物业服务企业的安全保障义务

合集下载

物业服务企业“安全保障义务”的理论与实践

物业服务企业“安全保障义务”的理论与实践张　伟(胜利石油管理局临盘社区管理中心,山东临邑251507)【摘　要】　目前,我国法律没有明确规定物业服务企业的安全保障义务,但无论从“安全保障义务”的立法目的来看,还是从实践来看,物业服务企业理应承担相应的安全保障义务。

物业服务企业的“安全保障义务”来源于法律的规定、合同的约定以及同行业通行的做法等三个方面。

物业服务企业要从硬件和软件两个方面来做好安全保障工作。

【关键词】　物业服务企业;安全保障义务;理论;实践【中图分类号】　D901 【文献标识码】　A 【文章编号】　1009-4326(2010)02-0082-03 “安全保障义务”理论在我国民法理论体系上还处于探索和研究阶段,特别是对于物业服务企业的“安全保障义务”,虽然在实践中大量的物业管理纠纷都涉及到这个问题,但目前法律上还没有明确的规定。

本文试图对物业服务企业“安全保障义务”的有关理论问题进行初步的分析,对物业服务企业如何防范此类风险提供一些相应的对策。

一、物业服务企业应否承担“安全保障义务”———“安全保障义务”的一般理论我国直接规定安全保障义务的法律规范,是2003年最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。

”“因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。

安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。

赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。

”上述司法解释中,只明确规定了“从事住宿、餐饮、娱乐”的经营者承担“安全保障义务”,并没有包括物业服务企业,那么,物业服务企业是否要承担这种“安全保障义务”呢?1.从“安全保障义务”的立法目的来看。

物业合同安全法律

物业合同安全法律《物业合同安全法律》第一章总则第一条本法宗旨为了维护物业合同的安全，保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定，制定本法。

第二条适用范围本法适用于中华人民共和国境内的物业合同安全管理活动。

第三条定义本办法所称物业合同，是指业主或者物业使用人与物业服务企业之间，关于物业服务、物业维修、物业保养、物业管理等事项订立的合同。

第四条物业合同安全的原则物业合同安全管理应当遵循合法、自愿、公平、诚信的原则。

第二章物业合同的安全内容第五条物业服务企业的安全义务物业服务企业应当按照合同约定，提供安全服务，确保物业管理区域内的安全。

第六条业主或者物业使用人的安全义务业主或者物业使用人应当遵守物业管理规定，履行安全义务，配合物业服务企业进行安全管理。

第七条物业服务企业安全保障措施物业服务企业应当建立健全安全保障制度，制定应急预案，提高物业管理区域内的安全防范能力。

第八条信息披露物业服务企业应当向业主或者物业使用人披露物业管理区域内的安全信息，包括设施设备运行状况、安全隐患排查情况等。

第三章物业合同安全的管理第九条物业服务企业安全管理职责物业服务企业应当建立健全安全管理机构，明确安全管理职责，确保物业管理区域内的安全。

第十条安全检查和维修物业服务企业应当定期对物业管理区域内的设施设备进行检查和维修，确保其安全运行。

第十一条安全事故的处理发生安全事故的，物业服务企业应当立即采取措施予以处理，并及时报告有关部门。

第四章法律责任第十二条物业服务企业的法律责任物业服务企业未按照合同约定提供安全服务的，业主或者物业使用人可以要求物业服务企业承担违约责任。

第十三条业主或者物业使用人的法律责任业主或者物业使用人违反物业管理规定，导致安全事故的，应当依法承担相应的法律责任。

第五章附则第十四条生效时间本办法自发布之日起施行。

第十五条解释权本办法的解释权归中华人民共和国住房和城乡建设部。

论物业服务企业的安保义务

论物业服务企业的安保义务物业服务企业的安保义务物业服务企业的安保义务，是指企业对于物业管理过程中所承担的安全保障职责。

在日常管理过程中，物业服务企业需要对居民区域进行安全保障，保障居民的人身和财产安全。

因此，物业服务企业需要对安保职责和安保措施进行全面、有效的规划和实施，以切实保障居民的安全。

一、物业安保的法律依据1. 《安全防范技术等级分级标准》2. 《公司法》3. 《物业管理条例》4. 《安全生产法》二、物业安保的主要职责1. 安全保障职责物业服务企业拥有对其所管理的小区居民财产和人身安全的保障职责。

