【北京】房地产体验区设计管控及精装修精细化管理培训(6月7日)
环球影城景观营造全过程业主方的精细化管理
环球影城景观营造全过程业主方的精细化管理刘明亮（北控城市环境服务集团有限公司，北京100024）摘要:为提升业界对精细化管理重要性的认识,以环球影城城市大道及停车楼景观营造工程为案例,对业主方的全流程精细化管理进行了研究。
业主方在设计和施工方面,采用矩阵式管理模式,推行“环球质量管理体系”“环球EHS管理体系”“环球进度管理体系”,全面掌控项目的质量、安全和进度,从而确保项目高品质的呈现。
阐述了全流程精细化管理的价值,以期为类似的景观营造项目提供借鉴。
关键词:园林景观;精细化管理;全流程管控;业主精神中图分类号:TU986.3文献标识码:A文章编号:1005-7897(2024)04-0022-030引言景观的精细化管理是一个广泛而复杂的领域，涵盖了从设计管理到施工管理的各个阶段，是景观营造全过程中至关重要的一环。
精细化管理有利于对工程过程实时掌控，让施工项目的进度能够最大化的符合现场的基本进度要求，实现建筑工程的时效性和效益最大化[1]。
景观精细化管理中，需要将整体要求和标准细化为具体的管理制度和流程，以确保所有工作流程高效、准确、统一。
业主是发现问题、解决问题的第一执行人和负责人。
为了实现精细化管理，业主必须有“担当精神”，要有高度的责任心。
具体而言，业主要具备三双眼睛（投资方、运营方、客人）看问题的意识、精细化管理思维和手段，始终秉承“安全第一、质量优先、进度确保、成本合规可控”的总体方针，以控制整体成本并保证质量。
设计阶段，业主方与参建团队一起，对图纸、施工工艺、材料等进行了深入的研讨和优化。
施工阶段，注重景观工作的系统性并进行严格细致的过程管控。
业主方只有在项目全过程管理各阶段做到“精细深”管理，才能做出成绩，做出精品项目[2]。
1环球影城项目背景北京环球度假区是国内第一座具有国际一流水准的大型现代主题公园。
项目规模宏大、品控严苛、建造难度系数高，无论是从体验式还是从功能性景观角度来看，都是国内景观建造领域的一个里程碑。
住宅建筑智能化设计导则
8.5.1 基本要求.................................................... 31 8.5.2 车行出入口设备配置要求（见表 24） ........................... 32 8.5.3 挡车器选型要求 .............................................. 32 8.5.4 与其他专业配合要求.......................................... 33 8.6 电子巡查系统............................................................................................................ 33 9 机房工程................................................................ 33 9.1 机房工程范围............................................................................................................ 33 9.2 智能化总控室............................................................................................................ 33 9.2.1 基本要求.................................................... 33 9.2.2 与其他专业配合要求.......................................... 34 9.3 其他机房工程............................................................................................................ 35 10 辅助系统............................................................... 36 10.1 不间断供电系统...................................................................................................... 36 10.2 防雷接地系统.......................................................................................................... 