透视万达“订单商业地产”模式的发展

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解读万达商业模式

万达商业模式为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都能赚钱？万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第一品牌。

万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。

（一）零风险的“订单商业地产”模式商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。

而且商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。

在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。

“订单商业地产”有五个秘诀：一是联合发展。

万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，约定好双方的权利和义务。

与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。

二是技术对接。

在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。

三是平均租金。

万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，保证发展速度和租金收益。

四是先租后建。

由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的有效租赁面积。

解读万达订单式商业地产开发模式

解读万达订单式商业地产开发模式文/花儿信徒偶然读到张天彦先生发表的《商业地产——定单模式解码》一文，引发了我很多的思考，总结一下订单式商业地产开发模式.订单式商业地产在国内应该是万达的首创。

万达所创的这种开发模式曾经很成功，现在看来炸弹颇多。

万达订单式商业地产开发成功的几点优势：1、王健林胜人一筹的战略眼光和决策力。

2、万达与所在开发地政府建立了良好的关系，保证其拿到最好地块。

3、与沃尔玛的战略合作关系令其无往不利，通过与其合作取得了项目号召力的提升、商业价值的提升、投资风险的减小等等好处。

4、万达本身强大的营销能力使其地段的卖点发挥得淋漓尽致，直接的结果是售价高出当地商业地产售价很多，但是百姓热情高涨。

5、万达所高举的连锁经营大旗让万达商业广场开遍了中国广袤的土地。

而且这几点优势又是可以相互促进的，因为拿地多，令其和政府保持了和谐的关系，因为拿地多，与沃尔玛的战略合作关系更紧密，因为和政府关系和谐，与沃尔玛关系紧密，令其开发的万达商业广场备受市场追捧。

但是王健林胁天子以令诸侯的想法在其划小销售的主导思想下埋下了失败的祸根。

失败的地方结如下：1、一卖了之，缺乏合理的商业规划。

典型的例子就是将主力店（沃尔玛等）放置在二、三层，一层划小卖高价，造成租金压力倍增，商户不堪重负，导致经营不善。

2、过分追求利润最大化。

3、重主力店、轻散户。

一切由着沃尔玛的结果是沃尔玛轻装上阵，经营红红火火，原本想借大树乘凉的小三户们门可罗雀。

4、战略核心失误的地方在于缺乏后期管理。

商业地产不同于住宅地产，销售进入终端，而商业地产，销售只是开端。

销售热招商冷的现状严重的挫伤了商户的信心，使得万达品牌、社会形象大打折扣。

订单式商业地产开发模式的未来:1、尊重地产开发规律，重视业态定位和规划设计。

2、增持开发物业的产权。

3、扩大经营收益而非销售收益。

4、统一招商、统一管理。

还望与各位朋友探讨，请多多指教。

从大连万达集团模式看商业地产发展趋势完整版

从大连万达集团模式看商业地产发展趋势HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】从大连万达集团模式看中国商业地产发展趋势?中国商业地产的领军企业——大连万达集团为其布局全国即将开业的8个最新城市综合体项目日前在北京钓鱼台国宾馆举行隆重的招商大会。

会上，万达集团在北京长安街上倾力打造的石景山万达广场已入驻的8大主力店签约仪式及万达广场近30家全国战略合作伙伴签约仪式一并举行。

这意味着万达集团在全国打造的全新第三代商业地产产品已进入全面成熟阶段及快速发展的轨道。

北京市政府领导、全国连锁行业协会有关负责人出席招商大会。

万达集团以多种形式展现了其商业地产发展8年来的可喜成果，并推介了即将在北京石景山、上海南汇、南京建邺、青岛、苏州、太原、无锡、重庆开业的8个重量级“万达广场”项目。

与会者高度赞扬了万达商业地产模式和整合优化资源的能力。

此次招商大会的主角——近300位大型室内步行街的意向商家也纷纷表示，此次活动让他们对于万达广场和万达集团有了更为清晰直观的了解，更加坚定了他们借力万达、走向全国、投资开店、把区域品牌做大做强的信心。

