合富辉煌广州滨江西豪宅销售策划案-139PPT
地产项目豪宅产品营销推广报告PPT模板
项目整体规划分区
顶级豪宅与中高档住宅产品共存
滨河带豪宅和城市带 中高档住宅两部分产 品在规划中分解成两 个区域，二者相辅相 成又相对独立。
滨河带 回迁房
城镇带
城镇带
回迁房
滨河带一期产品
总建筑面积 住宅面积 户数 绿化率
258419㎡ 170267 ㎡
712 37%
一期产品统计
楼座 Townhouse(7.5) Townhouse(7.0)
沈阳建筑大学
小学
中学
大学
惠友超市
中国网通超市 满客来超市
大众小吃部
:超市
:餐饮
沈阳商业银行
建设银行
交通银行
沈阳医学院第二临床医院 浑南新区医院
:医院
:银行
经过月余的积累后对项目的深入解析——
项目地段背景
1、地块价值深掘：
本地块在浑南的地位——按
照浑河五大景观规划，本地
块处于“文化休憩区”（长
金地滨河大盘项目一期豪宅产品营销推广报告
目录
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼
第四部分：作战之足备
第五部分：总结与提升
项目整体目标
项目解析 竞争市场分析 需求市场分析
核心价值解读 项目形象定位 销售策略 营销推广策略及执行细案
第一部分：开篇 第二部分：始计之庙算 第三部分：谋功之知己知彼 第四部分：作战之足备
青
本案
桥至东三环）核心地位（政
府早期规划），文化+休憩为
我们提供了延展的可能，同
时临近五大景观规划中的
“中
央公园区”（现浑南奥体板
块），区域规划利好；
近日浑河沿岸景观绿化带正 申请成为国家级水利景观区 亦为本项目的利好消息。
高端楼盘、豪宅的营销方法(PPT 75张)
经理人世界房地产频道
世联介入背景与操作结果
项目背景 项目形象模糊，未充分形成卖点认知，对客 户无法形成足够的购买冲动； 前期过份低价入市，无法体现楼盘的高档定 位，而且没有得到客户认同； 现场展示存在严重缺陷： • 售楼处与工地现场相距较远； • 多个项目的售楼处同居一处，相互影响； • 展示点杂乱，无章法； 世联操作结果
注册“湾区物业”
10米超高大门
定义产品
组织自驾游 梁志天设计样 板间 体现客户尊贵的细节服务
细节放大
酒会、GOLF活动
时尚感
稀缺感
身份感
经理人世界房地产频道
营销动作
豪宅成功营销案例3
经理人世界房地产频道
项目概况
• 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米 万柳中路； 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米 • 规模：总建筑面积约 8万平方米； 万柳中路； • 物业用途：住宅； 社区构成： 规模：总建筑面积约 8万平方米； • 4栋18层塔楼， 1栋8层和1栋9层板 楼； 物业用途：住宅； • 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板 楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。
那里有广阔的高尔夫球场与蜿蜒流淌的昆玉河，但没有一样属于她……
她的成功之路只有一条，破茧化蝶，冲出重围，她做到了……
因为她决不因循守旧，决不人云亦云，她坚信“相同招数不能用第二次” ……
她就是——锋尚国际公寓。
2001年 12月 北京 万柳 经理人世界房地产频道
随着拍卖锤的应声落下，名噪一时的“九万三”归属亦尘埃落定…… 那里弥漫着CBD的国际气息，那里欣赏着珍贵的香蜜湖景，那里拥有纯粹的深 圳富人区气质…… 世间众人皆翘首企盼她揭开神秘的面纱……
楼盘营销策划PPT方案
楼盘营销策划PPT方案楼盘营销策划PPT方案一、前期准备1.市场调查在进行楼盘营销之前，需要先对目标市场进行深入的调查研究，包括目标客户的需求、购房意向、购房预算、竞争对手的情况等信息，以便确定营销方向和策略。
2.分析竞争对手针对竞争对手的特点，需要制定出与之不同的营销策略和方案，以便在市场中获得竞争优势。
3.定位目标客户确定目标客户群体，制定出符合他们需求的定位和品牌理念。
二、制定营销策略根据前期调研的结果，结合市场需求，并结合目标客户的需求和购房预算，制定出营销策略。
1.价格策略针对目标客户的购房预算，制定出合理的价格策略，以吸引目标客户群体的关注和购买。
2.营销宣传策略通过多种渠道进行宣传，包括网络营销、广告宣传、文案策划、公关推广等，让更多的人知道楼盘的特点和卖点，提高购房者的购买兴趣和意愿。
3.售后服务策略为购房者提供全方位的售后服务，包括质量保证、维修保养、升级改造等服务，以建立良好的品牌口碑和客户忠诚度。
三、PPT方案1.选题选题是PPT方案的第一步，需要根据楼盘的特点和卖点，选取一个独特的、具有吸引力的主题。
