房屋买卖合同无效情形
农村房屋买卖合同效力问题研究
农村房屋买卖合同效力问题研究摘要：本文基于现有法律框架，从合理探求立法本意、恰当解释法律的角度出发，首先从城市居民与农村居民、农村居民与农村居民两方面对不同农村房屋买卖类型下的合同效力进行了分析，之后以实际案例为依托，具体探讨了农村房屋买卖合同效力问题，意在兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序。
关键词：农村房屋买卖；合同效力；同一集体经济组织前言：农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。
究其主要原因，农村房屋买卖分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖。
基于不同农村房屋买卖类型所签订的农村房屋买卖合同存在无效和有效之分。
下面将立足于此观点，对农村房屋买卖合同效力问题展开相关讨论。
一、不同农村房屋买卖类型下的合同效力分析（一）城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
”禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，即农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
（二）农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村土地属于农民集体经济组织所有，但也仅限于“本集体”经济组织，即只有本集体经济组织成员才具有本集体土地的土地使用权[1]。
同时，《中华人民共和国民法典》也提出：宅基地使用权的取得、行使和转让需要适用《中华人民共和国土地管理法》，这进一步说明了非同一集体经济组织成员购买外地农村房屋的合同不具有法律效力[2]。
2.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力上述相关法律明确指出：同一集体经济组织成员之间相互购买房屋所产生的合同具有法律效力。
《民法典》施行后“合同无效”的情形
上述第1项情形，《民法典》施行后不再作为合同无效情形，而是合同可撤销 情形；第2项情形，体现在《民法典》第154条，表述上略有调整；第3项情形， 《民法典》施行后不再作为合同无效情形；第4、5项情形，体现在《民法典》 第153条，但表述上作了调整。
值得注意的是，行为人和相对人之间必须具有意思联络、共同恶意，方构成恶 意串通。如果只有一方具有损害他人权益的主观恶意，另一方不知情或者虽然 知情但并无主观恶意的，不构成恶意串通。 比如，甲先将房屋卖给乙，签了合同但尚未过户，后又将房屋高价卖给丙，并 完成过户；即使丙知道甲存在一房二卖行为，但丙出高价买房主观上并无不妥， 不构成恶意串通。
现实中一些行为违反了规章所列强制性规定，虽然不能依据违反强制性规定认 定行为无效，但若该等强制性规定实则体现了和旨在维护社会公共利益，则可 依据《民法典》第153条第2款，以违背公序良俗为由，认定该民事法律行为无 效。比如代持证券发行人股权、代持金融机构股权，法院通常以损害社会公共 利益为由认定代持行为无效。
需要注意的是，只有违反了“法律、行政法规”的效力性强制性规定，才导致 合同无效。现实中很多规章、规范性文件亦存在大量强制性规定，但不能仅依 此就认定合同无效，因为“位阶不够”。
4.违背公序良俗的民事法律行为无效。 《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。学理上简 称“背俗无效”。 所谓公序良俗，是指公共秩序、善良风俗，也就是合同法第52条第4项规定的 社会公共利益。违背公序良俗的民事法律行为，比如赌债、请托等，法律给予 其否定性评价，认定行为无效。政治秩序、金融秩序等涉及到不特定多数人公 共利益的，也属于公共秩序范畴。
农村房屋买卖协议有效吗-
农村房屋买卖协议有效吗?农村房屋买卖合同的出卖人和买受人均属于同一集体经济组织的，合同有效。
买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一集体经济组织，但之后将户口迁入该集体经济组织的，合同也有效。
接下来我将为您介绍农村房屋买卖协议有效吗?的法律知识。
一、农村房屋买卖协议有效吗?1、农村房屋买卖合同有效的情形（1）出卖人和买受人均是同一村的村民。
如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。
（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。
（3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
（4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