据悉，商业地产已成为万达集团第一支柱产业。

该集团在全国首创了“订单地产”的全新商业模式，已经从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代的城市综合体HOPSCA。

（H指 Hotel，酒店；O指Office，写字楼，P指Public Space，公共空间，S 指 Shopping mall，购物中心；C指Culture&Recreation，文化娱乐休闲设施；A指Apartment，公寓楼），成为中国商业地产的领军企业。

此次招商的重点区域是万达广场全新设计的大型室内商业步行街。

商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长通常为300米左右，分为上中下三层，总建筑面积3万平方米以上。

大型中庭气度恢宏，视野通透。

步行街交通组织流畅，顾客在步行街任何一个点都能一眼望到楼上楼下的20多个商家，并迅速到达。

万达集团的商业地产发展模式探析

万达集团的商业地产发展模式探析1.万达集团简介大连万达集团创立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。

万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。

计划到2012年，企业资产2000 亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。

万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，万达广场是中国商业地产第一品牌。

万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元，规模排名全球行业前列。

2. 万达广场项目分布（见附表一）根据万达集团官网的资料，目前万达集团已开业与在建的万达广场项目已达到63个，分布于全国24个省区、直辖市，进驻了42个城市。

开业与在建的高档酒店达到27家，并与雅高、喜达屋、希尔顿、凯悦、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。

开业的影城达到50家。

万达集团已成功的树立了行业内的领先地位。

万达已经进入4个直辖市，且均有已有成功经营的万达广场项目。

除浙江省杭州还未进入外，已进入19个省的省会城市，均有在建或开业的万达广场，估计杭州一旦有万达适合的土地项目，也会适时而动。

其余所进入城市也均为所在地区较为发达城市，如大连、无锡、绍兴等城市，其人均GDP水平均与一线城市不相上下。

3．万达广场项目选址“万达广场已经发展了三代。

2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品。

一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借助商圈的力量来发展。

但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。

从万达订单地产模式思考商业项目运营

从万达订单地产模式思考商业项目运营从万达订单地产的优劣思考商业项目运营一、万达掀起商业订单地产模式的资源基础万达的优势,首先就在于万达董事长王健林胜人一筹的战略眼光和决策力。

可以说,一个领导人的素质就是他企业的素质,他的眼光决定着企业的发展方向,他的能力决定着企业的运作实力。

中国城市化进程的加快和入世后商业的全面升级为商业地产带来的巨大投资机会,是许多开发商都能预感得到的,但在这个机会面前,只有王健林能把它和商业资源、开发模式三者有机的结合在一起,成就了万达的商业地产开发模式。

王健林并不是中国商业地产的第一人,但他高屋建瓴的投资战略、纵横捭阖的开发模式、先声夺人营销手段,使万达一开始就一路领先,成为中国商业地产的领跑者,王健林自然就成了中国商业地产的擎旗人。

万达商业地产的今天,是王健林的眼力、能力、实力和号召力所决定的。

万达的优势,首先就是王健林的优势。

万达的第二个优势,就是它的良好政府关系和银行信用资源。

商业地产的价值首先在地段。

万达前期通过地产和足球经营建立起来的品牌影响力,使万达在各地的投资招商会上,理所当然的成了当地政府的贵客和高人,各地政府把城市中心的黄金地段和盘端出,任由万达千挑万选,加之万达在商业地产选址上的敏锐眼光,万达几乎在每个城市的商业项目都能独占最具商业价值的黄金地段。

有了当地政府的支持,有了核心的商业地段,在项目投资开发上,万达籍多年的银行信用而获得银行资金的大力支持,自然就是顺理成章了。

可以说,政府的支持和银行的扶持是万达在商业地产上获得成功的重要因素。

万达一开始就与国际零售巨头沃尔玛、百安居、百胜等结成了战略合作的伙伴关系,形成了万达独特的“订单地产”模式。

国际商业资源的深度挖掘和多方整合能力,形成了万达的第三个优势。

“订单”模式是万达的独特优势。

“订单”模式开发至少为万达带来三个方面的好处:一、项目号召力的提升;二、项目商业价值的提升;三、投资开发风险的减小。

另外,尽管万达在同这些国际巨头的结盟合作过程中,在租金上作出了很大的让利甚至牺牲,但通过沃尔玛巨头们的良好经营和品牌影响力,万达在获取有限租金之外,最大限度地获得了高额的资产升值,从而使万达的资本实力日益增强,为其持续发展奠定了坚实的基础。