比如：充满自然气息的田园别墅。
2.整体布局PPT的整体布局包括主题概述、市场调研、楼盘特色、配套设施、户型展示、价格策略、售后服务等模块，需要简洁明了、连贯有序、符合逻辑。
3.文案策划文案策划需要根据不同模块的内容进行不同的撰写方式。
要注重语言表达的准确性和感染力，尽可能减少冗长的内容，让读者能够轻松理解。
比如：“充满自然气息的田园别墅，有一个令人难忘的特点——独有的四合院形式，注入对传统建筑文化的传承与弘扬，让您踏进内心深处将情感尽情延展。
”4.设计制作设计制作需要注重整体风格的统一性，要符合楼盘的特点和卖点，同时也要注重视觉效果。
配色、字体、图片都要精心挑选，让读者看起来耳目一新，印象深刻。
5.演示方式和时间安排演示的方式和时间需要结合不同场合的实际情况进行灵活安排。
可以采用个人演示、团队联合演示、PPT自动播放等方式，也可以根据时间的安排划分模块，有针对性地进行演示。
某别墅豪宅项目营销推广策略(ppt 53页)
• 我们要做到的，是让客户在亲眼所见和亲身所感中体验到项目 的尊荣与便捷，让客户切身的感受来促成其下单。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（5）充分利用春季传统销售旺季时机
春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶 段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的 促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期 （主要指强销期）。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消 化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展 工作。
一、项目主要营销节点的确立
（二）主要营销节点的确立原则
1、开盘时间：建议4月春交会前
（4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年
3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片 区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以 实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广 成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动 市场关注度而投入大量的广告资源和成本；
景观个性围墙
三、目前进行的准备工作
（一）、基础准备事宜
为保障营销计划的整体进度推进及推广效果，相关基础事宜务必按以下 时间节点完成，以便于一线执行。
1、相关景观的效果图方案在12月前完成； 2、别墅私家花园（每户）的界限确定，并出图基本框定工作于2009年12 月前确定；私家花园的精装方案设计（含效果图）于2009年12月前 完成； 3、项目物业管理的服务内容方案于2009年12月30日前确定； 4、项目智能化系统的确定于2009年12月30日前完成； 5、VI系统、形象宣传片、DM单、楼书、模型、户型渲染等准备工作完成；
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Hopefluent Real Properties
滨江西项目 营销策划案
目录
一、江景楼盘综述 二、市区江景楼盘分析
1、滨江东一线江景项目概况 2、新滨江板块项目概况 3、沿江路段项目概况 三、项目定位 1、客户分析及客户定位 2、一线江景豪宅的发展趋势 3、自身江景资源分析 4、社会生活时尚分析 5、营销定位 6、定位支持系统
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合富辉煌®房地产
丽景湾——水边的香格里拉
发展商： 金恒房地产 项目规模：总建10万m2㎡ 首推时间：2000年8月 策划要点：赋予“水边的香格里拉”主题以丰富
的艺术内涵，使丽景湾形象成为珠江 河畔超越江景豪宅之外的美丽景观 市场实效：达至理想价格成功销售的同时，也同 样使得一个从未做过如此高端产品的 发展商被高端买家接受
合富辉煌®房地产
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市区江景盘分析
合富辉煌®房地产
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市中心江景楼盘开发情况
