须取得全体共有人的同意，但如果其他共有人明知而不提出异议的，视为同意。
如果全体共有人达不成一致意见的，可以按多数共有人或拥有多数份额的共有人的意见处理，但前提是不得损害少数人或份额少的共有人的利益。
否则，受害的共有人可以请求侵权的损害赔偿或其他民事责任。
当某一个或某一些共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行法律上的处分，则对于其他共有人不产生法律效力。
擅作处理的共有人应对其他共有人负侵权行为的责任。
二、按份共有和共同共有存在哪些不同第一，在共同共有中，只有当共同共有关系终止时，才能对共有财产进行分割并确定各共有人的份额。
比如夫妻共有财产就是共同共有财产，只有当夫妻离婚以后，才能对夫妻共有财产分割;而在按份共有中，按份共有财产的每个共有人都有权利要求将自己的份额分出或者转让，但是在出售时其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些?涉及物业公共收益问题的法律、法规、规章、规范性文件主要包括如下内容:一、《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十六条下列事项由业主共同决定(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
二、《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
房屋产权共有人是什么意思
一、房屋产权共有人是什么意思房屋共有人是指在法律上共同拥有房屋相关义务和权利的人。
共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。
所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋共享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋共享权利和承担义务。
房屋共有权保障共有人的权利。
房屋产权共有人是什么意思二、房屋共有人享有的权利有哪些房屋共有人享有的权利如下：1.处分自己份额权房产共有人享有同等的权利，承担共同义务共同共有房产享有共同的权利，承担共同的义务。
换而言之，在共同共有关系存在期间，部分共有人无权擅自处分共有房产。
2.要求分出自己份额权。
对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割；无协议的应对共同共有房产进行等分。
鉴于房产不可任意分割，故多采用折价进行分割。
3.对其他共有人出售的份额享有优先购买权。
在共同共有房产分割毕后，一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房产作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用，那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权。
三、房屋产权归属有什么法律规定房地产登记分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其他登记。
其中对购房者真正有意义的只有转移登记。
所谓“转移登记”，是指房屋所有权因买卖、赠与、交换、转让等法律行为变更时进行的登记。
购房者的名字只有登记在房管局的不动产登记簿上才算真正获得了房屋所有权。
人们所说的“房产证”其实是不动产权属证书。
根据《物权法》，不动产权属证书记载的事项应该与不动产登记簿一致，若不一致，以不动产登记簿为准。
这就是说即使房产证上名字是你的，但若房子没有经过转移登记，不动产登记簿上的名字是别人的，那房子依然不归你所有。
共有物权分割
共有物权分割共有物权是指由多个人共同享有的物权，包括共有产权、共有共管物权等。
随着社会发展和人们对个人权益的重视，共有物权分割成为了一个重要的法律问题。
本文将探讨共有物权分割的概念、原则、程序以及相关法律规定。
一、共有物权分割的概念与原则共有物权分割是指对共有物权进行分割和界定，将共有的物权分割为各自独有的部分。
其基本原则包括平等原则、公正原则、自愿原则和法定原则。
平等原则是指所有权利人在分割过程中应平等地享有权利和承担义务；公正原则是指分割结果应公正合理，不能损害各方的合法权益；自愿原则是指共有权利人可以自主决定是否进行分割；法定原则是指在没有达成共识的情况下，可以依法进行分割。
二、共有物权分割的程序共有物权分割的程序通常包括以下几个步骤：1. 协商共有物权分割首先应通过协商解决，各方可以自行商定分割方案，包括权益归属、分割比例、分割方式等。
协商过程中应当充分听取各方的意见，并保证各方的合法权益。
2. 确定共有部分和个人部分在协商达成一致后，需要明确分割的范围，将共有的部分与各自独有的部分区分开来。
共有部分是指共有物权的部分或全部，个人部分是指各自独有的物权。
3. 分割方式共有物权的分割方式有多种，可以是实物分割、金钱补偿、抽签决定等。
实物分割是指按照共有份额将物权进行拆分，每个权利人获得一部分。
金钱补偿是指将共有物权通过出售等方式变现，然后按照各自份额进行分配。
抽签决定是指通过抽签等随机方式决定各方获得的物权份额。
4. 确认分割结果分割完成后，需要确认并记录分割结果，明确各方的权益和义务。
可以通过签订书面协议、办理相关手续等形式进行确认。