万达商业地产的发展模式

万达商业地产的发展模式
1.多元化投资模式：万达商业地产通过多元化的产业投资模式，将商
业地产与酒店、文化旅游等产业相结合，实现了产业链的全面融合。

公司
在国内外投资兴办了许多商业综合体项目，如万达广场、万达文化旅游城等，以实现产业升级和效益最大化。

2.运营管理模式：万达商业地产注重运营管理的重要性，采取专业化、标准化的管理模式。

公司建立了一系列有效的内部管理流程和标准，包括
租户选择、市场营销、物业管理等方面，以提高商业地产的运营效率和盈
利能力。

3.大众化消费模式：万达商业地产致力于满足大众化的消费需求。

公
司在规划和设计上注重实用性和便利性，提供了丰富多样的商业和娱乐设施，如购物中心、电影院、餐饮区等，以吸引大量消费者的到来。

4.整合式供应链模式：万达商业地产建立了完整的供应链体系，将商
业地产与供应商进行紧密合作，实现优质物流和供应商资源的共享。

这种
整合式供应链模式能够降低成本、提高效率，从而增加商业地产项目的竞
争力。

5.创新发展模式：万达商业地产注重创新，不断推出新的商业模式和
经营理念。

公司积极发展电商业务，与互联网企业合作开展“线上线下融合”业务，将线上消费和线下体验相结合，以满足消费者多样化的购物需求。

总的来说，万达商业地产的发展模式是多元化投资、运营管理、大众
化消费、整合式供应链和创新发展的综合体。

这种模式使得万达商业地产
在商业地产行业中具有一定的竞争优势，成为中国商业地产市场的领导者之一。

万达商业地产发展历程

万达商业地产发展历程商业地产是万达集团的第一大支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。

经过多年的发展，万达商业地产已经从第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代超市综合体，持有物业总面积大1000 玩平方米左右，年租金收入60 亿元左右。

一．发展历程一第一代产品——单体店第一代产品单体店从2002 年长春万达广场开始，万达把自己开发的前六个项目称作单体店，这是万达第一代购物广场。

这一代购物广场的喝点是是地处核心商圈，想空中发展。

一般是一个5 万平方米左右的单体楼。

这一时期的万达作品有长春万达广场、青岛万达广场、南京万达广场、济南万达广场、南昌万达广场、长沙万达广场。

二第二代产品——组合店第二代产品组合店在第一代的基础上，万达又推出了第二代购物中心，称作组合店。

其特点是地产核心商圈，由几个单体楼组合成一个项目，每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在10 万平方米左右。

这一时期万达的代表项目有武汉万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天津万达广场。

三第三代产品1.超市综合体超市综合体2006 年12 月在一个月内，万达集团分别在北京、上海、宁波三个城市接连开业大型商业广场，总面积超过80 万平方米，年租金达8 亿元，创造了中国商业地产的一个新记录。

这三个项目均为万达广场的第三代产品——“超市综合体”。

此后，成都万达广场、哈尔滨香坊万达广场、西安万达广场又相继开业，他们的成功运作标志着万达集团商业地产开发已步入成熟阶段，亦使万达集团成为中国真正意义上的商业地产“航母”。

①第三代产品——业态组合特点第三代产品业态组合特点商业的形态有多种分类，万达根据招商的要求做了分类：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。

伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。

三大主流商业地产典型发展模式解析

三大主流商业地产典型发展模式解析众多国内知名开发商开始介入商业地产领域之时，一个迫切需要解决的问题就是如何选择适合自身的开发模式。

企业必须审时度势、量身打造适合自身企业的商业地产开发经营模式，否则盲目进入、跟风开发只能带来失败。

万达模式：订单商业的典范万达自2001年开始进入商业地产领域，提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。

经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。

首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升：其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。