因此，物业服务企业需要采取安全保障措施，确保居民的安全。

2. 安全巡查职责物业服务企业需要定期对小区进行巡查，发现安全隐患及时处理。

巡查的重点包括常见点位、安全风险较大的场所和物业设施，如电线杆、照明设备、停车区等。

3. 安全事故处理职责物业服务企业需要及时处理小区内发生的安全事故。

在处理安全事故时，需要坚持科学、客观、公正的原则，确保处理单元负责任和合理。

4. 安全教育职责物业服务企业需要对小区居民进行安全教育。

安全教育的目的是为了引导居民加强自我保护意识，提高警惕性和防范能力。

三、物业安保的实施措施1. 入居许可控制物业服务企业需要对居民的入居行为进行控制，确保住户的身份证和证件真实。

同时，物业服务企业还需要对住户进行初步安全教育，并记录住户相关信息，以应对突发事件。

2. 门禁管理物业服务企业需要对小区内的门禁进行管理，确保人员和车辆出入的合法性。

物业服务企业可以采用人工或设备管理方式控制人员和车辆的出入。

3. 视频监控及防盗报警物业服务企业需要在小区内设置视频监控设施以及防盗报警设备，以发现、防止和及时报警涉及居民财产安全的不良事件。

4. 安全巡查物业服务企业需要定期对小区进行巡查。

巡查的重点包括常见点位、安全风险较大的场所和物业设施，如电线杆、照明设备、停车区等。

5. 消防安全物业服务企业需要对物业设施的消防安全进行专业管理和维护，确保物业设施消防安全和紧急情况下的群众疏散。

物业管理企业的安全保障义务

检验员工安全知识
定期进行安全考核，可以检验员工对安全知识的掌握情况，确保员工具备必要的安全知识和技能。
发现安全隐患
通过考核，可以发现物业管理区域内的安全隐患，及时采取措施加以整改，预防事故的发生。
VS
物业管理企业应接受业主的监督，确保物业管理的安全措施落实到位，满足业主的需求和期望。
政府部门检查
案件处理
法院审理认为，物业公司作为小区管理者，应当承担安全保障义务，包括维护小区消防设施、保障业主生命财产安全等。因此，法院判决物业公司赔偿业主损失。
案例启示
物业公司需承担安全保障义务，包括维护小区消防设施、保障业主生命财产安全等。如果物业公司未尽到相关义务，将可能承担法律责任。
THANKS
感谢您的观看。
配备安全设施
物业管理企业应建立设施设备维护制度，定期对设施设备进行检查、保养和维修，确保其处于良好的工作状态。
定期维护设施设备
物业管理企业应关注设施设备的老化问题，对于已经达到使用年限的设施设备应及时进行更新，避免因设备Байду номын сангаас障导致安全事故的发生。
更新老化设施设备
物业管理企业应定期对所管理的物业进行安全巡查，发现和纠正安全隐患，确保物业的安全使用。
案件处理
法院审理认为，物业公司作为商业中心的管理者，应当承担安全保障义务，包括维护商业秩序、保障商户财产安全等。因此，法院判决物业公司赔偿商户损失。
案例启示
物业公司需承担安全保障义务，包括维护商业秩序、保障商户财产安全等。如果物业公司未尽到相关义务，将可能承担法律责任。
案件概述
广州某住宅小区物业公司被业主诉至法院，原因是物业公司未尽到安全保障义务，导致小区内发生火灾事故。
制定安全管理制度

