SL2007年中山坦洲地块前期策划报告
坦洲海伦堡花园一期建设项目
美丽花园新建项目环境影响报告书（简本)建设单位:中山市金成房地产开发有限公司评价单位：江苏省设备成套有限公司2010年6月1项目概况中山市坦洲镇永一村，纬度22º17´04.44"，经度113º27´21.31”；具体方位东面是锦绣阳光花园，南面是锦绣阳光花园，西面是沙坦公路，隔路是空地,北面是空地。
现状用地周围均拟发展成其他房地产项目，未来以居住用地为主。
项目总占地面积70663。
3m2，总建筑面积131393。
28m2（其中住宅建筑面积107433。
98m2，会所556.6 m2，架空车库5066.8 m2，其他面积775.6m2),绿地面积24732。
16m2，绿地率为35％，容积率1。
86，建筑密度29.5%，规划住户985户，约3152人居住。
2环境保护目标本建设项目周围环境保护目标及敏感点如下.建设项目拟建址附近主要环境保护目标及敏感点3主要污染源3。
1营运期主要污染源本项目的主要污染源是：（1）住宅居民和商业铺面商业活动产生的生活污水;(2）居民燃用管道煤气产生的烟气、厨房油烟,备用发电机燃油尾气，停车库汽车尾气以及室内装修环境污染物；（3）社会生活噪声、配套设备噪声以及周围道路交通噪声；(4）项目营运期产生的固体废物主要是住宅楼内居民产生的生活垃圾、废旧日光灯和废电池、商铺产生的商业垃圾。
3。
2施工期主要污染源该项目在施工期间所产生的主要污染物有：施工机械设备的噪声、余泥渣土、粉尘扬尘、地基施工时的抽排积水等.1、噪声本项目建设期间使用的机械主要有:混凝土搅拌机、挖掘机、推土机、装载机、卡车等等.2、废气施工过程中造成大气污染的主要产生源有：施工开挖及运输车辆、施工机械走行车道所带来的扬尘;施工建筑材料(水泥、石灰、砂石料）的装卸、运输、堆砌过程以及开挖弃土的堆砌、运输过程中造成扬起和洒落；各类施工机械和运输车辆所排放的废气。
3、废水施工期废水主要是来自暴雨的地表径流、地下水、施工废水及施工人员的生活污水。
施工图设计道路说明1
中山市坦洲镇环洲北路一期道路建设工程施工图设计说明道路工程设计一、概述拟建道路位于中山市坦洲镇第三工业区，为一条东西向城市主干道，规划道路用地红线宽54m。
本次设计起点坐标X=2465700.023,Y=509849.105、终点坐标X=2466612.009,Y=511148.656（中山市统一坐标系统），道路起终点坐标全长1587.619米。
但本次设计范围包含起终点交叉口，实际长度约为1767米。
设计内容为：道路工程、排水工程、道路照明、道路绿化、交通工程等。
二、设计依据1.业主提供中山市坦洲镇总体规划（2002-2020）；2.业主提供环市北路规划红线；3.业主提供1：500环市北路测量图（不详尽）；4.坦洲第三工业区第四期控制性详细规划—道路系统规划图；5、城市道路设计规范 CJJ 37-90；6、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；7、公路水泥路面设计规范JTG D40-2002；8、公路路基设计规范 JTG D30-2004；国家相关标准、规范。
三、主要技术标准1、城市主干道Ⅰ级2、道路设计年限： 20a(交通量达到饱和状态时)；3、设计行车速度：60km/h；4、混凝土路面设计标准轴载：100KN,（单轴-双轮组荷载），设计年限30a。
标准轴数累计作用次数Ne（100--2000）×104。
四、平面设计本次道路设计中线,依据提供的规划道路中线不变，环洲北路一期道路工程依次与界狮北路、支路1、潭隆北路、支路2、环洲东北路相交，相交道路均为规划道路。
道路规划用地线宽54米。
五、纵断面设计根据坦洲第三工业区第四期控制性详细规划道路竖向规划图提供的各路口的控制标高，由于各路口相距400~500米，本次设计路口之间未设置变坡点，全线道路纵断面设计，最小纵坡(0.023%),最大纵坡(0.042%)，路面排水采用锯齿形排水沟排水。
六、横断面设计横断面布置,在方案阶段与建设方已反复协商,拟定为:四块板型:中央分隔带宽10米，机动车道宽11m*2=22米，机动车与非机动车分隔带宽1.5m*2=3米，非机动车道宽4.5m*2=9米，人行道宽5m*2=10米,道路用地线为54米。
中山市人民政府关于启动中山市坦洲镇十四村片区（2311单元）控制性详细规划一般修改的批复
