第四章居住型物业管理
福州市城市住宅小区物业管理办法
福州市城市住宅小区物业管理办法文章属性•【制定机关】福州市人大及其常委会•【公布日期】1996.11.29•【字号】•【施行日期】1997.01.01•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文福州市城市住宅小区物业管理办法（１９９６年９月２７日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过１９９６年１１月２９日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）第一章总则第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。
第二章物业管理组织第七条新建住宅小区入住率超过５０％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
2024年上海市居住物业管理规定
2024年上海市居住物业管理规定第一章总则第一条为了规范上海市居住物业管理行为，保障居民合法权益，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于上海市内建筑物内的居住物业管理活动。
第三条物业管理应坚持服务居民为宗旨，遵循公平、公正、公开的原则，加强与业主、居民的沟通与合作，促进社区和谐发展。
第四条物业管理应依法进行，不得侵犯居民的合法权益，不得有歧视、虐待、侮辱等行为。
第五条物业管理应依法履行相应的义务，保障居民的生活安全和财产安全。
第六条物业管理应加强与公安、消防、卫生等相关部门的合作，共同维护社区安全和环境卫生。
第二章物业管理机构第七条物业管理机构应依法进行注册登记，具备相应的经营资质、技术条件和管理能力。
第八条物业管理机构应设立居委会或业主委员会，加强与居民的联系和沟通。
第九条物业管理机构应定期进行员工培训，提高员工的管理水平和服务意识。
第十条物业管理机构应建立健全投诉处理制度，及时处理居民的合理投诉。
第三章居住物业管理服务第十一条物业管理应提供基本服务，包括清洁、绿化、照明、安全等工作。
第十二条物业管理应定期检查建筑设施、设备的使用情况，发现问题及时修理。
第十三条物业管理应维护小区的环境卫生，加强垃圾分类和处理。
第十四条物业管理应安排居民参与社区活动，增加社区凝聚力和居民之间的交流。
第十五条物业管理应定期组织居民大会，听取居民的意见和建议，改进物业管理工作。
第四章居住物业管理费用第十六条居住物业管理费用应按照合同约定，由业主按时缴纳。
第十七条物业管理费用应合理计算，包括基础设施维护费、公共服务费等。
第十八条物业管理费用使用应公开透明，由业主或业主委员会监督。
第十九条物业管理费用使用应用于小区的日常维护、设施改造和公共服务项目。
第二十条物业管理费用的增加应提前告知业主，并经过合法程序决定。
第五章法律责任第二十一条物业管理机构或物业管理员违反本规定的，由有关部门给予相应的处罚。
2024年物业管理实施细则
2024年物业管理实施细则第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，促进全市物业管理健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则适用于全市范围内的住宅物业管理及其监督管理活动。
非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本细则有关规定执行。
第三条本细则所称物业管理，是指前期物业或者经过业主大会选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条本细则所称物业服务企业，是指依法成立、具有独立企业法人地位、依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
第五条物业管理实行业主自治管理、物业服务企业专业服务和街道统筹保障服务相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。
第六条市城市管理局（以下简称城管局）负责全市物业管理活动的监督管理工作。
第七条住建、人防、生态环境、公安、气象、市场监管、民政等部门应当按照各自的职责，依法做好物业管理的相关工作。
第八条物业所在乡镇人民政府或者街道办事处应建立本辖区物业管理工作制度，指定一名班子成员和至少一名专员专门负责履行辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作。
村（居）民委员会应协助和配合乡镇人民政府或者街道办事处并依法开展物业管理的相关工作。
物业服务企业应配合乡镇人民政府或者街道办事处开展物业管理的相关工作。
拒不配合的，由乡镇人民政府或街道办事处提交城管局依法处理。
第九条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，至少每半年公布一次物业服务收费的市场动态信息、制定行业服务标准，至少每年开展一次物业服务从业人员培训、开展物业服务质量评价、协助开展物业服务企业及从业人员信用评价，推动物业管理行业健康发展。
上海居住物业管理条例
上海居住物业管理条例 The final edition was revised on December 14th, 2020.上海市居住物业管理条例【颁布单位】上海市人民代表大会1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过1997年6月9日公布自1997年7月1日起施行【章名】第一章总则第一条为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条本条例所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本条例对辖区内的物业管理进行管理监督。
建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本条例。
街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
【章名】第二章业主自治管理第六条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。
物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。
第七条业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；（三）住宅出售已满两年。
厦门市居住小区物业管理规定
厦门市居住小区物业管理规定文章属性•【制定机关】厦门市人民政府•【公布日期】1995.06.02•【字号】厦门市人民政府令第10号•【施行日期】1995.09.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文厦门市居住小区物业管理规定（１９９５年６月２日厦门市人民政府令第１０号）第一章总则第一条为加强厦门市居住小区管理，保障居住小区物业的合理使用，创造优美、整洁、文明的居住环境，根据国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，结合厦门市实际情况，制定本规定。
第二条本规定所称居住小区（以下简称小区）系指以住宅为主，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的生活居住区或住宅组团。
小区的范围由厦门市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门划定。
第三条小区的物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
本规定所称的小区物业管理，系指对小区内各种用途的房屋、构筑物及其设备、公用设施、公共场地的养护维护和管理以及对小区内环境卫生、公共秩序、安全保卫的管理。
本规定所称的业主，系指小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第四条小区内业主及非业主使用人通过管理大会选举成立小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会代表全体业主和非业主使用人的权益，依据本规定、管理公约和管委会章程行使职权。