三、共有物权分割的法律规定我国《物权法》对共有物权分割进行了一些基本规定，如共有人享有同等的权利和承担同等的义务，共有人可以协商决定分割方案等。
此外，各地区还根据实际情况制定了相应的地方性法规和规章，对共有物权分割进行具体规定。
需要注意的是，共有物权分割涉及到多个方面的法律问题，例如合同法、民事诉讼法等。
共同共有与按份共有之区分
共同共有与按份共有之区分我国《物权法》专章对共有进行了详细规定,作为社会生活中常见的一类确定财产归属和利用的法律制度,共有是我国物权法中的重要组成部分。
依据物权法的规定共有分为共同共有与按份共有两种基本类型,我国大多数学者均认同上述划分。
然也有学者对共有的“两分法”提出质疑,否认共同共有的独立性,认为“各种形态的共有归根结底均是按份共有”,对此,笔者有不同看法,共同共有具有独立性,共同共有虽与按份共有存在共性,但却与按份共有存在本质区别。
本文主要以共同共有与按份共有的区别的探讨为中心。
第一部分是对共有的基本分类进行分析。
分别从对所有权制度从单独所有到共同所有的形态进行分析,从按份共有与共同共有的早期形态上考察,再从按份共有与共同共有在当今大陆法国家的体现进行探讨,从我国物权法中共有的基本类型进行分析,提出共有的基本类型是按份共有与共同共有,共同共有的存在是不容置疑的。
第二部分是对我国立法中关于共同共有与按份共有认定的演变进行探讨。
《物权法》对按份共有与共同共有的描述,分别突出了份额与平等;《物权法》第103条共有的推定规则修正了《民通意见》第88条的推定规则,均是其进步之处;并在如何认定共同共有与按份共有的基础上,提出对《物权法》第103条规定的一点建议,即不宜将“等”字放入上述条文。
第三部分是着重分析共同共有与按份共有的异同,在此基础上进一步说明共同共有的独立性。
共同共有与按份共有存在共同点,认识这些共同点有助于更好地理解共同共有与按份共有的本质区别,把握共同共有的独立性。
共同关系这个前提与核心是共同共有区分按份共有的根本,共同关系以及以此为中心延伸的区别共同构筑了共同共有与按份共有的分水岭,并分别从两种共有类型的前提与核心、内在价值、共有物分割条件、份额处分、共有物的处分、优先购买权、其他区别七个方面对共同共有与按份共有的区分以及共同共有的独立性作了具体分析。
第四部分指出我国物权法中划分的共同共有与按份共有两者缺一不可,共同共有制度体现了身份关系和财产关系的有机结合,彰显了物权法的中国特色。
物权法及司法解释中关于业主共同共有以及共同管理的相关法条
《中华人民共和国物权法》：共同共有：第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
共同管理：第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。
经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
物业费法律规定
物业费法律规定物业费是指由物业管理企事业单位或代理公司按照与业主签订的合同约定，代为收取和管理业主共同负担的公共部分费用。
物业费的法律规定主要可以分为三个方面：一、法律依据1. 《物权法》第一百七十六条规定：“共有部分的费用由共有人按照其份额负担。
”物业费作为共有部分费用的一种，在法律上得以合理征收。
2. 《房屋管理条例》第五条规定：“业主应当按照各自建筑物、构筑物的相对面积、使用公寓、租住住房面积、表决权等条件，承担物业管理的费用。
”该法律明确规定了物业费的征收标准。
二、费用范围根据《房屋管理条例》的规定，物业费的范围主要包括以下几类费用：1. 日常维护费：如物业管理人员工资、物业设备和设施维护费用等。
2. 公共设施费：如电梯费、消防设施费、绿化及公共区域维护费等。
3. 公共能耗费：如电费、水费、燃气费等共用设施的使用费用。
4. 其他相关费用：如保安费、物业管理服务费等。
三、征收程序和管理1. 物业费的征收应当依据合同约定或业主大会决议，并事先向业主明确告知费用的征收标准与使用范围。
2. 物业费的征收应当公开、透明，物业管理企事业单位或代理公司应当提供相关的费用清单和账目。
3. 业主可以要求物业管理企事业单位或代理公司提供费用的详细支出和管理情况，物业管理企事业单位或代理公司应当提供相关的明细账目和管理报告。
4. 物业管理企事业单位或代理公司不得私自提高物业费用，应当通过业主大会决议或合同约定进行调整。
5. 业主对物业费的征收有异议的，可以向物业管理企事业单位或代理公司提出，物业管理企事业单位或代理公司应当及时处理和回应。
需要注意的是，物业费的具体法律规定可能会因不同地区和具体情况而有所不同，业主在支付物业费的同时，有权要求物业管理企事业单位或代理公司提供相关的法律依据和清晰的费用明细，以保障自身的利益。
物权法专题五 共有
思考题：甲乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未 经乙同意，接该房右墙加盖了一间房，并将三间房屋 登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下例哪 种说法是正确的？（06-3-7）
A.甲乙是继承房屋的按份共有人 B.加盖的房屋应归甲所有
C.加盖的房屋应归甲乙共有 D.乙有权请求丙返还所购三间房屋
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3、共同共有的内部关系和外部关系
（1）共同关系终止前，任何共有人不得提出分 出、转让自己的份额。只有共同关系消灭时， 才能确定各共有人的应有份额。但法律另有规 定的除外。