民法典物业安全保障义务

民法典物业安全保障义务
民法典物业安全保障义务是指物业服务企业在提供物业服务过程中，应当对业主和租户的人身和财产安全负有保障义务。

这一义务的确立，旨在保障业主和租户的合法权益，维护社会稳定和安全。

物业服务企业应当采取必要的措施，确保物业设施的安全性。

例如，对于公共区域的电路、水管、燃气管道等设施，物业服务企业应当定期检查、维护和更新，确保其正常运行和安全使用。

对于物业设施的维修和保养，物业服务企业应当及时响应业主和租户的需求，确保设施的正常使用。

物业服务企业还应当加强对业主和租户的安全教育和管理。

例如，对于公共区域的安全隐患，物业服务企业应当及时告知业主和租户，并采取必要的措施进行处理。

对于业主和租户的安全意识教育，物业服务企业应当加强宣传和培训，提高业主和租户的安全意识和自我保护能力。

在物业服务企业未能履行物业安全保障义务，导致业主和租户的人身和财产损失的情况下，业主和租户有权要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。

物业服务企业应当承担相应的法律责任，同时也应当加强自身的管理和服务水平，提高物业安全保障的能力和水平。

民法典物业安全保障义务的确立，是对物业服务企业的一种约束和规范，旨在保障业主和租户的合法权益，维护社会稳定和安全。

物
业服务企业应当认真履行物业安全保障义务，加强对业主和租户的安全教育和管理，提高物业安全保障的能力和水平，为业主和租户提供更加安全、便捷、舒适的物业服务。

民法典物业安全保障义务

民法典物业安全保障义务
民法典规定，物业服务提供者应当履行物业安全保障义务。

具体包括以下方面：
1. 维护物业的安全设施和设备。

物业服务提供者应当及时检修和维护物业内的电力、供水、供气、通讯、消防等公共设施和设备，确保其正常运行和安全使用。

2. 加强物业安全管理。

物业服务提供者应当制定健全物业安全管理制度，加强对物业内部和周边环境的安全管理，防范突发事件的发生。

3. 提供安全服务。

物业服务提供者应当为业主和住户提供安全服务，如安保巡逻、门禁管理、防盗报警等服务，保障业主和住户的人身和财产安全。

4. 紧急救援措施。

物业服务提供者应当建立紧急救援预案，配备必要的急救设备和人员，及时处理突发事件，保障人员生命安全和财产安全。

5. 安全防范宣传教育。

物业服务提供者应当加强安全防范宣传教育，提高业主和住户的安全意识和应急能力，加强社区安全文化建设。

总之，物业服务提供者应当履行物业安全保障义务，保障业主和住户的安全，保护公共财产安全，促进社区和谐稳定发展。

- 1 -。

物业服务企业的安全保障义务

身安全负担合理的保障义务，因其疏于恪尽安全保障义
务的不作为导致受害人之损害发生，应承担损害赔偿其
责任。若受害人之损害由第三人的侵权行为所致．安全
保障义务人有过错的，当承担补充赔偿责任，可以应并
对实施侵权行为的第三人行使追偿权。侵权责任法第三十七条亦对安全保障义务作了规定，宾馆、即：商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活
一
背景源起于宾馆、饭店、银行、娱乐等服务经营场所和社
会活动区域不甚安全，公众人身、致财产权益受侵害的
种从事该社会活动的安全保障义务。其二，收益与风
案件屡有发生，而直接侵害人无法确定或虽已确定但无
力承担赔偿责任。基于社会公平正义和诚信原则的要求，高人民法院在《于审理人身损害赔偿案件适用最关
险相一致的要求。从事上述经营活动或组织其他群众
性活动者，般都以从该社会活动中谋取利益为目的，一
对其课以相应的安全保障义务是合理的。三，济分其经析和比较结论的要求。社会经济学的角度分析比较．从
当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害．由第
三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。可见，侵权责任法对安全保障义务的保护范围作了延伸，包括人身损害和财产损

物业服务企业的安全保障义务(DOC)

