购物中心是复合型的商业形态
大型购物中心在我国的发展__中国购物中心发展战略研究_课题组
３８《商场现代化》２００８年９月（上旬刊）总第５５０期Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ也称Ｍａｌｌ，在我国一般音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业零售业态。
国际购物中心协会对ＭＡＬＬ（摩）定义为：“是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的核心店、多样化的商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。
我国国家质量技术监督局发布的国家标准《零售业态分类》中，对摩（ＭＡＬＬ）的定义为：“企业有计划地开发、拥有、管理营运的各类零售业态、服务设施的集合体。
“２００３年在我国各种类型的购物中心开发进入高潮。
据中国商业网点建设管理联合会于２００４年的统计，全国立项在建的购物中心多达２００多家，总建筑面积约３０００万平方米。
由于缺乏系统的研究，商业地产开发缺乏专业的管理经验，中国购物中心发展很不均衡，既有成功的经验，也有失败的案例。
一、大型购物中心的起源及特点“摩”（ＭＡＬＬ）起源于欧美２０世纪中期，是现代工业文明与商业文明的产物，为目前世界上最先进、最高级的商业型态。
作为美国商业发展的典型模式，行业增长速度较快。
在２０世纪３０年代，美国德克萨斯州出现第一家ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＣＥＮＴＥＲ设计概念的商场，它就是ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ的最初概念。
１９７５年，美国出现第一家直立式的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ即美国的ＷＡＴＥＲＴＯＷＥＮ ＰＬＡＣＥ，１９９２年开业的ＳＩＭＯＮ则以４０万平方米的面积将“摩”推向新的层次，到现在“摩”已风靡全球。
能够称之为“Ｓｈｏｐｐｉｎｇ ＭＡＬＬ”至少要具备三个条件：一是处于城市的核心位置，有人流及消费基础；二是规模至少要达到１０万平方米以上；三是从招商层面来讲，应该是国内、国际的综合性招商，项目的产业结构应为综合型，涵盖了品牌主力店、大卖场、酒店公寓、写字楼等多种产业形态。
其业态结构特点为：由发起者有计划地开设、实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理；内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，根据销售面积，设相应规模停车场，选址为中心商业区或城乡接合部的交通要道；商圈根据不同经营规模、经营商品而定，店堂典雅，宽敞明亮，实行卖场租赁制。
shopping mall与block
1、shoppingmallL：规模巨大，面积通常在10万㎡以上；集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ中心等各种休闲娱乐设施，属于一种新型的复合型商业业态。
2、block街：将居住和商业的集中融合，街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套，将街区与国际化、居住．休闲、娱乐、商务等组合在一起，Block街特点：
分类
含义及区别
Shoppingmall
SHOPPINGMALL，意为超级购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施，属于一种新型的复合型商业业态。真正的Mall有三大特征，一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。二是多，行业多，店铺多，功能多。三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。在零售业中,ShoppingMall是一种高级的商业业态形式,译成中文为"超级购物中心"。在西方国家,ShoppingMall与百货店一超市一样是一种常见的业态形式,属于一种新兴的复合商业零售业态,具有规模庞大、功能齐全的特征,ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体,是包括全力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。
关于SHOPPINGMALL与BLOCK街含义与区别
Block街
浅议市场定位在MALL经营发展中的角色——以华南MALL为例分析市场定位对MALL的重要作用
不 可 避 免 的 。另外 ， 于各 个 ＭＡＬ 由 Ｌ之 间主 题 的不 同 以及
最新业态 。 它集购物 、 餐饮 、 娱乐 、 休闲 、 旅游 、 社交 、 商务等
功 能 于一 体 ， 为消 费者 提供 一 站 式 服 务 。在 我 国 ， Ａ Ｌ是 Ｍ Ｌ 零 售 行 业 的一 件新 鲜 事物 。１９ ９ ９年 铜 锣 湾 集 团 开 设 了 中 国首 家 ＣＭＡ Ｌ铜 锣 湾 广 场 ， 中 国 商业 网点 建 设 管 理 联 Ｌ 据 合会 最 近公 布的 调 查 结 果 显示 ， 目前 全 国在 建及 立 项 的购
关 系 ， 多产 品或 服 务 日益 同质 化 使 得 定 位理 论 的重 要性 众
②（ 詹姆斯・ 迈 尔斯． 美） Ｈ・ 市场细分与定位［ 】 Ｍ． 北京： 电子
物 公 园 ． 南 ＭＡ Ｌ业 务 涵 盖 购 物 、 闲 、 饮 、 乐 、 华 Ｌ 休 餐 娱 旅
难度较大。混淆二者就会 出现 ＭＡ Ｌ和百货 商店同质化 ， Ｌ
游、 文化 、 运动等七 大特色主题区 ， 以突出主题特色为原则
面 向珠江 三 角洲 地 区。２ ０ ０５年 ５月 １日正 式 营业 。② ① 中国 经济 周刊 封 面 文章 ：中 国 Ｍ Ｌ Ａ Ｌ切莫 走 火 入魔
张 智
（ 广东 商 学院 管理 学 院 ，广东 广州 ５ ０ ２ ） １３ ０ 摘 要： ９９年铜锣湾在开设首家Ｃ Ｍ ｌ铜锣湾广场以来， 自１９ ａ ｌ 中国开始了 Ｍ ｌ建设的浪潮， ａ ｌ 但是 ， 在此过程 中， 一些 Ｍ ｌ由 ａ ｌ 于各种各样的原因或者是在开发初期夭折， 或者是勉强开业而经营难以为继。 初期的定位不准及其对 Ｍ ｌ内涵缺乏把握是重要 ａ ｌ
SHOPPING-MALL与百货商场的区别(3)
三、金融经济功能不同：
• SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了 金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且 通过消费者长期重复的消费行为，实现整个产业 链条的持续更新和市场流通。 SHOPPING MALL的 商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入 ，为商业地产投资回收和物业资产的长期保增值 的根本利益服务的，其承受金融经济功能不可忽 视。
• SHOPPING MALL的商圈较广，客流可以是旅游者， 可以来自全市，更可以来自全省、全国。
• 传统百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多 一些。
八、经营体量不同：
• SHOPPING MALL通常是几倍大的百货店，占地面积 、建筑面积、停车面积都比百货店大得多。体量 一般在10-20万平米，甚至30-40万平米。
• 传统百货店里通常只有少量配套的轻食快餐、小 吃甜饮或电子游戏。配套业种的占比仅有5%-8%。
十二、体验消费概念不同：
• SHOPPING MALL顾客体验式项目是不可少的，通常 会有健身、运动、美容、休闲、文化等主题项目 进驻。
• 传统百货店只有日用品、易耗品销售，极少体验 式服务项目。
十三、观光游览功能不同：
在中国，ShoppingMall的起步较晚，现有的 ShoppingMall基本是在2000年之后投入运营的。 随着中国经济的快速增长，国内大型购物中心 如雨后春笋纷纷涌现。那SHOPPING MALL与一般 的百货商场的区别是什么呢?
