金地艺境周边竟案情况及五一销售情况说明
揭秘金地艺境逆市营销神话
揭秘金地艺境 淡市营销神话----同策房产咨询樊继敏组引子上海10年末至今，受新政及大势影响，上海房地产市场呈现“量跌价平”，低位徘徊万㎡2010-2011上海商品房供应成交情况元/㎡数据来源：同策数据库上海2010年至今大场板块成交放缓，供应增加，供求倒挂，11年10月开始量价齐跌万㎡2010-2011大场板块商品房供应成交情况元/㎡数据来源：同策数据库上海11年十月后打折幅度明显加剧，价格战全面打开十月第一周折扣以9折至85折为主长甲长泰东郊2011.10.191，97折星河湾浦东星河湾2011.10.183-85折中海中海御景熙岸2011.10.1-10.788折香溢花城2011.10.182折龙湖好望山2011.10.126折（宣传）十月第二周85折的折扣已经不能吸引市场十月第三周8折以下折扣频现，跑量成为常态龙湖郦城公寓72折SOHO 75折绿地秋霞坊公寓74折中海御景熙岸公寓76折价格战愈演愈烈，凡是成交表现突出项目具备特点：1、率先降价；2、降幅诱人金地金地天御2011.10.1483、97折长甲西郊别墅国庆77~82折金地艺境续写逆市神话！5个月，整体去化率80%左右⏹从2011年7月金地艺境开盘至11月，项目共推出1553套房源，共计约16万平方米。
⏹项目公寓加上花园洋房部分共成交了1257套，12.56万平方米。
⏹金地艺境成交均价渐渐趋于稳定，目前，花园洋房和公寓合在一起的成交均价保持在17000-18000元/㎡，其中花园洋房实际成交价格在18735元/㎡ 。
数据来源：同策数据库金地艺境续写逆市神话！连续10周都是TOP榜首！数据来源：来自搜房且看，艺境如何逆市扬帆!项目背景分析金地，老牌开发商，实力拿地金地·格林春晓是金地集团在上海开发的第一个项目，项目位于南翔镇真南路上，占地面积14万平方米，规划总建筑面积约9万平方米的联排别墅社区。
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。
一房两卖典型案例
房屋交付给原告刘某，原告居住并进行了装修。
2010年房产证下来后，二被告一直不愿意过户，并明确表示房屋涨价不想卖给原告了，原告随至去房地产管理部门查询房屋情况，得到二被告已将房屋卖给宁某，为维护自己的合法权益，原告刘某委托国汉律师事务所主任刘超律师。
刘超律师通过了解、分析案情，为原告制订了成套的维权方案，最终为委托人争取了房屋的所有权，法院判决二被告与宁某签订的房屋买卖无效。
判决书：北京市东城区人民法院民事判决书( 2011)东民初字02438号原告刘某，女，1967年7月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区东花市富贵园X。
委托代理人刘超，北京市国汉律师事务所律师。
被告李某，男，1962年11月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区香饵胡同X 号楼X单元X号。
被告李睿某，男，1989年X月X日出生，汉族，北京理工大学学生，住址同李某。
上列二被告的委托代理人X北京市XX律师事务所律师。
被告宁某，女，1962年X月X日出生，侗族，农民，住北京市顺义区X区X村小辛庄街X号。
委托代理人，北京市X律师事务所律师。
原告刘某（以下简称原告）诉被告李某、李睿某、宁某（以下共同提及时简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月25日立案受理。
本案依法适用普通程序，由审判员张绘丽担任审判长，与代理审判员齐建卿、人民陪审员王祖铠组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人刘超，被告李某及其委托代理人，被告宁某的委托伐理人到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月30日，原告与被告李某、李睿某签订《房屋买卖合同》约定，被告李某、李睿某将北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元X室售予原告；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后1 0日内支付80万元，同年8月1 5日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。
上述合同后，该二被告于2009年7月7日将合同约定房屋交付原告，原告遂对其进行装修并居住至今。
上海金地未未来营销案例课件
16.工程进度
营销监测
17.客户分析
18.形象定位
19.现场营造
20.推售节奏
21.价格策略
22.渠道策略
23.媒体策略
24.活动策略
25.广告创意
项目案例框架
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活动策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
空中院馆第一次开盘 （销售均价12000-14000元/㎡）
空中院馆 花园洋房尾盘期 （销售均价空中院馆18000元/㎡）
空中院馆 花园洋房尾盘期 （销售均价花园洋房26000元/㎡ ）
2019.07.26
2019.08.23
2019.06.08
2009.02.14
2009.02.14
导入期/花园洋房 推广期 （2019.11-2019.6）
2大优越户型火爆加推中,75万起/54平米全功能1房;115万起89平米超空间小3房; 共推60套。均价14500元/平方米。
2009年5月4日
将于5月中旬推出花园洋房，最后的样板楼，共20套。
2009年6月24日
花园洋房均价高达２６０００元 高层公寓价格则达到１８０００元
2009年7月23日
所有房源已全部售罄。
现场服务体系专业度不够。
一种很前沿的居住，停留在产品而已，人群与生活，心有旁骛，置之不顾。
金地，不贩卖生活？
目录
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项目概况