36 10.3 弱电管路系统.......................................................................................................... 37 附录 A （规范性附录） ..................................................... 39 附录 B （规范性附录） ..................................................... 40 附录 C （规范性附录） ..................................................... 41 附录 D （规范性附录） ..................................................... 42
样板房开放活动方案
样板房开放活动方案尊敬的客户，以下是为您定制的样板房开放活动方案：活动背景：随着房地产市场的持续发展，样板房作为展示项目品质的重要窗口，对于吸引潜在客户具有不可替代的作用。
本次样板房开放活动旨在向市场展示我们的项目特色，提升品牌形象，吸引目标客户群体。
活动目标：1. 展示项目优势，提升品牌形象。
2. 吸引潜在客户，增加销售机会。
3. 收集客户反馈，优化产品与服务。
活动时间：2024年5月20日上午10:00 - 下午5:00活动地点：[项目名称]销售中心及样板房区域目标客户：1. 首次购房者。
2. 改善型购房者。
3. 投资者。
活动流程：1. 签到环节（10:00 - 10:30）：客户到达销售中心，进行签到并领取资料包。
2. 开场致辞（10:30 - 10:40）：项目负责人发表欢迎词，介绍活动流程。
3. 项目介绍（10:40 - 11:00）：通过PPT或视频，详细介绍项目优势及配套设施。
4. 样板房参观（11:00 - 12:00）：引导客户参观样板房，专业顾问现场解答疑问。
5. 互动环节（12:00 - 13:00）：设置互动游戏，增加客户参与感，同时提供茶歇服务。
6. 优惠政策发布（13:00 - 13:30）：宣布活动期间的购房优惠政策。
7. 自由交流（13:30 - 15:00）：客户与销售顾问自由交流，解答疑问，收集反馈。
8. 抽奖活动（15:00 - 15:30）：进行现场抽奖，增加活动趣味性。
9. 活动总结（15:30 - 16:00）：总结活动亮点，感谢客户参与，宣布活动结束。
宣传推广：1. 通过社交媒体、网络广告、短信推送等方式进行前期宣传。
2. 与当地媒体合作，进行活动报道，扩大影响力。
3. 制作精美的邀请函，邀请目标客户参加。
预算安排：详细预算将根据实际需求制定，包括场地布置、宣传材料、茶歇服务、奖品等费用。
风险评估与应对措施：1. 人流控制：设置安全通道，配备足够的安保人员。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
示范区(样板房、售楼部)装饰工程规模控制标准
示范区（样板房、售楼部）装饰工程规模控制标准
产品类别单业态可售脚?（m1）样板房套数（套）
IW）层
≤20万≤2 20-40万≤3›40万≤4
洋房
≤10万≤2 10-20万≤3›20万≤4≤6万≤2
别墅6-12万≤3
›12万≤4
备注：
1.同一项目，各业态样板房总数原则上不超过4套（不包含简装样板房）。
2.若项目执行过程中，产品定位发生重大调整，新增样板房的套数及面积按权限审批后执^亍。
2、
项目规模销售部面枳皿
标准一50万以上≤800
标准二30〜50万平米<600
标准三30万平米以下≤400
备注：
1.对按定位档次确定单方造价的客户接待区域进行面积控制。
其余配套办公室由地产公司根据实际需求设置，
不在销售部面积控制范围内，但应按普通办公室的装修标准进行造价控制。
2.地产公司根据项目规模等具体情况,对应选择面积控制标准。
3.如销售部面积需超过800平米，必须提出合理理由，在项目定位评审会或项目方案评审会上通过后才能执
行。
4.对于大于50万平方米以上的项目，示范区总数量≤2处，面积建议按照限额实行梯度设置，首期示范区
VlOoO,后期示范区≤800.
5.本面积标准指实际售楼功能面积，包含入口门厅/接待咨询台/模型展示区、洽谈区、儿童娱乐区、财务收银
区、签约区、销控办公室、储藏室、公用卫生间等，临时搭建样板房、物业用房、销售人员后勤办公室等不计入本廊只标准。
6.不建议设置临时售楼处，售楼处优先考虑设置在低层商铺内，并与住宅及地下室脱开。
销售部客。
营销中心售楼处景观示范区标准化设计方案
造价 （万元）
202 243 119 902
672 230
94 865
合计
2,425
注：景观成本参考南邵拾景园进行的测算。
单方 / （元 平米）1,286
1,545 759
5,739
4,276 1,463
597 1,105
2.规划设计
2.1.场地尺寸 2.2.要素布置 2.3.流线设定