堪称“订单商业”典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至订单商业产生质疑。

实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。

首先是资金问题。

商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。

在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。

所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。

特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。

否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。

其次是人才问题。

随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。

这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。

论“订单地产”运营模式

作，终使整个开发经营在投资估算商圈产经营模式选择的依据是：目的市场背最项
的风险降到最低但是，万达订单地产的成功有着自身成熟的条件，开发商只有认清了订单地产的优势，掌握了其成功的要素，才能在商业地产中无往不利。
目。
Hale Waihona Puke 高新区实现稳定、康、持续发展的必健可
由之路。
五、人才发展战略为重点以
科技创新中高端人才的地位是无可
终
提要万达集团首创的“ 订单地产”
模式，通过与商家结成战略联盟关系，共
同选址，同设计，吸引这些商业巨头共并以主力店的形式进驻，得商业地产开发使
论“ 订单地产＂运营模式
口文／雪琴龚
若干家商业企业确定战略合作关系。在开不租、又租又售、不租不售和组建专业商发过程中，让零售企业参与相关的规划工业经营公司进行合伙经营，提出商业地并
成研究入手，统分析了商业地产运营的系
地产之前，先与知名商业企业结成企业就战略联盟，发商在受让土地后、划前，开规
二、订单模式 ’ 究现状 “ ，研
何艳、丰（０４提出商业地产投资模式和关键点，对以地产开发商主导地吴２０）并
扩大高新技术产品的出口份额：次要积引特色产业相关企业向园区集聚，再进一步

万达商业地产经营模式

万达商业地产经营模式2、何谓“订单地产”：“订单地产”是万达商业公司在进行商业地产运作过程中采纳的一种先进的经营模式，也是万达引以为豪的一项创新。

万达与十多家世界500强企业和跨国企业建立了广泛而深入的战略合作关系。

万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。

正因为如此，万达开发的商业地产项目就能够最大限度的满足经营商的经营进展需求，又保证了开发商的销售通道顺畅。

而且，在大规模都市新区的开发建设中，营建购物中心能够讲是形成一种生产力，能够快速有效的带动该地区进展成居住、办公、购物、休闲、娱乐功能齐全的成熟地区，造成有关地域、物业开发的急剧升值和高额盈利。

3、万达商业地产的调整：自2002 年4月28 日长春万达商业广场开工以来，至去年底，万达商业地产项目共开工16 个，其中11 个已对外销售，涉及业主超过2000 人。

万达第一批6 个项目（长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京）差不多上“商业广场”的形式，出售物业部分以单店为主；第二批则开始做购物中心（Mall）的形式，由主力店和单店构成。

与此前几年的开发销售模式相比，万达商业地产的自我调整正悄然进行。

这是因为通过一段时刻的经营，万达商业广场售出的商铺经营状况并不理想。

中海华通商务机构总经理吴焕贤考察万达的部分项目后认为，造成小商户压力的缘故在于，万达以较低的价格将大部分商铺租给主力店，使成本压力过大，因此万达将部分压力转嫁给购买铺面的小商户。

万达广场有10%左右的店面不得不出售，以回收部分资金。

由于商业项目前期需要大力进行营销推广，刚刚起步的业绩不足以支持巨额成本。

因此，在前期，小商户的经营压力专门大，也反过来阻碍了万达广场的整体形象。

最近长春、济南的商业广场与业主的物业纠纷，现在找到了解决方法。

从万达三代产品更迭解析发展历程

打造城市综合体，万达历经三代；做订单式商业地产，万达也在不断的摸索中走向未来。

不断地试水、革新、甚至自我否定，成就了日臻成熟的万达商业模式。

然而，面对万达的鹤立鸡群、一枝独秀，商业地产领域那些显现或潜在的竞争对手，究竟是陷入群体性的“羡慕嫉妒恨”，还是将上演一场“疯狂模仿秀”？毫无疑问的是,作为全球商业的卓越范本，万达的每一步都令人嘱目。

O1历经三代万达开启全新商业时代总结万达的发展，正如王健林董事长所言：万达的成功主要是商业模式的成功。

万达在行业内真正领先的不是规模，甚至也不是速度。

在历经一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，万达集团已然成为商业模式创新的扛旗者，甚至于，万达商道也被奉为中国商业地产的“王道”。

