02第二章 房地产金融基本知识[42页]

净营业收益 资产总投资 =
营业收益-经营费用 资产购买价格
房地产金融（第三版）
21世纪房地产系列教材
第四节 资产收益率
二、权益收益率
权益收益率 =
税前收益 自有资金=
净营业收入-年还债额 自有资金
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第四节 资产收益率
三、有效收益率
有效收益率又称内部收益率，是贷款人实际能 够取得的收益率。
第三节 利率、贴现率和现值
（二）未来多年收益的贴现
多年收益的贴现值实际上是各年份收益贴 现值之和。
PV0 = CF1 / （1+i）+ CF2 / （1+i）2+ CF3 / （1+i）3+ …+CFn / （1+i）n
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第四节 资产收益率
一、资产收益率
资产收益率=
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第一节 房地产金融中的资本流及资金来源
我国现阶段整个资金来源及运作过程（图2-2）：
资金来源
政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹 集体集资
预收款
用户
国营公司 各公司
证券 股票
特定公司
公积金 住宅合作社
各公司
地方政府和地方居民
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未来值的计算可以按照利率和复利率计算。
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第三节 利率、贴现率和现值
（一）一年收益的贴现
未来值的计算公式：
FVn =PV0（1+i）n
未来收益贴现值公式：
PV0 = FVn / （1+i）n 其中：（1+i）n 为贴现因子
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Байду номын сангаас
第三节 利率、贴现率和现值
（一）名义利率和现值
名义利率也称票面利率，是借贷机构所承诺的 利率。
现值为未来不同时期收益的贴现值，即时间为 零（即投资时间）时的价值量。
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第三节 利率、贴现率和现值
（二）利率集
随借贷期限、时间的不同，其利率的大小不一， 这些从低到高的所有利率组成一个利率集。
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第三节 利率、贴现率和现值
2.物价指数校正
一般贷款合同所用的利率为表面利率。我国通常 使用的储蓄保值率实质上就是通胀溢价，是利用物价 指数对利率的校正。
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第三节 利率、贴现率和现值
（四）利率的期限结构
贷款期限不同，利率不同，这种差别可以 称为期限结构溢价。不同期限贷款的利率不同 是由利率期限结构理论所决定的。
利率集当中各利率的不同是由借款期限、流通 性、风险大小以及手续费等方面的差别决定的。
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第三节 利率、贴现率和现值
（三）实际利率
1.定义
实际利率是表面利率经实际或预测的货币购买力 变化校正后的利率，它是借（贷）款人所付（取得） 利息（润）率减去通货膨胀后的利息。物价指数是通 货膨胀的衡量标准，可以说明购买力的变化情况。
由预测因素而造成的风险，在将未来收益贴现时， 在贴现率中都应有不同的利率溢价来补偿。
一项投资有出现几率不同的几种收益的可能性， 这时投资的期望收益是各种可能收益以出现几率为权 重的加权平均值。风险的大小可以表示为同期各种期 望收益的加权离散系数。
当未来可能收益的离散程度加大时，标准差升高， 风险加大。
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房地产金融
（第三版）
谢经容 殷红 王玉玫 编著
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第二章 房地产金融基本知识
内容提要
房地产金融研究房地产融资的方式、数量、 期限、利率以及决策的全过程。这一章主 要讲述房地产金融的基本知识，包括房地 产金融的资金来源，影响房地产金融的社 会经济因素，利率及其相关问题，房地产 融资中的资产收益，房地产开发，消费贷 款类型等问题。
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第三节 利率、贴现率和现值
（五）利率和可贷资金
贷款市场上可贷资金的供给和需求决定了基本利 率的高低。
利率 D
O
S‘ S
可贷资金数量
2-3
利 关率 系同 图可 （贷 图资
金 ）数
量
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第三节 利率、贴现率和现值
（六）利率同风险溢价
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第一节 房地产金融中的资本流及资金来源
一、房地产金融中的资本流
现代西方国家房地产金融中的资本流（图2-1）：
商业银行
保险公司 养老金
投资银行 抵押贷款银行
股权
开发商 家庭
房地产投资信托 政府
房地产经纪人 资本—债务
债权
商业资本家 土地所有者
家庭
外国投资者
资本供应者
服务机构
资本使用者
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第一节 房地产金融中的资本流及资金来源
二、资金来源
世界多数市场经济国家房地产金融的来源是多元化的，资金来源 渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。
1.保险公司 2.各种公积金 3.商业银行 4.储蓄贷款银行 5.互助储蓄银行 6.抵押银行 7.房地产投资信托公司
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第三节 利率、贴现率和现值
二、未来值
未来值是计算存款在未来一定期限后的价值， 它包括原本金和利息。
未来值的计算可以按照利率和复利率计算。
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第三节 利率、贴现率和现值
三、未来收益的贴现
未来值是计算存款在未来一定期限后的价值， 它包括原本金和利息。
资产价值=I1/（1+IRR）+ I2/（1+IRR）2+ I3/ （1+IRR）3+…+ In/（1+IRR）n
自有资金=税后收益1/ （1+IRR）+税后收益2/ （1+IRR）2+税后收益3/ （1+IRR）3+…+税后收益n/ （1+IRR）n
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第二节 影响房地产金融市场的社会经济因 素
一、通货膨胀 二、银行利率 三、税法 四、货币汇率 五、日用品价格 六、房地产证券和其他投资工具的回报率 七、金融政策 八、社会福利制度
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第三节 利率、贴现率和现值
一、利率
利息是借款人付给贷款人所借款项的租 金。利息对借款人而言是资金的使用成本， 对贷款人而言就是资金的时间价值。