2.规划设计
3.立面设计
3.2.元素要点
边框材料采用铝合金氟碳喷涂模仿铜质感，细部丰富，利用材料的颜色和质感向 客户暗示传统建筑的构件印象，唤起客户对中国传统文化的回忆。
3.立面设计
3.2.元素要点
中部玻璃幕墙纯净大气，幕墙的肌理可以根据项目的实际情况和成本进行设 计，但要强调入口空间和引导性。
3.立面设计
北京南邵拾景园项目和合肥院子的售楼处单体平面，功能布置基本一致，其中拾 景园的售楼处立面效果能更好的体现泰禾的产品及文化。
1.产品概述
1.3.产品参数
售楼处建筑主体为二层，建筑 总高度10m（其中一层层高为 5.5米，二层4.5米） 建筑面宽：37.30m（轴线尺寸） 建筑进深：21.50m（轴线尺寸） 建筑面积:1572平方米 首层建筑面积:904平方米 二层建筑面积:668平方米 注：此页产品参数参照的北京 南邵拾景园。
售楼处
1.产品概述
1.2.产品介绍
示范区是楼盘形象展示、广告宣传的场所，也是接待洽谈业务的地方，交易的重 要地点。结合景观打造，形成完整的建筑、空间表达。
体验区形象是客户对该楼盘的第一印象，因此体验区的建筑外观、空间尺度、室 内装修、园区景观等每个部分的设计都相当重要。整体环境上重点打造展示区景观， 塑造兼具尊贵和自然的景观空间。
房地产培训【上海】住宅精装修设计定位及总体家居解决方案培训-中房商学院
房地产培训【上海】住宅精装修设计定位及总体家居解决方案培训（8月31日）房地产培训：住宅精装修设计定位及总体家居解决方案培训【课程背景】房地产培训：中国房地产指数系统监测数据表明，全国40座大中城市目前在售和待售房地产项目中，有超过17%的项目为精装修项目，其中广州和北京的精装修项目分别达到47%和30%。
而从房地产百强企业的项目比例来看，精装修项目已成为主要产品。
其中，万科地产09年主要项目中精装修比例超过80%，而2010年新开工公寓项目则实现100%精装修，精装修房屋正逐渐成为房地产市场主流趋势。
但同时也是一个难点。
尽管它看起来是一个节点工作，但实际上却是一个系统工程，营销、设计、工程、选材、工艺和成本全部需要统筹。
如何通过领先的精装设计创新提高项目的价值，住宅精装修必须要关注的设计管理方法，住宅整体精装修的标准做法。
如何通过施工管理保障精装项目的质量。
【课程收益】通过理论引导、实战经验总结和案例分享，针对国内大中型地产标杆企业不同项目类型精装修案例。
系统的、全面的阐述精装修在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理等全过程技术管理！通过翔实的精装修工程成本案例，介绍品牌企业的操作方法和案例分析，来与大家一起分享实际操作中的问题和难点。
【课程对象】房地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监；设计部、工程部、营销部、成本等部门总经理及业务骨干成员；房地产合作单位装饰公司、设计公司的董事长、总经理及部门经理。
【讲师介绍】胡老师：标杆房地产企业总工程师，负责集团开发项目的规划设计及技术管理，中房商学院房地产培训网高级顾问；曾在大连万达集团、美国四合集团深圳公司、美国李名仪建筑设计事务所等著名高校、建筑设计公司及地产公司任职，拥有25年的专业工作经历分别从事建筑设计、房地产项目开发管理、项目施工管理等工作，近年来通过大型住宅精装修项目管理、运作，积累总结了丰富的一线操作经验。
先后从事的项目有“广州紫云山庄”、“深圳招商银行总部大厦”、“深圳招商地产半山海景花园”等多个项目。
风控标准化之样板间和示范区免责提示用语
样板间和示范区免责提示用语宣贯样板间和示范区是激发客户购房欲望的绝佳展示区域，也是频发争议竞相维权的重灾区。
所见能否即所得是购房人关注的重点，亦是案场展示法律风险防范重点。
在无法做到所见即所得时，应合理设置免责提示用语，让购房人知晓其实际应得，最大程度避免纠纷产生。
《商品房销售管理办法》第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。
一、强调装修体验馆（样板间）的效果展示作用而非具体交付标准1、装修体验馆（样板间）入口处推荐提示语①本参观户型为××楼栋××单元××室。
相同户型因楼栋、楼层、方位等不同，其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其它房源有所不同，敬请知悉。
②本参观单位(含庭园)是模拟本户型装修之美好效果，仅作风格展示和参考之用，并非交房标准。
室内装修、家具、陈设、灯具、门窗、景观等除注明外均不属于交楼范围。
本单位室内外所有面积、尺寸及建筑结构不作为实际交付衡量之基准。
交付房屋（及其室外）包括但不限于户型、结构、空间、质量、设备、装修等可能会与本装修体验馆不一致，具体交付标准以销售合同约定、政府最终审批文件及实际交付现状为准。
2、应明确交付范围毛坯、精装交付范围①毛坯交付，以装修展示的，免责提示语：本房屋为毛坯交付，室内装修、家具、陈设、灯具、门窗、景观等除注明外均不属于交楼范围。