♦♦♦第一代•单店01I方式：单店模式以销售平衡现金流2001年，在济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心的黄金地段，一栋栋总面积5万平方米左右的单体楼拔地而起，引起了当时房地产界的极大轰动。

加上用以吸引人流的大型超市、可以留住人流的电影城、作为配套的停车场，这一新兴商业模式的出现在当时为很多资金实力雄厚的投资者所热捧。

这些单体楼所涵盖的小店铺、超市等小综合业态的组合就是万达商业地产第一代开发模式，也称“单店模式”。

02I局限：单打独斗经营无法形成合力经营初期，在这些单体楼一层，在进行分割销售的小店铺外，经常能够看到，由于商铺经营品种的庞杂繁多，商铺经营权的分散以及管理职能的滞后，小业主们只能单打独斗，卖力的为自己的产品摇旗呐喊，其间，还要担心同在一个楼体里的另一些商铺“抢了风头”。

商业模式单一导致的人流分散，产权多元化带来的经营混乱，以及经济环境的不成熟，导致商户过高的投资回报期望难以实现，由此，万达商业地产第一代商业模式遇到了发展初期不可避免的艰辛。

第一代/长春重庆路万达广场2003年1月开业♦♦♦第二代•组合店OII方式：组合店模式业态布局多样化为烘托商业氛围和吸引更多消费者驻足，万达商业地产第二代开发模式比第一代有了长足的进步，不管是在项目的规模上，还是在百货、电玩、餐饮、建材等新业态的引进方面。

万达集团的订单商业模式[修改版]

第一篇：万达集团的订单商业模式万达集团的订单商业模式万达集团独创了“订单商业”的模式，从而一跃成为中国商业地产的领军企业。

但自2004年国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，万达集团也遭遇到了宏观调控带来的资金和土地困局。

2005年对于万达来说注定是不寻常的一年。

确立经济型连锁酒店将成为集团新的支柱产业，与其他强势企业联手竞夺土地，通过结盟海外基金成功融得巨资，并寻求打包旗下购物中心以REITS (房地产信托投资基金)的形式境外上市……种种努力表明，万达集团也由此迈上了向资本与商业地产捆绑运作模式转化的探索之路。

只租不售独创订单商业地产模式万达集团的巨额融资入袋，无疑是久旱逢甘霖。

巨额融资解决了万达两个事关生死的问题：顺利完工与继续扩张的资金需求、解决问题物业的资金需求。

而两大困局也正是万达集团从事商业地产开发以来一直想走出的误区。

大连万达在运作商业地产之初，沿用了住宅地产的做法——“产品出售”。

以出售一些分割产权的小商铺来获利，打平与品牌零售商的收益损失，这是万达商业广场盈利奥秘的核心。

这一惯性思维来自于住宅物业的开发和信贷周期。

即以两年期银行贷款，做购物中心的开发。

这一模式在房地产市场情况好时尚能应对开发、销售、还贷的时间要求。

但是，商业地产的经营毕竟不是短期行为，火爆的销售绝不是代表一个购物中心的最后成功。

王健林说：“目前国内商业地产面临的根本问题就在这里。

开发商还一直以住宅开发的模式来运作商业地产，以为分割出售，成本与利益收回就是成功。

这种心态和做法都会最终使项目走入困局。

”在最初开发的10多个购物中心里，有11个项目是出售，而这11个项目中，有7个项目出了问题，长春、沈阳、长沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。

王健林说，按照原先做的市场调查，购买商铺的50%是用户，50%是投资者，但在销售时发现，购买商铺的业主，80%是投资客户，有很多业主和租户进去以后，收不到合理的回报就跑了。

商业模式万达定制式商业地产模式分析及启示

（商业模式）万达定制式商业地产模式分析及启示万达定制式商业地产模式分析及启示壹、序言二、商业地产的概念及其于中国的发展（壹）商业地产的概念（二）商业地产于中国的发展三、万达商业地产模式研究及启示（壹）万达商业地产的发展历程（二）万达定制式地产模式介绍（三）万达定制式地产模式推广（四）万达集团的优势分析（五）万达定制式模式的问题分析（六）万达给我们的启示四、如何成功运营商业地产五、结束语万达定制式商业地产模式分析及启示壹、序言商业地产作为房地产业的壹枝奇葩，以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注。