江景板块是指珠江流经广州市区段的珠江两岸楼盘，主要集中在滨江东 路、二沙岛、和珠江新城沿江地带
滨江东路由于开发成熟度高并具有江景这一稀缺资源，已经成为广州市
公认的豪宅走廊
二沙片区： 南向/北向望江 单价：3万元/m2以上(毛坯) 总价：过千万的豪宅
珠江新城片区： 南向望江 单价：1.2~1.8万元/m2 (毛坯) 总价：200万/套以上
滨江东片区： 北向望江 单价：1.2~1.8万元/m2 (毛坯) 总价：200~600万/套
新滨江片区： 西向望江 单价：8500元/m2(毛坯) 总价：100~200万/套
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海心沙片区：
南向望江
单价：0.8~合1.富2万辉元煌/m®房2 (地毛坯产)
豪宅卖房活动方案策划书3篇
豪宅卖房活动方案策划书3篇篇一豪宅卖房活动方案策划书一、活动主题“奢华之选，尊荣之享”二、活动目的本次活动旨在推广豪宅项目，吸引潜在买家，提高品牌知名度，促进销售。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点豪宅项目售楼处及样板间五、活动对象1. 高净值人士2. 投资客3. 改善型购房者六、活动内容1. 项目介绍安排专业销售人员为客户详细介绍豪宅项目的优势、特色、户型等信息。
2. 样板间参观组织客户参观样板间，让客户亲身感受豪宅的奢华与舒适。
3. 主题讲座邀请业内专家举办主题讲座，如豪宅投资、家居风水等，增加客户对豪宅的了解和兴趣。
4. 互动体验设置互动体验区，如 VR 看房、智能家居体验等，让客户更好地了解豪宅的科技含量和生活方式。
5. 优惠政策推出限时优惠政策，如购房折扣、赠品等，吸引客户下单。
6. 现场抽奖举办现场抽奖活动，奖品包括豪宅购房优惠券、豪华家电等，增加活动的趣味性和吸引力。
七、活动宣传1. 线上宣传（1）利用社交媒体、房产网站等平台发布活动信息和宣传海报。
（2）投放搜索引擎广告、信息流广告等，提高活动曝光率。
（3）邀请房产博主、网红等进行合作宣传，扩大活动影响力。
2. 线下宣传（1）在豪宅项目周边、高端商场、写字楼等场所投放户外广告。
（2）向目标客户发送邀请函、DM 单等宣传资料。
（3）举办线下推广活动，如展会、路演等，吸引客户关注。
八、活动预算1. 场地布置费用：[X]元2. 宣传推广费用：[X]元3. 活动物料费用：[X]元4. 嘉宾邀请费用：[X]元5. 奖品费用：[X]元6. 其他费用：[X]元总预算：[X]元九、活动效果评估1. 设立专门的评估指标，如客户到访量、成交量、销售额等，对活动效果进行量化评估。
2. 收集客户反馈意见，了解客户对活动的满意度和改进建议。
十、注意事项2. 销售人员要具备专业的知识和技能，能够为客户提供准确、详细的信息。
3. 活动宣传要突出豪宅的优势和特色，吸引目标客户的关注。
合富策划宝典.doc
金殿项目服务内容合富辉煌房地产顾问有限公司二零零六年六月香港联交所编号：733合富辉煌公司及策划业务简单介绍第一部分项目市调阶段服务内容第二部分项目前期服务内容（前期发展策划）10第三部分项目营销阶段服务内容（营销策划阶段）13第四部分项目销售阶段服务内容（销售阶段）14香港联交所编号：733合富辉煌公司及发展策划业务简单介绍合富辉煌集团成立于1995年，是国内唯一在香港成功上市的房地产代理商，为中国大型地产发展商提供顾问咨询、营销策划及市场推广的全程专业服务，同时稳占二手物业和物业管理市场的重要份十年来，合富辉煌以雄厚的实力及良好的信誉为市场所认同，自1996年广州市国土房管局对中介公司进行评级以来，连续9年（1996-2004年）被评为广州市一级中介顾问机构。
经过多年的努力，公司现以发展成为全国最早从事房地产策划营销及资源整合，以专业人员为核心，整体近4000人的专业公司。
是中国大陆成立最早、规模最大、实力最强的专业地产策划代理公司之一。
二00四年七月十五日，合富辉煌集团控股有限公司，于香港联合交易所主板成功上市（编号：733 ）。
成为国内首家上市的房地产代理公司。
二00四年公司以一手业务零售总额120亿元，商品房成交面积超200万平方米的骄人成绩被CIHAF评为中国房地产优秀中介代理机构前十强。
中国权威的地产杂志《新地产》将合富辉煌集团列为中国第二大房地产代理公司。
合富辉煌集团前期发展策划业务以总部的发展策划部为主，这一团队拥有一批高素质的研究人员，并与国外顾问公司有着长期合作，与国内清华大学、北京大学、中山大学等国内顶尖学府保持学术上的往来。
在发展策划部九成以上为相关专业本科学位，精英文化贯穿整香港联交所编号：733个团队。
发展策划部有强势的多专业整合，涵盖了城市规划、经济、营销管理、建筑设计、工程、财务等各方面的专业人士，其中规划师、注册评估师、MBA及多名在开发、工程技术企业工作多年的专业人士，工作注重创新观念、务实操作与工程实践相结合。