②精装交付，如需公示精装标准：以上未尽事宜以合同约定及实际交付为准，不排除出卖人后期变更可能。
交付标准中涉及的各类设备、材料品牌仅供参考，以实际交付为准。
二、装修体验馆（样板间）与实际交付房屋可能存在的差异之处应做特别提示1、交付房屋设有护窗栏杆、百叶、煤气表、热水器等部品部件但装修体验馆（样板间）未体现的，应提示①此处为非交房标准，实际交付时有×××；此处为非交房标准，具体以合同约定为准；②此处为非交房标准，实际交付时为烟道（或其他空间描述）/此处交付时尺寸约为×××；此处为非交房标准，具体以合同约定为准。
房地产设计管理基本流程、审控要点及思考
2、投资分析阶段 设计管理部根据项目发展部获取的土地资
料、拿地意向等大致信息，根据初步定的容积率 进行方案强排工作，经方案强排得到初步的指标 （类型、数量）。在此阶段，以拿地部门为主导， 设计部是协作部门，和相关部门动态合作，工作 成果互为条件，为营销策划部提供初步市场定位 的依据，为成本部门提供初步成本得算的依据， 最后汇总进行财务分析，判断项目是否能否赢利， 最终领导进行决策，是否要拿地。
测算。 停车方式，地下、地上、半地下还是架空层。
取下限，如果价格合适，且能卖掉车位，可以多 设置。
（4）商业及业态 住宅面积与商业面积的比例，商业的业态是 租还是售，类型是做餐饮还是其他业态，层高是 多少（注意层高超过一定数值，算做 2 层或者 3 层面）；做餐饮，要注意设置集中烟道、及烟道 的位置，避免引起客户投诉。 （5）会所设置 会所及配套 ---- 尽可能削减配套面积，严 格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面 积 会所能不设就不设，如果非设不可，其面积 尽可能小，尽可能利用泛会所（利用底商做会所）。 4.2 细化道路交通 根据居民生活习性 , 确定各类道路的宽度。 道路的基本宽度： 一级道路：主干道。路宽：15-17m，双向 车行道 + 双向人行道 + 中间隔离带 + 绿化带 二级道路：次干道。路宽：7.7-10.4m，双 向车行道 + 双向人行道 + 绿化带 三 级 道 路： 组 团 路。 路 宽：7.2-7.7m， 双
4、实施方案阶段（规划设计） 主要任务： 规划草案确定（遵循概念设计的定位、规划
结构）； 产品定位及户型配比确定； 进行详细的深化方案，是概念设计的深化、
国内标杆地产集团 精装修 示范区开放前停止点评分表
0分 4分
0分 4分
0分 3分 0分 3分
□4项都无或按实际空间要求满足其中一项但效果不好 □4项都有或按实际空间要求满足其中一项且效果良好
0分 4分
□4项都无或按实际空间要求满足其中一项但效果不好 □4项都有或按实际空间要求满足其中一项且效果良好
中梁地产集团 示范区开放前评审 大运营中心精装修专业评分表
项目区域
XXX区域联盟X中心；XXX区域公司；XXX事业部
评估范围/专业
基本 信息
项目名称 项目部负责人
XXX项目（中梁XXX） （事业总）
评估人 评估时间
项目精装修负责人
（项目精装修专业负责人）
检查分项
整体效果
吊顶及照明
重点装饰面
样板房（硬装） 43分 收纳系统
1、依据空间大小放置相称的家具，家具尺度与空间的比例适合，满足整体空间效果的要求。
2、依据不同空间大小放置相称的灯具，灯具尺度与空间的比例适合，满足整体空间效果的要求。 3、依据不同空间大小放置比例尺度相称的墙面挂饰（装饰画、装饰镜、装饰挂件） ，如：壁龛内装饰挂画宽度为壁龛净宽的一 半。 软装数量满足各空间功能需求，无漏项现象发生。
整体效果
样板房（软装） 39分Leabharlann 产品定位 风格定位 色彩定位
比例尺度
数量
软装配置档次符合产品定位。
□明显高配导致成本浪费 0分 □符合产品定位无成本浪费 3分
软装风格、元素、材质、造型要与硬装风格匹配。 1、软装主体色彩与硬装主色调相匹配； 2、材质选用及颜色搭配协调； 3、室内空间硬装及软装整体的空间深色比例不能超过40%。
精装修工程试验方案(试验目的、管理制度、取样计划、性能试验计划、装修材料燃烧性能等级、检测项目表)
精装修工程试验方案工程名称：编制：审核：审批：时间：目录一、编制依据 (2)1.1标准、规范 (2)二、工程概况 (2)三、试验的目的 (2)四、试验管理制度 (3)五、试验取样计划编制说明 (4)六、分部分项工程 (5)七、装饰工程材料性能试验计划 (5)八、建筑节能工程进场材料和设备的复验项目 (9)九、有关安全和功能的检测项目表 (9)十、民用建筑内部各部位装修材料的燃烧性能等级 (9)十一、试验送检单位及负责人 (9)十二、民用建筑室内环境污染控制 (10)12.1总则 (10)12.2材料进场检验 (10)12.3过程中采取的控制办法 (11)12.4材料有害物质检测 (11)12.5防火材料检测 (11)12.6建筑节能检测 (12)12.7工程竣工验收检测 (12)12.8保证办法 (13)一、编制依据1.1 标准、规范二、工程概况中科研发基地（科研楼）项目精装修工程位于北京市海淀区，地下3层至地上14层。