2、农村房屋买卖合同无效的情形（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。
农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。
农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。
二、农村房屋买卖合同书卖方：（以下简称甲方），身份证号：买房：（以下简称乙方），身份证号：根据国家和_________省（市）法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：第一条房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________;位于第_________层，共_________（套/间），房屋结构为_________，建筑面积_________平方米（其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;（房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号）为_________。
在哪些情形下购房合同属于无效
在哪些情形下购房合同属于无效购房合同无效对于想退房的购房者是件利器，抓住开发商的猫腻就能够有效的避免纠纷和经济损失。
购房者知道这些合同无效的情形也能避免自己在买房过程中签订无用的合同进而房子最终也没能买到。
如果遇到开发商有违规行为可以依据法律有关规定合理维护自身利益，下面我们来看一下购房合同无效的情形有哪些?1、开发商违反法律法规如果开发商在没有取得预售证的情况下就像购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。
2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。
但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。
3、交付房屋的套型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。
4、房屋面积误差超过3%开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。
5、房屋主体结构质量不合格房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等,经工程质量检测机构核验,确属主体结构不合格的,购房人有权退房，购房合同无效。
6、无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。
这里主要是在二手房买卖中比较常见。
7、出卖人未告知买受人买房再次抵押签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。
或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。
8、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。
9、延期交房超过合理期限出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效;10、出卖方原因导致无法办理房产证商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。
房屋虚假广告能不能致使房产买卖合同无效
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋虚假广告能不能致使房产买卖合同无效广告是为了更好的促销自己产品，所以低价格或者各种实惠吸引着人们的眼球。
但是在这其中也隐含着各种危险隐患。
如果不仔细留意观察，很有可能就是一个陷阱。
一套房屋的价格有的是一些人拼了大半辈子才得到的，假如遇到了被欺骗了的情况会怎么样呢。
小编在这里整理了一些法律知识为您解答您的问题。
房屋虚假广告不能致使房产买卖合同无效，可以以对方违约，要求赔偿。
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》规定第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在以下情况可以导致合同无效：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
2024年房屋买卖合同无效情形有几种(二篇)
2024房屋买卖合同无效情形有几种（二）2024房屋买卖合同无效情形有几种（二）房屋买卖合同作为一份重要的法律文件，在确保买卖双方权益的基础上，对于合同的有效性要求也非常严格。
随着时间的推移，社会环境和房地产市场状况均可能发生变化，因此，在2024年，继续关注房屋买卖合同的无效情形是非常重要的。