中山市人民政府关于启动中山市坦洲镇十四村片区（2311单元）控制性详细规划一般修改的批复文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】2023.12.11•【字号】中府函〔2023〕339号•【施行日期】2023.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文中山市人民政府关于启动中山市坦洲镇十四村片区（2311单元）控制性详细规划一般修改的批复中府函〔2023〕339号坦洲镇人民政府：你镇《关于启动〈中山市坦洲镇十四村片区（2311单元）控制性详细规划一般修改〉的请示》（中坦府〔2023〕48号）收悉。
经研究，批复如下：一、依据《中华人民共和国城乡规划法》以及《广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知》（粤自然资发〔2021〕3号）以及《中山市控制性详细规划管理实施细则（试行）》有关要求，同意你镇启动《中山市坦洲镇十四村片区（2311单元）控制性详细规划一般修改》（以下简称《控规》），报批成果以报批年份标明版次。
二、上述《控规》一般修改过程中，要充分核实用地功能调整地块的权属情况和片区公共服务设施情况，重新核算并高标准配套公共服务设施，进一步完善道路系统。
要做好与已出让建设用地合同约定规划条件的衔接，不得随意改变用地性质、容积率等强制性规划条件。
对具备收储条件的用地要加大收储力度，促使形成连片整备、连片开发。
三、你镇应尽快组织编制《控规》一般修改方案，认真贯彻《广东省自然资源厅印发关于加强和改进控制性详细规划管理若干指导意见（暂行）的通知》有关要求，加强与《中山市国土空间总体规划（2021-2035年）》衔接，落实“三区三线”、自然山体保护等管控要求，确保规划各项内容符合《中山市国土空间规划技术标准与准则（2023版）》要求。
四、上述《控规》一般修改方案要进一步完善公共设施、市政设施、道路系统及绿地系统规划，并按法定程序对调整后方案进行审查报批。
年坦洲中山项目定价策略
在实践中，这种定价方法要求企业必须了解项目的各项成本，并且能够准确估算 项目的利润。此外，企业还需要了解市场需求和竞争状况，以便制定出既能实现 利润又能满足市场需求的合理价格。
基于市场定价法
总结词
这是一种根据市场需求和竞争状况来定价的方法。建筑企业 需要了解市场上的竞争对手和类似项目的价格，根据自身项 目的特点和优势，制定出合理的价格。
02
市场定价环境分析
市场需求分析
市场需求稳定
坦洲中山项目所在市场的需求较为稳定，主要受到宏观经济、政策、消费习惯等 因素影响。
消费者购买意愿
通过市场调研，了解消费者对项目的购买意愿及价格敏感度，为制定定价策略提 供依据。
市场竞争分析
竞争对手定价
了解竞争对手的定价策略，以及在价格方面的竞争优劣势。
优化宣传推广策略
根据市场反馈和销售情况，对宣传推广策略进 行适时调整，提高宣传效果和推广效果。
3
调整销售策略
根据市场反馈和销售情况，对销售策略进行适 时调整，提高销售业绩和客户满意度。
定价策略风险监控与应对
风险识别与评估
在项目执行过程中，及时识别和评估可能出现的定价风险， 如市场变化、竞争加剧等。
风险应对措施
针对可能出现的定价风险，制定相应的应对措施，如调整价 格、优化宣传推广策略等。
05
项目定价策略效果评估
定价策略实施效果总体评估
销售额评估
01
分析项目定价策略实施后的销售额变化，判断策略对销售额的
影响。
市份额评估
02
观察项目定价策略实施后市场份额的变化，判断策略对市场竞
争的影响。
客户反馈评估
详细描述
市场定价法要求企业进行市场调研，了解竞争对手的价格策 略以及类似项目的价格水平。同时，企业还需要分析自身项 目的特点和优势，以便在价格上形成竞争优势。这种定价方 法适用于竞争激烈的市场环境。
SL2007年中山坦洲地块前期的的策划的报告
C-研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
Q-确定战略
Q1： 偏离市场热点置业区域,如 何挖掘区域价值? Q2： 区内客户的支撑度，区外 客户的牵引力？ Q3： 如何形成自身的核心竞争 力,突破重围
界定问题的基本分析模型
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