金地未未来，位于上海浦东张杨北路2899号，五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通6号线五州大道站。金地未未来的三大创新建筑产品：组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆，均为顺应“90/70”大潮流趋势、潜心研发的创新型产品，1611户中有近80%的户数套型小于90平方米，50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。绝大多数户型既有超高附加值的建筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑 院次方生活”。
谷端等劳动争议二审民事判决书
谷端等劳动争议二审民事判决书【案由】民事劳动争议、人事争议其他劳动争议、人事争议【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.07.24【案件字号】(2020)京03民终6518号【审理程序】二审【审理法官】刘茵【审理法官】刘茵【文书类型】判决书【当事人】北京奥博灵智广告有限公司;谷端【当事人】北京奥博灵智广告有限公司谷端【当事人-个人】谷端【当事人-公司】北京奥博灵智广告有限公司【代理律师/律所】赵海龙北京市中盈律师事务所;杨青蕾北京市中盈律师事务所;王志荣北京市广言律师事务所【代理律师/律所】赵海龙北京市中盈律师事务所杨青蕾北京市中盈律师事务所王志荣北京市广言律师事务所【代理律师】赵海龙杨青蕾王志荣【代理律所】北京市中盈律师事务所北京市广言律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】北京奥博灵智广告有限公司;谷端【本院观点】鉴于奥博公司对谷端提交的录音真实性不持异议，本院对录音真实性予以确认；但本院经审查认为，该份录音证据不能达到认定谷端被违法辞退的证明目的，故本院对谷端的证明目的不予采信。
根据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：双方劳动关系解除原因。
谷端和奥博公司就各自主张的劳动关系解除原因均未能提交充分的证据证明，本院对双方的上诉主张均不予采信。
经法院释明，谷端明确要求在本案中就经济补偿金问题一并解除，故本案不存在奥博公司上诉主张的程序违法；另，关于未休年休假工资，鉴于双方当事人均未就此提起诉讼，视为对仲裁该项裁决没有异议，一审法院予以确认，亦于法有据，本院予以维持。
【权责关键词】显失公平撤销合同反证证据交换关联性质证诉讼请求独任审判开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：双方劳动关系解除原因。
常州中景房地产开发有限公司与常州钦诚房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
常州中景房地产开发有限公司与常州钦诚房地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房委托代理销售合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2020.07.15【案件字号】(2020)苏04民终1503号【审理程序】二审【审理法官】蒋小英王星郑仪【审理法官】蒋小英王星郑仪【文书类型】判决书【当事人】]【当事人-个人】]【代理律师/律所】成华江苏博爱星（南京）律师事务所;蒋超博爱星（上海）律师事务所;章晔江苏品喆律师事务所;蒋燕江苏品喆律师事务所【代理律师/律所】成华江苏博爱星（南京）律师事务所蒋超博爱星（上海）律师事务所章晔江苏品喆律师事务所蒋燕江苏品喆律师事务所【代理律师】成华蒋超章晔蒋燕【代理律所】江苏博爱星（南京）律师事务所博爱星（上海）律师事务所江苏品喆律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】]【权责关键词】撤销委托代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证明诉讼请求反诉发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】一、维持常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4099号民事判决第一项、第三项；二、变更常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4099号民事判决第二项为：常州中景房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向常州钦诚房地产代理有限公司支付佣金及律师费共计1910284元；三、驳回常州钦诚房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费48900元、保全费5000元，由钦诚公司负担23900元、中景公司负担30000元；一审反诉案件受理费26900元，由中景公司负担。
二审案件受理费64270元，由中景公司负担51416元、钦诚公司负担12854元。
郝继福与李力等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
郝继福与李力等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.04.27【案件字号】(2022)京02民终4540号【审理程序】二审【审理法官】李汉一【审理法官】李汉一【文书类型】判决书【当事人】郝继福;李力;北京达和通房地产开发有限公司【当事人】郝继福李力北京达和通房地产开发有限公司【当事人-个人】郝继福李力【当事人-公司】北京达和通房地产开发有限公司【代理律师/律所】陈剑津北京方亚律师事务所【代理律师/律所】陈剑津北京方亚律师事务所【代理律师】陈剑津【代理律所】北京方亚律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】郝继福【被告】李力;北京达和通房地产开发有限公司【本院观点】本案的争议焦点为欠条中30万元款项的性质。
【权责关键词】代理实际履行违约金支付违约金合同约定证据不足自认证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中各方当事人均未提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为欠条中30万元款项的性质。
根据2020年11月13日双方签订的《房屋产权办理及物业管理合同》及《地下室有偿转让协议》载明的“甲、乙双方不具备过户条件”等内容，可知郝继福已知晓房屋尚不具备过户条件。
