房地产投资分析全套课件第十章

10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.15财务分析 1．分析依据 建设部发布的《房地产开发项目经济评价 方法》，中国计划出版社出版，2000年。
10．1租售房地产开发项目案例分析
2．盈利能力分析 项目在计算期内经营收入20 671万元，可获利润4 954万 元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配 利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元，所得税为1 635万 元，土地增值税为2 202万元，合计缴纳税金4 973万元。和 项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和 缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较 强的。详见表10-6~表10-8。
表10-6
序号 1 1.1 1.2 1.3 项
售房收入与经营税金及附加估算表
目 合 计 20 486 1 2 1 557 45898 1696 37 86 78 5 2 163 1 308 3 7 005 45898 1 696 37 385 350 25 11 732 5 888
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.5规划与住宅布局 由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置 在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站 等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共 空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑 布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调 搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局， 使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施 沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建 设开发创造了有利条件。
自营资产投资人民币借款 自营资产投资外币借款 房地产投资人民币借款 自营资产投资建设期利息借款
4 094 233 155 78
3 891 483 3 891 483
1383 1383
2 025 2 025
2.6.2
3 891
483
1383
2 025
2.6.3
经营资金人民币借款
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6119 5947 172 6119
233 155 233 155 233 155
78 78 78
2
12391 1 983 3824
续表10-3
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1
投资使用计划与资金筹措表
3 000 1500 5 501 1500 941
单位：万元
资本金 预售收入 预租收入 其他收入 其他 借款 固定资产投资长期借款
建筑安装工程费 公共配套设施建 设费 开发间接费 管理费用 销售费用
10
9 917 96
100%
10% 63% 33% 33% 57% 4%
99 99
33% 17%
33% 50%
33% 32%
开发期税费
其他费用 不可预见费
3Байду номын сангаас7
183 449
41%
55% 33%
33%
33% 33%
26%
12% 3%
表10-2
序 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11 1.12 2 3 3.1 3.2 3.3 号 项 目
项目总投资估算表
总 投 资 12 391 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 12 391 12 391 开发建设总投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 财务费用 经营资金 项目总投资 开发产品成本 固定资产投资 经营资金
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10.1.6小区绿化 为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境， 小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿 地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路 与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人 们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好 心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、 水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜 人、生机盎然的园林景观。
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根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户 数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住 房困难户3 000户，随着城市人口的增长，今后每年 还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央 提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住 房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距 还很大。
10.1.12贷款条件 年利率5.85%，按单利计息，宽限期3年，3 年等额还本。 10.1.13税费率 税费率见表10-4。
表10-4
税费项目 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税
税费率表
税费率 5 7 3 33 税费项目 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 不可预见费 土地增值税
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小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅 布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共 空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依 据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两 个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两 个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3 个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入 口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的 平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照 间距为1：1.2。
投资使用计划与资金筹措表 合计
12391
单位：万元 2
3 824
1
1 983
3
6 119
4
233
5
155
6
78
1.1
1.2
自营资产投资
自营资产投资借款建设期利息
1.3
自营资产投资方向调节税
1.4 1.5
经营资金 开发产品投资 其中：不含财务费用 财务费用 资金筹措
12391 11669 722
1983 3824 1968 3754 14 70
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10.1.7方案设想 ××北小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、 “美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等 因素，在经济适用方面上功夫，以满足不同家庭户型结构的 需要。方案设计的原则是： 1．坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则； 2．坚持“节地、节能、节材”的设计原则：尽量采取小面宽、 大进深等有效手法；在节能方面主要在墙体厚度和材料上、 门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。
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10.1.2建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规 划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、 优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、 配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济 效益和社会效益。
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10.1.3建设内容和规模 ××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方 米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工 发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3 万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平 方米，占地5 683平方米；少量营业用房，建筑面积 1 320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26 层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3 850平方 米。
第10章 房地产开发投资项目案例分析
租售房地产开发项目案例分析
房地产投资项目可行性研究案例
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.1市场分析和需求预测 ××市地处华北平原，是中南某省重要的 工业城市之一，市区人口约60万人，面积187 平公里。
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××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类 房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人 均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草 灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。 ××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后 在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类 房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅 大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增 长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得 到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改 善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约， 加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突 出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。
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10.1.4规划选址 ××北小区位于××市区东北部，南临东风路， 西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏 东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。 区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等 单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽 约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔 高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平 坦。
单位：万元
估算说明
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10.1.11资金筹措 项目总投资12 391万元。其中项目资本金3 000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3 891万元，3年的贷款比例分别为12.4%、 35.6%和52%；不足部分拟由预售房款解决。 详见表10-3。
表10-3 序号 1 项 总投资 目
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据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和 企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建 了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。 随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人 心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇 停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场 的兴旺。
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10.1.10投资估算 本项目总投资为12 391万元，其中土地费用420万 元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、 建筑安装工程费9 917万元、公共配套设施建设费96 万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑工程 工程费的1%计）、开发期税费367万元、其他费用 183万元、不可预见费449万元及财务费用772万元组 成。详见表10-2。
10．1租售房地产开发项目案例分析
从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面 积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售 1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金 额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩 大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收 费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将 得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商 品房和商业办公用房销售前景良好。
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10.1.8实施进度计划及计算期 计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。 项目计算期为6年。 10.1.9用款计划 用款计划见表10-1。
表10-1
项 目 土地费用 前期工程费 420 28
用 款 计 划 表
金额（万元） 100% 100% 1 2 3
基础设施建设费
表10-5
年份 2 40 30
房屋销售计划表
3 40 30 4 20 30
单位：%
5
类型 高层楼房 多层楼房 营业用房
10
30
30
40
10．1租售房地产开发项目案例分析
根据××市近期相同房地产项目的售（租）价和 居民购买力的预测，计划××小区高层住宅售价1 800元/平方米，多层住宅售价1 250元/平方米，营 业用房一半出售，售价3 500元/平方米。售房加权 平均价为1 670元/平方米。营业用房另一半出租， 租价1000元/年·平方米，建设期出租房不预租。
单位：%
税费率 5 10 0 4 30、40、50超率 累进
房产税（按租金） 12
10．1租售房地产开发项目案例分析
10.1.14销售与出租计划 ××小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计 划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始 预售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出 租房第4年开始出租，出租率第4年为80%，以后各年 均为100%。各类房屋销售计划见表10-5。