三、试验的目的本试验是为加强工程质量管理的重要环节，是提升工程品质、控制合格材料的重要手段。
因为材料进场前的试验，是保证工程施工总进度和工期的措施，也是后期竣工验收的重要保证。
否则会对后期隐蔽检查和验收带来不便，会影响工期及不必要的经济损失。
从而制定本试验管理方案。
四、试验管理制度⏹现场试验室的各项工作，在项目总工工程师王伟光统一领导下开展，由试验员秦亚淼全面负责试验管理工作；主要是负责施工现场的取样工作，做好材料取样记录、试块和试件的制作、养护记录等。
4.1 取样⏹原材料、半成品、构配件等各种需要复试的材料进场后，由项目材料室提供材质证明、检测报告等资料给试验员，试验员根据资料如实填写试验委托单上相应的内容，内容应项目齐全、准确、真实，试样的代表数量应填写实际进场数量，进场复验应按批验收，大于规定批的检验批量，超过部分应另行取样送试（详见第七点）。
进场日期填写材料实际进场日期，并按照要求进行取样，送试验室。
房地产工程精细化手册(工艺标准)
1、深化图 ：标高体系图确定；2、技术类 ：防空鼓开裂措施；3、关键管控动作 ：技术交底、样板引路、过程验收； 4、推荐但非强制使用“一光一毛”地面做法。
名称：阴阳角交付观感标准
编号：
示例图片
标准要求
精细化标准 ：1、阴阳角颜色均匀、棱角挺括、顺直、方正、无大小头；2、无明显喇叭口、不顺直等缺陷仅是一般要求 ，精细化要求 需达到整体阴阳角观感挺直、美观。
管控要点
名称：排水管道工艺标准
编号：
示例图片
标准要求
精细化标准 ：1、管道与顶板交接处基层平整 ，无明显凹凸起伏；管 道周边面层处理与大面无观感差异。
管控要点
1、管底吊模平整 ，涂料不透底；2、装饰圈安装前涂料和保洁必须完成；3、装饰圈完整 ，不得有缺口或破损。
名称：强、 弱电箱内交付标准
房地产工程精细化手册
一、户内（毛坯）标准篇
名称：毛坯（腻子）墙面交付观感标准
编号：
示例图片
标准要求
精细化标准 ：1、涂饰面正斜视颜色一致 ，无砂眼 ，无批腻子打砂纸时的划痕 ，无掉粉、起皮 ，无漏刷、透底、泛碱、咬色 ，流坠、疙瘩 ， 手感较细腻 ，光泽较均匀；2、修补缺陷的标准参照上述抹灰修补标准要求；3、墙面为腻子时 ，需做深色涂料踢脚线 ，高度10cm；墙面 为抹灰时 ，需做深色水泥基材料刷踢脚线 ，高度10cm；4、质量达到顺直、颜色均匀、不透底 ，观感美观。
管控要点
无
名称：天棚与墙面交接部位工艺标准
编号：
示例图片
标准要求
精细化标准 ：1、天棚涂料刷至墙面5公分 ，装饰线、分色线顺直；（当各 功能间顶棚为腻子 ，而墙面与顶棚为不同材料时 ，要求必须做翻边。顶棚与墙面面层材料相同时 ，不做此条要求。 ） 2、阴角处棱角挺括 ，四周线条无大小头；3、阴角处墙面腻子或涂料细腻、不粗糙 ，颜色均匀一致； 4、整体观感方正、平整、均匀、整齐、细致、美观。
房地产销售培训知识大全
房地产销售培训知识大全目录一、房地产基础知识 (3)1.1 房地产定义与特点 (4)1.2 房地产市场概述 (5)1.3 房地产类型与结构 (6)1.4 房地产法律法规 (8)二、房地产市场分析 (9)2.1 市场供需分析 (10)2.2 市场价格分析 (11)2.3 市场趋势预测 (13)2.4 竞争对手分析 (14)三、房地产销售策略 (15)3.1 客户需求分析 (17)3.2 销售渠道选择 (18)3.3 销售定价策略 (19)3.4 销售促销策略 (20)四、房地产销售技巧 (20)4.1 销售口才与沟通技巧 (21)4.2 客户关系管理 (23)4.3 谈判技巧与策略 (24)4.4 合同签订与履行 (25)五、房地产销售团队建设与管理 (27)5.1 团队组建与人员选拔 (28)5.2 团队培训与发展 (29)5.3 团队激励与考核 (30)5.4 团队文化与团队凝聚力 (32)六、房地产销售风险管理 (34)6.1 市场风险分析与应对 (35)6.2 法律风险分析与防范 (37)6.3 政策风险分析与应对 (38)6.4 员工风险管理与培训 (40)七、房地产销售实战案例分析 (41)7.1 成功案例分享 (42)7.2 失败案例分析 (43)7.3 教训与启示 (45)八、房地产销售趋势与展望 (46)8.1 当前房地产销售形势分析 (47)8.2 未来房地产销售发展趋势 (49)8.3 房地产销售创新与挑战 (50)九、房地产销售人员的职业规划与发展 (52)9.1 职业定位与目标设定 (53)9.2 职业发展路径与晋升机会 (54)9.3 职业素质与能力提升 (56)9.4 职业心态与自我管理 (57)一、房地产基础知识房地产定义：房地产是指土地及土地上的建筑物、构筑物等不可移动的物业，包括住宅、商业、工业等各类用途的房产。
房地产市场：房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、投资等经济活动的总称，是市场经济体系的重要组成部分。