合同中就过户时间、房屋清退时间也并未做明确约定。
郝继福虽已支付20万元定金，但因协议中未明确相关义务履行期限，故达和通公司及李力均不存在违约行为，定金罚则在本案中不能适用。
因欠条中明确约定了20万元的还款期限，一审法院综合本案事实，将欠条中超过20万元的部分认定为逾期退还定金的违约金，并无不当。
关于违约金数额，李力、达和通公司主张违约金过高，要求调整。
因双方并未约定逾期利息，且郝继福并未提供充分证据证明逾期退还定金给其造成的损失，一审法院综合本案情况，酌定违约金为20000元，并未超过合理限度，本院予以确认。
金地艺境
成交均价（元/平）
对标项目借鉴小结
规划及功能配置 1. 商业功能根据宠户年龄结构定位，引入运动健身、迷你影院、 创意厨房等，弥补区域生活配套丌足，打造18m长商业风情 内街，提升整体项目调性及档次； 2. 景观规划体现均好性，户户有景，发挥露台观景作用。 产品设计 1. 差异化的立面风格设计，为营销烘托造势，概念提炼创造了 良好的基础； 2. 功能紧凑、高附加值及赠送空间的户型设计； 3. 花园洋房北侧打造豪华精装公共空间，满足邻里交际及拓展 室内舒适范围。
柱状为成交面积 曲线为成交均价
祁连板块 南翔版快
南翔板块房地产发展更为成熟，成交量价均高于宝山祁连板块 对比之下，金地艺境所处板块区位环境、配套资源幵丌是很理想，拿地成本也较高，
在产品设计上需要有所突破，成为区域市场领导者
市场定位
客户来源 主要目标客户：市区挤压首次置业、首 次改善类客户； 次要目标客户：本地改善型客户； 机会目标客户：投资型客户。 客户特征 财富中坚阶层，具有物质文化的上升要 求，具有艺术実美的自我坚持及爱好， 具有“文艺情节” 项目定位 定位语：后世博时代，城市美好生活典 范 推广语：为一个美好的年代
市场 定位
产品定位
ห้องสมุดไป่ตู้
产品构成：小户型高层+花园洋房 设计风格：高低院落，深浅褐石，褐石风格——美国上世纪50、60年代的经典
产品定位
户型配比
高层户型 A B C D E F 花园洋房户型 一层 二层 三层 四层 五层 六层 户型面积（㎡） 153 120 121 91 93 70 户型面积（㎡） 160 162 128 95 97 95 户型结构 2房2厅 4房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2房2厅 户型结构 4房2厅送地下室 4房2厅送地下室 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅送阁楼 户型套数 58 29 198 198 264 264 户型套数 94 94 94 94 94 94 整体面积配比 5.3% 2.1% 14.4% 10.8% 14.7% 11.1% 整体面积配比 9.0% 9.1% 7.2% 5.4% 5.5% 5.4%
扬州金地艺境策划报告完整
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【核心推广策略\三大基本原则】
NO.1 借势原则 借势金地洋房研究中心、产品炒作、成就金地品牌知名度 NO.2 调性原则 做足项目产品调性、全力贯彻、形成标签 NO.3 实景原则 立足样板、重拳出击、全面引爆
性价比 配套 景观 风格
通过6大核心价值点，解决客户最关注的性价比、配套、 景观、风格四大需求点 ---精品---
界定褐石洋房4大生活价值
异境
街区中的洋房
6000m2美式 16种商业业态， 生长在街区里 原版街区生活 舒活生活
逸境
运河上的公园
1000m古运 河道
2万m2河岸 花园
运河后园
艺境
城市里的褐石
巡展活动
【金地品牌巡展】
“金地24年科学筑家”巡展启程 潜移默化传播褐石洋房高端形象
介绍褐石在纽约所牵系的名流生活轶事，并且联系上海二三十年代老褐石洋 房的故事，通过巡展的大范围影响力，传播树立褐石生活高端人居代表形象， 建立及深化扬州人对于褐石这个陌生名词的认知及对于褐石生活的向往，并 发放护照及礼品，深入了解客群及市场情况，积累意向客群。
销售说辞 描绘褐石生活品质
核心价值点—客户价值利益转化
A（Advantages）
B（Benefit）
核心价值点
客户需求点
1、前庭后院：别墅式大花园 2、层层退台：中间宽景露台、顶楼露台 3、赠送面积：N+1超空间
4、建筑细节：铁艺、老虎墙、装饰线脚 5、商业配套： 6000平米商业街区 6、古运河：350*50米沿河景观带
扬州艺境企划推广报告
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上海金地艺境调查报告七年级
上海金地艺境调查报告七年级
摘要：
一、调查背景与目的
二、调查过程与方法
三、调查结果与分析
四、结论与建议
正文：
【调查背景与目的】
上海金地艺境是一个知名的住宅小区，为了了解该小区的环境状况和居民的生活质量，我们进行了一次七年级的调查。
此次调查的目的是了解小区的环境、设施、管理和服务等方面的情况，为小区的进一步发展和改进提供参考。
【调查过程与方法】
我们采用问卷调查和实地考察相结合的方式进行调查。
首先，我们发放了200 份问卷，涵盖了小区的各个年龄段和职业的居民。
然后，我们对回收的问卷进行了统计和分析，同时对小区的绿化、公共设施、安全管理等方面进行了实地考察。
【调查结果与分析】
根据调查结果，我们得出以下几个方面的结论：
1.小区的环境状况良好，绿化覆盖率高，空气质量好。
2.小区的公共设施齐全，包括公园、游泳池、健身房等。
3.小区的管理和服务存在一些问题，如物业管理费较高，部分居民对小区
的安全管理有疑虑。
【结论与建议】
综上所述，上海金地艺境作为一个住宅小区，整体环境状况和居民生活质量较高。
但同时也存在一些问题，需要进一步改进。
我们建议小区管理方在提高服务质量的同时，降低物业管理费，增强居民的安全感。
大连天地黄泥川
杨国强、黑龙江友联房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