物业服务企业的安全保障义务随着人们生活水平的提高，物业服务企业在现代社会中扮演着越来越重要的角色。

作为服务业的重要组成部分，物业服务企业的服务范围涉及到民生的方方面面，对于人民群众的生活质量至关重要。

因此，物业服务企业有着非常重要的安全保障义务。

在本文中，将详细探讨物业服务企业的安全保障义务，以及在实践中应该怎样做到安全保障工作的严格执行。

安全保障义务的含义作为一种服务企业，物业服务企业必须保障服务对象的生命安全和财产安全，并为服务对象提供舒适、便利和高效的生活环境，因此，安全保障是物业服务企业的一项非常重要的工作。

物业服务企业的安全保障义务主要包括以下几点：1. 服务对象的生命安全物业服务企业应该对其所服务的小区或公寓楼等地方进行全面排查，及时发现并消除危险品，做到安全教育宣传到位，特别是要时刻关注老年人和儿童的安全情况，确保其生命安全。

2. 服务对象的财务安全物业服务企业还必须保障服务对象的财产安全。

这包括为每个业主提供安全凭证，严格执行门禁管理，以确保业主的家庭财产得到保障。

此外，物业服务企业还应该尽力避免因服务疏忽导致业主的财产遭受损失。

3. 提供高质量的环境服务物业服务企业的服务范围需要涵盖非常广泛的领域，最重要的是提供高质量的环境服务。

这包括绿化环境、公共设施的维护、除垃圾和污水处理等。

物业服务企业必须保证业主可以舒适、便利地使用这些公共设施。

怎样做好物业服务企业的安全保障工作？为了做好物业服务企业的安全保障工作，需要从以下几个方面入手：1. 完成安全保障的必要准备工作物业服务企业在提供服务前，必须具备一系列的条件，如人员充足、装备完善、各种标准进行了制定、方案编制完善等。

只有这些工作都准备完备了，物业服务企业才有能力提供优质的服务。

2. 加强对特殊人群的照顾物业服务企业需要特别关注老年人和儿童的保护工作。

对于这些有特殊需求的群体，物业服务企业应该适当增加安全的措施，以确保其生命安全。

浅析物业公司的安全保障义务

浅析物业公司的安全保障义务安全保障义务的一般理论·国外关于安全保障义务的理论1、大陆法系国家。

德国法上称之为一般安全注意义务，是法官依据诚实信用原则所推导出来的符合社会道德的法律观念。

其将一般安全注意义务分为三种：一是危险防免义务，即制造危险或者控制危险的人应该采取安全措施防止危险的发生。

二是义务承担。

如建筑工地的施工人员不仅对于他的委托人负有契约上的义务，原则上还负有保护第三人生命、身体及财产不受侵害的一般安全义务。

三是先危险行为，即行为人的前一个行为具有危险性，则应保证其前一个行为所作用的对象不会出现因行为人的危险行为而产生损害。

法国称为安全义务产生之初仅限于为工伤事故的受害人提供救济。

日本称为安全关照义务。

安全关照义务存在于特殊的法律关系当事人之间，是法律关系之间的一种附随义务。

2、英美法系。

英美法系中，安全保障义务被称之为注意义务。

在判断某人是否存在注意义务时，归结为两个问题：一是当事人之间是否存在近邻性。

如果存在近邻性则义务人应当预见，其行为可能会导致损害的发生。

如果存在近邻性则说明注意义务初步存在。

二是是否存在有关的法规可排除、限制义务人的义务和责任。

·我国关于安全保障义务的理论安全保障义务是指行为人如果能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害，则要承担合理的注意义务和采取合理的措施，预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或者财产损害。

这是学理上对安全保障义务的定义。

我国用法律的形式对安全保障义务进行了规定。

《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款将承担安全保障义务的主体局限于从事经营、社会活动的主体；法院只支持人身损害，而不支持财产损害。