提起商业地产，我们第壹个要研究和学习的对象就是万达，而且非常有必要研究万达的定制式商业地产模式。

二、商业地产的概念及于中国的发展（壹）商业地产的概念商业地产的概念理论上对其没有统壹的定义，国外通常有狭义和广义之说。

前者于英文里叫做“retailrealestate”,意指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类运营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、商业步行街以及社区商业等等；后者则除此之外仍涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产，英文里称之为“commercialrealestate”或“commercialproperty”。

由此我们能够见出“商业”和“地产”于国外是俩个名词。

商业地产是很中国化的说法，它实际上是以租金收入作为投资目的的投资行为，而不是房地产开发。

然而真正让商业地产处处扬名的，是壹个至今说起来仍叱咤风云的新概念：ShoppingMall，中文译名叫“摩尔”或“销品茂”。

可是ShoppingMall且不等同于商业地产的概念。

简单的来说，商业地产其实就是整合商业的过程。

通过整合各种业态及业种，以最理想的商业投资组合模式尽量满足地域性，全龄层，各种档次消费者的消费需求，尽可能的实现壹站式消费的商业组合。

（二）商业地产于中国的发展商业地产于中国的发展分为三个阶段：第壹个阶段为2000年以前最初的阶段是开发公司阶段，也称之为“商铺地产”阶段；第二个阶段为2000年－2005年中级的阶段是投资公司的阶段，也称之为“商业＋地产”简单叠加阶段；第三个阶段为2006年开始的最高级的阶段就是金融公司的阶段，也称之为“商业和地产实现价值融合和提升”阶段；真正的商业地产处于金融公司，也就是资产证券化的阶段。

“产业链整合加订单模式”缔造万达商业地产王国

“产业链整合加订单模式”缔造万达商业地产王国2010年5月17日，万科集团董事长王石再次登顶珠穆朗玛峰。

而10多天前的4月29日，中国另一家地产巨头——万达集团(以下简称万达)则刚刚超越万科，登顶中国地产业的龙头位置。

2001年，万达专门成立商业地产开发管理有限公司，在国内首次提出了“订单商业地产“的运营模式。

10年中，凭借着完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，万达赢得政府信任的同时也赢得了市场，使其最终坐上商业地产老大的第一把交椅。

（1）产业链条源整合打造竞争力万达集团定位为中国最大的不动产商，比较而言，其核心竞争力是比较突出的。

在商业地产开发领域，房企一般面临五难：定位难、规划难、招商难、管理难、资金难。

万达在商业地产的竞争力打造上，也是围绕解决上述五点进行的。

目前，万达在商业地产领域已具备了五重优势：政府支持、选址优势、规模优势、商户资源优势、商业模式优势。

围绕这五重优势进行的一系列商业资源整合，使万达的商业地产平台具备了突出的竞争力。

作为国内为数不多、投资规模最大的连锁商业地产商，万达大型城市综合体“大型购物中心＋五星级酒店＋写字楼＋住宅＋国际品牌商家”的产品模式，相当于一个高品质、小型商务区开发建设，受到了地方政府的极大欢迎。

万达成为政府招商的座上宾，在选址、地价、配套等方面，均享受非常优惠的政策支持。

既有政策的软环境支持，又有实质性的地价优惠。

一二线城市的黄金商业位置、低廉的土地成本，加上“订单模式”的国际品牌吸引力，使万达集团在项目后期运作上游刃有余。

总体而言，将“土地、资金、资源、品牌”前置到商业地产开发的产业链上游，是万达打造核心竞争力的关键。

（2）订单模式与发展战略有效配称万达的“订单模式”一直为业界所称道，万达“订单模式”中的国际和国内品牌，对其商业资源平台发挥着核心的作用。

自2001年万达和沃尔玛签订长期的战略合作协议——沃尔玛和万达在全国采取捆绑的方式发展之后，万达“订单商业地产”就确立了基本模式。

论“订单地产”运营模式

论“订单地产”运营模式作者：龚雪琴来源：《合作经济与科技》2010年第22期提要万达集团首创的“订单地产”模式,通过与商家结成战略联盟关系,共同选址,共同设计,并吸引这些商业巨头以主力店的形式进驻,使得商业地产开发的风险降到最低。

