2019年6月广州荔城房地产市场报告34p 共35页PPT资料
2019年度广东房地产市场分析报告
2019年度广东房地产市场分析报告2019年，广东商品房销售量低位企稳，销售均价涨幅稳步回落；各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势，但同比降幅趋于收窄；珠三角商品房销售市场份额进一步提升，市场延续分化格局。
国家持续强化房地产资金监管，行业资金状况日趋紧张。
房地产投资增速缓慢回落，房屋在建规模趋于收缩。
全年经营性用地成交面积、金额同比增幅超过20%，但下半年土地市场降温明显。
▼一、市场概况房屋销量低位企稳库存去化压力趋升2019年，广东省商品房销售面积13846.54万平方米，同比下降3.4%；销售额19748.21亿元，同比增长5.4%。
其中，商品住宅销售面积11873万平方米，销售额16758亿元，同比分别下降1.7%和增长7.5%。
（以下图片均可通过点击查看大图）图1：广东商品房销售面积、销售金额走势从市场走势看，2019年第一季度，央行强化逆周期调节的货币政策被视为调控宽松的信号，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布实施等多种因素作用下，3-4月商品房交易快速回暖。
为了防范房地产金融风险，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”之后，多部门不断加强对房地产资金方面的整顿和管控，房地产企业融资渠道收窄，自5月起商品房销售量同比增速总体处于低位盘整态势，销售均价涨幅稳步回落。
图2：广东商品房、商品住宅销售均价走势从地区市场表现看，受房地产金融环境趋紧影响，各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势。
另一方面，在因城施策的房地产市场调控下，各地区商品房销售量同比降幅趋于收窄，全年珠三角、粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积同比分别下降0.5%、7.9%、11.3%和8.0%，降幅比1-2月分别收窄12.6个、11.9个、1.8个和5.4个百分点。
图3：广东各地区商品房销售面积同比增速走势从市场份额看，2019年珠三角地区商品房销售面积占全省的67.4%，销售额占比则高达83.6%，比2018年分别提高2.1个和2.3个百分点；粤东西北地区销售面积和销售额合计分别占32.6%和16.4%。
《广州房地产市场快报(2019年5月)》
库存去化：库存下降0.35%至815.48万平方米， 去化速度加快
截至2019年5月底，广州商品住宅可售面积为815.48万平方米，环比下降0.35%，与上年 同期相比提高6.04%。
按照近6个月平均销售情况，库存需要9.47个月消化完毕，较上月缩短0.54个月。
区域价格走势：增城价格增长最高，环比增长 39.63%
2019年5月，广州商品住宅越秀价格最高，为72529元/平方米。增城价格增长最高，环比 增长39.63%。
图：广州商品住宅区域价格走势
数据来源：CREIS中指数据，
全市需求：成交77.81万平米，环比下降18.93%， 同比下降11.53%
30.5%
950
13.1%
12.2
15.7%
895
12.3%
6.0
7.7%
282
3.9%
7.8
10.0%
209
2.9%
3.0
3.9%
7256
100.0%
77.8
100.0%
销售金额(亿元)
金额
占比
62.9
30.5%
61.7
29.9%
34.9
16.9%
15.7
7.6%
22.3
10.8%
8.9
4.3%
206.4 100.0%
销售金额排行榜：中高总价、中小户型热销，亚 运城居首
2019年5月，广州住宅销售金额TOP10共成交67.79亿元，其中6个项目套总价高于全市，
8个项目套均面积低于全市。番禺区亚运城以12.57亿元的销售金额位居首位。
表： 2019年5月广州住宅销售金额排行榜
2019年大湾区房地产市场分析报告
2014年广州房地产市场研究分析报告(上半年)-PPT文档资料
白亍区
荔湾区 黄埔区 番禺区 黄埔区 番禺区 增城区
677
499 944 665 683 613 1208
◤项目榜单◥ 2019年上半年广州商品住宅项目销售面积TOP10
排名
1 2 3
项目名称
锦绣夛伦花园 誉山国际（景东国际城） 广州亚运城
区域
增城区 增城区 番禺区
销售面积 （万平米）
12.20 11.11 8.90 8.63 7.85 7.74 7.68 7.41 7.36 6.73
越秀区
夛河区 荔湾区 夛河区 夛河区 海珠区 夛河区
16
29 10 61 151 15 16
◤土地榜单◥ 2019年上半年广州土地市场成交楼板价TOP5
2019年上半年广州住宅用地成交楼板价TOP5 序号
1 2 3 4 5
地块名称
番禺区钟村街汉溪村地坑一 黄埔区蟹山路48叴地坑 荔湾区秀水涊仔北、郭村路仔南、芳信路仔西地坑 荔湾区AF040405地坑 荔湾区AF040416、AF040415地坑
2019年广州房地产市场研究分析报告
2019年1月——6月
报告目录
数据楼市· 2019年上半年广州楼市榜单
1. 企业&项目&土地排行榜
2. 楼市供求
3. 土地供求
热点楼市篇 · 2019上半年广州楼市热点盘点
1. 政策热点 2. 规划热点 3. 土地热点 4. 房企热点 5. 营销热点 6. 房价热点