精装修工程质量实测实量检查及交付标准
精装修工程质量实测实量检查及交付标准1.目的通过建立产品实体质量实测实量体系并系统实施的方式，客观真实反映项目各阶段的工程质量水平，促进实体质量的实时改进和持续提高，进而达到实体质量一次性合格的目标。
2.适用范围适用于所有在建项目。
3.职责3.1.工程部：3.1.1.组织本公司内项目及总包单位实测实量工作并编制实施细则。
3.1.2.对公司在建项目实施定期（原则上每月一次）抽测，抽测内容包括并不限于本指引第4部分规定内容，编制本公司项目及总包实测实量报告，报工程部与公司管理层。
3.1.3.跟踪落实本公司项目的实测实量整改实施。
3.2.项目经理部3.2.1.组织本项目的实测实量工作。
3.2.2.对本项目工程实施定期或不定期抽测，抽测覆盖面不小于总户数的20%，抽测内容包括并不限于本指引第4部分规定内容，对实测实量所发现问题的整改，制定、执行预防措施，及时提供反馈。
3.2.3.指导、监督分供方实测实量工作的实施过程、实施结果及整改情况。
3.3.监理单位3.4.1承担所监理项目的实测实量监督和抽查工作；3.4.2编制所在项目的实测实量监督和抽测实施细则（包括检查范围、检查方式、检查数量、检查结果反馈、检查问题整改情况），抽测覆盖面不小于总户数的50%（其中关键项应为100%），抽测内容包括并不限于本指引第4部分规定内容。
3.4.3每月编制项目实测实量检查情况，并发送项目经理部。
3.4.装修总包单位3.5.1承担所承建项目各分项工程的全部实测实量检查工作；3.5.2编制所承建项目的实测实量检查细则，并制定相关质量保证措施及整改措施。
3.5.3装修总包单位对项目各施工阶段实施100％的实测实量，抽测内容包括并不限于本指引第4部分规定的装修内容，分户测量档案，并及时将测量结果、整改情况上报监理单位及项目经理部。
4.实测实量内容4.1精装修部分包括但不限于以下内容：4.2实测实量范围及数量施工单位100％自检并建立档案，监理工程师抽查户数或层数（结构）不少于分项工程总工程量的50%并验证施工单位实测档案的真实性，项目经理部抽查户数不少于分项工程总工程量的20%，公司工程部检查数量相应递减。
【华润】大型商业项目精装修工程管控要点讲解(图文并茂)(7)-已解锁 (1)
郑州万象城西中庭扶梯 郑州万象城椭圆中庭扶梯
扶梯包封铝板与玻璃栏板对缝
高品质落实——扶梯包封
扶梯底部喷淋采用超薄型 扶梯两端与结构缝隙的处理可采用白铁皮衬垫
扶梯钢架焊接包防火布 铝板加工尺寸需总包审核，超长扶梯建议加玻璃栏板
扶梯两端标高控制
高品质落实——超长扶梯
南宁万象城预先设计，兼具功能性与装饰性
吊钩安装机械图
高品质落实——电动吊钩
万象城吊钩 出线孔处理
吊钩选型总包需审核
高品质落实——遮阳卷帘
管控要点： 1、卷轴支架钢板与钢构的配合，工序应安排在钢构完成进行饰面处理以 及天窗玻璃安装之前； 2、卷帘单位属于供货商整体素质不高，现场施工比较随意，现场管理必 须重点监控； 3、卷帘施工为高空作业，过程中的安全措施管理为重点，根据现场决定 采用钢丝绳吊篮还是脚手架； 4、提前插入深化设计，电源线、桥架、控制箱安装位置隐藏； 5、钢丝绳、帘布安装应及早考虑位置，避免与墙面装修冲突；
主要构成元素——采光天窗
深圳
沈阳
杭州 成都
主要构成元素——中庭连廊
沈阳
成都
杭州
南宁
主要构成元素——冰场
杭州 成都
沈阳 深圳
主要构成元素——商铺玻璃、挡烟垂壁
主要构成元素——玻璃拦河
成都 沈阳
杭州 南宁
主要构成元素——扶梯
杭州
成都
南宁
沈阳
主要构成元素——卫生间
杭州
南宁
沈阳
成都
主要构成元素——遮阳卷帘
放线图
3、为了保证精装修施工精度，要求精装修分包对
专业分包如扶梯、防火卷帘等重要施工部位进行
放线并办理移交，由接受方复核放线的数据。
某楼盘景观示范区及看房通道包装方案
1
套
22
一楼北墙展架
镶金边龙卡板高2.88米*3.45米宽纯画面
1
套
23
一楼东墙展架
楼梯入口前走
24
廊
一楼南墙展架
东墙镶金边龙卡板：2.88*1.26米宽，纯画面 镶金边龙卡板高2.88米*3.45米宽纯画面
1
套
1
套
25
隔间北墙
北墙镶金边龙卡板：2.88*2.17米宽，文字：由此进入理想家←
1
套
26
国控·云庭
景观示范区及样板间包装
PART1/景观示范区
此处增加样板间导视牌，1个 （高2米，宽35cm）
草坪增加埋地温馨提示牌高60cm
景观树木装饰小鸟、松鼠、鸟巢等景观小品
草坪增加兔子、小猪、蝴蝶、热气球小型景观小品
PART2/样板间及看房通道
桁架围挡：画面尺寸约：高3.1 米，宽2.64米
画面示意图
现场楼道、楼梯、通道铺设灰色加厚 地毯
园林草花更换
预算单： 序号
区域
项目
预算单 规格
数量
单位
单价
总价
1
售楼部门前
样板间导视牌
镀锌板、真石漆。高2米宽35厘米 1
套
2
园林草地小盆花摆放
100㎡太阳花（80盆/㎡），外围 用小白盆
8000
盆
3
温馨提示牌
杆60cm高
3
套
4
景观树木装饰鸟