本文将探讨2024年房屋买卖合同无效的几种情形。
首先，一种导致房屋买卖合同无效的情形是双方未能达成一致意见。
买卖双方在签署合同前必须就房屋的价值、面积、使用权等关键事项进行协商和谈判。
如果买卖双方在这些关键事项上无法达成一致意见，合同将被认为是无效的。
其次，2024年房屋买卖合同无效的另一种情形是合同违反法律、法规或政府政策。
房地产市场受到各种法律法规和政府政策的调控，以保护购房者的权益和维护市场稳定。
如果房屋买卖合同违反了相关法律、法规或政策的规定，合同将被视为无效。
第三种导致房屋买卖合同无效的情形是有关房屋的重要信息被隐瞒或虚假陈述。
买方在购房过程中需要了解房屋的各种信息，如房屋权属、产权状况、抵押情况等。
如果卖方故意隐瞒或虚假陈述这些信息，导致买方在购房后遭受损失，合同将被认为是无效的。
第四种房屋买卖合同无效的情形是卖方无法合法处置房屋。
在2024年，政府可能会出台新的政策和规定，对房地产市场进行更加严格的监管。
如果卖方无法提供合法的产权证明或无法合法处置房屋，导致买方无法按合同约定拥有权属，合同将被视为无效。
第五种导致房屋买卖合同无效的情形是合同中涉及不合法或违反道德规范的内容。
房屋买卖合同作为一份法律文件，应当遵循法律和道德的规范。
如果合同中包含违法或违反道德规范的内容，例如涉及非法交易、欺诈行为或人身攻击等，合同将被视为无效。
在了解了2024年房屋买卖合同无效的几种情形后，购房者和卖房者应该在签署合同之前加倍谨慎。
购房者应当仔细核实房屋信息，对卖方提供的相关证件进行核查，并建议寻求专业人士的帮助。
房屋买卖无效法律后果(3篇)
第1篇一、引言房屋买卖作为一种重要的民事法律行为，关系到当事人双方的切身利益。
然而，在房屋买卖过程中，由于各种原因，可能会导致房屋买卖合同无效。
房屋买卖合同无效后，将产生一系列的法律后果，对当事人双方以及相关方产生重大影响。
本文将从房屋买卖合同无效的原因、法律后果以及救济措施等方面进行探讨。
二、房屋买卖合同无效的原因1. 一方当事人不具备民事行为能力房屋买卖合同属于民事法律行为，要求当事人具备相应的民事行为能力。
若一方当事人不具备民事行为能力，如未成年人、精神病患者等，其签订的房屋买卖合同无效。
2. 欺诈、胁迫等情形在房屋买卖过程中，若一方当事人利用欺诈、胁迫等手段迫使对方签订房屋买卖合同，该合同无效。
3. 违反法律、行政法规的强制性规定房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，如房屋权属存在争议、房屋未经合法批准等，该合同无效。
4. 损害国家利益、社会公共利益房屋买卖合同损害国家利益、社会公共利益，如买卖双方恶意串通逃避税收等，该合同无效。
三、房屋买卖合同无效的法律后果1. 合同自始无效房屋买卖合同无效后，合同自始无效，当事人之间的权利义务关系终止。
2. 返还财产房屋买卖合同无效后，出卖人应当返还买受人已支付的房款，买受人应当返还出卖人已交付的房屋。
3. 损害赔偿房屋买卖合同无效后，因合同无效给对方造成的损失，应当由有过错的一方承担赔偿责任。
4. 行政处罚房屋买卖合同无效后，若违反了相关法律法规，当事人可能面临行政处罚。
5. 刑事责任在房屋买卖合同无效的情况下，若涉及刑事犯罪，当事人可能承担刑事责任。
四、救济措施1. 诉讼当事人可以依法向人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求返还财产、赔偿损失。
2. 仲裁当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁，解决房屋买卖合同无效产生的纠纷。
3. 请求行政机关处理当事人可以向相关行政机关投诉，请求行政机关对违法行为进行处理。
五、结语房屋买卖合同无效将产生一系列的法律后果，对当事人双方及相关方产生重大影响。
购房合同无效退款规定
一、概述购房合同是购房者与开发商之间签订的关于房屋买卖的协议。
然而，在现实生活中，购房合同无效的情况时有发生。
根据我国相关法律法规，购房合同无效时，购房者有权要求退款。
本文将详细介绍购房合同无效退款的规定。
二、购房合同无效的情形1. 开发商未取得商品房预售许可证而预售房屋；2. 开发商未按照法律规定取得土地使用权；3. 开发商隐瞒房屋真实情况，导致购房合同内容与实际情况不符；4. 购房合同存在欺诈、胁迫等情形；5. 购房合同违反法律法规强制性规定；6. 购房合同存在其他无效情形。
三、购房合同无效退款规定1. 购房合同无效后，购房者有权要求开发商退还已支付的购房款。
2. 退款金额计算：（1）已支付的全部购房款；（2）购房合同约定的违约金；（3）其他应退还的费用。
3. 退款方式：（1）购房者与开发商协商一致，由开发商一次性退还购房款；（2）购房者与开发商协商一致，由开发商分期退还购房款；（3）法院判决开发商退还购房款。