一、业态业种不同：
• SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站 式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统 一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐 、饮食等各种商业功能于一体。有宽阔的购物通 道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和 停车设施，要通过建筑美学与商业功用结合形成 自身聚客的引力。
购物中心商业模式
购物中心商业模式实际上，购物中心相当于城市生活休闲中心，侧重于满足大众日益增长的精神文化需求。
它是一种复合的商业形式，而不是一种格式。
购物中心商业模式 1购物中心是商业产品，因为它的终极体验方式是凝聚客流，促进销售；购物中心之所以是房地产产品，是因为它会为零售商提供商业运作的载体和服务空间；购物中心是一种金融产品，因为它不是静态的房地产，而是一种可以通过运营带来增值的投资形式，动态升值，收益更高。
是以购物为主体，休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等为补充的多功能商业业态。
，其特点是复杂性、经营管理的一致性、服务设施的完整性、服务范围的特定商圈。
购物中心房产可能是企业自有的，也可能是企业租入的，由经营单位对内部经营环境和设施根据，自己的意愿进行设计装修添置。
具体有以下三种形式:零售产权、整体租赁模式,适用类型：大型封闭式购物中心;零售产权、分权租赁模式，适用类型：专业型步行街及底商；自留产权、整体租赁模式，适用类型：中小型百货超市和商场。
此三种形式的税收分析待后续文章详述。
购物中心商业模式 21、自营：自己采购、自己定价、自己销售，连锁摩尔购物中心（MALL）一般自营销售占到60-70%；2、联营：即商场以较低的租金（或无租金）引进商家，并与商家捆绑在一起，分享商家一定比例的经营收入，（实质是先销后购）；3、代销：受托代销商品，一是视同买断、二是收取手续费；4、租赁式：完全出租场地给商家、商场靠租金维护运营（更多运用于购物中心的餐饮业，通常面积占到10-15%的比例）；5.复合型:集自营、合资、租赁、寄售等多种商业运营模式于一体。
二、各类经营模式税收分析一、租赁式意味着商场的经营者与商场商品的经营者完全分离。
商城经营者只负责为商品创造经营环境和条件，将商铺出租给商品经营者，并按期向店铺经营者收取租金、公共物业管理、保安等服务费用。
商品经营者平时的商品经营活动和财务收入活动与商场经营者无关，商场经营者完全独立于商品经营者。
大型购物中心SHOPPING MALL含义
SHOPPING MALL含义超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。
SHOPPING MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。
” MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。
西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。
SHOPPINGMALL作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。
近年来，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。
Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。
Mall的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。
Shop－pingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。
一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。
这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。
一个shopping －mall其实是一个小型社区。
这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。
SHOPPING MALL作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格：美国SHOPPING MALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。
浅谈大型Mall的规划设计
浅谈大型Mall的规划设计摘要：mall全称shopping mall，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
和国内常指的购物中心不同，mall是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，包括百货店、卖场及众多专业零售店在内的超级商业中心，面积不低于10万m²,有统一的运营商。
mall的发展往往和该地区的gdp水平有直接关系，同时需要该地区强大的消费总量。
我国人口密度远远大于西方发达国家，有着强大的消费潜力，随着我国gdp的高速增长，mall必将在我国蓬勃发展。
关键词：选址、业态分布、动线组织、空间布局、经营管理中图分类号：s611文献标识码：a 文章编号：一、mall的项目选址城市中，一个成熟的商圈可以充分支持mall的存在。
mall开发的基础条件，是项目所在核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现核心商圈的消费能力；其次，地处交通枢纽，位于交通集约发射点，拥有集体运输工具的mall更容易取得成功。
大连百年城位于大连青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百货，名牌荟萃，管理先进，深受大连消费者喜爱。
作为大连建市百年的标志性建筑，从坐落到现在，走过二十年依然不过时，被认为是大连最成功的mall。
而一度被评为是世界最大的“华南mall”，其失败的主因就是因为选址先天失误。
华南mall所在的万江区，与市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源，又没有文化、旅游资源。
从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。
二、mall的业态分布大型mall的业态主要由百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、购物中心等方面组成。
笔者通过与马来西亚某商业地产开发和运营商（已在中国投资购买大型mall物业）的长期配合与交流，总结出一些世界先进商业运营商的业态分布理念：以一个五、六层高的mall为例，地下或半地下一层会出现品牌超市、低端卖场和美食广场等，其位置并不显眼，是面向大众化消费的区域，为整个mall吸收相对低端的消费群体。
拓展认识：What_is_ShoppingMall
拓展认识:What is Shopping MallMALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。
西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。
SHOPPINGMALL作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。
近年来，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。
CBD纯写字楼封顶SHOPPINGMALL是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。
在美国，MALL已占有全国50％以上的零售额，仅2000年其营业额就已达到了1万亿美元。
Shopping mall其英文原意为“散步道式的商店街”。
Mall的原意是林阴道，shopping mall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。
Shopping mall 其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。
一个真正意义上的shopping mall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。
这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。
一个shopping－mall其实是一个小型社区。
这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。
比较通俗的观点认为shopping mall具有如下2个特征：一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。
由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于１0万平方米且业态复合度高的方可称作mall。
正确认识购物中心与MALL的异同
正确认识购物中心与MALL的异同Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