滨江豪庭营销策划思路.pptx
石门县面积3973平方公里，总人口70万，居民有土家族、回、苗等16个少数民族 ，是一个少数民族聚居县。历史上是添平土司统治的中心区域，土家族占全县总人口 比例的51%，土家传统习俗浓郁。
石门是“中国名茶之乡”、“中国茶禅之乡”、“全国绿茶出口基地县”、“中 国柑橘之乡”、“中国早熟蜜橘第一县”，也是“湖南省旅游强县”，国家主体功能 区(国家级重点生态功能区)建设试点县。
后市向好 供求平衡 老城区项目市场系统风险相对 较低！
2.项目定位
宗地价值解析 规划价值解析 产品价值解析 目标客群定位 项目主题定位
不动产价值模型
不动产价值模型
产品价值 规划价值 宗地价值
产品价值特指户型设计，指客户真正 能感触的室内几何空间，户型设计的 科学合理对房地产价值的体现起到至 关重要的临门一脚作用，“看房选地 段、买房看户型”。
石门房地产市场现状
石门目前在售项目有： 老城区：月中村 东城区：书香名邸、大汉新城 宝峰区： 目前规模较大（10万方量级）的楼盘主要集中在东城区，由于政府规划牵引，东城 区开发量最为集中，老城区由于用地限制，目前在售楼盘较少，与本案处于同一区 位的为【月中村】项目，实际均价约3500—3600；同为一线江景项目的为书香名邸， 均价实现在3800左右，首批约300套房源去化约70%。
谁 滨江豪庭 犒赏 ？
目标客群定位
项目区位属性
石门老城区： 一直生活在老城区的、 现在或将来工作在老城 区的、对老城区熟悉的、 对老城区怀有念旧情愫 的，正宗石门人......
项目产品属性
项目规划属性
户型设计紧扣刚需及改 善，总价区间30--50万， 主流两至三房设计，买 家必定是长期生活工作 于此的地道石门人。
豪宅项目营销策划报告(PPT 145页)
看看市场领先者在干什么！
尚玲珑销售量价解析
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2010年末之前的成交均 价达到28000元/m²以上，10年末的降价 促销促成了百余套的签约；
进入2011年，项目不断的下调价格， 以价换量，最终取得较好的销售成绩；
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年 末的1.5万元的价格水平！
1994年
1994年，中新苏州工业园区开 发有限公司成立，并与14家外 资企业签署了进区发展协议
房产发展历程
02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价值成熟得到巨大提升，客户的结构和 产品结构不断优化。
2010年
2、清剑湖 板块（1万
左右）
2009年
5、现代大 道板块（2 万左右）
1、湖西 板块（2.5 万左右）
1500
17503200
2011年 去化 37
6
8总去 去化ຫໍສະໝຸດ 化率158 48%
17 28%
24 71%
存量 169 43 10
各级代表项目个案分析
第二梯队——万科尚玲珑
万科品质大盘，大幅降价由普通公寓向大平层蔓延，保持热销局势
在售区域
待售区域
50# 49#
项目位置 容积率
建筑面积 开盘时间 产品面积段
开发商 乾宁置业 盛高置地 晋合股份 绿城地产 万科地产 晋合股份 大和集团 建屋发展 栖霞建设 友谊合升 雅戈尔 星狮地产 九龙仓 绿地集团 中海地产 天地源 雅戈尔 首开股份 建屋发展
第一梯队 品牌开发商 城市地标或住宅标杆项目 城市标签式地理区位 绝佳的自然景观资源、各类高端配套 项目自身顶级的软、硬件配置 均价在25000-45000
滨江公馆项目整体营销推广策划方案(PPT 163页)
创造传奇的代表楼盘
香港 天玺：
尽显前所未见之王者气派，奠定国际地标的顶级豪宅。
香港第一高住宅楼（由两栋270米组成）； 首个钻石式玻璃幕墙（玻璃幕墙比住宅外墙成本高一半）； 首个住宅采用甲级商厦标准，独立尊座大堂及专梯； 5亿元打造顶级豪华私人会所设施； 所有单位配有“钻石厨房”，价值150万元起（与伊丽莎白二世用同一 品牌）； 3亿元打造示范样板区；
在得大成的土地面前，
除了用最好的产品回馈之外，别无他法
宣传推广景观包装如下：
欧洲皇家园林，世界景观传奇
规整、对称，遵循法国皇家园林的黄金法则
交付景观示意呈现如下： 建议欧洲法式园林元素+自然堆坡、绿植
园林 打造独具艺术气息的园林：
四季不同的景致 花多草少少
改传统的绿地广场、广 场转为“树多花多草少” 色彩丰富的园林。
香港凯旋门：
拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点。