房地产分布总体比较零散，分布较为零散，主要沿交通干 道及自然资源较为丰富区域分布
市场情景解析（S） 缺乏鲜明的社区主题，难以挖掘本地深层消费
楼盘
现代花园
中颐·海伦堡
洲际新天
锦绣阳光·观湖雅 筑II
绿杨居II
中澳新城VI·御湖 居
概况
珠海界涌105国道旁 坦洲镇南坦路9号
坦洲镇南行政中心区 路西
超级新城
本次报告我们采用S-C-Q基本结构进行结构化分析
情境（Situation） （公认事实）
冲突（Complication）
（推动情境发展并引发矛 盾的因素）
疑问（ Question ） (分析存在的问题)
需要完成某项任务
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
发生了防碍我们完成任 务的事情 知道解决的方法 针对性提出一项解决方案 行动未能奏效
R1
R2
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
？
资料来源：金子塔分析模型
政 策
中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后
及
房 地
续政策实施力度尚难判断
产
市
场 判
调控
间接调控手段
直接调控手段调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税
机会与挑战——中山坦洲地块前期策划报告
机会与挑战——中山坦洲地块前期策划报告一、项目背景随着城市化进程的加速和人口增长的不断增加，中山市发展规模快速扩大，对土地资源的需求也日益增加。
为满足城市发展的需要，中山市政府决定对坦洲地块进行开发和利用。
坦洲地块位于中山市东部，总面积约1000亩，地形平坦，并处于中山市经济发展较为繁荣的地段，为开展商业、住宅、休闲娱乐等多种功能于一体的综合开发提供了有利条件。
二、市场分析1.商业市场：随着中山市经济的快速发展和居民购买力的提升，商业市场需求不断增加。
坦洲地块地理位置独特，靠近市中心商业区和交通便利，具备吸引商家和消费者的条件。
2.住宅市场：中山市人口增长迅速，对住房需求量不断增加。
坦洲地块周边的居民区相对稀缺，对于提供高品质的住房解决方案具有较高的市场潜力。
3.休闲娱乐市场：随着人们生活水平的提高，对休闲娱乐设施的需求也越来越多。
坦洲地块坐拥丰富的自然资源，周边环境优美，具备开展休闲娱乐项目的独特优势。
三、项目规划为使坦洲地块的开发和利用具有可持续性和高效益性，我们拟进行以下规划：1.商业开发：利用地块的优越位置和便利交通条件，建设大型商场、超市、连锁店等商业设施，满足市民日常生活和购物的需求。
2.住宅开发：打造高品质的住宅社区，提供多样化的住房选择，包括高层公寓、别墅等，满足不同购房需求的人群。
3.休闲娱乐开发：结合地理环境和自然资源特点，开展休闲娱乐项目，如公园、运动场所、主题乐园等，为市民提供休闲娱乐和健身活动的场所。
4.举办活动：通过举办各类文化、艺术、体育等活动，吸引更多市民和游客前来坦洲地块，推动地块的发展和繁荣。
四、项目推进1.土地准备：确保坦洲地块的土地归属清晰，并进行土地整理和规划，为后续开发工作提供良好的基础。
2.筹集资金：通过与各大企业和金融机构合作，筹集项目所需的资金，确保项目的顺利推进。
3.建设团队：组织专业的建设团队，由规划师、建筑师、设计师等组成，进行项目的设计和施工。
中山市房地产项目前期策划管理方案(doc 23页)
中山市房地产项目前期策划管理方案(doc 23页)中山市x镇x路11亩项目前期策划案1、中山市宏观市场整体状况1.1 宏观经济与中山市房地产市场1.1.1 资本市场日趋复杂，中山楼市仍处低迷期去年6月份在9·27政策并未出台之前，中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。
在市场经济的范畴里“上升”并不是永恒的主题。
“有升必有跌，有跌必有升”这是普遍的市场现象，皆因每一个经济体均存在周期因素支配。
只是，当一个经济体在短时期内发展过热，市场并未达到临界因素之下。
为了抑制过热现象的蔓延，国家行政调控充当着“快刀”的角色。
显然，自去年6月份起，在楼市高速增长的时期，9·27政策以及一系列的金融调控达到了这样“制冷”效果。
根据中山统计局相关数据显示，2008年第一季度房地产投资金额54.24亿元，同比增幅35.34%。