• 婚姻法解释三第四条： 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分 割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损 害债权人利益的除外：
人，有权向其他共有人追偿。
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三、共同共有
1、共同共有的概念和特点
共同共有是指共有人基于共同关系，不分份额地共 享共有物所有权的共有。
物权法第95条 共同共有人对共有的不动产或者动 产共同享有所有权。
特点：
（1）以共同关系为基础和存在前提；
（2）是不分份额的共有。共同关系终止前，任何 共有人不得提出分出、转让自己的份额。只有共同关 系消灭时，才能确定各共有人的应有份额；
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（2）管理与费用负担。
A.保存。各共有人可为之。如甲、乙、丙、丁4人以3:2:3:2比例出 资购买一辆卡车从事运输，甲是司机负责驾驶，一日外出长途运 输时，一个轮胎爆胎，甲有权单独决定修理或者更换轮胎。
B.改良。民法通说认为，一半以上份额的共有人同意方可为之。如 物权法第76条第7项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大 事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意。如假设上例甲司机碰到有人卖豪华汽车坐垫， 甲一人不能决定购买。
《物权法》(所有权——按份共有、共同共有、建筑区分所有))
4、共有权的转让 共有权的转让是指共有人依法将自己在共有财产中 的份额转让给他人(含其他共有人)，其他共有人有 优先购买权。
5、共有人的连带责任
（1）构成合伙关系的，应对外负连带责任。 （2）共有物侵权之连带责任，约定按份的，不具 有对抗善意第三人的效力。 （3）未约定的，以连带责任论。
7、共同共有关系消失的效力 ： （1）共有关系消灭，各共有人就分得的份额取得 单独的所有权； （2）各共有人对原共有财产负有瑕疵担保责任； （3）共同共有财产分割后，一方的优先购买权。
四、建筑物区分所有权 （一） 概念及特征 1、概念 建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物的业 主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有 共有权，以及相互间对建筑物的整体享有管理权而 构成的建筑物所有权的复合共有。 业主：房主、房屋所有者，主要指私房所有者
共有部分 及附属物
建筑物占 有的地基 使用权
住宅公共 用地及设 施
基本构造
共同 共有
4、共有部分的专有使用权 共有部分可以依据法律规定或者共有人之间的 约定进行分割，并由某一个或者数个区分所有人享 有排他的、独占性的使用权。
5、基地使用权的共有问题 建筑物的区分所有人对基地使用权享有按份共 有权，建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区 分所有而享有基地使用权。 对专有部分的所有权转让的同时转让对基地使 用权的所拥有的部分权利。
3．专有部分的所有权法律关系 (1)客体是专有部分。 (2)专有部分所有人对专有部分享有完全的占有、 使用、收益、处分的权利，某一专有部分所有人出 让其专有部分时，其它权利人不享有优先购买权。 (3)任何专有部分所有权人行使权利时，都应考虑 全体区分所有人的共同利益，不得滥用其专有部分 所有权，损害其他所有人利益。
[管理]中华人民共和国物权法释义：第七十二条
![[管理]中华人民共和国物权法释义：第七十二条](https://img.taocdn.com/s3/m/17ad10a8c67da26925c52cc58bd63186bceb92d3.png)
中华人民共和国物权法释义：第七十二条第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
●条文主旨本条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。
●立法背景现实中，关于业主对建筑物专有部分以外的共有部分，是否仅享有权利，不承担义务；业主是否可以放弃对共有部分的权利为由，不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利是否一并转让等问题，看法不一。
●条文解读本条明确规定业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。
这一权利义务包括两部分内容。
一是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，二是业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。
业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。
但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。
例如，本法第80条规定，建筑物共有部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。