预测篇 · 2019年下半年广州楼市研刞
1. 政策预测 2. 土地预测 3. 新房预测
数据楼市篇
——2019年上半年广州楼市榜单&楼市供求
数据楼市篇
榜单
某房地产市场分析报告(PPT 43页)
120-144平面积段去化较好，库存压力较大。144平以上面积段整体去化率较低，去化
率未过25%。
其中70-90平面积段共供应36956套，成交12583套，去化率为34%；120-144平面积段共供应
27311套，成交7848套，去化率为28.7%；144平以上面积段共供应11864套，共成交2925套，整体 去化仅为24.6%；300平以上面积段共供应639套，共成交133套，去化率为20.8%。
1.56 12696
0.58 12546
0.47 9300
0.45 7279
0.19 8186
பைடு நூலகம்
4.35 10806
0.03 9243
0.09 4988
0.48 7977
0.38 7940
0.03 6413
0.04 9072
1.05 7727
9.55 11983
库存套数
0 39 12 41 29 46 16 2 26 211 1 25 48 74 133 172 73 35 8 10 431 0 0 77 38 0 0 115 831
其中高层产品的供销量、存货量均占市场整体的94.2%；别墅产品的是0.9%；；洋房的 占比分别是1.8%、1.4%、2.0%；多层的占比分别为1.6%、1.7%、1.5%；小高层的占比分 别为1.4%、1.8%、1.3%。
贵阳商品房整体市场总结
1. 贵阳商品房整体去化率较低，且成交主力面积段去化较好，但库存压 力大，大面积产品去化率较低； 2. 价格变化对成交量影响加大，市场对价格敏感度高； 3. 低总价产品为市场主力去化产品，200万以上产品市场占有率较低，仅 0.73%； 4. 上半年市场去化情况不佳，库存量大，所以下半年的压力很大，竞争 会更为激烈。
2019年一季度广东房地产市场情况分析
2019年一季度广东房地产市场情况分析内容摘要：本文对2019年一季度广东房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点进行分析，指出存在的问题，并对2019年上半年房地产开发趋势进行预判。
关键词：2019年一季度房地产开发市场情况分析2019年一季度，广东各地认真贯彻落实2019年中央经济工作会议精神,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。
全省房地产开发投资增速有所放缓，商品房销售面积降幅收窄，销售均价增幅回落。
一、运行的主要特点（一）房地产开发投资增速放缓。
受龙光玖钻、祥瑞金茂府、华润前海中心三四区等百亿大项目接近尾声，新入库项目施工进度较慢等因素影响，一季度广东房地产开发企业共完成投资2778.68亿元，同比增长12.8%，增幅同比回落10.0个百分点，高于全部固定资产投资增速1.6个百分点。
（见图1）图12019年一季度广东房地产开发投资走势从构成看，虽然土地购置费增幅回落，但对开发投资的拉动作用增强。
一季度，广东房地产开发投资中建筑工程1621.60亿元，同比增长4.1%，增幅同比回落5.6个百分点；安装工程完成投资218.04亿元，下降3.7%，增幅同比回落16.3个百分点；设备工器具购置46.53亿元，增长94.6%，增幅同比提高72.8个百分点；其他费用892.51亿元，增长36.3%，增幅同比回落43.7个百分点。
其中土地购置费699.34亿元，增长34.2%，同比回落94.6个百分点，对房地产开发投资的拉动率由上年的14.6%提高到19.3%。
从工程用途看，商品住宅和办公楼投资增速回落。
一季度，广东房地产开发投资中商品住宅投资1931.94亿元，同比增长13.4%，增幅同比回落11.7个百分点；办公楼投资218.57亿元，下降3.5%，增幅同比大幅回落44.5个百分点；商业营业用房投资263.21亿元，增长2.4%，增速同比提高8.4个百分点；其他投资364.97亿元，增长32.4%，增幅同比提高0.6个百分点。
2019年大湾区房地产市场分析报告
图表目录
图 1：2017 年广州城市居民家庭居住房屋来源......................................................................7 图 2：2013 年深圳存量住房构成..............................................................................................7 图 3：广东九城商品房销售面积同比及占全国比重...............................................................8 图 4：广东九城住宅销售面积同比及占商品房比重...............................................................8 图 5：广东九城新建商品住宅销售均价/元* ...........................................................................9 图 6：广东九城新建商品住宅销售均价 5 年复合增速* .........................................................9 图 7：2017 