西方国家也称为Shopp ing Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。
摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。
Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Ga lleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
摩尔购物中心是指：面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。
商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。
商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。
）定位于家庭（全家/全客层）：家庭式消费为主导方向———通过设臵大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客;再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设臵各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。
一个商厦改变一座城—郑州正大世纪城市广场成功案例解析
一个商厦改变一座城——郑州正大世纪城市广场成功案例解析◎ 张粉层在郑州，闹的是城北，静的是城东。
然而一座商厦的建造，颠覆了整个城市的商业格局。
人气不旺的金山区紫荆山路，自从正大城市世纪广场耸立路口后，往日疏落的交通变得拥堵，往日寂静的城东被带旺起来。
因着正大城市世纪广场这一盛大商业盛宴的全力上演，郑州人倾情于集逛街、逛广场、逛公园、购物于一体的前所未有的CITYMALL消费体验。
因着正大城市世纪广场这一盛大商业盛宴的全力上演，商铺成为郑州中产阶级甚至平民百姓所津津乐道的投资话题……□ 楼盘：正大世纪城市广场□ 操盘：安佳置业郑州是个五朝古都，早在夏商时期，郑州就已成为重要的都邑。
虽然３６００年前的繁华旧梦早已湮没于尘土，但骑在中国铁路十字架上的郑州早已把“商”字深深烙在自己的肌肤上。
这个中原腹地，五衢通邑，京广线、陇海线在这里交汇，承东启西的位置，使郑州市场对周边省份乃至全国有着强烈的辐射影响，成为一块足以影响全国的战略要地。
郑州的商业地产觉醒较晚，价格相对较低，升值空间很大，这种投资上的“洼地效应”，使郑州近年来更成为地产商觊觎的对象，商厦、步行商业街、水景街．．．．．．开发商推陈出新，把商业做成了楼市的亮点。
独特的地理位置，浓厚的商业环境，可操作的商业地产项目……郑州因其营商氛围发生的深刻变化而愈来愈受地产商人的垂青。
在郑州有一个金水区，是郑州面积最大、人口最多的城区，河南省委、省政府所在地。
辖区内有亚洲最大的铁路运输编组站——郑州北站，纵贯全国南北的京深高等级公路与横跨东西的兰州至连云港的高等级高速公路在区内交汇。
正大世纪城市广场正处于此区。
正大世纪城市广场位于郑州金水区农业路与１０７国道的交界处、紫荆山路口，在地理位置上属于城乡结合部，在正大世纪城市广场项目建成前是一个完全没有人流的区域，更谈不上商业环境了。
安佳置业在接手该项目后，全面分析项目地块潜在的机会和优势，颠覆传统区位理念，提出“新城市中心的商业中心”理念，并充分利用当地的媒体资源，对项目进行全方位的包装，最终在毫无商气的地块上创造出开盘后五天就售馨的商业地产销售神化，并大大提升了项目的附加值和知名度。
购物中心的经营模式与发展
中国购物中心的经营模式与发展购物中心也叫shopping mall作为一种新兴复合型商业零售业态,它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体,包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心,具有规模庞大、功能齐全的特征.购物中心是社会经济发展的产物,是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果,并且随着消费需求的变化而不断的调整,是一个动态的.购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心.购物中心的业态有其特有的个性,具备以下特点：1、多业态的集合体,购物中心本身集聚了商业的所有业态.2、多功能的集合体,购物中心不仅仅是购物,还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体.3、体验式购物,购物中心有优美的购物环境,不是一般的纯购物商场,是多元化消费模式的延伸.从零散的商店或者说马路商业形态,到百货公司、自助超市的经营形态,再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心,上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求.如今,市民进入购物中心,所有的购物计划都能在这里完成,购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累.目前,上海已有54家大型购物中心,2007年总营业额达440亿元,同比增长%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升,由原来的8%上升到现在的10%.作为一种最先进的零售模式,购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势,其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展.然而,03年以来,在购物中心持续不断的开发热潮中,有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体,使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑.一、中国购物中心近年来的发展,大致上可分为三个时期：第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起,目前国内的零售业大多为这一业态,即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主,基本上停留在购物这一简单需求上.而如今的消费者工作繁忙之余,不仅要求购物方便,还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动,以节省时间.显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足.为了迎合这种“一次性购足,休闲购物”的消费主流,继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后,中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall超级购物中心时代.这种全新的商业形式一经推出,立即引发了国内零售业的强烈反响,日益成为现代商业的主流.国内的MALL最早出现于上世纪90年代末.随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业,国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall.其中一部分购物中心,经过几年的合理规划与经营,开始进入到持续经营,稳健发展的阶段.如广州的天河城广场,2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍,而且发展势头一直稳步上扬,2004年的盈利比2003年猛增20%.上海的来福士广场,开业一年来,目前周末人流量可达七八万人次,每天营业额以百万计,比开业之初翻了两番.这些Shopping Mall,以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报,成为购物中心发展的成功典范.然而, 并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果.不少Shopping Mall 匆忙上马后,发展得并不尽如人意.某些Mall由于经济实力不够,资金链条断裂,不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后,由于规划和经营失误,空置率日益增加,造成了资源的巨大浪费.因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心,占据黄金地段,但却只是开张一段时间内红红火火,然后就出现了经营日渐萧条,商户撤柜、业主停租的现象,甚至引起了相当大的负面影响.如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场,业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺,多次集结起来冲击开发商所在地,一度闹得沸沸扬扬.二、中国的购物中心采取的经营模式百货商场或便利店是经营商品的,Shopping Mall等则是经营商场,经营商品和经营商场是两个完全不同的概念,显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法,并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点.