第五条物业管理公司根据管委会的委托，按照本规定对小区物业统一实施管理，业主和非业主使用人应配合物业管理公司开展工作，并有权监督物业管理公司的工作。
物业管理公司必须在接受委托管理的小区内设小区管理处。
第六条市建委是厦门市小区物业管理的主管部门。
管委会和物业管理公司应接受市城管办、各级城建部门和其他有关部门的监督、指导。
第二章小区物业管理范围和职责的划分第七条小区物业管理范围包括以下事项：（一）对房屋的使用、装修、维修、养护的管理和监督；（二）对开发建设单位投资的公用设施的养护和管理；（三）对公共场所的管理；（四）对园林绿地的管理；（五）对车辆停放的管理；（六）对安全保卫的管理；（七）对环境卫生的管理；（八）其它事项的管理。
宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法-宁夏回族自治区人民政府令[第1号]
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宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 宁夏回族自治区人民政府令（第１号）《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》，已经１９９８年７月２５日自治区人民政府第５次常务会议讨论通过，现予发布，自１９９９年１月１日起施行。
银川市、石嘴山市、青铜峡市自发布之日起先行施行。
自治区主席马启智一九九八年八月十二日宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法第一章总则第一条为了加强城市居住小区的物业管理，规范居住物业的使用、维修和其他管理活动，维护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，为居民创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合我区实际制定本办法。
第二条本办法适用于本自治区行政区域内城市居住小区的物业管理。
第三条本办法所称城市是指国家按行政建制设立的市和镇。
本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称产权人，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指接受居住小区物业管理委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条自治区建设行政主管部门主管全区城市居住小区物业管理工作，负责组织实施本办法。
各市、县建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房产管理部门），负责本行政区域内城市居住小区物业管理工作。
规划、工商、物价、环卫、绿化、市政、公安等有关行政管理部门，按照各自的职责，协同实施本办法。
街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督。
第五条物业管理实行主管部门行业管理、产权人和使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
2024年修订物业管理条例
2024年修订物业管理条例第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，建设宜居宜业的幸福城市，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于泸州市行政区域内的物业管理活动及其相关监督管理。
第二章管理组织形式第三条物业管理区域内的物业服务活动，应当由物业服务企业或者业主委员会负责。
第四条物业服务企业应当具备国家规定的资质条件，并依法取得营业执照。
第五条业主委员会应当依法成立，代表和维护业主的合法权益。
第三章物业服务第六条物业服务企业应当按照合同约定和国家规定，提供物业管理服务，保证物业的正常使用和维护。
第七条物业服务企业应当制定物业管理规章制度，明确物业管理的范围、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等。
第八条物业服务企业应当建立健全物业服务档案，真实、完整、准确地记录物业管理活动中的有关信息。
第四章物业的使用与维护第九条业主应当按照物业管理规章制度使用和维护物业，不得损害他人合法权益。
第十条业主大会或者业主委员会应当定期组织检查物业的使用和维护情况，发现问题及时解决。
第十一条物业服务企业应当定期对物业进行维修、养护、清洁、绿化等管理活动，保证物业的正常使用。
第五章监督管理第十二条泸州市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
第十三条泸州市住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业管理活动的监督检查，依法查处违反物业管理法律法规的行为。
第十四条泸州市住房和城乡建设行政主管部门应当建立健全物业管理信用体系，对物业服务企业、业主委员会及其成员进行信用评价。
第六章法律责任第十五条违反本条例规定，有下列行为之一的，由泸州市住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并处一万元以上十万元以下的罚款：（一）物业服务企业未取得营业执照从事物业服务活动的；（二）物业服务企业未按照合同约定和国家规定提供物业管理服务的；（三）物业服务企业未建立健全物业服务档案的。
北京市居住小区物业管理办法
北京市居住小区物业管理办法第一章总则第一条目的和依据为了加强对北京市居住小区物业管理的监督和引导，保护业主、居民的合法权益，维护社会公共秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和北京市相关法律法规，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于北京市辖区内各类住宅小区的物业管理。
第三条基本原则物业管理应坚持公平、公正、公开、公益的原则，保障业主、居民的合法权益，维护小区安全和谐稳定。
第四条基本要求物业管理应以服务为宗旨，保障小区内设施设备的正常运行和居民生活的便利，推动小区的经济、社会和环境的可持续发展。
第五条物业管理实施主体物业管理工作由业主委员会或委托的物业服务企业负责实施，政府有关部门应加强对物业管理工作的指导和监督。
第二章物业管理的职责和权益第六条业主委员会的职责业主委员会是小区业主自治的组织形式，履行下列职责：1. 组织业主大会，对小区的事务进行讨论和决策；2. 监督物业服务企业履行合同和提供的服务质量；3. 向物业服务企业提出意见和建议，促使其改进工作；4. 通过业主代表对物业管理工作进行评价和监督。
第七条物业服务企业的职责物业服务企业应履行下列职责：1. 维护小区内公共设施设备的正常运行，保障居民生活的便利；2. 组织小区内的环境整治和维护，保持小区的卫生、安全；3. 执行业主委员会的决议和要求，提供相关的管理信息和报告；4. 积极参与小区的社会活动，促进业主之间的沟通和交流。
第八条政府部门的职责政府有关部门应履行下列职责：1. 加强对物业服务企业的监督和管理，确保其依法提供高质量的服务；2. 组织培训和推广物业管理的相关知识，提高业主和物业从业人员的专业素质；3. 解决物业纠纷和投诉，维护业主、居民的合法权益；4. 对物业管理工作进行定期检查和评估，及时发现和解决问题。
第三章物业管理的制度和措施第九条业主大会制度小区内的业主大会是决策权的最高机构，履行下列职责：1. 讨论和决定小区的管理规章制度；2. 选举业主委员会，监督委员会的工作；3. 审议和决定小区改造、维修、设施设备更新的事宜；4. 确定物业服务企业的职责和权益。
物业管理公约
物业管理公约尊敬的业主们：为了更好地维护小区的秩序、提升居住品质、促进和谐邻里关系，我们特制定了本物业管理公约，旨在规范小区内的日常行为和规定。
请各位业主仔细阅读，并共同遵守执行。
以下是本物业管理公约的具体内容：第一章：小区入住与管理1.1 入住手续业主或租户在入住前必须到物业管理处办理入住手续，提供相关证明材料，同时缴纳规定的押金和管理费，方可入住。
1.2 安全措施业主或租户应确保住房的门锁安全，并随时保持房屋内外的良好照明，定期检查和测试火灾报警器和灭火设备。
1.3 宠物管理禁止在小区内养犬，如需饲养其他宠物，则必须遵守相关规定，并确保所饲养动物不会对他人和环境造成任何伤害或妨碍。