年广东九城城市建设用地及居住用地比重*......................................................10 图 8：广东九城近三年商品房土地供应及销售.....................................................................10 图 9：广州深圳及东莞狭义库存/套 .......................................................................................11 图 10：广州深圳及东莞狭义去化周期（月）.......................................................................11 图 11：粤港澳大湾区区位图...................................................................................................12 图 12：广东 9 城 2017 年常住人口/万人 ...............................................................................12 图 13：2017 年人口密度*........................................................................................................12 图 14：2017 年城镇化率..........................................................................................................12 图 15：常住人口增速...............................................................................................................13 图 16：2018 年 6 月深圳市住房制度改革征求意见稿中对新增住房的规划......................14 图 17：规划纲要中对交通基础设施建设的规划...................................................................18 图 18：粤港澳大湾区交通基础设施建设规划.......................................................................18 图 19：广州 1 小时生活圈.......................................................................................................19 图 20：深圳 1 小时生活圈.......................................................................................................19 图 21：招商蛇口三大业务板块...............................................................................................20 图 22：招商蛇口主营收入结构（按业务）...........................................................................20 图 23：招商蛇口销售额、销售面积及增速...........................................................................20 图 24：招商蛇口权益未结建面广东九城比重.......................................................................21 图 25：规划纲要中关于邮轮产业的描述...............................................................................22 图 26：华发股份销售额及同比...............................................................................................22 图 27：华发股份待开发土地建面分布...................................................................................23 图 28：华发股份已开发未结建面分布...................................................................................23 图 29：华侨城主营收入结构（按业务）...............................................................................23 图 30：华侨城主题公园游客接待量.......................................................................................23 图 31：华侨城房地产与文化旅游量大业务板块...................................................................24 图 32：规划纲要中对构筑休闲湾区的表述...........................................................................24