杨国强、黑龙江友联房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院【审理法院】黑龙江省哈尔滨市中级人民法院【审结日期】2020.07.24【案件字号】(2020)黑01民终314号【审理程序】二审【审理法官】柳波王晓东宋凯【审理法官】柳波王晓东宋凯【文书类型】判决书【当事人】杨国强;黑龙江友联房地产综合开发有限公司【当事人】杨国强黑龙江友联房地产综合开发有限公司【当事人-个人】杨国强【当事人-公司】黑龙江友联房地产综合开发有限公司【代理律师/律所】任卫黑龙江卓峰律师事务所;户东序黑龙江卓峰律师事务所;张凯峰黑龙江东禹律师事务所【代理律师/律所】任卫黑龙江卓峰律师事务所户东序黑龙江卓峰律师事务所张凯峰黑龙江东禹律师事务所【代理律师】任卫户东序张凯峰【代理律所】黑龙江卓峰律师事务所黑龙江东禹律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】杨国强【被告】黑龙江友联房地产综合开发有限公司【本院观点】杨国强与友联公司于2010年12月26日签订的房屋买卖合同有效，双方均应依约全面履行。
【权责关键词】催告撤销代理合同合同约定证人证言证据不足关联性质证诉讼请求另行起诉增加诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，杨国强与友联公司于2010年12月26日签订的房屋买卖合同有效，双方均应依约全面履行。
根据合同约定，房屋总价款为3000万元，分两次于2011年12月31日前付清，但杨国强并未依约履行合同主要义务，其行为已构成根本性违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……"，据此规定，友联公司享有法定合同解除权，一审判令解除案涉房屋买卖合同、退房返款并无不当。
重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例
重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例文章属性•【公布机关】重庆市第五中级人民法院,重庆市第五中级人民法院,重庆市第五中级人民法院•【公布日期】2023.09.01•【分类】其他正文重庆市第五中级人民法院房屋买卖合同纠纷典型案例2020年至2023年上半年，市五中法院及辖区基层法院新收房屋买卖合同纠纷一审案件19215件、审结19574件，案件结收比101.87%。
从三年半整体收案情况来看，该类案件每年新收数量呈先升后降趋势。
具体为：2020年新收5179件，2021年新收7349件，2022年新收4878件；2023年上半年新收1809件。
一定程度上客观反映近年来房地产市场活跃趋势以及辖区诉源治理工作成效。
从受理情况看，此类案件呈现出数量多、地域性、新类型突出的特点。
除常见的开发商逾期交房、逾期办证、销售合同纠纷外，因人民群众对于高品质生活的追求和向往，精装修商品房质量瑕疵纠纷、“江景房”园林景观房纠纷成为了新的纠纷类型，又因购房者和开发商企业在购房合同中对于相关条款未作细化约定或约定不明，造成双方对合同理解不一致而引发诉讼等。
从审结情况来看，此类案件虽然体量较大，但诉源治理、多元解纷效果突出，各项审判质效指标均处于较好水平。
案例一蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案开发商交付房屋户型不符合合同约定的，购房者可以请求解除合同【基本案情】2018年5月，蒋某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定户型为三室两厅，房屋总价款128万元，首付款39万元，剩余89万元由蒋某申请抵押贷款；某房地产开发公司应在2019年5月8日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋某。
合同签订后，蒋某向某房地产开发公司支付了首付款、契税以及大修基金等费用。
嗣后，某房地产开发公司通知蒋某于2019年9月4日接房。
蒋某在接房时认为涉案房屋原约定为三室两厅，现交房现状为两室两厅，以违反合同约定为由，向某房地产开发公司发出《退房通知书》，要求解除合同。
房地产市场现状调查报告及汇报
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 房地产市场现状调查报告及汇报房地产市场现状调查报告及汇报近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义.一、我区房地产市场发展现状1、房产投资保持较高增速2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—x月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-x月全区预售3940套，总面积50。
6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。
5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，x月份我区商品房预售出现了一次明显下降，x月份仅售出474套，总面积6。
5万平方米，与x月份相比均下降了44.3%。
x月、x月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。
1/ 263、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势.自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20。
5%、30%和42%。
目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47％。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。
8.1—红星—金地檀郡个案分析
项目位置 项目总建 总户数 建筑形式 绿化率
未定
40%
装修标准
1200元/平
清水
拎包入住的精装房是本案明显 的优势
具有特色的景观园林，在区域 内，我们是唯一的。 在园区景观规模上看，本案不 具备明显优势。
园区景观
金地檀郡
产品力对比分析
项目名称
开发商 相关单位 全程推广 景观设计 营销代理 区位 地段 区域内配套 交通 开间
陆军总院浑南分院，浑南第 一医院，项目周边大药房
214、333、152、238、286 地铁二号线 健身会所、家居卖场、2.3 万平商业 红星物业 对红星美凯龙家居广场认知 度高，但对其开发的地产项 目没有切身体验
陆军总院浑南分院，浑南第一 医院.