1.4 垃圾处理业主或租户应将垃圾分类处理，并按规定的时间将垃圾放置在指定区域内的垃圾桶中。
禁止将垃圾随意丢弃在公共区域，以免影响环境卫生和他人的观感。
第二章：公共设施和绿化管理2.1 公共区域使用业主或租户在使用小区内的公共设施时应保持良好的秩序和个人卫生，禁止乱丢垃圾、涂鸦等行为。
2.2 楼道与电梯管理业主或租户应保持楼道的清洁整齐，并遵守楼道内禁止吸烟的规定。
使用电梯时，应礼貌让先来的人先行，禁止超载和恶意按电梯按钮。
2.3 绿化管理小区的绿化是美化环境的重要一环，业主或租户应共同保护公共绿化，不得私自破坏或挪动绿化植物。
禁止在绿地上游玩、晾晒衣物或乱扔垃圾。
2.4 小区设施维护公共设施损坏或需要维修时，请及时通知物业管理处，维护人员将尽快处理。
禁止随意改变或破坏公共设施的结构和功能。
第三章：居住和邻里关系3.1 噪音控制业主或租户应尽量避免在晚上或早晨时段制造噪音，以免影响他人休息。
禁止大声喧哗、高音量播放音乐或使用带有噪音的设备。
3.2 停车管理业主或租户应按规定停放车辆，并不得占用其他车位，以确保小区内车辆通行畅顺。
禁止停车在消防通道、楼梯口或其他不允许的区域。
3.3 邻里关系业主或租户应互相尊重，保持邻里和睦。
2023年物业管理条例修订【全文】
2023年物业管理条例修订【全文】第一章总则第一条为适应社会发展和人们对居住和生活环境的不断提高的需求，保障全体居民的合法权益，提高物业管理水平，根据有关法律法规，结合本地区实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于城市、农村和其他人群集中的地区的物业管理活动。
第三条物业管理应当坚持服务居民为根本宗旨，遵循公平公正、公开透明的原则，推动居民自治和社区共治，保障居民的安全、舒适和健康。
第四条市、县（区）一级人民政府及其有关部门应当加强对物业管理工作的组织领导和监督检查，督促物业服务企业和物业服务组织依法履行职责，提供高质量的物业管理服务。
第二章物业管理的组织和运行第五条物业管理应当建立科学规范的组织机制，形成权责明确、协调高效的管理体系。
物业服务企业和物业服务组织应当设立专门的物业管理部门，负责具体的物业管理工作。
第六条物业服务企业和物业服务组织应当按照合同约定的范围和内容，履行管理、维修、维护等职责，为居民提供高质量的物业管理服务。
物业服务企业和物业服务组织应当建立完善的投诉举报机制，高效处理居民的投诉举报。
第七条物业服务企业和物业服务组织应当建立规范的收费机制，合理确定物业管理费收费标准和方式。
物业管理费的使用应当公开透明，用于维修、维护、改善物业设施设备和公共服务设施，以及其他与物业管理相关的费用。
第八条物业服务企业和物业服务组织应当建立完善的安全管理制度，加强对小区内安全隐患的排查和整改，确保居民的人身和财产安全。
第九条物业服务企业和物业服务组织应当加强对物业人员的培训和管理，提高其服务意识和业务水平。
第三章居民权益保障第十条物业服务企业和物业服务组织应当确保居民的知情权、参与权、表达权和监督权，保障居民的合法权益。
物业服务企业和物业服务组织应当定期召开业主大会或业主代表大会，听取业主的意见和建议，及时解决居民关注的问题。
第十一条物业服务企业和物业服务组织不得擅自停止或限制正常的公共服务设施使用，不得妨碍居民正常的居住和生活。
2023年上海市居住物业管理规定
2023年上海市居住物业管理规定第一章总则第一条为提高居民的生活质量，保障居民的合法权益，维护社区的和谐稳定，根据相关法律法规，制定本规定。
第二条本规定适用于上海市各类居住物业管理单位和居民使用的物业。
第三条物业管理单位应遵守国家法律法规、行业标准和社会伦理，履行管理职责，保障居民的合法权益。
第四条居民应遵守国家法律法规和物业管理规定，履行相应的义务和责任，维护社区的和谐稳定。
第五条政府部门应加强对物业管理单位的监督检查，依法处理违法违规行为，推动物业管理水平的提高。
第二章物业管理单位第六条物业管理单位应具备良好的服务意识，提供优质的管理服务。
第七条物业管理单位应设立管理规章制度，明确各项管理事项的规定和流程。
第八条物业管理单位应配备有经验丰富、业务能力强的管理人员，并定期进行培训。
第九条物业管理单位应组织居民参与物业管理活动，听取居民的意见和建议。
第十条物业管理单位应建立健全的投诉处理机制，及时解决居民的投诉问题。
第三章居民权益第十一条居民享有安全、安静、整洁的居住环境，物业管理单位应提供良好的公共卫生服务。
第十二条居民享有合理的物业费用收取标准，物业管理单位应公布费用收取标准和使用情况。
第十三条居民享有按时按量供应的水、电、煤气等基础设施服务，物业管理单位应维护设施的正常运行。
第十四条居民享有公共设施和公共服务的使用权，物业管理单位应合理规划和利用公共资源。
第十五条居民享有合法拥有和使用财物的权利，物业管理单位应加强安全防范和监控设施的建设。
第四章居民义务第十六条居民应遵守物业管理单位的规章制度，自觉维护公共秩序和社区安宁。
第十七条居民应按时缴纳物业费用，并依法享受物业服务。
第十八条居民应爱护公共设施和环境卫生，不得损坏和污染公共财物。
第十九条居民应遵守国家法律法规和社区规定，不得从事违法活动，不得扰乱社区秩序。
第二十条居民应积极参与社区活动，共同营造和谐、友好的社区环境。
第五章监督检查第二十一条政府部门应加强对物业管理单位的监督检查，对违法违规行为依法予以处理。
物业管理条例(2024修订)
物业管理条例（2024修订）引言物业管理在现代社会中扮演着重要的角色。
随着城市化的不断推进和人口增长的加速，物业管理的需求也日益增长。
为了有效管理和维护社区的公共设施和服务，保障居民的良好居住环境，政府不断修订和完善物业管理条例。
本文将介绍2024年修订后的物业管理条例，以期为社区居民、业主以及物业管理公司提供更好的管理指导。
第一章总则本章规定了物业管理条例的目的与适用范围。
其中明确了物业管理的原则，包括服务、公平、公正、安全、高效等。
同时，条例还规定了居民和物业管理公司的基本权利与义务，以及居民自治委员会的组建与管理。
第二章物业管理机构本章主要针对物业管理机构的管理和组织结构进行规定。
修订后的条例要求每个小区都应设立物业管理委员会，由小区业主及居民自愿组成，并通过选举产生委员会成员。
物业管理委员会负责制定小区内的管理细则，监督物业公司履行管理职责，维护业主权益。
第三章物业管理公司本章规定了物业管理公司的管理和运营。
修订后的条例明确了物业管理公司的责任和义务，包括日常设施维护、公共区域清洁、安全管理以及基本服务提供等方面。
同时，修订后的条例还加强了对物业管理公司的监管力度，对违规行为进行严肃处理，并明确了物业管理公司的经营许可和年度考核制度。
第四章公共设施和服务本章主要涉及小区内的公共设施和服务的管理。
修订后的条例要求物业管理公司负责定期检查和维护小区内的公共设施，确保其正常运行。
对于设施的更新改造和维修费用的分摊等问题进行了详细的规定，确保公共设施的良好使用与维护。
第五章居民权益保障本章重点保障居民的合法权益。
修订后的条例规定了居民的基本权利，包括知情权、表达权、参与权和监督权等。
条例还规定了物业管理公司不得侵犯居民的合法权益，如私自搜查、违规收费等行为，对违规公司进行处罚和赔偿。
第六章纠纷处理本章主要针对物业管理纠纷的处理机制进行了规定。
修订后的条例设立了物业管理纠纷调解委员会，负责处理居民与物业管理公司之间的纠纷。
《物业管理条例》全文
《物业管理条例》全文物业管理条例全文第一章总则第一条为了加强物业管理，维护小区环境秩序，保障住户合法权益，根据《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于我国各类居住区、商业区、工业区等所有物业管理范围内的管理行为，具有普适性。
第二章物业管理的基本原则第三条物业管理应遵循公平、公正、公开、高效的原则，确保住户的权益不受损害。
第四条物业管理应坚持以居民为中心，为住户提供贴心、便捷的服务，解决居民生活中的各类问题。
第五条物业公司应依法合规经营，提供专业化、标准化的物业管理服务，提升小区整体管理水平。
第三章物业管理的职责和义务第六条物业公司应当制定小区规章制度，确保居民共同生活的秩序和安全。
第七条物业公司应进行小区环境清洁、绿化养护、设施维护等工作，提供良好的居住环境。
第八条物业公司应及时处理小区内的故障和紧急事件，并积极协调相关部门解决问题。
第九条物业公司应组织住户进行消防安全教育和演练，确保小区消防设施的有效运行。
第十条物业公司应定期召开业主大会，对物业经营情况进行报告，并接受住户监督。
第十一条住户有义务遵守小区规章制度，保持公共秩序，正确使用小区的公共设施。
第十二条住户应按时缴纳物业管理费用，配合物业公司开展各项管理工作。