目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式,二是租售并举,三是纯物业经营.下面我们来逐一分析上述三种模式,看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展.1、纯销售模式.即出售商场的产权和经营权,业内人士称之为“产权式商铺”.它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时,曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”.以广州为例,就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式.一般而言,商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下,为迅速回笼资金,通常采取这种纯销售的模式,将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主,而商场后期管理缺乏统一的规划,导致了“先期销售火爆,后期经营惨败”的现象.由于卖散了业权,经营权无法集中,Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场,商场经营境况相当难看.结果,一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成.对此,有业内专家认为,购物中心作为一种零售业的表现形式,其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求,及时做出相应的调整,而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权.部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式,无疑为将来的商业运营埋下了隐患.纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式,仅在销售过程中获取一次性收益,属于静态收益.这种经营模式,失去了潜在并且更为有利的物业收益,显然是商业地产在极不成熟阶段的产物.因此,目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式,“只卖不租”、只顾开发不管经营”,无疑是当前商业地产领域最大的硬伤.2、租售并举模式.这一模式指Shopping Mall以出租为主,销售为辅,通过对招商权的多数控制,来达到控制进场业态、业种,形成自己的经营定位.它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式.在此模式中,经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,在资金回收相对平衡的情况下,以出租为主,出售为辅,从而保持物业的持续经营,并通过产权出售和租金收益来获取双重利润.应当说,在现阶段的经济环境中,租售并举这种模式在操作上较为灵活.当然,这种模式不可避免地存在一些弊端.如经营权的统一性仍然不完全,租售比例的控制难以把握等.通常来说,租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营,如果出售的比例太高,业主很可能一次次地转让出售,这将会造成商业形态无法协调,不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,使项目难以稳定经营.目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点,无疑增大了经营管理的风险.租售并举模式介于第一种和第三种之间,应当是一种过渡模式.国内不少购物中心,在经历了纯销售模式的种种失败后,已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段,但碍于经济实力的局限,现阶段大多采用此种模式.3、纯物业经营模式. 这是目前国际上通行的正规MALL模式,也是最为看好的经营模式,其特点是只租不售,以实现良好的整体管理和整体营销,在当今的欧美国家采用较多,国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式.纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的经营后,或将部分产权出售套现,或包装上市,或通过资产评估而获取金融机构的贷款,当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了.纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高,主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围,从而使项目持续获得物业价值,为动态收益模式.这种模式虽然资金回笼慢,但它既保持了项目的土地价值增值,又能持续地获得物业价值收益.如广州天河城广场,2004年比2003年的销售额只增长了16％,但是净利率却增长了53％,开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑.2004年下半年,中国购物中心产业资讯中心做了一次统计,表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家.而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准,在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想,其毛利普遍高于70%,有的甚至达到90%,年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平,这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比.可以说,只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益.由此看来,纯物业经营模式,能够确保对物业的长期持有,符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性,并通过统一管理来保证零售商的效益,并不断提升不动产价值.笔者认为,这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向.三、购物中心的主要特点和存在问题1、主要集中在大都市一般来说年人均GDP达到2000美元16500元以上的地区适合发展超市,达到3000美元25000元以上的地区适合发展便利店,达到1万美元80000元以上才适合发展购物中心.但是,根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计,中国现有大型购物中心358家,全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心.其中广东省有79家最多,上海48家,北京33家,浙江省23家等.从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多,日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心,其基本商圈面向整个城市.2、求大求全的趋势“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向,但是同时也开始了求大求全的趋势.广州市是近几年开业的主要大型购物中心,且呈超大型化发展.1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米,但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势.中华广场开业时只有17万平方米,现在二期工程正在施工,2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米.2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑,不可或缺、但是不能多建“.专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设.问题在于超大型化究竟哪里不好现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间,不利于和谐社会的发展,中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费.3、高级志向的特点现在大型购物中心有取代百货店的趋势.这是因为其一,由于中国零售业独特的发展过程,百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店,百货店品牌的着名程度没有达到全国知名的水平.其二,2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势.相反专业店的营业面积和销售额却在上升,百货店的综合优势越来越弱.这给了购物中心取代百货店的机会.这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上.