214、238、272、333、334、152、 地铁二号线
外立面
户型展示
金地檀郡
总结： 精装修：是红星的标志，是体现家居龙头的代表之作。 资源配套：在区域配套资源方面，本案与檀郡基本属于共享状态， 但本案较比檀郡离周边商圈相对较近。 物业服务：从本案物业服务标准上看，本案在市场是具备较强的竞 争力的。
开发商：家居的市场的龙头，地产市场的后起之秀。
谢谢品鉴！！！
位于奥体商圈，以地段优势及台地景观资源打造的纯英伦风格社区。
金地檀郡
项目产品信息
产品类型：洋房、小高、高层 面积区间：高层：85—158平 洋房： 销售均价：高层：7800元/平 洋房：15000元/平
面积配比（高层）
产品类型 产品面积 88 产品户型 两室两厅一卫 产品套数 33 产品占比 25%
87平、102平的产品客户接受度相对较高，并且每种产品均含有5—15 平的附加值空间。
XXXX合富辉煌万科旗忠项目营销提报106P
户外高炮大力铺开
7号线
11号线
金地艺境
针对改善型需求客户，决定高炮、引导
金地艺境
动线位置
Ø中环：武宁路、真北路口 Ø中环：武宁路、沪太路口 Ø外环：沪嘉高速、南翔出口
金地 艺境
目标客源出行线寻找：大型商场全面设立每周巡展；格林世界外展有 效截留客目标客群，并对老客户进行深度挖掘
价值延续 客群升级
叶语7号线地铁出口处广告牌
叶上海以本地改善型购房者为主
叶语依托叶上海的延续和地铁七 号线市区客户比例增加
保利老客户活动
保利
高举高打高调入市，树立产品价值后大幅打折；联合三家中介联合抢客
叶语
，折扣心理差+现场执行力促成项目有效来人量和现场成交率
Ø项目前期上市高举高打，以19000元/㎡ 入市，树立产品价值积累产品口碑后， 降至均价17000元/㎡并含2000元/㎡标准 装修，并现场办理VIP卡2万抵3万，目前 2万抵10万，利用折扣心理差造成短期引 爆 Ø联合三家中介，现场路口地铁封杀抢客 抢地盘，提升现场人流量和成交率
）三个月共销售744套 Ø2012年2月加推，至今销售278套， 去化率94%
瞭望市场，解码热销！！！
金地艺境
保利叶语
与本案相近点： 外环外弱势区域、客源不足导入受限
与本案相近点： 体量、产品与本案趋同，实现短期爆破
金地
宝山工业园区，配套和资源匮乏，周边规划有政府限价房，小环境弱
艺境
势项目硬伤明显，同时存在客源无法支撑的现状
产品发布会、金地老客户活动、烧烤活动等
金地
河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审理法院】河南省郑州市中级人民法院【审结日期】2020.05.27【案件字号】(2020)豫01民终5163号【审理程序】二审【审理法官】常爱萍【审理法官】常爱萍【文书类型】判决书【当事人】河南金地置业有限公司;河南晟烨置业有限公司;李建伟【当事人】河南金地置业有限公司河南晟烨置业有限公司李建伟【当事人-个人】李建伟【当事人-公司】河南金地置业有限公司河南晟烨置业有限公司【代理律师/律所】豆红印北京华泰（郑州）律师事务所;毛学谦北京华泰（郑州）律师事务所;钱炳言河南平原律师事务所【代理律师/律所】豆红印北京华泰（郑州）律师事务所毛学谦北京华泰（郑州）律师事务所钱炳言河南平原律师事务所【代理律师】豆红印毛学谦钱炳言【代理律所】北京华泰（郑州）律师事务所河南平原律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】河南金地置业有限公司;河南晟烨置业有限公司【被告】李建伟【本院观点】2010年12月24日，上诉人河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司与被上诉人李建伟签订的《拆迁补偿协议》，虽然对房屋的具体位置、房款数额都有明确约定，但2011年4月16日，双方又签订《拆迁赔偿补充协议》，双方又约定：双方一致确认2010年12月24日签订的《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充。
【权责关键词】无效撤销违约金诚实信用原则新证据合法性罚款诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
【本院认为】本院认为，2010年12月24日，上诉人河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司与被上诉人李建伟签订的《拆迁补偿协议》，虽然对房屋的具体位置、房款数额都有明确约定，但2011年4月16日，双方又签订《拆迁赔偿补充协议》，双方又约定：双方一致确认2010年12月24日签订的《内部认购协议》是对乙方拆迁赔偿的补充。