4. 退款期限：（1）购房者与开发商协商一致，退款期限由双方约定；（2）购房者与开发商协商不成，可向法院提起诉讼，法院判决开发商在判决生效后一定期限内退还购房款。
5. 退款利息：（1）购房合同无效后退款的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；（2）若购房合同中约定了违约金，退款利息可参照违约金计算。
6. 退款纠纷解决：（1）购房者与开发商协商解决；（2）向消费者协会、工商部门投诉；（3）向法院提起诉讼。
四、总结购房合同无效时，购房者有权要求退款。
在退款过程中，购房者应注意以下几点：1. 收集证据，证明购房合同无效；2. 了解相关法律法规，明确退款规定；3. 与开发商协商，争取合理退款；4. 如协商不成，可向有关部门投诉或向法院提起诉讼。
总之，购房合同无效退款规定为购房者提供了法律保障，购房者应充分了解相关法律法规，维护自身合法权益。
商品房买卖合同纠纷中无效格式条款的认定标准
商品房买卖合同纠纷中⽆效格式条款的认定标准摘要格式条款，根据《中华⼈民共和国合同法》第39条第2款规定可知，是指当事⼈为了重复使⽤⽽预先拟定，并在订⽴合同时未与对⽅协商的条款。
从中我们可以推出格式条款的特征，即条款定型化、预先拟定、⽆协商⾃由。
因此，房屋买卖合同中约定的条款是否为格式条款应当从以上三个特征来认定分析，其中⽆协商⾃由为格式条款最本质特征。
受制于购房者与开发商之间政策信息、法律储备等诸多因素影响，各类商品房买卖合同中普遍存在开发商预设的格式条款。
格式条款的存在导致弱势购房者在商品房买卖纠纷中往往处于不利境地。
根据《中华⼈民共和国合同法》第39条第1款规定可知，格式条款提供⽅即开发商负有三项法定义务，即遵循公平原则确定当事⼈之间的权利义务、对于免责或限责条款采取合理的⽅式提⽰对⽅注意以及依对⽅的要求给予说明的义务。
对于商品房买卖合同中格式条款效⼒认定，虽然《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》没有另⽂详定，但《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国合同法>若⼲问题的解释(⼆)》第10条规定，“提供格式条款的⼀⽅当事⼈违反合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之⼀的，⼈民法院应当认定该格式条款⽆效。
”该条司法解释明确了合同中格式条款⽆效的法定情形，故亦确⽴了商品房买卖合同中格式条款⽆效的认定规则。
⼀、相关法律依据相关法律依据⼀、(⼀)《中华⼈民共和国合同法》第39条采⽤格式条款订⽴合同的，提供格式条款的⼀⽅应当遵循公平原则确定当事⼈之间的权利和义务，并采取合理的⽅式提请对⽅注意免除或者限制其责任的条款，按照对⽅的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事⼈为了重复使⽤⽽预先拟定，并在订⽴合同时未与对⽅协商的条款。
第40条格式条款具有本法第五⼗⼆条和第五⼗三条规定情形的，或者提供格式条款⼀⽅免除其责任、加重对⽅责任、排除对⽅主要权利的，该条款⽆效。
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
目前农村房屋的情况也有很多，这主要跟城市房屋越来越昂贵有直接的关系，有些人买到农村房屋后，才发现这个房屋根本就无法过户，不能过户代表房子不真正属于你。
那么，农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗?接下来跟的我一起来看看我国法律是如何规定的吧，希望我的回答对您有所帮助。
农村房屋买卖无法过户,买卖协议有效吗
是否能够过户不影响买卖合同的效力，只要房屋买卖协议不出现《合同法》规定的合同无效的情形，协议即为有效。
法律依据
《合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
以上就是我整理的关于“农村房屋买卖无法过户，买卖协议有效吗”问题的内容了，希望对您有所帮助。
若您需要更多的法律帮助，欢迎去学习，竭诚为您服务。
十一种购房合同无效的情形
购房合同无效的情形有十一种，以下是详细介绍：一、开发商未取得预售证如果开发商在没有取得预售证的情况下向购房者出售房屋并签订商品房买卖合同，那么该购房合同是无效的。
购房者可以依据此情形要求退房，避免产生纠纷和经济损失。
二、开发商存在欺诈、胁迫行为开发商误导购房者产生重大误解，或者通过胁迫等手段使购房者违背真实意思签订房屋买卖合同，此类合同是无效的。
购房者需要提供证据，申请法院和仲裁机构予以变更或撤销。
三、房屋套型和设计不符开发商在未经过购房者同意的情况下私自变更设计，包括户型、面积朝向等，购房者有权要求退房，此时购房合同无效。
四、房屋面积误差超过3%开发商实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，此时购房合同无效。