2019年广东房地产开发完成情况分析
2019年广东房地产开发完成情况分析内容摘要：本文分析了2019年广东房地产开发投资和商品房销售的基本情况和主要特点，指出全省房地产开发中存在的问题，并对2020年房地产开发趋势进行预判。
关键词：2019年房地产开发投资商品房销售2019年，广东省委省政府坚持贯彻落实中央决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
同时按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求因城施策，大力推进住房租赁市场，确保房地产市场平稳健康发展。
全年房地产投资市场保持两位数增长，商品房销售市场平稳发展。
一、运行的主要特点（一）房地产开发投资保持两位数增长，占全国比重提升。
2019年，广东完成房地产开发投资15852.16亿元，比上年增长10.0%，增幅比前三季度回落1.4个百分点，略高于全国0.1个百分点。
与东部经济总量相近的省份比较，广东房地产开发投资总量位列第一，增速位列第四，低于天津（12.5%）、福建（14.8%）和山东（14.1%），占全国的比重为12.0%，比前三季度提高0.3个百分点。
（见图1，表1）图12019年广东与全国房地产开发投资增速（%）表12019年东部地区房地产开发投资情况（二）住宅投资增长较快，供给结构有所优化。
分工程用途看，占比近七成的住宅投资增长较快。
2019年，广东房地产开发投资中商品住宅投资10852.77亿元，比上年增长11.2%，增幅比前三季度回落1.4个百分点。
占房地产开发投资比重为68.5%，比上年提高0.8个百分点；办公楼投资1314.96亿元，增长11.5%，增幅比前三季度回落0.5个百分点，占投资比重与上年持平；商业营业用房投资1473.20亿元，增长4.0%，增幅比前三季度提高1.0个百分点；其他投资2211.24亿元，增长7.4%，增幅比前三季度回落3.2个百分点。
在当前非住宅去库存压力较大的环境下，住宅类较快增长、非住宅类增幅放缓，开发规模结构有所优化调整。
【房地产年报】2019年广州房地产市场报告
2018.12 中央经济工作会 全国住建工作会
◆因城施策、 分类指导，夯 实城市政府主 体责任
◆以稳地价、 稳房价、稳预 期为目标，保 持调控政策的 连续性稳定性
2019.01
防范化解重大
风险专题研讨
班
◆平衡好稳增
长和防风险
关系，把握
好节奏和力
度
◆稳妥实施房 地产市场平 稳健康发展 长效机制方 案
2019.4 中央政治
1500
1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 50%
40%
溢价率维持 较低水平， 30% 为14.5%。
20%
10%
1000
0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2019年全年规划建筑面积（平方米） 各类用地：推出24.4亿 同比：2.3%↑ 成交20.0亿 同比： 1.4%↑ 住宅用地：推出12.2亿 同比：4.5%↑ 成交9.7亿 同比：6.0%↑
2019.12.20 黄埔 经区认定的在黄埔区内连续工作半年以上的
各类人才，可购买一套；可不受户籍限制， 在黄埔区范围内购买1套商品住房。 在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区 认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名 校（园）长、名教师、优秀医学专家、黄埔 工匠，其父母、配偶父母、成年子女均可在 黄埔区范围内购买1套商品住房。
◆要坚持房子是
2019.12 韩正住建部
座谈会 ◆ 坚持 房住 不炒
2019.12
全国住房和城
乡建设工作会 ◆ 着 力 稳 地
用来住的、不
定位，保持定力，
价稳房价稳
是用来炒的定
不将房地产作为
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① 广州十区二市住宅供应对比
② 广住宅成交价格及面积分析 ③ 广州十区二市住宅成交对比
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广州房地产市场形势
广州十区两市住宅供应：新增供应量是新低，可售货量同样也是新低。
小结：广州十区两市一手住宅新增供应量只有703套，是5月份至今最低的周供 应量，环比上周的1242套减少了约43%。本月新增供应仍以郊区楼盘为主，供应结 构上，约六成是120平方米以下的中小户型，四成为120平方米以上大户型。
荔城房地产市场分析