第四章物业管理的监督和投诉第十三条业主委员会是住户的组织形式，拥有对物业公司的监督权利。
第十四条住户有权对物业公司的管理行为提出投诉，物业公司应及时处理并回应。
第十五条住户还可以向相关行政机关、社区居委会等投诉，要求解决物业管理中的问题。
第五章法律责任与追究第十六条对于违反物业管理规定、干扰物业管理秩序的行为，物业公司有权采取相应的措施进行制止和处理。
第十七条物业公司若存在违法经营、虚假宣传等行为，将依法受到行政处罚和法律制裁。
第十八条对于严重损害住户合法权益、侵犯居民生命财产安全的物业管理机构，住户有权向法院提起民事诉讼，要求赔偿。
第六章附则第十九条本条例经业主大会表决通过，自颁发之日起施行，对所有物业公司具有约束力。
物业管理概论
物业管理概论前言一、物业概念的界定2、我们所讲的物业概念物质对象:各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地非物质对象:拥有物质对象及其自然附加的相关权益;3、物业的分类物质居住性、商业性、工业、特种物业二、简单介绍1、物业管理的起源与发展近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国希尔女士现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建筑管理人员组织CBMO建筑物业主组织BOO建筑物业主与管理人员协会BOMA物业管理在我国的发展1香港管理模式来源于英国,二战后的发展期;20世纪60年代正式产生2内地历程:雏形—变形—市场化管理模式引自香港;在发展中参阅欧美深圳1981年3月10日深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展2、物业管理行业的发展前景1发展环境法律环境:1994 城市新建小区管理办法1996 房屋接管验收标准城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1997年物业服务合同示范文本1998 物业管理企业财务管理规定共用设施设备维修基金管理办法2003 物业管理条例业主大会规程2007 物权法新规定2007年修订2009年修订2经济环境,城市居民收入增加,置业意识提升;城市居住环境改善3社会环境,生活节奏加快,居民素质提高4科技环境,现代建筑科技含量越来越高,功能越来越完备5入世环境,海外资金的介入使竞争越来越激烈2我国未来物业管理的发展方向物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态物业设备管理—物业管理专业化的结果;通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境;物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营;理财与投资房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式;帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化;3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业4、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银5、从业人员的素质专业素质:经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学形象素质:个性特征个人形象健康的体魄第一章、物业管理概述第一节、物业概述一、物业的含义1、物业:property 或estate;财产资产房地产正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益;2、构成要素实体形态和非实体形态已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质一自然属性1、二元性2、有限性稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性二社会属性1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束三、物业的分类标准不同,分类有差异1、根据使用功能分:居住物业—住宅小区、公寓、别墅办公物业—写字楼商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业—厂房、仓库、货场等特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等2、按物业所有权性质分:专有产权物业共有产权物业3、按业主的多少分:单一产权物业多元产权物业4、按业主的性质分:私有产权物业集体产权物业5、按原始设计用途分:居住物业非居住物业第二节、物业管理概述一、物业管理的含义1、广义的物业管理:与房地产经营有关的所有事宜;2、狭义的物业管理就是指:管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务,实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式二、物业管理的特点1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业2、专业化有资质有资格证书3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展”三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋的产权结构不同4、经营机制不同四、物业管理行业自身的特征1、全天候、不间断的管理服务工作2、直接面对广大的消费者3、服务质量与价格之间的弹性关系4、产品的生产与消费使用同时产生与结束五、物业管理的对象与目标一对象管理对象、服务对象管理对象:硬件:建筑物及必备的设施、设备软件:生活、工作环境与服务功能服务对象:业主,物业所有者和物业使用人二目标1、物——保值增值2、人——提升业主的住用环境3、社会——促进和谐与稳定,提高城市的现代文明三、物业管理行业的性质服务性行业第三产业四、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银六、物业管理的类型一按管理主体分类强制型、行政型、福利型、市场型二按业务委托情况分类委托服务型父子型、招聘型租赁经营型物业建成后只租不售,重点在经营三按管理重点分类管理型——综合管理居住型住宅为主服务型——开展经营服务项目商业性物业为主四按经营形态的不同分类管理型、实务型、半管理半实务五按接管物业的财务渠道分类包干型管理费用加成型管理第三节、物业管理基本环节一、物业管理的内容1、基本内容日常养护建筑物和配套设施最基本清洁绿化管理点面结合、环境小品的维护秩序维护和管理安全、保卫、警戒及排外干扰消防管理设施、人员、宣传与检查车辆道路管理停放、出入路线、安全保障征收费用管理帐目清晰规范、帐目公开处理矛盾规范服务面对业主、高效参与社会服务档案管理2、多种经营业务征得业主同意,有偿服务日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类3、物业租赁4、协助管理二、主要环节一策划阶段1、早期介入规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收2、制定物业管理方案确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容;财政收支预算3、选聘或组建物业管理服务企业二前期准备阶段1、内部机构的设置与拟定人员编制2、服务人员的选聘和培训3、规章制度的制定4、物业租售的介入三启动阶段接管验收业主入伙档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四正常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调三、物业管理遵循的原则第一、两权分离的原则第二、公平竞争的原则第三、业主至上的原则第四、统一管理的原则第五、权责分离的原则第六、专业与高效的原则第七、经济合理的原则质价相符第八、依法管理的原则第二章、物业管理主体第一节、物业管理企业一、物业管理企业的概念、性质及类型1、概念:按合法程序成立的,具备独立的企业法人资格及相应的资质条件,根据合同接受业主或业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理的经济实体;2、性质:第一,独立的企业法人;第二,属于第三产业,产品具有期货性质;第三,参与社会行政管理;3、类型按投资性质分:全民、集体、联营、三资、私营按股东出资形式分:有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按经营服务方式分:管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司二、物业管理企业的设立一建立物业管理企业的可行性研究1、市场调查需求:当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势供应:现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规2、综合分析对数据进行分析,需求大于供应且未来走势好是可行的;对物业管理企业应具备的资质进行分析;3、编写可行性研究报告市场调查情况分析;自身所具备的资质条件分析;前景预测;未来经济效益的分析与结论;二企业设立的条件符合公司法相关规定1、有限责任公司创立条件:股东人数:2-50 