但是,万达订单地产的成功有着自身成熟的条件,开发商只有认清了订单地产的优势,掌握了其成功的要素,才能在商业地产中无往不利。

关键词:订单模式;商业地产;先租后建中图分类号:F293.3文献标识码:A一、“订单模式”的概念“订单模式”是商业地产开发运营中一种较新的模式。

在国内,大连万达集团首创了此种“模式”。

房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成企业战略联盟,开发商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,与一家或若干家商业企业确定战略合作关系。

在开发过程中,让零售企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学,从而有利于投资价值更好的实现。

二、“订单模式”研究现状何艳、吴丰(2004)提出商业地产投资开发模式的五种模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和组建专业商业经营公司进行合伙经营,并提出商业地产经营模式选择的依据是:项目的市场背景、开发商实力、商业地产的专业人才、投机回报的期望值等。

翁南道(2006)从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的模式和关键点,并对以地产开发商主导地位的万达模式和商业运营商占主导地位的颐高模式进行了系统的比较。

沈弥雷(2006)全面的分析了订单模式的优势和主要存在的问题,提出了推进订单模式良好发展的对策。

从目前的文献来看,对订单模式的研究甚少,且真正成功的“订单式”地产不多。

尽管如此,对于万达的“订单模式”跟风现象严重。

据统计,成都今年约有60个城市综合体上马,均采用“订单模式”。

“订单模式”并不是万能的,它有其自身的局限性,并不是所有的项目都适用此模式。

论万达商业地产模式

论万达商业地产模式论万达商业地产模式论万达商业地产模式【摘要】伴随着城市化的快速推进，商业地产作为一种高含金量的投资渠道，越来越受到投资者的青睐。

自2002年以来，经过第一代、第二代万达广场的成功探索之后，第三代万达广场已经成为一个完全市场化、专业化、标准化、规范化的商业地产模式，万达已经成为商业地产当之无愧的领跑者。

【关键词】万达商业地产风险一、万达是商业地产的定义者军人出身的王健林有着军人的魄力，在2001年住宅地产风生水起的时候，王健林毅然选择转身商业地产，而在那个时候，还没有几个人能真正说清楚商业地产的概念。

进军商业地产的第一年，摸着石头过河的万达首创“订单商业地产”，实行“先招商、后开发”的模式，从根本上解决了商业地产“招商难”的问题。

随后，万达将购物中心、高档酒店、高级公寓、写字楼、住宅等物业集于一体，首创“城市综合体”的开发模式，将购物、餐饮、娱乐等功能集成一身，获得了巨大的成功。

然而，万达所开创的“订单地产”和“城市综合体”这些看起来简单、成熟的商业模式，都是万达经过多年的积累和惨痛的教训换来的。

第一代万达广场最初采用单店模式，第一层是5―6万平方米的单店，超市设在第二层，单店的散户经营与超市的经营理念经常冲突，而店铺招商困难以及开店时间错乱等问题，也给消费者一种混乱的感觉。

第二代万达广场采用组合店模式，将超市、影城、百货等单店整合，但这种组合店模式由于商业业态过于单纯，不能满足消费者消费需求的快速变化，给客户造成了一定的不便。

第一代和第二代万达广场也都经历了一些失败的教训，比如2006年的沈阳万达广场，就因为单店经营不善，缺乏统一规划等不得不拆掉。

而现在，以打造“城市综合体”为目标，“只租不售”的第三代万达广场已经成为业内标志性模式。

2、与客户为友满足消费者多样化、多变的消费需求是万达追求的重要目标。

万达多元化经营的目标就是让消费者在万达实现全程消费和享受，从万千百货到万达院线再到索菲特酒店，从购物到餐饮再到住宿，从日常用品采购到奢侈品购买，都是为了让消费者得到全方位满足。