只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告,都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向.4、千店一面的特点购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面,特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显.例如广州市的百货店里都进驻吉之岛,全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮.如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话,人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了.那么商圈就会比预期的要小的多,因此不应该一味地追求品牌店,而应该追求个性化的商店进驻.5、核心店铺的商圈引力弱大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市.以广州为例,天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店,百货店是购物中心直营.中华广场的主力店也是吉之岛,百货店是中华百货店,百货店是购物中心直营.天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色.这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少,百货店几乎失去了主力店的功能.而超市的商品主要是日常生活用品为主,超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求.但是,根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人,而且以女性为主,她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市.在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％,可见核心店在购物中心的重要地位,如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客,那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱.四、购物中心的主要发展策略2008年7月27日英国的世界先驱报报道,美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心.许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利,同时外国零售商也在中国积极地扩张,中国零售业的竞争将越来越激烈.那么,本土购物中心将如何应对这些挑战呢加快提高现有管理能力和管理效率,掌握发展趋势是应对挑战的途径之一.1、多元化发展多元化表现在两方面,其一是店铺类型上的多元化,我国的购物中心比较集中在大都市,城市中心型区域型购物中心是我国的主流.但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型,购物中心的竞争将会越来越激烈.打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型近邻型以及郊区型购物中心势在必行.当然,购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关.其二是个性类型上的多元化.由于购物中心的经营特性,它几乎与所有的零售业态竞争.为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位.个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略.例如,突出时尚性流行性,突出文化性高雅性,突出趣味娱乐性,突出服务第一的特点等,在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象.2、顾客多样化随着计划生育政策的持续,我国人口的老年化越来越明显.根据国家统计局人口普查结果,65岁及以上的老年人口1982年占总人口的％,1990年占％,2000年占％.从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势.同时我国的人口平均寿命也由1990年的岁上升到岁.因此,我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体.与年轻人比较老年人的经济负担比较少,购买力更强,但是,我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方,为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环.3、对服务的要求越来越高从1992年第一家中外合资的零售企业到现在,国际知名零售相继进入中国.例如德国的麦德隆、日本的伊势丹,伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛,荷兰的万客龙,香港的华润等世界知名零售企业,顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平.顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务.由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设,虽然管理也引进了港台的管理人员,但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺.加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素.4、重视单店的盈利状况购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力.因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要.无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣,如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话,购物中心整体也会失去活力.因此对单店的管理显得非常重要.最近我们调查了广州的大型购物中心,发现购物中心与传统的百货店有相似之处.传统零售商品在店内所占的比例太多.随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间,如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进.如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构,就会出现利润流失.例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多,是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务,如证券,保险、旅行社、彩票销售点等,使转移的利润能够留下来.五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营据了解,2004年国内开业的20余家大型购物中心中,采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加.因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团,头痛于与小业主们的销售纠纷,开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法,实行全部自己持有产权的开发策略,这也表明中国的Shopping Mall 经营商正在摆脱初期的短视行为,而日益看重购物中心的持续发展.选择了先进的经营模式,还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营.从目前国内Shopping Mall的发展状况来看,经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋,而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足.Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点,一方面是房地产的,如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等.另一方面也包括了商业的,如业态、卖场布局、经营定位等.项目规划之初,除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视.