出资:50、30、10章程名称及组织机构固定生产经营场所和条件2、股份有限公司创立条件:股东人数:5 出资:≥1000符合法律规定章程、名称及场所同上发起设立或者募集设立≥35%三、设立的程序第一,根据公司法规定的条件,提前准备好资料和文件;第二,向所在地房地产行政主管部门提出书面申请第三,向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记,领取营业执照;第四,持上述证件到税务部门办理税务登记;到公安部门办理公章登记和刻章事宜;四资质等级情况及审批管理P66-69一级资质:500万、>30人中级>20人、国家建设二级资质:300万、>20人中级>10人、省级三级资质:50万、>10人中级>5人、设区的市三、机构设置与组织形式1、设置应遵循的原则:第一,目标原则因目标设置机构,因机构设职设人第二,统一领导,分级管理的原则;第三,专业化分工与各部门协作相统一的原则;第四,权责统一原则;委以重任者,必须授予重权第五,有效管理幅度原则;管理层级-层次管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数;二者成反向影响、上层4-7人,作业层8-12人,部门6个左右;2、主要职能机构经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部3、组织形式直线式直线职能制四、物业管理企业的权利与义务五、物业管理企业的业务内容一基本业务1、前期介入2、使用管理3、环境养护与管理4、物业产权户籍管理5、提供全方位、多层次的后期服务二辅助业务为居民提供有偿地社会服务,解决其后顾之忧提升住用质量三内部业务1、人才的选用与培训内容:思想建设、作风建设、业务建设形式:上岗培训、在职培训、内部交叉培训原则:统一规划、分步实施、逐步推开的原则多形式、多层次、多渠道培训的原则先培训后上岗的原则2、劳动与分配管理薪酬制度与绩效机制3、设备维修管理4、服务质量管理5、多种经营管理六、物业管理企业竞争力的培养1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力;2、途径:第一,拓展服务项目与提高服务品质;第二,创建管理品牌;第三,提升管理能力;3、对物管企业竞争力的评价第一,从战略角度考察:低成本、集中一点、差异服务第二,从资源角度考察:规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度4、物管品牌的维护第一,以提升服务质量提高知名度,扩大影响第二,以先进、朴实的经营理念树立形象;第三,加强诚信建设,勇于、敢于承担社会责任第四,对物管品牌进行策划和推广;第五,拔高经济管理能力,增加经济效益和社会效益,优先重视社会效益;第二节、业主大会与业主委员会一、业主的含义及其权利义务1、业主:指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人;法律角度:产权登记房屋所有权证书服务对象:房屋所有权人自然人建设单位或开发商法人2、权利与义务作为业主,必须明确自己享有的权利和必须履行的义务;权利意识的增强反映了我国社会法制建设已取得成效深入人心;但履行义务的觉悟的确有待提高,它是民众是否能理性维权的标志;二、业主大会概述1、业主大会:说明:全体业主组成业主自治机构最高权力机构同一物业管理区域内成立一个业主大会2、业主大会的职责共六项3、程序和方法招集人:由物业所在地的区、县房地产管理部门或街道办事处、乡镇人民政府会同房屋出售单位组织召开考虑的问题1、政府为什么能在物业管理活动中发挥作用2、政府对物业管理活动监管的手段与方法有哪些3、如何理清物业服务企业与居委会的职责条件:公有住宅出售建筑面积达30%以上新建商品住宅出售建筑面积达50%以上在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付使用满2年补:物业管理区域的划分划分要考虑的因素:物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设有利于方便业主生活工作,尽量与行政管辖和街界线一致有利于物业管理活动的开展程序:筹备会首次业主大会或业主代表大会决策有效:1/2仔细考虑任务:业主委员会章程;业主公约,业主委员会4、业主大会会议形式:定期会议和临时会议有效会议:1/2以上有投票权的业主参加与会1/2以上通过;2/3全体提前15日通知全体业主告知居委会;有会议记录存档三、业主委员会1、性质:自治组织、非盈利性2、宗旨:代表业主的利益与意志,实行业主自治与专业化管理相结合3、产生:业主大会选举产生;30日;备案4、组成与任期:业主代表组成2—3年可连选连任机构设置:主任、副主任、执行秘书5、当选业主委员会的条件本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;遵纪守法;遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;热心公益,责任心强,公正廉洁,有社会公信力;具有一定组织能力;具备必须的工作时间6、运行公益性;但运行要有经费做支撑怎么来7、与物业管理服务公司的关系第一;完全市场条件下的相互关系委托人与受托人的关系双向选择关系独立运作,不干扰对方的内部活动第二;法律地位上的平等关系,在组织关系上不存在隶属关系;第三;工作上的合作关系:相互配合,彼此支持几个需要思考的问题:1、业主委员会的机构设置怎么样达到高效2、业主委员会主任职业化的困境3、业主大会的决策如何实现高效与民主化4、业主委员会成员的素质困境5、政府对业主委员会应该给予哪些帮助能否考虑把业主委员会纳入政府的管辖之下这样能给业主委员会的发展解决什么实际问题第三节、政府在物业管理过程中的作用一、物业管理的行政主管部门1、按地位和作用分为3个层次:国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;省级建设负责本辖区内的物业管理活动的监督管理工作;区县房地产管理部门负责在辖区内的物业管理活动的监督管理工作;2、主要职责:规划、组织和推动物业管理工作的实施制定各种标准负责监督管理,加强资质与从业资格管理对专项维修资金的归集、使用指导和监督依法对违法行为进行查处3、部门工商、财税、物价、城管、公安、市容、环保、绿化、规划、民政、司法、消防、爱卫会等二、具体关系略政府部门在住宅小区综合管理中都承担一定的责任,物业服务企业必须在其指导和监督下做好住宅小区的服务工作;三、物业管理协会1、性质:社团法人组织2、组成:物业服务企业、行业主管部门、专业人士3、作用:第一,桥梁作用;第二,研讨促发展第三,提供服务与技术支持第四,提供社会咨询第五,协助政府对企业进行监督四、物业服务企业与街道办事处、居委会1、与街道办事处的关系街道办事处师政府的派出机关,实施对社会的综合管理,因此物业服务企业要接受隶属的街道办事处的指导与管理;2、与居委会的关系居委会是城市居民的自治组织,分担办事处的部分职责,但不是政府的派出机关,主要管理的对象是人,对本辖区的公益性工作参与较多,是实现社会和谐的细胞;物业服务企业管理对象是物,服务对象是人;其交叉性决定二者要相互配合、相互协助课下思考的问题1、政府在物业管理过程中发挥作用的依据2、政府干预的手段与方法3、如何真正理清物业管理企业与居委会的关系第