刘鑫宇、大冶市海雅房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
刘鑫宇、大冶市海雅房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院【审结日期】2022.05.18【案件字号】(2022)鄂02民终605号【审理程序】二审【审理法官】黄显珠曹晓燕周希【审理法官】黄显珠曹晓燕周希【文书类型】判决书【当事人】刘鑫宇;大冶市海雅房地产开发有限公司【当事人】刘鑫宇大冶市海雅房地产开发有限公司【当事人-个人】刘鑫宇【当事人-公司】大冶市海雅房地产开发有限公司【代理律师/律所】王光耀湖北楚之杰律师事务所【代理律师/律所】王光耀湖北楚之杰律师事务所【代理律师】王光耀【代理律所】湖北楚之杰律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘鑫宇【被告】大冶市海雅房地产开发有限公司【本院观点】对于刘鑫宇提供的关于自行测量层高的视频，因建筑层高是指上下两层楼面之间的垂直距离，而一般普通购房者能够进行测量的是室内净高(已经扣除了楼板厚度等)，故合同约定的层高与刘鑫宇诉称的室内净高是两种不同的概念。
关于逾期交房违约金的标准问题。
【权责关键词】违约金过错合同约定证据不足关联性合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对原审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，关于逾期交房违约金的标准问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
”和第十三条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《置业顾问盗取公司财务票据私自截留挪用房款的处理通报》财务监管人员失职处理通报
xxx(集团)有限公司xxx字〔2021〕xx号关于对营销公司员工xxx盗窃财物票据私自截留挪用客户房款问题的处理通报各区域、各公司，各职能部门：2021年xx月xx日，营销公司向置业报告，xxx项目公司发生置业顾问xxx盗取公司财务票据、私自截留挪用房款的严重问题，同时以涉嫌职务侵占和挪用资金犯罪向公安机关报案，目前此案正在依法调查处理中。
经查，2021年xx月初，xxx趁公司票据保管人员不在办公室之机，盗取财务收据xx份xx联（每份一式4联），利用客户让其帮助交纳房款的机会，私自截留挪用本应上交公司的房款合计xxxx元，用于个人投资理财。
目前上述房款已追回，但xxx所盗收据xx份xx联中，尚有xx联没有追回。
为保证企业利益安全，营销公司已对未追回收据公示声明作废，并在公安机关登记备案。
此案问题严重，性质恶劣，暴露出从置业财务监管到营销公司经营销售、资金收支、票据管控、员工教育管理等诸多方面的问题，教训极为深刻。
一是缺乏对员工深入细致地职业操守和廉洁诚信教育，注重抓集中式、大课式教育，忽视对员工的针对性引导，尤其是对个别问题员工的思想底数和从业行为不掌握。
目前置业正在调查的举报线索，依然涉及营销人员的职业操守问题（待问题查清后通报处理）。
二是内部管理松懈，规章制度松弛，财物票据交接没有专人负责培训，平时随意存放且不加锁保管，领取票据没有造册登记，票据丢失后只在公司微信圈中发信息查找，也不向公司正式报告，反映出保管人员和相关管理人员思想麻木到何种程度，特别是少数营销人员代替客户缴纳房款、转账经手现金问题屡禁不止。
三是财务管理不严格，制度规定不落实，日清月结制度坚持不好，从7月初票据丢失到8月中旬问题发现，时间长达一个多月，财务部门从上到下都不掌握情况、不核对票据，平时也缺乏对所属单位的检查督导，为问题发生埋下了隐患。
四是营销公司经营班子风控意识差，对所属项目公司监管不到位，存在重业务轻管理的现象。
王野、沈阳泰和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
王野、沈阳泰和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2020.08.26【案件字号】(2020)辽01民终10135号【审理程序】二审【审理法官】周濛杨帆单立【审理法官】周濛杨帆单立【文书类型】判决书【当事人】王野;沈阳泰和房地产开发有限公司【当事人】王野沈阳泰和房地产开发有限公司【当事人-个人】王野【当事人-公司】沈阳泰和房地产开发有限公司【代理律师/律所】李立新辽宁宝铎律师事务所【代理律师/律所】李立新辽宁宝铎律师事务所【代理律师】李立新【代理律所】辽宁宝铎律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】王野【被告】沈阳泰和房地产开发有限公司【本院观点】本案二审的争议焦点为逾期办证违约金的计算标准问题。