《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

物业服务企业安全保障义务

第三方过错
第三方破坏
若物业服务企业的安全保障设施被第三方恶意破坏或损坏，物业服务企业无法承担责任。
政府行为
政府因政策调整、行政执法等行为导致物业服务企业无法履行安全保障义务的，可豁免责任。
业主或使用人的过错
业主或使用人违反规定
若业主或使用人违反了物业使用规定或相关法律法规，导致物业服务企业无法履行安全保障义务的，物业服务企业不承担责任。
物业服务企业安全保障义务的法律依据
《中华人民共和国物业管理条例》规定
“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
《中华人民共和国合同法》规定
“当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
物业服务企业安全保障义务的内容
建立健全安全管理制度，配备专职安全管理人员，明确安全管理责任分工。
配合相关部门开展安全管理工作，协助相关部门进行安全检查和整改。
在物业管理区域内设置安全警示标识和安全宣传栏，提高业主和使用人的安全意识。
对物业管理区域内的公共设施、设备进行定期检查和维护，确保其正常运行和使用安全。
CHAPTER 05
物业服务企业安全保障义务的风险防范
加强安全宣传教育，提高业主的安全意识
定期在物业管理区域内进行安全宣传活动，例如张贴安全海报、发放安全手册等，提高业
主的安全意识。
与业主建立有效的沟通渠道，例如通过社区活动、座谈会等方式，向业主传达安全知识和
物业管理的相关规定。

物业对业主人身财产安全有保障义务

物业对业主⼈⾝财产安全有保障义务业主需要给物业公司缴纳物业费⽤，所以物业公司就需要对业主履⾏相关的义务。

所以在物业管理范围内，对于业主的⼈⾝财产安全，物业是有相应的保障义务的。

但并⾮所有的业主⼈⾝财产损失都需要物业进⾏承担。

接下来跟着店铺⼩编看看吧。

⼀、物业公司对业主的⼈⾝和财产负有安全保障义务物业公司是否应对业主的⼈⾝和财产承担安全保障义务，是司法实践中争议颇⼤的问题，特别是最⾼法院2008年公布的《关于审理物业服务纠纷司法解释》(征求意见稿)第⼋条中明确规定了物业公司的安全保障义务，⽽2009年最终公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》中却对此没有规定，导致理论和实务中⼀定程度上的思想混乱;甚⾄有⼈认为，这意味着“物业公司有安全保障义务”的观点已被最⾼法院否定，要求物业服务企业承担安全保障义务，既⽆法律依据，也⽆法理基础(⼀)物业服务合同的约定物业服务合同是业主与物业公司根据意思⾃治签订的，双⽅可以在合同中约定物业公司为业主提供的物业服务中包含安全保障⽅⾯的内容，业主也为此⽀付相应报酬，因此安全保障义务可以约定为合同义务。

实践中，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中都会包含⼀定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安⼈员、建⽴相关的保安制度、安装必要的电⼦监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障⼯作是物业公司的⼀项重要⽇常⼯作。

因此，⼀般⽽⾔，物业服务企业的安全保障义务并⾮依据法律的直接规定，⽽是基于普通的合同约定。

(⼆)法律的直接规定法律上关于物业公司安全保障义务的规定主要体现在两个⽅⾯：⼀是物业管理的特别法即《物业管理条例》第四⼗六条和第四⼗七条的规定，该两条明确了物业公司安全保障义务的基本内容和范围，是物业公司安全保障义务最基本、最低的规定，如果物业服务合同约定排除上述规定，应为⽆效。

⼆是来源于《最⾼⼈民法院关于审理⼈⾝损害赔偿案件适⽤法律若⼲问题的解释》第六条和《侵权责任法》第三⼗七条的规定。

高空抛物视角下物业服务企业的安全保障义务

高空抛物视角下物业服务企业的安全保障义务汇报人：日期:CATALOGUE目录•高空抛物事件的概述•物业服务企业的安全保障义务•高空抛物事件中物业服务企业的预防措施•高空抛物事件中物业服务企业的应对措施•物业服务企业预防高空抛物的建议与对策•案例分析与应用•总结与展望01高空抛物事件的概述高空抛物的定义高空抛物是指从建筑物或者其他高空以自由落体的方式抛下物品，是一种不文明且违法的行为，严重的侵犯了他人人身安全，影响社会公共安全。