与07年同期133.17%投资增幅相比差距近100个点；资本市场的波动因素日趋复杂，从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。
在买方市场方面，从国土局统计反映，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。
环比去年四中山人变得更为审慎；另外，受到影响的是开发商。
银行放贷紧缩，产品积压难售，企业资金链日趋绷紧，不少项目降价优惠、产品提升计划等促销现象层出不穷，甚至出现“一房多卖”的违规现象。
另外，在去年楼市畅旺因素的刺激下，不少地产商加速了自身项目开发速度，从统计局数据显示，一季度全市累计商品房施工面积1376.51万平方，同比增幅55.27%。
目前，施工面积的快速膨胀与销售的持续冷淡现象相比较，产品供需矛盾有加剧趋势。
1.1.3 后市预期：试探性促销仍将继续，楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期此前提及，不少地产商对后市发展还是相当有信心的。
一方面潜在客户并未得到完全激发，不少地产商困于资金回笼压力依然会保持一定的促销力度。
中山市人民政府关于中山市坦洲镇杰士美小区控制性详细规划（调整）的批复
中山市人民政府关于中山市坦洲镇杰士美小区控制性详细规划（调整）的批复文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】2015.08.20•【字号】中府函〔2015〕501号•【施行日期】2015.08.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文中山市人民政府关于中山市坦洲镇杰士美小区控制性详细规划（调整）的批复中府函〔2015〕501号坦洲镇人民政府：你镇《关于审批〈中山市坦洲镇杰士美小区控制性详细规划（调整）〉的请示》（中坦府请〔2015〕25号）收悉。
经研究，批复如下：一、《中山市坦洲镇杰士美小区控制性详细规划（调整）》（下称《控规调整》）的编制符合《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》相关要求，编制成果符合《中山市城市总体规划（2010-2020）》（待批版）要求，原则同意《控规调整》。
二、涉及《控规调整》与原出让合同规划条件不一致的地块，要按照出让合同执行，严格管理；如有变化，应按照《城乡规划法》、《建设用地容积率管理办法》、《建设用地容积率调整规范》等有关规定办理。
三、《控规调整》为坦洲镇杰士美小区建设发展的法定文件。
在今后实施过程中，规划范围内的地块控制以及道路交通、公共设施配套、市政等建设均应符合《控规调整》的要求。
四、你镇要加强对《控规调整》实施的指导、监督和检查工作，不得随意调整《控规调整》。
如确需调整的，必须按法定程序办理，确保《控规调整》的严格实施。
市城乡规划局要加强指导。
五、你镇要在《控规调整》获批准之日起30日内，向社会公布《控规调整》。
中山市人民政府2015年8月20日。
2007年上半年中山房地产市场调查报告
2007年上半年中山土地市场分析文/中山中原研究部监测时间：2007年1月1日—2007年6月30日监测范围：中山市区及各镇区报告内容：中山招拍挂土地市场分析数据来源：中山市国土资源局网站公布的土地交易公告和成交结果注：由于数据收集渠道有限，本报告数据结果与中山土地真实交易情况有所偏差，仅供参考。
一、土地交易总体情况中山市国土资源局土地招拍挂数据显示，2007年上半年中山市经国土局供应的土地有38宗，供应总面积155.82万平米。
与去年同期相比，供应宗数大幅下降38.71%，供应面积上升4.99%。
从近两年招拍挂土地供应走势（图1）可以看出，土地供应指标在2006上半年显著下降后，2006年下半年出现小幅反弹，2007年上半年延续了供应整体走低的趋势。
图1 近两年招拍挂土地供应情况2007年上半年中山市经国土资源局成交的土地共38宗，成交面积191.41万平方米，实现成交金额29.12亿元（图2）。
同比去年，成交面积上涨47.52%，成交金额则翻了三番。
其中，西区G20-07-0008商住地块成交总价达8.64亿元，创下中山历史土地成交总价的最高，超过了2006年上半年挂牌成交总额（7.27亿元）。