【权责关键词】违约金合同约定诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为逾期办证违约金的计算标准问题。
案争合同关于产权登记条款的约定表述为“是万分之一"，该表述无论从语法、逻辑、系统解释都明显不通，原审依据生效判例，认定该情形属于约定不明确，考虑诉争合同的履行程度，认定违约金计算标准按购房款的日十万分之一计算并无不当。
综上，上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费874元，由上诉人王野承担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 20:34:00【一审法院查明】原审查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市大东区，建筑面积81.14平方米，房屋价款365130元。
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本周市场竟案监控 五一竟案周销售情况
楼盘名称 锦绣龙城 在售房源 高层 90-129平米 二房-三房 小高层 84-90平米 二房 高层 70-120平米二房-三房 洋房 117-161平米三房-四房 联排 171-225平米 高层 88-140平米 二-三房 小高层 110-140平米 三-四房 小高层 62-128平米 二-三房 高层 73-89平米二-三房 小高层 100-137平米三-四房 叠加 135-192平米 成交套数 57 上门进线 来电 40 来访 90 来电 50 来访 85 销售报价（元/平方米） 6900（高层、小高层、毛坯）
重点竟案分析
现代森林小镇：光谷水脉景观园林，学区楼盘
规模 户型面积 30万方 ，容积率：1.6；绿化率35% 78-93两房，108-113三房 未来待推产品 年内推约2万方 最后5栋推出，加之前期大户型余货，预计200套高层 优、劣势 优势：醇熟配套，地段好，面临光谷金融港，背靠光谷实验中学 劣势：小区整体环境较差，没有良好的规划
客户
销售状况
周边客户、城区置业需求客户
8号楼总价减5W，按时签约99折；【ME+】 中央瞰湖楼王，板式高层新品开始认筹，90 ㎡极致三房认筹享一成首付，均价5600元/ ㎡。 保利央企品牌、英伦风情、价格低
优势：保利央企品牌、英伦风情、价格低 劣势：地理位置较偏、较远
卖点
本案竞争点
保利央企品牌、英伦风情、 价格低
合计
122
100%
95
Hale Waihona Puke 77%五一开盘项目：锦绣龙城
B2户型2房 93㎡ 高 层
B1户型3房 129㎡ 高 层
五一开盘项目：锦绣龙城
开盘情况：该项目本次加推的房源于2012年3月底开始认筹，近一个月的时间认筹约100组。项 目开盘当日到访客户约60组，实际于4.28晚已有部分客户选房，现场按认筹号选房，有魔术表演 等活跃气氛。 客户情况：客户约30岁左右为主，在附近工作生活，看重其大型社区、配套较好。 点评：项目原本预计推两栋楼，因认筹客户量少改为仅推1栋，基本为现房，配套佳是其优势， 临近三环是其主要抗性，本次房源价格优惠较大。
在售项目 新盘
南湖
清江山水 7200元/㎡
新世界恒大华府 8000
光谷新世界 清江山水
三环
10000
7200 丽岛美生 清江泓景
关南
当代国际花园 6800元/㎡ 现代森林小镇 7200元/㎡ 佛奥俊贤雅居 5800元/㎡ 本案 光谷1路
当代国际花园 6800 现代森林小镇 万科红郡 佛奥俊贤雅居 天纵水晶丽都 7200 8200 6500 5400
客户
销售状况
周边客户、城区置业需求客户
目前均价7000元/平米，下降500元/平米。 购房即可享受9.7折优惠。
优势：全优势：距离三环距离比较近，社区比较成熟
劣势：户型面积不合理，小区配套弱
卖点
醇熟社区配套，地段好
本案竞争点
成熟大盘；全配套；地段。
重点竟案分析
保利五月花：青年置业样本
规模 户型面积 37万方 ，容积率：2.4；绿化率35% 86平两房；100平大三房；120平四房 优、劣势
客户
销售状况
周边客户、城区置业需求客户
2期所剩房源不多，靠着铁路的特价房源一 口价6300元/平，不分楼层。现购房享95折 优惠，4月7日推5栋179套房源。去化80套 左右。 醇熟社区配套，地段好