荔城住宅市场划分为：增派大道以东和荔城大道以北的北区板块，以增城公园和 增城广场为地标的荔城新区，增城大道以北，荔城大道以西的西区板块。
西区板块与老城 区中心有一定距 离，四周环山，
住宅多集中在公路
两边，该板块多为 别墅，定位和档 次较高，目前别 墅售价1.2-2.8万 元/㎡不等。代表 楼盘有荔城花园、 广悦轩、尚东紫 御、欧亚山庄和 迪亚春天。
小结：调控政策对今年房地产市场影响依然很大，1月份成交量不容乐观，跌 到最低值，在资金和货存的压力之下，开发商借节假日纷纷降价格出售，成交 量逐渐上升，5月份成交量上升到最高值。
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广州房地产市场形势
137平米3居室 98平米2居室、120平米3居室
285平米别墅;293平米别墅 109平米2居室、118平米3居室
491平米、333平米别墅 200平米4居室、132平米3居室 70-110平2至3房中小户型及大户型复式
227平米、178平米别墅
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目录
第一部分：广州市场数据分析 第二部分：荔城市场数据分析
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1 PART
广州房地产市场数据分析
新增供应量是新低，可售货量同样也是新低。截至5月29日，广州十区两市一 手住宅可售货量为55260套、723.73万平方米，是5月份以来的新低。
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广州房地产市场形势
广州市1-5月份成交分析：受调控政策影响，成交价格和套数波动幅度较大
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2 PART
荔城市场数据分析
① 荔城在售住宅分布
② 荔城在售和待售住宅分析 ③ 荔城住宅市场成交数据分析
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占地面积 90319平方米 44672平方米 667000平方米 270000平方米 50397平方米 89000平方米 115726平方米 170000平方米 39117平方米 123333平方米 21214平方米 1253.88平方米 18797.18平方米 11,349平米 5850平方米 80000平方米 74538平方米
广州市1-5月十区两市成交对比：受三限等调控政策影响，外围成成交主力
小结：受国家调控政策影响，广州市区成交量很小，在价格方面，广州成交均价约为 11823元/㎡，相比2011年价格仅上涨4%，涨幅极小，和价格较低，成交量不 断增加的外围市区形成很大的对比，所以整体价格走势总体波动幅度很大。
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7904平米 58291平方米
主力户型 113平米、114平米3居室
99-120平方米的三房 90平米、115平米3居室 120平米、110平米3居室 106平米2居室、141平米4居室 97平米、118平米3居室 126平米、98平米的3居室
491平米的8居室 121平米、135平米的3居室
141平米、134平米别墅 116平米3居室、142平米4居室
住宅板块分布
荔城西 区板块
荔城北 区板块
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荔城 新区
北边板块为荔城的旧 城区，配套及休闲设 施比较成熟、完善， 市场认可度较高，目 前均价6500元/㎡。 代表楼盘有百晟汇翠 湾，新天美地花园等。
该区该区为荔城新区， 市场认可较高，主要 在售项目的定位及档 次较高，目前均价元 7000/㎡左右。主要 代表楼盘有金河湾家 园、时代倾城、富城 华府和好景华庭等。
2012年6月荔城房地产市场报告
广东中原地产代理公司 2012年6月20日
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荔城现状
荔城房地产市场发展受益于广州东部区域的规划利好，以及地铁、 轻轨、高速公路等交通干线的延伸，如广深轻轨、地铁13号、14号和 21号线等，实现半小时生活圈；
此外，开发商还看重荔城比较低的房价水平，以价格为引子，以交 通为纽带，吸引无力承受市区高企房价的各阶层人群，同时改善本地 居民的生活环境。
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荔城房地产市场分析
项目 百晟汇翠湾 雅居乐御宾府 锦绣御景国际 锦绣半山御景
富城华府 时代倾城 敏捷莱茵花园 欧亚山庄 金河湾家园 尚东紫御 新天美地花园（尾盘） 东山富康苑（尾盘） 金竹家园（一期尾盘） 力源愉苑（尾盘） 好景华庭（尾盘）
广悦轩 荔城花园（新盘） 景新豪庭（新盘） 迪亚春天（新盘）
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广州房地产市场分析总结
调控效果逐渐显现，广州市场成交平淡平稳，下半年放量供应，价格下 行通道打开；
中心六区价格较坚挺，外围四区成为广州市场的主战场。但由于郊区供 应量非常大，竞争白热化，价格难以提升，反而受到政策和市场双重压力， 以增城市为首的郊区板块价格持续下跌，开发商以价换量的心态越来越明 显。