如：外形特色设计,最好是别致而不突兀;电梯要分层,继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些,增强其购买欲望;商场食肆分开,不宜全放在顶楼,因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭,这会让他们感到很贴心; 同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方,增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所,如今电影院走弱,结合电影院并实行低价政策,有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会,增强品牌影响力等等......人气旺了,自然商家就会增多.往往这些细节问题,最能体现出经营者的管理经验和人性化理念.而对招商过程中的混乱和粗放现象,有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,购物中心在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,明确项目的商业主题,对主题的产业链进行分析,如：业态之间的互补性如何两者的消费群体的重叠性如何与周边可替代性购物场所相比,便利性如何等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户,而不是付最高租金的住户.”因为零售商家们关注的是销售力,而购物中心的作用正在于依靠功能组合,创造出与众不同的优势吸引力,帮助零售商实现更多的利润.而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件.因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力,确定本项目内的商户范畴.在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营.Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态,但随着国内各城市购物中心数量的增多,同质化现象越来越严重.购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力,进一步保持其竞争优势.去年以来,部分城市的购物中心,因竞争的加剧,已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整.如北京东方新天地对租户结构进行了调整,并将写字楼底层做成商业,使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略,将租户实行分类,强化饮食、娱乐功能,使大范围租户结构调整成为整体发展策略的有机部分,进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园,产生良好市场反应……购物中心是公认的长线投资专业,其获利必须经过运营和持有才能获得,这一点已经被中国成功的购物中心所验证.为确保购物中心的持续经营和良好发展,开发与经营Shopping Mall时,一定要把握好三点:。
商业购物中心的特点
商业购物中心(英文SHOPPING MALL，简称“MALL”)，是当今国内外已被普遍接受的一种商业消费形态，它把一系列零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务。
SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。
做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理，追求整合性的需求以达到最高的经营效益。
国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
一个MALL的的形成还将带动人流、物流、信息流、资金流全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用。
一. 深圳商业购物中心的特点商业购物中心具有以下五个显著特征：1. 项目特点: SHOPPING MALL首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。
这就要求开发商注重前期规划, 合理配制有长期消费需求的商业资源, 根据商业业态的多样性和物业结构的不同需求性，实行“订单式开发”,达到在商业地产项目规划设计时就经营主题明确, 按照所处地理位置、自身条件、当地零售业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位，满足市场的一站式消费需求, 从而尽可能减少开发风险。
2. 业态特点: 零售、娱乐、文化、餐饮、旅游等多业态并举, 形成:经营主体主力店---专营特色次主力店----文化娱乐会馆等功能店---餐欣美容观光辅助店的差异组合与互补共存格局。
3. 市场特点: 体现多样化、超值性、一站式消费服务，满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求。
SHOPPING MALL 市场及业态定位紧密结合，进行不同行业、不同业态的区域性、互补性、诱导性、层次性的商铺与环境设施的整体规划、布局合理、动线通透、空间营造和谐。
商业综合体分类
商业综合体分类商业综合体是指将商业、娱乐、文化和居住等不同功能融合在一起的大型综合性项目。
在不同的业态、规模和定位上，商业综合体可以分为多种分类。
下面将从业态、功能和规模三个维度对商业综合体进行分类。
一、业态分类1. 商业+住宅型综合体：以商业为主导，同时配套住宅，旨在满足社区居民的购物、休闲和生活需求。
例如，购物中心和小区商业街的结合。
2. 商业+办公型综合体：以商业为主导，配套办公楼，主要服务于商务人士。
例如，商务中心和写字楼的结合。
3. 商业+酒店型综合体：以商业为主导，配套酒店，旨在提供购物和旅游的便利。
例如，购物中心和酒店的结合。
二、功能分类1. 购物型综合体：以商业购物为核心功能，提供丰富的商业品牌和消费体验，例如购物中心、超市等。
2. 娱乐型综合体：以娱乐休闲为核心功能，包括电影院、KTV、游乐场等娱乐设施。
3. 文化型综合体：以文化艺术为核心功能，提供展览馆、博物馆、剧院等文化体验场所。
4. 教育型综合体：以教育培训为核心功能，提供学校、培训机构等教育资源。
5. 办公型综合体：以办公为核心功能，提供写字楼、商务中心等办公场所。
三、规模分类1. 大型商业综合体：占地面积大，拥有丰富的商业和配套设施，可以满足大规模的购物和娱乐需求。
例如，大型购物中心、商业街等。
2. 中型商业综合体：规模适中，商业和配套设施相对较少，主要服务于周边居民和商务人士。
例如，社区购物中心、商业广场等。
3. 小型商业综合体：规模较小，商业和配套设施有限，主要服务于局部商圈或特定群体。
例如，小型商业街、便利店等。
综合起来，商业综合体的分类可以根据业态、功能和规模进行划分。
不同的商业综合体可以根据市场需求和地区特点进行选择。
商业综合体的发展正逐渐走向多元化和综合化，以满足消费者的多样化需求。
商业综合体项目可行性研究报告
商业综合体项目可行性研究报告一、项目背景和目标商业综合体项目是一种复合型的商业开发模式，将购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种商业业态融合在一起，为消费者提供全方位的商业服务。
本可行性研究报告旨在评估商业综合体项目的可行性，分析项目的投资回报率和市场前景，为投资方做出决策提供参考。
二、市场分析根据最新的市场调研数据，城市经济的快速发展和人口增长带动了商业综合体项目的需求。
人们对于便利购物和多功能商业场所的需求不断增加，而传统的购物中心已经无法满足消费者的多元化需求。
商业综合体项目的出现填补了市场空白，成为新的投资热点。
三、投资分析商业综合体项目的投资规模较大，项目建设涉及到土地购置、建筑施工、装修设计等多个环节。
根据初步的投资估算，项目总投资约为5000万元，其中土地成本约占投资比例的30%。
同时，项目的运营周期也需要考虑，预计为10年，投资方需要有足够的资金实力和长期运营的考虑。
四、项目规划商业综合体项目拥有多元化的业态组合，包括购物中心、办公楼、酒店、公寓等。
项目规划总建筑面积约为50000平方米，其中购物中心占50%、办公楼占30%、酒店和公寓各占10%。
五、市场前景通过对周边竞争项目和消费者需求的调研，本项目具有良好的市场前景。
项目所在区域人流量大且人口密集，商业综合体项目的出现将有效满足周边居民的购物、工作和居住需求。
根据市场调研数据，预计项目首年营业额将达到5000万元，且有望逐年增长。
六、风险评估商业综合体项目的投资风险主要来自于市场波动、经营管理、竞争风险等因素。
鉴于市场需求旺盛和项目所在区域的优势，项目的市场风险较低。
然而，运营管理和竞争风险是需要重视的，项目运营方需要制定严密的市场推广策略和经营管理计划，以保证项目能够长期稳定运营。
七、收益分析商业综合体项目的收益主要来自于租金和销售额。
预计项目首年租金收入为2000万元，营业收入为3000万元。
项目的收益率预计在15%左右，具有良好的投资回报潜力。
购物中心运营管理PPT课件
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五、商业房地产与住宅房地产区别 •需求对象 •功能用途 •物业持有方式 •风险角度
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一、购物中心的概念？
购物中心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态。 1、对购物中心概念的基本理解：