同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规以及管理规约的规定。
例如依据本法第83条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。
又如，《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业丰大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
《物权法》所有权——按份共有、共同共有、建筑区分所有
判决后，王女与陈某不服，上诉至北京市第一中级人民法院。二
审法院经审理认为：王女与陈某签订房屋买卖合同时，虽然王女尚未
取得房屋产权证，但是王女出示了其与开发商签订的商品房预售合同
，且周男未在合同上签字。据此，陈某有理由相信房屋归王女所有。
从诚实信用原则和保护交易安全的角度，综合全案考虑，应判决房屋 买卖合同有效，并继续履行为宜。故，2010年5月二审法院做出终审
知识要点:
一、所有权的概念、特征及本质 二、所有权的权能 三、所有权的取得方式 四、善意取得制度 五、共有权的概念、特征及类型 六、共同共有与按份共有的区别 七、建筑区分所有权的概念、特征及本质
三、公有、按份共有、共同共有
(一）公有财产 1、概念：公用财产包括领海、领空、公共道路、
港口、公园以及其他供公众直接使用的财产。公用 财产属于国家所有，不得转让，不得作为取得时效 的客体。
同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认 定为按份共有，但有家庭关系的除外。
3、形式： （1）夫妻共有 （2）家庭共有 （3）共同继承遗产 （4）因合同而产生的共同共有（合伙收益） （5）法律推定的共同共有 （6）集体所有为特殊的共同共有
4、效力： （1）权利
按法律或约定平等的占有、使用，对于财产的收益， 不是按比例分配，而是共同享用，对于共有财产的 处分，必须征得全体共有人的同意。
（2）义务
对外义务：发生债务或者是对第三人造成伤害的， 全体共有人承担连带责任。
对内义务：平均分担(合同)各种费用，。
5、夫妻共有财产——法定夫妻财产制、约定夫妻 夫妻共同财产制
法定夫妻财产制 (1)共有财产 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻
共同所有： ①工资、奖金； ②生产、经营的收益； ③知识产权的收益； ④继承或赠与所得的财产； ⑤其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
家庭成员如何分割共有财产？ 【婚姻家庭法律知识】
家庭成员如何分割共有财产？【婚姻家庭法律知识】家庭成员分割共有财产的相关规定是：共同共有人对共有财产享有平等的所有权，同等地承担义务，在共同共有关系存续期间，共同共有人不得未经全体共有人同意划分共有财产中属于自己的份额。
在共同共有关系存续期间，部分共有人私自处分共有财产的，一般应认定该处分无效。
一、家庭成员如何分割共有财产?家庭成员分割共有财产的相关规定是：共同共有人对共有财产享有平等的所有权，同等地承担义务，在共同共有关系存续期间，共同共有人不得未经全体共有人同意划分共有财产中属于自己的份额。
在共同共有关系存续期间，部分共有人私自处分共有财产的，一般应认定该处分无效。
二、分割方式有哪些?依据共同共有财产的分割原则，分割方式包括：实物分割，变价分割，折价补偿：(1)实物分割，当共有财产属于可分物时分割后不损害财产的用途和经济价值的，对共有财产分成数份，共有人各执一份。
实物分割，特别是对某些生产、劳动工具、设备等财产的分割，要尽可能有利于生产，有利于发挥家庭成员各自的专长。
如果共同共有财产分割后，一个或数个原共有人表示要出卖自己分得的财产，而出卖的财产又与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用的，为了提高财产的使用价值，减少纠纷的发生，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
(2)变价分割，当共有财产不能分割或分割后损害其用途和经济价值，或者共有人对共有财产均不愿实物分割时，可将共有财物作价出卖，各共有人取得相应份额的价款。
(3)作价补偿，当共有财产不能分割或部分共有人愿意取得实物，部分共有人不愿意取得实物的，可将共有财产归愿取得实物的共有人所有，取得共有财物的共有人应按共有财产的价值，给未取得实物的共有人以相当于其实有份额的经济补偿。
如果财产或者遗产涉及到家庭成员多人进行分割的情况，涉及到的内容以及注意事项会相对较多，在确定该财产的类型之后，需要找到与该类型相匹配的分配方式，如果对于分配的结果家庭成员之间意见不能达成一致的，可以向法院起诉申请协调解决。
业主的共有权及其的限制
业主的共有权及其的限制业主的共有权及其的限制一、业主共有权的概述业主的建造物区别全部权中共用部分的权利，简称业主共有权，是指建造物区别全部权人按法律或管理规约的规定，对区别全部建造物的共用部共享有些使用、收益、处分的权利。
这种权利的称谓，有共有全部权、共用部分持份权、持份共有全部权部分、互有权、持分共有全部权部分等多种。
物权法采纳了共用部分持份权的观点。
该称谓不仅能反映该权利的客体为共用部分，而且能反映区别全部权人对共用部分按一定比例享有权利或担当义务，同时还比较贴近全体区别全部权人对共用部分分享权利、共担义务且不得分割的法律属性。
