20101014昆明土地一级开放向社会资本放开

昨日，昆明市人民政府发布了《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》以及《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》，对全市土地储备、土地利用规划、土地使用的功能分区作出了要求，并就鼓励、引导和规范社会资金参与土地一级开发整理工作提出了相关的措施和办法。

国有投资公司

可获总投资额16%的投资回报

据了解，土地一级开发整理是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让或转让的过程。

昨日，昆明市政府发布了《关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》，针对政府对土地资源的优化配置和对房地产市场的宏观调控能力，以及提升国有投资公司实力提出了具体要求。

《通知》称，将全面落实土地一级开发整理全覆盖，实行政府主导、市场化运作相结合的机制。主要表现为：市政府统筹管理土地一级开发整理项目，各县（市）区政府具体组织土地一级开发整理项目的用地报批、征地、拆迁、安置等工作，市县两级国有投资公司全面负责组织实施全市范围内的土地一级开发整理项目。同时，按照“成本债务全覆盖”原则，将土地开发的直接成本、间接成本和该土地上应分摊的政府投资项目融资本息全额计入土地收储成本。并允许市级国有投资公司和县级地方人民政府按照市场化方式引入社会资金参与相关土地一级开发整理项目。市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。

重大项目

必须明确责任主体

在推进土地一级开发整理全覆盖工作的同时，市政府提出对涉及重大工程、重大项目的土地一级开发整理项目，工作任务和责任主体必须明确。

《通知》中明确提出，“旧厂改造”及“退二进三”项目（涉及原已配置给国有投资公司开发范围的项目除外）涉及的土地一级开发整理，统一由产业开发投资有限责任公司与属地人民政府负责组织实施；“旧城改造”（“城中村”项目和原已配置给国有投资公司的项目除外）和“旧村改造”（涉及原已配置给国有投资公司开发范围以及已签订合同的“城中村”改造项目除外）涉及的土地一级开发整理，统一由市土地开发投资经营有限责任公司和市城建投资开发有限责任公司与属地人民政府负责组织实施；项目涉及原有国有投资公司配置土地开发范围的，原则上继续由原有国有投资公司负责组织实施，如果由原有国有投资公司以外主体负责的，必须将抵、质押债务本息以及项目分摊的基础设施建设融资本息计入土地一级开发整理成本。

同时，对于公交场站、高速公路、铁路建设、物流站点等沿线及周边片区的土地一级开发整理，除规划方案已通过市规委会审议的“城中村”改造项目外，统一由市交通投资有限责任公司与属地人民政府负责组织实施；草海片区、城市轨道交通等沿线周边片区的土地一级开发整理，统一由轨道交通有限公司负责组织实施；呈贡县涉及大渔片区、金马铺片区、洛羊片区、阳宗海七甸片区的土地一级开发整理也将由各自片区相关国有投资公司负责组织实施。

“城中村”改造项目，将按市委、市政府下发的相关文件具体执行。《通知》要求此项工作将列入市委、市政府目标督查范围，对于工作不力，影响土地一级开发整理全覆盖推进工作的责任单位和责任人将予以问责。

个人也可参与

昆土地一级开发

此外，为了鼓励、引导社会资金参与昆明市土地一级开发整理工作，昨日，昆明市政府还同时发布了《社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》，办法规定，在土地一级开发整理过程中，社会资金可以参与一定区域内的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作。

办法中所称的社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金以及外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。

与此同时，办法还提出，具备相对应的市政施工资质的社会投资人可以自主在土地征地、拆迁及安置和市政基础设施配套工程建设等领域参与土地一级开发整理项目。出资人资信能力和项目资本金出资能力须达到以下条件：投资额在十亿元以下的土地一级开发整理项目，社会投资人注册资本不低于5000万元；投资额在十亿元以上的项目，社会投资人注册资本不低于1亿元；社会投资人投资土地一级开发整理项目，其可用项目资本金不低于投资额的25%；社会投资人投资土地一级开发整理项目时，需提供银行信用级别证明文件；不能提供银行信用级别证明文件的，需提供银行或相关金融机构的授信或承诺。

此外，办法还规定，负责土地一级开发整理项目的国有投资公司可委托招标机构并在监督机关的监督下，采取公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。鼓励具有较强实力的房地产开发企业和其他企业参与土地一级开发整理项目，若参与土地出让竞买，允许其将前期支付的经审计确认的土地一级开发整理项目成本作为竞买履约保证金，但不得抵作土地出让价款。而土地一级开发整理项目社会投资人确定后，负责该项目的市级国有投资公司、县级地方人民政府和被确定的社会投资人不得擅自将项目转让给第三方。