卖点
本案竞争点
成熟大盘；地段。
重点竟案分析
锦绣龙城：光谷成熟大盘，现房
规模 户型面积 80万方 ，容积率：1.54；绿化率35.8% 93平米2房；129平米3房；165平米5房 优、劣势
保利海上五月花
32
5600（高层、毛坯） 7000（洋房、毛坯） 9500（联排、毛坯）
金地艺境
41
来电 30 来访 80
来电 35 来访 70 来电 70 来访 100
6500（高层、毛坯） 11000（小高层、精装标准2000）
现代森林小镇
25
7100-7400（毛坯）
万科红郡
30
8800-9000（精装） 16000-18000（别墅）
户型面积
客户 销售状况 卖点
H幸福系：73、83、89平；観亭137平
周边客户、城区置业需求客户 目前主要推售73-137㎡平米房源，小区入住 率已达入住率80% 8年醇熟社区配套，户型优化空间多
3
1、2 基本 售完
4
观庭区普通住宅 4-18F多层&小高 层
赖特别墅3层
本案竞争点
万科品牌；8年醇熟配套； 精装修交付；性价比优势。
万科红郡：东新高品质住宅 周围配套齐全。产品打造高端品质 ，规模型、成熟商圈中大规模社区。
规模 占地面积：23万方 ，总建筑面积：35万方 ， 容积率：1.5；绿化率40% 未来待推产品 年内推约4.6万方（不计赖特） 最后123套高层，观庭系列105-137平精装小高约300多套 优、劣势 优势：醇熟配套，精装交付，高性价比 劣势：楼间距小，精装产品受质疑
五一认筹项目：当代卡梅尔小镇
4.29：当代卡梅尔小镇开始认筹，预计加推两栋高层及两栋洋房，约430套房源，户型为77-152 平米的二-四房，现场举行水果DIY、T恤彩绘等活动，并有音乐表演，人气较高；三天认筹客户 约100组。 认筹优惠为交5000元诚意金，享开盘减500元/㎡。
小结
总结 一、五一期间，区域两个项目进行了推盘，成交情况还算理想；同时多个项目举行线 下活动以吸引人气，如新世界的环保单车行、万科红郡的烧烤、讲座等、五月花为业 主举办的家电促销等，对项目的来电来访有较好的促进作用； 二、总体看来，五一各重点项目均有较好的销售情况，针对五一推出限量特价房等， 而新加推项目为主出现了降价的现象，如锦绣龙城前期为7200均价，本次加推成交均 价6900。
三、光谷5月预上市的体量较大，市场竞争将会十分激烈，为争夺有限的刚需客户，光
谷区域或将拉开价格战，尤其是后期体量仍然较大的项目，为销售不得不采取以价换 量的措施。
五一开盘项目：锦绣龙城
销售情况
蓝 色 标 注 为 当 天 推 出 房 源
•4月29日加推，本次推出122套，截止当日销售 95套（含格林美公司团购22F以上38套），销售 均价6900元/平米，开盘销售率为77%； •对外报价6630-7280元/平米（顶层大户型折后 8485元/㎡），实际成交均价6900元/平米； •开盘活动：认筹优惠为5000抵5W，当天认购减 2W，7天交首付减5000，即总价减70000再96 折，开盘现场有抽奖（榨汁机、液晶电视、 IPAD3等），认购送红酒。
万科红郡 8500元/㎡
当代卡梅尔小镇 5300 阳光100大湖第 7200
汤逊湖
保利海上五月花 5500 蓝晶国际 丽岛美生 8000-9000 6000-7000 阳光100大湖第 7200元/㎡ 保利海上五月花 5500元/㎡
当代卡梅尔小镇 5300元/㎡
流芳
天纵水晶郦都 5400元/㎡
重点竞案分析
金地艺境竞品概况及五一销售情况
竟案格局
竞争区域：关南和流芳区域、 本案所在周边项目、购买客户 接近，与本案直接竞争项目。
项目名称 保利华都 价格 （元/㎡） 8500 雄楚大道 保利华都 8500元/㎡ 民 族 大 道
鲁巷
关 山 大 道
金地华公馆 13800元/㎡ 光 谷 大 道 新世界恒大华府 8000元/㎡ 蓝晶国际 光谷新世界 10000元/㎡
户型 2房 3房 5房 面积 93 129 165 推出 套数 60 60 2 推盘 比例 49% 49% 2% 销售 套数 49 44 2 已售比 8% 73% 100%
项目概况
•开发商：湖北长城建设实业有限公司和武汉源兴房 地产开发有限公司； •项目地址：洪山东湖新技术开发区(民族大道与中 环线交汇处) ； •项目规划说明：项目总建面80万方，七期千锦由5 栋高层，2栋小高层，5栋多层组成； •本次推售产品说明：本次推出七期北边的1栋32层 的高层，靠近项目F区的69号楼，为2梯4户，底层 架空。推出产品主要为93平米2房和129平米3房， 顶层有两套165平米5房。共计122套房源。