业主的建造物区别全部权法律制度中的共有权的法律特征与普通共有权的法律特征相比有着以下显着的区分：（1）从主体上看，共有全部权人的身份具有复合性，集专有权人、共有权人、管理团体成员的三种身份于一身。
而普通共有权人的身份则是单一的，只能作为共有权人。
（2）从客体上看，区别共有全部权人的客体范围较为广泛，不仅包括法定共用部分，而且也包括商定部分。
而普通共有权人的客体通常只限于一项财产。
（3）从内容上看，区别共有全部权人的权利义务比较广泛，包括：#9312;全体区别全部权人对建造物整体所共同享有些权利义务；#9313;对建造物的其中某一部分所共同享有些权利义务；#9314;一部分区别全部权人可在建造物某一部分的共用部分上所设定专用使用权所产生的权利义务；#9315;因建造物基地的通过而发生的区别全部权人与土地全部人之间的权利和义务。
而普通共有权人的权利义务则比较容易，仅仅限于各共有权人之间因某一财产而发生的权利义务。
（4）从种类上看，区别全部权人的共有权可以依据不同的标准划分为不同的种类，如法定共有权和商定共有权、全体共有权和部分共有权、对建造物的共有权和对附属建造物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权(专用使用权)。
而普通共有权人仅仅可分为共有权(分离共有权)和共同共有权两类。
建筑物区分所有权的共有部分有哪些
建筑物区分所有权的共有部分有哪些建筑物区分所有⼈依据法律、合同以及区分所有⼈之间的规约，对建筑物的共⽤部分、基地使⽤权、⼩区的公共场所和公共设施等共同享有财产权利。
最⾼⼈民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第三条规定，共有部分包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。
法定共有部分即法律、⾏政法规明确规定属于业主共有的部分，包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地以及明⽰属于个⼈的除外）、其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房、占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位及电梯、⽔箱等。
天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，⽽且⼀般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通⾏部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中包括外墙⾯、屋顶、通道等属于共有部分。
约定共有部分是业主约定为共有的部分。
共有部分很难通过列举的⽅法予以穷尽，根据“⾮特定权利⼈所有即为业主共有”的原则，满⾜下列两个条件的应当认定为共有部分：1．不属于业主专有部分；2．不属于市政公⽤部分或者其他权利⼈所有。
我国物权编确定了“房随地⾛”和“地随房⾛”的制度。
业主拥有了专有部分的所有权，对该专有部分所占的⼟地也享有相应的建设⽤地使⽤权。
但由于是区分所有的建筑物，其中的某⼀专有部分所对应的建设⽤地使⽤权⽆法具体确定。
因此，建筑区划内的⼟地，依法由业主共同享有建设⽤地使⽤权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《民法典》第⼆百七⼗⼀条，业主对建筑物内的住宅、经营性⽤房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第⼆百七⼗四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。
建筑物共有部分权属与利用纠纷裁判规则集成（上）
建筑物共有部分权属与利用纠纷裁判规则集成（上）【参考案例】1.公有住房出售合同关于买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全行为的约定，依法应认定有效。
——河南省郑州市第二建筑工程公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案（河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决）裁判要旨：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部分行使权利。
而公有住房售出单位对公有住房的共用部分仍承担着维修责任，售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。
案例索引：载《最高人民法院公报》2006年第11期（总第121期）。
2.楼顶空间属于全体区分所有权人共有，某一区分所有权人经审批在楼顶加建的房屋，除有相反证据证明外，应推定为全体区分所有权人共同所有。
——吴成功与叶秀凤所有权确认纠纷案（福建省泉州市中级人民法院〔2008〕泉民终字第440号民事判决）裁判要旨：《物权法》第七十二条规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