五、房屋主体结构质量不合格如果房屋主体结构质量不合格，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，此时购房合同无效。
六、无民事行为能力或限制行为能力无民事行为能力的人或者限制民事行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。
这种情况主要出现在二手房买卖中。
七、合同签订后再次抵押出卖人未告知买受人买房再次抵押，或者在签订买卖合同后，出售人又将房屋抵押给第三方，合同无效。
同样，一房多卖的行为也导致购房合同无效。
八、出卖人未取得预售许可证明出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同是无效的。
九、双方恶意串通双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益签订的房屋买卖合同是无效的。
十、违反国家和社会公共利益违反国家和社会公共利益，以合法事实掩盖非法目的签订的房屋买卖合同是无效的。
十一、房屋已分离出卖房地产分离出卖的情况下，购房合同无效。
总结：购房合同无效的情形有十一种，购房者需要了解这些情形，以避免在购房过程中签订无用的合同，造成纠纷和经济损失。
如果遇到开发商有违规行为，购房者可以依据法律有关规定合理维护自身利益。
合同无效的五种情形,合同无效的法律后果
合同无效的五种情形，合同无效的法律后果无效合同是不符合法律规定的要件的合同，不能产生法律效力的合同。
我国的《合同法》对无效合同作了详细的规定，那么合同无效的情形有哪些呢？合同无效的法律后果是什么？下面我带您详细了解相关内容吧。
合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。
《合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在该法第５２条、５３条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。
一、合同无效的五种情形1、以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。
因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。
根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。
胁迫也是影响合同效力的原因之一。
依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。
2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。
恶意串通而订立的合同，其构成要件是：（1）当事人在主观上具有恶意性。
即明知或者知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。
（2）当事人之间具有串通性。
串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。
在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。
（3）双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。
农村房屋买卖合同效力问题.doc
农村房屋买卖合同效力问题.doc一、农村房屋买卖合同概述农村房屋买卖合同是指农村集体经济组织成员之间或者非本集体经济组织成员之间签订的，转移农村房屋所有权的合同。
由于农村房屋的特殊性质，即宅基地使用权是农村居民作为农村集体经济组织成员而享有的基本生活资料用地的使用权，因此其与城市商品房具有本质的区别。
二、农村房屋买卖合同效力问题对于农村房屋买卖合同的效力问题，实践中一直存在争议。
根据《合同法》和《物权法》的规定，合同效力分为有效、无效和未生效、失效等几种情形。
对于农村房屋买卖合同，由于其涉及土地使用权问题，因此其效力判断也与其他普通买卖合同有所区别。
（一）有效情形根据《合同法》和《物权法》的规定，如果农村房屋买卖合同符合以下条件，则该合同有效：1. 买卖双方为具有完全民事行为能力的自然人或法人；2. 双方自愿签订合同，且意思表示真实；3. 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定；4. 符合当地政府关于农村房屋买卖的相关政策。
在实践中，如果农村房屋买卖合同符合以上条件，则该合同应当认定为有效。
但是需要注意的是，由于农村房屋买卖涉及到土地使用权问题，因此其效力可能会受到当地政府政策的限制。