地段繁华，无敌海景资源： 临海而建，南向维多利亚港， 西向中港码头，无敌海景资源。 位于九龙城海边繁华地段； 紧邻园林中央公园；
交通非常便利： 到中环只需一站； 直达香港国际机场； 靠近中港码头； 将建南环线驳通港九新界和通往内地。
智能化安防系统建议：
城市中心的豪宅，必不可少需要现代安防技术保障满足富人心理的需求。 具体可参考中梁香缇半岛、中梁首府、中梁滨江首府智能家居系统。 如：
人力安防服务的标杆性的建立：
建议以后可首个引入如骑警式的物业服务。 其话题性可想而知，可提前进行炒作
南龙滨江公馆 公馆生活氛围的营造如下：
销售现场价值完善
1、销售大堂：五星级酒店大堂案场布置，加强软装(钢琴及园艺布置等) 大堂设咖啡厅，在项目二、三期推广时，甚至可免费提供部分场地给名 表、名品作长期展厅；
别墅项目营销策划方案ppt课件
龙湖滟澜山
37
12456.15
MOMA万万树
107
48571.97
龙湾
98
42867.98
丽宫别墅
5
4610.88
清锦源
3
644.31
誉天下
275
78588.67
壹千栋二期
89
39490.26
壹千栋三期
82
43914.26
泰禾红御
29
12798.71
澳景园
37
16471.83
暖山
21
8834.53
格拉斯小镇
09年1-11月区域竞争市场成交838套别墅，成交面积342727.1平米，成交均 价19127元/平米，总成交额69.4亿元。
精品课件
11
11
2009年竞争项目成交明细
统计时间：2009年1月-11月
项目名称
签约套数 签约面积 成交均价(元/平米) 销售额（元）
东方普罗旺斯
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12241.29
12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
•09年，房地产信贷政策适度缩紧；年底针对二手房交易的控制表明政府抑 制投资需求导致的房地产过热的态度
•但2010年政策大势不变, “促进内需、稳定发展”的大方向给明年房地产业
以基本的政策支持。
精品课件
4
4
2.土地市场情况
2009年土地供应计划完成情况 单位：公顷
2010年初相关税收政策会有很大不确定性，市场将面临一定的压力；年中也
存在货币政策收紧的风险。
精品课件
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3.房地产大势预判【市场】
供应量无法满足需求，累计差额多达5.1万套，“供不应求”形 势为近三年最严重的时期。
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滨江西项目 营销策划案
目录
一、江景楼盘综述 二、市区江景楼盘分析
1、滨江东一线江景项目概况 2、新滨江板块项目概况 3、沿江路段项目概况 三、项目定位 1、客户分析及客户定位 2、一线江景豪宅的发展趋势 3、自身江景资源分析 4、社会生活时尚分析 5、营销定位 6、定位支持系统
合富辉煌®房地产
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利雅湾
发 展 商：利雅房产 项目规模：总建18.5万㎡ 首推时间：2019年5月1日（合富从前期策划开始介入） 销售均价：8500元/m2(毛坯)、望江已高达13000元/m2 销售业绩：2019年10月首次开售至2019年10月已全部售罄！
而全年的推广费用控制在1%以内！ 营销亮点：
个盘点评——中信君庭
发 展 商：广州市华航房地产开发有限公司 规模状况：占地1.4万㎡，总建9.6万㎡,总一期,由超
高层43层的A、B座、33层的C、D座、 37层的E座共5栋塔楼组成，A~D栋共 292户。 开售时间：2019年10月 销售价格: 15000~18000元/平方米（毛坯） 管 理 费： 3.2元/M2 配套设施：会所（咖啡厅、恒温泳池、健身中心、 儿童游乐场等）
总价：100~400万/套
江景盘开发情况
滨江东路为广州市公认的豪宅走廊，未来发展趋势逐渐走向零开发； 二沙岛广州顶级豪宅的代名词，已经没有可开发用地； 珠江新城沿江地带，新兴的豪宅领地。
滨江沿岸主要楼盘分布
凯旋会
二沙岛
凯旋新世界南区 碧海湾
利雅湾南苑 侨鑫项目
保利·康桥
金海湾 中信君庭
中海锦苑
海珠半岛
发 展 商：广州华港房地产有限公司 规模状况：占地5751M²，总建56906M²，共162套 开售时间：2019年12月 销售价格: 12000元/平方米（毛坯） 管 理 费：2.5元/M2 配套设施：1-3层商铺、4层会所、
康体中心等
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个盘点评——华标涛景湾二期