图2 近两年招拍挂土地成交情况2007年上半年土地成交均价为1521元/平方米，与去年同期相比，均价上涨了171.61%。
涨幅如此之大，一方面随着城市化的进程，土地资源的稀缺性日益显现；另一方面特殊地块的成交带动整体均价提升，位于西区的G20-07-0008商住地块，成交单价7673元/平方米，创下中山历史土地成交单价的最高。
图3 近两年招拍挂土地成交均价走势二、土地交易特点分析1、土地类型2007上半年供应的土地包括住宅用地、商住用地、商业/商住用地和办公用地四种类型，无论城区还是镇区，商住用地的供应比例均超过70%；商业/商住用地共18.73万平米，全部位于镇区（图4）。
图4 2007上半年城（镇）区土地供应类型分布（单位：万平米）2007上半年成交的土地用途涉及四类用地，商住用地依然是主角，占土地成交总面积的88.77%（图5），其次是商业/商住用地；住宅用地比例较小，仅为1.41%。
中山市坦洲镇环洲北路一期道路建设工程
中山市坦洲镇环洲北路一期道路建设工程环境影响报告简本建设单位：中山市坦洲镇工程建设中心环评单位：珠江水资源保护科学研究所二O一O年八月1建设项目概况环洲北路一期西起界狮北路，东至环洲东北路；连通坦洲新中心区、物流产业区和镇东北工业区，全长1.7km。
依据其城市主干道定位，采用水泥混凝土路面结构，道路宽54m，道路建中央分隔带（宽3.0m）、行车道（双向各宽11.5m）、侧分隔带（双向各宽3.0m）、辅助车道（双向各宽7.0m）人行道（双向各宽4.0m）。
2环境质量现状评价（1）生态环境质量现状评价区内主要为杂草和少量瓜菜复合群落，生态环境质量处于相对低的水平。
（2）声环境质量现状各敏感点声环境达到2类声环境质量标准，声环境良好。
（3）水环境质量现状经监测，茅湾涌达到Ⅴ类水质标准，六村涌、坦洲涌、翠微涌均超过Ⅳ类水质标准，水质较差。
（4）大气环境质量现状本道路沿线区域二氧化氮（NO2）距离二级标准尚有较大空间；而总悬浮颗粒物（TSP）以及可吸入颗粒物（PM10）虽能达到环境空气二级标准，但监测结果的占标率都较高，偶有PM10的监测结果已经超过评价标准。
目前环境空气的两个测点中锦绣花园楼盘正在施工，其施工工程中运输车辆扬尘、各类施工扬尘等是造成颗粒物接近评价标准的原因。
3施工期环境影响（1）生态环境影响评价本项目总占地面积14.33公顷，主要是路面与路基占地。
这些土地的植被主要为杂草与少量农作物，种植蔬菜为主，项目影响区域内未发现珍稀、保护物种，其物种比较单一，因此生态环境受工程影响很小。
随着施工期的结束，通过沿线的绿化建设和植被的恢复，将可弥补植物生物量的损失。
总体来说施工期对植被的影响很小。
（2）声环境影响评价施工噪声昼间对敏感点的影响不大，但夜间对敏感点的影响很大。
敏感点噪声超标量分别为昼间2~6dB，夜间12~16dB。
施工期对周围声环境质量的影响将会随着施工活动的结束而消失。
（3）水环境影响评价本工程施工废水主要由砂石料加工系统冲洗废水、混凝土养护废水等组成。
广东中山土地利用总体规划
广东省中山市土地利用总体规划（2006-2020年）中山市人民政府二〇一二年八月目录第一章总则 (1)第一节规划目的 (1)第二节规划依据 (1)第三节规划范围 (2)第四节规划期限 (2)第二章土地利用现状与问题 (4)第一节土地利用现状 (4)第二节土地利用主要问题 (5)第三节挑战与机遇 (6)第三章土地利用战略与目标 (9)第一节土地利用战略 (9)第二节指导原则 (10)第三节土地利用目标 (11)第四章土地利用结构调整与布局优化 (15)第一节土地利用结构调整 (15)第二节土地利用布局优化 (16)第五章土地利用的区域调控 (20)第一节土地利用综合分区 (20)第二节土地利用功能分区 (23)第六章耕地和基本农田保护 (27)第一节耕地保护 (27)第二节基本农田保护 (28)第三节加大土地整理复垦开发力度 (31)第七章节约集约利用建设用地 (33)第一节严格控制建设用地增量 (33)第二节优化城乡用地布局 (33)第三节市域建设用地空间管制 (35)第八章土地生态建设 (39)第一节土地生态建设目标 (39)第二节土地生态建设空间格局 (39)第九章中心城区土地利用控制 (43)第一节中心城区规划范围 (43)第二节中心城区土地利用指引 (43)第三节中心城区建设用地空间管制 (44)第四节中心城区土地用途分区 (46)第十章土地利用重大工程与重点建设项目 (52)第一节土地利用重大工程安排 (52)第二节保障重点建设项目用地 (55)第十一章规划实施保障措施 (58)第一节加强规划对土地利用的整体控制 (58)第二节加强土地管理与监督 (59)第三节加强规划管理基础建设 (61)附表 (63)附图 (92)第一章总则第一节规划目的依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，为贯彻落实科学发展观和“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以建设“适宜创新、适宜创业、适宜居住”的现代生态文明城市为目标，科学统筹全市城乡土地资源和指导各镇（区）的土地开发、利用和保护，为经济社会可持续发展提供更有力的用地保障，保障土地资源可持续利用，促进中山市经济社会可持续发展，特编制本规划。
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11
本次报告我们采用S-C-Q基本结构进行结构化分析
情境（Situation） （公认事实）
冲突（Complication）
（推动情境发展并引发矛 盾的因素）
疑问（ Question ） (分析存在的问题)
需要完成某项任务
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
发生了防碍我们完成任 务的事情 知道解决的方法 针对性提出一项解决方案 行动未能奏效
调控 力度
具体 手段
弱
1.土地政策； 2.金融政策； 3.税收政策；
➢无论从中央还是地方政府来看，政策出台的频率和
强
速度大大加快，显示政府希望快速扭转目前局面；
➢已经出台的系列调控措施如果不能显现效果，政府
1.行政法规；必定会加大调控力度，可以预计更为有力措施将会出
2.意见、指示现，直到房地产市场回复正常。
R1
R2
S=情境
C=R1,R2
Q=如何从R1到R2
？
资料来源：金子塔分析模1型8
政 策
中央政府规范房地产市场的力度持续加大，后
及
房 地
续政策实施力度尚难判断
产
市
场 判
调控
间接调控手段
直接调控手段➢调控手段由土地、金融政策转入最直接的行政、税
研
手段
（市场调控）
（行政调控）收手段，表明解决问题已由市场手段向政治行动转移；
C-研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
Q-确定战略
Q1： 偏离市场热点置业区域,如 何挖掘区域价值? Q2： 区内客户的支撑度，区外 客户的牵引力？ Q3： 如何形成自身的核心竞争 力,突破重围
17
界定问题的基本分析模型
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
• 无品牌营销意图； • 利润无明确要求，合适就可以。
14
项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益
我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市 场为导向。
问题1
以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降 到最低？
问题 2
以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？
怎样能够实现低风险快速操作
8
9
近郊、陌生地带、新区周边、规模小、周边 配套缺乏 区域属性：
纽带区域
有利因素：
临近新区中心，距离
市政府约15分钟车程；
不利因素：
市府商贸新区 近郊陌生区
项目周边较为陌生，
配套资源匮乏，属于
近郊陌生区域；
项目地价相对偏高。
项目属性： 外界资源
小规模
依靠珠海，紧邻坦洲镇区
所在区域为珠海、中山未来商贸枢纽，项目 距离珠海约15分钟车程 项目座落于村落与田地当中，周边配套匮乏， 属于传统认知中的陌生区域
C-研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
Q-确定战略
Q1： 偏离市场热点置业区域,如 何挖掘区域价值? Q2： 区内客户的支撑度，区外 客户的牵引力？ Q3： 如何形成自身的核心竞争 力,突破重围
13
快速操作，降低风险，成本利润 率期望不低于25%
• 启动项目，快速操作，减少资金占 用；