（二）无效情形根据《合同法》和《土地管理法》的规定，农村房屋买卖合同可能因以下原因而无效：1. 买受人并非农村集体经济组织成员，即非本集体经济组织成员与本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同无效；2. 未经宅基地使用人同意出售的房屋买卖合同无效；3. 未办理相关审批手续的房屋买卖合同无效；4. 其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。
需要注意的是，如果农村房屋买卖合同被认定为无效，则出卖人可能会面临返还房屋、赔偿损失等法律责任。
因此，在签订农村房屋买卖合同时，双方应当充分了解相关法律法规和政策，并确保合同内容不违反法律规定和政策要求。
（三）未生效、失效情形除了有效和无效情形外，农村房屋买卖合同还可能存在未生效、失效等情形。
这五种购房合同无效案例
案例一：无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同【案情简介】张女士是一位智力有限的无民事行为能力人，她的儿子小李代为签订了房屋买卖合同。
合同约定，小李以张女士的名义购买一套房产。
在合同签订后，张女士的亲戚李先生发现此合同，认为小李未经张女士同意擅自签订合同，要求确认合同无效。
【判决结果】法院审理后认定，由于张女士是无民事行为能力人，其签订的房屋买卖合同无效。
小李作为张女士的法定代理人，应当代理张女士实施民事行为，而非代替其签订合同。
案例二：限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同【案情简介】小王年仅18岁，属于限制民事行为能力人。
他在未经其法定代理人同意的情况下，与开发商签订了购房合同，约定购买一套房产。
后来，小王的法定代理人发现此合同，认为小王签订合同时未取得其同意，要求确认合同无效。
【判决结果】法院审理后认定，由于小王是限制民事行为能力人，其签订的房屋买卖合同无效。
小王在进行房屋买卖行为时，应当由其法定代理人代理或征得其同意，否则合同无效。
案例三：以欺诈手段签订的房屋买卖合同【案情简介】某开发商明知其所售房屋已抵押给他人，却隐瞒这一事实，与购房者签订了房屋买卖合同。
购房者签订合同后，才发现房屋已被抵押，要求确认合同无效。
【判决结果】法院审理后认定，由于开发商存在欺诈行为，其签订的房屋买卖合同无效。
开发商在签订合同时隐瞒了房屋已被抵押的事实，使购房者产生了错误认识，违反了诚实信用原则。
案例四：乘人之危签订的房屋买卖合同【案情简介】李女士因急需用钱，在开发商的诱导下，以低于市场价格的价格购买了其房屋。
后来，李女士发现该房屋的实际价值远高于合同价格，认为开发商乘人之危，要求确认合同无效。
【判决结果】法院审理后认定，由于开发商在李女士急需用钱的情况下，利用其迫切需求，迫使李女士签订合同，构成乘人之危，因此合同无效。
案例五：双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同【案情简介】某开发商与一中介公司恶意串通，通过虚假交易的方式，将一套房产出售给购房者。
农村小产权房买卖合同有效吗
农村小产权房买卖合同有效吗现代社会，我国经济快速发展，城市化建设加快，我国的房价也随着经济发展在稳步上升。
对于很多普通居民来说，城市的房价太高了，有些不能承受的，就会去往农村购买房产，这就是小产权房的由来。
那么农村小产权房买卖合同有效吗？现在，就来为大家答疑解惑。
一、农村小产权房买卖合同有效吗关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无效；第二种是支持者，认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。
1、支持第一种观点的理由：持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。
其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。
同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。
”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。
房屋买卖中担保合同的无效认定
房屋买卖中担保合同的无效认定林正正（贵州财经大学文法学院，贵州贵阳550000）摘要：在房屋买卖中合同的认定是一个不容忽视的问题，其中关于合同效力的认定在司法实践中也是百辩不一。
本文将合同认定所涉及的实务操作和有关合同无效的部分理论问题两相结合，在分析实务架构本身的同时辅以近年的合同效力认定的数据趋势，从学理上寻求合同无效中有关效力性强制性规定的界定标准。
通过对合同无效纠纷和民间借贷纠纷的数据化分析，从大数据的直观角度查明实务运行中的遗漏之处，全方位的充实合同纠纷中有关效力认定的审查要点，始终围绕着司法公正与利益平衡展开论述。
关键词：房屋买卖；担保合同；合同无效中图分类号：F850文献标识码：A收稿日期：2021-02-03作者简介：林正正（1995—），女，山东威海人，硕士在读，研究方向：民商法学。