华标涛景湾二期供应面积集中在200~220 M²的区间段。
合富辉煌®房地产
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沿江路段项目概况
合富辉煌®房地产
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凯旋会
规 模：由6层（凯莱阁、紫观阁）、48层（朝晖阁、 雍景阁）及52层（君悦阁）围合而成，占地 14410㎡ ，总建筑面积为108000㎡ 。建筑密 度为35%，绿化及道路占65%。总户数248。
发 展 商：广州凯旋房地产发展有限公司 在售均价：15000元/ ㎡ （毛坯房） 开盘时间：2019年7月 管 理 费：4元/M² 配套设施：双会所—“凯旋华美达酒店会所”、“凯旋
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个盘点评——金海湾
金海湾供应户型面积集中在200~300M²的区间段
户型
四房+工人房 （平层）
复式 顶层复式
面积 220~250 250~270 370~400 1600-1800
比例 38% 38% 23% 1%
合富辉煌®房地产
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个盘点评——金海湾
总平面特征： 采用点式建筑临江布置，从而充分利用江景资源，并且令住宅具 有南北的朝向；
朝向好、总价相对较低 合富辉煌®房地产
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天鹅湾
规 模：占地面积５.３万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率小 于3。首期由五栋32层高层的连体商住楼组成，共有744套，233个车位 项目定位：只享受极至，白鹅潭畔，国际上层建筑 江景优势：一线江景，规划“S”形布局，户户望江 项目状况：企业出现问题，迟迟未能出预售证，延误销售并令品牌受损
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三期在售产品情况：
金碧湾
标准层：二梯四户
71~79m2二房二厅及111~125m24房2厅各占50%
江景优势
北
79m2 西北向
望江
71m2
售价：8000(毛坯)(备注：实际成交均价)
销售情况 销售理想，望江两房单位已基本售馨，其次是 望江的三房单位
125m2
111m2 东南向
望江
合富辉煌®房地产
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市区江景盘分析
合富辉煌®房地产
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市中心江景楼盘开发情况
江景板块是指珠江流经广州市区段的珠江两岸楼盘，主要集中在滨江东 路、二沙岛、和珠江新城沿江地带
滨江东路由于开发成熟度高并具有江景这一稀缺资源，已经成为广州市
公认的豪宅走廊
二沙片区： 南向/北向望江 单价：3万元/m2以上(毛坯) 总价：过千万的豪宅
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天鹅湾
产品创出亮点： – 三 大 特 色 创 意 户 型 ： 三 叠 式 • 宫 馆 (201-
219m2)、巴比伦•空中别墅(250-290m2)和天 鹅堡•观邸(146-188m2)
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光大·榕岸
规 模：占地面积５万平方米，总建筑面积约19万平方米。由 10栋高层商住楼组成，共有1500套 项目定位：开启中产江景生活时代 项目状况：内部认购阶段 公开发售：预计年五一前 产 品： – 76~81m2二房、 – 112-123m2小三房 – 123-136m2大三房 – 142-186m2四房
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丽景湾——水边的香格里拉
发展商： 金恒房地产 项目规模：总建10万m2㎡ 首推时间：2000年8月 策划要点：赋予“水边的香格里拉”主题以丰富
的艺术内涵，使丽景湾形象成为珠江 河畔超越江景豪宅之外的美丽景观 市场实效：达至理想价格成功销售的同时，也同 样使得一个从未做过如此高端产品的 发展商被高端买家接受
施、缓跑健康径及园艺花园等）
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个盘点评——滨江明珠苑
滨江明珠苑供应面积集中在150~180 M²的区间段。