A．国际购物中心协会的定义是：“购物中心系由开发商规 划、建设、统一管理的商业设施；拥有大 型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。 B．日本购物中心协会对购物中心所下的定义是：购物中心 是作为一个单位有计划地开发、所有、管 理运营的商业和各种服 务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、
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国内购物中心发展状况
我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中，对购 物中心的定义 为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。” 其业态结构特点为：“由发起 者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会， 开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内 部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类 专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐 全，集零售、餐饮、娱乐为一体。 根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要 道。商圈根据不 同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客，以流 动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类”。 应该说，针对我国的这一定义，在当前看来，确实已经有很多内容需要我们重新进行思考和定位了。
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《中国购物中心发展史》记载，从1990年中国第一家购物中心诞生到2012年达到 3000家开业，中国购物中心行业已经走过了22年的发展历程。
走进正大广场——第一次亲密接触MALL
而 Ｍａ ｕ生活也 由此产 生，“ 泡Ｍａ”也成 为时下最 ｌ 受 欢 迎 的休 闲 购物 方 式 。
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走进正大广场
第一次亲密接触ＭＡ Ｌ Ｌ
陈碧容 ／ 文 ３月 ２ ２日，福 州正 大广 场 掀开 她神 秘 的面 纱， 新 的 费者 更有 吸 引 力。 以全
姿态向ｉ） 市民展示购物中心的时尚主题——泡 Ｍａ 生活。 ｇＨ ＇ ｌ ｌ
休 闲。 购 物 中心是 一 种复 合 型的 商业 形态 ，而不 是 一种 业态 ， 购物 乐趣 和 动感 的 时尚 气息 。 想你 所 想 、 乐你 所 乐 ， 这是 “ 泡 Ｍａ 生活 不变 的 主题 ，是 正 大广 场购 物 中 心的主 题 。 李调 元表 示 ，为 了让 人们 早 日体 验 Ｍａｌ 化 ，享 受泡 ｌ 文
维普资讯
随着经济的发展 ， 商业模 式也是 日新 月异 ， 以 前流行 的社 区百货现在纷纷 向Ｓ ｏｐｎ ｌ ｈ ｐ ｉ Ｍａ 靠拢 ， ｇ ｌ 商 业街 区也 渐 渐 为 Ｍａ 所 取 代 ，Ｍａ 不 仅 成 为 酉 ｌ ｌ ｌ ｌ
业发 展 的主 流 ， 演 绎 出 了一种 全新 的 Ｍａ 文 化 ， 还 ｌ
Ｏ多年积累的经营管理经验 ，合理安排商家间的特色经 与休 闲 的需要 ， 因此 Ｍａｌ 是购 物场 所 ， ｌ 不只 更是 购 物 、 闲、 业 ８ 休
餐 饮 、娱 乐及 服务 的统 一体 。
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营与错位竞争， 定期举办各种 活动协助商家获得更好的利益，
正 大 广场 的营 销 总监 李帆 告诉 记 者 ， 大广 场倾 力 引领 正
是 产权 的统 一 ， 这有 利于 对 租户 经 营形 象宣 传 、营销 推广 等 更加优 良的服务态度 ， 带给所有消费者崭新的购物历程和令
郭增利：让商业地产回归城市配套属性
郭增利：让商业地产回归城市配套属性作者：暂无来源：《中国房地产业》 2014年第1期郭增利，中购联购物中心发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长；曾先后任职于商业部、国内贸易部等中央部委。
存量的优化调整将会成为2014 年一个比较明显的特征。
实际上现在很多增量的购物中心正在陆续快速地进入市场，这种情况会继续向2014 年延续。
进入市场之后，增量自身之间的竞争关系会加大，需要它们对定位进一步细化。
同时在增量的冲击下，老的购物中心为避免被淘汰也要加快自身的调整。
2014 年，应该将“体验”逐步落地，围绕体验式消费研究出一些新的产品，能够很好的与其他项目相区别，从而转变为一种更为成熟的可消费的商业模式。
过去我们把体验简单的理解为，娱乐、休闲、品牌力等要素的加强就是体验，更多盯住的是业态。
但是从明年开始大家的理解应当更为深入，所谓后体验时代并不会简单局限于业态与品牌的变化，应当是一个多元化的融入消费者享受服务的理念在内的概念。
与国外相比，国内的购物中心更多的是外立面的展示，在内部环境的塑造上仍然存在不足。
我们现在总说购物中心太多了，供应过剩，同质化太严重。
实际上从行业发展，消费力提升以及经济前行这几个角度综合来讲，并不是数量过剩，而是由于发展过快，阶段性的投放量太大了。
并不是说我们的商业地产项目不成功，实际上主要是我们有品质的商业项目比例太低了，导致大家对行业形成了一种错觉。
其实我们是犯了模板化的毛病，一个项目成功了，大家就会把这个项目做为一个样本到处复制，并没有做到所谓的因地制宜。
你可以复制一个成功商业的建筑设计、品牌商家，却无法复制消费者。
这种模仿的心态，模板化的开发模式，人为限制了行业整体品质的提高。
我们期待2014 年能够在少量项目上出现符合区域发展的个性化综合体或者购物中心。
它可能看上去有自己独特的标识，或者能够和整个区域的发展融合起来，体现区域发展的价值。
从模板化到个性化的进程会比较长，肯定不能在2014 年就能够做到。
购物中心运营管理组织架构及岗位说明
Xx购物中心运营管理组织架构及岗位说明一．正确相识购物中心及其运营管理购物中心是一种复合型的商业形态，而不是一种业态；是一种复合型的商业形态，是商业和地产的结体。
它决非一种业态这样的简洁，它是多业种、多业态的具有统一规划和管理的有机组合体，是一种和时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。
购物中心是社会经济发展的产物，是消费水平提高和生活方式转变的必定结果，是商业零售业发展历程中的一个最高形式，它能最大限度地适应生活方式的转变、满意现代消费的多种须要，从而也就形成了购物中心比单一零售业态更具魅力的多种功能上的综合优势。
正确相识和理解购物中心是搞好购物中心运营的前提。
那么什么是购物中心的运营？购物中心运营管理是以商业物业为载体，通过租赁经营商业物业，引进商家，为商家供应经营服务，共同构建营销平台，为消费者供应多元化的消费服务，实现商业物业投资者的投资目标，并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。
商业管理的存续，取决于投资者的需求和和投资者建立的关系。
服务于商户和消费者是购物中心的两个终端服务目标，其最终的方向是资产价值的增加！二．购物中心运营管理组织架构购物中心是现代零售服务业和地产的高度融合的产物，因此购物中心的运营管理的组织架构有以下两种模式：1.扁平化分工式架构这种架构模式的特点是各部门工作分工精细明确，相互之间形成监督促进，但内部各部门2.大部制式架构这种架构的特点是把招商和现场管理合并在一起，能够有效提升经营环境和经营规范的管理，但对营运人员的复合实力要求较高。
三．部门权限职责说明岗位名称项目总经理助理工作汇报对象项目总经理工作权限和职责：1. 帮助项目总经理负责项目各项工作2. 帮助项目总经理做好项目人员的管理和培训3、帮助项目总经理做好公共关系管理说明：此岗位并非商业项目运营管理的固定程式，在一些商业体量较小（3万方以下）、无培育期的商业项目的运营架构中基本不设此岗位。
岗位名称招商经理/主管工作汇报对象项目领导工作权限和职责：1. 行业动态信息收集和整理2. 市场调研和商圈经营状态分析3. 项目业态及品牌规划和商户调整4. 商户的租约管理，包括合同、商户档案、单据、文件的标准化管理5. 客流量、商户经营状况的数据收集和统计分析、项目收支明细报表的形成项目总经理项目总经理助理招商部营销策划运营管理部物业工程财务出纳合同管理合同管理现场督导必需指出，无论营运管理的内容看起来多么困难，但从总体上，都是围绕客户关系而进行，都是为“两个满意”服务。
商业体演变历史简述
商业体演变历史第一代商业体是供销社和小百货。
就是小时候买零七八碎的东西的地方。
现在已经很少见了，除了较小县城能看到一些。
第二代商业体是百货大楼。
所谓“一条街道两座大楼，一个警察看两头”就是那个年代一座小城市的写照，“两座大楼”其中一座一定是百货大楼。
那时每个城市都有引以为豪的百货大楼，这是一个城市的标志。
第三代商业体是购物中心。
也就是欧美最先兴起的SHOPPINGMALL; (音译“摩尔”或“销品茂”)，意为超级购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。