一、“名为买卖，实为担保”的情形“名为买卖，实为担保”的合同纠纷在司法实务中十分常见，存案量巨大。
当事人在合同中普遍约定债务人到期不能还款以不动产直接抵债。
其中，房屋买卖合同纠纷因房屋的不动产特性以及近十几年稳定的升值空间，更是“备受青睐”。
不用办理房屋抵押手续，此类条款看起来“简单、方便、省钱”但事实上存在着巨大的法律风险，形式也多种多样。
其一，借款方：借款人在借款期限届满后无力偿还本息也不愿将房屋转让给出借人，主动向法院起诉主张合同无效；或房屋转让之后，借款人的亲属向法院起诉主张房屋为共同继承遗产或夫妻共同财产（多发生后者情形），借款人属于无权处分，请求法院确认合同无效；或借款人将房屋在还款期限届满前转让第三人。
其二，出借方：出借人用各种原因造成借款人无法偿还债务，并以此侵占房屋。
或出借人在取得房屋出售委托之后，与非善意第三人恶意串通、低价转让，由于事实证明难度较大，致使借款人难以追回房屋。
或借贷关系中的买受人、出借人或委托代理人为同伙，钓借款人上钩。
二、当事人主张房屋合同无效的形式在审理中“名为买卖，实为担保”的合同若没有当事人自认借贷关系的存在，确认合同无效的维权难度极大，很多当事人因证据不足而败诉。
房屋买卖合同无效的五种情形
房屋买卖合同无效的五种情形房屋买卖合同无效的五种情形一、无法形成有效合同的情形出卖方或受让方的意思表示存在错误或欺诈行为，导致合同的成立条件未满足或无形成有效合同。
二、合同格式不符合法律规定的情形合同的格式、条文、标明或未标明的举证责任等，不符合法律规定的情形。
三、合同违反法律规定的情形合同违反有关房屋买卖或不动产交易的法律规定，例如合同中对房屋面积、资源价值等重要标的事项弄虚作假等。
四、合同过度限制受让方的自主决定权的情形合同对受让方的选择权和维权权利作出无理要求，过度限制受让方的自主决定权的情形。
五、其他不符合法律规定的情形合同造成不正当领域间或公共利益受到重大损害，或不符合国家法律规定或公序良俗等情形。
各方的基本信息和身份：出卖方的基本信息：（以下简称甲方）姓名：性别：出生日期：身份证号码：地址：联系电话：受让方的基本信息：(以下简称乙方)姓名：性别：出生日期：身份证号码：地址：联系电话：各方的权利、义务、履行方式、期限、违约责任甲方的权利：1、拥有房屋的所有权，有权处分该房产。
2、要求乙方按时支付购房款。
甲方的义务：1、保证所出售的房屋为正常房产。
2、保证其所处的房屋符合国家有关建设、安全、卫生、防火和环保的规定。
3、保证在房屋买卖交易环节中的真实性和合法性。
4、协助乙方办理房产过户手续。
乙方的权利：1、要求甲方按照合同约定，将房屋的所有权转移给乙方。
2、行使解除合同、获得违约赔偿等权利，保护买卖当事人的合法权益。
乙方的义务：1、支付购房款。
2、按合同约定的履行瑕疵担保责任、违约赔偿责任等。
3、协助甲方办理房产过户手续。
履行方式、期限：合同约定的履行方式和期限等条款应当符合《合同法》的相关规定。
违约责任：违约方应当承担违约责任，违约责任应当由双方协商决定，并与《合同法》相关规定一致。
需遵守中国的相关法律法规：甲、乙双方在签订本合同过程中应当遵守《合同法》、《物权法》、《房屋买卖合同范本》等有关法律法规，以及国家有关房地产的政策规定。
无效合同的五种情形
无效合同的五种情形买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。
根据合同法第条、第条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定;互易等移转标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
(2)管制行为能力人未获得法定代理人的同意签定的房屋买卖合约。
管制行为能力人就可以展开与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们展开房屋买卖应由其法定代理人全权签订合同或获得法定代理人的同意。
没法定代理人的同意，管制行为能力人自己签定的`房屋买卖合约违宪。
(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。
这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
(4)以威逼的手段签定的房屋买卖合约。
指一方当事人以并使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，逼使其产生血腥而签定的房屋买卖合约。
(5)乘人之危签订的经济合同。
是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
(6)双方当事人蓄意串通，侵害国家、集体或他人利益所签定的房屋买卖合约。
就是指双方当事人故意串通，侵害国家、集体或第三人的利益签定的房屋买卖合约。
(7)违反国家禁止性规定的房屋买卖合同。