共有部分具体包括：（1）建筑物的基本构造，如地基、支柱、楼顶；（2）建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、走廊；（3）仅为部分区分所有权人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。
据此，全体区分所有权人对楼房的楼顶空间享有共有权，该空间应为全体区分所有权人共同占有、使用，任何一方不得独自占有、使用。
某一区分所有权人经审批在楼顶加建房屋，因楼房占地使用权属于全体区分所有权人，根据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，在该区分所有权人未能提供相反证据证明的情况下，在全体区分所有权人共同享有的建设用地上加建的房屋应推定为全体区分所有权人共同所有。
公共收益的法规
公共收益的法规一、民法典公共收益如何分配1、物业服务公司利用业主的共有部分产生的收入，取得收益的，扣除合理的费用后，取得的收益由业主共有。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
二、物业服务不到位可以起诉吗事实上，在签订物业合同的时候，物业公司对小区的管理与服务项目，主要包括下列内容：1、小区的安全工作安全保护义务是小区物业公司最重要也是最基本的一项职责。
发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
2、物业的维护含房屋维护与修理、设备维护与开启;园林绿化、道路、路灯、供电设施、供排水管网、自来水加压站、生活污水处理站、煤气与供热等的管理及维修。
3、综合服务含治安与防盗、防火与消防、值勤、照看停车;环卫维护区容、区貌，所属范围内室外公共地方的清洁卫生的打扫与保护及蓄水池定期清洗等;生活服务，含家务劳动、代送病人去医院、代送接幼儿上学与回家、家用电器修理、代换煤气、代收代交水电煤气供热费用、代办保险与交税、代收与分送信件报刊杂志、传呼电话，宣传合理使用房屋与设备的知识，不准污染环境(发出噪音、垃圾乱倒)、不准损坏园林绿化及康乐设施、不准载重汽车进入小区通道、不准在中小学、幼儿园、医疗所门前设摊摆点叫卖等。
财产共有的法律知识
财产共有的法律知识一、财产共有的概念财产共有，即指两个以上的民事主体对同一财产共同享有财产所有权。
二、财产共有的法律特征我国民法通则第78条第一款规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。
《物权法》第93条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
这表明法律确认并保护合法的共有关系。
共有关系具有以下特征:第一，财产共有的权利主体必须是两个以上的主体。
共有人可以是自然人，也可以是法人或其他组织。
比如，某一间房屋可以属于两个以上自然人所有，也可以属于两个以上自然人、法人或其他组织所有。
第二，财产共有关系的客体应是同一项特定财产。
所谓同一项特定财产，可以是独立物，如一幢房屋、一辆汽车;也可以是集合物，如共同继承的遗产。
共有人对同一项特定财产的共有权，主要表现在对该特定财产所有权的共同享有，而不是对该特定财产所有权的分别所有，即不是把一物共分成几部分，共有人各自就某一部分独立享有财产所有权，而只能是各共有人对共有特定财产共同享有财产所有权。
第三，财产共有关系的内容具有两重性，既包括共有人内部的权利、义务，也包括共有人对外与第三人建立的权利义务关系。
三、按份共有（一）按份共有的概念按份共有，是指两个以上的共有人按照预先确定的财产份额，对共有财产分享权利、分担义务的共有形式。
按份共有关系一般依据当事人的约定而形成。
共同购买物品、共同出资建房、兴修水利、合伙办企业、共同开发自然资源以及物的添附等，都可能形成按份共有。
按份共有的形成，除法律有特别规定者外，各共有人须预先订立合同，以合同来确定彼此的按份共有关系。
（二）按份共有的行使1、按份共有人应依据协商一致的原则共同行使共有财产的财产所有权。
对共有财产的占有、使用、收益和处分，应依据当事人的协商办理；协商不成的，应依拥有财产份额三分之二以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的合法权益。
2、按份共有人对属于自己的财产份额依法享有分割请求权和转让权。
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第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
《物权法》七十二条规定了业主对共有部分的义务不可放弃，这反映了《物权法》对居住小区整体利益及全体业主共同利益的突出保护。
1.维护现状的义务。
最基本的是未经依法变更不得改变规划部门审批的城市居住小区控制性详细规划设计方案所确定的共
有部分的用途。
其次业主应维持共用部分的正常使用状态，不得随意改动共用部分的设置和结构，不得妨害共有部分正常功能和用途的发挥。
我国《城市异产毗连房屋管理规定》第8条规定：所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还需征得其他所有人的书面同意。
2.不得侵占共有部分的义务。
“所谓侵占，指违反占有人的意思而排除其对物事实上的控制与支配。
”我国《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定：除另有约定外，所有人不得多占、独占共用部分。
业主对不得侵占义务的违反通常表现为业主擅自封闭、占用某一共有部分作为私有部分使用。