MALL不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。
Mall发端于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。
Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
作为现今国际上风行的商业业态，它伴随汽车家庭化和住宅郊区化而诞生，属于一种新型的复合型商业业态。
这种购物中心在世界各国都取得了长足的发展。
真正的Mall有三大特征，一是大，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。
二是多，行业多，店铺多，功能多。
三是高，购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。
在零售业中,ShoppingMall是一种高级的商业业态形式,译成中文为"超级购物中心"。
在西方国家,ShoppingMall与百货店一超市一样是一种常见的业态形式,属于一种新兴的复合商业零售业态,具有规模庞大、功能齐全的特征,ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体,是包括全力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。
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购物中心是复合型的商业形态
购物中心是复合型的商业形态作者：佚名
时间：2008-6-27
浏览量：
购物中心是一种复合型的商业形态,而不是一种业态。
这是一个很重要的问题,只有认识到了这一点,我们才能把购物中心的定位、功能、管理、行销等等方面的核心内容执行得更加科学
、对购物中心概念的基本理解
A.国际购物中心协会的定义是:“购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施;拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所”。
B.日本购物中心协会对购物中心所下的定义是:购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体,并备有停车场,按其选址、规模、结构,具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征,并作为适应消费需要的社交场所,发挥着一部分城市功能。
c.我国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准《零售业态分类》中,对购物中心的定义为:“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
”其业态结构特点为:“由发起者有计划地开设,实行商业型公司管理,中心内设商店管理委员会,开展广告宣传等共同活动,实行统一管理。
内部结构由百货店或超级市场作为核心店,以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。
服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体。
根据销售面积,设相应规模的停车场。
选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
商圈根据不同经营规模、经营商品而定。
设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。
目标顾客,以流动顾客为主。
根据选址和商圈不同,购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类”。
应该说,针对我国的这一定义,在当前看来,确实已经有很多内容需要我们重新进行思考和定位了。
在我看来,其实我们更应该把关注的目光投向购物中心自身的消费服务功能、开发规划以及它的运营方式上,更应该看到它与百货公司、超市、便利店相比所存在的本质区别。
我们认为,购物中心本体所贩卖的不是某个商品或某类商品,而是一种卓越的服务和管理,这也是购物中心的管理比百货、超市更为复杂、更为人性化的根本原因。
我们必须看到,公共关系在购物中心中扮演着极为重要的角色,其它的商业业态可能更为关注商品本身,但购物中心更关注集客能力的提高和功能上的开发,更为强化有效的行销与市场推广,更为强调有效展示商品和服务,强调与商户之间的沟通与良好的合作等等。
购物中心的目标客群,我们甚至可以认为是没有限度的,购物中心将细致到需要考虑当残疾人进入购物中心时候的一些非常细微的特殊要求,并且要把这种特殊要求和管理规则应用于购物中心的开发设计方案之中。
既然购物中心拥有自身的特色,那么我们在它的定义上,就必须抓住它的本质和内涵,才不致偏离购物中心所特有的发展轨迹。
2、购物中心与百货公司等业态有着本质的不同
购物中心的商圈究竟应该如何划分呢?相对而言,核心商圈的认定对任何商业形态来说都是比较简单的,真正的难点在于购物中心的辐射商圈的确定,这一定要视不同购物中心的特色与定位才能确定,因为一个具有极强特色和感召力的购物中心将成为一种生活方式的代表,成为一种时尚的象征,成为一个很能吸引人前来光顾的旅游盛地。
就象外国人来北京的时候,在去长城、故宫的同时,通常不会忘记光顾一下红桥市场、古玩城和秀水街。
购物中心也是这样的,它可能会在一定时期成为一个备受瞩目的休闲观光名所。
这也是上面三个特色商业聚集地租金远远高于北京繁华地带商业店铺租金标准的原因所在。
购物中心的特色,较之百货公司来说将更为重要,因为这是购物中心招商的重要基础,也是购物中心的一条生命线。
台北的京华城始终对众多的游客有着极强的吸引力,因为京华城既蕴涵着台湾的丰富文化背景,又代表着台湾的时尚水平,能够受到观光游客的青睐也就很容易理解了。
百货公司雷同化的经营,已经使百货业一步步陷入了困境,如果购物中心缺乏自己特色的定位,所要付出的代价可能比百货公司还要大许多。
购物中心在不同国家有不同的定义方法,但是这些定义与我国的实际情况又有一定的区别。
举例来说,目前我国有很多百货公司正在逐步向购物中心方向转变,必须转变的初衷就在于“穷则思变”,在于“千店一面”局面的修正。
百货公司商品雷同、布局雷同、经营
购物中心是复合型的商业形态作者：佚名
时间：2008-6-27
浏览量：方式雷同、欠缺特色,自身的生存和发展压力面临着日益严峻的挑战,走管理取代经营的做法,也就是通常购物中心所采取的做法,实行引厂进店,进而达成双赢,应该不失为百货公司经营方式的一种变革。
据了解,上海的百盛和其他外资百货业大多都在采取这样的策略。
我们还要看到的是,通常情况下我们的百货公司建立时间都比较早,对停车场的考虑相对要弱一些,我们是不是因为它没有停车场,就说它不是购物中心了呢?真的值得我们探讨。
因为历史的国情决定了百货公司缺乏停车场这种事实和结果,而在经营方式上,确确实实已经有不少百货公司在走购物中心招租的管理方式。
北京翠微大厦经过历时4个月的调整,由“大而全”转变为了“专而全”,商品的品牌率超过了全部商品的40%,国内外排名前10位的大品牌基本都进驻了。
当然,停车场对于目前的零售企业来说,其重要程度是不言而喻的,自身条件的缺陷,一方面可以通过社会渠道加以解决,还有更可行的办法就是商业街的综合考虑。
非常可喜的是,这个问题已经引起了国内很多传统商业街管委会的重视,并且很多商街在付诸于行动。
3、购物中心是一种复合型的商业形态,而不是一种业态。
在中国购物中心是一种复合型的商业形态,决非一种业态这样的简单,它是多业种、多业态的具有统一规划和管理的有机组合体,是一种与时代发展紧密联系在一起的生活方式和消费服务模式。
购物中心是社会经济发展的产物,是消费水平提高和生活方式转变的必然结果,是商业零售业发展历程中的一个最高形式,它能最大限度地适应生活方式的转变、满足现代消费的多种需要,从而也就形成了购物中心比单一
零售业态更具魅力的多种功能上的综合优势。
从功能角度我们已经谈到了八大融合,其实这种融合的核心观念是要充分满足购物中心功能上的发展要求。
购物中心功能是通过愉快的享受满足消费者购买欲望来实现的,因此购物中心必须是多种功能荟萃的消费服务场所,并且要在一定程度上影响和改变人们的生活方式以及消费模式。
购物中心几乎要集所有商业服务业功能为一体,提供全方位的消费与服务,购物中心不仅要提供更有选择余地的商品,还要提供具有附加价值的服务乃至消费服务过程中的精神享受。
购物中心功能的多样化决定了它的建筑规模相对都比较大,特别是它的共享空间都比较大,甚至将要达到1:1或1:2的比例;要有宽阔的购物通道和良好的动线设计,充分考虑到来客的休息和停车设施,要通过环境的塑造形成自身聚客的引力。
停车场当然是购物中心的重要设施,尤其对一些新建的购物中心来说,必须要充分考虑到未来发展的需要。
没有停车场就难以形成强大的集客能力,没有了顾客,也就无法形成规模效益。
对于改造中的百货公司,同样应该对停车场的设置与管理提上重要的日程。
购物中心的主力店在于满足大众化的需求,这是购物中心当前必须给予充分保证的最基本内容。
相对于知名的专业店来说,主力店的招商似乎更容易一些,当然要争取到具有极强品牌号召力的知名主力店也是有很大难度的,特别是对当前我国的购物中心来说,完成好主力店的招商对于打开招商局面是非常重要的,因为它将占据购物中心很大一部分的商业空间。
购物中心也离不开专业店,这是由购物中心代表着高品位化的取向所决定的,是市场细分、消费专业化倾向所决定的。
同一类商品,购物中心还必须要集合多种品牌,形成适度的竞争局面,发挥积聚效应。