三章、物业管理基础理论第一节现代产权理论一、现代产权理论一、房地产产权的一般意义1、含义:以房地产为标的的物权;产权指财产权利或者与之相附着的权利束2、物权:物业权利主体在法律规定范围内,支配不动产,并排除他人干涉的权利;分类:自物权和他物权他物权指与自然权相对应的、在他人物业或不动产上设定的物权,以及所有权以外的物权的全体;分权利:用益权:地上权:因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利;地役权:以他人土地供自己土地便利而使用的权利;典权:支付一定典价,在一定期限内占有他人的不动产,从而取得使用、收益的权利;永佃权:按年向土地所有人交付租金,而长期或永久地使用、收益的权利;担保物权:抵押权:债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称;留置权:当债的一方逾期不履行债务时,合法占有债务人财产的一方有权扣留物品并享有对该物品的优先受偿权;质权:是担保的一种方式,指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式,移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有,在债务人不履行债务时,债权人有权以该财产价款优先受偿;也叫“质押”;其他物权:财产使用权、承包经营权、企业经营权物权的特征P51二房地产产权的界定根据消费物品的权属分为:私人物品和公共物品产权依此分为:私有产权:个体之间的权利明晰;社团产权:个体之间的权利完全重合;集体产权:个体享有部分权利,行使权利受制约三房地产权能1、房地产产权制度:是权利束内容:1-62、房产权能与地产权能房产权:对建筑物的所有权地产权:我国地产权的唯一主体是国家土地所有权可以单向变更地产权决定房产权,是房产权的基础;房产权的12项权能P53-54二、建筑物区分所有权一涵义:专有所有权、共有部分持分权、成员权二特征:复合性:三者缺一不可专有所有权的主导性:一体性:不可分离,同时取得或消灭登记公示性:权威或主管部门的登记权利主体的多重性:身份具有多重性三分类;纵切型点式楼、横切型学生宿舍、混合型住宅小区三、住宅物业的产权形态专有部分部分共有全体共有四、异产毗连1、含义2、作用:第二节委托—代理理论一、什么是委托—代理关系1、委托,受托人以委托人的名义或费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动2、代理,代理人以被代理人的名义实施活动,其后果由被代理人承受的活动;法定代理、委托代理、指定代理二、物业管理中的委托代理关系委托方被代理人:房屋产权人受托方受委托方;物业服务公司社会后果:制度层面上的创新由“管理与被管理”—委托代理关系二者的法律地位是平等的三、为什么要设立委托代理关系寻求自身利益的最大化或损失最小化1、对业主来说—产权2、对物业服务公司来说—物业经营权3、业主在维护产权利益方面面临的困惑第一、监督距离第二、激励手段需要—动机—行动第三、行为能力谈判和履约能力如何发挥业主委员会的积极作用物业公司如何提升业主的信任度和满意度四、解决对策的建议1、要明确业主委员会的法律地位和性质2、要为物业服务公司设定制衡的组织,构成“替代威胁”3、对物业服务公司业绩设定有效激励机制合同谈判、定期评价4、政府要发挥积极作用立法、物业管理市场推广、业主委员会的组建第三节物业管理市场一、物业管理市场的形成1、市场的含义2、主体:生产者、消费者、商品或劳务3、要素:需求与供给需求:有支付能力并愿意购买的需要供给:一定价格上愿意提供商品或劳务的数量;二、物业管理市场营销理论的应用物业服务公司业务的开展与拓展,离不开市场;因而营销理论的学习与运用是物业服务公司参与市场竞争的支点;1、消费者价值理论2、消费者非常满意理论增加消费者的消费信心和忠诚度3、关系营销理论内部:员工关系外部:业主、政府部门、新闻媒体第四节、物业管理与服务经济一、物业管理行业的性质1、服务的定义2、性质:第三产业,是服务领域的一环;3、经济特征:产品是无形的;与实物商品相联系,是后续的;产品定价遵循价值规律;4、服务经济发展的必要条件第一;社会经济的发展;第二;门类齐全的服务行业的出现第三;服务行业的独立化第四;职业服务的形成第五;服务效率的提高二、服务经济的内容1、服务质量质量是各类企业赢得顾客、提升信誉的手段,物业服务公司业不例外;物业服务公司效益的增加业要靠服务质量做保障;2、服务竞争竞争是市场经济的重要特征;市场主体要寻求立足之地必须要有相当的实力参与市场的竞争;现阶段来看服务价格不再是优势,更重要的是服务的内涵;3、如何加强质量、提升竞争第一,用现代科技手段促进服务质量;第二,以和谐理念提高服务效益;第三,在服务中秉承“以人为本”;第四,用现代营销方式创建服务品牌品牌打造、品牌运用、品牌维护与提升。
居住类物业经营管理
居住类物业经营管理一：住宅小区的特点及功能（一）住宅小区的特点1．规划统一，配套齐全2．产权多元化，管理复杂化3．人口构成复杂化4．使用功能多样化配有商业、文教、卫生、服务、金融、邮电等。
（二）住宅小区的功能1．居住功能这是住宅区的基本功能，也是最原始的功能。
人们在住宅区内要度过大部分的时间，因此一个安静、清洁、有秩序的生活环境是非常重要的。
2．生活服务功能各样的服务，如银行、邮局、煤气站、美发厅、家电维修部、百货店、超市、幼儿园、小学、中学等。
3．经济功能住宅小区的经济功能首先体现在小区物业的商品化和管理服务的有偿化。
比如万科开设租售业务。
4．社会功能住宅小区作为一个相对独立的单元存在于城市中，必然会与城市各项活动有着千丝万缕的联系。
与社会资源联合或者将社会资源引入住宅小区为居民提供服务，是物业服务企业开展经营活动的一个重要方向。
二：住宅小区经营服务对象的特点1．人员密集，服务时间长24小时有人员进出与活动是各个住宅小区的典型特征。
2．人口构成复杂，需求多样3．居民收入差异较大三：住宅小区物业经营管理的收费原则1．依法分配原则共用场地、共用设施设备经营产生的利润，应与业主大会协商确定成本费用与利润的分配原则，定期对收入与支出进行公示。
2．公平合理原则公平指物业服务与业主所付价格相当；合理指每项费用的分担合乎道理，有事实依据。
3．分层收费原则个性化服务需求量小，可以采取高标准高收费的定价策略；普适性服务需求量大，可以采取薄利多销的定价策略。
四：住宅小区一般经营服务项目及管理（一）住宅小区一般经营服务项目分类1．便民服务(1)日常生活类：开设饮食店、洗衣店及修理店、美容美发店等生活服务点；(2)商业服务类：开设小百货商店等；(3)文化教育类：开设图书室、音乐茶座，开办展览室、托儿所、幼儿园等；(4)体育卫生类：开设卫生站和游泳池、乒乓球室、健身房等。
2．特约服务(1)衣着方面：提供代买衣、洗衣、熨衣、制衣服务等；(2)饮食方面：提供代买盒饭、送餐服务、送煤气、买菜做饭等；(3)居住方面：提供房屋清洁打扫、搬家、管家服务等；(4)旅行方面：提供各种车辆代管、清洗保养、维修，代订购车、机票等；(5)文化教育方面：提供代请家教、代订报纸杂志和接送小孩上学等服务；(6)卫生方面：提供代请医疗护理人员、卫生消毒、接送病人看病等服务；(7)其他方面：代请保姆、组织比赛、聚会、游玩等服务。
陕西省城市居住区物业管理规范条例
第一章总则第一条为了规范都市居住区物业管理，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造良好的居住环境，制定本条例。
第二条本条例合用于本省行政区域内都市居住区的物业管理。
第三条本条例所称居住区是指以住宅为主具有相应配套的市政、公用和生活服务设施的住宅区。
本条例所称物业是指居住区内住宅及其附属的共用部位、共用设施设备和场地。
本条例所称业主是指物业的所有权人。
本条例所称使用人是指物业的承租人和其他实际使用人。
第四条物业管理实行业主自治原则。
物业服务企业受业主的委托，依据本条例规定和物业管理委托合同的约定提供物业管理服务。
第五条都市人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行管理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第六条省建设行政主管部门负责全省物业管理的监督管理工作。
市(地区)、县(市)建设或者房产行政部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，负责物业管理的监督管理工作。
其他有关行政部门按照各自的职责协同做好物业管理的监督管理工作。