高空抛物可分为无意高空抛物和故意高空抛物，其中无意高空抛物多由于住户对生活垃圾的处理不当，如垃圾分类不清，混杂着一些尖锐、重物等；而故意高空抛物则是人为地将生活垃圾或其它物品从高空抛下，这种行为不仅是不道德的，也是危险的。

•高空抛物对公共安全和个人财产都造成了极大的威胁。

一方面，它可能引发交通事故，对路过的行人和车辆造成伤害；另一方面，它也给小区的卫生环境带来负面影响，破坏公共场所的整洁和美观。

高空抛物的危害03物业服务企业安全管理不到位物业服务企业在对小区的安全管理上存在疏忽，未能有效地防止高空抛物的发生。

高空抛物事件的成因01缺乏公共道德和环保意识一些住户缺乏公共道德和环保意识，对生活垃圾处理不当，导致无意的高空抛物。

02法律意识淡薄一些人故意高空抛物，认为这样做并不会受到法律的制裁，因此明知故犯。

02物业服务企业的安全保障义务物业服务企业是指从事物业服务活动的企业，主要负责物业项目的维护、管理和运营。

物业服务企业的职责包括对物业项目进行规划、设计、管理、维护和更新，确保物业项目的正常运转和保值增值。

物业服务企业的定义与职责物业服务企业的安全保障义务物业服务企业应当对物业项目进行定期检查和维护，确保物业设施设备的正常运行，及时发现和排除安全隐患。

物业服务企业应当在物业服务合同中明确安全保障义务，制定相关制度和应急预案，并定期进行演练。

物业服务企业应当采取必要的安全保障措施，保障业主的人身和财产安全。

物业服务企业的安全保障责任

物业服务企业的安全保障责任一、总则1、物业服务企业要保障其客户的安全，拒绝和反对任何形式的违法活动，维护安全秩序，消除安全隐患，特别是以下种状况：（1）尊重和保护客户的合法权利和利益，不违反国家法律法规政策；（2）做好安全防范，确保客户的人身安全；（3）做好安全防护，有效预防安全事故，使客户人身财产安全不受损害；（4）做好安全监管工作，及时发现安全隐患，及时修复破坏，防止安全事故的发生.2、物业服务企业要求其客户遵守国家法律、法规的规定，如发现任何违法活动，则立即通知当局报告，并积极配合当局的调查和取证行动。

3、物业服务企业应根据客户安全需要，提供合理的安全措施，改善安全防护措施，不断做好安全监管工作，制定严格的安全管理规范，以最大限度的保障客户的安全。

二、责任1、物业服务企业应当对其客户及其客户的人身财产安全负责，并履行下列具体责任：（1）做好安全检查，确保物业服务企业所管辖的客户居所安全，防范潜在安全事故；（2）定期检查客户居所内的安全设备，及时更换损坏的设备，以确保客户的安全；（3）及时处理客户的安全投诉，并确保客户的安全；（4）及时处理客户安全隐患，有效减少客户受损害的可能性；（5）与有关部门紧密合作，保障客户的安全；（6）如发现任何形式的违法活动，要及时反映和举报给有关部门，并配合有关部门的调查和取证行动。

2、物业服务企业应当配备人员提供安全服务，人员要熟悉安全相关法律法规，具备安全管理技能，认真负责的履行职责，妥善处理客户的安全事务，防止客户受损害，严格执行安全规章制度。