《物业发展建议》
《营销工作建议书》
《首战策略》
4
技术思路—— 依据金子塔分析理论“S-C-Q”开展论证。
本体条件 S-C-Q解析 开发目标
界定项目面临问题 战略发展机会研究 确定项目发展战略 项目整体价值定位
• 市场研究 • 区域研究 • 机会研究 • 案例研究
分析思路 结果构成
5
项目开 本项目位于中山市坦洲镇105国道区 发背景 域，规模较小，属于一个新区项目。
该怎么办？ 如何实施？ 是否正确？
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01
理想和现实的博弈
可能性和我们的机会
A、现实和理想的差距，造就了机会和矛盾的博弈。 B、这样的博弈之下，以什么样的态度和准备去面对？ C、凡胜者必先多虑，综合的角度来看，机会在哪里？
S-情景分析，面临的环境
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的 影响 Q2：城市的角度 Q3：项目的发展
大家好
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谨呈：兴安房地产开发有限公司
机会与挑战
——中山坦洲地块前期策划报告
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价值创造 价值传递
01 项目整体发展战略 可能性和我们的机会
02 项目物业发展建议 项目能力及空间和方向
03 项目整体营销策略 我们的理念是成功的保证
04 项目首战攻略 前期的部署，是项目发展的基础 3
第一个汇报的范畴 《项目的定位及发展战略》
地块内部平整，大部分面积为植被所覆盖， 内部交通环境欠佳
项目总面积为2万平方米
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项目开 开发商： 发背景 兴安房地产开发有限公司
背景
万润房地产开发有限公司 第一次涉足房地产开发商领域。
开发设想 小地块快速运作，积累房地产开发经验，获取资本。
信心疑惑 由于地块由工业用地转换为商住，土地成本较大。 基于地块的综合考虑之下，期望得到全程的跟踪性服务。
调控 方向
需求
供给
2005年3月
6月
11月
弱第一轮
第二轮
2006年4月 第三轮
9月
2007年2月
2007年9月
第四轮
第五轮
强
19
政
策 及
2008年房地产市场的宏观调控将何去何从？
房
地
产
市
场
判
研
预测一：2008，调控将进行到底，2007年的房地产宏观调控虽取得了
一定成效，2008年将继续以宏观调控为主旋律，控制房价涨幅、调整住
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本次报告我们采用S-C-Q基本结构进行结构化分析
情境（Situation） （公认事实）
冲突（Complication）
（推动情境发展并引发矛 盾的因素）
疑问（ Question ） (分析存在的问题)
需要完成某项任务
存在某个问题 存在某个问题 采取了某项行动
发生了防碍我们完成任 务的事情 知道解决的方法 针对性提出一项解决方案 行动未能奏效
基本指标 占地面积：2万平方米，容积率暂定为3。 容 积 率：暂定为3，工业用地转商住用地
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№: 项目地块
项目地处于中山市坦洲镇，毗邻珠海， 地理位置类比澳门的梅林关口。
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N
地块条件：不乐观
近郊、陌生地带、物流商贸地区、购买力尚未深度挖掘
没有山水资源体系、小规模项目、内部交通条件欠佳
地块内有部分水塘、民居。
该怎么办？ 如何实施？ 是否正确？
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01
理想和现实的博机会和矛盾的博弈。 B、这样的博弈之下，以什么样的态度和准备去面对？ C、凡胜者必先多虑，综合的角度来看，机会在哪里？
S-情景分析，面临的环境
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的 影响 Q2：城市的角度 Q3：项目的地块，