第二章业主、业主组织与管理第七条业主依照本条例规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：(一) 参加业主大会，行使对物业管理的决定权；(二) 享有选举和被选举为业主委员会成员的权利；(三) 监督业主委员会的工作；(四) 享有与交纳物业管理服务费相符的服务；(五) 监督物业服务企业的管理服务活动；(六) 法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：(一) 执行业主大会和业主委员会的决定；(三) 遵守物业管理制度；(四) 交纳物业管理服务费和维修基金；(五) 法律、法规规定的其他义务。
第八条居住区内全体业主组成业主大会。
居住区内业主人数较多的，能够设立业主代表大会。
业主代表的产生和具体比例由业主自治章程规定。
居住区由所在地县级物业管理行政主管部门会同有关部门划定。
第九条业主大会或者业主代表大会，应当有三分之二以上的业主或者业主代表出席。
江西省城市居住小区物业管理条例
江西省城市居住小区物业管理条例【发文字号】江西省人民代表大会常务委员会公告[第16号]【发布部门】江西省人大(含常委会)【公布日期】1998.12.21【实施日期】1999.03.01【时效性】失效【效力级别】省级地方性法规江西省人民代表大会常务委员会公告（第１６号）《江西省城市居住小区物业管理条例》已由江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议于１９９８年１２月１８日通过，现予公布，自１９９９年３月１日起施行。
１９９８年１２月２１日江西省城市居住小区物业管理条例（一九九八年十二月十八日江西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）第一章总则第一条为加强和规范城市居住小区（以下简称居住小区）的物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于在本省行政区域内的居住小区物业管理活动，以及对其实施的监督管理。
第三条本条例所称物业，是指居住小区内各类房屋和共用设施设备等。
本条例所称业主，是指居住小区物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条城市新建居住小区和共用设施设备齐全的原有居住小区，应当实行物业管理。
共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，由所在地人民政府组织整治，创造条件逐步实行物业管理。
居住小区的范围，由所在地人民政府房产行政主管部门（以下简称所在地房管部门）按照住宅与共用设施设备的相关情况划定。
第五条居住小区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。
第六条县级以上人民政府房产行政主管部门（以下简称县级以上房管部门）是本行政区域内居住小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本条例并对行政区域内的物业管理进行监督管理。
内蒙居住物业管理服务标准
内蒙居住物业管理服务标准内蒙古自治区是我国的一个重要地区，拥有广阔的土地和丰富的资源。
在城市化进程加快的今天，内蒙古的居民日益增多，住房需求也在不断增加。
对于内蒙古的居住物业管理服务标准的制定显得尤为重要。
本文将针对内蒙古地区的居住物业管理服务做一份标准制定建议，希望对相关部门的工作具有一定借鉴意义。
第一章总则第一条为了规范内蒙古自治区范围内的居住物业管理服务行为，提升居民的居住品质，促进社区和谐发展，制定本标准。
第二条本标准适用于内蒙古自治区内的居住物业管理服务，包括小区、社区等不同形式的居住物业管理。
第三条居住物业管理服务应当遵循“以居民为中心，服务为根本”的原则，不断提升服务水平，确保居民的合法权益。
第四条居住物业管理服务应当积极配合政府相关管理部门，共同维护社会稳定和居民的生活安全。
第五条居住物业管理服务应当遵守国家相关法律法规，并同时符合内蒙古自治区的地方性规定。
第二章居住物业管理服务的内容第六条居住物业管理服务的内容涵盖范围广泛，包括但不限于以下内容：（一）日常维护保洁：对小区、社区内的公共区域进行定期清洁，并及时修理公共设施设备。
（二）安全保卫：加强小区、社区内的安全监控，保障居民的人身和财产安全。
（三）环境绿化：对小区、社区内的绿化环境进行维护和管理，创造良好的生活环境。
（四）公共设施设备维护：对小区、社区内的电梯、消防设施等公共设施设备进行定期维护和检修。
（五）居民服务：提供便民服务，协助居民解决生活中的各类问题。
第七条居住物业管理服务需与居民进行有效的沟通和协调，听取居民的意见和建议，及时跟进解决问题。
第八条居住物业管理服务应当制定应急预案，做好各类突发事件的应对工作，确保居民的生命财产安全。
第三章居住物业管理服务的责任第九条居住物业管理服务机构应当建立健全管理机制，明确岗位职责，确保各项服务工作有序进行。
第十条居住物业管理服务机构应当配备专业的管理人员和技术人员，提供高效的管理服务。
中华人民共和国物业法全文
中华人民共和国物业法全文精心物业一般是指小区服务机构，物业管理直接关系着小区居民的居住环境，居民的供热、供电、天然气等问题都可以找物业解决。
但是居民每年需要缴纳一定的物业管理费。
那么，中华人民共和国物业法全文是怎样的?物业一般是指小区服务机构，物业管理直接关系着小区居民的居住环境，居民的供热、供电、天然气等问题都可以找物业解决。
但是居民每年需要缴纳一定的物业管理费。
那么，中华人民共和国物业法全文是怎样的?下面就让小编为大家整理一下相关的知识。
一、中华人民共和国物业法全文是怎样的?第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条XXX行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监视管理工作。
第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：一)按照物业服务合同的商定，接受物业服务企业供给的服务;二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;四)参加业主大会会议，行使投票权;五)推举业主委员会成员，并享有被推举权;六)监督业主委员会的工作;七)监视物业服务企业履行物业服务合同;权;八)对物业共用部位、共用设施装备和相关场地利用情况享有知情权和监视中华人民共和国物业法全文精心九)监视物业共用部位、共用设施装备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和利用;十)法律、法规规定的其他权利。
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1. 结构的系统性
• 传统结构：单元封闭性结构（四合院、里 弄、大屋等），内部包含能够满足居住的 起居室、厨卫等功能结构 • 现代结构：内部结构合理、齐全、优化； 公共设施系统配套：水、电、气、通讯、 热力等系统构成完整的网络
2.功能的多样性
• • • • 栖身、庇护 休息、休闲 满足现代精神需求和社会交往的各种功能 功能越完备对外部环境的要求就越高
第一节
居住型物业管理概述
一、居住型物业的含义及特点
（一）居住型物业的含义 1.含义：居住型物业是指具备了人们起居的 功能和各种配套配套设施，可供人们正常居 住的房屋。 2.类别：普通住宅、公寓、别墅。
（二）居住型物业的特点 1. 结构的系统性
2.功能的多样性
3.产权的多元性 4.商品的经济性 5.现代的社会性
二、住宅小区物业管理目标与要求
（一）住宅小区管理目标四效统一：
1. 实现住宅小区的经济效益
2. 实现住宅小区的社会效益
3. 实现住宅小区的环境效益
4. 实现住宅小区的心理效益
1.实现住宅小区的经济效益
• 经济效益一方面是指建房、管房单位的投资与 经济收入之比达到了预期目标； • 另一方面是指管理好、维护好房屋及其附属的 设备设施，延长他们的使用寿命，使物业保值 增值； • 同时，也是指管理者通过完善的管理和服务获 得良好的经济回报。
4. 实现住宅小区居民的心理效益
• 心理效益是指良好的住宅小区物业管理可以使人们 产生一种积极向上的心理，使人有一种安逸、满足、 幸福的心理感受。 • 相反，当物业管理达不到人们的要求和期望值时， 人们就会产生一种烦躁、讨厌等心态。 • 良好的住宅小区物业管理可以达到实现人们心理效 益的目标。 • 这种心理效益是一种心境与感受，因而是无形的和 相对的，它会随着自身条件和环境条件的变化而变 化。