3、物业服务企业要结合其客户的特点，按时完成安全检查，不断优化客户安全制度，支持客户开展安全教育宣传，不断提升客户的安全意识，提高客户对安全防范的能力。

4、物业服务企业应当为其客户提供安全防范建议，如发现客户面临的安全隐患，应当立即及时提出安全改善建议并督促客户及时采取措施，以确保客户安全。

三、结语物业服务企业对客户安全的责任本身就是重大的，而且物业服务企业要不断提高服务和安全管理水平，为客户提供安全可靠的服务，为社会提供安全的环境，为自己提高服务质量，做大客户满意度。

物业公司的义务和责任

物业公司的义务和责任随着社会发展和城市化的加速，物业行业的发展也变得越来越重要。

在物业公司的业务中，物业公司必须承担各种各样的义务和责任。

这些义务是与物业服务相关的，经常需要物业公司与业主沟通并遵守法律法规。

本文将详细介绍物业公司的义务和责任。

一、物业公司的服务义务物业公司的主要职责是提供物业管理和维护服务，以确保物业顺利运作。

这种服务包括但不限于以下方面：1.日常维护和修理。

物业公司必须确保物业内各项设施和设备都得到定期检查和维护。

物业公司的职责是处理突发事件和紧急情况，保证居民的安全。

2.环境卫生保洁。

物业公司必须维护物业的卫生和环境，包括灰尘、污垢、废弃物等。

物业公司也必须清洁和维护公共区域、楼梯、电梯和房屋外墙等。

3.公共区域的管理和维护。

物业公司必须维护公共区域，如花园、公园、停车场、游泳池、健身房等，保持设施的良好状态。

4.安全保障。

物业公司必须采取措施防止犯罪、火灾、爆炸等事件，并向居民提供安全的居住环境。

5.客户服务。

物业公司必须为居民提供良好的客户服务，解答他们的问题并回应他们的要求和投诉。

上述服务是物业公司和业主之间合同关系的一部分。

因此，物业公司应当为提供以上服务时间、设备、人员、技术、知识等方面提供全面的监管和服务，以保证业主利益和物业秩序。

二、物业公司的负责义务物业公司的责任不仅在于在业主和拥有者间提供服务，还应捍卫公共利益，维护物业价值。

大多数物业公司的职责如下：1.保障物业安全。

物业公司必须采取措施确保房屋安全，例如检查出入口、电器、火灾警报器和消防器材等设施的工作性能和安装。

物业要特别留意这个方面在住宅区域中重视，因为家庭居住更加脆弱。

2.合法管理。

物业公司必须遵守物业服务法规。

必须设立一名负责人，提出并实施合理可行的维护管理方案，发放、记录和保存信息，向业主解释规定条款和与业主的协议。

3.负责维修。

物业公司必须定期检查任何需要修理或维修的设备。

如发现有关设备有后患，需要采取措施解决问题。

试论物业服务中的安全保障义务

试论物业服务中的安全保障义务【摘要】近年来,物业服务者与业主之间的安全保障纠纷日益增多。

由于现有法律对物业安全保障义务的规定过于笼统且不够明确,因此时常导致出现法律规定与司法实践不统一的现象。

因此,立法部门必须尽快明确物业服务者安全保障义务的概念、性质、内容以及标准,从而为司法实践提供切实有效的依据。

【关键词】物业服务安全保障义务目前,物业服务领域在不断拓展,服务的覆盖面也在不断扩大,物业服务已成为服务于经济社会协调发展、提高广大人民群众社区生活质量的新兴产业。