最高人民法院出台的合同法解释(一)第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规行政规章为依据;合同法52条第5项已明确规定，该条似乎有画蛇添足之嫌，正确理解该条规定，就能在实务中更严密地适用合同法52条第5项规定来解决问题。
不动产买卖合同无效的情形有
不动产买卖合同无效的情形有
不动产买卖合同无效的情形有：
一、未经法定程序，未依法取得土地使用权证、房屋所有权证等房地产所有权证书的，合同无效。
二、未依法履行房地产抵押注销手续的，合同无效。
三、未按照法律规定的标准，履行对房屋的鉴定、评估等手续的，合同无效。
四、未尽保障购房人合法权益的义务，或在合同中约定不利于购房人权益的条款，合同无效。
五、违反法律法规，擅自改变房屋用途的，合同无效。
六、购买、出售的房屋存在法定的限制或者存在纠纷的，合同无效。
七、以虚构、隐瞒事实的方式达成合同的，合同无效。
以上为不动产买卖合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，合同的成立必须满足双方真实意愿、合法目的、合法形式和合法内容等要素，任何一项存在问题，都会导致合同无效。
因此，在签订不动产买卖合同时，双方必须严格遵守相关法律要求，明确各方的权力和义务，并规定相应的法律效力和可执行性，以避免可能出现的纠纷。
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【合同无效情形】房屋买卖合同无效情形
一、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
二、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。
非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
三、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。
房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
四、单位违反规定购房，合同无效。
机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。
如因特殊需要必须购买，须经县以上民政部门批准。
五、价格上有欺诈行为，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格，于房屋所在地房管机关同意后才能成交。
买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。
但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
六、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3.依法收回土地使用权的;
4.共有房地产，未得到其他共有人书面同意的;
5.权属有争议的;
6.未依法登记领取权属证书的;
7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
七、房地产公司没有办理预售房许可证，对外销售的合同无效。
保证合同无效情形下保证期间的认定保证合同无效，保证合同中约定的保证期间对合同当事人是否具有拘束力?有观点认为：保证合同无效，合同当事人应根据其过错承担相应的赔偿责任，保证期间
的约定对合同当事人不发生法律效力，当事人承担责任的期间应以诉讼时效计。
另有观点认为：保证合同被确认无效，保证合同中约定的或法律规定的保证期间仍具有拘束力;正如合同被确认无效，诉讼时效期间一般仍自原合同约定的履行期限届满之日起算。
到底哪一观点更具说服力，笔者试以一个案例加以阐述：1998年6月2日，某工商银行(以下简称工行)与某镇政府(以下简称镇政府)下属经济发展公司(系独立法人，以下简称发展公司)签订人民币短期借款合同。
合同约定：发展公司向工行借款862万元，借款利率为6.435‰，借款期限自1998年6月11日至1998年11月28日。
同日，工行与镇政府下属工业公司(系政府职能部门，无法人资格，无营业执照)签订保证合同。
合同约定：由工业公司为发展公司向工行的上列借款承担连带保证责任，保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算。
合同签订后，工行依约于1998年6月11日履行了放贷义务。
贷款期限届满，发展公司未依约还款，工业公司也未履行担保义务。
2000年3月9日，发展公司因不能清偿到期债务，经人民法院宣告破产还债。
工行经申报债权，于第三顺序受偿306737.51元。
发展公司破产还债程序于2001年3月5日裁定宣告终结。
2001年5月12日，工行以镇政府为被告向人民法院提起诉讼，要求镇政府履行担保义务。
笔者作为被告代理人，发表如下代理意见：
一、本案所涉保证合同无效。