5. 卖方经营行为的受雇性
• 与一般商场相比，物业管理市场上，卖方 的行动始终是受雇于买方，在买主的产权 范围内，为买方提供服务 • 卖方在对物业进行管理时，其权限是受限 制的，权限的理想范围是有双方合同界定 的。
三、居住型物业管理的原则和要求
（一）居住型物业管理的原则
1. 权、责、利相对应的原则 2. 管理竞争原则 3. 保护业主财产的原则 4. 专业服务于总和服务相结合的原则 5. 专业管理与群众管理相结合的原则 6. 政策性原则
（二）基本环节
• 物业的前期介入
• 管理公司的组建 • 接管验收与装修管理 • 召开业主大会，成立业主 委员会
• 构建社区文化
第二节 住宅小区物业管理
一、住宅小区的含义、特点和功能
（一）住宅小区的含义
（二）住宅小区的特点 （三）住在小区的功能
1. 居住功能
2. 服务功能 3. 经济功能 4. 社会功能
（二）居住型物业管理的要求
1. 在物质环境管理上的要求 2. 在社会环境管理上的要求 3. 在管理服务上的要求
四、居住型物业管理的基本内容和环节
（一）基本内容
• 组建物业管理机构，制定 管理目标和策略 • 管理项目的前期介入与接 管 • 各项日常工作 • 投诉与纠纷的处理 • 质量管理与考核评估 • 社区文化建设
• 产权的多元性，是人口成分和来源比较复 杂，人际关系广泛松散，对精神生活需求 较高 • 从营销角度看，居住型物业具有固定性、 异质性、昂贵性、长期性、消费和投资两 重性 • 从物业角度看，具有使用价值的长期性、 寿命的差异性、居住性、舒适性、安全性、 耐久性等
二、居住型物业管理的含义及市场特征
（一）居住型物业管理的含义
4. 住Байду номын сангаас小区的社会功能
1. 人类是一种社会的产物，它的最基本的特征就 是群居，人不能脱离社会单独存在。
2. 中国古代的所谓“孟母三迁”，就是为了改变 社会环境而作的一种居住抉择。 3. 现代的住宅小区是居民群居的地方。 4. 一个住宅小区里的人际关系是否和睦，居住环 境是否安全，社区的活动是否多样，精神文明 建设是否出色，关键就要看小区的社会功能是 否齐全。
第六章 居住性物业管理
【教学目的要求】
–了解居住性物业管理的含义和特点 –了解居住性物业管理的原则和要求 –熟悉居住性物业管理的基本环节 –掌握住宅小区的物业管理要求 –了解公寓、别墅物业管理的相关知识
【教学重点】
–住宅小区的物业管理
案例：楼内烧纸又焚香，误发警报环境脏 [案情简介] ：每逢清明、中秋等农历节日，许多人都有焚香燃 纸的习俗。住在高层住宅的某些住户往往贪图便利，就在楼 层烧了起来。一方面缭绕的烟雾易使消防警报频发，令人真 假难辨，疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面很难彻底 清除。物业管理公司应如何处理？ 答：焚香燃纸是民间习俗，这不是物业管理公司是否能取缔的问 题。物业管理公司应该考虑的是：如何对其加以引导，避免 其妨碍正常的物业管理工作。 1）既加强教育又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃 纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理； 2）逢节日提前发出布告，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定 地点焚香燃纸的规定，并派专人到现场疏导； 3）要求所有在楼层作业的员工主动担负起责任，发现违规焚香 燃纸的当即予以制止和劝阻，加大管理力度； 4）严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝告、屡禁屡犯的给予 书面告诫，严重的提请消防主管部门处理。
（三）高级公寓的特点
1. 既具有封闭性又具有共处性 高级公寓的每个单元都是独立封闭的， 功能完善，而又处于一栋楼宇之中 2. 业主和住户多聚有国际性 业主和租户一般都是白领阶层和富裕 人士，其中外籍人士也不少，还有港澳台 人士
（三）高级公寓的特点
3. 建筑档次高，硬件设施齐全
我国高档公寓是在统一规划综合开发的原则 下开发建设的，在实际上讲究质量，适用性强， 而且硬件配备的较齐全，如水、电、暖、煤气、 通讯、电视天线外，还供应热水、中央空调、乃 至于加点家具和厨具等
2. 住宅小区的服务功能
住宅小区的服务功能是随着城市规划建设的要求、房地产 综合开发而来的，这一功能是以往的平房区和公寓等住宅 所不具备的或者说是不完备的功能。住宅小区的服务功能 包括： 1）教卫系统如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊所、 保健站、卫生防疫站等。
2）商业餐饮业系统如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、 菜场等。
– 物业的环境状况 – 物业附属设施的维护管理水平
3. 对物业管理购买行为的持续性
• 在物业管理市场上，买卖双方一旦建立了 买卖关系，鉴定了物业服务合同，如果没 有重大事件发生，买方就必须在一个较长 时间内持续向卖方购买物业服务； • 接触双方合同一般比较困难。
4. 卖方市场的天然垄断性
• 在物业管理市场上，一旦一个物业管理公 司接管了某一物业，称为物业管理的卖方， 其他物业公司很难再介入这片市场 • 物业管理市场的再介入一般需要较高的成 本，进而使得先行者形成了天然垄断，从 而导致物业管理市场具备了较为明显的有 限竞争
1. 广义：是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居 住型物业的正常使用，以满足是使用者各种居住需求为目 的的有偿性、专业性的委托服务。 2. 狭义：是指住宅小区的整个区域物业管理 （二）居住型物业管理的的市场特征 1. 居住型物业管理需求市场的松散型 2. 物业管理权与使用权的分离性 3. 对物业管理购买行为的持续性 4. 卖方市场的天然垄断性 5. 卖方经营行为的受雇性
3.产权的多元性
• 产权由原来的单一国有制转变为多元化
4.商品的经济性
• 居住型物业是一种商品，可以通过交换来 实现其价值和使用价值 • 通过物业管理服务，可以最大化的减少其 在使用中的再投入，即是物业达到保值、 增值 • 在交换市场中物业往往通过多次的买卖、 租赁、抵押等实现其经济价值
5.现代的社会性
2.实现住宅小区的社会效益
• 住宅小区的社会效益主要是指如果小区管 理得好，就可以为小区内的居民提供一个 安全、舒适、和睦、优美的生活空间。 • 这一空间不仅指居室、楼宇内的，而且也 包括整个社区的治安、交通、绿化、卫生、 文化、教育、娱乐等方面。 • 它对于调节人际关系，维护社会安定团结， 都有着十分重要的意义。
（二）住宅小区的特点
1. 统一规划，综合开发
2. 规模大、功能全 3. 居民结构整体化、配套设施系统化 4. 产权多元化、管理复杂化
（三）住宅小区功能
1. 居住功能 2. 服务功能 3. 经济功能 4. 社会功能
1.住宅小区的居住功能
住宅小区的居住功能 在居住功能中，最重要的 是它能够提供人们休息的场所和环境，其次才是 如饮食、洗浴、个人卫生、学习、娱乐、交际等 功能。
三. 住宅小区物业管理的内容和原则 （一）住宅小区物业管理的内容
1） 住宅小区居民的管理和服务 2） 房屋管理 3） 治安管理 4） 消防管理 5）环境卫生、绿化管理 6）小区内设施设备管理 7）车辆管理 8）市政设施维护管理 9）物业租赁管理 10）收费管理 11）提供其他各种服务
（二）小区物业管理的原则
3）文化、体育、娱乐服务系统如图书馆、游泳池、健身房、 电影院、录像室、游戏厅等。 4）其他服务系统如银行、邮局、煤气站、家电维修部、变电 所等。
3.住宅小区的经济功能
1）住宅小区管理过程中的物业的契约化、信托式 的管理，或在管理中开展中介经济服务（主要是 买卖中介和租赁中介）。 2）随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区 中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。 商品化的住宅，意味着房屋物权的个人拥有，或 者说是房屋在成本租金以上的商品化租赁。商业 化的管理服务，就是所有的管理和服务都得是有 偿进行的。这是其他住宅所完全不具备的。
• 坚持以人为本，服务第一的原则
• 所有权与经营权、管理权相分离的原则
• 专业化管理与民主管理相结合的原则 • 综合管理的原则 • 有偿服务，合理负担的原则 • 竞争择优的原则