但另一方面,近年来,物业服务者与业主之间的纠纷也日益增多。

在众多的物业服务纠纷中,因住宅小区物业服务者未尽到安全保障义务而产生的纠纷尤为突出。

物业服务安全保障义务的内涵住宅物业服务的概念。

物业服务原来被称为物业管理。

《物业管理条例》中明确界定了物业管理的概念:业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

由此可以看出,住宅小区物业管理的概念具有以下含义:第一,我国现行的住宅小区物业服务采取的是由受聘的物业服务者提供专业化管理与业主自治性管理相结合的双重管理模式。

明确地说,就是在传统物业服务者提供的单一专业化管理中融入了业主的自治性管理,加大了业主对于住宅小区管理的权利,有利于监督物业服务者所提供服务的质量。

本文所探讨的物业服务是指由受聘的物业服务者提供专业化管理的服务。

第二,明确了业主与物业服务者之间的法律关系是一种合同关系,依照该合同所产生的物业服务是一种约定义务,基于这种契约关系所发生的纠纷应适用于契约法。

第三,规定了物业服务的内容,主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

这为物业服务合同的签订提供了立法依据,明确了物业服务的范围。

住宅物业服务安全保障义务的概念。

物业管理公司的安全保障义务

《重庆市物业管理条例》就物业小区
的安全责任问题做了较为具体的规定，该条例第40条规定：“物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责地做好小区安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关部门报告，采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。”第79条规定：“物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。”
二审法院深圳市中级人民法院认
对案例的评析
一、物业管理公司对业主承担的

安全保障义务 (一) 安全保障义务的来源
结合我国的实际情况，物业管理公司安全义务的来源主要有三个方面：一是制定法；二是合同；三是物业管理行业的惯例。

★ 合同法上的附随义务合同义务分为主义务和附随义务所谓主给付义务是指合同固有、必备的，并用以决定合同类型的基本义务。附随义务是在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合 ★ 同目的的实现并维护对方当事人的利益，依据诚实信用原则和社会一般交易观念，当事人应当负担的义务。《合同法》第60条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
为:„„综上所述，上诉人在本案中对笔架山庄的
全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。判决如下： 1．撤销一审法院判决； 2．驳回被上诉人胡某、明甲、明乙、明丁的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。

物业管理的安全注意义务

就是经营者的安全保障义务。

由于有这个义务，故决定了管理过程中浮现的人身伤害需要承担责任。

题目的解释：安全=安全保障义务(法律的表述)。

通常表述为“注意义务”的原因：1、物业服务主要是管理过程的安全注意义务2、保障人身安全是行业忌讳3、安全注意义务理论是安全保障义务法理基础前些年曾经讨论过这个问题，当时主要是从物业服务合同约定的义务事项去考虑。

最高法院《关于审理人身伤害赔偿案件合用法律若干问题的解释(法释 [2003]20 号) 》规定，从事经营活动或者其他社会活动的人负有对相关公众在合理限度范围内的安全保障义务。

近期案例表明对“安全保障义务”不作为的，需要承担未尽安全保障义务的侵权责任。

仅从合同约定去理解安全保障义务，会浮现偏差。

人身伤害赔偿纠纷的法律诉讼，可划分为“违约之诉”和“侵权之诉”。

“违约之诉”法律合用是《合同法》，违约责任是合同义务人违反合同义务的法律后果。

“侵权之诉”法律合用是《侵权行为法》，侵权责任是行为人违反普通性义务(侵害绝对权，如财产权、人身权)的法律后果。

2002 年的《中华人民共和国民法(草案)》第八编侵权责任法，标志着我国民法典的《侵权行为法》编立法程序刚刚启动。

现有的《民法通则》对人身伤害赔偿的规定比较原则，过于笼统，不是很具体。

在较早的我国侵权行为法的司法、立法和理论研究中，并没有很好地关注和研究违反安全保障义务的侵权行为及其责任问题。

直到 1998 年发生、 1999 年法院审理的“银河宾馆案”，才引起了关注和重视。

案例一“银河宾馆案”1998 年 8 月 23 日，23 岁的深圳市某医药公司总经理王某在上海银河宾馆客房里遭抢劫遇害。

死者父母认为银河宾馆严重失职(警方事后从宾馆的安全监视系统记录资料中发现，凶手在入室作案前，曾经尾随王某，并在不到两个小时的时间内，7次上下电梯)，应当承担侵权责任， 1999 年向法院起诉，索赔 133 万余元。

一审判决，认定宾馆与死者之间建立的是合同关系。