仿真树脂13cm
4
组
2.88*3.45米宽镶金
31
入口正面墙装饰 边龙卡板样板间指
1
套
示
32
3楼楼梯口
房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控
房地产开发住宅批量精装修项目全流程管控作者：钱建星来源：《中国房地产业·下旬》2021年第11期【摘要】房地产开发住宅批量精装修项目越来越普遍，已经成为未来房地产开发的必然趋势;文章即重点围绕着房地产开发住宅批量精装修项目，首先简要介绍了该类项目的行业现状和项目特点，分析了当前住宅批量精装修项目基本状况和存在的问题。
着重探讨了如何做好项目全流程管控，希望相关举措具备参考借鉴作用。
【关键词】房地产开发住宅;批量精装修;现状;全流程管控【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.122在当前房地产开发中，对住宅批量精装修项目的建设而言，精装修交付相比毛坯交付对建设要求更高，开发周期也更长，一般会晚交房1年左右，同时根据项目的定位不同，装修标准不同，常规需要8-12个月的施工周期。
针对房地产开发住宅批量精装修项目进行全流程管控的必要性较为突出，涉及的流程较多，如有一个阶段不能按时完成，都会影响到下一阶段推进，进而影响到项目整体开发进度和竣工验收。
所以非常有必要采取全流程管控方法去推进项目建设，确保项目顺利完成，按时交付。
1、房地产开发住宅批量精装修项目现状分析基于现阶段房地产开发住宅批量精装修项目的实施状况来看，虽然整体水平确实明显提升，但是住宅项目整体要求高周转，要求较快完成开发，从而有效控制开发成本。
一些企业在项目开发过程中过度控制成本造价因素，进而酿成了一些不良表现，并引起了一系列问题，严重影响着自身形象，对于购房者同样也会酿成严重后果。
近年来，精装修住宅维权事件越来越常见，即使是行业一线房地产开发企业，同样也出现过交房维权。
当然，这并非标志着房地产开发住宅批量精装修这一发展趋势的失败，之所以出现精装修项目货不对板或者是精装房质量问题，往往与住宅批量精装修项目管控过程中，缺少规范的标准化和有效的执行落地，以及细节管控不到位有紧密关系。
这也就需要着眼于项目不同阶段存在的各个痛点和不足予以优化和管控，贯彻落实全流程管控模式成为关键所在，因引起高度重视。
精装修工程三级管理控制节点
58
地板铺设前的基层质量检查验收
★
59
木地板铺装完成后验收及成品保护
★
60
墙顶涂料及裱糊基层施工质量检查验收
★
61
涂料面层及裱糊施工完成验收
★
62
成品部件现场组装完成验收
★
63
设施设备运行调试验收
★
64
施工完成整体检查
★★
65
施工单位整体开荒保洁检查验收
★
66
验收阶段
验收方案评审
★★
67
施工方自验及监理方验收
精装修工程三级管理控制节点序号管理阶段控制节点节点等级项目策划阶段精装修产品定位设计阶段方案设计评审10扩初设计评审11样板房软装设计委托及合同签订任务书合同12施工图设计评审13施工图出图确认14成本控制目标评审15主要材料设备选型评审16样板房软装设计评审17施工准备阶段主要施工界面评审18样板房施工单位考察项目经理约谈19样板房施工招标文件编制20样板房施工发标开标询标评标定标21样板房营造完成硬装验收22样板房软装布置完成验收23样板房评审24样板房精装修成本复核25大面积精装修施工总体进度分包及主要材料设备招标计划编制26大面积施工标段划分及招标文件编制27投标单位考察项目经理约谈28大面积施工发标开标询标评标定标29精装修进场条件验收及完善30施工图交底31施工单位总体进度计划及施工组织方案评审32现场交接验收整改及现场成品保护33主要甲定乙供材料供应考察34甲供材料供应考察招标35施工阶段现场六面放样及管线综合36施工图现场深化37施工样板层墙体砌筑验收合格后大面积推行38水电隐蔽工程专项验收39有防水防潮要求部位的专项验收40湿作业墙地面排版方案及加工图审查41湿作业墙地面施工样板间验收42湿作业到场计划审查43石材工厂大板及预排版检查44石材到场检查石材施工前置相关防护处理检查45湿作业施工完成后成品保护检查46石材后期打磨及晶面处理检查47湿作业整体验收48墙顶面封板前的隐蔽验收及整改49墙顶面封板检查验收50木制品加工安装方案及加工图审查51木制品施工样板间验收52木制品到场及安装计划审查53木制品工厂大货加工材料储备检查54木制品工厂大货加工过程质量检查55木制品到货检查56木制品现场整体检查验收57木制品施工完成后成品保护检查验收58地板铺设前的基层质量检查验收59木地板铺装完成后验收及成品保护60墙顶涂料及裱糊基层施工质量检查验收61涂料面层及裱糊施工完成验收62成品部件现场组装完成验收63设施设备运行调试验收64施工完成整体检查65施工单位整体开荒保洁检查验收66验收阶段验收方案评审67施工方自验及监理方验收68项目公司第一阶段验收及整改69项目公司第二阶段验收及整改70项目公司第三阶段验收及整改71精细保洁验收72产品检验合格证签发73交付阶段交付方案评审74交付资料核对75交付培训及预演76集中交付维修人员落实77交付总结78维修维护阶段备品备件落实79维修队伍组织及维修人员管理