面积区间(m2) 150以下 150~180 180~200
比例 12% 63% 25%
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个盘点评——滨江明珠苑
总平面特征： 采用蝶式建筑临江布置，从而充分利用江 景资源；
集中在新兴的江景板块： – 洲头咀 – 新滨江板块 – 珠江新城 – 员村 – 琶洲等
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滨江东一线江景项目概况
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滨江东是广州市中心江景楼盘最集中的区域
一线江景楼盘分布：
滨江东沿岸一线江景主要楼盘分布
花城湾畔
华标涛景湾 二期
海珠半岛
金海湾
中信君庭 珠江广场
滨江明珠苑
景 湾
江 畔 华 庭
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中信君庭——竖起来的二沙岛
发 展 商：中信华南集团 项目规模：总建9万㎡ 首推时间：2019年9月 策划要点：创造了“滨江东中国后别墅”的建筑典范，用“竖起来的二沙岛”拉
近了项目与二沙岛高端别墅的关系，令江景豪宅的地位得到提升。高 度的定位思想，令中信君庭在滨江东脱颖而出，成为“广州十大豪宅 社区”之一 市场实效：从开盘至2019年6月的几个月时间内成交额高达5亿元。均价已从当时 的12000元/ ㎡提升至14000元/ ㎡。
外立面特征： 现代建筑风格；
荣获建设部颁发的“2019年全国人居经典方案建筑金奖”
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个盘点评——金海湾
正望江单元： 四房二厅三卫户型，配工人房； 双空中花园设计（入户花园+空中 花园），将园林引入室内； 客厅开间5.3米，尽现豪宅风范；
双 空 中 花 园
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双空中花园
侧望江单元： 三房二厅，双套间、配工人房； 双空中花园设计（入户花园+空中花 园）； 主卧室套房，设有卫生间和衣帽间； 主卧室、主卫通合过富转辉角煌窗®房，地令产室内具 有开阔的观景面；
面积区间(m2) 200~220
比例 100%
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新滨江板块项目概况
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金碧湾
规 模：占地面积4.2万m2,总建筑面积8.7万m2 ，容积率2.02 项目定位：鹅潭江畔御皇庭 项目状况：现阶段内部认购三期10~12号楼，共400多套单位；
二期余货； 一期售馨
一期
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主卧套房设卫 生间和衣帽间
双空中花园 合富辉煌®房地产
个盘点评——滨江明珠苑
发 展 商：广州华港房地产有限公司 规模状况：占地11425㎡，总建47577.59㎡,由2栋
29层的塔楼组成，共200户 开售时间：2019年12月31日 销售价格: 7000~15000元/平方米（毛坯） 管 理 费：2.9元/M2 配套设施：会所（长者活动区、室外儿童游乐设
率先提出“一个让城市升值的地方”
的珠江新城项目包装新概念，并使得一个从未做 过如此高端产品的发展商被高端买家接受。
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南国花园
发 展 商：瑞南房地产 项目规模：总建30万㎡ 策划要点：合富前瞻性地看到珠江新城的掘起，并凭藉着对高端客户喜好的把所握，
提出“创广州第一花园”的口号。项目配套的齐备，令项目素有“城中之 园、园中之城”之称。 市场实效：当南国花园推出市场时，珠江新城仍是一片平整的土地。项目刚一推出， 便引起了全诚话题效应，场面轰动，南国花园瞬间成为楼市焦点。
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蓝色康园
发 展 商：瑞丰岭南房地产 项目规模：总建11万㎡ 策划要点：合富在该项目中，首先对项目进行准
确的定位，找到潜在中大校园内的教 职员工市场，并对小单位进行包装， 打动大量的投资客，并对客户进行颠 覆性的战略发动，令整个项目销售势 如破竹。 市场实效：从4000元/㎡入市，到最后售出高达 8000元/ ㎡的均价。
四、产品调整建议 五、定价
1、市场比较定位 2、非江景单元价值最大化分析 六、年度项目营销推广策略