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【北京】房地产体验区设计管控及精装修精细化管理培训(6月7日)
【课程说明】
主办：中房商学院中房博越
时间：2014年6月7-8日
地点：北京
【课程背景】
随着消费者水平的不断提高，房地产市场竞争的日趋激烈，房子的售卖在不仅仅是简单的清水房销售，越来越多的房地产开发商看重精装修，而对于售楼处、样板房、景观园林作为楼盘销售的前哨，地位日渐提升。
卖场效的好坏，已成为能否瞬间赢取客户的杀手锏!龙湖、星河湾项目的成功，就是有力的佐证。
【课程对象】
房地产企业董事长、总经理、项目总经理、设计研发总经理、设计总监，营销总监。
【课程特色】
解密龙湖地产、星河湾等品牌企业成熟的样板房体验中心设计管理模式，借鉴领先经验;
掌握售楼处、样板房的操作特点;学会售楼处、样板房设计管理流程及各阶段管控要点;
欢迎学员以自身企业项目为案例，导师现场诊断分析，现场解决实际问题，受益无穷。
【培训内容】
主题一：售楼处、样板房、景观区设计管理与控制
一、体验区概述
二、体验区装饰设计管理及分类
三、售楼处硬装设计应用及软装陈设
1、售楼处的分类及特征
合理的售楼处需要具备的要素
售楼处销售动线及空间流线
售楼处各功能空间结构关系
各功能空间解读及面积控制
售楼处功能空间面积汇总及造价估算
售楼处内部功能空间汇总表
2、售楼处的功能设置和设计指引
3、售楼处的包装应用及价值再利用
4、售楼处的案例
四、样板房硬装设计应用及软装陈设
1、样板房的分类及特征
2、样板房的功能设置和包装重点
3、样板房的风格简析
4、样板房装修风格选择策略
5、样板房的建造指标和成本控制
6、样板房案例及软装
五、体验区景观设计与应用
1、体验区景观分类及特征
2、硬景细节及软景效果标准
道路铺装细部处理注意点
广场铺装细部处理注意点
挡墙铺贴细部处理注意点
不同材质龙交接部位的细部处理注意点施工顺序衔接的处理注意点
弧形铺装的细部处理注意点
楼梯踏步的细部处理注意点
其它部位的细部处理注意
景观三大纪律十项注意(3+10点)
主题二：精装修房设计及施工管理与控制
一、精装修房概述
二、精装修房市场定位
三、精装修房设计管控
1、精装房研发的思路
2、精装房设计中的客户敏感点
3、精装房厨卫设计知识指引
4、精装房设计中的装饰系统化
5、精装房施工图标准
四、精装修房设计材料选择
1、精装房设计的材料选择
2、精装房材料的技术要求
3、精装房品牌选择策略
五、精装修房设计成本控制
1、精装房设计与成本的关系
2、精装房成本控制要点
六、精装修房设计案例分享
案例分享：龙湖、万科、星河湾……
七、精装修房材料采购管理
1、精装房材料采购管理
2、精装房场地移交
3、精装房施工管理
4、精装房工艺客户敏感点
5、精装房成品保护措施
6、精装房整改移交与维修
八、精装修房场地移交
九、精装修房施工管理
十、精装修房工艺客户敏感点
十一、精装修房成品保护措施
十二、精装修房整改移交与维修
【专家导师】
钟老师：原龙湖地产体验中心经理，售楼中心及样板房营造专家，中国房地产培训网特约培训师。
历任：蓝光地产研发设计经理，华联地产总裁助理，Sunstop置地研发设计经理，麓品室内环境设计有限公司设计总监。
2003年进入房地产行业，擅长地产项目售楼中心及样板房室内设计及软装陈设，且对空间形态、项目客户定位、成本控制、施工工艺有较好的把握能力，善于营造打动客户推动销售的售楼体验区空间。
在结合自身设计项目及项目设计管理的基础上，吸收先进的设计理念，形成自己独有的理论体系和实战体系。
服务过的项目：
保利198公园样板房;保利蝴蝶谷样板房;龙湖长桥郡售楼中心及样板房室内设计及陈设;龙湖三千里样板房室内设计及陈设;龙湖三千城售楼中心及样板房室内设计及陈设;龙湖铜雀台洋房样板间室内设计及陈设;龙湖晶蓝半岛会所、大堂室内设计及陈设;龙湖产品展示中心室内设计及陈设;龙湖办公楼室内设计;龙湖三千城精装房室内设;同景置业圣芭芭拉小镇别墅样板房等
往期学员评价：
对体验区各项设计应注意的要点作了很详细的阐述，对指导体验区的设计工作很有意义!
知识点较专业、全面，对售楼部、样板房及景观设计有独特见解!
样板房软装搭配的细节讲解有实战操作性，景观打造的三大纪律十项注意非常实用!
【课程说明】
【组织机构】：中房商学院中房博越
【时间安排】2014年6月7日-8日北京(详见报到通知)
【培训费用】3280元/人(含培训费、资料费)食宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。
以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。
业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。